Довольно часто возникают моменты, когда арендаторами не выполняются определенные обязательства, гарантированные заключенным ранее договором.

Еще более неприятной является ситуация, если возникает угроза целостности переданного в аренду имущества. Тогда у арендодателя и возникает острый вопрос как выселить квартиранов за невыполнение обязательств оговоренных в договоре.

Как законно выселить квартирантов

По Гражданскому кодексу () предусматривается возможность раньше указанного срока в конкретных случаях. Такого рода договор вполне можно расторгнуть тремя способами, предусмотренными законодательством: по инициативе одной из сторон, а также в связи с решением судебного или другого органа власти.

Конкретно наймодателем договор может быть расторгнут по нескольким обоснованным причинам, но окончательное квартирантов принимается в судебном порядке.

Варианты досрочного расторжения арендного договора:

1. В случае неоплаты нанимателем аренды жилья. В соответствии с ГК, за наймодателем закрепляется право на выселение квартирантов при двухразовом отсутствии арендной платы при заключении краткосрочного договора (сроком до года), а также неоплаты жилья в течение полугода при более чем годичном договоре.
2. В случае использования квартирантами жилой площади не по назначению, а также после выполнения ими действий, способствующих ухудшению состояния имущества или непосредственно помещения. Наниматель также не имеет права нарушать спокойствие соседей.Немаловажным моментом является и то, что наниматель несет полную ответственность не только за свои действия, но и за поведение проживающих с ним лиц – сожителей по помещению, родственников и т.д. Обнаружив нарушения правил проживания и поведения, наймодатель обязан сделать проживающим лицам предупреждение и дать определенный отрезок времени на исправление ситуации. Игнорирование предупреждения и непринятие обозначенных мер является поводом для выселения.
3. В случае, когда арендованное имущество (или помещение) оценивается как аварийное и считается опасным для проживания.

Заключение договоров на территории РФ носит определенно свободный характер, в связи с чем стороны могут и сами определять нормы и условия всех пунктов договора. В таком случае досрочное расторжение договора о найме возможно и по другим, согласованным сторонами причинам (при обязательном указании их в договоре).

Как выселить квартирантов с договором

Когда договором определяется срок уведомления с обеих сторон о , обе стороны должны его придерживаться.

Гражданским кодексом предусматриваются сроки для того чтобы направить уведомление только со стороны нанимателя. Такой момент действителен, так как лишь наниматель может односторонне отказаться от договора аренды.

В этом случае уведомление наймодателя по поводу расторжения договора должно производиться нанимателем за 3 месяца до того дня, когда договор должен быть расторгнут. Такая позиция регламентируется статьей 687 ГК, при условии, что иных сроков не предусматривается договором.

Расторжение договора раньше установленного срока и выселение квартирантов со стороны наймодателя возможно с учетом перечисленных законом пунктов или в отдельных случаях, предусмотренных дополнительными условиями договора. Если в условиях договора предусмотрены права расторжения со стороны наймодателя и регламентированы отрезки времени для направления соответственного уведомления, он должен следовать указанным в договоре пунктам. При отсутствии дополнительных условий в договоре, сроки досрочного освобождения жилой площади устанавливаются судом.

По действующему законодательству, перед непосредственным обращением в судебные инстанции или в госорганы, наймодатель обязан предупредить квартирантов и дать время на изменение ситуации. При этом для суда важным доказательством уведомления жильцов считается проставление подписи нанимателя, а также дата вручения, обозначенная на втором экземпляре.

Причем достаточно важным нюансом является именно дата, так как с нее начинается отсчет времени срока, указанного для устранения непорядка или досрочного освобождения помещения. Отсчет начинается в 00 часов следующих за днем вручения уведомления суток.

Отказ от получения уведомления квартиросъемщиком

При отказе принять уведомление, оно отправляется заказным письмом по почте с уведомлением. Полученную квитанцию об отправке письма необходимо сохранять, как доказательство выполнения установленных законом обязательств.

Исходя из указанной информации в договоре аренды, письмо необходимо отправлять по указанному в договоре адресу фактического проживания съемщика. При личном отказе нанимателя от получения заказного письма c уведомлением, для суда и этот момент будет условным доказательством того, что все обязанности наймодателя были исполнены им в полном объеме.

Если стороны не могут найти общее решение вопроса, то обращение в суд становится неизбежным.

В таком случае от наймодателя требуется составление искового заявления с приложением к нему имеющихся документов:

• Договора аренды
• Расписок об арендной оплате
• Экспертизы аренды жилья
• Почтовой квитанции об отправке того экземпляра уведомления, в котором есть отметка нанимателя о получении и др.

