Если человек не является юристом, то подписание таких документов, как договоры купли-продажи недвижимости может вызывать определенную долю беспокойства – все ли с договором в порядке, нет ли рискованных условий, будет ли зарегистрировано право в Росреестре?

Опасения граждан совершенно понятны – законодательство в России имеет далеко не самые лучшие формулировки, а зачастую еще и грешит противоречиями одних нормативных актов другим.

Чтобы безошибочно составить договор, лучше всего обратиться к профильному юристу, но и самим гражданам будет полезно знать правовую природу данного договора.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Прежде, чем разбирать содержание соглашения, нужно обозначить общую юридическую суть предварительных договоров и их отличия от договоров обычных.

Согласно ст.249 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), договор предварительный имеет своей целью подтвердить договоренности сторон, его заключающих, в будущем осуществить заключение соглашения, которым будет предусмотрена передача прав на имущество.

Для чего заключать предварительные договоры? Почему нельзя сразу заключить полноценный договор и передать все права по нему? Дело в том, что стороны могут быть просто не готовы в настоящий момент осуществить полноценную сделку. У покупателя, например, нет всей необходимой суммы на оплату недвижимости, а продавец может не успеть подготовить всю требуемую документацию для передачи ее покупателю.

Таким образом, этот договор является неким гарантом того, что стороны действительно совершат сделку, но сделают это в будущем. Объект договора и сумма уже должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре.

Согласно ст.429 ГК РФ подобный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Отличие будут состоять в том, что его не нужно подавать в органы Росреестра для регистрации перехода права, поскольку переход права будет осуществляться по основному договору, а сейчас составлено лишь соглашение о намерениях.

Каким образом можно будет подтвердить готовность сторон заключить после предварительного договора, основную сделку?

Согласно ст.380 ГК РФ, в качестве обеспечительной меры, что будет призвана обеспечить составление основного соглашения в будущем, можно предусмотреть задаток – денежную сумму, которая передается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

При последующем заключении основного договора, задаток будет выступать авансовым платежом, который внесен в качестве предварительной оплаты за приобретаемую недвижимость.

Однако если в предварительном договоре будет оговорено, что это именно задаток, а не обычный предварительный авансовый платеж, то к сторонам будет применяться дополнительная обеспечительная мера.

Если вопреки условиям предварительного соглашения основной договор заключен не будет, то с задатком поступают следующим образом:

• в том случае, если договор не будет заключен по вине предполагаемого покупателя, то полная сумма задатка остается у предполагаемого продавца;
• в том же случае, если сам будущий продавец выступил виновником срыва основной сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Задаток является отличным инструментом, который позволяет обеспечить условия исполнения предварительного договора, коим не нужно пренебрегать.

Относительно всех остальных условий сделки, то они должны быть прописаны в таком же виде, как и при заключении основного договора.

В частности, договор должен содержать следующие условия:

• Преамбулу с информацией о сторонах сделки. Здесь нужно указать их ФИО, если договор заключается между физическими лицами паспортные данные, место регистрации;
• Предмет сделки. Необходимо подробным образом прописать, какие действия с объектами договора планируется осуществить – что право собственности по основному договору перейдет от продавца к покупателю;

Самым подробным образом необходимо идентифицировать объекты недвижимости – сам земельный участок и дом.

Нужно прописать кадастровые номера, адрес, площадь, правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет данными объектами, а также возможные обременения (аренда, сервитут, залог).

• Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
• Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
• Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
• Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
• Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
• Подписи сторон с расшифровкой.

Договор должен быть составлен в письменной форме, нотариальной формы он не требует, так же, как и государственной регистрации. Количество экземпляров – как минимум, по одному для каждой стороны.

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком?

Договор должен быть заключен таким образом, чтобы из него четко можно было бы определить волеизъявление сторон и предмет сделки. Особое внимание нужно уделить условиям расторжения договора.

Подписать договор сторону могут как лично, так и через своих представителей, которые имеют нотариальную доверенность.

В шапке договора также нужно будет указать место и дату составления документа.

Если под подписью каждого лица не поставить дату подписания, то будет считаться, что договор подписан в тот день, что указан в шапке документа.

