Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.

Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.

БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА

Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.

Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.

Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.

Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ

Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.

Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.

Как правило, его применяют в трех случаях:

Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;

Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;

Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.

Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:

(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет

ЗА ЧТО КУПИЛ

Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.

Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.

Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет

«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.

Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.

ВЗАИМОЗАЧЕТ

Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.

Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.

Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.

Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры

2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры

260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета

Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.

Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.

ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ

После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.

«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:

Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);

Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);

Копию свидетельства о собственности (если имеется);

Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);

Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);

Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).

С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.

1. Налог при покупке и последующей продаже квартиры.
Вариант первый. Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и ее продаете. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов
Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей и продается сейчас за 4 млн. рублей. Рассчитаем налог:
(4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира куплена 2 года назад по цене 3 млн. и продается сейчас за 2 млн. рублей. Рассчитаем налог:
(2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

Пример 3: комната (также как и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
(1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.
Однако в таком случае выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит: (1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

2. Налог при продаже и последующей покупке квартиры.
Второй вариант. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:
((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.
Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:
(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = - 130 тысяч рублей.
Знак "минус" в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.
Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:
Пример 7: Покупатель купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 он подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года он же совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. Покупатель работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:
((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = - 130 тысяч рублей.
И снова знак "минус" говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и у покупателя право получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Внимание, это Важно!!!
Сроки владения по некоторым объектам недвижимости увеличены с 3 до 5 лет. Смотреть на этом же сайте в другой статье по налогам.

Услуги агентства :

Покупка, продажа, аренда, обмен жилой- квартир и комнат, загородной- домов, коттеджей, земельных участков, коммерческой недвижимости, бизнеса.

Юридические услуги по оформлению: сделок с недвижимостью и регистрации прав собственности, наследства, дарения.

Услуги службы кадастра, геодезии и картографии: кадастровый паспорт, геоподоснова (топосъемка), выбор земельного участка, установление границ земельного участка, оформление в собственность добавленных к участку площадей в существующих границах участка.

Услуги по ипотечному кредитованию: Помощь и оформление приобретения недвижимости по ипотечному кредиту. Подача заявки на ипотеку в банки.

Аренда комнат в Солнечногорске; Аренда комнат в Солнечногорском районе; Аренда комнат в Зеленограде; Аренда комнат в Клину; Аренда комнат в Андреевке; Аренда комнат без посредников; Аренда комнат в Химках; Аренда комнат в Поварово; Аренда комнат в Подмосковье; Аренда комнат в Московской области; Аренда квартир в Солнечногорске; Аренда квартир в Солнечногорском районе; Аренда квартир в Зеленограде; Аренда квартир в Клину; Аренда квартир в Андреевке; Аренда квартир без посредников; Аренда квартир в Химках; Аренда квартир в Поварово; Аренда квартир в Подмосковье; Аренда квартир в Московской области; Аренда 1-комнатной квартиры; Аренда 2-х комнатной квартиры; Аренда 3-х комнатной квартиры; Аренда квартир посуточно; Аренда помещений в Солнечногорске; Аренда помещений в Солнечногорском районе; Аренда помещений в Московской области; Аренда помещений в Подмосковье; Аренда помещений в Зеленограде; Аренда помещений в Клину; Аренда помещений в Андреевке; Аренда помещений без посредников; Аренда помещений в Химках; Аренда помещений в Поварово; Аренда помещений без посредников; Аренда помещений по Ленинградскому шоссе; Продажа комнат в Солнечногорске; Продажа комнат в Солнечногорском районе; Продажа комнат в Зеленограде; Продажа комнат в Клину; Продажа комнат в Андреевке; Продажа комнат без посредников; Продажа комнат в Химках; Продажа комнат в Поварово; Продажа комнат в Подмосковье; Продажа комнат в Московской области; Продажа квартир в Солнечногорске; Продажа квартир в Солнечногорском районе; Продажа квартир в Зеленограде; Продажа квартир в Клину; Продажа квартир в Андреевке; Продажа квартир в новостройках; Продажа квартир без посредников; Продажа квартир в Химках; Продажа квартир в Поварово; Продажа квартир в Подмосковье; Продажа квартир в Московской области; Продажа 1-комнатной квартиры; Продажа 2-х комнатной квартиры; Продажа 3-х комнатной квартиры; Продажа помещений в Солнечногорске; Продажа помещений в Солнечногорском районе; Продажа помещений в Московской области; Продажа помещений в Подмосковье; Продажа помещений в Зеленограде; Продажа помещений в Клину; Продажа помещений в Андреевке; Продажа помещений без посредников; Продажа помещений в Химках; Продажа помещений в Поварово; Продажа помещений без посредников; Продажа помещений по Ленинградскому шоссе; Продажа домов в Солнечногорске; Продажа домов в Солнечногорском районе; Продажа домов в Зеленограде; Продажа домов в Клину; Продажа домов в Андреевке; Продажа домов без посредников; Продажа домов в Химках; Продажа домов в Поварово; Продажа домов в Подмосковье; Продажа домов в Московской области; Продажа домов по Ленинградскому шоссе; Продажа домов по Пятницкому шоссе; Продажа земельных участков в Солнечногорске; Продажа участков в Солнечногорском районе; Продажа участков в Зеленограде; Продажа участков в Клину; Продажа участков в Андреевке; Продажа участков без посредников; Продажа участков в Химках; Продажа участков в Поварово; Продажа участков в Подмосковье; Продажа участков в Московской области; Продажа участков по Ленинградскому шоссе; Продажа участков по Пятницкому шоссе; Продажа участков с коммуникациями; Продажа участков в коттеджном поселке;

