Взять кредит на срочные нужды - вроде бы нет ничего сложного, но, к сожалению, не все могут предоставить для банка необходимые справки, подтверждения о получаемом доходе. Чаще всего потенциальный заемщик или трудоустроен неофициально или его «белого» дохода просто недостаточно для взятия нужной суммы. Это правило отлично работает, если речь идет о потребительском кредите. Но у вас всегда на руках остается еще 1 козырь: взять кредит в залог своего недвижимого имущества, то есть дома.
Кредит под дом без справок и поручителей с низким процентом
Если самый простой вариант по потребительскому кредиту вам недоступен, остается искать другие гарантии для банка о том, что вы сможете вернуть деньги в нужном объеме и точно в срок. Самым простым методом решения этой проблемы для заемщика является привлечение поручителей. Но как показывает практика, если по кредиту начинаются просрочки или кредит и вовсе перестает погашаться, то поручители «испаряются» вместе со своими обязательствами. Сегодня все сложней и сложней взять кредит под поручительство третьих лиц, так как уже не осталось желающих отдавать свои деньги, за чьи-то огрехи.
На место этих кредитов (с поручителями), которые уже потеряли спрос, пришли кредиты под залог недвижимости, точнее кредиты в залог домов или квартир . Недвижимым имуществом может выступать не только дом или квартира, банк вполне может рассмотреть в качестве залога гараж, дачу или земельный участок, но не всегда эти объекты имеют достаточный уровень ликвидности. Поэтому дом или квартира - более надежный вариант. Взять такой кредит вы сможете буквально за 1 день.
Взять кредит под залог недвижимости подразумевает, что именно дом будет выступать гарантией возврата денег. Если банк посчитает выданный кредит проблемным или непогашенным, дом перейдет в его собственность. Дальше последуют торги объекта с «молотка» и этими деньгами банк сможет перекрыть все свои расходы по выданному кредиту.
Кредит в залог дома с одной стороны тоже можно назвать потребительским, ведь заемщик не берет на себя обязательство отчитываться в расходовании денег, но проценты при залоге недвижимости будут гораздо ниже, чем при потребительском кредитовании.
Если предложенный банку дом будет отличаться своей высокой ликвидностью, тогда банк обязательно заинтересуется этим объектом и будет вести диалог с заемщиком в ключе лояльности. Возможно, что даже проценты по кредиту с залогом дома окажутся самыми минимальными из тех, которые предлагает банк.
От чего зависит размер кредита в залог дома
Во-первых, заемщику нужно самому определиться какая сумма кредита под залог ему нужна, то есть вы можете взять не всю максимальную сумму кредита, а только часть от той стоимости дома, которую предложил банк. Но кроме оценивания дома, банк будет рассматривать и его ликвидность, то есть возможность быстро продать то, что вы решили заложить. Поэтому вы должны заранее проанализировать месторасположение дома. Если дом находится за пределами города или на окраине его, ваши шансы стремятся к нулю.
Если заемщик взял кредит под залог и не смог справиться с его погашением, банк должен рассчитывать на то, что дом продастся моментально, на это даже не должно затрачиваться время. При таких условиях заемщик должен иметь ввиду, что вместе с невысоким процентом он сможет получить лишь 60-90% от заявленной стоимости дома. Часто оценивание производится в пользу банка, поэтому стоимость дома может быть искусственно занижена по сравнению с рыночными ценами.
Банки как никто другой знают цену времени и страхуют себя от того, чтобы не терять ни секунды. Выдавая только 70 или 60% от оценочной стоимости дома кредитор страхует себя и от неожиданных решений, на которые понадобятся деньги. Например, если кредит под залог дома не будет гаситься и дело дойдет до продажи дома, очень важно, чтобы владельцем здания и земельного участка был именно заемщик, то есть один и тот же человек. В противном случае у банка возникнут крупные проблемы.
О чем нужно знать при залоге жилья, дома
Заложить дом для получения наличных обяжет заемщика придерживаться некоторых правил. Залог жилья подразумевает почти все маневры со строением, кроме юридических. То есть вы можете прописывать на эти метры своих близких, делать ремонт или сдавать в аренду, ну а подарить, обменять или продать дом можно будет только после того, как истечет срок договора по кредиту и все деньги будут верны кредитору обратно.
Если вы все-таки решили взять кредит под залог жилья, вам необходимо будет определиться со сроками погашения займа и выбрать подходящую валюту кредитования. При долгом периоде погашения долларовый эквивалент с учетом выставленных процентов - весьма рисковая затея, так как иностранная валюта сможет подпрыгнуть до нескольких раз за 5-7 лет и вам придется почти выкупать недвижимость из залога в несколько раз дороже, чем она была оценена изначально в рублях. Конечно, многих привлекают пониженные проценты на валютных займах, но такие риски оправданы только при краткосрочном кредитовании или если жилье закладывалось с целью получения инвестиций для бизнеса.