В том случае, если стороны желают быть абсолютно уверены, что договор составлен по всем правилам, можно обратиться к нотариусу и оформить его в нотариальной форме, однако, повторимся, это делать не обязательно.

Что учесть при оформлении предварительного договора купли продажи дома с ЗУ?

Помимо формулировок договора, что должны толковаться однозначно, в предварительный договор также необходимо включить условия о документах, которые продавец обязан будет подготовить и передать покупателю.

Регистрация перехода права не может производиться без постановки объектов на кадастровый учет, соответственно, нужно удостовериться, что и земельный участок и дом внесены в кадастр (можно проверить с помощью онлайн-сервисов или получить выписку из ЕГРН от Росреестра – ее может получить каждый гражданин на любой интересующий объект).

Если кадастрового учета не производилось, то продавец должен заключить договор с кадастровыми инженерами или органами БТИ для осуществления данных работ – это условие также можно включить в предварительный договор.

В том случае, если объекты, которые будут являться предметом сделки, на учете состоят, продавец должен подготовить к передаче комплект подтверждающих документов.

Предварительный договор покупки дома – это документ, обязывающий продавца и покупателя заключить основную сделку по покупке недвижимости. Стороны нередко подписывают такой документ, чтобы описать все условия основного соглашения, и быть уверенными что сделка состоится.

Для составления предварительного договора важно определить, для чего он необходим. Данный документ стороны могут подписывать с целью:

• закрепить цену недвижимости на время поиска средств для покупки;
• выиграть время на оформление недостающих документов;
• определить условия заключения сделки после снятия обременений на недвижимость.

Как составить?

Составление договора происходит по следующему алгоритму:

1. Стороны обговаривают условия и составляют первичный проект договора.
2. Устраняются неточности проекта и вносятся дополнения.
3. Подписывается договор.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации в гос. органах, но может быть заверено в нотариальной конторе.

Нотариальное заверение помогает избежать юридических неточностей и позволяет получить дополнительные гарантии.

Проект договора

В проекте соглашения стороны определяют первичные условия, которые могут измениться в следующих случаях:

• при проверке проекта соглашения юристами;
• при снятии обременений в процессе подготовки к сделке;
• при изменении рыночной стоимости дома.

Проект является черновиком, а сам предварительный договор покупки дома после подписания имеет полноценную юридическую силу в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Опытные юристы могут обнаружить в предварительном договоре пункты, при которых данный документ будет являться ничтожным, поэтому такие пункты нужно исключить на стадии черновика-проекта. Ликвидация обременений также потребует корректировки условий.

Важно учесть, что изменять цену покупки дома в предстоящей сделке возможно только на стадии работы над черновиком , так как в предварительном договоре цена фиксируется.

Образец

Каждая покупка жилья индивидуальна, но существуют типовые образцы предварительных соглашений, условия которых обязательны для любого типа сделки . Типичный предварительный договор покупки частного дома должен содержать следующие пункты:

• полные ФИО и данные паспортов продавца и покупателя;
• предмет сделки;
• почтовый адрес дома;
• кадастровый и инвентарный номера;
• реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на дом;
• цена и процедура расчета;
• права и обязанности контрагентов;
• правила разрешения споров;
• обременения;
• место и дата заключения будущей сделки;
• дополнительные условия.

В качестве предмета сделки приводится намерение продавца передать жилой дом покупающей стороне за денежное вознаграждение, определенное сторонами.

Цена указывается в рублях цифрами и прописью , а также обозначается способ передачи оплаты (наличными, банковским переводом, взаимозачетом).

Закажите договор от нашего юриста Виктории

К обязанностям продающей стороны относятся передача жилого дома и документы на него покупателю по передаточному акту, а также принятие денежных средств и участие в регистрации покупки в Росреестре. К обязанности покупателя относится передача продавцу оговоренной суммы в назначенный день и принятие дома.

При перечислении обременений важно указать:

• количество лиц, зарегистрированных в доме;
• отсутствие факта ареста дома или нахождения его в залоге;
• отсутствие наследственных или иных споров по поводу принадлежности дома;
• законность приватизации дома, а также его возведения.

Отсутствие обременений подтверждается реквизитами выписок из ЕГРН о правах на дом, разрешением на строительство и ввод дома в эксплуатацию и справкой от нотариуса об отсутствии ареста или судебного приказа об ограничении оборота данной недвижимости.

