§11.7. Жилищное право. Временные жильцы. Выселение временного жильца Максимальный срок проживания временных жильцов по договору

Если помещение эксплуатируется в рамках договора социального найма, наниматель может практиковать временное проживание граждан. Временные жильцы могут проживать в квартире в краткосрочном периоде. При этом они не приобретают каких-либо прав на имущественный объект.

Кто такие временные жильцы?

Чаще всего временными жильцами становятся родственники или коллеги, домашний персонал или друзья нанимателя. В принципе временным жильцом может быть любой, даже незнакомый человек, главное согласие нанимателя на его проживание в квартире.

Основные постулаты, касающиеся порядка проживания рассматриваемой категории жильцов, изложены в гражданском и жилищном законодательстве (ст. 80 ЖК РФ):

разрешение на проживание должно быть получено у членов семьи нанимателя;
наниматель может ограничить право жильцов на пребывание в квартире, в случае если их присутствие сократит площадь жилья на каждого члена семьи до уровня, расположенного ниже учетной нормы.
срок проживания временных жильцов зависит о воли нанимателя, который предоставляет возможность пользоваться недвижимостью без внесения дополнительной платы.

Если с жильцом заключается договор коммерческого найма, то жилплощадь предоставляется за плату, которая оговаривается в специальном соглашении, заключаемом сторонами.

Временные жильцы не оплачивают содержание помещения, а также не осуществляют никаких платежей в пользу нанимателя. Если жилплощадь представляется на иных условиях, то скорей всего речь идет о договоре коммерческого найма, понятие которого обозначено в гражданском и жилищном законодательстве.

Наниматель, информировавший наймодателя о передаче квадратных метров в поднаем иным гражданам, может временно покинуть квартиру и проживать в удобном для себя месте. Если наниматель проживает в квартире, он может отдать в поднаем часть жилой площади.

Поднаем или коммерческий найм?

Права временных жильцов лишь отчасти защищены законодательными нормами. Временное проживание не предполагает оформления договора, а основывается на устном консенсусе, достигнутом между нанимателем и жильцами.

В отличие от коммерческой найма жилого помещения временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их взаимной договоренности.

Временные жильцы не могут самостоятельно регулировать вопросы, связанные с эксплуатацией жилой площади. Если наниматель расторгает договор найма, жильцы должны покинуть помещение. В ситуациях, когда временные жильцы нарушают стандартные нормы пользования квартирой, ответственным считается наниматель.

Бесплатное жилье навечно?

Временные жильцы могут наслаждаться бесплатным жильем не более 6 месяцев. Конкретные даты обсуждаются с нанимателем. Если сроки не были уточнены, то выселение из квартиры временных жильцов производят через неделю после информирования о необходимости освободить квартиру.

Выселение граждан, проживающих в квартире на правах временных жильцов, инициирует наниматель или иные лица, зарегистрированные на занимаемой площади. Основанием для изменения первоначальных договоренностей служат следующие моменты:

расторжение договора найма;
игнорирование принципов эксплуатации жилых объектов;
любые случаи нарушения законодательных норм.

При сопротивлении временных жильцов процессу выселения из квартиры нанимателю необходимо обратится в службу судебных приставов.

(Сабонина О. В.)

(«Жилищное право», 2010, N 6)

ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

О. В. САБОНИНА

Сабонина Ольга Валентиновна, старший преподаватель кафедры юридических и отраслевых дисциплин социально-правового факультета ГОУ ВПО МГПУ.

Так, статья 80 ЖК РФ «Временные жильцы» не раскрывает данное понятие, а только перечисляет права и обязанности таких лиц.

Часть 1 статьи 80 ЖК гласит, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и предварительному уведомлению наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Если обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ), то и в нем нет полной ясности в определении данного термина. В статье 680 ГК РФ говорится, что наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

В других нормативно-правовых актах, таких, как Законы РФ «О вынужденных переселенцах», «О беженцах», «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Приказ ФМС России от 20.09.2007 N 208, Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не то что не содержится исчерпывающих определений по отношению к временному жильцу, но и само такое понятие не вводится.

На основе статьи 80 ЖК РФ и статьи 680 ГК РФ выделим признаки понятия «временные жильцы»:

1) субъектный состав лиц;

2) временность;

3) отсутствие на постоянном месте жительства;

4) место пребывания.

5) безвозмездность.

Отмечая несомненный вклад автора в развитие определения «временные жильцы», хотелось бы возразить на предмет обязательности включения указанной легальной дефиниции в Закон «О вынужденных переселенцах» (который «определяет статус вынужденных переселенцев, устанавливает экономические, социальные и правовые гарантии защиты их прав и законных интересов на территории Российской Федерации») и Закон «О беженцах» (который «определяет основания и порядок признания беженцем на территории Российской Федерации, устанавливает экономические, социальные и правовые гарантии защиты прав и законных интересов беженцев»), поскольку данные Законы (исходя из их преамбул) и не должны детально регламентировать жилищные правоотношения с участием указанных субъектов.