Деньги под залог дома при долевом праве собственности
Все чаще залог жилья допускается даже в виде долевой собственности. Такие предложения от банков встречаются довольно редко, но они все же есть. Для этого должны соблюдаться некоторые условия: залог недвижимости выглядит, лишь как конкретная часть какого-либо объекта, имущество должно делиться и представлять достаточную ценность. Если сам дом или его часть будет слишком низко оценена, банк может отказаться предоставлять нужную сумму денег, ведь бумажной волокиты и расходов по оформлению кредита в этом случае будет намного больше, чем ожидаемой прибыли.
Если вырешили заложить долевую собственность, то вам также не придется собирать пакет документов, в том числе и справки с работы, но требования к имуществу будут гораздо строже. Возможно, что при отказе банка вам останется только обратиться к частным инвесторам или в ломбард.
Конечно, заложить дом - это отличная альтернатива потребительскому кредиту, если нет времени на сбор справок и документов или их попросту невозможно представить. При этом, проценты при закладывании еще меньше, чем при потребительском кредитовании и это не может ни привлекать заемщиков.
Для чего берут деньги под залог недвижимости
Схему потребительских кредитов на крупные суммы, под залог практикуют предприниматели. Допустим, нужно получить деньги в оборот, есть ликвидная недвижимость. При этом займ нецелевой, потратить можно на все, что угодно.
Физические лица готовы заложить свое домовладения:
- чтобы сделать ремонт;
- потратить деньги на дорогостоящее лечение;
- построить объект недвижимости или купить квартиру в строящемся доме
- начать собственный бизнес.
Каким должно быть закладываемое имущество?
Главное требование банка - ликвидность. Проще, спрос на открытом рынке недвижимости. К квартирам коммерческие организации относятся более благосклонно, чем к домам, именно по причины высокого спроса на первые. Дом - это все-таки товар штучный, индивидуальный. То, что для вас кажется достоинством, для банка - существенным минусом. Например:
- нестандартная планировка;
- дорогой дизайнерский ремонт;
- расположение на лоне природы: в соснах, на берегу реки.
Список основных требований:
- Дом в населенном пункте. Земля - под жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства.
- Собственность зарегистрирована. На жилплощади можно прописаться.
- Действуют все коммуникации.
- Объект введен в эксплуатацию (теоретически коммерческие организации могут взять и недострой, практически получить согласие банка 1% к 100% возможным).
- Основание получение дома в собственность (купля-продажа или регистрации собственного строения). С дарением и наследованием банки связываться не хотят. Причина - притязания, не объявлявшихся до этого, наследников, родственников, готовых оспаривать договор дарения.
- Желательно, чтобы дом был в собственности у одного человека. От совладельцев нужно будет письменное согласие. Если в доме есть доля несовершеннолетнего ребенка - банк на займ под залог не согласится. Прописанные на жилплощади малолетние члены семьи и инвалиды - также значительно затруднят получение ссуды.
- Отсутствие обременений: например, - дом уже в залоге у другой кредитной организации или на него наложен арест. Недвижимость не является предметом спора между третьими лицами. То есть, нет претендующих на него и заявляющих об этом в судебном порядке.
- Земля в собственности или на праве долгосрочной аренды. Второй вариант возможен, но лучше переоформить в собственность.
- Участок на территории населенного пункта с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
- Земля не находится в спорных отношениях с соседями. Определены все границы и правила пользования со смежными землепользователями.
- Отсутствие ограничений в пользовании (сервитут). Проще, по вашему участку не проходят места общего пользования - дороги, подъездные пути.
- Участок единый и сформированный, не разделен на доли с выделом в натуре или без такового.
Неблагоприятные для банка обстоятельства определяют и процентные ставки - от 15 до 25%, и сумму кредита - 50–70% от стоимости имущества.
Деньги под залог дома. Документы и существенные условия
Пакет документов будет весомым:
- Правоустанавливающие документы на дом.
- Все что связано со строительством. Разрешение на строительство, технический и кадастровый паспорта.
- Свидетельство на землю. Кадастровый паспорт, план застройки.
- Развернутая выписка из ЕГРП.
- Справка об отсутствие задолженности (ЕЖД - единый жилищный документ).
- Личные документы (паспорт, свидетельство о браке, о рождении детей)
- Подтверждение дохода (справка о доходе, иные документы, подтверждающие ежемесячный заработок).
