Во многих странах достаточно популярна практика продажи жилья на аукционе...

Как сообщают в Моссоцгарантии, за рубежом на такие продажи приходится 30-80% от общего числа заключенных сделок с недвижимостью. В России также проводятся аукционы по продаже квартир, но они не так популярны.

Портал недвижимости сайт выяснил, как можно совершить сделку на торгах, и когда такой способ покупки жилья выгоден.

Новостройка по номиналу

Как правило, на аукционах можно встретить недвижимость, которую положено так продавать по закону. Если говорить о первичном рынке, это дома, построенные муниципалитетом: ФЗ №44 предусматривает единственный способ продажи муниципального имущества - через электронные торги.

В Москве такие новостройки возводит «Мосинжпроект», а продает - аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Кроме построенных городом домов, организация реализует с торгов и другие новостройки, которые принадлежат муниципалитету - к примеру, существуют совместные программы властей и девелоперов, в рамках которых часть жилплощади в проекте может отойти городу. «Мосреалстрой» продает квартиры в девяти муниципальных жилых комплексах и нескольких проектах частных застройщиков. У этих новостроек есть отличительная особенность - их продают по договору купли-продажи с полной отделкой после ввода дома в эксплуатацию.

Стоимость аналогичных квартир на аукционе и открытом рынке сильно не отличается. К примеру, в доме, расположенном по адресу Дмитровское шоссе, 169 (в районе Северном, за МКАД), на прошедшем в октябре аукционе средняя стартовая цена составляла 97 тысяч рублей, а минимальная - 86,9 тысячи рублей. Для сравнения, стоимость «квадрата» в находящемся по соседству жилом комплексе «Микрорайон Северный» находилась в пределах от 87,7 до 126 тысяч рублей.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», на торгах цены редко увеличиваются существенно. Она поясняет, что ввиду низкой популярности аукционов на одну квартиру может претендовать лишь один человек, которому она в результате достается по стартовой цене. Если же в ходе торгов цену существенно повышают, целесообразнее отказаться от лота и присмотреть другой вариант.

Это подтверждает и статистика «Мосреалстроя». К примеру, в августе компания продала на торгах 211 лотов, при этом насчитывалось 540 участников аукциона. Как говорит Альберт Суниев, первый заместитель гендиректора по девелопменту компании «Мосинжпроект», в среднем цены на торгах увеличивались на 7%, максимальный рост цены на квартиру составил 30%.

Рост цены зависит от популярности объекта. Таким образом, если в одном из проектов 93% квартир были проданы с повышением стартовой стоимости (в среднем на 9%), то в других новостройках большинство лотов продали по изначальной цене. При этом средний прирост цен составил примерно 1%, то есть менее 100 тысяч рублей.

Вторичные торги

На электронных площадках можно купить и «вторичку». Прежде всего, так продают залоговое жилье, изъятое у ипотечных заемщиков, которые не смогли рассчитаться по кредиту. К примеру, на площадке «Все залоги» на сегодняшний день можно найти сведения о торгах, на которые выставлены порядка 1,1 тысячи квартир и комнат по всей стране. 25 из них расположены в Москве.

Также на электронных торгах продаются вторичные квартиры, которые перешли в собственность муниципалитета. К примеру, Моссоцгарантия заключает с одинокими пожилыми людьми договора пожизненного содержания - при этом собственнику жилья ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные платежи, а после его смерти квартира отходит в собственность муниципалитета. По статистике Моссоцгарантии, в 2015 году с торгов реализовали менее 100 лотов, в 2016 году - 172, а с начала текущего года - 100 квартир.

Как говорят в московском департаменте по конкурентной политике, в среднем у одного лота находится три потенциальных покупателя, при этом в ходе торгов его стоимость возрастает не более чем на 4%. По словам компаний, которые помогают покупать недвижимость с торгов, иногда на аукционе можно приобрести квартиру на 60% дешевле рыночной цены. Но зачастую выгода не так значительна: по информации Моссоцгарантии, в среднем квадратный метр жилплощади на аукционах стоит порядка 148 тысяч рублей.

Как принять участие

У каждого участника аукциона должна быть электронная цифровая подпись. Для ее получения необходимо подать заявку на Единой электронной торговой площадке и предоставить необходимый пакет документов. Он включает заявление на изготовление сертификата ключа подписи, заявление на присоединение к регламенту удостоверяющего центра, оригинал или нотариально заверенную копию идентификационного кода, копию страхового номера индивидуального лицевого счета и паспорт. Также необходимо внести 3,7 тысячи рублей. В Москве подать документы и получить готовую подпись можно в точке выдачи, которая находится по адресу: ул. Садовая-Спасская, дом. 21/1, ком. 7. Срок действия электронной подписи - один год, потом его можно продлить за дополнительную плату.

