На сегодняшний день для крупных городов нашей страны актуально проводить межевание придомовой территории многоквартирного дома. Это защитит жителей квартир многоэтажки от ситуаций, когда площадка у дома, деревья и кустарники могут очутиться на чужой земле. Об особенностях такого межевания поговорим в нижеприведенной статье.

На какие законы опирается процесс?

Информация о том, как должно проводиться межевание участка под МКД есть в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости». Земельный кодекс регулярно подвергается поправкам. К примеру, 1.03.2015 были изменения в виде прекращения действия статьи 26. После этого межевание участка МКД проводят по статье 11.9 ЗК и по градостроительному законодательству.

Рассмотрим новые требования к тем участкам, которые были образованы или изменились:

1. Общая максимальная или минимальная территория возле дома определяется по регламенту Градостроительного кодекса.
2. Если регламент ГК не распространяется на определенный участок, его величина будет определена по Земельному кодексу, или иным законодательным актам.
3. Определяя размеры территории у МКД нельзя, чтобы межевая черта пересекала границы площадей, на которых располагаются государственные объекты.
4. Земля не будет выделена в случае, если создание участка помешает применению объектов недвижимости, находящихся на нем законно.
5. Невозможно выделение территории или изменение ее границ при наличии по отношению к ней действующих ограничений, которые запрещают дозволенную эксплуатацию.
6. Площадь у здания должна быть сформирована рационально без препятствий охране территорий и противоречий ЗК и прочим законам. Межевание участка должно быть проведено без огрехов (вклинивание, вкрапление, изломанность границ, чересполосица), что может стать причиной отсутствия возможности размещать на территории недвижимость.
7. Участок не будет выделен, когда его границы имеют пересечение с территориальными зонами, лесничеством, лесопарками, кроме формирования площади для геологического исследования недр и добычи ПИ. При этом разрешается выделять участок, если на нем размещены линейные объекты, плотины, электростанции, водохранилища и прочие водоемы, созданные человеком (п. 7, ФЗ № 171 от 23.06.14).

Почему жители МКД должны быть заинтересованы в межевании?

Под межеванием понимается разделение земли и определение пределов отдельных участков.

Территория у многоэтажного дома требует межевания при желании жителей МКД отстоять ее от незаконной застройки.

Чтобы защитить участок, на который у жителей МКД имеются права, от появления торговых построек, кафе и автостоянок, следует вовремя определить придомовую территорию и ее границы, подкрепив это документально.

После межевания на участке у МКД сособственники могут:

1. Организовывать зоны отдыха, детские площадки и прочие элементы благоустройства.
2. Устанавливать шлагбаумы у въезда на территорию дома.
3. Сдавать часть участка внаем.

Что будет при невыполнении межевания?

При отсутствии межевания жители МКД будут иметь следующие ограничения:

1. Невозможность требования даже простой уборки территории, услуг по благоустройству двора. Отсутствие ответственного за это лица.
2. Законодательство РФ свидетельствует об отказе дома участвовать в программе капремонта, если придомовой участок является неоформленным.
3. В Градостроительном кодексе РФ также говориться о том, что дом без межевания участка не может быть реконструирован и капитально отремонтирован.
4. Еще одну проблему могут создать жители соседних МКД. Без межевания участка возле дома, он может быть отнят ими по закону. При обращении в суд вопрос могут решать до 10 лет, гарантий на победу в этом случае просто нет.

Межевание участка новостройки

Придомовой участок новостройки является особенным случаем при межевании.

Участок, где расположено новое жилое строение, может быть муниципальным владением или входить во владение частника.

