Общая долевая и общая совместная собственность земельных наделов устанавливается в случае множественности правообладателей участков. Указанные варианты являются формами частной собственности и могут возникать на основании гражданских сделок, распорядительных актов властных органов или по судебному решению. В этой статье можно узнать ключевые нюансы общего пользованию землей, а также особенности распоряжения такими участками.
Что это такое
При общей собственности владение, пользование и распоряжение земельным объектом недвижимости осуществляется одновременно несколькими правообладателями - гражданами или юрлицами. Ключевое различие между совместной и долевой формами обладания наделом заключается в наличии или отсутствии у каждого правообладателя определенной доли. При этом участок на общем праве характеризуется следующими нюансами:
- предметом права выступает единый земельный надел с определенными границами, а при долевой форме могут устанавливаться и границы отдельных долей;
- при совместном обладании землей любые формы распоряжения (продажа, дарение, аренда и т.д.) могут осуществляться только при единогласном решении всех правообладателей, при этом каждый собственник должен быть участником сделки;
- при закреплении долевой собственности возможно распоряжение отдельными долями, однако при возмездном отчуждении нужно соблюдать порядок уведомления всех дольщиков и предоставление им права преимущественного выкупа.
Возникновение общего права на участок происходит в случаях, когда приобретателями выступает несколько лиц. Для этого подается общее заявление во властные органы, либо в договор купли-продажи надела включает несколько покупателей. Важно учитывать, что режим совместной собственности в любой момент может быть изменен на долевую форму, для этого достаточно заключить добровольно соглашение о распределении долей, либо добиться принудительного выделения долей через судебную процедуру.
Рассмотрим основания возникновения совместной и долевой формы владения землей, а также особенности распоряжения общими участками.
Получение или приобретения в совместное владение земли происходит без указания доли, отведенной каждому из правообладателей. Это означает, что каждый законный владелец несет равные права и обязанности в отношении участка, вправе получать свою часть доходов от эксплуатации участка и нести расходы на его содержание.
Правовой режим совместной собственности может возникать в следующих случаях:
- если по гражданской сделке земельный объект приобретают супруги, в этом случае надел признается совместно нажитым имущественным активом;
- если выделение земли из государственного или муниципального фонда осуществляется в пользу всех членов семьи или группы граждан;
- если земля была предоставлена в общее пользование и эксплуатацию некоммерческим товариществам садоводов, огородников и т.д.
В перечисленных случаях для подтверждения права необходимо пройти регистрационную процедуру в отношении единого участка. Межевой план на земельный надел, который будет являться основанием для регистрационных действий в службе Росреестра, будет содержать определенные границы без указания отдельных частей участка для каждого правообладателя.
Совместное пользование землей подразумевает следующие особенности:
- каждый правообладатель обязан соблюдать разрешенный вид пользования землей (например, участок сельхозназначения может использоваться только для соответствующих целей, а возведение на нем производственного объекта запрещено для каждого владельца);
- в любых формах распоряжения землей принимают участие все законные владельцы - выступают в качестве продавцов, дарителей, арендаторов и т.д.;
- для изменения характеристик участка (например, категории земли или вида разрешенного использования) требуется единогласное решение всех правообладателей;
- эксплуатация земли осуществляется на равных основаниях, а при возникновении споров может утверждаться порядок пользования участком в документальной форме (при разногласиях между правообладателями порядок пользования может утверждаться в судебном порядке).
Изменение правового режима совместного владения может происходить по требованию любого владельца. Необходимо учитывать, что каждый правообладатель может потребовать фактического выдела своей части земли, при этом для остальных собственников может сохраняться совместная форма. Для выделенного участка будут определены собственные границы, он будет поставлен на кадастровый учет в ЕГРН в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В случае если третьими лицами предъявляются претензии, связанные с пользованием земельным наделом, ответчиками будут выступать одновременно все собственники. Например, если речь идет о компенсации расходов окружающей среде, вызванных нарушением правил землепользования, штрафные санкции будут взысканы в солидарном порядке со всех правообладателей.