Затем можно регистрироваться на онлайн-площадке по продаже недвижимости. Муниципальное имущество продается на Единой электронной торговой площадке, для реализации залоговых квартир банки, как правило, создают собственные площадки.

После регистрации можно выбрать квартиру и внести задаток. Его сумма не может быть больше 20% от стоимости лота - как правило, это 3-15%. Торги ведутся в течение нескольких дней. При проигрыше в торгах задаток возвращается, но если человек выиграл торги и отказался от покупки, задаток будет потерян. Обычно на заключение договора купли-продажи и внесение полной суммы дается пять дней.

С торгов можно купить недвижимость и в ипотеку. При этом банк должен одобрить заявку до начала аукциона - в период, отведенный для подач заявок. Если торги выиграет ипотечный заемщик, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 15 рабочих дней.

Пока продажа квартир с аукциона рассматривается скорее как вынужденная мера - как правило, таким способом реализуют муниципальное и залоговое жилье, которое можно продавать только так. В ходе торгов стоимость лотов редко повышается существенно, это касается как первичного рынка, так и вторичного, но изначальная цена редко бывает на порядок ниже рыночной. В целом, приобретая жилье на электронных торгах, можно сэкономить порядка 10% по сравнению с рыночной стоимостью аналогичной квартиры. С другой стороны, продавцы или застройщики могут сделать не меньшую скидку.

Согласно государство закупает недвижимость исключительно по средствам электронных аукционов.

Для поставщика это очень удобно и позволяет провести сделку дистанционно и на любом расстоянии. Но закон, регулирующий государственные закупки очень сложен, а практика его применения содержит не мало подводных камней.

При этом, сама по себе работа в сфере недвижимости требует высокой квалификации и в стране просто не оказалось специалистов компетентных одновременно ещё и в технологиях государственных закупок.

Поэтому в этой сфере возник дефицит кадров и как следствие отсутствие конкуренции на торгах. Смотрите вебинар и узнайте почему реально занять этот рынок одним из первых.

Программа вебинара

• Основы контрактной системы РФ
• Обзор информационных систем, способов аналитики рынка
• Технология участия в открытом конкурсе на приобретение вторичной недвижимости
• Технология участия в запросе предложений на приобретение вторичной недвижимости
• Технология участия в открытом электронном аукционе на приобретение вторичной недвижимости
• Механизм обжалования результатов торгов, искусственного продления сроков
• Анализ и оценка рисков
• Пути конструктивного взаимодействия с государственным Заказчиком
• Особенности госзаказа вторичной недвижимости
• Итог. Вопросы-ответы.

С 01.07.2018 по несостоявшимся аукционам необходимо проводить экспертизу надлежащего исполнения контрактов. В соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44–ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” (далее – Закон № 44–ФЗ) заказчики обязаны привлекать экспертов и экспертные организации к проведению экспертизы поставленного товара, выполненной работы или оказанной услуги, если закупка осуществляется у единственного поставщика, за исключением случаев, перечисленных в п. 1 ч. 4 ст. 94 Закона № 44–ФЗ.

Новые условия при заключении контрактов на закупки

С 1 июля начали действовать новые п. 25.1–25.3 ч. 1 ст. 93 Закона № 44–ФЗ, предусматривающие случаи закупки у единственного контрагента при признании конкурентной электронной процедуры закупки несостоявшейся. Однако они в число указанных исключений не включены, поскольку п. 1 ч. 4 ст. 94 Закона № 44–ФЗ с 1 июля не изменится.
Принимая во внимание данные изменения получается, что заказчики обязаны привлекать внешних экспертов к проведению экспертизы исполнения по контракту, заключенному в соответствии с п. 25.1–25.3 ч. 1 ст. 93 Закона № 44–ФЗ.

Экспертиза по результатам несостоявшегося аукциона

Если контракт заключен по результатам несостоявшегося электронного аукциона (была подана всего одна заявка, только один участник вышел на торги, либо всего одна заявка была признана соответствующей требованиям документации) - заказчик обязан привлечь экспертов, экспертные организации для проверки поставленных товаров, выполненной работы или оказанных услуг.