Рассмотрим данные признаки более подробно.

1. К субъектному составу лиц относятся.

1.1. Лица, которые предоставляют жилое помещение для временного проживания:

— наниматели и все совместно проживающие с ними совершеннолетние граждане при условии проживания в домах государственного, муниципального и специализированного жилищных фондов;

— собственники жилых помещений;

— правления жилищных или жилищно-строительных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений;

— администрации гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, больниц, туристских баз и иных подобных учреждений.

1.2. Лица, которые собираются временно проживать в жилом помещении:

— граждане Российской Федерации;

— иностранные граждане;

— лица без гражданства.

Кроме того, при проживании лиц в жилом помещении временно может возникнуть вопрос о степени родства таких лиц, является ли это каким-либо критерием либо нет.

Как правило, временные жильцы не являются родственниками или близкими лицами поднанимателя. Если они становятся таковыми, то на них распространяются другие правила.

2. Временность зависит от срока проживания в жилом помещении и от принадлежности к тому или иному государству:

— до трех месяцев (для иностранных граждан, лиц без гражданства);

— до шести месяцев.

Для иностранных граждан и лиц без гражданства срок временного проживания в жилом помещении определяется сроком выданной ему визы, который не может превышать 90 суток (статья 5 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»).

Статьи 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ устанавливают, что срок временного проживания не может быть более шести месяцев. Об этом же говорится и в Постановлении Правительства Москвы от 11.08.1998 N 614 «О проекте Закона города Москвы «Жилищный кодекс города Москвы».

3. Отсутствие на постоянном месте жительства.

Лицо, которое будет считаться временным жильцом, на момент будущего проживания не по месту своей регистрации не должно по каким-либо причинам находиться по месту своей регистрации. Причины ненахождения по своему месту регистрации могут быть различны: специфика работы, учебы, необходимость лечения либо что-то другое. На факт временного проживания в другом регионе причина ненахождения не только не влияет, но и не должна влиять. И то, что лицо временно не находится по месту своего проживания, не является основанием для его выселения с занимаемой им жилой площади. В соответствии с Приказом ФМС России N 208 регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется без снятия их с регистрационного учета по месту жительства.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что временное отсутствие граждан не может послужить основанием для выселения. Дополнительным аргументом будет являться то, что применительно к нанимателям по договору социального найма и членам их семей статья 71 ЖК РФ устанавливает, что «временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма».

Кроме того, это могут быть как лица, проживающие в данном населенном пункте, так и граждане, прибывшие из других населенных пунктов.

4. Место пребывания.

В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации местом пребывания является место, где гражданин временно проживает: гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, больница, туристская база, иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.

Таким образом, ГК РФ и ЖК РФ называют место, где человек может временно проживать, жилым помещением, а Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации называют его местом пребывания.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.

Хотелось бы отметить, что такая разница в терминологии, используемой в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, обусловлена только стремлением законодателя разграничить жилые помещения, используемые для временного проживания, и жилые помещения, используемые для постоянного проживания.

Закон не устанавливает каких-либо особых правил для проживания в жилом помещении, добавляя только два условия:

1) не должна меняться площадь жилого помещения (согласно статье 80 ЖК РФ наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, в случае если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — меньше нормы предоставления, по статье 680 ГК РФ наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека).

Следует отметить, что это положение является не обязанностью наймодателя, а его правом;

2) лицо в некоторых случаях не может по своему усмотрению устанавливать место, где ему хотелось бы временно пожить. Это связано либо с особым статусом этого места, либо существуют другие условия. Так, право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания в пределах Российской Федерации может быть ограничено:

— в пограничной полосе;

— в закрытых военных городках;

— в закрытых административно-территориальных образованиях;

— в зонах экологического бедствия;

— на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;

— на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (статья 8 Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

5. Безвозмездность.

Подразумевается, что с лица, которое будет временно проживать в жилом помещении, не должны взиматься какие-либо денежные суммы или другие услуги.

По признаку безвозмездности временные жильцы отличаются от поднанимателей.

Поднаниматели платят за свое проживание, и с ними должен заключаться договор о проживании на определенный срок.

На основе этого можно вывести общее определение временных жильцов.

Временные жильцы — граждане, которым нанимателем жилого помещения и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему их согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного временного проживания в жилом помещении при условии соблюдения в нем санитарных норм и сроков проживания.

Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н.

