4. Передать недвижимость, соответствующую условиям договора о качестве.

Гражданским кодексом установлено специальное правило применительно к договору продажи недвижимости в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, покупатель вправе по выбору:

• требовать соразмерного уменьшения покупной цены;
• требовать безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по выбору:

• отказаться от исполнения договора (т.е. вернуть недвижимость) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
• требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, причиненных прекращением договора).

Обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости .

Покупатель по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган покупатель должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

При уклонении покупателя от государственной регистрации права (сделки) продавец вправе:

• если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;
• если регистрации подлежит только переход права собственности — требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

2. Принять недвижимость.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности принять имущество.

При неисполнении покупателем обязанности принять недвижимость продавец вправе по выбору (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

• потребовать от покупателя принять товар;
• отказаться от исполнения договора;
• требовать применения мер ответственности (возмещение убытков; взыскание неустойки в случаях, установленных законом или договором).

3. Оплатить недвижимость.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не исполняет обязанность по оплате недвижимости (т.е. допускает просрочку оплаты) или отказывается оплатить недвижимость, продавец вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

4. Известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Извещение должно быть произведено в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения недвижимости (ст. 483 ГК РФ).

Если покупатель не известил продавца о нарушении условий договора и продавец докажет, что:

1) отсутствие извещения повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора;

2) он не знал или не должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, то продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о качестве.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 550 ГК РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения.

———————————
См. пояснительную записку к проекту Федерального закона N 121907-5 «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части исключения требования о государственной регистрации некоторых договоров). Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ П.В. Крашенинниковым, В.С. Груздевым, А.Г. Назаровым, О.Д. Гальцовой // СПС «КонсультантПлюс».

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566) .

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Гражданский кодекс РФ. Оглавление:

