Первое, о чем вам нужно знать и помнить, что в этом случае участников развода три: вы, супруг(а) и банк. Да, именно так. И первое, что вы должны сделать, что бы избежать дальнейших проблем с банком, письменно известить его о сложившейся ситуации.

Сразу стоит сделать акцент на том, что главные действующие лица, все-таки, разводящиеся супруги, и решать, что делать и как поступать, именно им. Банк может попытаться навязать свои условия, и даже потребовать полного погашения кредита. По договору он, возможно, и имеет на это право. Но поскольку решение остается за вами, рассмотрение этого вопроса в суде, скорее всего, приведет к тому, что чаша правосудия склонится в вашу сторону, и суд обяжет банк пойти на условия, устраивающие разводящихся супругов. Например, дать разрешение на продажу, либо переоформление кредита.

Главное, что бы сплотившаяся на фоне внешнего врага семья не сделала банк своим противником. Все-таки банк не виноват в развале ячейки общества, и единственное чего он захочет, это вернуть свои деньги. Вполне естественное желание, не правда ли?

Что делать с ипотекой при разводе

Единственный ответ на этот вопрос - платить. А вот как - тут есть варианты.
Если вы решили оставить жилплощадь себе, то единственный способ сделать это - мировое соглашение о том, кому и в каком виде достанется недвижимость. При отсутствии возможности прийти к мировому соглашению, суд возьмет принятие решения на себя.

Разумнее было бы избавиться от недвижимости и долгов радикально. То есть продать жилье, выплатить кредит банку, а остаток, если таковой будет, поделить между супругами. В этом случае и банк доволен, и супруги расходятся в разные стороны с минимальным количеством претензий и обязательств. Начинать новую жизнь, неся на себе ипотечное бремя недвижимости, которая тебе не принадлежит (а с одним из супругов именно так и получится), тяжело.
Процедура продажи ипотечного жилья непроста, но возможна.

1. Банк дает добро на продажу.
2. Новый владелец вносит в банк сумму, оставшуюся по договору.
3. Банк снимает обременение.
4. Владелец оплачивает супругам оставшуюся сумму.
5. Супруги делят остаток.

Самостоятельно выполнить безупречно это процедуру человеку несведущему трудно, поэтому в продаже, как правило, участвуют профессионалы от недвижимости. И чаще всего предоставленные банком.

Либо банк полностью берет на себя процедуру продажи, выставляя квартиру на аукцион. Это значительно снижает стоимость жилья для обладателей ипотечной недвижимости. Да и саму процедуру проведения аукциона нужно будет оплачивать отдельно.

Если ипотека оформлена на одного из супругов

По Семейному кодексу РФ любое имущество, приобретенное в браке, делится пятьдесят на пятьдесят, как совместно нажитое, включая ипотечное. И не важно, на кого из супругов оформлялась ипотека.
Рано или поздно, с помощью суда или без неё, супруги могут придти к решению о погашении кредита совместно. Однако официально оформить такое решение все равно стоит. Мало ли как жизнь повернется.
В случае оформления договора ипотеки на одного из супругов, банк может не дать согласия на переоформление кредита на другого члена семьи и обяжет его выплачивать всю сумму, согласно договору, до получения собственности. Суд же все равно поделит недвижимость пополам, и тот, на кого оформлен кредит может потребовать компенсацию.

В последнее время банки стали хитрее. Все чаще для получения большей суммы кредита оба супруга делаются созаемщиками. И в договоре с банком прописываются условия, что в случае развода, при отказе одного из супругов оплачивать кредит, оставшийся созаемщик полностью обязан выплачивать всю указанную в договоре сумму. А уж как там бывшие супруги договорятся между собой, будь то мировое соглашение или судебный процесс, банк не волнует.

Как разделить ипотечную квартиру

Идеальной является ситуация, когда супруги во время брака, или до него, или при оформлении ипотеки на квартиру, оговорили ее раздел в случае развода. Для этого заключается соглашение в письменном виде, учитывающее все нюансы раздела. Его можно заверить у нотариуса. Но делается это скорее для собственного успокоения. Хотя такую же юридическую силу имеют и незаверенные соглашения.
Остальные случаи - частные. Они будут рассматриваться в суде. В том числе доля общих детей. Они в разделе имущества не участвуют, но их наличие рассматривается как причина увеличения доли. И только через суд. Либо, как уже упоминалось, при помощи мирового соглашения.