К специфическим особенностям правоотношений, возникающих по поводу проживания временных жильцов, следует отнести их производный характер, который вытекает из договоров социального и коммерческого найма жилых помещений. Временные жильцы и поднаниматели самостоятельно не несут имущественной ответственности перед наймодателем в лице органов государственной и (или) муниципальной власти и собственников жилых помещений (физических и юридических) лиц. За действия временных жильцов и поднанимателей отвечают соответственно наниматели по договору социального найма и наниматели по договору коммерческого найма жилого помещения.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.

Ранее в настоящей статье автор при подробном анализе субъектного состава отмечал, что жилое помещение может предоставляться для временного проживания также собственниками, правлением жилищных или жилищно-строительных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений; администрацией гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, больниц, туристских баз и иных подобных учреждений. Однако приведенное выше определение может быть использовано только при предоставлении жилого помещения его нанимателем.

Кроме того, вызывает сомнение необходимость включения «условия о соблюдении санитарных норм», поскольку согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ любое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным правилам и нормам.

——————————————————————

Интервью: Острейшая проблема сегодня — энергоэффективность

(«Жилищное право», 2010, N 6)

ОСТРЕЙШАЯ ПРОБЛЕМА СЕГОДНЯ — ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

А. ПУХОВА

Следующей после строительства отраслью экономики, все участники которой будут обязаны вступить в саморегулируемую организацию, может стать управление многоквартирными домами. О задачах саморегулирования в сфере управления недвижимостью мы беседовали с Анжелой Пуховой, директором некоммерческого партнерства «Гарантия».

Кор.: Анжела Александровна, как Вы оцениваете принцип саморегулирования применительно к сфере ЖКХ?

— Институт саморегулирования новый для России, однако давно и успешно функционирует за рубежом.

Формирование СРО в России является последовательным этапом развития рыночной экономики страны, и переход сферы ЖКХ на саморегулирование позволит решить несколько серьезных проблем. Я говорю, прежде всего, о проблеме незащищенности жителей от действий недобросовестных управляющих организаций. Как показал опыт первого этапа коммерциализации ЖКХ в регионах России, имеют место случаи, когда управляющие организации исчезают после сбора с населения платы за ЖКУ. Профессиональные союзы управляющих компаний сделают подобную ситуацию невозможной. Еще одна большая, комплексная проблема ЖКХ — общая эффективность отрасли, включающая вопросы энергосбережения и проведения капитальных ремонтов. С ними сможет справиться только консолидированный на основе взаимного интереса рынок.

В настоящий момент СРО управляющих компаний в стране немного. Если говорить о Москве, то наша СРО «Гарантия» на сегодня объединяет уже более 120 членов, в подавляющем большинстве это ДЭЗы Москвы, остальные — коммерческие управляющие компании. Наши члены управляют примерно 20 процентами жилого фонда Москвы.

Кор.: Как относятся управляющие компании к работе СРО?

— Серьезные, ответственные, созданные с прицелом на многолетнюю работу управляющие компании идею саморегулирования поддерживают. Потому что понимают, что на свободном рынке членство в СРО потенциально может быть серьезным конкурентным преимуществом. СРО помогает защищать интересы клиентов (собственников помещений в многоквартирных домах), оказывает информационную и правовую поддержку, разъясняет изменения законодательства и других регулирующих актов, организует представление профессиональных интересов своих членов при взаимодействии с органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления. Для молодого, еще окончательно не сформировавшегося рынка управления недвижимостью это ценная помощь. Позже, когда самоуправляемые организации управляющих компаний станут полноценными регуляторами отрасли, от того, членом какой СРО ты являешься, каким стандартам следуешь в работе, будут зависеть перспективы твоей компании на рынке. Потому что Закон предписывает СРО заниматься организацией профессионального обучения, аттестацией работников компаний — членов СРО, сертификацией произведенных членами саморегулируемой организации работ и услуг, осуществлять контроль за предпринимательской или профессиональной деятельностью своих членов, рассматривать жалобы на действия членов саморегулируемой организации и дела о нарушении ими стандартов и правил саморегулируемой организации. У жильцов многоквартирных домов будет больше причин доверять управляющей компании — члену солидной СРО, чем какой-нибудь непрозрачной организации, предпочитающей работать по своим собственным неписаным правилам.

Кор.: Как Вы оцениваете ныне действующий Закон о СРО? Достаточно ли проработано правовое поле для деятельности СРО управляющих компаний?

— Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ очерчивает общие правила работы саморегулируемых объединений субъектов предпринимательской деятельности в соответствующей сфере. В настоящий момент достаточно детально проработаны принципы самоуправления арбитражных управляющих, оценщиков, строителей, изыскателей, проектировщиков, некоторых других профессиональных сообществ; функционирование же субъектов предпринимательской деятельности в иных сферах не урегулировано специальными нормами права. Это проблема любого новшества — недостаток практики мешает развитию.