Долевая собственность
Возникновение долевой формы владения может происходить напрямую при получении или приобретении надела, либо в процессе совместного владения. Из совместного пользования доли отдельных собственников могут формироваться следующим образом:
- при совершении сделки купли-продажи покупатели вправе сами определять размер долей для каждого будущего владельца, это условие указывается в договоре и будет зафиксировано в ЕГРН;
- при заключении соглашения о распределении долей, они устанавливаются в равном размере, если иное не решат сами правообладатели по обоюдному согласию;
- отступление от принципа равенства долей может происходить в случаях, если один из владельцев производит существенные вложения денежных средств в улучшение характеристик и свойств земли.
Для определения размера каждой доли требуется проведение кадастровых работ и изготовление межевого плана. Эти полномочия принадлежат профессиональному кадастровому специалисту - инженеру, а в ходе межевых работ границы долей определяются исходя из соглашения сторон, условий договора купли-продажи, резолютивной части судебного акта. После распределения долей или приобретения земли в такой форме, возникающее право подлежит регистрации в службе Росреестра.
Каждому дольщику выдается правоустанавливающий документ - выписка из госреестра ЕГРН . При возмездном распоряжении землей, на которую установлен долевой режим, соблюдается правило о предварительном уведомлении каждого дольщика. Другие собственники могут воспользоваться правом преимущественного выкупа на условиях, предусмотренных договором продажи (изменение этих условий после направления уведомления не допускается, в том числе в отношении стоимости доли).
После этого договор отчуждения долей должен был удостоверен в нотариальной конторе, без этого регистрационная процедура завершиться вынесением отказа. После регистрации отчуждения доли новый владелец приобретает полноценное право пользование в пределах своей части участка.
Речь в этой статье пойдет о землях общего пользования (далее ЗОП), находящихся в коллективной совместной собственности граждан, земельном налоге на ЗОП с таким видом собственности о том, как он исчислялся и уплачивался ранее и как происходит это сейчас на практике и по закону согласно гл. 31 Земельный налог НК РФ.
Почему коллективная совместная, а не совместная собственность, которая предусмотрена ГК РФ.
Для этого надо вернуться в недалекие 90-е годы, когда началась повальная приватизация. Большинство садовых объединений, которым были выделены земельные наделы на разных правах владения, воспользовались таким правом приватизировать земельные участки. Личные участки граждан закрепили за каждым гражданином с получением свидетельства о собственности индивидуально для каждого, ЗОП оформили в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса РСФСР, который на то время имел юридическую силу, а именно ст. 8 указывала кому можно оформить в собственность земельные наделы с такой юридической формой содержания, включая и земли общего пользования садоводческих товариществ.
« земельные участки могут принадлежать гражданам на праве коллективной совместной собственности без определения для каждого из них конкретной земельной доли.
В коллективную совместную собственность граждан могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий, и земли общего пользования садоводческих товариществ - по решению общих собраний этих предприятий, кооперативов и товариществ.
им бесплатно и разделу не подлежат.»
(ст.8 ЗК РСФСР)
Земельные участки, зарегистрированные в соответствии с Земельным Кодексом РСФСР принадлежат гражданам, а ни в коей мере ни юридическому лицу. Свидетельство имеющиеся в наличии у садового товарищества, подтверждает наличие права на земельный участок у граждан. То что написано с аббревиатурой СТ, это юридическая ошибка или безграмотность чиновников (как ни назови), но тем не менее это накладывает свои определенные отпечатки а иногда и трудности, но не исключает право собственности граждан.
Продолжение ниже:
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244
Stora
Консультирую по желанию
Регистрация: 18.11.07 Сообщения: 2.117 Благодарности: 244 Адрес: Москва
Регистрация: 05.01.07 Сообщения: 6.929 Благодарности: 7.196
alisa
Обработка информации
Регистрация: 05.01.07 Сообщения: 6.929 Благодарности: 7.196 Адрес: Россия, Москва
Регистрация: 17.01.10 Сообщения: 80 Благодарности: 1
Заблокирован
Новичок
Регистрация: 17.01.10 Сообщения: 80 Благодарности: 1 Адрес: Петрозаводск
Stora, так и не ответила на поставленный вопрос – как происходила реализация схемы, обменом письмами, убеждением словами или решением, принятым в судебном порядке.