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статьи 1-7: Основные начала гражданского законодательства. Отношения, регулируемые гражданским законодательством. Действие гражданского законодательства во времени.
Статьи 8-16: Возникновение гражданских прав и обязанностей. Осуществление и способы защиты гражданских прав. Возмещение убытков. Государств. регистрация прав на имущество.
ФИЗИЧЕСКИЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА
Статьи 17-30: Граждане (физические лица). Правоспособность и дееспособность физических лиц. Имя и место жительства гражданина. Предпринимательская деятельность гражданина.
Статьи 31-41: Опека, попечительство. Распоряжение имуществом подопечного. Доверительное управление имуществом подопечного. Прекращение опеки и попечительства. Патронаж.
Статьи 42-47: Признание гражданина безвестно отсутствующим. Последствия. Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим. Объявление гражданина умершим.
Статьи 48-56: Юридические лица. Основные положения. Учреждение и гос. регистрация юридических лиц. Представительства и филиалы юридического лица. Ответственность юр. лица.
Статьи 57-60.2: Реорганизация юридического лица. Правопреемство при реорганизации юридического лица. Передаточный акт. Гарантии прав кредиторов реорганизуемого юр. лица.
Статьи 61-65: Ликвидация юридического лица. Удовлетворение требований кредиторов ликвидируемого юр. лица. Защита прав кредиторов. Прекращение недействующего юр. лица.
Статьи 65.1-65.3: Корпоративные и унитарные юридические лица. Корпорации. Права и обязанности участников корпорации. Управление в корпорации.
Статьи 66-68: Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах. Публичные и непубличные общества. Корпоративный договор. Дочернее хозяйственное общество.
Статьи 69-81: Полное товарищество. Обязанности участников полного товарищества. Распределение прибыли и убытков. Ответственность участников полного товарищества.
Статьи 82-86.1: Товариществе на вере. Управление в товариществе на вере и ведение его дел. Права и обязанности вкладчика товарищества. Крестьянское (фермерское) хозяйство.
Статьи 87-94: Общество с ограниченной ответственностью. Создание общества. Реорганизация и ликвидация общества. Переход доли в уставном капитале к другому лицу.
Статьи 96-104: Акционерное общество. Уставный капитал акционерного общества. Увеличение / уменьшение уставного капитала. Ограничения на выпуск ценных бумаг, выплату дивидендов.
Статьи 106-114: Производственный кооператив. Имущество производственного кооператива Основные положения о государственном и муниципальном унитарном предприятии.
Статьи 123.1-123.16: Некоммерческие корпоративные организации. Потребительский кооператив. Общественные организации и движения. Ассоциации и союзы. Адвокатские палаты.
Статьи 124-127: Некоммерческие унитарные организации. Фонды. Учреждения. Автономные некоммерческие организации. Религиозные организации.
ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Статьи 128-141: Объекты гражданских прав. Недвижимые и движимые вещи. Гос.регистрация недвижимости. Неделимые вещи. Сложные вещи. Главная вещь и принадлежность.
Статьи 142-149: Ценные бумаги. Виды ценных бумаг. Документарные, бездокументарные ценные бумаги. Исполнение по ценной бумаге. Переход прав, удостоверенных ценными бумагами.
Статьи 150-152: Нематериальные блага, их защита. Компенсация морального вреда. Защита чести, достоинства и деловой репутации. Охрана изображения и частной жизни гражданина
СДЕЛКИ. РЕШЕНИЯ СОБРАНИЙ. ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО
Статьи 153-165: Сделки. Понятие, виды и форма сделок. Сделки, совершенные под условием. Согласие на совершение сделки. Письменная форма сделки (простая и нотариальная).
Статьи 166-181: Недействительность сделок. Оспоримые и ничтожные сделки. Положения о последствиях недействительности сделки. Недействительность мнимой и притворной сделок.
Статьи 181.1-181.5: Решения собраний. Основные положения. Принятие решения собрания. Недействительность и ничтожность решения собрания. Оспоримость решения собрания.
Статьи 182-189: Представительство. Доверенность. Общие положения закона о доверенности Удостоверение доверенности. Срок доверенности. Передоверие. Прекращение доверенности.
СРОКИ. ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ
Статьи 190-208: Сроки. Исчисление сроков. Начало срока и окончание срока, определенного периодом времени. Исковая давность. Общий и специальные сроки исковой давности.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
Статьи 209-217: Право собственности и другие вещные права. Содержание права собственности. Бремя содержания и риск случайной гибели имущества. Субъекты права собственности.
Статьи 218-234: Приобретение права собственности. Основания приобретения права собственности. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.
Статьи 235-243: Прекращение права собственности. Основания прекращения права собственности. Отказ от права собственности. Обращение взыскания на имущество. Конфискация.
Статьи 244-259: Общая собственность. Понятие и основания возникновения общей собственности. Обращение взыскания на долю в общем имуществе. Общая собственность супругов.
Статьи 260-287: Право собственности и другие вещные права на землю. Земельный участок как объект права собственности. Земельные участки общего пользования. Застройка участка.
Статьи 288-306: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Защита права собственности и других прав. Истребование имущества из чужого незаконного владения.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ
Статьи 307-317: Общие положения об обязательствах. Понятие обязательства. Стороны обязательства. Исполнение обязательств. Срок и место исполнения обязательства.
Статьи 318-328: Исполнение обязательств. Очередность погашения требований по денежному обязательству. Исполнение обязательства внесением долга в депозит.
Статьи 329-342: Обеспечение исполнения обязательств. Неустойка. Законная неустойка. Уменьшение неустойки. Залог. Основания возникновения залога. Стоимость предмета залога.
Статьи 343-349: Залог. Очередность удовлетворения требований залогодержателей. Содержание и сохранность заложенного имущества. Замена и восстановление предмета залога.
Статьи 350-356: Залог. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке. Прекращение залога. Передача прав и обязанностей по договору залога.
Статьи 357-358: Отдельные виды залога. Залог товаров в обороте. Залог вещей в ломбарде. Залог обязательственных прав. Залог прав по договору банковского счета. Залог ценных бумаг
Статьи 359-367: Удержание вещи. Поручительство. Основания возникновения поручительства Форма договора поручительства. Ответственность поручителя. Прекращение поручительства.
Статьи 368-381: Независимая гарантия. Отзыв и изменение независимой гарантии. Ответственность бенефициара. Прекращение гарантии. Задаток. Обеспечительный платеж.
Статьи 382-392: Перемена лиц в обязательстве. Переход прав кредитора к другому лицу. Основания перехода прав кредитора к другому лицу. Перевод долга. Условия перевода долга.
Статьи 393-406: Ответственность за нарушение обязательств. Обязанность должника возместить убытки. Убытки и неустойка. Вина кредитора. Просрочка должника и кредитора.
Статьи 407-419: Прекращение обязательств. Исполнение. Прекращение обязательства зачетом, новацией. Прощение долга. Прекращение обязательства невозможностью исполнения.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ
Статьи 420-431: Общие положения о договоре. Понятие и условия договора. Свобода договора. Возмездный и безвозмездный договоры. Действие договора. Предварительный договор.

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

— паспортные данные,

— адрес регистрации,

Дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо , указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупател ь, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица ) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин , то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности , то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— Предмет договора,

— Цена договора,

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры , то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— количество комнат,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст . 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст . 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п . 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п . 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч .1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п . 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:

— безотзывными (ст . 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст . 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет ) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения ), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п . 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

Бойцова Е. А.

Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы

«Центр правовых экспертиз»

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета – предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Объектом данного договора выступает предприятие как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут включаться в состав предприятия законом или договором.

Сторонами по договору являются продавец – физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель – как правило, физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Требования, предъявляемые к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Во-первых, это указания о собственно форме договора и его регистрации, а во-вторых – указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора.