В принципе, СРО управляющих компаний могут успешно действовать уже сейчас, но одна из центральных идей Закона о саморегулировании и необходимое условие приобретения статуса СРО — разработка организацией, претендующей на роль регулятора деятельности профессионального сообщества, стандартов и правил работы своих членов.

К сожалению, единого понимания того, какой должна быть структура стандартов и правил, у участников рынка нет. Споры ведутся не только о конкретных списках, но и о методических вопросах: например, чем должна определяться периодичность влажной уборки подъездов — стандартом или правилом? Такая неразбериха не идет на пользу никому, разговоры могут продолжаться бесконечно. Думаю, что решающее слово должны сказать органы государственной власти и законодатели. Рынку необходимо организующее начало, некие рамочные единые требования, типовые стандарты и правила предпринимательской деятельности в области профессионального управления многоквартирными домами. Они должны в первую очередь содержать перечень видов услуг, оказываемых управляющей организацией, определять нормативные объемы и сроки выполнения работ по эксплуатации жилищного фонда, содержанию дворовых территорий. В типовых стандартах и правилах должны быть четко обозначены минимальные требования к материально-технической оснащенности управляющей организации, ее обеспеченности машинами, средствами малой механизации, оборудованием и инвентарем, требования к квалификационному уровню работников управляющей организации, уровню образования и подготовки персонала. Как ни парадоксально, но такой ограничивающий документ помог бы развитию саморегулирования в сфере ЖКХ.

Кор.: В чем заключается работа СРО управляющих компаний сегодня?

— Острейшая проблема сегодняшнего дня — энергоэффективность. В конце 2009 года был принят Федеральный закон N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…». Этим Законом, помимо создания правовых, экономических и организационных основ стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности в целом, поставлена частная задача — повышение уровня энергосбережения в жилищном фонде.

Обязанность проведения энергосберегающих мероприятий в отношении общего имущества многоквартирного дома возложена на лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, то есть в большинстве случаев на управляющую организацию. В настоящее время управляющие организации проводят подготовительную работу по энергосбережению в многоквартирных домах. Однако попытки внедрения мероприятий по энергосбережению в жилищном фонде безуспешны. Необходимо менять правила работы на этом рынке.

Это связано с неэффективностью реализации энергосберегающих мер в рамках действующих договоров поставки с ресурсоснабжающими организациями. Анализ содержания данных договоров показал, что их положения не соответствуют требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307. Расчет за энергоресурсы зачастую осуществляется не по показаниям общедомовых приборов учета, например по ЦТП, несмотря на полное оснащение домов такими приборами. При этом расчет за энергоресурсы по фактическому потреблению является одним из основных принципов энергосбережения, предусмотренных в Законе N 261-ФЗ. Без снятия этой проблемы стимулировать людей к энергосбережению бессмысленно.

Управляющие организации не могут разрешить сложившуюся ситуацию с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно. Именно СРО становятся тем звеном, которое организует диалог профессионалов управления недвижимостью и профильных органов власти. Мы просим их разработать и согласовать с ресурсоснабжающими организациями типовые формы договоров поставки, а также формы договоров энергосбережения в многоквартирном доме и энергетического паспорта многоквартирного дома плюс информационные материалы для разъяснения гражданам основных положений Закона об энергосбережении и внедрения единообразного понимания и применения положений Закона в городе.

Вообще, диалог с департаментами ЖКХиБ и топливно-энергетического хозяйства у нас складывается продуктивно, совместно с ними мы решаем многие накопившиеся в ЖКХ проблемы правового и организационного характера. Я сейчас говорю о наших последних инициативах. Необходимо скорректировать перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов — он очень ограничен и не позволяет проводить текущий ремонт в целях предупреждения капитального. Цена за содержание и ремонт домов с износом более 60% очень низка, ее размер не может обеспечить даже минимальный набор работ и услуг, содержание изношенных домов убыточно, поэтому цену необходимо поднять. Стоимость содержания многоквартирных домов вообще очень различается и требует более сильной дифференциации, чем это установлено сейчас. Над этими вопросами мы будем работать в ближайшее время.

Кор.: Когда произойдет переход к обязательному членству управляющих компаний в отраслевых СРО?

— Этот вопрос, на мой взгляд, преждевременен. До создания модели работы СРО в сфере ЖКХ, выработки эффективных механизмов взаимодействия СРО со своими членами, потребителями услуг, органами власти и местного самоуправления об обязательности говорить не стоит. В этом мы солидарны с депутатами Государственной Думы: нужно подождать еще хотя бы год.

В переходный период, до внедрения обязательного членства управляющих организаций в СРО, необходимо принимать меры по популяризации участия управляющих организаций в саморегулируемой организации. И действовать нужно через собственников помещений, тех людей, которые выбирают управляющие организации: распространять информационно-разъяснительные материалы о профессиональном управлении многоквартирными домами.