Если квартира не может быть разделена в натуре, например, она однокомнатная, то раздел происходит в долях. Доля в квартире не может быть предметом залога для банка, поэтому возвращаемся к предыдущим разделам.
Можно ли обменять ипотечную квартиру

Чудеса случаются. И только в случае, если банк даст согласие. Возможность такого исхода активно стремится к нулю. Проще действовать через продажу квартиры. Но на нее тоже нужно разрешение банка.

Как делится ипотека при разводе

Как уже говорилось, пополам, если не предусмотрены иные договоренности. При разрешении банка можно переоформить ипотеку на одного из супругов. Но только с согласия банка, который оценит платежеспособность нового заемщика. Новым будет признан даже тот супруг, на которого оформлялась ипотека. Ведь предыдущий займ выдавался в иных финансовых условиях, где поручителем выступал второй супруг.
Если банк не сочтет его кредитоспособным, то переоформление невозможно. Разве что по решению суда. И это затягивание процесса, потому что банк, скорее всего, будет возражать.

Итак, резюмируем. Возможны следующие обобщенные варианты раздела ипотеки:

• мировое соглашение и переоформление ипотеки на одного из супругов с разрешения банка;
• мировое соглашение и продолжение долевых выплат бывших супругов до вступления в собственность, дальнейший раздел имущества, предусмотренный в мировом соглашении;
• продажа квартиры с согласия банка, погашение ипотечного кредита, полюбовный раздел остатка средств, если таковой случится.

И все-таки самый лучший способ решения такого сложного вопроса - найти в себе силы для сохранения семьи. Как ни крути, любовь и семья самое главное в жизни любого человека.

С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось - более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), - перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. - Можно оформить квартиру на одного из супругов ». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, - подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

Третий не лишний

На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий - кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку - поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

В идеале - сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

В идеале - сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.

Александр Москатов управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, - поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». - Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).

Подобру-поздорову

Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

• Соглашение между супругами , в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт , квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, - уточняет Наталья Шаталина. - В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».

• Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», - говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
• Можно продать квартиру , погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие - согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, - напоминает Дмитрий Петров. - То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
• И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два . Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.

квартира приобретена до брака

Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, - говорит юрист. - Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, - говорит Ольга Любомирова. - Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Наталья Шаталина генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»

Детский вопрос

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды. Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае, если ипотечная квартира - малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

бывший супруг не платит по кредиту

«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, - рассказывает Наталья Шаталина. - Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям - и пропорционально им же она будет платить по займу).

Неумолимая статистика говорит о высоком проценте разводов: до 18% семей распадаются в первые три года.

К моменту официального разрыва отношений многие семьи обзавелись детьми, имуществом, квартирой в ипотеку.

Проблема достаточно актуальна. Раздел ипотечной квартиры при разводе часто вызывает много вопросов и споров . Как это сделать в 2019 году, разберемся далее.

Это слово «Развод»!

Если оба супруга окончательно решили расстаться и решить вопрос о том, что делать с ипотекой при разводе.

Важное значение имеет время, когда был заключен ипотечный кредит на квартиру . Здесь несколько вариантов.

Если ипотека взята до брака, то обычно решается несложно . После расторжения официального брака квартира будет отдана в собственность тому из супругов, кто покупал ее до брака. Он и будет оплачивать оставшийся перед банком долг.

Второй супруг не может претендовать на недвижимую собственность, пусть и проживал в данной квартире. Свои притязания он может удовлетворить в денежном эквиваленте.

Для этого необходимо документально подтвердить, что участвовал в выплатах по ипотеке, делал ремонт за свои деньги.

Но в том же Семейном кодексе говорится, что другой супруг имеет право на долю в квартире, ведь выплаты на погашение долга перед банком шли из общего семейного бюджета.

Человеку при этом необязательно работать: заработная плата одного считается общим доходом.

Каким будет решение суда, зависит от доказательной базы (расписки, чеки) и уровня опытности адвоката.

Раздел квартиры в гражданском браке

Это самый простой вариант .

Квартира со всеми ипотечными обязательствами находится в собственности того, кто является заемщиком у банка на эту квартиру.

Ипотечная недвижимость может попасть под раздел собственность, если бывшие сожители являются созаемщиками ипотеки.

