Ведь и в незаселенном доме можно открыть торговую точку или салон красоты, посетителями которых станут жители окрестных домов. Нежилые площади, расположенные на первом этаже, постоянно пользуются спросом, который к тому же неуклонно растет. Большинство покупателей или арендаторов таких помещений организуют розничную торговлю, продавая товары первой необходимости. По статистике, продажа и аренда коммерческих площадей во вновь строящихся домах имеет соотношение 50:50, но девелоперы предпочитают больше продать, чем сдавать в аренду. Компания «Normann», например, продает коммерческие площади в собственность всем желающим, которые могут быть физическими лицами или организациями, еще во время строительства. Обычно эти помещения выкупают частные лица или компании, которые затем сдают их в аренду, как правило, под аптеки, магазины, кабинеты нотариуса или стоматологии, парикмахерские.
Девелопер заинтересован в получении прибыли и обороте средств, поэтому сдача в аренду коммерческих помещений, которые составляют почти 10% от общей площади жилого дома, ему невыгодна. Для максимального числа посетителей привлекательными станут 10-20 помещений разного профиля, которые оформлены в едином стиле и вписываются в формат street retail. Вот только при управлении небольшими объектами (обычно в пределах 100-400 кв.м), как одним комплексом, возникают технические трудности. Поэтому девелоперы и стараются в первую очередь продать нежилые помещения. Этим определяется и проектирование самих зданий, поскольку на начальном этапе строительства уже продумывается возможность для прокладки дополнительных коммуникаций, конфигурация первого этажа и обустройство фасадов.
Клиенты также предпочитают не брать в аренду, а приобретать коммерческие помещения. Владельцам малого бизнеса и предпринимателям право собственности дает большие возможности для дальнейшего развития. К тому же собственник сам принимает решение о том, каким образом использовать помещение. Инвесторы же, выкупающие нежилые площади для получения прибыли от сдачи их в аренду, окупают свои затраты в течение 5-8 лет.
Постоянно растущий спрос на коммерческие помещения связан с тем, что оин используются для создания инфраструктуры, как самого дома, так и квартала или микрорайона. Наиболее часто в них открывают аптеку, салон красоты, продуктовые магазины и кабинеты стоматологии. Также в новостройках зачастую организовывают работу кафе, фитнес-клуба, сауны, обустраивают офисы различных агентств (например, по продаже билетов, путевок, недвижимости), юридическую консультацию или нотариальную контору.
На использование нежилых площадей существуют и ограничения. Девелопером во время проектирования закладываются определенные стандарты, зависящие от того, что в будущем планируется организовать в этом помещении. Эти стандарты прописываются в документах БТИ, и в дальнейшем присвоить коммерческому помещению другой статус будет довольно сложно. Существуют и конкретные запреты на использование нежилых площадей: в этих помещениях нельзя располагать производственные цеха и мощности, открывать такие заведения, при работе которых возникает много шума (например, ночной клуб).
Для открытия на первом этаже новостройки бассейна, ресторана или кафе должны быть выполнены определенные условия, например, соответствие санитарным нормам, соблюдение стандартов влаго- и звукоизоляции. В нежилых помещениях разрешено организовать детский сад, причем сделать это могут и жильцы, приобретя или взяв в аренду площадь, и сама компания-застройщик. Нередко именно застройщик самостоятельно открывает группы на 13-15 детей для их кратковременного пребывания.
Ограничения на использование первых этажей налагаются и в некоторых других случаях, например, когда в микрорайоне остро не хватает каких-то объектов социальной значимости. Такое предписание отображается в свидетельстве о собственности и инвестиционном контракте, где городскими властями указывается назначение нежилых площадей. Следовательно, использовать их в будущем для других целей невозможно.
По результатам некоторых исследований, почти 80% коммерческих площадей выкупаются самими жильцами новостройки, которые хорошо знают, какие услуги пользуются спросом именно в этом районе. Бизнесмены покупают площади для обустройства офиса, состоятельные жильцы приобретают помещения для детей и жен, чтобы те занимались своим хобби, например, открывают бутики по продаже цветов, одежды, косметики, парфюмерии, салон красоты или кофейню. К тому же во многих компаниях принято предоставлять льготные условия при покупке коммерческих площадей жильцами новостройки, например, скидки до 1%, поскольку это приобретение является повторной покупкой.
Чтобы коммерческие помещения в новостройке пользовались спросом, они должны иметь определенные технические характеристики. Самым оптимальным вариантом считается помещение, имеющее отдельный вход, высокий потолок (свыше 3м) и электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 м². Входы в жилые и нежилые помещения должны быть разными: как правило, подъезды выходят во двор, а вход в коммерческое помещение располагается по фасаду дома. Для посетителей, приезжающих на автомобилях в магазины, офисы или салоны, находящиеся на первом этаже новостройки, должна быть оборудована парковка, причем так, чтобы не мешать живущим в доме.
Стоимость нежилых площадей в новостройках зависит от категории здания и его расположения. Помещения в зданиях, расположенных рядом с дорогой и на участках, где интенсивный и большой поток пешеходов, пользуются повышенным спросом и цена на них выше, чем площадей в домах, стоящих внутри квартала. Разброс цен просто огромный: в районе ТТК квадратный метр стоит 5 тыс. долларов, на Старом Арбате 50-60 тыс., а в Строгино доходит до 130-150 тыс. руб. В Подмосковье стоимость таких помещений также различна: от 70-80 тыс. руб. в Сергиевом Посаде до 115 тыс. руб. в Балашихе за квадратный метр.
Рентабельность вложенных средств в коммерческие помещения новостроек, если они были приобретены на первых стадиях строительства, составляет 20%. Эти площади являются эффективным финансовым инструментом для тех, кто сможет ими правильно распорядиться. Сегодня у покупателей есть большой выбор, ведь коммерческие помещения имеются практически во всех новостройках Москвы.

