4686 прочитано

По итогам прошлого года Сбербанк по-прежнему остается бесспорным лидером на российском рынке ипотечных кредитов. Многих потенциальных клиентов банка интересует ипотека Сбербанка в 2014 году, а именно: какие кредитные продукты, на каких условиях и с какими процентными ставками будут представлены Сбербанком в этом году, а также какие будут реализованы социальные проекты, облегчающие кредитование на обзаведение жильем.

Общее описание программ, существующих в Сбербанке

Сбербанк - это крупный банк с государственным участием, который выдает населению кредиты на покупку как готового, так и еще строящегося жилья в многоквартирных и индивидуальных домах, а также помогает приобретать гаражи и машиноместа, финансирует заемщиков, находящихся на военной службе и позволяет использование семейного материнского капитала.

Некоторые условия кредитования являются общими для всех существующих программ:

1. Срок выдачи кредита для всех программ установлен до 30 лет, исключение составляет военная ипотека, которая выдается не более, чем на 20 лет.

2. Минимальная сумма кредитования установлена в сумме 45 тысяч рублей. Все кредиты за исключением «материнского» и «военного», выдаются как в рублях, так и в иностранной валюте (евро и доллары). Максимальную сумму кредитования определяет сам Сбербанк, исходя из индивидуальных особенностей каждого конкретного случая.

Эта сумма рассчитывается исходя из нескольких условий, а именно:

• документально подтвержденного дохода (зарплаты по основному и дополнительному месту трудоустройства, дохода от индивидуального предпринимательства, пенсионных выплат или частной практики и любых других источников дохода, не запрещенных законодательством, как, например, аренды недвижимости, вознаграждения, получаемого за использование интеллектуальной собственности или по договору ГПХ);
• стоимости объекта недвижимости, реализуемого заемщиком, созаемщиком или членами их семе, подтвержденной документально (имеется в виду недвижимость, реализуемая для получения возможности внесения первоначального взноса для покупки новой недвижимости). Максимальная сумма кредитования в этом случае не может превышать разницы между продаваемым и приобретаемым объектами недвижимости.

3. Наименьшая процентная ставка:

• в рублях процентная ставка устанавливается в размере 12%, исключение составляют «материнский» кредит и за городом, ставка по которым может составлять 11,5%;
• валютные кредиты выдаются под 10%, за исключением кредита на постройку жилого дома и «гаражного» кредита, где процентная ставка установлена в размере 10,5%.

Следует знать, что непосредственная величина процентной ставки рассчитывается индивидуально и зависит от таких параметров:

• категории, к которой относится заемщик (подробнее описано ниже);
• размера первоначального взноса;
• даты регистрирования приобретаемого объекта недвижимости (если объект зарегистрирован до регистрации , то процентная ставка повышается).

То-есть, чтобы максимально удешевить ипотеку, следует:

• регистрировать приобретаемый объект недвижимости после того, как будет зарегистрирована ипотека;
• вносить максимально возможную сумму в качестве первоначального взноса;
• относиться к «льготной» категории потенциальных заемщиков.

Как это выглядит на практике

Чтобы наглядно продемонстрировать все вышеописанное, ниже приведены конкретные примеры расчета ипотечных кредитов без учета переплаты.

1. Заемщик получает зарплату на карточку Сбербанка. Он желает приобрести квартиру в новостройке, которая оценена в 5 миллионов рублей. Сбербанк принимал финансовое участие в возведении новостройки. Объект недвижимости был зарегистрирован после того, как зарегистрировали ипотеку. В итоге выдана сроком на 10 лет при условии 51% первоначального взноса, процентная ставка установлена в минимальном размере - 12%.

2. Заемщик, получающий зарплату в Сбербанке, не может определиться, приобретать ли квартиру в новостройке, построенной при участии банка, за 5 миллионов рублей или остановиться на квартире аналогичной стоимости, но находящейся в недалеко расположенном доме, который построен при участии другого банка. Ипотека будет выдана сроком на тех же 10 лет, но первоначальный взнос будет составлять только 10%.

Процентная ставка такого кредита будет рассчитана так:

• в доме, построенном партнером Сбербанка, если квартира будет зарегистрирована после того, как зарегистрируют ипотеку, процентная ставка будет установлена в размере 12,5%;
• в доме, построенном с участием другого банка, дата регистрации недвижимости не имеет значения, ставка по кредиту в любом случае составит 12,5%;
• если объект недвижимости, расположенный в доме, построенном при участии Сбербанка, будет зарегистрирован раньше, чем ипотека, процентная ставка будет увеличена до 13,5%.