Вопрос о том, как делится ипотека при разводе, взятая в браке, сложнее других и часто отягощается факторами, замедляющими этот процесс.

Любое нажитое имущество, купленное в браке, относится к совместно нажитому . Причем не имеет значения, кто из бывших супругов записан в свидетельстве о праве собственности.

Но в большинстве случаев банк, пытаясь обезопасить себя, берет второго супруг в созаемщики. Таким образом при разводе оба супруга получают одинаковые долговые обязательства перед банком.

Если нет других факторов, влияющих на то, как при разводе делится квартира в ипотеке, процесс происходит по нескольким сценариям:

1. Бывшие супруги могут заключить соглашение о разделе имущества, по которому они продолжают вместе платить ипотечный кредит, пока полностью не выплатят его. Они оба продолжают быть собственниками квартиры. Но сам банк стоит уведомить, что состоялся бракоразводный процесс.
2. Второй способ – самый распространенный. Бывшие супруги хотят переоформить ипотеку и выбирают раздел квартиры на равные доли и ипотечный долг поровну. Банк неохотно идет на подобные сделки: ведь вместо одного кредита он получает сразу два. Причем есть риск невыплаты со стороны заемщиков. Иногда банк требует погасить долг перед ним полностью, если супруги развелись.
3. Третий вариант подойдет тем, у кого долг по ипотеке небольшой. Квартиру с разрешения банка (она находится в залоге у банка, пока не погашен ипотечный кредит) продают, погашают долг перед банком, а оставшуюся сумму делят пополам между бывшими супругами, собственниками квартиры.
4. Иногда встречаются, когда один из супругов отказывается от своей доли в квартире, а значит избавляется от долговых обязательств перед банком. Есть загвоздка – банк может не одобрить подобный выход из ситуации, т. к. супруг, которому отходит квартира может не справиться с выплатами в одиночку по причине низкого дохода.

Несмотря на то, как именно хотят бывшие супруги решить вопрос о том, что делать с ипотекой в разводе, все упирается в мнение банка.

Он не обязан менять условия договора, если у созаемщиков (по совместительству супругов) идет бракоразводный процесс.

Суд будет учитывать мнение банка, как третьего заинтересованного лица.

При покупке квартиры в ипотеку в период брака возможно использование личных средств, лежащих на банковском счету у одного из супругов еще с добрачного периода, как первоначальный взнос.

При разводе он может потребовать их вернуть или стать одним собственником жилья. Второму оформляется компенсация в размере половины уплаченного ипотечного кредита за период брака.

Факторы, влияющие на процесс раздела ипотечной квартиры

Выше рассмотрены варианты раздела квартиру в ипотеке, которые достаточно легко решаются самими бывшими супругами путем мирного соглашения или решается судьей, если есть исковое заявление одной из сторон.

Трудности возникают, когда у семьи есть дети, ипотека была оформлена на специальных условиях: с материнским капиталом, брачным договором или военная ипотека.

Ипотека при разводе супругов с детьми часто делится в суде. Наличие несовершеннолетних детей влияет на решение суда о разделе квартиры в ипотеке.

Долю больше, чем у другого супруга, получает тот, с кем дети остаются.

Если квартиру бывшие муж и жена решили продать (не без согласия банка) ребенка (детей) нужно выписать из этой квартиры в другое место.

Иначе вмешается опека и может поставить вопрос о лишении родительских прав, если наличие нормальных условий жизни ребенка не соответствует действительности.

Материнский капитал – это государственное пособие матери за рождение или усыновление второго и последующего ребенка.

Ипотека с материнским капиталом предполагает, что у бывших супругов есть как минимум двое детей, права которых должны быть соблюдены.

Об это сказано выше. Материнский капитал оформлен на одного из супругов и не может быть поделен при разводе.

Но есть моменты, при разделе квартиры с материнским капиталом:

• квартира становится долевой собственностью обоих супругов и их детей;
• доли на детей выделяются после погашения ипотечного кредита;
• в случае бракоразводного процесса квартира будет делиться по существующим долям.

Раздел квартиры, купленной в ипотеку, может длиться долго. Чтобы облегчить задачу, можно составить брачный контракт.

Его подписывают в любое время до расторжения брака: до брака, в весь период брака, а также до или после покупки квартиры в ипотеку.