Аренда жилья во время судебного разбирательства, как и сроки освобождения помещения, установленные судом, оплачиваются квартирантами в обычных, указанных по договору, размерах.

Также возможно заявление по поводу возмещения судебных издержек. В этом случае для компенсации расходов важно их реальное подтверждение.

Как выселить квартирантов без договора

Гражданским кодексом предусмотрена конкретная письменная форма договора о найме. Несоответственное заключение договора и несоблюдение установленной формы не даст сторонам прав сослаться на показания свидетелей.

После признания судом наличия договора, дальнейшие разбирательства будут производиться в установленном порядке. При отсутствии доказательств о наличии договора, единственным вариантом выселения квартирантов за невыполнения обязательств будет заявление в полицию о проживании на принадлежащей Вам жилплощади посторонних лиц. Существенный минус этого варианта заключается в дальнейших затруднениях в компенсации возможных убытков и неоплаченной аренды.

Когда арендодатель сдает жилье своим родственникам либо знакомым, он часто отказывается от заключениядоговора аренды. Сдача квартиры в аренду без договора может привести к тому, что квартирант откажется выселяться по первому требованию и перед собственником жилья возникнет необходимость его выселения. Юридическая грамотность арендодателей оставляет желать лучшего и далеко не каждый из них знает, как выселить квартирантов без договора в минимальный срок и с минимумом юридических проволочек.

Квартиросъемщики, не связанные обязательствами по договору с арендодателем, очень часто начинают вести себя безответственно: ненадлежащее обращение с жильем, ссоры с хозяином квартиры и с соседями становятся для них нормой.

Выселение таких квартирантов может быть быстрым и безболезненным: арендодатель просто меняет замки на дверях, но бывают случаи, когда сделать это невозможно. Квартиранты могут сами заменить замки, не пуская собственника в его жилье. Оперируя документами на жилье, собственник вызывает полицию и выселяет недобросовестных арендаторов с помощью стражей порядка. Нельзя исключать и вероятную судебную тяжбу.

Наилучшим способом защиты от проблем с квартирантами является письменный договор аренды, заключенный по всем правилам!

Вот список самых частых нарушений, которые допускают квартиранты, не связанные письменными обязательствами:

• Отказ от своевременной выплаты арендной платы.
• Отказ от уборки жилого помещения, неправильное использование сантехнических и электротехнических средств.
• Порча расположенного в квартире имущества.
• Асоциальный образ жизни.

Квартиранты не получают ни малейших прав на жилье и, кроме моральной стороны вопроса, проблем с выселением съемщиков без договора нет. Если, конечно, эти проблемы не создают сами съемщики, отказывающиеся выселяться из квартиры. В соответствии с законодательством, их действие является незаконным проникновением в чужое жилье: именно так квалифицирует такое поведение квартирантов полиция.

Выгнать людей на улицу просто так, в любой момент по своему желанию, арендодатель не может. По закону,квартиранты должны быть оповещены о готовящемся выселении.

Ищем основание для выселения

Если квартирант нарушил устную договоренность о правилах проживания в квартире, об отношениях с соседями, у хозяина появляется основание для выселения его из своего жилья.

Вот список самых популярных оснований для выселения:

• Создание условий, нарушающих образ жизни соседей.
• Не обсуждаемая с собственником торговая или складская деятельность в квартире.
• Приведение жилья в ненадлежащий вид.

Если выселение происходит на добровольной основе, все эти нюансы не учитываются, но они могут стать ключевыми, когда недовольный квартирант подаст на арендодателя в суд.

Внимание!

Наниматель может создать собственнику жилья серьезные проблемы, обратившись в налоговую. Если квартиранту удастся доказать, что он передавал хозяину квартиры деньги за проживание, тому придется заплатить налоги со всей полученной суммы.

Выселение нарушивших договор жильцов требует от собственника моральных и даже физических сил. Главным условием является присутствие квартиранта в квартире. Если нерадивый арендатор отсутствует, войти в жилье собственник и полиция не имеют права.

Владелец квартиры пишет заявление в полицию, сообщая стражам порядка о том, что его жилплощадь незаконно занята посторонними людьми. Если квартиранты забаррикадировались, придется вызывать сотрудников МЧС, которые займутся взломом двери. Вызывая силовые службы, нужно предупредить жильцов о готовящихся мероприятиях.

В большинстве случаев угроза полицейского воздействия отрезвляет квартирантов и помогает обойтись без скандала. Если жильцы, проживающие в квартире без договора, проявляют настойчивость, полиция прибывает на место и требует от них освободить чужое жилье.