——————————————————————

Интервью: Аренда — решение жилищных проблем в кризис

(«Жилищное право», 2010, N 6)

АРЕНДА — РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ В КРИЗИС

В. МИРСИЯНОВ, С. СИПАТОВ

По мнению генерального директора консалтинговой группы «Дельфин» Владимира Мирсиянова, требования, выдвигаемые сейчас банками, сократили до половины рынка ипотечного кредитования. В связи с этим арендные платежи выглядят сейчас более привлекательнее и комфортнее ипотечных.

90 ПРОЦЕНТОВ СДЕЛОК — «ЦЕПОЧКИ»

— Финансовый кризис и, как следствие, колебания курсов валют ожидаемым образом сказались на выплатах по ипотечным кредитам. Сейчас у банков в собственности немалое количество недвижимости недобросовестных заемщиков, но продавать эту недвижимость банки не торопятся. Пожалуйста, прокомментируйте ситуацию.

— Большой активности на рынке недвижимости в течение минувшего года не фиксировалось. Количество продавцов по-прежнему серьезно превышает количество покупателей. Очевидно, никаких оснований для роста платежеспособности населения за указанный период не происходило. Покупателей с чистыми деньгами на рынке практически нет. До 90 процентов проводимых сделок — это сложные цепи.

Год назад аналитики рынка вполне закономерно опасались, что выброс на рынок жилья объектов, находящихся в залоге у банков по выплачиваемой ипотеке, может вызвать новое обрушение цен на квадратные метры. Некоторые банки все же выставили на продажу ипотечные квартиры. Продавались они в кредит с сохранением докризисных процентов. Такое предложение, пожалуй, единственная возможность найти покупателей на нынешнем рынке. Но далеко не все банки решились на него. И тому есть объективные причины — за прошедший год возникла понятная упущенная выгода и фактические издержки. То есть для банков продажа недвижимости по старым кредитным условиям стала невыгодной. Они предпочитают ждать лучшей конъюнктуры.

— В 2010 году у большинства воспользовавшихся госпрограммой Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше?

— Банки будут искать компромисса с заемщиками. Мы говорим с вами о порядка 30 тысяч заемщиков, то есть не более чем о пяти процентах от общего количества выданных в России ипотек. Пять процентов — это плановый процент невозврата для большинства банков. Так что даже при самом пессимистичном стечении обстоятельств ожидать коллапса не стоит. И давайте все-таки понимать, что решение взять ипотечный кредит — это ответственный шаг. Если люди его сделали, то они вряд ли откажутся от своих намерений. Думаю, большинство из тех, кто остался в начале прошлого года без работы, все же смогли трудоустроиться и на сегодняшний день в состоянии обслуживать свои кредиты, хотя это очень не просто.

РЫНОК ИПОТЕКИ ПЕРЕСТАЛ СУЩЕСТВОВАТЬ

— Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом?

— Рынок ипотеки перестал существовать. Я говорю так, исходя из определения рынка. Банки установили процентные ставки и выдвинули такие условия, которые не являются не то что интересными, но даже просто допустимыми для абсолютного большинства потенциальных заемщиков.

— На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок?

— Снижение ставок по кредитам жизненно необходимо российской экономике. Пока кредитные ресурсы не станут широкодоступными, наша экономика не сможет конкурировать на мировых рынках. Высокие ставки тормозят развитие реального сектора экономики и неуклонно ведут к образованию «плохих» долгов и, соответственно, финансовых мыльных пузырей под названием банки. Но у большинства российских банков нет иной ресурсной базы для снижения ставок по кредитам, кроме средств вкладчиков. Поэтому только финансовые «монстры» могут действительно предлагать ипотеку как продукт, остальные будут мучить себя и заемщиков.

Снижение ставок по ипотечным кредитам необходимо. Но здесь надо понимать, что кроме процентных ставок количество сделок с недвижимостью, осуществляемых с привлечением кредитных средств, определяют еще как минимум два фактора.

Это условия, на которых банки предоставляют кредитные средства, иначе говоря, требования к заемщикам. Это ограничения по сроку работы на последнем месте работы, по возрасту, по семейному положению, по качеству приобретаемого имущества, по возможности привлекать созаемщиков и так далее. Те повышенные требования, которые сегодня выдвигают банки, сократили рынок по сравнению с докризисным на 30 — 50 процентов.

На желание взять долгосрочный дорогой кредит, безусловно, влияет общая ситуация в экономике. Абсолютное большинство россиян сегодня не уверено в своем завтрашнем дне. До 76 процентов граждан не довольны своей работой и хотят ее сменить. Это связано с тем, что после сокращений, произошедших во многих компаниях, возросла нагрузка на оставшихся специалистов. До 50 процентов офисных сотрудников работают по выходным сверхурочно. Рынок труда не предлагает соискателям комфортных и высокооплачиваемых вакансий, а значит, перспектива влезть в долги, тем более такие немалые, как ипотека, пугает потенциальных заемщиков.