Практически каждый многоквартирный дом имеет в составе офис, магазин или организацию. При этом закон запрещает использование жилого помещения для коммерческой деятельности без надлежащего разрешения. Рассмотрим, как .

Правовые аспекты использования жилого помещения

Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать жилое помещение исключительно для проживания.

Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.

Закон устанавливает следующие ограничения:

• деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
• собственник нарушает требования к жилому помещению;
• запрещено размещать промышленные производства;
• запрещается располагать религиозные организации;
• необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.

Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.

Процесс перевода помещения в нежилой фонд

Для беспрепятственного осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении необходимо перевести объект из жилого фонда в нежилой. Это возможно в следующих случаях:

• если объекты, расположенные под квартирой, не предназначены для проживания граждан;
• квартира не используется владельцем для проживания;
• есть техническая возможность оборудовать отдельные входы и выходы;
• права на объект не обременены арестом, ипотекой и залогом.

Если объект не соответствует хотя бы одному из перечисленных условий, уполномоченный орган откажет в переводе помещения в нежилое.

Сбор документов

Органом, уполномоченным на выдачу разрешения для переоформления квартиры в нежилое помещение, является орган местного самоуправления. Если объект соответствует перечисленным условиям, то владелец имеет право подать документы для переоформления помещения в нежилое. Для этого необходимо собрать следующую информацию:

• правоустанавливающую документацию;
• технические документы;
• проект перепланировки и переустройства;
• заключение отдела по архитектуре и градостроению, если объект находится под охраной;
• заявление о переводе.

Закон ограничивает период рассмотрения документов. Он составляет 45 дней . После принятия заявления, уполномоченный орган направляет информацию о принятии документов на рассмотрение в течение 3 дней.

Последующие работы

Через 45 дней владелец помещения получает разрешение уполномоченного органа на перевод помещения в нежилой фонд. После чего необходимо:

• провести строительные работы по перепланировке помещения, согласно плану;
• провести проверочную комиссию для оценки результатов работ;
• получить акт о приемке;
• провести регистрацию объекта в Росреестре.

После получения документов, гражданин может использовать помещение для коммерческих целей.

Важно! Уполномоченный орган должен уведомить о переводе помещения в нежилое всех собственников прилегающих квартир. Для этого в их адрес направляются уведомления.

Постановка на налоговый учет нежилого помещения

После получения документов на нежилое помещение, собственник может самостоятельно оформить в ней офис или сдавать в аренду другим предпринимателям.

Гражданам, желающим взять в аренду помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие документов на перевод объекта в нежилой фонд.

Для предпринимателя целесообразно приобрести жилое помещение и перевести его в нежилой фонд. Таким образом, понадобится меньше финансовых затрат. Часть из них в дальнейшем окупится при оплате налогов предприятием.

Закон предусматривает возможность начисления амортизации помещения на объект, переведенный в нежилой фонд. С этого времени затраты на амортизационные отчисления от стоимости объекта уменьшают налоговую базу.

При этом судебная практика содержит ситуации, когда ФАС принимала сторону налогоплательщика, при включении стоимости приобретенного в собственность жилого помещения для предпринимательских нужд.

К расходам, которые увеличивают стоимость помещения и списываются через амортизационные отчисления, относятся:

• оплата комиссии за перевод помещения в нежилое;
• другие расходы, связанные с переводом объекта недвижимости;
• расходы по содержанию квартиры для командировочных.

Важно! Если организация арендует жилое помещение под офис, то расходы на аренду не включаются в налоговую базу для уменьшения налогообложения.