Также без ответа оставлено предложение - опубликовать на сайте копию налогового уведомления, для наглядности, с расчетом указанных налогов.
Сообщение от Stora
Земельные участки, зарегистрированные в соответствии с Земельным Кодексом РСФСР принадлежат гражданам, а ни в коей мере ни юридическому лицу. Свидетельство имеющиеся в наличии у садового товарищества, подтверждает наличие права на земельный участок у граждан. То что написано с аббревиатурой СТ, это юридическая ошибка или безграмотность чиновников (как ни назови), но тем не менее это накладывает свои определенные отпечатки а иногда и трудности, но не исключает право собственности граждан.
А у каждого гражданина есть фамилия, имя, отчество, дата рождения и прочие отличительные характеристики. Каждый ли гражданин РФ –Иванов Иван Иванович имеет право на часть ЗОП в СТ «Ромашка» или только Иванов Иван Иванович- член, названного СТ?
Кроме этого, сегодняшним Законодательством, в садоводческих, дачных объединениях, не предусмотрен переход права граждан на часть ЗОП, как имущества. Такое право предоставлено гражданину, имеющему членство в организации.
НК РФ предусматривает источники получения ИМНС информации о налогоплательщиках.
Сообщение от Stora
Нужно обратится в свою налоговую службу по месту нахождения объединения, зарегистрированного в качестве юр. лица с письмом, в котором следует сообщить, что ЗОП принадлежат гражданам на праве совместной собственности и попросить их на основании свидетельства на ЗОП и согласно гл. 31 Земельный налог НК РФ производить начисление земельного налога, на каждого владельца личного участка. Приложить копию свидетельства на ЗОП, список граждан, являющихся сособственниками ЗОП.
Сообщение от Stora
Нужно ли менять старое свидетельство с формой собственности коллективная совместная.
Нет, не стоит и даже опасно, принимая решение о переоформлении земель общего пользования из коллективной совместной собственности в собственность юридического лица, каждый гражданин-садовод отказывается от своей доли в общем имуществе товарищества и передает ее в собственность юридического лица. Объединение граждан -коллектив это одни права, а организация – юр. лицо другие.
Именно юридическое лицо легкая добыча рейдеров.
Какие существуют подводные камни по этому вопросу, и существует ли угроза для наших ЗОП судите по ответу Департамента недвижимости Минэкономразвития России
, на письмо, отправленного адресатом для разъяснения в адрес Президента РФ:
Регистрация:
24.10.07
Сообщения:
7.199
Благодарности:
7.853
НК РФ предусматривает источники получения ИМНС информации о налогоплательщиках.И это Самшит верно говорит Мой личный пример это подтверждает -уже излагала в других темах. Но повторю: Несмотря на то, что я действовала абсолютно так, как советует автор темы: отправила в налоговую копию свидетельства и кад. паспорта на бОльшую площадь, получаю уведомления на мЕньшую. Пыталась по телефону выяснить, почему так. Ответили: мы пользуемся передаваемой нам базой данных от Росрегистрации, ваши письма нам не указ.
Получение информации по налогоплательщикам в таком порядке не предусмотрено:
Храню свои письма как доказательство своей добропорядочности и плохой работы регистрирущих и налоговых органв.
Вопрос поставлен об одном, а ответ дан о другом . Вопрос задан не о переоформлении ЗОП с одного лица (лиц) на другое, а о замене Свидетельства старого образца на новое, с записью в ЕГРП, при этом с сохранением прав первичного правообладателя.Какие существую, подводные камни по этому вопросу, и существует ли угроза для наших ЗОП судите по ответу Департамента недвижимости Минэкономразвития России , на письмо, отправленного адресатом для разъяснения в адрес Президента РФ:
- «коллективно-совместная собственность » тождественна сегодняшнему определению в ГК РФ «совместная собственность».
- при переоформлении, указанного Свидетельства на Свидетельство нового образца, с записью в ЕГРП, правообладатель не изменится в случае если:
1. Учредительные документы садового товарищества приведены в соответствие с требованиями ст. 53 ФЗ №66-ФЗ;
2. Создание (реорганизация) садоводческого… некоммерческого объединения произошло с соблюдением ст. 16 ФЗ №66-ФЗ.Вот как раз требования ст. 16 ФЗ-66 большинством садовых товариществ и не исполнено.