3. Если заемщик из п.2 не получает зарплату через Сбербанк, то процентные ставки для него будут рассчитываться по-другому принципу:

• 12,5% для квартиры, зарегистрированной после регистрации ипотеки и находящейся в доме, построенном при участии Сбербанка;
• 13,5%, если квартира зарегистрирована раньше ипотеки;
• тех же 13,5% для квартиры, зарегистрированной после регистрации ипотеки, но находящейся в доме, построенном при участии другого банка;
• 14,5% для такой же квартиры, которая зарегистрирована раньше, чем ипотека.

Следовательно, заемщики, не получающие заработную плату через Сбербанк и не желающие получить максимальную ставку по ипотечному кредиту, должны тщательно выбирать желаемый объект недвижимости и обращать пристальное внимание на дату его регистрации.

4. Первоначальный минимальный взнос по всем программам составляет 10%, а по кредиту на постройку дома за городом и по он достигает 15%.

5. Категория потенциального заемщика. В Сбербанке заемщики делятся на три категории: работники предприятий, аккредитованных банком, клиенты, зарплата которых перечисляется на расчетный счет банка и остальные заемщики. Процентная ставка для клиентов первой категории будет заметно более низкой.

Для того, чтобы потенциальным заемщикам было легче определиться с выбором программы, некоторые из существующих кредитных продуктов Сбербанка необходимо рассмотреть более подробно.

Специальные ипотечные продукты

1. Военный ипотечный кредит выдается с процентной ставкой в 10,5% в год. Максимальный срок кредитования - 20 лет, минимальный первоначальный взнос - 10%. Такой кредит выдается исключительно тем, кто принимает участие в ипотечной накопительной программе для обеспечения жильем военнослужащих. Заемщик должен полностью погасить кредит до того, как ему исполнится 45 лет. Максимальная сумма займа рассчитывается следующим образом: сотрудник банка сравнивает между собой договорную стоимость приобретаемого помещения и его оценочную стоимость из экспертного заключения, и сумма кредитования не должна превышать 90% меньшей из них.
2. Ипотека, основанная на наличии материнского капитала, действительна только для тех потенциальных заемщиков, которые выбирают для себя программы, помогающие приобрести строящееся или готовое жилье. Материнский капитал может выступать в качестве части первоначального взноса или полностью заменять его.

Ипотека Сбербанка в 2014 году: основные ипотечные продукты

1. Покупка готового жилья - продукт, который выдается тем клиентам банка, которые собираются приобретать любое жилое помещение вторичного рынка недвижимости. Минимальная процентная ставка по этому кредиту - 12%.
2. Покупка строящегося жилья - продукт, предназначенный для заемщиков, желающих приобрести жилое помещение в новостройке или в строящемся помещении. Условия и процентная ставка практически не отличаются от кредита, описанного в п. 1.
3. Строительство жилых домов - продукт, предназначенный для индивидуального строительства. Процентная ставка по этому продукту составляет 12,5-15% в год. Максимальная стоимость ипотеки будет установлена для заемщиков, не получающих заработную плату в Сбербанке и не работающих на аккредитованных предприятиях, которые не могут внести более 15% стоимости жилья в качестве первоначального взноса, особенно если регистрация будущего дома состоится раньше регистрации ипотеки.
4. Недвижимость за городом - программа для тех, кому необходимы средства для покупки или строительства загородного дома, дачи, земельного участка. Условия кредита почти не отличаются от описанных в п. 3.
5. Гаражный кредит тоже по «цифровым» данным почти не отличается от описанных в п. 3, но эта программа предназначается для тех, кто желает приобрести машиноместо или гараж, независимо от того, строится этот объект или уже готов.

Следует дополнительно отметить, что программы для приобретения гаражных зданий существуют далеко не во всех российских банках, но в Сбербанке для этого требуют заметно больший первоначальный взнос, чем в других крупных учреждениях.

Ипотека остается наиболее востребованным кредитным продуктом Сбербанка. На данный момент в банке существует целый ряд программ - базовых и специальных, которые позволяют купить квартиру в строящемся доме, новостройке, а также вторичное жилье, гараж, загородную недвижимость. Специальные условия, как и прежде, предоставляют молодым семьям, военным и тем, кто получает заработную плату на зарплатную карту Банка. Существует и программа рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в других банках.

Традиционно ставки в Сбербанке считаются наиболее выгодными среди ипотечных программ в российских банках. Действительно, на 10,5% годовых рассчитывать можно только тут. Но чтобы получить кредит на таких условиях, необходимо выполнить определенные требования. В частности, минимальная ставка возможна при кредитовании по военной программе и акции для молодых семей.