В последнем случае супруги обязаны уведомить банк и том, что у них составлен брачный договор, подписанный нотариусом.

Кредитная организация может оспорить пункт о разделе ипотечной квартиры, только подав исковое заявление в суд.

Иногда банки требуют подписания брачного договора при получении средств на покупку квартиры . Объясняется подобное условие тем, что один из супругов мешает банку выдать положительное решение.

Чаще это объясняется плохой кредитной историей, наличием нескольких кредитов, отсутствие официального заработка.

В брачном договоре нужно указать то, что является важным для банка, как третье заинтересованное лицо: второй из супругов отказывается от всех обязательств по ипотеке и претензий. Решение суда при наличии такого договора будет в пользу основного заемщика.

Особенность состоит в том, что владельцем ипотечного кредита и самой квартиры после развода остается сам военнослужащий. Не имеет значение, есть ли у него жена и дети.

Раздел квартиры проходит без участия последних. Также военный не может переоформить ипотеку, даже при необходимости разделить квартиру, приобретенную по военной ипотеке.

Есть другая сторона такого ипотечного кредита. Военная ипотека подразумевает под собой, что при невыплате за ипотеку ответственность полностью лежит на самом военнослужащем. Жена, даже бывшая, освобождена от такого обязательства.

При решении супругов о том, как поделить квартиру в ипотеке при разводе и можно ли разделить кредит на два независимых, нужно следовать следующим правилам:

Это ответ на вопрос о том, как переоформить ипотеку и как выйти из созаемщиков. Часто банки отказывают в таком решении, т. к. не хочет рисковать.

В квартире, на которую оформлены два кредита, можно остаться жить вместе, оформляя ее как коммунальную, и каждому достается изолированное жилое помещение (комната), отдельные коммунальные платежи.

На вопрос супругов «Можно ли таким образом разделить однокомнатную квартиру?» только отрицательный. И получить у банка два отдельных кредита вместо одного на однокомнатную квартиру не получится.

Здесь есть другие советы юриста:

Разменять квартиру с несколькими комнатами можно на две. Их общая стоимость будет равняться той сумме, что предлагается за ипотечную квартиру. Но процесс размена может занять много времени.

Когда идет процедура развода, супруги, которые не договорились об оплате долга, могут допускать неполного погашения, просрочки по платежам.

Если оплаты по ипотеке не было несколько месяцев, банк может забрать квартиру и продать ее с аукциона.

Часто при разделе квартиры и ипотеки на два независимых кредита бывшие супруги не уживаются вместе и в квартире остается жить один из них. Тот, кто покинул квартиру, может игнорировать платежи по кредиту и ссылаться на то, что он больше не живет.

Как обезопасить себя в этом случае? Второму придется платить его часть, если хочет не допустить продажи доли в квартире аукциона по заниженной стоимости.

Он может потребовать переписать ипотечный кредит на себя, избавив своего бывшего супруга от долговых обязательств и самой доли в квартире.

Другой путь – это продажа квартиры с аукциона и погашение кредитной задолженности перед банком . Оставшиеся деньги потом будут поделены между бывшими супругами.

Квартира с обременением будет стоить дешевле, чем остальные, потому что на нее будет маленький спрос.

Не каждый согласиться купить квартиру, за которую не выплачена ипотека. Компенсацией за неудобства будет скидка на ее покупку.

Если разделить или продать квартиру не получается, а жить вместе невозможно, то можно разъехаться на временное жилье.

Ипотечную квартиру по закону сдавать и гасить с ее помощью кредит нельзя, т. к. нет согласия третьей стороны (банка). На практике такие квартиры успешно сдают.

На сегодняшний день вопросы по разделу ипотечной квартиры чаще решается в суде.

Судебная практика по таким делам по стране самая разная, и решения суда в разных регионах страны могут отличаться кардинально.

Успех в защите своих интересов в отношении квартиры часто зависит от юридической подкованности самих бывших супругов, грамотности и опытности адвоката.

Видео: Как при разводе делится ипотека?

Итак, семейная лодка разбилась о быт, и развод выглядит единственным способом распутать клубок проблемных взаимоотношений. Но не все так просто как кажется – драматичность момента усугубляет ипотека. Супруги и рады бы отдохнуть друг от друга, но ипотечный кредит связал их крепче, чем венчальный обряд. И самое неприятное то, что полюбовно вопрос вряд ли решится. Ведь ипотека – это «любовный» треугольник, где третьей стороной выступает банк – организация, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практичность.