Если дата заключения основной сделки не указана, то такая сделка должна быть совершена не позднее, чем через 12 месяцев после подписания предварительного договора.

Также важно указать способ передачи недвижимости покупателю и сведения о передаточном акте (будет ли он встроен в основной договор или оформлен в виде отдельного документа).

К списку прилагаемых бумаг в дополнительных условиях обычно относятся техпаспорт на дом и план поэтажной экспликации , а также межевой план земельного участка – если он передается вместе с домом.

Скачать бесплатно

Перед скачиванием бланка предварительного договора нужно выбрать, какой именно тип сделки предстоит совершить. К основным типам относят следующие:

• покупка дома;
• покупка доли дома;
• покупка дома с задатком;
• покупка дома с авансом;
• покупка дома через ипотеку сбербанка.

Представлены только типовые бланки, в индивидуальных случаях, при составлении предварительного договора потребуется консультация юриста.

Закажите договор от нашего юриста Виктории

Предварительный покупки доли дома

Покупка доли означает, что к покупателю переходит только часть здания, не выделенная в натуре. При покупке доли в предварительном соглашении предусматриваются следующие дополнительные условия:

• перечень владельцев других долей дома;
• величина продаваемой доли в виде простой дроби;
• перечень неизолированных общих помещений, отчуждаемых вместе с долей;
• цена каждой доли – при продаже нескольких долей.

При продаже доли частного дома необходимо письменное согласие всех сособственников недвижимости, заверенное у нотариуса.

К неизолированным общим помещениям относятся коридоры, кухня и санузел – доступ к данным помещениям сохраняется у всех собственников остальных долей дома. Перечень общих помещений и имеющих доступ к ним лиц приводится в отдельном пункте предварительного соглашения.

Дом с задатком

Задаток является одним из способов обеспечить контрагентам дополнительные гарантии в том, что основная сделка будет совершена.

Задатком называют часть суммы сделки, которая остается у продавца при отмене сделки покупателем или передается покупателю в двойном размере при отмене сделки продавцом.

При использовании задатка текст документа дополняется следующими пунктами:

• размер задатка;
• о сроке возврата задатка при незаключении сделки;
• о способе передачи задатка.

Величина задатка определяется в предварительном договоре сторонами и составляет обычно 5-10 процентов от цены покупки.

Дом в ипотеку через Сбербанк

В таком документе стороны фиксируют все условия, которые будут выполняться в случае одобрения ипотечного кредита Сбербанком. Кредитные эксперты проверяют по предварительному договору следующие моменты:

• платежеспособность продавца;
• наличие обременений на дом;
• наличие условий, противоречащих гражданскому законодательству.

Если документ заключается для Сбербанка, дополнительно указывается оценочная стоимость дома, установленная независимыми экспертами или самим банком, а также сумма, подлежащая оплате наличными и сумма, ожидаемая от банка в качестве кредита.

Обязательно указывается условие, согласно которому после подписания основного соглашения и перехода прав владения, купленный дом будет находиться в залоге у Сбербанка.

В отдельных случаях указывается условие об аккредитиве, который позволяет сторонам обеспечить дополнительные гарантии.

Закажите договор от нашего юриста Виктории:

При использовании аккредитива в предварительном договоре дополнительно указывается:

• сумма аккредитива;
• срок возвращения аккредитива покупателю при отмене сделки продавцом;
• срок поступления аккредитива продавцу после регистрации перехода прав.

Аккредитив в сбербанке является аналогом задатка, но сумма хранится не у продавца, а в банке на безналичном счете.

Такое соглашение позволяет не только закрепить условия сделки при отсрочке покупки, но и необходим для одобрения ипотеки в любом коммерческом банке, а обращение к квалифицированным юристам поможет избежать противоречий в условиях соглашения.

Договором о задатке называется документ, заключающийся при погашении общей стоимости залоговой суммы товара. В частых случаях указанный договор заключается при осуществлении операций купли-продажи недвижимости. Заключение данного договора является достаточно простой процедурой, при этом он является важным для обеих сторон, заключающих сделку.

Для правильной оценки возможных рисков, в первую очередь, необходимо знать, что конкретно представляет предварительный договор и необходимую форму при его составлении.