Базовые ипотечные программы:

1. Приобретение готового жилья

Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% годовых в рублях, 11-12% в иностранной валюте.
В начале 2013 года ставки были выше на 1% 14-15% в рублях, 12-13% в валюте. В 2012 году, однако, они были куда более выгодны 9,5-14% в рублях, 8,8-12,1% в валюте.

2. Приобретение строящегося жилья

Сумма кредита от 45 000 рублей до 85% от стоимости жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% в рублях, 11-12% в валюте.

Динамика изменений ставок в 2012 и 2013 годах по этой программе аналогична ипотеке на готовое жилье.

3. Строительство жилого дома

Сумма кредита от 300 000 рублей до 85% от стоимости строительства дома;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,5-14,5% в рублях, 11,5-12,5% в валюте.

В начале 2013 года ставки были выше на 1%, в 2012 году максимальная ставка в рублях составляла 14,75% в рублях, 12,1% в валюте.

Специальные ипотечные программы:

1. Рефинансирование жилищных кредитов

Сумма кредита не более остатка основного долга (не более 80% стоимости кредитуемого жилья);
Первоначальный взнос 0%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,25-13,75% (до регистрации ипотеки - 14,25-14,75%).
Кредит предоставляется только в рублях.

На начало года ставки были выше на 1%. В 2012 году - 10,5-11,1%.

2. Загородная недвижимость

Данный кредит предоставляется исключительно на покупку земельного участка, дачи, строительство садового дома или других подсобных построек. На жилые дома действуют другие условия.

Сумма кредита не более 85% от стоимости участка или строительства.
Первоначальный взнос 15%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% в рублях; 11-12% в валюте.

В начале года стоимость кредита была выше на 1%, в 2012 году действовали ставки 11,05-14% в рублях и 9,1-12,1 в долларах или евро.

3. Гараж

Сумма кредита не более 85% от стоимости;
Первоначальный взнос 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,5-14,5% в рублях, 11,5-12,5% в долларах и евро.

Как и по другим программам, в начале года ставки были выше на 1%, а в 2012 году были значительно ниже.

4. Ипотека плюс материнский капитал

Сумма кредита от 45 тысяч до 85% от стоимости жилья
Первоначальный взнос 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней

Ставки соответствуют программам "Приобретение готового жилья", "Приобретение строящегося жилья". Данная программа ничем не отличается от двух базовых, однако в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или его часть. Динамика изменения ставок аналогична динамике по базовым программам.

5. Военная ипотека

Сумма кредита не более 90% от стоимости покупаемого в кредит или заложенного жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки от 3 месяцев до 20 лет.
Срок рассмотрения 5-10 дней;
Ставки 10,5%.

Акции и специальные программы:

1. Акция для молодых семей

С 1 июня 2013 года Сбербанк открыл молодым семьям дополнительную возможность получить кредит на выгодных условиях. Наиболее выгодные ставки ждут семей с двумя и более детьми. Напомним, что молодой считается семья, где хотя бы один из супругов младше 35 лет, а также неполная семья, родитель в которой моложе 35 лет.

Сумма кредита от 45 000 рублей до 90% от стоимости жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет;
Ставки от 10,5% годовых для семей с двумя и более детьми (со скидкой в 1% для зарплатных клиентов).

С 1 января 2014 года Банк продлевает действие популярных акции до 30 июня 2014 года.
Значение имеет и тип объекта недвижимости.

2. Акция на новостройки

Эта акция действует с 1 марта по 31 декабря 2013 года. Купить по акции можно только квартиру в новостройке или строящемся доме у юридического лица. Материнский капитал и жилищные сертификаты здесь, как и в других случаях, можно использовать.
Сумма кредита от 45 тысяч рублей до 88% от стоимости жилья.
Первоначальный взнос 12%;
Сроки до 12 лет;
Ставки 12%.

Ставка фиксирована и не зависит от других факторов.

Особые условия

Как и прежде, для зарплатных клиентов банк предлагает скидку - 1% от всех указанных выше ставок. Те заемщики, которые работают на предприятиях, аккредитованных Сбербанком, могут рассчитывать на скидку в размере 0,5% годовых.

Кроме того, есть отдельные условия по размеру первоначального взноса по большинству программ на 10% могут рассчитывать только участники программы Молодая семья. Для остальных первый взнос должен составлять не менее 15%. Исключением является только военная ипотека - размер первого взноса здесь составляет 10% для всех категорий.

Общие тенденции

По сравнению с прошлым годом ставки по ипотеке выросли относительно сильно. Если раньше можно было купить жилье в кредит за 8-9% годовых, то сегодня ставки стали значительно выше. Впрочем, увеличение было зафиксировано лишь в начале текущего года. Сегодня условия стали помягче - практически по всем программам ставка снизилась на 1%.