Какой налог с продажи квартиры придется уплатить государству? Этот вопрос волнует собственников, задумавших продать свою недвижимость. Зависит ли налог с продажи квартиры от того, сколько лет квартира принадлежит одному лицу на правах собственности? Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2017 и в 2018 годах? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.

Существует ли налог с продажи квартиры?

Как такового налога от продажи жилья не существует — в налоговом законодательстве подобное понятие не закреплено. Но, продавая квартиру, нужно знать, что с полученной суммы надо будет заплатить подоходный налог государству в размере 13%. На то, какой налог с продажи квартиры придется заплатить собственнику, влияет, сколько лет этот он владеет данной квартирой.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с полученной по соглашению суммы, однако выплата может быть уменьшена при использовании налогоплательщиком прав на вычет либо уменьшение базы или вовсе отменена при соблюдении минимального срока владения недвижимостью.

После продажи квартиры бывший собственник может получить от государства налоговый вычет на выплату в том случае, если он был собственником проданного жилья меньше чем 5 лет. Максимальная сумма вычета равна 1 млн руб. В случае более длительного владения квартирой подоходный налог с продажи не выплачивается, следовательно, права на вычет не возникает.

Важно: 5-летний срок пребывания квартиры в собственности установлен для сделок, совершенных после 01.01.2016. При продаже квартиры до этой даты от уплаты налога освобождаются лица, продавшие квартиру, которая находилась в собственности более 3 лет. Кроме того, 3-летний льготный период сохранен в отношении жилья, приобретенного в результате приватизации, по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением.

По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с той суммы, которая больше 1 млн руб. и которая прописана в договоре купли-продажи жилья. Об этом говорится в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. При этом принимается во внимание цена сделки. Так, если плата за квартиру при продаже определена как сумма меньше 70% от кадастровой стоимости жилья, при расчете налога будет использован именно указанный процент.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник может себе вернуть до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется уплачивать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной - 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 - 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение налоговой льготы или уменьшение дохода) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог — значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения — не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2018-2019

Как уже упоминалось, мало найдется людей, которые захотят заплатить государству огромную сумму налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет (за исключением случаев, для которых установлен 3-летний льготный период). Чтобы этого не делать, продавец и покупатель ранее имели возможность заключить договор на сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае никакого налога от продажи квартиры платить не было нужно. Но если в прошлые годы налоговики сквозь пальцы смотрели на такие договоры, то с 2015 года они стали их пристально отслеживать. Умышленное занижение стоимости квартиры в целях неуплаты налога можно расценивать как экономическое преступление.

Именно поэтому налоговики начали сотрудничать с полицией для привлечения недобросовестных продавцов и покупателей к ответственности за умышленную неуплату налога в пользу государства.

Уголовная ответственность за неуплату НДФЛ возникает в том случае, если сумма неуплаченного налога превышает 900 000 руб. за 3 года подряд. По Уголовному кодексу за такое правонарушение можно подвергнуться не только внушительному штрафу, но и реальному лишению свободы.

Если сумма неуплаты меньше, то наступает налоговая ответственность. Согласно п. 3 ст. 122 НК РФ сумма штрафа будет равна 40% от неуплаченной суммы налога.

Таким образом, продавцам квартир, у которых они в собственности менее 5 лет, нужно задуматься: а стоит ли идти на риск и обманывать государство? Лучше все-таки уплатить налоги в определенных законодательством размерах.

Доход, полученный собственником от продажи квартиры, подлежит налогообложению согласно принятому налоговому законодательству. Основой для начисления налога с дохода является налоговая база, которая определяется суммой доходов за минусом полагающихся плательщику вычетов.

Налоговый вычет, определенный законодательством при продаже жилья налоговому резиденту РФ, составляет 1 миллион рублей, если квартира находится в собственности продающего до трех лет. Напомним, что налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранный гражданин, не покидавший территорию России более 183 календарных дней.