П.1 ст.429 ГК РФ гласит, что составление предварительного договора обязует участников договора в дальнейшем передать имущественные права, оказать какие-либо услуги или выполнить некие работы. В указанной ситуации договор требует от сторон дальнейших правовых отношений по отношению определенного объекта с заранее установленной стоимостью.

Для дальнейшей действительности договора, необходимо придерживаться установленных законодательством форм составления договоров, изложенных п.2 ст.429 ГК РФ.

Форма составления предварительного договора полностью соответствует форме договора купли-продажи. Основным отличием является не требование регистрации в Росреестре.

Предварительным договором купли-продажи дома с задатком есть фиксируется желание покупателя заполучить недвижимость в личное пользование в случае уплаты оставшейся суммы продавцу в указанные сроки.

Договор купли-продажи жилого дома с использованием задатка использует общие требования, соответственно ст.549 ГК РФ. Стороны обязаны определить условия, размер суммы задатка и сроки уплаты оставшейся части.

Форма договора купли-продажи дома с задатком

Форма договора состоит простой письменной. Данный фактор не зависит от сроков и суммы. Переход прав собственности к стороне покупателя регистрируется порядком, который установлен законодательством. Никакая сторона не может отказаться от предусмотренной процедуры.

Предмет договора купли-продажи дома с условием о задатке

Указанным договором должен четко оговариваться предмет, конкретно – необходимо определить подробные характеризующие данные объекта недвижимости с земельным участком, который обычно тоже передается во владение покупателя, в соответствии со ст.554 ГК РФ.

Стороны предоставляют реквизиты документов, включая точные адресные ведомости объекта, площадь дома и участка. В случае не указания предмета, сделку могут признать недействительной.

Дома, не включая участок, продают в редких случаях. В случае такого расклада событий, необходимо учесть, что разрешения собственника земельного участка на продажу недвижимости не требуется, согласно ст.552 ГК РФ.

Стороны в договоре купли-продажи дома с задатком

Сделка включает в себя покупателя и продавца, не принимая во внимание их правовой статус. Из этого следует, что бланк договора купли-продажи недвижимости может заполняться физическими и юридическими лицами.

Также имеются ограничения по возрасту сторонам. В момент фактического осуществления правового действия обе стороны должны быть совершеннолетними. В иных случаях достаточно будет письменного разрешения опекуна или родителей на произведение сделки.

Условия договора купли-продажи жилого дома с задатком

Кроме договора, сторонам необходимо подготовить и заполнить соответствующий бланк. В данном документе обе стороны указывают размер денежного задатка, который уже фактически осуществлен.

Сам договор должен иметь стоимость сделки и сумму задатка, в соответствии со ст.555 ГК РФ.

Важным фактором есть нюанс, ст.380 и 381 ГК РФ уполномочивают продающую сторону оставить задаток в личном пользовании, в случае отказа покупателя от проведения сделки по тем или иным причинам. Помимо этого, покупатель вправе вернуть задаток в двойном объеме, в случае отказа продавца от сделки.

Когда возникает вопрос о подписании такой бумаги, как предварительный договор купли-продажи дома, люди опасаются, не скрыт ли в этом какой-то подвох.

Что представляет собой этот документ, и какие нюансы есть в этой процедуре?

Такой документ составляют покупатель и продавец приватного дома, если сделка не может состояться сразу же. Обычно предварительный договор купли-продажи дома приходится подписывать, когда покупателя все устраивает – планировка, расположение, состояние конструктивных элементов, даже стоимость.

Но есть объективные причины отложить оформление сделки:

• нужная сумма в полном размере у покупателя пока что отсутствует, но через месяц ситуация должна разрешиться;
• продавец недооформил наследство;
• продавец ждет вступления решения суда в законную силу, и пр.

Подписав предварительный договор, обе стороны будущей сделки выигрывают: будущий владелец поместья может прекратить поиск, будучи уверенным в приобретении именно этого жилища, по уже оговоренной стоимости, приемлемой для него. Продавец может спокойно заканчивать с бумагами, точно зная, когда и за какую сумму этот дом он продаст.