Как и прежде, на самые выгодные ставки могут претендовать военные, зарплатные клиенты, молодые семьи. На сайте банка можно увидеть таблицу ставок для зарплатных клиентов если вы таковым не являетесь, к указанным там процентам стоит прибавить 0,5-1%.

Очевидно, что к концу 2013 года наметилась тенденция по снижению. И все же эта тенденция еще не настолько велика, и ее можно отнести к разряду коррекции ранее выставленных высоких ставок.

Особое внимание стоит уделить и другим условиям кредитования. В частности, по сравнению с 2012 годом банк начал работать гораздо быстрее если ранее заявку рассматривали в течение 5-10 дней, то сейчас уже через 2 дня можно получить положительный или отрицательный ответ.

Стоит ли рассчитывать на снижение ставок в 2014 году?

Вопрос вполне резонен. Дело в том, что самые выгодные проценты можно получить по акциям банка - на новостройки и для молодых семей (а это - одна из самых многочисленных категорий клиентов), а акции действуют только до конца 2013 года. На 11,5-12% рассчитывать можно уже сейчас.

Насколько снизятся проценты в будущем году? Точных прогнозов сейчас, увы, сделать нельзя. Однако есть некоторые тенденции, которые стоит учитывать

1. Общая тенденция снижения ставок по ипотеке в текущем году. Разница между показателями в феврале и ноябре текущего года составляет уже 1%. Вполне можно предположить, что в следующем году ставки снизятся еще больше. Впрочем, изменения могут быть и не в начале 2014 года, а чуть позже.

2. Тенденция снижения ставок по потребительским кредитам. В Сбербанке и части банков по потребительским кредитам действуют более выгодные ставки. Учитывая текущую акцию, действующую до февраля будущего года, можно рассчитывать на дальнейшее снижение процентов. А это может затронуть и ипотечные ставки.

3. Снижение ставки рефинансирования и переориентация на ключевую ставку (сегодня она составляет 5,5%, в дальнейшем ожидается снижение). Вполне возможно, что, следом за снижением ключевой ставки, снизятся и проценты по ипотечным кредитам.

4. Демографическая яма и перенасыщение рынка. Крупнейшей категорией заемщиков, берущих ипотечный кредит, являются молодые семьи - люди 22-27 лет и старше с детьми. Среди них большую часть занимают молодые семьи с двумя детьми, получившие материнский капитал. Учитывая, что в предыдущие годы немалая часть таких семей уже получила кредиты, можно прогнозировать снижение кредитоемкости населения, по сути, спроса на ипотечные программы. А значит, вполне вероятно, что банки будут стремиться привлечь к себе больше клиентов и снизят ставки. Тем более, если учитывать, что к кредитоспосбному возрасту подходят люди, рожденные в начале 90-х годов, в период значительного снижения рождаемости.

С учетом всех перечисленных выше факторов можно сделать вывод о планомерном снижении ставок по ипотечным кредитам как в Сбербанке, так и в других банках.

Россияне привыкли решать свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. Это показывают последние данные статистики, которые опубликовало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, в прошлом году было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза - в денежном выражении.

Замедление к концу года

Тем не менее, как отмечают аналитики, месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались - от 52% в январе до 13% в ноябре. При этом в декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%.

«В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам, - говорится в итоговом отчете АИЖК. - Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры».

Для сравнения, если в целом по году средняя ставки выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, то в декабре она поднялась до 13,2%. Как поясняют в АИЖК, статистики за январь пока нет. Тем не менее беглый анализ банковских предложений свидетельствует о росте средних ставок до уровня 19 - 20% годовых.

«Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме, - говорится в отчете АИЖК. - Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 - 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов».

В то же время, по словам аналитиков, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. Эта мера должна начать действовать примерно с апреля, об этом на днях сообщили в Минстрое.

Высокое качество портфеля

В 2014 году банки активно конкурировали друг с другом за ипотечных заемщиков. Это сначала привело к снижению требований к потенциальным клиентам. Однако, несмотря на это, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - 95,5%.

«В то же время такая стабильность во многом обеспечивалась высокими темпами роста ипотечного портфеля, - отмечают в АИЖК. - В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8% - почти до 75 млрд рублей. Уже в начале 2015 года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов может наблюдаться тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности».

При этом доля сделок с ипотекой тоже выросла до очередного рекордного уровня. По данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос.

Рост цен на жилье и роль ипотеки

Цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%), но в любом случае рост стоимости квадратных метров сохранил спрос со стороны тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.

«Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, - отмечают в АИЖК. - Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). С учетом того, что не менее 40 - 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 - 2009 годов.

В целом, в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 г.) и достигла рекордных 20,4%.