Нужно осуществлять действия, основываясь на нижеперечисленные принципы:

1. На время постройки нового дома на земле, что принадлежит государству, застройщик должен заключить с городскими властями контракт. Собственником здания может быть инвестор или застройщик, что будет указано в документе. Земля под домом и возле него будет передана в аренду на 49 лет.
2. Если со стороны застройщика вовремя не было использовано законное право, и он не совершил подачу заявки на межевание в Роснедвижимость или иные органы, рассматриваемый участок будут считать несформированным. Если после этого ТСЖ будет настаивать на выделении участка, он будет оформлен в минимальном размере (10 метров по периметру дома).
3. Если дом находится на частной территории, с ней будет меньше проблем. К примеру, она раньше принадлежала определенной организации, а затем была отдана на выкуп с последующей приватизацией. Основной задачей является убедить владельца территории передать ее на внутренний баланс ТСЖ.

Кто осуществляет определение границ?

Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным.

Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.

По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.

Особенности определения

Приделы придомовой земли должны быть отражены в межевом плане придомового участка МКД еще при разрешении на постройку. Если рассматриваемый проект отсутствует, границы территории будут определены по факту использования. Размеры и форму участка утверждает городская администрация.

Величину площади рассчитывают по формуле, утвержденной законом. Согласно этой формуле, к территории относят: землю под зданием, детские площади, места отдыха и парковки.

Границы земли определяют относительно норм Градостроительного кодекса и ЗК. В статье 36 ЗК содержатся правила, по которым вычисляют территорию с учетом красных линий границ с соседствующими участками, а также природных границ.

По статье 221 ФЗ следует согласовать пределы с владельцами и арендаторами соседствующих участков, при осуществлении межевания участка у МКД.

Корректировкой зон межевания занимаются органы архитектуры и градостроительства. После межевания, жильцы сами могут решать, как использовать территорию.

Как и где осуществить заказ?

Межевание участка перед МКД должно происходить с учетом госнормативов и инструкций, и требует применения специального оборудования.

Права на изготовление такого проекта есть у предназначенных для этого геодезических организаций с наличием специальных лицензий и разрешений. Список таких организаций может быть уточнен в администрации поселения.

При этом проектная организация работает при взаимодействии с лицом-представителем владельцев квартир. Обычно это член правления ТСЖ.

Для того, чтобы получить сведения о территории МКД, потребуется обращение с заявлением на определение границ.

Можно заключить контракт с поручением запроса нужных документов самими межевиками. В этом случае организация должна будет получить доверенность.

Сроки и цена межевания

Определение пределов участка у МКД в среднем может продолжаться полтора-четыре месяца. Сроки должны быть установлены обеими сторонами и указаны в договоре на выполнение работ.

Стоить такая услуга может 15000-35000 рублей, что зависит от размера участка и места, где он расположен. Оплатой работ по формированию границ должны заниматься власти, но на практике нередко это приходится делать представителю владельцев квартир дома.

Особенности заключения договора аренды

На основании контракта аренды территории, подписанного до межевания, формирования и постановки участка на учет, можно поднять вопрос об окончании оплаты за использование земельного участка. Такое возможно, если зарегистрировать факт владения помещением в МКД или долей от общего имущества дома, включая территорию под ним.

Договор аренды прекратит действие, при его заключении с лицом, имеющим право общедолевой собственности на участок, доказанное после межевания территории и постановки ее на кадастровый учет. Договор о найме в этом случае недействителен (ст. 608 ГК РФ).

Город утрачивает право владеть земельным участком, когда он будет передан в общедолевую собственность. Договор аренды тоже перестает действовать.

Как избежать ошибок при межевании?

Если при межевании участка незаконно была урезана площадь его территории, можно подать в суд. До разбирательства в суде нужно будет в таком случае взять в «Росреестре» справку с указанием правильных размеров участка.

При утере документов или наличии в них ошибок, следует сделать перерасчет участка через кадастрового инженера.

Бывают случаи, когда нет возможности восстановить данные. Тогда границы будут определены по природным или искусственным объектам, находящимся на рассматриваемой местности 15 лет и более.

Осуществление правильного повторного межевания дает возможность обратиться в суд, чтобы выдали другой кадастровый план.

Почему возникают земельные споры?

Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами.

В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.

На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.

Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.

Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.

Кто становится владельцем участка после сноса дома?