В такой ситуации у пока еще супругов сразу возникает множеством вопросов. Как делится ипотека при разводе? Причем, каждый частный случай имеет массу особенностей. И стоит заметить, что на данный момент в российской судебной практике не существует прецедентов, на которые судьям можно ориентироваться при принятии решений в однотипных ситуациях. Даже сходные случаи могут иметь совершенно различный вердикт, у разных служителей фемиды.

При рассмотрении дел о разводе, когда необходим раздел ипотеки при разводе , очень часто бывают ущемлены интересы либо одного из супругов, либо банка-кредитора. Найти золотую середину в таких спорах крайне непросто. В результате, когда банк решает отобрать залоговое жилье, по которому перестали выплачивать кредит, оказывается, что на основании судебного решения оно уже не принадлежит заемщику. С другой стороны, можно понять и заемщика – его лишили квартиры, но на нем повис долг, который нужно выплачивать еще лет двадцать.

Именно поэтому в конце марта отдельные депутаты Госдумы инициировали внесение поправок в Семейный кодекс. Суть предлагаемых изменений в законодательство состоит в том, чтобы банк , выдавший ипотечный кредит, всегда участвовал третьей стороной в бракоразводном процессе.

Но стоит заметить что, пока депутаты будут рассматривать предложения, спорить и принимать поправки (а это процесс достаточно длительный, если только банки не выступят в качестве лобби), в стране продолжают принимать решения на основе действующего законодательства. При разводах, где фигурирует ипотека, судьи и адвокаты оперируют несколькими основными документами: Гражданским и Семейным кодексами, Законом «Об ипотеке» и, собственно, самим ипотечным договором, который защищен законодательно.

Выясним, как делится ипотека при разводе на практике.

Всё мы делим пополам!

Принцип «пятьдесят на пятьдесят» заложен в Семейном кодексе. А Федеральный Закон «Об ипотеке» подтверждает, что жилье, приобретенное во время брака посредством ипотечного кредитования, считается совместно нажитым имуществом . При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлялся кредит.

Теоретически, то есть по закону, раздел ипотеки при разводе осуществляется пополам. Но имущество находится в залоге у банка, и никакие юридические действия с жильем произвести невозможно. Если раздел произошел без участия банка (случай, надо признаться, не частый, но все же встречающийся), то супруги могут договориться и продолжать гасить кредит (еще пару десятков лет). Выглядит такое соглашение, согласитесь, эфемерно. Поэтому можно обратиться напрямую в банк с просьбой дать согласие на продажу квартиры.

Действия банка предугадать достаточно сложно. Учреждение может пойти двумя путями – согласиться на продажу или же потребовать досрочного погашения ипотеки, сославшись на то, что развод нарушает условия кредитного договора.

Поэтому при судебном разбирательстве лучше все же проинформировать банк , поскольку все проблемные моменты можно утрясти еще в суде. Более того, судья может принудить банк выполнить операции с залоговым имуществом, которые устраивают именно вас. Например, продать квартиру, либо переоформить договор ипотеки на кого-то одного.

Как продать ипотеку

Нередко банк сам готов идти на продажу ипотечной квартиры. Логика здесь проста – лучше мы потеряем на процентах, но гарантированно вернем основной долг. Тогда супругам необходимо будет найти покупателя, который сначала компенсирует банку сумму вашего долга по кредиту, а потом подождет, пока пройдут все процедуры по снятию обременения с недвижимости и вступления продавцов в право собственности.

Естественно, для покупателя это лишняя головная боль. Во-первых, возрастают риски, а во-вторых, затягивается время. Выход один - заинтересовать покупателя, снижая цену на саму квартиру.

Самостоятельный поиск таких покупателей – дело непростое, поэтому рекомендуется обратиться в риэлтерское агентство , которое специализируется на подобных сделках. Денежную разницу, оставшуюся после продажи квартиры и погашения кредита, супруги получают на руки и могут поделить пополам (ну, или как договорятся между собой).

Продажей квартиры может заняться и банк , выставив жилье на торги, но как показывает практика, такой вариант не самый лучший. Тут цена всегда оказывается ощутимо ниже рыночной. Вдобавок, за счет вырученных денег придется покрыть и расходы на организацию аукциона.