Договор поставки: понятие, виды и элементы

По договору поставки поставщик – продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К поставке чаще всего относят относятся договор поставки для государственных нужд, договор энергоснабжения, договор контрактации.

Элементы договора поставки следующие: стороны, предмет, цена, срок, форма и порядок заключения, содержание договора.

Стороны договора – лица, ведущие предпринимательскую деятельность, т.е. согласно ст. 2 ГК коммерческие организации (иногда некоммерческие) либо граждане – индивидуальные предприниматели.

Предмет договора – как правило, вещи, определенные родовыми признаками. Права покупателя включают право на замену некачественного товара, восполнение недопоставки у других лиц с отнесением на поставщика расходов на их приобретение. Вещи индивидуально-определенные не могут быть предметом договора. Цена договора определяется по соглашению сторон (кроме тех видов товаров, в отношении которых осуществляется государственное регулирование цен).

Срок исполнения обязательств по передаче товара и его оплате также устанавливается по соглашению сторон.

Форма договора – письменная, которая на практике оформляется, как правило, подписанием и составлением сторонами одного документа. Содержание договора составляют обязательства сторон (поставщика – передать товар покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами в согласованном количестве, ассортименте и комплекте, установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке или таре, а покупателя – принять товар и оплатить его).

Поставка товаров для государственных нужд

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд.

Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности РФ или субъектов РФ, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

Госконтракт на поставку товаров для госнужд является разновидностью договора поставки и в этом смысле может быть охарактеризован как возмездный, 105 онсенсуальный и взаимный договор.

По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары госзаказчику либо по его указанию иному лицу, а госзаказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.

Гос контракт заключается на основе заказа госзаказчика на поставку товаров для госнужд, принятого поставщиком (исполнителем).

Для госзаказчика, разместившего заказ, принятый поставщиком (исполнителем), заключение госконтракта является обязательным. Заключение контракта является обязательным для поставщика (исполнителя) лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что госзаказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (исполнителю) в связи с выполнением контракта.

Если заказ на поставку товаров для госнужд размещается по конкурсу, заключение контракта с поставщиком (исполнителем), объявленным победителем конкурса, является для госзаказчика обязательным.

В случаях, предусмотренных законом, госзаказчик вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена госконтрактом, при условии возмещения поставщику убытков, причиненных таким отказом.

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Специфическими для контрактации являются стороны и предмет договора. Продавцом по договору контрактации могут быть не только сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, для которых производство и реализация сельскохозяйственной продукции является предпринимательской деятельностью, но также и граждане, производящие сельскохозяйственную продукцию на приусадебных, садово-огородных и дачных участках. Покупателем (заготовителем) является лицо, осуществляющее закупки сельскохозяйственной продукции для последующей переработки или продажи, т.е. для использования в предпринимательской деятельности.

По договору контрактации реализуется только та сельскохозяйственная продукция, которая выращена (произведена) продавцом, в количестве и ассортименте, предусмотренных договором. Это может быть продукция будущего урожая или уже имеющаяся в наличии у товаропроизводителя при заключении договора. По договору поставки может быть реализована как производимая, так и закупаемая продавцом продукция.

По договору контрактации реализуется сельскохозяйственная продукция, не подвергавшаяся какой-либо переработке. Переработанная сельскохозяйственная продукция относится к промышленной продукции, которая реализуется по договору поставки или по договору розничной купли-продажи.

Договор энергоснабжения

Договор энергоснабжения является публичным договором.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Это договор консенсуальный , поскольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора и снабжающая организация обязуется подавать абоненту энергию в течение действия договора; кроме того, это договор возмездный и взаимный и относится к числу публичных договоров.

Сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент. Энергоснабжающими признаются коммерческие организации, осуществляющие продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

Абонентом по договору энергоснабжения (покупателем энергии) может выступать юридическое или физическое лицо . Юридическое лицо может получать энергию либо для непосредственного потребления, либо для перепродажи. Граждане , как правило, заключают договор электроснабжения в целях получения энергии для бытового потребления. Однако договором может быть предусмотрено использование энергии и для обеспечения предпринимательской деятельности.

ГК не содержит специальных требований к форме договора энергоснабжения. Поэтому при его оформлении должны соблюдаться общие положения о форме сделок. При заключении договора энергоснабжения с абонентом - юридическим лицом требуется соблюдение простой письменной формы. Оформление договорных отношений происходит путем "фактического подключения" в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК). Фактическому подключению предшествует подача гражданином заявления энергоснабжающей организации, осмотр его электропроводки, опломбирование счетчика и т.п., после чего, если будет установлено их соответствие действующим техническим требованиям, энергоснабжающая организация открывает на имя абонента лицевой счет и вручает ему "расчетную книжку" для выписки платежных документов за использованную электроэнергию. Перерыв в подаче , прекращение или ограничение подачи энергии возможны: -по согласованию сторон; -если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни или безопасности граждан; -в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей компании.

Похожие статьи