Центр профессиональной оценки проведет необходимую экспертизу надлежащего исполнения контрактов. Экспертиза надлежащего исполнения контракта – услуга необходимая в связи с введенными изменениями в 44-ФЗ с 1 июля 2018 года.

Не так давно на рынке появилась возможность купить квартиру через электронные торги. Это один из самых надежных способов приобретения жилья. Во-первых, жилье уже построено, в нем произведена отделка, и сразу после сделки выдаются ключи. Во-вторых, квартира приобретается у государственной организации - казенного предприятия «Управление гражданского строительства». В настоящий момент на торги выставлены квартиры от 4,1 млн рублей в уже построенных новостройках в Москве. Реализацией таких квартир занимается ОАО «Мосреалстрой» и субподрядное агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой».

Отвечает на вопросы Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Что такое электронные торги и для чего они нужны?

– Электронные торги, в которых компания «БЕСТ-Новострой» участвует в качестве субагента, направлены на реализацию имущества Правительства Москвы. Подобный способ реализации – единственно возможный в случае, когда необходимо продать государственное/муниципальное имущество, в нашем случае, - квартиры от Казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Закон 44-ФЗ регламентирует данную форму продажи квартир, находящихся в собственности у Правительства Москвы.

Откуда берутся квартиры на этих торгах и кто их продает?

– Квартиры (в ЖК «Некрасовка», Жилой квартал на Базовской улице, Жилой квартал Солнцево) выставляются на продажу Казенным предприятием «Управление гражданского строительства». Само КП «УГС» продажей (консультациями покупателей, сопровождением сделки, заключением договоров купли-продажи) занимается через государственного агента по реализации недвижимости – ОАО «Мосреалстрой». В свою очередь «Мосреалстрой» заключил субагентский договор с ООО «БЕСТ-Новострой» на реализацию 35% от всего объема квартир. Желающих участвовать в торгах все больше, поэтому, чтобы удовлетворить спрос, помочь всем покупателям подготовить документы для участия в торгах, пройти сами аукционы, было привлечено два этих агентства.

Сама продажа происходит на площадке «Росэлторг». Там покупатель может увидеть перечень квартир (лотов), выставленных на ближайший аукцион, оформить электронную цифровую подпись (ключ), необходимую для участия в аукционе, узнать, какие нужны документы и так далее. Но, поскольку процедура новая и требует особенного внимания, многие прибегают к помощи агентов «Мосреалстрой» и «БЕСТ-Новострой»: так, по доверенности клиента, агент может сам собрать все документы, помочь с получением электронного ключа, а также консультировать и оказывать техническую поддержку на протяжении всего аукциона.

Кто может купить квартиру через такие аукционы?

Любое физическое или юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации. То есть, это физлица-граждане РФ (с ИНН) и юрлица, зарегистрированные на территории РФ (также с ИНН).

В чем плюсы и минусы как самих аукционов, так и возможности покупки квартиры через них? Можно купить дешевле?

– Минус, пожалуй, только один: процедура несколько затянутая, по сравнению с заключением ДДУ или договора купли-продажи. Но в целом, с момента торгов до оформления права собственности победителем аукциона, проходит не более 2 месяцев.

Плюсы: продается абсолютно готовое жилье с отделкой в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичка, но по факту – это квартиры в новостройках от застройщика, поскольку они выставлены на продажу впервые.

Неоспоримый плюс в том, что вы можете сначала побывать в доме, который вас интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон, качество отделки и так далее, и затем уже принять решение, какую именно квартиру вы хотите купить на торгах.

Действуют ли ипотечные программы на такую покупку?

– Да, сейчас действуют ипотечные программы от ВТБ24/Банка Москвы и от Банка Возрождение. Условия – как для покупки вторичного жилья. Зарплатные клиенты рассматриваются на особых условиях.

Когда проходят такие аукционы и как о них узнать?

– Следить за графиком аукционов можно как на сайте Росэлторг, так и на сайтах уполномоченных агентств – Мосреалстрой и БЕСТ-Новострой. Если вы всерьез намерены участвовать в торгах, нужно иметь в виду, что заявки на ближайшие торги прекращают рассматриваться за 5 дней до аукциона. Кроме того, у вас должен быть обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей (его нужно будет уплатить на реквизиты КП «УГС»), а также, если вы планируете воспользоваться ипотекой, письменное одобрение банка с указанием максимальной суммы кредита. Если вы становитесь победителем аукциона, но в течение 10 дней не оплачиваете квартиру, обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей вам не возвращается.