В такой ситуации более привлекательным способом решения жилищных проблем выглядит аренда. Тем более что здесь потребителю сегодня предлагаются комфортные цены, существенно более низкие, чем платежи по ипотеке.

Ожидать быстро восстановления докризисных объемов рынка ипотеки сегодня не приходится.

——————————————————————

Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство положений , содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя ЖК РФ не предъявляет. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять такое уведомление в письменной форме, так как в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

Новеллой по сравнению с ЖК РСФСР является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 ЖК РФ). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 ЖК РФ).

Следует полагать, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РСФСР).

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 ст.80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

собственник жилой помещение вселение

Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;2) предварительное уведомление наймодателя об этом;3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- не менее нормы предоставления.

Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели, опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства. Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.

К сожалению, жилищно-правовой режим опекунов, попечителей, подопечных и иных приравненных к ним указанных категорий граждан не определен. Видимо, законодатель исходит из того, что отношения названных лиц с нанимателями, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет смысла подвергать строгому правовому регулированию. Вместе с тем нет оснований относить всех перечисленных лиц к временным жильцам и распространить на них жилищно-правовые нормы, определяющие правовое положение временных жильцов. Решение этого вопроса всецело отдано на усмотрение титульных владельцев жилищ и лиц, вселяющихся в жилое помещение этих титульных владельцев. С точки зрения прав и обязанностей указанных заинтересованных лиц, они могут заключать договоры безвозмездного или возмездного пользования жилыми помещениями. При такой ситуации следует руководствоваться соответствующими нормами законодательства.

Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:

1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;
2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов ;
3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Например, норма постановки на учет в г. Москве устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в г. Москве соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 10 названного Закона);
4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению;
5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;
6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении жилищных правоотношений они подлежат выселению по решению суда в принудительном порядке без предоставления другого жилья.

Наумова Р.Л., гендиректор юридического центра.

Современное жилищное законодательство России допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о подобном бесплатном пользовании указаны в ст. 80 ЖК РФ.

А именно: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя (т.е. органов государственной власти и местного самоуправления) вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам), т.е. вправе вселять временных жильцов.

Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в данной коммунальной квартире, а также собственников иных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не требуется.

Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.

Таким образом, вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух следующих условий:

взаимное согласие (единогласие) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи по вопросу вселения временных жильцов в их жилье;

предварительное уведомление наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя жилищное и иное законодательство России не содержит. Но целесообразнее и дальновиднее будет направление подобного уведомления наймодателю в письменной форме. Это поможет впоследствии представить данный документ как доказательство в суд или иные органы.

В Москве такой подобный уведомительный порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 г. N 68.

В данном случае речь идет скорее не об уведомлении наймодателя, а о его согласии на проживание временных жильцов, так как наймодатель вправе запретить, к примеру, проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Следовательно, получив подобную информацию предварительно, наймодатель по данному основанию имеет право не допустить въезд временных жильцов в квартиру.

В любом другом случае наймодатель не может запретить проживание подобных жильцов.

Но в данном случае становится очевидным, что вселение временных жильцов все-таки при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, и запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.

Но, к примеру, М.Ю. Тихомиров в своем Комментарии к Жилищному кодексу РФ <1> указывает, что в данном случае согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, достаточно лишь предварительно предупредить о них. И предварительное уведомление наймодателя тем самым служит сообщением ему о временных жильцах. И отказать наймодатель может только в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, включая и временных жильцов. Это новелла в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по сравнению с жилищным законодательством 1983 года.

<1> Комментарий к статье 80. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2005.

При согласии наймодателя с нанимателем должно быть заключено дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов.

Применявшееся до введения в действие ЖК РФ жилищное законодательство использовало две категории, которые относились к нормированию жилой площади. К примеру, статья 38 ЖК 1983 г. содержала в себе понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера предоставляемого по договору найма жилого помещения (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м), за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством России.

Норма в 12 кв. м являлась предельным размером предоставляемой жилой площади.

Также имелось еще и понятие "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека и в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов России.

Новый ЖК РФ не применяет вышеуказанные понятия и различает норму предоставления; учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов и социальную норму (стандарт данной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг) <2>.

<2> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 217.

В соответствии со статьей 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого и определяется размер общей площади предоставляемого жилья. Таким образом, мы видим, что данное определение в целом соответствует содержанию ранее применяемого понятия "социальная норма площади жилья".