Когда банк не лыком шит

Сегодня банковские учреждения уже приобрели солидный опыт в ипотечных спорах , что касается и ипотеки при разводе. Поэтому при оформлении ипотечного кредита стараются сделать супругов созаемщиками. Часто это выгодно и самим семейным парам – таким образом можно рассчитывать на более высокую сумму кредита.

Вот только сейчас в ипотечном договоре можно увидеть пункт: «При расторжении брака между созаемщиками условия данного договора не изменяются». Банку подобный вариант - как дополнительная страховка: если возникнет бракоразводный процесс и один из супругов откажется платить, то финансовая ответственность полностью ляжет на другого. А там, кто прав, кто виноват, пусть решают муж и жена хоть на семейном совете, хоть в судебном порядке. Банковским служащим до этого не будет никакого дела.

Частный случай

Для ясности картины рассмотрим конкретный пример. Семья оформила ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. Сумма кредита оказалась относительно невелика, поэтому заемщиком выступил только муж. Через пару лет встал вопрос о разводе. Как делится ипотека при разводе в таком случае?

В соответствии с российским законодательством, данная «однушка» - совместно нажитое имущество. Значит, жилье должно быть разделено пополам между супругами. Но тут важна и позиция банка-кредитора.

Разделить на практике однокомнатную квартиру возможности не представляется – каждый из супругов вправе рассчитывать только на долю жилплощади. Но доля собственности, согласно ФЗ «Об ипотеке», не может выступать в качестве залога. И если банк не согласится переоформить ипотечный договор, то вся ответственность по погашению кредита ложится на мужа, как единственного заемщика (неважно, будет он там жить или нет). Но, в то же время, у мужа появляется законное право требовать от жены компенсации платежей по ипотеке в размере полученной на квартиру доли.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).

Возможность купить недвижимость на собственные средства имеют не многие. Зачастую граждане приобретают ее в ипотеку. Когда речь идет о семье, неважно, на кого из супругов оформлена собственность и ипотечный договор. Согласно семейному законодательству имущественный долг является общим. В связи с этим, при разводе перед супругами может встать острый вопрос о том, как делить ипотеку при разводе.

Квартира в ипотеке как делить при разводе

На сегодняшний день не существует четкого законодательства о том, как поступать с ипотечными долгами при разводе и разделе имущества. Когда квартира в ипотеке, по вопросу, как делить ее, суды принимают в учет семейный кодекс, Гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке», договор по ипотечному займу.

Недвижимость и долг делится пополам. В расчет суд не берет даже то, что один из супругов мог быть не трудоустроен, и не имел возможности давать деньги на погашение ссуды.
Если квартира была куплена в строящемся доме, право на собственность получается только после сдачи дома в эксплуатацию.

Возможны два варианта развития событий:

1. Если на момент получения свидетельства, разводящийся должник, состоит в браке, то недвижимость и оставшийся долг по ипотеке делятся пополам.
2. Если заемщик получит свидетельство уже в разводе, то он выплатит бывшему супругу компенсацию суммы, потраченной им на оплату кредита. Право на квартиру и оставшийся долг остается за заемщиком.

Нередки случаи, когда квартира была куплена до брака, а платежи по кредиту вносились уже обоими супругами. Бывший супруг может претендовать на возмещение потраченной суммы по ипотечному займу. Долги по кредиту он выплачивать не обязан, но и на часть квартиры претендовать не может. Бывают ситуации, когда один из супругов вносил по кредитному договору средства, имеющиеся у него до брака.

Если он сможет доказать этот факт в суде (доход, полученный от продажи наследства, полученный по договору дарения и. т.д.), супруг имеет право:

1. Требовать возврата этой суммы от бывшего супруга.
2. Уменьшение размера платежей по кредиту на сумму собственных средств без ущемления его доли.

Как делить ипотеку после развода, если супруги со заемщики

Зачастую кредитные организации при одобрении займа обязывают второго супруга выступать со заемщиком. Данный момент страхует банк от возможных неприятных последствий в случае распада семьи. При разделе имущества в этом случае три заинтересованной стороны: супруги и кредитная организация. При необходимости разделить имущество по ипотеке, нужно попытаться решить проблему мирно. Это поможет избежать лишних судебных тяжб и разбирательств.

Важно. В первую очередь о разводе нужно уведомить банк. Кредитная организация может предложить свои варианты решения проблемы.