Когда речь идет о жилом здании, которое признали аварийным и собираются сносить, выкупная цена помещения для изъятия будет определена при учете стоимости доли в праве собственности на общедомовой актив.

Единого подхода для расчета этой суммы на сегодняшний день нет. При наличии права общедолевой собственности, проживающие в МКД люди могут владеть долей общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), однако не каждый суд примет во внимание данный факт.

Кроме того, 16 статья ФЗ свидетельствует о возможности хозяев помещений владеть земельным участком, находящимся на кадастровом учете.

Как узнать цену участка под МКД?

Сведения о цене участка перед многоэтажкой есть у органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Для получения информации можно создать запрос на получение номера кадастрового объекта и его цены. Он может быть сформирован письменно либо с помощью интернета (через сайт агентства).

Видео по теме

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает - еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», - пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», - рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», - приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», - говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», - утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», - дополняет Мария Литинецкая.

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», - сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», - рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», - пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», - дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);

Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

Законодательство в сфере земельных отношений менялось бесчисленное количество раз и продолжает меняться до сих пор. 01.03.15 прекратила действие ст.26 Земельного кодекса РФ, регламентирующая порядок приобретения права собственности на участки, на которых размещены эксплуатируемые здания, строения или сооружения.

Теперь определяя границы такого землепользования, следует руководствоваться жилищным и градостроительным законодательством и ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Разберем подробнее все этапы прохождения процедуры межевания участка многоквартирного дома.

Преимущества для собственников

Законодательные акты, регулирующие жилищные отношения, четко определяют, что в совместном владении жильцов многоквартирного жилого дома имеется участок земли, на котором стоит дом, и неотъемлемые элементы его благоустройства.

После того, как границы землепользования будут установлены, собственники могут распоряжаться им в своих целях:

• организовать дополнительную автостоянку и другие элементы благоустройства;
• оградить домовладение и организовать шлагбаум на въезде;
• сдать внаем часть земельного участка, при условии возможности нормальной эксплуатации домовладения.

Помимо прочего, отмежеванный и внесенный в государственный кадастр недвижимости участок — непременное условие участия дома в программе капитального ремонта и благоустройства придомовых территорий.

Стоит отметить: владелец помещения в многоквартирном доме должен производить ежемесячные отчисления на обслуживание и ремонт общего имущества. Размер такой платы пропорционален площади принадлежащего лицу помещения. Чем большая площадь Вам принадлежит, тем больше будет платеж на содержание и благоустройство домовладения.

Правила формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом

Участок формируется с учетом сложившейся планировки территории. Основными правилами формирования землепользований с размещенными на них многоквартирными жилыми домами являются:

• • на устанавливаемом земельном участке должно располагаться только одно жилое здание и принадлежащие ему элементы благоустройства;
  • в образуемое землепользование не включают проезды, объекты рекреации и планировочные элементы жилых районов, имеющие связь с городской улично-дорожной сетью;
  • участок образуется с учетом фактического землепользования, при этом соблюдается зонирование, определенное градостроительным регулированием муниципального образования;

Градостроительное зонирование установлено Правилами землепользования и застройки муниципального образования. В составе поселения определяются территориальные зоны различного назначения, устанавливающие минимальные и максимальные размеры участков в зоне, а так же их назначение.

• границы землевладения не должны пересекать элементы благоустройства придомовой территории.

Обратите внимание: площадь земельного участка может соответствовать площади застройки жилого здания только в особых случаях. Например, если дом признан аварийным или планировка района не позволяет создать больший земельный участок (отсутствует свободная земля).

Этапы образования землевладения

Сбор документов для государственного кадастрового учета и последующей регистрации землевладения может выполняться как органами управления муниципального образования, так и владельцами имущества многоквартирного дома.