Данная норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в конкретном муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В данном случае интересным представляется тот факт, что в соответствии с проектом ЖК РФ, который прошел в первом чтении в Государственной Думе РФ, в данных положениях предполагалось непосредственно установить минимальный размер подобной нормы предоставления. И он составлял не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Принимая же окончательный вариант ныне действующего ЖК РФ, законодатель, как нам нетрудно было заметить, убрал данную цифру, учитывая проблематичность исполнения данной нормы в разных регионах России. Скорее всего, это негативно отражается на положении дел в данной области, так как подобный минимальный норматив в 15 кв. м мог бы стимулировать улучшение жилищных условий граждан РФ.

К примеру, в соответствии со статьей 12 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также п. 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы, от 31 января 2001 г. N 12 норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий составляет 10 кв. метров общей площади на каждого проживающего.

В настоящее время практически в нашей стране жилое помещение предоставляется гражданам в размере от 9 до 12 кв. метров жилой площади.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье.

Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. И ее размер не может превышать размера нормы предоставления, но может быть менее указанного размера.

Новое жилищное законодательство России не предусматривает, как ранее, право на дополнительную жилую площадь. Ранее ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что помимо нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым данная жилая площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.

Но согласно ч. 3 ст. 50 ЖК РФ иные нормы предоставления и учетные нормы могут устанавливаться федеральными законами, указами Президента России, законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан, например, гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими в установленном статьей 49 ЖК РФ порядке.

В данном случае слово "иные" указывает на то, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными нормативно-правовыми актами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления, и соответственно быть больше.

Для примера приведем ФЗ от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", в соответствии с которым Постановлением российского Правительства от 21 декабря 2004 г. N 817 был утвержден новый Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь. К данным заболеваниям, в частности, относятся:

активные формы туберкулеза всех органов и систем;

психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;

ВИЧ-инфекция у детей;

состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга и т.д.

Также иные нормы предоставления указаны в п. 8 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", согласно которому офицеры в воинских званиях "полковник", ему равном и выше, командиры воинских частей, военнослужащие - граждане, имеющие почетные звания РФ, военнослужащие - граждане преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - граждане научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, и некоторые иные категории военнослужащих вправе претендовать на дополнительную общую площадь жилого помещения - не менее 15 и не более 25 кв. м.

Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений в данной квартире, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. К местам общего пользования относятся: кухня, коридор, передняя, санузел, кладовая, ванная или душевая комнаты и хозяйственные встроенные шкафы. Кроме того, допускается устройство помещения для хозяйственных работ (мастерской, кабинета), вентилируемого сушильного шкафа для обуви и одежды.

В общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, и все гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период времени, установленный законодательством города Москвы <3>.

<3> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 218.

К примеру, норма постановки на учет в городе Москве установлена в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. п. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в столице соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных в Законе (п. 2 ст. 10 вышеуказанного Закона г. Москвы).

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) рассчитывается исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем:

18 кв. м общей площади жилья на одного человека семьи, состоящей из трех и более человек;

42 кв. м - на семью из двух человек;

33 кв. м - на одиноко проживающих граждан.

Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека <4>.

<4> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2006 г. N 78-Г06-32. Норма закона субъекта РФ, определяющая минимальный размер общей площади жилого помещения по договору социального найма (норму предоставления площади жилого помещения) исходя из общей площади жилого помещения, а не из жилой площади, не противоречит федеральному законодательству.

Необходимо заметить в данном случае, что органы государственной власти субъектов России имеют право согласно законодательству нашей страны устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать (передавать) подобное право органам местного самоуправления. Но при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами России Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог и сказать о том, что если в разумный (необходимый для принятия ответа) срок после получения соответствующего письменного (устного) уведомления нанимателя наймодатель не запретил вселение временных жильцов, то условие о подобном уведомлении можно считать выполненным и спокойно вселять граждан - временных жильцов. Как только наниматель вселил их, он сразу же принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Временных жильцов необходимо отличать от поднанимателей. Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, занимают жилое помещение на возмездной основе (т.е. за определенную плату). А временные жильцы проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму и не платят никаких сумм нанимателю. Но от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются.

Если вдруг наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением (квартирой) и временный жилец ответит на данное требование согласием, данная ситуация приведет к трансформации временного проживания к отношениям поднайма со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Также поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма (ст. ст. 76, 77 ЖК РФ), а временные жильцы никаких документов и соглашений не заключают, но указанные лица имеют право на заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением согласно правилам ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, в том числе и в устной форме. Также подобные отношения приобретают юридическое значение и в результате конклюдентных действий, а именно сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, временный жилец начинает ввозить свои вещи в квартиру, а наниматель и (или) члены его семьи не препятствуют или даже помогают ему в этом). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).