Развод не решает всех проблем с ипотекой

Долг по ипотеке при разводе никуда не девается, до вынесения решения, устраивающего все стороны, оплачивать взносы нужно обоим супругам.

Существует несколько наиболее оптимальных вариантов решения проблемы:

• Супруги дальше совместно платят по ипотеке, после погашения долга продают квартиру и делят деньги пополам. В этом случае нужно обратиться в банк с просьбой разделить долг на обоих супругов. Будет составлен новый договор, по которому бывшие супруги будут оплачивать уже свои отдельные суммы кредита. Часто кредитные организации отказываются разделять договор. Решение банка можно оспорить в судебном порядке.
• Один супруг отказывается от недвижимости и платежей по ипотеки в пользу другого.

Как правило, такая процедура оформляется через суд. На основании судебного решения, банк переоформляет кредитный договор с одной из сторон.

• Продать квартиру с согласия банка, полностью погасить долг и разделить оставшиеся средства пополам.

Данную сумму можно направить в дальнейшем на первоначальный взнос для приобретения уже отдельной квартиры. Банки, как правило, часто предлагают такое решение вопроса заемщикам. Однако, это не самый лучший вариант решения проблемы.

Почему на практике это невыгодно для бывших супругов:

1. Очень трудно продать квартиру по хорошей цене, при наличии обременения
2. Возникают проблемы с поиском клиента на такое жилье.
3. Как правило, после продажи квартиры и оплаты всех долгов, супругам почти ничего не остается.

Как делить ипотеку при разводе с ребенком

Когда в бракоразводном процессе фигурируют дети, доля собственности имущества увеличивается в сторону того супруга, который будит воспитывать их в дальнейшем.
Если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, по закону она оформлена в равных долях на всех членов семьи. Супруги могут претендовать лишь на свои доли в недвижимости. Платежи по оставшемуся займу делятся поровну.

Важно . Если принято решение о продаже квартиры, находящейся в залоге, необходимо срочно выписать из нее детей. В противном случае, ситуацией могут заинтересоваться органы опеки. Родителям может грозить лишение прав за невозможность обеспечить ребенка условиями для проживания.

Такая ипотека имеет свои особенности. Военную ипотеку может взять только военнослужащий, на него и будит оформлено жилье. Привлечение супруги в качестве созаемщика здесь не требуется. Долг по ипотеке по факту гасит не сам заемщик, а министерство обороны РФ.

В связи свыше сказанным, общепринятые законы в ситуации разделе имущества по военной ипотеке не работают. Право на недвижимость всегда остается за супругом. Суды зачастую выносят решение о разделе такого имущества, руководствуясь семейным законодательством. Однако это фактически неосуществимо. Решения подлежат обжалованию, и право на имущество сохраняется за супругом, состоящим на военной службе.

Сегодня, как правило, банки не дают такую ипотеку без оформления брачного договора. По его условиям заемщик при разводе остается единственным владельцем приобретаемого имущества.

Бывший супруг отказывается платить по ипотеке

Какими сложными не были бы отношения во время развода, следует помнить о своих обязательствах по кредиту.

Важно. До вынесения решения суда оплачивать взносы по кредиту нужно в обязательном порядке. Случаи, когда одна из сторон перестает платить кредит за свою долю достаточно частые.

Если выплата по кредиту не поступает в течение трех месяцев, при этом бывший супруг не торопится отказываться от своей части квартиры, банк может вынести следующие решения:

• Обязать платить недостающую сумму по кредиту вторую сторону.

Если второй супруг платежеспособен, банк перезаключает с ним ипотечный договор, заемщик становится единственным владельцем квартиры.

• Выставить квартиру на продажу для погашения задолженности.

Такой исход невыгоден, так как недвижимость, как правило, реализовывается по низкой цене. Суммы с продажи хватает только на покрытие долгов.

Совет. Если вы сами выплачиваете кредит в полном размере, сохраняйте все квитанции и чеки. В случае дальнейших претензий второго супруга на долю в квартире, это поможет вам отстоять свои права в суде.

Раздел ипотечного имущества во время развода, всегда сложный и длительный процесс. Итоги разбирательств могут быть самые разные. Консультация грамотного адвоката поможет в решении жилищных споров и существенно облегчит судебную волокиту.

Похожие статьи