Относительно законности такой процедуры можно заверить сомневающихся граждан: законом в лице п.1 ст. 429 ГК РФ подписание предварительного договора купли-продажи предусмотрено. Важно понимать, что этот контракт о будущей сделке — не просто бумага, а серьезный документ, с вытекающими из факта его наличия определенных обязательств обеих сторон друг перед другом.

Для того, чтобы такой контракт имел юридический вес, он должен по форме полностью отвечать всем требованиям п.2 ст. 429 ГК РФ. Не стоит пытаться в одном документе оговорить все стороны, касающиеся привязки объекта недвижимости к своему желанию завладеть им: форма предварительного договора купли-продажи не содержит информации о передаче задатка.

Вручение задатка, обязательства по его возврату правильно оформлять отдельным документом, называемым договором задатка.

Это значит, что предварительный контракт, с включенным в него пунктом о передаче задатка, при рассмотрении в суде неверно составленный договор не сможет помочь собственнику дома оставить задаток у себя, деньги придется вернуть.

Предварительный договор купли-продажи дома только закрепляет на бумаге намерения сторон совершить в будущем, пусть недалеком, передачу прав собственности на жилой дом.

Основные моменты предварительного договора

Как составить предварительный договор купли продажи дома? Этот документ должен обязательно содержать такие сведения:

• наименование населенного пункта, дату;
• ФИО полностью обоих представителей сторон;
• в пункте «Предмет договора» нужно указать характеристики дома и земли;
• цена, алгоритм расчетов;
• обязанности сторон, привязанные к датам исполнения;
• наличие претензий друг к другу;
• подписи сторон.

Описывая «Предмет договора» нужно подробно указать адрес, а также характеристики жилого дома, и не забыть конкретизировать кадастровые номера постройки и земельного участка, а также где и когда зарегистрировано право собственности отдельно на дом и на землю.

Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости не дает права собственнику участвовать в процессе предпродажной компании, сопровождающейся оформлением превентивного контракта.

К превентивному контракту обязательно должны быть приложены такие документы:

• копии техпаспорта на дом и кадастрового паспорта на участок земли, заверенные нотариально;
• акт приемки-передачи жилого объекта (вместе с земельным наделом);
• договор о задатке.

Такая серьезная бумага составляется в 3-х экземплярах: по одной каждой из сторон, а третий должен будет передаваться в Федеральную регистрационную службу вместе с основным договором. Если договор о задатке не составить отдельно, то сумма, переданная в качестве задатка, будет учтена как авансовый платеж.

Превентивный контракт не требует регистрации, не обязательно и участие нотариуса, хотя и желательно.

Нюансы, которые надо учесть

Каждый пункт предварительной бумаги нужно внимательно прочесть и вникнуть в суть, и если что-то не устраивает, то следует настоять на исключении этого пункта.

Если все, что говорится и пишется в этом соглашении, соответствует действительности, обе стороны представлены нормальными, порядочными людьми, то ничего страшного нет в том, чтобы поставить свою подпись под таким документом. Но есть и нюансы, говорящие о наличии рисков.

Обязательно нужно проверить давность изготовления технического паспорта на объект недвижимости.

Если покупатель специалист в строительстве или в вопросах торговли недвижимостью, то он сможет сориентироваться после ознакомления с планировкой дома в натуре, насколько точно техпаспорт соответствует фактическому расположению помещений.

Дело в том, что может впоследствии оказаться неувязка: техпаспорт прилагался давний, а проведенная перепланировка не оформлена.

Есть еще опасность приобретения жилого объекта с прописанными на этой жилплощади несовершеннолетними детьми или с заключенным под стражу жильцом – ведь превентивный контракт не требует предоставления справки о зарегистрированных жильцах не только архивного, но даже и обычного вида. Поэтому стоит запросить у хозяина архивную справку о жильцах по этому адресу.

Нет и полной уверенности, что заранее подписанная бумага не касается жилого дома с наличием обременений (это становится явным при оформлении основного варианта документа по купле-продаже, по запросу нотариуса).

Важно уточнить этот нюанс (отсутствие наложенного ареста, сдачи в залог и пр.) покупателю до того, как поставить свою подпись на предварительном варианте.

Может случиться, что к моменту подписания основного договора купли-продажи у покупателя так и не вышло собрать полную сумму стоимости дома с земельным участком.

Похожие статьи