Итак, если проданная квартира находилась в собственности владельца менее трех лет, налоговая ставка на налогооблагаемую базу составит 13%. Из продажной стоимости квартиры в этом случае делается налоговый вычет 1,0 млн рублей и оставшаяся сумма облагается налогом 13%.

Если квартира находилась в собственности владельца более трех лет, то налоговый вычет равен продажной стоимости квартиры. В таком случае налог с продажи не платится.

У собственника есть возможность увеличить сумму налогового вычета, предоставив документально подтвержденные сведения о расходах. Если собственник может доказать расходы на сумму более 1 миллиона рублей, то ему выгоднее, отказавшись от налогового вычета, использовать налогооблагаемую базу с учетом подтвержденных затрат.

Для налогообложения продажи квартиры не имеет значения, каким образом она стала собственностью владельца: она может быть куплена, получена по наследству, приватизирована и т. д. Для получения налоговой льготы нужно написать заявление в налоговую по месту регистрации. Заплатить налог нужно до 1 мая года, следующего за годом регистрации продажи квартиры. Если не обратиться вовремя, то, кроме налога, придется уплатить штраф и пеню.

Калькулятор расчета налога с продажи квартиры

• общую сумму продажи;
• сумму расходов, связанную с квартирой;
• срок пребывания в собственности (более или менее трех лет);
• доля собственности в квартире (%).

Подставив значения и нажав клавишу «Рассчитать», получим точное значение налога. Налог можно рассчитать также вручную. Для этого определим налогооблагаемую базу, отняв от суммы продажи 1,0 млн рублей или подтвержденную сумму расходов. От полученной базы затем вычислим 13%, что и составит сумму налога.

Пример

Пусть квартира, находящаяся в собственности более трех лет, продана за 5 млн руб. Квартира полностью принадлежала владельцу, и у него имеются документально подтвержденные затраты на ремонт квартиры на сумму 2,0 млн рублей. Налогооблагаемая база составит при этом: 5 млн руб. − 2 млн руб. = 3 млн руб. Сумма налога составит (13% от налоговой базы): 3,0 млн руб. × 13 / 100 = 0,39 млн руб. или 390 тыс. руб.

Большинству известно, что после того, как квартира продана, требуется заплатить налог. Однако не все знают, кто именно обязан его заплатить, в какие сроки, как определить размер платежа и многие другие немаловажные нюансы.

Кроме того, с начала 2016 года в силу вступили новые поправки к закону, в соответствии с которым он рассчитывается и выплачивается. В то же время для квартир, которые удалось продать и приобрести до 31 декабря 2015 года действуют старые правила. Но как в этом разобраться неопытному человеку?

Налогоплательщики

Данный налог платит бывший собственник квартиры, получивший доход при ее продаже. При этом нужно учесть, что есть разница между собственниками, являющимися резидентами Российской Федерации и не являющимися ими:

• Резидентом РФ может считаться человек, который постоянно проживает на территории страны на протяжении не менее чем 183 дней. Даже если резидент покидает территорию государства, проживать за границей он может не более тех же 183 дней. Налоговые резиденты РФ платят налоги в нашей стране, в том числе с продажи квартиры.
• Нерезиденты РФ – это те люди, которые живут в стране менее 183 дней в год. Для них налоговая ставка выше и может доходить до 30%.

• те, кто получил квартиру в дар;
• те, кто получил её по наследству;
• те, кто приватизировал свое жилье;
• те, кто получил квартиру по договору пожизненной ренты.

Но только в тех случаях, когда собственник, получивший квартиру одним из указанных способов, продержал ее в собственности не менее 3 лет .

Кроме того, по новым правилам, введенным с 2016 года, собственники жилья, которое было получено не перечисленными выше способами, владевшие им более 5 лет , освобождаются от уплаты налога.

Нужно понимать, что речь идет не о трех или пяти календарных годах, а о следующих друг за другом 36 или 60 месяцах соответственно.

Еще одно изменение — теперь в расчет при уплате сбора принимается кадастровая стоимость жилья. Сам же налог теперь взыскивается с дохода, сумма которого не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости.

Подробную информацию о данном виде налогового платежа вы можете узнать из следующего видео:

Расчет налога

Размер взноса един для всех и составляет 13% от полученного дохода . В данном случае нет никаких льгот для пенсионеров или других категорий граждан.

Чтобы определить размер платежа, который нужно заплатить, необходимо выяснить сумму дохода. Для этого можно учитывать договорную стоимость квартиры (только в тех случаях, когда она выше, чем кадастровая, умноженная на 0,7) или кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (если она выше договорной). При подсчете налога, таким образом, берется максимальная величина.

От данной суммы высчитываются 13% — это и есть размер взноса.

Налоговый вычет

Существуют способы уменьшить сумму, уплаченную в качестве налога. Один из таких способов – это использование права на налоговый вычет.