Эта тема поднималась в разделе "Непонятки..."
Скажу больше: не соблюдены эти нормы закона в 99,9% садовых, огородных и дачных товариществ по вине налоговиков, которые вместо реорганизации требовали проведения ПЕРЕРЕГИСТРАЦИИ. И это (в дополнение к словам автора о возможностях рейдерства) - ещё одна возможность рейдерства, но уже как бы узаконенного.
Нет это относится только к ЗОП, находящимся в совместной и коллективной-совместной собственности.
В свое время, налоговая служба прислала нашему СТ формулу для расчета налога за ЗОП исходя и пропорционально размеру личного земельного участка . Там было какое-то обоснование, но сейчас трудно все это восстановить.
Это было неправильно?
Алиса, если пропорционально размеру личного ЗУ, то земли у вас скорее всего находятся в долевой собственности граждан.
Обратить внимание:
Если в правоустанавливающих документах на ЗОП указаны коллективно - долевая собственность (возникшая на осн. ст. 9 Земельного кодекса РСФСР) или долевая собственность (в соответ. со Ст. 244 ГК РФ), то в этом случае земельный налог на ЗОП начисляется для каждого садовода пропорционально его доле в общей долевой собственности сопоставимой с размером личного земельного участка. Чем больше личный земельный участок, тем больше будет доля в собственности на ЗОП, тем выше сумма земельного налога к оплате. (Из толкования Ст. 392. п 1.)
Цитата дословно:
« 1. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.»
Этот вид собственности я в своей статье не рассматривала, так как она редко применялась в те периоды, особенно среди коллективов садоводов. К тому же «долевая» собственность регистрировалась с определение долей на каждого в отличии от совместной без их определения.
Земельные участки могут передаваться гражданам на праве коллективно-долевой собственности с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении.
В коллективно-долевую собственность граждан могут передаваться земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий.
Право собственников на земельную долю удостоверяется специальными документами, выдаваемыми местными Советами народных депутатов, в которых указывается размер земельной доли.»
Налоговая база по земельным участкам, находящимся в общей долевой собственности, рассчитывается следующим образом:
Налоговая база = КСТ х Дуч,
Где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;
Дуч - доля налогоплательщика в праве на земельный участок.
Налоговые органы самостоятельно должны рассчитать и прислать уведомление налогоплательщику гражданину.
Наличие общей долевой собственности предполагает, что владельцы участка обладают одинаковыми правами на землю и не могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению независимо друг от друга . Иными словами, участники общей «долевки» фактически не являются хозяевами своей доли и не могут продать, обменять, заложить, подарить или сдать в аренду принадлежащий им кусок земли, так как его невозможно выделить.
Если собственники являются близкими родственниками и находятся в хороших отношениях, то такой режим владения не вызывает особых сложностей. Однако если дело доходит до дележа имущества, к примеру, при разводе, общая собственность создает немало проблем.
По закону каждый владелец совместного имущества может требовать выделения доли в общем участке.Общая собственность образуется, когда участок попадает в собственность двух или более лиц в связи со следующими основаниями:
- приватизация участка;
- признание общего права собственности на участок по решению суда;
- наследование по завещанию или по закону;
- проведение сделки с участием граждан и организаций (например, продажа участка, принадлежащего ранее колхозу, семейной паре).
Как правило, такой участок является неделимым, то есть обладает минимально допустимой площадью. Оформлять землю в общую собственность проще, поскольку для этого не требуется ее межевание и разделение по долям.
Ближайший аналог – получение в общую долевую собственность автомобиля при получении наследования. Физически разделить на две части машину невозможно, так как это повредит ее, следовательно, право долевым владением автомобилем не представляется возможным реализовать: половину машину невозможно продать, подарить и т.д., так как она никому не нужна. Все это актуально исключительно для земельных участков. Если на земле возводится постройка, то должны действовать по иному.