Особенности аренды квартиры для предпринимательской деятельности

Под офисом понимается помещение, которое предназначено для ведения коммерческой деятельности. А именно:

• приема покупателей и клиентов;
• переговоров с партнерами;
• найма персонала;
• бухгалтерской деятельности;
• проведения управленческих операций.

В соответствии с законодательством офис должен располагаться в специализированных помещениях нежилого фонда. Запрещено располагать офисы в жилых квартирах.

Закон предусматривает возможность заключения контракта аренды квартиры между владельцем и юридическим лицом. Однако единственным видом использования помещения может быть проживание сотрудников или других лиц.

Чтобы использовать жилое помещение для других целей требуется перевод квартиры в нежилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает возможность заключения договора найма между собственником и юридическим лицом для использования его под офис.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Постановление ФАС от 2002 года предусматривает, что сделки по сдаче в аренду или передачу в безвозмездное использование жилья для коммерческих целей, являются ничтожными.

Если владелец жилого помещения или его арендатор (физическое лицо) нарушает правила использования жилого помещения, то в его отношении применяются меры ответственности, предусмотренные КоАП РФ (ст. 7.21), Ответственность для ИП наступает по аналогии с должностным лицом. В качестве наказания применяется возврат арендной платы и изменение данных налогового учета.

КоАП предусматривает следующие виды наказаний для лиц, осуществляющих коммерческую деятельность в жилом помещении:

• для должностных лиц (и ИП) величина штрафа составит не менее 4 000 р. и не более 5 000 р.;
• для юридических лиц размер штрафа составит не менее 5 000 р. и не более 10 000 р.

Наказание применяется в отношении лиц, которые провели переоборудование квартиры без получения надлежащего разрешения и без разрешения собственника. Результатом изменений должно быть значительное изменение условий использования жилья.

Квартира может использоваться исключительно для проживания граждан. Если собственник не мешает другим жильцам, то возможно осуществление предпринимательской деятельности. Закон предусматривает необходимость исключение объекта из жилого фонда.

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности .

ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость .

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений :

• офисные;
• торговые;
• гостиничные;
• гаражные;
• складские;
• промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества . Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах.

Офисное

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности . Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений :

Торговая площадь

Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью . Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.

Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых :

Универсальные

Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности .

В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

• офис;
• магазин;
• салон;
• клинику;
• тренажерный зал;
• клуб;
• место общественного питания;
• мастерскую и др.

ВАЖНО: Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы , а также здания административного и жилого назначения.

Складские

Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.

Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров .

У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием.

Какие виды деятельности могут осуществляться в нежилых помещениях?

Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности :

• медицинской;
• образовательной;
• коммунально-бытовой;
• творческой;
• развлекательной;
• спортивной;
• промышленной;
• административно-управленческой;
• торговой.

Вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

В тексте договора должны быть указаны следующие моменты :

• название конкретного объекта;
• его точное местонахождение;
• общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
• технические характеристики.

СПРАВКА: Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ :

1. прямая аренда;
2. субаренда;
3. наем;
4. поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды :

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации .

ВНИМАНИЕ: Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

   В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

   Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы .

1. Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность. Согласно федеральному закону № 122-ФЗ , допускается передача частей помещения во временное пользование, если эти части являются индивидуализированными.

   В п.5 ст.25 этого нормативно-правового документа идет речь о необходимости указания размера площади, а также приложения кадастрового паспорта.

2. У каждого законного владельца имеется право долевой собственности. Размер доли определяется площадью недвижимости заинтересованных лиц.
3. Нежилые площади в жилых домах – абсолютно изолированы и не принадлежат к общему имуществу собственников.

Досконально разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

Савина Татьяна Александровна (09.09.2012 в 16:20:57)

Добрый день. Все зависит от того, каким видом предпринимательской деятельности Вы намерены заниматься.

В ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемым жилищным законодательством (абз. 2 ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).

Жилищный кодекс РФ допускает отдельные случаи использования жилых помещений не только для проживания людей, но и в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, вводя при этом определенные ограничения для такого использования.

Согласно ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Аналогичное положение содержиться в п. 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Однако, на сегодняшний день законодательством не определен перечень видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Исключение из правил, адвокаты и нотариусы, которые могут заниматься своей профессиональной деятельностью в жилых помещениях, где они зарегистрированы.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

1) предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. зарегистрирован в нем по месту жительства в установленном порядке);

2) предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;

3) жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными -Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.

Таким образом, Вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, главное чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на жилое помещение и государственная регистрация предпринимательской деятельности.

Если вы планируете использовать свое жилое помещение под прачечную, магазин, салон красоты, либо организовать полноценный офис, то в таком случае придется переводить жилое помещение в разряд нежилого.

Похожие статьи