Рассмотрим путь, при котором сами собственники решают отмежевать землю под зданием. При таком варианте выделяется семь основных этапов:

• • организация общего собрания собственников имущества жилого дома с выбором уполномоченного представителя собственников, представляющим их интересы и заключающим договора на выполнение кадастровых работ;
    Общее собрание оформляется протоколом, содержащим сведения о форме, времени и месте проведения собрания, сведения о собственниках помещений, повестке собрания и принятом решении;
  • обращение в Администрацию города или иного поселения о рассмотрении и согласовании схемы земельного участка. Данный этап обязателен, т.к. до установления границ участок находится в ведении муниципалитета;
  • разработка проекта межевания. Такой документ разрабатывается специализированной организацией. Его выполнение обязательно, если формируемый участок расположен в границах существующей застройки многоквартирными домами;
  • утверждение проекта межевания производится общим собранием собственников;
  • разработка землеустроительного документа (межевого плана);

• обращение в Росреестр с заявлением о кадастровом учете;
• регистрация права на участок земли (получение свидетельства на право собственности).

Оформление права собственности в данном случае носит необязательный характер, т. к. совместная долевая собственность на земельный участок фиксируется после осуществления кадастрового учета.

Требуемые документы и сроки оформления

Занесение в ГКН (государственный кадастр недвижимости) данных об участке возможно после предоставления в Росреестр следующего перечня документов:

• заявление о кадастровом учете;
• межевой план (на бумажном и электронном носителе);
• документ, утверждающий полномочия и личность представителя заявителя.

Количество времени, затраченное на прохождение этапов установления границ землепользования, зависит от самих собственников, и от администрации города или иного поселения. Как правило, принятие решения по схеме расположения участка занимает 1 месяц. Постановка на кадастровый учет осуществляется в десятидневный срок, с даты внесения заявления в кадастровую палату.

В настоящее время в городе повсюду проходят публичные слушания по межеванию кварталов – точнее это можно назвать перемежеванием, т.к. межевание было проведено Департаментом земельных ресурсов еще в 2006 году. Уже само это действие – незаконно, т.к. «право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке» гласит закон «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.). Заявлений от собственников домов не поступает, а перемежевание идет полным ходом!

Главная задача проводимого межевания — это перевод участков, отрезанных от наших придомовых территорий, в т.н. «территорию общего пользования», т.е. в собственность города. А забрать у нас хотят: внутренние проезды, подходы, детские и спортивные площадки, автостоянки. Однако отнесение их к землям общего пользования противоречит федеральному и московскому законодательству:

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, жителям многоквартирных домов, принадлежит на праве общей долевой собственности придомовый земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, иными расположенными на этом земельном участке объектами: детскими и спортивными площадками, площадками для отдыха, игр, иными объектами.

То есть эта земля принадлежит нам – собственникам квартир в доме!

А что же по действующему московскому законодательству относится к «территориям общего пользования»? Это:

-«земельные участки улично-дорожной сети (земельные участки транспортных магистралей, улиц, площадей, проездов, дорог и набережных);

Земельные участки общего пользования природного комплекса города Москвы (земельные участки парков, лесопарков, скверов, садов, бульваров);

Земельные участки закрытых водоемов, пляжей и других объектов». Как видно ни детских, ни спортивных площадок, ни автостоянок в этом перечне нет.

Наши «межеватели» цепляются за слово «проезды». Однако и это лукавство. В перечне, содержащем 9313 объектов улично-дорожной сети, каждый проезд имеет свой номер и адрес. На вопрос – назовите номер проезда возле дома – ответа не последует, т.к. внутри квартала проездов нет и быть не может. Это скорее подъезды к домам.

Относительно детских площадок и проездов есть уже выигранные суды — решением Арбитражного суда г. Москвы признано незаконным отнесение Департаментом земельных ресурсов детской площадки и внутреннего проезда к землям общего пользования на земельном участке многоквартирного дома по адресу: Москва, Сиреневый бульвар, дом 62.