Сторонами подобного договора являются наниматель и члены его семьи, с одной стороны, которые предоставляют возможность временного проживания в занимаемом ими жилом помещении (квартире, доме); и временный жилец (временные жильцы), с другой стороны, который (которые) приобретает право проживания в течение определенного периода времени в данном жилище. Для заключения такого договора согласия наймодателя не требуется. Требуется только уведомление, о котором мы много говорили ранее.

Сроки проживания по подобному договору поднайма могут быть и более шести месяцев.

Временные жильцы - это обычно родственники нанимателя жилья или членов его семьи, но в принципе это абсолютно любые граждане, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем, приехавшие к нанимателю жилого помещения из своего постоянного места жительства.

В юридической литературе к временным жильцам также относят знакомых, друзей, временно поселившихся в жилом помещении, занимаемом нанимателем или собственником; лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве опекунов или попечителей, а также подопечных, если они не признаются членами семьи опекуна или попечителя <5>.

<5> Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн., 1986. С. 104.

Временными жильцами могут быть как граждане, проживающие в данном населенном пункте, так и лица, прибывшие из других областей и населенных пунктов. Необходимость подобного временного проживания и вселения указанных лиц может возникнуть по различным причинам. Например , в связи со спецификой работы, службы, из-за длительной командировки; в связи с необходимостью лечения или ухода за больным родственником, проживающим в другом населенном пункте; по причине учебы, сдачи сессии (экзаменов, дипломной работы и т.п.) или подготовки к поступлению в учебное заведение. Имеют место и другие жизненные обстоятельства и ситуации, которые требуют своего неотложного решения и, как следствие, этого временного выбытия гражданина из места постоянного проживания.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Об этом же нам говорит и абз. 1 ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но в ней отсутствует слово "подряд" и тем самым налицо существенное дополнение положений статьи 680 ГК РФ.

В ЖК РФ 1983 г. такой строго ограниченный срок проживания временных жильцов не был установлен, была предусмотрена лишь норма о том, что вселение таких жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.). За пределами данного срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

В данном случае слово "подряд" означает, что срок проживания временных жильцов не может считаться в совокупности (т.е. жилец пожил три месяц, съехал, а потом опять появился и прожил еще три месяца). Таким образом, для повторного вселения данного временного жильца вновь требуется уведомление наймодателя и получение согласия всех членов семьи нанимателя.

Но в то же время в соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства России от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" срок регистрации гражданина по месту пребывания не ограничен каким-либо сроком. И согласно пункту 6 данного Постановления срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Установление данного срока государством недопустимо, поскольку это означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом по смыслу Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания <6>.

<6> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 249.

Но согласно этому же Закону РФ граждане России обязаны регистрироваться по месту своего пребывания (например, в гостинице; санатории; доме отдыха; пансионате; больнице; жилом помещении, которое не является местом жительства гражданина и в котором он временно проживает и т.п.). В соответствии с Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении данного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить им следующие документы:

документ, удостоверяющий личность;

заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;

документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (заявление нанимателя).

Подобная регистрация осуществляется в срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в течение трех дней со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета, те, в свою очередь, опять же в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан в установленном порядке по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Тем не менее временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила. В отношении "иных правил" ч. 4 ст. 17 ЖК РФ говорит о том, что пользование жилым помещением временными жильцами должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В свою очередь, данные Правила пользования жилыми помещениями были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю самим нанимателем, то наниматель имеет право регрессного (обратного) требования к временными жильцам, т.е. наниматель может взыскать с данных жильцов сумму, которую он уплатил наймодателю за причиненный не им, а временными жильцами, ущерб.

Согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания (мы об этом говорили ранее).

Требование нанимателя может быть предъявлено в устной и письменной формах. Закон не установил конкретную форму данного требования. Причем подобное заявление может исходить не только от самого нанимателя, но и от членов его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Судебный порядок исключает произвол и самоуправство со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов. Внесудебный порядок их выселения запрещен с 1 марта 2005 г.

В жилищном законодательстве не указано конкретно, кто именно обращается в данной ситуации в суд с иском о выселении. Скорее всего, это вопрос решается в общем порядке, предусмотренном гражданским законодательством, и обратиться в суд имеет право наниматель, члены его семьи, проживающее в данном жилом помещении, и соответственно орган государственной власти или местного самоуправления, выступающий в роли наймодателя.

Само же выселение могут производить только исполнительные органы, и по времени данная процедура займет несколько месяцев.

Итак, мы выяснили, что в жилищном законодательстве имеется три юридических факта, с которыми может быть связано прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма:

истечение согласованного срока проживания, в связи с данным обстоятельством временные жильцы должны освободить занимаемое ими жилое помещение;

если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить жилище не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении;

прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Данное основание естественно влечет и прекращение договора безвозмездного пользования конкретным жилым помещением.

Кто такие временные жильцы?

Поднаем или коммерческий найм?

Бесплатное жилье навечно?

Похожие статьи