Назовите объекты, которые уже участвовали в аукционах.

– Уже реализуются с торгов квартиры в ЖК «Некрасовка» в корпусах на ул. Недорубова, Липчанского и Маресьева.

Это могут быть объекты как первичного, так и вторичного рынка?

– Только вторичное (то есть уже сданное в эксплуатацию и оформленное в собственность Правительства Москвы) жилье. Новостройки по ДДУ по такой схеме не продаются.

От п. 38 ст. 93 Закона № 44-ФЗ - в сути договора, который представляет собой основу для заключения контракта для того, чтобы приобрести жилые помещения.

Во втором - в соответствии с п. 39 ст. 93 Закона № 44-ФЗ основой для заключения контракта будет договор, который заключен на основании положений Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон № 161-ФЗ).

Порядок закупки по пункту 38

Правоотношения, которые возникают при освоении земельных участков, которые регулирует ГрК РФ , оформляются договором между соответствующим органом исполнительной власти (местного самоуправления) и юридическим лицом по итогам аукциона. Такими органами выступают уполномоченные органы субъектов РФ, например Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, или Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области.

Чтобы найти информацию о таких закупках, необходимо первоначально определиться о месте нахождения жилья экономического класса, потребность в котором имеет заказчик.

Сведения об этих аукционах публикуют на официальных сайтах субъектов или на сайтах уполномоченных органов, поскольку закон не определил единый официальный сайт.

Например, информацию об аукционах на право заключения договоров освоения территорий для строительства жилья экономического класса на земельных участках в Республике Карелия мы можем получить:

• на сайте fond.onego.ru (раздел «Земля и нежилые помещения - объекты продажи»);
• официальном интернет-портале Республики Карелия gov.karelia.ru ;
• на официальном сайте администрации Петрозаводского городского округа petrozavodsk-mo.ru .

Второй стороной становится юридическое лицо, которое признано победителем аукциона и будет впоследствии застройщиком такого участка земли. При этом земельный участок остается в собственности субъекта РФ, на время строительства заключается договор аренды земельного участка с застройщиком - победителем аукциона.

Когда заказчику необходимо приобрести жилье экономического класса, действуют нормы Закона № 44-ФЗ и применяют случай закупки у единственного поставщика. При заключении контракта условия приобретения жилья соответствуют условиям договора, который заключен в соответствии с требованиями ст. 46.7 ГрК РФ. И прежде чем определить условия закупки у единственного поставщика, заказчику нужно ознакомиться с договором, который подписан по итогам аукциона на право заключения договора об освоении территории для строительства жилья экономкласса. Сам контракт на приобретение жилья экономического класса заказчик заключает с застройщиком.

Если заказчику нужно приобрести иной вид жилья, он руководствуется нормами действующего законодательства о закупках. При формировании соответствующей потребности необходимо учитывать основные принципы эффективности использования средств, цели и задачи, которые реализует заказчик.

При принятии решения о закупке жилья у единственного поставщика (по п. 38 ст. 93 Закона № 44-ФЗ) необходимо проанализировать и определить наличие всех необходимых условий и оснований.

Квалифицируют категорию планируемого к приобретению жилья, руководствуясь условиями отнесения жилых помещений к жилью экономкласса (приказ от 05.05.2014 № 223/пр Минстроя России). При этом проверяется наличие договора и его соответствие требованиям к договорам об освоении территории для строительства жилья экономкласса по ст. 46.5 ГрК РФ (о комплексном освоении - ст. 46.6 ГрК РФ).

Учитывая, что нормами ст. 46.5 и 46.6 . ГрК РФ заключение контрактов - необязательное условие и наличие такого условия должно быть указано и подтверждено. Поэтому при проведении аукциона в проекте договора могут быть не установлены обязательства сторон этого договора заключить контракты на приобретение жилья экономического класса. Тогда не допускается применение оснований Закона № 44-ФЗ в отношении жилья, которое является предметом этого договора.

Порядок закупки по пункту 39

При использовании основания закупки у единственного поставщика по п. 39 ст. 93 Закона № 44-ФЗ в основу ложится договор безвозмездного пользования земельным участком (или аренды) для строительства жилья экономического класса. Также это может быть договор для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривают строительство жилья экономкласса, или для строительства в минимально требуемом объеме жилья такого класса (такие договоры заключаются по итогам аукционов).

Похожие статьи