Выселение при отсутствии оплаты

Неоплата аренды квартирантом без договора на руках является одной из самых частых причин недовольства хозяина помещения. В этой ситуации выселение может быть проведено в любое время.

Законных оснований для воспрепятствования действиям собственника, не заключавшего с арендатором договор, уквартиранта нет. Жилец может лишь устно договориться с хозяином квартиры о возможном продлении срока оплаты, или выплатить всю сумму на месте.

1. Выясняем время, когда квартиранты присутствуют в жилье.
2. Приходим в квартиру с документами о собственности и паспортом.
3. Из жилья или с порога (если жильцы не пустили в дом), вызываем наряд полиции, рассказываем о захвате жилплощади посторонними лицами.
4. Если замки поменяны, вызываем сотрудников службы спасения.
5. Проводим выселение.

Выселение квартирантов с детьми

Наличие у квартирантов несовершеннолетних детей не является смягчающим фактором: выселение из квартирыпроходит по установленным правилам. Съемщики с детьми, решившие арендовать жилье без договора, берут все риски на себя и полностью зависят от порядочности арендодателя.

У собственника квартиры проблемы могут возникнуть, если дело попадет в суд. Судья может заинтересоваться тем фактом, что у квартирантов есть малые дети и счесть это смягчающим фактором.

Влияние времени года на выселение

Время года существенно влияет на процесс выселения. Судебная инстанция может счесть невозможным освобождение помещения из-за угрозы жизни и здоровью квартирантов. В большинстве случаев эта проблема возникает у арендодателя, заключившего договор со съемщиками жилья. Выселить людей с договором в зимнее время года очень сложно и, в большинстве случаев, незаконно.

Сдача жилого помещения в аренду - достаточно распространенный и стабильный способ получения дохода от находящейся в собственности недвижимости. Вместе с тем весьма распространены ситуации, когда квартиросъемщики ведут себя неподобающим образом, устраивая шумные вечеринки, не содержат квартиру в надлежащем виде, допускают просрочки внесения арендной платы. В этих случаях возникает вопрос о том, как выселить квартирантов из квартиры.

Способы выселения квартирантов во многом зависят от того, оформлены ли арендные отношения соответствующим договором.

Как выселить квартирантов без договора найма

Отсутствие договора найма жилого помещения, занимаемого квартиросъемщиками, свидетельствует об отсутствии у последних любых прав занимать помещение и проживать в нем. Таким образом, процедура выселения в этом случае достаточно проста.

Существует два способа того, как выселить квартирантов без договора, в случае, если они не желают освободить квартиру добровольно:

1. Смена замков на дверях в квартиру. Вещи хозяин квартиры вправе вынести на лестничную клетку, при этом обязанности их сохранности, ввиду отсутствия договора у него нет. Для законности процедуры можно привлечь участкового уполномоченного полиции, предъявив ему все документы, подтверждающие право на жилье. О дате смены замков можно предупредить и самих квартирантов.
2. Привлечь полицию и нескольких свидетелей из числа соседей, явится в квартиру, и попросить квартирантов немедленно освободить незаконно ими занимаемое жилье.

Следует отметить, что полиция непосредственно выселением не занимается, это не входит в и полномочия. Их функция в этом случае - обеспечивать правопорядок при разрешении вопросов гражданско-правового характера.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры при наличии договора

Если квартиранты не желают покинуть квартиру добровольно, то собственник вправе выселить их в судебном порядке. Следует иметь в виду, что для применения такой процедуры нужны основания, которыми могут быть систематические нарушения условий договора, нарушение общественного порядка и т. д.

Как выселить квартирантов из своей квартиры через суд

Порядок выселения квартирантов через суд примерно одинаков для всех случаев досрочного расторжения договора аренды. Можно рассмотреть его на примере того, как выселить квартирантов, которые не платят арендную плату.

Процесс выселения квартирантов начинается с составления соответствующего искового заявления.

Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. Иск должен содержать следующие сведения:

• информацию о квартиросъемщиках: фамилия, имя, отчество, адрес постоянной регистрации;
• сведения о заключенном договоре аренды;
• основания для выселения, а именно срок, в течение которого нанимателем не вносилась плата, наличие допускаемых ранее нарушений указанного условия;
• мотивированные требования к суду, заключающиеся в расторжении договора найма (аренды) жилого помещения, принудительного выселения квартирантов, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Заявление о принудительном выселении также должно содержать ссылки на нормы действующего гражданского и гражданского процессуального законодательства, регулирующие судебную процедуру и другие аспекты расторжения договора аренды.

При подаче иска заявитель должен оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. При удовлетворении требований истца указанная сумма может быть взыскана с ответчика по заявлению о выселении.