На что придется потратиться
За свой счет вам придется оплатить услуги оценщика. Недвижимость придется застраховать, причем, по всем видам, от страховки от утраты, до рисков пожара и землетрясения. Если дом приобретен по договору-то придется обезопасить от посягательств свое право собственности (титульное страхование). Все справки и выписки оплачивает заемщик. Многие банки берут комиссии за предоставление денег, открытие счета и массу других комиссий.
Что можно делать и чего нельзя с домом в залоге
Ограничений на проведение ремонта или перепланировки не существуют. Главное - обо всем уведомлять банк. Прописать кого-то тоже можно только с согласия коммерческой организации.
Какие действия повлекут штрафные санкции?
- Если пропишите несовершеннолетнего или любого члена семьи без уведомления банка.
- Если попытаетесь заложить это же имущество в другом банке.
- Если подарите часть дома кому-либо.
- Если предоставите в банк ложные сведения.
Кредитные брокеры. Чем они могут помочь
Для России брокеры новая и еще неизведанная профессия. В нашей стране официально зарегистрировано около 3 тыс. брокеров, это и физические, и юридические лица. Их деятельность не имеет под собой законодательной базы. Брокеры - это посредники между заемщиком и займодавцем. Они пообещают вам найти банк, который возьмет под залог ваш старый деревянный дом и не исполнят его.
Что важно знать
- Даже если брокеры не мошенники, зарплату им платите вы. Ставка по кредиту будет завышена на 2–3%.
- В договоре посреднических услуг может быть предусмотрено вознаграждение брокерскому агентству, независимо от результата.
- Брокеры предлагают займы под залог на короткий период. За досрочное погашение - приличный процент.
- Нечестные агенты пообещают взять ссуду под залог и вашего дачного дома, и фундамента строящегося. Сами же исчезнут с вознаграждением.
- Профессиональные брокеры - финансовые агенты. Они проводят сделку от начала до конца: от заявки до выдачи денег.
- по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
- по месту аккредитации компании -работодателя заемщика/созаемщика.
Срок рассмотрения кредитной заявки
До 6 рабочих дней.
Порядок предоставления кредита
Единовременно.
Порядок погашения кредита
Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Частичное или полное досрочное погашение кредита
Осуществляется по заявлению, содержащему дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата досрочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день.
Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита неограничен.
Плата за досрочное погашение не взимается.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита
Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).
Кредит под залог дома с участком может позволить финансировать многие нужды заемщика.
Множество банков в России предоставляют такой кредит на достаточно выгодных условиях. Эта статья о том, как в 2019 году россиянам получить кредит, заложив дом.
Общие моменты
Специфика частных домов в том, что:
| Строения неразрывно связаны с землей, на которой находятся | Поэтому документы на участок должны быть также правильно оформлены |
| Они могут быть отдельно стоящие | Или в виде части (обычно половины) дома |
| На одном участке может быть несколько домов | Принадлежащих одному или нескольким лицам |
| На прилегающей территории помимо дома могут быть хозяйственные постройки, личное подсобное хозяйство и другие строения | Которые влияют на общую стоимость |
| Каждый объект недвижимости на участке должен иметь правоустанавливающие документы | Иначе он не учитывается при проведении оценки |
| Спрос на дома меньше, чем на квартиры и зависит от огромного количества критериев | Район, подъездные пути, наличие коммуникаций и дополнительных строений, год постройки, размер дома и участка, система отопления, материал стен, перекрытий, отделки, состояние и т.д. |
Взять кредит под залог деревянного дома почти невозможно. Такой материал стен и перекрытий не принимается не только банками, но и страховыми компаниями.
Оценка делается с отдельным определением стоимости дома и земельного участка. Права на эти объекты могут различаться.
К примеру, дом может быть в частной собственности, а земля на праве постоянного землепользования ().
Что это такое
Как правило, заложить можно только собственный дом. Обычно банки не позволяют закладывать домостроения без присутствия собственника (по ), чтобы избежать фактов мошенничества.
Для того, чтобы обеспечить объективность оценки, сотрудники банка лично выезжают на объект. Независимая оценка может быть предоставлена заемщиком, если ее срок не превышает 6 месяцев.
Каково его назначение
Жилой дом привлекает покупателей и кредиторов своими преимуществами и ликвидностью.
Однако, если он расположен в плохом районе, старый (ветхий), из некачественных материалов, без центральных коммуникаций и асфальтированного подъездного пути, то шансы на получение кредита в банке практически отсутствуют.