Между кем возможен раздел участка
Право общей собственности чаще всего возникает между супругами . После приватизации – между всеми членами семьи. Реже собственность оказывается в руках людей, несвязанных родственными узами, например, если организация выделила земельные участки нескольким садоводам.
Правом потребовать разделения участка обладает любой собственник – так гласит статья 252 Гражданского кодекса. Фактически это означает, что в добровольном или судебном порядке будет определяться доля, находящаяся во владении каждого собственника. После оформления документов каждый хозяин будет вправе распоряжаться выделенной долей по своему усмотрению.
Если остальные собственники не дают согласия на раздел имущества, заявитель может обратиться в суд с требованием выделить в натуре принадлежащую ему долю.
При этом остальная земля останется в общей собственности остальных владельцев.Процесс раздела земельного участка
Добровольно между собственниками:
- производится межевание участка, изготавливаются планы получившихся выделов и акты согласования границе;
- документы сдаются в администрацию для получения подписи главы об утверждении проекта новых границ;
- после оформляется разрешение на проведение раздела в комитете по управлению собственности;
- документы сдаются в Регистрационную палату или МФЦ для получения свидетельств о праве собственности;
- Так в процессе межевания участки будут поставлены на кадастровый учет, дополнительно обращаться в Росреестр не нужно.
В Регпалату понадобится сдать следующие документы:
- правоустанавливающий документ на владение участком, например, акт о приватизации или договор купли-продажи;
- кадастровые паспорта;
- согласие заинтересованных лиц на образование участков (например, банков, если земля находится в залоге).
- Каждому новому собственнику надо будет оплатить госпошлину за оформление свидетельства в размере 1000 рублей.
Раздел в натуре происходит по следующему алгоритму и только в том случае, если стороны не смогли прийти к добровольному разделу:
- определяется размер доли в общей собственности (количество долей всегда равно количеству собственников);
- составляется иск в суд с требованием выделить долю в натуре из общего земельного участка;
- суд анализирует представленные документы, рассматривая в первую очередь возможность разделения участка в
- соответствии с нормами;
- при положительном решении суд выдает бумагу, с которой далее следует обратиться в Регпалату для оформления
- права собственности;
- при отрицательном результате решение суда можно опротестовать в порядке апелляции.
Для требования выделения надела нужно следить, чтобы размер участка соответствовал действующим в регионе нормам на минимально установленную площадь. Для Москвы и области, например, нормативы следующие:
- ведение фермерского хозяйства – 2 га;
- ведение садоводческого или дачного хозяйства – 0,06 га;
- ведение огородничества – 0,04 га.
Решение вопросов в суде
Иногда даже при взаимном согласии собственников приходится обращаться в суд. Это происходит, как правило, если участок имеет сложную структуру либо если его межевание затрагивает интересы третьих лиц. К примеру, если через территорию проходит линия электропередач, либо если на участке находится дорога общественного пользования. В таком случае суд определяет не только то, какие конкретно участки принадлежат тому или иному заявителю, но и порядок пользования спорных территорий. Например, они могут остаться в общей собственности, быть подаренными одному из собственников или переданы на управлению муниципалитету.
И, конечно, обращение в суд необходимо, когда собственники не сходятся в вопросе разделения долей или если имеется хотя бы один отказ в проведении операции.
Несколько примеров
В 2000 году после смерти бабушки четверым ее детям достался в наследство участок размером в 16 соток. Так как завещания не было, участок был оформлен в общую собственность. При разделении имущества выяснилось, что в регионе установлен минимальный размер формирующих участков в 5 соток. Суд постановил оставить землю в общей собственности. После консультации с адвокатом наследники пришли к добровольному соглашению: один из них отказался от своей доли, получив за ее денежную компенсацию от остальных, трое поделили участок между собой в равных пропорциях.
Хочу отметить, что большие проблемы при разделе возникают, когда на земле находятся дома, постройки и т.д. Особенно если собственники не могут договориться между собой.Землю поделить можно, и строения делятся, в принципе, легко. А вот разделить дом и участок так, чтобы каждый стал там владельцем (на своей территории) не удастся. Обязательно это деление затронет кого-то из владельцев, так как кому-то придется смириться с тем, что будет нарушено условие выделения каждому отдельного участка.