Вообще «ничьих» земель внутри квартала быть не может! Для строительства каждого жилого дома утверждался Акт о выделении земельного участка под строительство , примыкающий к земельному участку, выделенному соседнему дому (или домам). Правда, лужковская «точечная» застройка несколько сократила положенную по закону каждому дому территорию. Но ВСЯ земля в пределах квартала принадлежит жителям многоквартирных домов.

Уловки межевателей по поводу того, что жители ее вовремя не оформили должным образом в собственность, т.е. не объявили себя как собственники – тоже не проходят. По этому вопросу есть Постановление Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда РФ, которое говорит о том, что «отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности», т.е. принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от регистрации.

Когда ссылки на действующее законодательство ставят наших межевателей в тупик (законных оснований для отъема у нас земли нет) – начинается запугивание: «Зачем вам лишняя земля – за нее придется платить налоги!». Но ведь мы и так будем платить налог на землю, это вопрос решенный. Жителям хотят оставить в собственности тротуары, газоны, частично проезды. И за это все равно придется платить – общий налог на недвижимость: за квартиру и землю. При этом по действующим ценам налог на землю с собственника невелик: от 1 до 12 тыс.рублей с квартиры в год за весь участок. В среднем в спальных районах это будет 3 — 4 тыс.рублей. Льготные категории граждан (пенсионеры, инвалиды и т.д.) будут освобождены от его уплаты, также как от налога на квартиру. А работающим гражданам такой налог под силу.

Другая «страшилка» — если не отдадите эту землю городу, то сами будете асфальтировать, сажать газоны, чинить детские и спортивные площадки. Но тогда возникает вопрос: а куда пойдут деньги, выделяемые сейчас на эти нужды ГКУ ИС? Наши налоги, перечисляемые в бюджет города, частично направляются в ГКУ УС на благоустройство внутридворовых территорий. Получается, что вместо ГКУ ИС все средства будут направлять нам – жителям – для того, чтобы нанять подрядчиков для перечисленных работ. А ГКУ ИС уже не нужны? Их можно будет ликвидировать? Тем более, что в 2014 году москвичей обещают перевести на 100% оплату коммунальных услуг, а сейчас дотацию на доплату до 100% получают ГКУ ИС. То есть ни дотации, ни средства на содержание внутридворовых территорий ГКУ ИС получать не будут – они станут не нужны!

Этот вопрос повергает нашу исполнительную власть в шок! Отказаться от такого лакомого «кошелька» в районе? Ни за что!!! Очевидно поэтому руководитель Департамента имущества г.Москвы В.Ефимов озвучил «принципиальное решение о том, что все те, кто оформляет земельные участки в собственность получают от города содержание этого земельного участка, его уборку зимой и его благоустройство в виде подарка» (интервью 22.04.2013г.).

Получается, что и «страшилки», которыми нас запугивают – не так страшны, как кажется.

А зачем же затеяно это межевание-перемежевание? Зачем городу нужны собственные земли внутри наших кварталов? Примеры этому уже есть.

В Северном Измайлово к жителям одного из домов обратились «серьезные» люди с предложением убрать с автостоянки свои автомобили, т.к. эта земля оформляется в аренду! Что на ней будет – не объяснили: может что-то построится, а может останется автостоянка, но уже платная! Хорошо, что жители рассматривали этот вопрос на собрании и знали о своих правах.

В районе Гольяново (мкр.Калошино) жители с 2006 года борются против точечной застройки внутри дворов. Городские чиновники незаконно (без межевания и публичных слушаний) внесли в кадастр 3 территории – объединенные детские и спортивные площадки. Эта земля была отдана для строительства трех 22-этажных коммерческих жилых домов. Только обращение жителей во все инстанции, в т.ч. в прокуратуру, приостановило процесс строительства.

