Договор продажи недвижимости: понятие, общая характеристика, элементы (субъекты, предмет, форма, государственная регистрация, цена, срок). Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора Требования к форме до

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета – предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Объектом данного договора выступает предприятие как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут включаться в состав предприятия законом или договором.

Сторонами по договору являются продавец – физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель – как правило, физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Требования, предъявляемые к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Во-первых, это указания о собственно форме договора и его регистрации, а во-вторых – указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора.

Договор поставки: понятие, виды и элементы

По договору поставки поставщик – продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К поставке чаще всего относят относятся договор поставки для государственных нужд, договор энергоснабжения, договор контрактации.

Элементы договора поставки следующие: стороны, предмет, цена, срок, форма и порядок заключения, содержание договора.

Стороны договора – лица, ведущие предпринимательскую деятельность, т.е. согласно ст. 2 ГК коммерческие организации (иногда некоммерческие) либо граждане – индивидуальные предприниматели.

Предмет договора – как правило, вещи, определенные родовыми признаками. Права покупателя включают право на замену некачественного товара, восполнение недопоставки у других лиц с отнесением на поставщика расходов на их приобретение. Вещи индивидуально-определенные не могут быть предметом договора. Цена договора определяется по соглашению сторон (кроме тех видов товаров, в отношении которых осуществляется государственное регулирование цен).

Срок исполнения обязательств по передаче товара и его оплате также устанавливается по соглашению сторон.

Форма договора – письменная, которая на практике оформляется, как правило, подписанием и составлением сторонами одного документа. Содержание договора составляют обязательства сторон (поставщика – передать товар покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами в согласованном количестве, ассортименте и комплекте, установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке или таре, а покупателя – принять товар и оплатить его).

Поставка товаров для государственных нужд

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд.

Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности РФ или субъектов РФ, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

Госконтракт на поставку товаров для госнужд является разновидностью договора поставки и в этом смысле может быть охарактеризован как возмездный, 105 онсенсуальный и взаимный договор.

По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары госзаказчику либо по его указанию иному лицу, а госзаказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.

Гос контракт заключается на основе заказа госзаказчика на поставку товаров для госнужд, принятого поставщиком (исполнителем).

Для госзаказчика, разместившего заказ, принятый поставщиком (исполнителем), заключение госконтракта является обязательным. Заключение контракта является обязательным для поставщика (исполнителя) лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что госзаказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (исполнителю) в связи с выполнением контракта.

Если заказ на поставку товаров для госнужд размещается по конкурсу, заключение контракта с поставщиком (исполнителем), объявленным победителем конкурса, является для госзаказчика обязательным.

В случаях, предусмотренных законом, госзаказчик вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена госконтрактом, при условии возмещения поставщику убытков, причиненных таким отказом.

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Специфическими для контрактации являются стороны и предмет договора. Продавцом по договору контрактации могут быть не только сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, для которых производство и реализация сельскохозяйственной продукции является предпринимательской деятельностью, но также и граждане, производящие сельскохозяйственную продукцию на приусадебных, садово-огородных и дачных участках. Покупателем (заготовителем) является лицо, осуществляющее закупки сельскохозяйственной продукции для последующей переработки или продажи, т.е. для использования в предпринимательской деятельности.

По договору контрактации реализуется только та сельскохозяйственная продукция, которая выращена (произведена) продавцом, в количестве и ассортименте, предусмотренных договором. Это может быть продукция будущего урожая или уже имеющаяся в наличии у товаропроизводителя при заключении договора. По договору поставки может быть реализована как производимая, так и закупаемая продавцом продукция.

По договору контрактации реализуется сельскохозяйственная продукция, не подвергавшаяся какой-либо переработке. Переработанная сельскохозяйственная продукция относится к промышленной продукции, которая реализуется по договору поставки или по договору розничной купли-продажи.

Договор энергоснабжения

Договор энергоснабжения является публичным договором.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Это договор консенсуальный , поскольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора и снабжающая организация обязуется подавать абоненту энергию в течение действия договора; кроме того, это договор возмездный и взаимный и относится к числу публичных договоров.

Сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент. Энергоснабжающими признаются коммерческие организации, осуществляющие продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

Абонентом по договору энергоснабжения (покупателем энергии) может выступать юридическое или физическое лицо . Юридическое лицо может получать энергию либо для непосредственного потребления, либо для перепродажи. Граждане , как правило, заключают договор электроснабжения в целях получения энергии для бытового потребления. Однако договором может быть предусмотрено использование энергии и для обеспечения предпринимательской деятельности.

ГК не содержит специальных требований к форме договора энергоснабжения. Поэтому при его оформлении должны соблюдаться общие положения о форме сделок. При заключении договора энергоснабжения с абонентом - юридическим лицом требуется соблюдение простой письменной формы. Оформление договорных отношений происходит путем "фактического подключения" в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК). Фактическому подключению предшествует подача гражданином заявления энергоснабжающей организации, осмотр его электропроводки, опломбирование счетчика и т.п., после чего, если будет установлено их соответствие действующим техническим требованиям, энергоснабжающая организация открывает на имя абонента лицевой счет и вручает ему "расчетную книжку" для выписки платежных документов за использованную электроэнергию. Перерыв в подаче , прекращение или ограничение подачи энергии возможны: -по согласованию сторон; -если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни или безопасности граждан; -в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей компании.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. В качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

К существенным условиям договора продажи недвижимости можно отнести условия о предмете договора и о цене самого недвижимого имущества. Особое внимание при заключении договора необходимо уделять идентификации объекта посредством определения расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следует отметить, что если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу.

Исходя из особенностей различных категорий недвижимости, закон определяет для их купли-продажи специальные правила:

1. Если купли-продажи подлежат земельные участки, то они должны прежде пройти государственный кадастровый учет, а также не быть изъятыми или ограниченными в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Более того, продавец обязан предоставлять покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Существуют особенности продажи жилых помещений, которые заключаются в том, что, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК), и что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Также, если речь идет о приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме, то к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона () влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды ().

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество ().

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

Понятие - по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Договор продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный.

Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу:

Земельные участки, обладающие оборотоспособностью - земля и другие природные ресурсы могут передаваться только в той мере, которая определяется в законах о земле;

Участки недр, которые являются недвижимыми в силу из физических свойств, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно;

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

Жилые помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым, пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Нежилые помещения внутри зданий;

Предприятия как имущественный комплекс;

Объекты незавершенного строительства – права на объекты незавершенного строительства регистрируются на основании специальных документов: документ о праве собственности или праве пользования; разрешение на строительство; проектная документация; документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Субъекты договора продажи недвижимости:

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Исполнение договора продажи недвижимости. Порядок перехода права собственности и рисков на покупателя. Права на земельный участок под недвижимым имуществом. Особенности продажи жилого помещения

Исполнение договора продажи недвижимости:

Продавец должен передать , а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Следовательно, другая сторона вправе требовать возмещения убытков или изъятия вещи.

Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества . При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

Соразмерного уменьшения покупной цены;

Безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

Возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Покупатель обязан оплатить недвижимость. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.

При неисполнении обязанности по оплате продавец вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550

1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).

2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости - совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы - влечет недействительность договора.