Земля, также как и прочие объекты гражданских прав, может пребывать в индивидуальной либо общей собственности. В первом случае она принадлежит исключительно одному субъекту, во втором – двум или более лицам.
Регулируются Земельным кодексом РФ, вместе с тем право собственности на землю помимо этого охватывается и нормами гражданского законодательства, и регламентируется в определенных ситуациях иными специальными нормативными актами.
Ст. 244 ГК РФ установлены виды, на которые подразделяется право общей собственности. Так, каждое имущество, не исключая землю, может состоять в собственности нескольких субъектов, при этом всем из них может принадлежать конкретная доля в нем. Этот вид собственности законодатель называет долевой.
Бывают ситуации, в которых доли в имуществе не установлены, тогда земля или прочий объект будет находиться в совместной собственности. Это означает, что правомочия на земельный участок любого сособственника будут распространяться не на часть, а на весь участок в целом, но с учетом ограничений, поставленных Гражданским кодексом.
Совместная собственность
По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:
- Имущество супругов, приобретенное ими в союзе. Учитывая требования ст. 256 ГК РФ, такая собственность будет считаться совместной, если только она не приобретена мужем или женой до или после супружества, не получено в дар и не представляет собой предмет личного пользования. Вместе с тем в таком имуществе могут быть установлены доли, на основе соглашения между мужем и женой или по решению судебного органа.
- Имущество фермерского хозяйства. Исходя из трактовки ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», активы этого объединения граждан принадлежат им на праве совместной собственности. Однако, как и супруги, участники крестьянского хозяйства вправе установить доли каждого из них, заключив соответствующее соглашение.
- Имущество садоводческого или иного некоммерческого союза граждан, которое приобретено этим обществом за счет взносов его членов, также является совместным (ст. 4 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
- Приватизированное имущество.
Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников. К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга. При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.
Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).
Долевая собственность на земельный участок
Среди оснований, по которым может возникнуть рассматриваемая разновидность собственности, являются следующие:
- Возникновение из законодательных актов.
- Образование в результате приобретения неделимого предмета в собственность двух и больше субъектов.
- Возникновение из договорных отношений.
Доля всякого сособственника в рассматриваемой разновидности общей собственности по обыкновению уточняется соглашением. Такие доли обусловливаются вкладами участников, сколько каждый из них внес в их общее имущество. Так, при покупке земельного участка двумя лицами, если их финансовые затраты одинаковы, то и доля обоих будет одинакова – по ½ у каждого. Если же их вклады разные, то доли определяются пропорционально этим вкладам.
При неимении соглашения об установлении долей, а также, если величину этих долей не удается определить в согласовании с законом, они считаются равными.
Владение, пользование и распоряжение участком
Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников. При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется. Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.
Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними. Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта. В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.
Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников. Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 голосов решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым. Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.
Доходы от имущества и расходы на его содержание
Земельный участок, использующийся в соответствии с его целевым назначением, естественно, приносит доходы и иные плоды. Распределение их может осуществляться между сособственниками двумя способами, при которых полученные доходы и продукция:
- поступают в состав общего имущества;
- пропорционально распределяются между сособственниками согласно их долям.
Собственники могут установить и иной порядок, заключив соответствующее соглашение.
Содержание общего имущества – это неотъемлемая часть пользования и владения им. Поэтому расходы по содержанию земельного участка обязаны нести все собственники. При этом эти расходы также устанавливаются соразмерно долям. Участник долевой собственности на землю, заплативший, например, земельный налог за весь участок, вправе потребовать от остальных возмещения соразмерно их долям. С другой стороны, некоторые расходы могут осуществляться лишь по согласию всех собственников. Так, участник долевой собственности, заплативший за охрану всего земельного участка без согласия на то остальных собственников, будет не вправе требовать от них возмещения.
Преимущественное право покупки
Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.
Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.
В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.
При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).
Заявитель не согласен с отказом в регистрации права собственности на землю
Заявитель не согласен с отказом в регистрации права (доли в праве) собственности на недвижимость (кроме земли)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 1 ст. 42 (в ред. ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами, до 31.07.2019.
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.
4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте . Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
Похожие статьи