Есть пример, когда на кадастровой карте жители увидели поставленный на кадастровый учет внутридворовый проезд (опять незаконно – без межевания), как собственность города. Зачем понадобился небольшой проезд около пятиэтажки? Жители начали разбираться и узнали: на окраине этого квартала два года назад пытались построить наземный многоэтажный паркинг. Когда на слушаниях проект был жителями отклонен, городские и местные власти решили строить подземный гараж (все, что под землей – принадлежит государству, т.е. в его лице городской власти). И выбрали как раз этот двор, где есть большая спортивная площадка. Но в подземный гараж необходим въезд (и выезд)! Вот и решили власти прибрать к рукам этот неширокий проезд возле дома, чтобы именно там построить въезд в подземный паркинг! Жители отстояли и это поползновение, как собственную землю и незаконное внесение её в кадастр без межевания.

Вот для каких целей у москвичей изымают принадлежащие им по закону земли – сдавать в аренду, возродить точечную застройку, сделать въезд-выезд в любое подземное сооружение. Протестовать будет поздно – земля будет оформлена, как «территория общего пользования», т.е. принадлежащая городским властям. И делать они могут с ней все, что угодно!

Что же делать сейчас жителям?

Во-первых, рассказать своим соседям, родственникам, знакомым в чем суть проходящего межевания. Убедить в необходимости пойти на слушания. Еще лучше связаться с муниципальными депутатами - они помогут получить всю необходимую информацию. Надо прийти на заседание Совета депутатов, где будет проходить обсуждение межевания каждого квартала и не дать депутатам (большинством голосов) согласовать воровской проект межевания.

Во-вторых, необходимо получить копию того самого Акта об отводе земельного участка с планом территории застройки вашего жилого дома. Выделялась эта территория исходя из СНиПов, ранее утвержденных и действующих на тот момент, т.е. в период строительства дома.

Если дом относительно новый (построен начиная с 2000 – 2003 гг.), то документы о выделении участка (Акт и план территории под застройку) в настоящее время находится в Департаменте имущества г.Москвы (так мне сообщили в префектуре ВАО). Если дом был построен ранее – копию документа можно заказать как архивную справку в Главархиве г.Москвы (ул.Профсоюзная, д.80).

Однако, в связи с тем, что жители стали повсеместно обращаться за документами на «свою» землю, исполнительная власть уже находит способы отказать в этом. И хотя по закону любой житель имеет право по предъявлению документа о собственности на квартиру запросить документ о земле, принадлежащей жителям-собственникам многоквартирного дома – вам могут отказать и часто отказывают без всяких на то оснований!

В таком случае можно собрать общее собрание собственников жилья (даже если у вас не ЖСК или ТСЖ), принять решение, оформить протокол собрания и с ним обратиться за документацией, говоря о том, что жители решили оформить свою собственность на землю. А если и дальше отказ — писать в прокуратуру!

Заказчиком Проекта межевания квартала, в котором располагается Ваш многоквартирный дом, обычно выступает Департамент имущества города Москвы (объединенный в 2013 г.с Департаментом земельных ресурсов). Стоимость Проекта межевания квартала размером около 6 га обходится бюджету Москвы более 1 000 000 рублей, а межевой план земельного участка конкретного многоквартирного дома должны оплачивать собственники помещений дома, и его цена может составлять от 70 000 до 350 000 рублей. Это зависит от количества согласований границ земельного участка дома с собственниками соседних земельных участков.

Если у вас есть Акт выделения земельного участка под строительство жилого дома и план этой территории, то можно без межевания квартала самим вызвать кадастрового инженера, который определит границы расположения земельного участка на кадастровом плане Москвы, составит межевой план – и можно ставить на кадастровый учет вашу землю, как ранее учтенную.

Как видно процедура эта дорогостоящая – городские власти постановили, что межевой план должен оплачивать заказчик. Т.е. если жители дома хотят поставить на кадастровый учет земельный участок своего дома – пусть сами платят. А то, что проводимое городскими властями межевание квартала все равно делается за наш счет – из городского бюджета! – об этом власти умалчивают.

Но даже без сделанного жителями межевого плана, имея копию Акта о выделении земли под застройку вашего дома и план этой территории, можно на проходящем сейчас межевании кварталов отстоять свою землю и не дать оформить ее, как землю «общего пользования», переходящую в собственность города.