В случае если квартиранты не исполняют уже вступившее в законную силу решение суда о выселении, собственник вправе направить исполнительный документ в подразделение службы судебных приставов.

Выселение квартирантов из занимаемой ними квартиры - достаточно сложная процедура. Есть множество нюансов, зависящих от наличия или отсутствия договора, временной регистрации квартиросъемщиков, проживания с ними детей. В каждом конкретном случае существует свой порядок проведения данной процедуры, позволяющий учитывать права и интересы как нанимателей жилья, так и собственников квартиры.

Для того чтобы сохранить баланс прав и интересов, а также выселить в короткие сроки квартирантов, проживающих незаконно, рекомендуется обратиться за помощью к грамотным юристам. Наши юристы, обладающие опытом разрешения жилищных споров, могут оказать помощь в следующих вопросах:

• подготовка письменного требования о выселении, помощь во вручении его квартирантам;
• участие в беседе с квартиросъемщиками, разъяснение им прав, обязанностей и последствий неисполнения условий договора найма;
• подготовка искового заявления о выселении;
• представительство в суде и органах ФССП России;
• другие услуги по выселению.

Также у нас вы можете получить бесплатную помощь юриста по любым вопросам, касающимся разрешения жилищных споров.

Решить сдавать квартиру и найти жильцов не так и сложно. Но что делать, если арендаторы перестают платить и отказываются идти на контакт? Как быть с людьми, занявшими ваше собственное жильё?

Самое главное в вопросе выселения - форма заключения договора аренды. Если вы договорились с жильцами на словах (устно обговорили условия, пожали друг другу руки и передали ключи), то фактически в вашей квартире они живут «на птичьих правах». Но когда заключён письменный договор, следует действовать исключительно по закону. Лайфхакер рассмотрит оба варианта.

Как выселить арендаторов, с которыми не заключён письменный договор

При отсутствии письменного договора коммерческого найма помещения у арендаторов нет прав в нём находиться. И процедура выселения будет чрезвычайно лёгкой. Если жильцы отказываются выезжать добровольно, можно действовать двумя способами.

• Явитесь в квартиру с требованием немедленно освободить незаконно занятое помещение. Вызовите полицию (или пригласите участкового полицейского) и найдите нескольких свидетелей (подойдут соседи по лестничной клетке). Но помните, полиция не будет помогать вам выдворять жильцов: сотрудники полиции будут обеспечивать правопорядок.
• Вы имеете право сменить замки и вынести вещи арендаторов на лестничную площадку. Для законности этого процесса пригласите участкового полицейского и захватите с собой документы на квартиру.

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же ) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению : если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

• Они задолжали арендную плату больше чем за полгода. При условии, что в вашем договоре не указаны иные сроки оплаты.
• Они уже дважды забывали внести плату за квартиру - в случае, если договор аренды заключен меньше чем на год.
• Они портят или рушат вашу квартиру.
• Квартиру собираются признать аварийной или непригодной для проживания.
• Они используют жильё не по назначению. Например, не проживают в квартире, а устроили в ней склад или магазин.
• Они систематически нарушают права соседей. Это могут быть регулярные буйные вечеринки или выбрасывание токсичного мусора в подъезд. Фиксировать такие нарушения могут сотрудники полиции: позднее протоколы об административных нарушениях помогут в судебном разбирательстве.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов , подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела - до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции . Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Почему квартиросъёмщика нельзя выселять насильно

Казалось бы, зачем собирать бесконечные документы для судебных заседаний и терпеливо ожидать исполнения судебного решения, когда можно попросить пару крепышей поговорить со «по-хорошему»? Увы, это приведёт к плохим последствиям.

• Самостоятельное выселение жильцов (например, если вы вынесете их вещи на улицу, смените замки на дверях) может квалифицироваться как самоуправство. Это Кодекса РФ об административных правонарушениях, по которой вам грозит штраф в размере от 100 до 300 рублей.
• А если в процессе вышеописанных действий ещё и причинить существенный вред имуществу жильцов, это самоуправство уже по Уголовному кодексу РФ. То есть реальное преступление с возможным штрафом до 80 000 рублей или арестом до 6 месяцев.

Полицейские также не смогут помочь вам с вопросом выселения. Они вправе лишь зафиксировать факт нарушения прав и интересов соседей, если съёмщики, например, устроили очередную гулянку. Но освобождать жилплощадь от них - вне компетенции полиции.

Поэтому, если договориться с недобросовестными арендаторами не получается, лучше не переусердствовать: выбирайте законные пути решения проблемы.

Похожие статьи