Таблицу к статье можно посмотреть .

Потенциальному заемщику ипотеки сегодня нет смысла откладывать получение кредита на несколько месяцев. Вероятность того, что процентные ставки за 2014 год существенно снизятся, невелика.

В наступившем году некоторые банки могут пойти на нарушение правил, по которым заемщики должны ежемесячно выплачивать по кредиту не более половины своих доходов.

Материя первична

Большинство опрошенных БН игроков отечественного ипотечного рынка главной тенденцией минувшего года назвали опережающий рост спроса на новостройки.

В частности, по оценке начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Татьяны Павловой, этот тренд объясняется уравниванием процентных ставок по таким кредитам со ставками вторичного рынка. Проще говоря, кредиторы все чаще в своих продуктах снимают наценку на инвестиционный период (время до передачи готовой квартиры в залог банку). «Первыми снизили ставки банки с участием госкапитала (Сбербанк, ВТБ24) и тем самым вынудили всех остальных ипотечных игроков последовать их примеру», – напоминает специалист.

А по мнению директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, популярность ипотеки на первичку достигла таких масштабов, что даже отрицательно отразилась на других сегментах рынка недвижимости. «Рост кредитования первички ударил по аренде жилых помещений, сократив доходы агентств, специализирующихся на найме», – уточнил он.

Естественно, столь ярко выраженный процесс быстро сойти на нет не может. Соответственно, следует ожидать, что в наступившем году рост ипотечного рынка также будет происходить преимущественно за счет кредитования покупки жилья на первичном рынке.

В целом же в 2013 году суммарный объем выданных ипотечных кредитов по стране увеличился по сравнению с 2012 годом почти на 30%, до 1,3 трлн рублей. Но в 2014 году ожидается более умеренный рост. По прогнозу руководителя Аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, он составит порядка 15%.

Классовая борьба

Следующая, перешедшая в новый год тенденция – рост популярности ипотечного кредитования при приобретении объектов относительно дорогих классов жилья.

Уточним, сегодня в ряде регионов с привлечением жилищных кредитов покупается до 50% квартир в сегменте новостроек эконом-класса. Но параллельно в течение всего минувшего года росло число ипотечных сделок в других сегментах. «Мы наблюдаем небывалый всплеск интереса к ипотеке на элитные объекты», – заявлял БН в июне директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.

Получение кредита на покупку объекта стоимостью в десятки миллионов рублей перестало быть редкостью. «В 2013 году нашей самой крупной ипотечной сделкой в Петербурге оказалась выдача кредита в размере 40 млн рублей на приобретение жилья в строящемся доме», – сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников.

«Самый большой кредит на сумму 50 млн руб. в прошлом году мы выдали клиенту для приобретения загородного дома с участком в Курортном районе», – отмечает директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Конышков.

«Клиент приобретал пятикомнатную квартиру в центре города, на Шпалерной улице, – рассказывает региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын. – Стоимость квартиры площадью около 250 кв. м равнялась 32 млн руб. Кредит составил 15 млн руб.».

Напомним, в ходе аналогичного опроса по итогам 2012 года банкиры в большинстве называли более скромные цифры.

Рост числа ипотечных сделок в сегментах бизнес- и элит-класса в наступившем году также продолжится. Этому кроме прочего будет способствовать усиливающаяся либерализация условий выдачи кредитов, к которой банкиров подталкивает растущая конкуренция.

Поле для маневра

«Доля госбанков на ипотечном рынке составляет около 80%, поэтому остальным банкам приходится работать в условиях жесткой конкуренции, чтобы удержать объемы выдач ипотечных кредитов и не уступать по предлагаемым условиям», – поясняет Татьяна Павлова. Рынки же недвижимости классов «комфорт» и «элит» остаются площадками, где, благодаря особым условиям, возможны прорывы игроков второго эшелона.

Оговоримся: программы кредитования с высоким первым взносом и сокращенным пакетом подтверждающих доход документов большинство ведущих игроков уже запустило. «Кредит “по двум документам” – не новость и у большинства банков присутствует в линейке», – констатирует Татьяна Павлова. Напомним, именно эти продукты популярны у россиян с высокими доходами.

На очереди пересмотр подхода к DTI. Debt to income – это отношение долга к доходу. И сегодня большинство банков придерживаются правила, что в рамках займа должник может ежемесячно выплачивать не более 45-50% ежемесячного заработка. В противном случае риски дефолта заемщика якобы чрезмерно возрастают. Но, отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24 Татьяна Хоботова, если некий гражданин зарабатывает гораздо больше, чем необходимо на удовлетворение ежедневных потребностей, он вполне мог бы ежемесячно выплачивать и 70% доходов.