Лучше немного больше заплатить налог на землю, чем лишиться бесплатной автостоянки у дома или увидеть строительство капитального объекта у себя во дворе. Своя земля – это своя земля, и мы должны ею распоряжаться сами, а не отдавать городским властям!

Депутат Совета депутатов района «Северное Измайлово»И.Г.Курочкина

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксироватьсвое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Очень часто такая необходимость возникают как у физических лиц, так и у их представителей (товарищество собственников жилья). Тем не менее, провести самостоятельно очень сложно, поскольку процесс межевания такого рода участков включает в себя большой комплекс землеустроительных работ, основной целью которых является первоначальное установление границ землевладения.

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом и другие, закрепленные за ним объекты недвижимости в силу действия Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» является собственностью всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Но, для того, чтобы закрепить данное право, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. должно быть проведено межевание участка под многоквартирным домом.

«Гильдия Инженеров» предлагает своим клиентамкомплексное проведение всех этих и других необходимых кадастровых работ квалифицированно и в разумные сроки.

Основные работы по межеванию застроенных территорий

Собственники квартир в многоквартирном доме в большинстве случаях стараются документально зарегистрировать свое права долевой собственности на участок под домом, с учетом того, что участок переходит им в собственность совершенно бесплатно. Данная процедура очень сложна и требует определенных знаний и терпения.

Самые распространенные проблематики в данной процедуре следующие:

1. Участок, на котором располагается многоквартирный дом, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, но в выдаче кадастрового паспорта на данный участок отказывают по причине пересечения границ или выдают с отметкой о необходимости проведения уточнения границ при проведении кадастровых работ. В данном случае необходимо проводить межевание земельного участка многоквартирного дома , которое вправе осуществлять только кадастровые инженеры.
2. Участок, на котором располагается многоквартирный дом, не сформирован. Тут ситуация более сложнее и без помощи специалистов не обойтись. Для формирования земельного участка необходимо проводить собрание всех собственников помещений с целью выбора лица, который должен обратиться с заявлением в государственные органы власти о формировании земельного участка. В свою очередь государственные органы выпускают только распорядительный документ о формировании участка, при этом проведения межевания под многоквартирным домом ложится на плечи собственникам помещений. В большинстве случае, с учетом отсутствия выездов представителя госорганов непосредственно на территорию, в данных распорядительных документах появляются ошибки в местоположении границы, которые выявляются уже непосредственно в процессе межевания земли под домом .

Во избежание допущения ошибок в документах, траты нерв и сил на борьбу с чиновническим аппаратом рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, таким как группа компаний «Гильдия Инженеров».

Межевание земельного участка в группе компаний «Гильдия Инженеров»

Выполнять межевание участка многоквартирного дома должны только квалифицированные специалисты в области землеустройства, геодезии и кадастра. Только в таком случае вам удастся избежать всех тягот неграмотного и незаконного межевания, которое в ряде ситуаций может оказаться административно наказуемым.

«Гильдия Инженеров» предлагает комплексное проведение всех кадастровых работ на участке «под ключ». Наши специалисты возьмутна себя обязанности по выполнению работ по землеотводу застроенных территорий с гарантией качества и юридической точности на каждом из этапов.

Опыт работ с крупными клиентами позволяет нам гарантировать, что межевание застроенных территорий пройдет в полном соответствии с российским законодательством. Мы сумеем разобраться со всеми возможными сложностями, в частности, с такими нюансами, как расположение межуемого участка под домом на охраняемой территории, наследственные вопросы, межевание земли с границами общего пользования и т.д. Кроме того, мы всегда принимаем во внимание тот факт, что юридический порядок межевания многоквартирных домов имеет свои особенности в зависимости от каждого конкретного района Москвы или Подмосковья.

Задать любые вопросы специалистам касательно межевания земли под жилыми объектами и не только вы можете по телефону нашей компании или через форму обратной связи.

Похожие статьи