Этим правом можно воспользоваться, если квартира пробыла в собственности более 3 лет (при вышеуказанных условиях) или 5 лет (в общем случае). Под вычетом понимают некоторую сумму, на которую можно уменьшить доход от продажи при расчете налога. Для квартир это 1 миллион рублей в год . То есть, 13% налога будет рассчитываться от суммы, за которую продана квартира, за вычетом одного миллиона.

Например: если квартира была в собственности 5 лет и была затем продана за 3 миллиона рублей, то с учетом вычета облагаемый налогом доход составит:

• 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 рублей.

Из этих денег налог будет рассчитываться так:

• 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.

Если же квартира продана менее, чем за 1 миллион рублей, и эта сумма превышает ее кадастровую стоимость, то платить сбор не нужно, поскольку доход равен (или меньше) сумме вычета.

Расходы как вычет

Есть и другой способ уменьшить сумму налога. Для этого необходимо учесть расходы, которые были понесены во время покупки квартиры, которая затем была продана. В качестве таких затрат могут быть учтены:

• расходы при покупке жилья;
• проценты по кредиту (если недвижимость приобреталась в кредит или в ипотеку);
• стоимость риэлторских услуг.

Нельзя забывать о том, что все вышеперечисленные расходы должны быть подтверждены соответствующими договорами, актами и чеками. В некоторых случаях удается включить в такие расходы и стоимость ремонта, который был произведен для продажи квартиры. Однако и в этом случае необходимо предоставить все документы, подтверждающие стоимость и время проведения ремонтных работ.

Если в соответствии с бумагами, подтверждающими понесенные расходы перед продажей квартиры, расходы превысили доход, то налог платить не требуется.

Когда нужно его заплатить?

НК РФ четко оговаривает сроки, в течение которых налог должен быть уплачен. В данном случае он должен быть выплачен сразу по завершении налогового периода, в течение которого была совершена сделка.

Под налоговым периодом понимается календарный год. Таким образом, платеж должен быть выплачен в году, который следует за годом, в котором была проведена сделка. При этом оговаривается и дата, до которой необходимо подать декларацию и осуществить все выплаты – это 30 апреля и 15 июля соответственно.

Соблюдение указанных сроков крайне важно. Если не подать декларацию и не заплатить сбор вовремя, можно получить штраф.

Как подавать декларацию?

Очень важно правильно подать декларацию для уплаты налога с продажи квартиры.

Прежде всего, потребуется собрать некоторые документы. В их число входят:

• договор о покупке квартиры, которая была продана;
• все необходимые документы, подтверждающие понесенные расходы (если необходим данный вычет);
• документы, которые подтверждают расходы на приобретение жилья – расписка от продавца о том, что он получил деньги, а также выписки из банка о переводе средств на счет продавца.

Но главным документом, безусловно, является . Чтобы она была заполнена правильно, необходимо делать это на основе имеющихся бумаг. Необходимо правильно заполнить все графы. Делать это можно от руки, предварительно распечатав форму на принтере, либо на компьютере.

Кроме того, для тех, кто боится что-то сделать неправильно или не хочет тратить время на заполнение бумаг, существует множество компаний и агентств, специалисты которых заполняют декларации самостоятельно. При необходимости они также предоставляют такую услугу, как подача документов в налоговые органы. Это очень удобная услуга, которая позволяет сэкономить массу времени и нервов.

Сдавать декларацию и все прилагающиеся к ней документы необходимо исключительно по месту регистрации.

Если нет возможности это осуществить (например, официальная регистрация оформлена по одному адресу, а человек фактически проживает по другому), то можно обратиться в упомянутые выше компании и агентства, которые подадут бумаги вместо лица, продавшего квартиру.

Однако в тех случаях, когда декларацию подает не продавец квартиры лично, а другое лицо, необходимо наличие доверенности, которая позволяет это сделать. При подаче нужно помнить о том, что потребуется два экземпляра – один останется в налоговой, на другом проставят отметку о принятии и вернут обратившемуся.

Перечислять налог можно, используя платежные терминалы либо напрямую на счет ИФНС через банк. Чтобы сумма благополучно дошла до адресата, необходимо уточнить реквизиты для уплаты.

При просрочке будет начислен штраф. При нулевой декларации он будет составлять 1000 рублей, а если речь идет не о нулевой – то до 30% от суммы, с которой должен был взиматься налог.

Чтобы избежать штрафов и других лишних и неоправданных расходов, а также стресса, необходимо оплачивать сбор вовремя. Сделать это несложно – заполнить соответствующие документы и подать их, а затем перевести деньги. Главное – правильно подсчитать сумму, заполнить декларацию 3-НДФЛ и вовремя обратиться в налоговые органы.

Похожие статьи