То есть в наступившем году можно ожидать официального появления ипотечных продуктов с «высоким» DTI. И, понятно, россияне с крупными зарплатами жильем эконом-класса не интересуются.

Кроме того, вполне возможно, что вслед за ВТБ24 ряд игроков запустит программы с дополнительными скидками на кредиты свыше 5 млн. рублей. Что также будет способствовать росту популярности приобретения в ипотеку относительно дорогой недвижимости.

Большие братья

Также к упрощению требований по запрашиваемому с заемщика пакету документов ведет развитие банковских технологий. Различные компьютерные программы все с большей вероятностью позволяют предсказать будущее поведение потенциального заемщика по параметрам, которые отражаются не в документах, а в анкете либо других источниках информации. Соответственно, отпадает надобность в проверках по вороху справок.

Например, в конце 2013 года Национальное бюро кредитных историй и компания по созданию программного обеспечения для оценки потенциальных заемщиков FICO разработали новый программный продукт, который позволяет предсказывать дефолт заемщика с учетом поведения людей из его ближайшего окружения. В том числе и с учетом поведения знакомых из социальных сетей. Проще говоря, если среди знакомых потенциального заемщика много должников – кредит могут не дать.

«В нашей базе кредитных историй содержатся записи о 62 миллионах заемщиков, – пояснил БН принципы работы программы директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – У каждого заемщика есть номера телефонов, адреса, кредитные счета и другие характеристики. Когда такие параметры у двух заемщиков совпадают – мы говорим о связи между ними. Например, если домашний номер телефона у двух заемщиков совпадает, можно предположить, что они родственники».

Нетрудно догадаться, что совершенствование моделей оценки продолжится и в наступившем году.

Впрочем, технологическая революция касается не только методик проверки будущих заемщиков. В минувшем году Сбербанк перевел сотрудничество с контрагентами в онлайн-режим. В частности это позволяет сотрудникам агентств недвижимости и застройщиков отслеживать процесс прохождения заявки на кредит в режиме реального времени. «Если заявка рассматривается семь дней, она буквально горит красным цветом на мониторе банковского специалиста», – отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марина Чубрина.

Логично ожидать, что 2014 год станет годом перехода в онлайн-режим всех российских игроков рынка жилищного кредитования. То есть сроки рассмотрения заявок сократятся еще больше.

Государственное дело

Одним из значимых трендов наступившего года будет продолжающееся усиление на ипотечном рынке роли различных госинститутов. Прежде всего, ужесточится контроль. Например, ждут третьего чтения два посвященных потребкредитованию законопроекта, жестко регулирующие правила составления кредитных договоров, в том числе и ипотечных.

Со своей стороны обещает активизировать работу АИЖК.

Уточним, в ноябре Агентство пошло на кардинальный пересмотр своих принципов работы на ипотечном рынке. В частности, сняло ранее обязательное требование к заемщикам подтверждать свои доходы справкой по форме 2НДФЛ.

Сейчас АИЖК разрабатывает новые опции, нацеленные на стимулирование продаж. Например, готовит к запуску новую версию программы «Переезд». По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, запуск продукта предполагается в первом квартале 2014 года. Напомним, «Переезд» представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости. При этом заемщику на продажу старого жилья дается отсрочка до двух лет. Разрабатывался продукт в том числе и для междугородних переездов.

Из других игроков российского ипотечного рынка опыт АИЖК попытался перенять только банк DeltaCredit. Продукт «DeltaПереезд» был запущен 30 сентября прошлого года.

В целом же из планов АИЖК на 2014 год наиболее значимыми для рынка недвижимости можно считать следующие. Агентство намерено внедрить в стране единую систему жилищных субсидий, в том числе и в сегменте социальной ипотеки. «В социальных продуктах агентство прорабатывает вопрос унификации условий предоставления субсидий для различных категорий заемщиков», – говорит Мария Полякова. По ее словам, сегодня каждая категория заемщиков получает разные формы поддержки: в разном объеме и на разных условиях. Единая же форма предусматривает более крупный размер субсидии, но впоследствии получатель будет обязан расходы возместить.

Делайте ставки

Наконец, нужно сказать несколько слов о процентных ставках. Текущие прогнозы для потенциальных заемщиков благоприятны. Ставки либо останутся на сегодняшнем уровне, либо еще снизятся.

«Снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, таких как “Молодые учителя”, “Молодые ученые” и тому подобные», – полагает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. Незначительное, на 0,1-0,2 процентного пункта, снижение ставок прогнозирует и Михаил Гольдберг.

Впрочем, к текущим прогнозам БН предлагает относиться с осторожностью. В начале минувшего года эксперты дружно утверждали, что ставки будут расти все двенадцать месяцев. Потолок назывался в 13,5%. Но с марта, достигнув отметки в 12,9%, средневзвешенные ставки пошли вниз.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

По итогам 2013 года Сбербанк сохранил свои позиции бесспорного лидера рынка ипотечного кредитования России. Какие кредиты на покупку недвижимость предложит банк в 2014 году? Какими будут условия и процентные ставки по этим программам в начале года? Какие социальные проекты в области жилищного кредитования реализует Сбербанк? Читайте в этой статье.

Общий обзор программ

Сбербанк, как и ВТБ24, еще один крупный банк с госучастием, выдает кредиты на покупку жилья (готового или строящегося) в многоквартирных домах, индивидуального дома, гаража или машиноместа, а также предоставляет финансирование заемщикам-военным и позволяет использовать материнский семейный капитал. Прежде чем перейти к детальному анализу каждой программы, рассмотрим их общие условия.

1. Срок кредита - до 30 лет (кроме военной ипотеки: ее выдают максимум на 20 лет).

2. Минимальная сумма – 45 тыс. рублей. Все кредиты, кроме «военного» и «материнского», выдаются в рублях, долларах США или евро. Максимальная сумма ипотеки определяется Сбербанком в индивидуальном порядке и рассчитывается исходя из следующих условий:

Документально подтвержденного(-ых) источника(-ов) дохода. Таковыми считаются: заработная плата по основному, дополнительному месту работы, доход от предпринимательской деятельности, частной практики, пенсия, а также иные разрешенные законом источники, включая сдачу недвижимости в аренду, вознаграждения от использования интеллектуальной собственности, вознаграждения по договорам ГПХ;

Документально подтвержденной стоимости объекта недвижимости, который реализуется заемщиком и/или его супругой(ом)/созаемщиком, чтобы получить возможность сделать первоначальный взнос на покупку нового жилья или гаража (машиноместа). В этом случае максимальная сумма кредита будет не более, чем разница между стоимостью кредитуемого и продаваемого объектов недвижимости.

3. Минимальная процентная ставка:

В валюте – от 10,5% годовых по «гаражной» ипотеке и кредиту на строительство жилого дома, от 10% – по прочим программам;

В рублях – от 11,5% годовых по «материнской» ипотеке, а также кредиту на строительство загородного дома и от 12% – по другим предложениям.

Конкретный размер процентной ставки определяется индивидуально и зависит от следующих параметров:

Величины первоначального взноса;

Даты регистрации объекта недвижимости (если это происходит до регистрации ипотеки, то процентная ставка будет выше на 0,5-1 пункт).

Таким образом, если вы хотите максимально удешевить свою ипотеку, желательно, чтобы:

Покупаемый вами объект недвижимости был зарегистрирован после регистрации ипотеки;

Ваш первоначальный взнос был как можно больше;

Вы относились к «льготной» категории заемщиков.

Условия на практике

Как это выглядит на практике, покажем на трех примерах (величину переплаты учитывать не будем – это тема для отдельной статьи).

Пример 1. Человек, получающий зарплату через Сбербанк, покупает квартиру за 5 млн рублей в новостройке, возведенной с участием кредитных средств этого банка. Объект недвижимости зарегистрирован после регистрации ипотеки, которая выдана на срок в 10 лет, первоначальный взнос составляет 51%. В этом случае ставка по кредиту будет минимальной – 12% годовых.

Пример 2. Человек, получающий зарплату через Сбербанк, раздумывает: купить квартиру за 5 млн рублей в новостройке, возведенной с участием кредитных средств Сбербанка, или за те же деньги, но в доме неподалеку, строительство которого профинансировал другой банк? Срок пользования ипотечным кредитом – все те же 10 лет, в качестве первоначального взноса человек может внести всего 10%. Тогда ставка по кредиту для этого заемщика составит:

а) если объект недвижимости построен без привлечения средств Сбербанка, то не имеет значения, зарегистрирован он до или после регистрации ипотеки: в обоих случаях ставка составит 12,5% годовых;

б) если объект недвижимости, построенный с участием денег Сбербанка, зарегистрирован после регистрации ипотеки, – 12,5% годовых;

в) но если такой объект недвижимости зарегистрирован до регистрации ипотеки, ставка возрастет до 13,5% годовых.

Пример 3. Предположим, что сомневающийся заемщик из второго примера получает зарплату в другом банке, но за ипотекой решил обратиться в Сбербанк (категория заемщиков «Общие условия»). Процентные ставки для этого заемщика составят:

а) если приобретаемый объект недвижимости построен с участием денег Сбербанка и зарегистрирован после регистрации ипотеки, – 12,5% годовых;

б) если такой объект зарегистрирован до регистрации ипотеки – 13,5%;

в) если объект построен без привлечения средств Сбербанка и зарегистрирован после регистрации ипотеки – те же 13,5%;

г) но если такой объект зарегистрирован до регистрации ипотеки – уже 14,5%.

Вывод: если для Сбербанка вы являетесь «сторонним» заемщиком и не хотите брать ипотеку по максимальной ставке, вам необходимо особо тщательно подходить к выбору жилья и учитывать момент его регистрации.

4. Минимальный первоначальный взнос – от 15% по «гаражной» ипотеке и кредиту на строительство загородного дома, от 10% – по остальным программам.

5. Категория заемщика. У Сбербанка таких категорий три (приведены в порядке возрастания процентных ставок): работник аккредитованного Сбербанком предприятия; клиент, получающий зарплату на счет в Сбербанке; прочие заемщики («Общие условия»). Поэтому, если вы хотите взять ипотечный кредит именно в этом банке, обязательно выясните, входит ли ваша организация в список аккредитованных Сбербанком – это поможет снизить ставку по ипотеке.

А теперь рассмотрим все кредиты более подробно.

Специальные ипотечные программы

1. «Военная ипотека». Этот кредит выдается под 10,5% годовых на срок до 20 лет, первоначальный взнос – от 10% стоимости приобретаемого жилья. Для сравнения: ВТБ24 предлагает военную ипотеку с таким же первоначальным взносом под 8,5-10,5 процентов. Заемщиком по такому кредиту может быть только участник накопительной-ипотечной системы обеспечения военнослужащих жильем. При этом полное погашение кредита должно произойти не позднее достижения заемщиком возраста 45 лет. Максимальная сумма «военно-жилищного» кредита – не выше наименьшей из следующих величин:

90% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;

90% оценочной стоимости кредитуемого жилого помещения, указанной в экспертном заключении.

2. « ». Это предложение Сбербанка действительно только для заемщиков, которые решат воспользоваться программой «Приобретение готового жилья» или «Приобретение строящегося жилья» (см. ниже). Покупая квартиру или дом с помощью ипотечных денег Сбербанка, материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос или его часть. Напомним, что в 2014 году величина маткапитала составляет 429,4 тыс. рублей.

Стандартные ипотечные программы

1. «Приобретение готового жилья». Такой кредит Сбербанк готов выдать на покупку квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости. Процентная ставка – от 12% годовых.

2. «Приобретение строящегося жилья». Эта программа предназначена для заемщиков, планирующих купить квартиру в жилом доме или иное жилое помещение в новостройке (на первичном рынке). Название программы не совсем соответствует ее цели: ведь не секрет, что многие предпочитают покупать жилье в уже сданных новостройках, а не в строящихся домах. Кроме того, ставка и условия по этому кредиту практически ничем не отличаются от ипотеки на приобретение готового жилья (см. выше).

3. Строительство жилого дома. Такой кредит Сбербанк готов выдать на индивидуальное жилищное строительство. Минимальная процентная ставка по этому кредиту в рублях – 12,5%, максимальная – 15% годовых. Максимум придется платить заемщику «со стороны», который в состоянии внести лишь 15% от стоимости своего будущего дома, регистрация которого произойдет раньше, чем регистрация ипотеки (если позже, ставка снижается на 1 пункт и составит 14%).

4. . Этой программой может воспользоваться человек, которому необходимы деньги на покупку/строительство дачи, садового дома или иных «строений потребительского назначения», на завершение строительства таких объектов или строительство жилого дома, а также на приобретение земельного участка. Условия в части процентных ставок и первоначального взноса по этой программе – точно такие же, как по предыдущей.

5. Гараж. В «цифровой» части такой кредит ничем не отличается от двух предыдущих; им может воспользоваться человек, желающий приобрести машиноместо или гараж (введенный в эксплуатацию либо строящийся). Интересная деталь: калькулятор на сайте Сбербанка показывает, что максимальный кредит по этой программе может достигать 999 999 999 рублей. Разумеется, кредит на приобретение объекта, построенного с участием кредитных средств Сбербанка, обойдется заемщику (как и в случае с жильем) дешевле на 1 процентный пункт.

Отметим, что на приобретение гаражей кредиты выдают немногие отечественные банки – среди крупнейших это ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Росавтобанк и Росбанк. И если Сбербанк просит потенциального заемщика оплатить не менее 15% стоимости приобретаемого гаража/машиноместа, то ВТБ24, Татфондбанк и Связь-Банк согласны выдать кредит при наличии у клиента всего 10% от этой стоимости, а Запсибкомбанк и вовсе готов профинансировать 100% стоимости объекта.

Похожие статьи