Однако в таком случае можно обратиться в микрофинансовые организации (МФО), которые принимают в залог менее ликвидное жилье под высокие проценты.
При этом дома в центральных частях городов могут даже, если они не достаточно привлекательны в качестве жилья.
В таком случае существенное значение имеет месторасположение и ценность земельного участка, который по стоимости может превышать цену дома.
Действующие нормативы
В законодательстве РФ существует пробел в части регулирования залога домов и земель, относящихся к ним.
При оформлении и обеспечении вступления в силу договора залога дома с землей, действует законодательство, регламентирующее порядок регистрации прав на недвижимость.
Договор залога нужно обязательно зарегистрировать в уполномоченном органе, чтобы он имел юридическую силу, а обременение было наложено.
Банки выдают деньги только после регистрации (сдачи в уполномоченный орган) договора залога. Заложенный дом не переходит во владение и пользование банка. Заемщик может использовать его по своему усмотрению.
Как взять кредит под залог дома
Кредитование производится при соблюдении следующих правил:
- заемщик и дом с участком должны соответствовать предъявляемым к ним требованиям;
- оценка дома и земли проводится в установленном порядке;
- заемщик осуществляет страхование рисков от непредвиденных обстоятельств.
Процедура оформления кредита сейчас упрощается при заполнении и заявки на сайте банка. Там же обычно можно ознакомиться с перечнем документов и рассчитать ежемесячный платеж на онлайн калькуляторе.
Таким образом, можно избежать лишней траты времени и сил, если банк не одобрит предварительную заявку.
В случае получения предварительного одобрения, можно приступать к сбору документов (все нужно предоставить в оригиналах и, в некоторых случаях, копиях).
Сумма заявки не должна превышать оценочную стоимость дома и земли. В разных банках установлены различные пределы сумм, выдаваемых по таким кредитам.
В некоторых случаях, к примеру, можно рассчитывать на 50% от стоимости недвижимости. В целом, банки не предоставляют более 80% от цены предмета залога.
Условия выдачи
Основная заявка подается при личной явке в банковское отделение, так как подписывается в присутствии менеджера банка.
Часть оригиналов документов возвращаются клиентам после сверки, за исключением отчетов об оценке, а также справок из ЕГРП и подтверждающих заработную плату (доходы).
Заявка рассматривается юристами банка с экспертизой документов на недвижимость и передается на кредитный комитет банка.
На эту процедуру уходит несколько рабочих дней. По итогам заседания кредитного комитета выносится решение об одобрении кредита или отказе в его выдачи.
Одобрена может быть полная сумма заявки или только ее часть. По факту одобрения составляются договоры и залога, а также оформляется страховой полис.
Договор залога сдается на регистрацию в уполномоченный орган. Клиент вправе воспользоваться кредитными средствами (взять их в кассе банка, снять или перевести со счета) в течение определенного периода, установленного банком.
Виды сооружений
Частный жилой дом может быть благоустроенным (с центральными коммуникациями – водой, светом, канализацией) или не благоустроенным.
Выше всего ценятся дома с центральным отоплением, так как это значительно облегчает их обслуживание и позволяет экономить на топливе для отопительной системы.
Кроме того, такое отопление обычно встречается только в центральных районах городов, что увеличивает стоимость жилья.
От обычных домов (коттеджей, особняков) отличаются таунхаусы. Они выглядят как малоэтажные дома из нескольких уровней на нескольких хозяев.
Часть дома каждого хозяина обладает отдельным входом с улицы и прилегающим участком. Чаще всего на первом этаже таких квартир располагается гараж.
Однако нужно учитывать, что в законодательстве такие понятия, как коттеджи, особняки, виллы и таунхаусы отсутствуют.
Касательно таунхаусов в этой связи проблемы могут возникнуть, если юридически недвижимость оформлена в виде части частного дома, а не квартиры.
Помимо дома на участке могут быть различные хозяйственные постройки:
- времянка, сарай, летняя кухня;
- гараж;
- баня;
- веранда, терраса;
- погреб;
- туалет;
- другие сооружения хозяйственно-бытового назначения.
Эти объекты должны быть указаны в техническом паспорте (экспликации) дома, что подтверждает законность постройки. Они увеличивают ликвидность предмета залога.
Загородный
Загородные дома можно заложить в местных банках (имеющих отделения в соответствующем районе). Банки имеют ограничения по удаленности предмета залога от города. В этом случае опять же шансы на получение кредита зависят от ликвидности имущества.
Дома, находящиеся в коттеджных городках, с полным комплектом инженерных коммуникаций, в этом плане значительно выигрывают по сравнению с обычными деревенскими домами.
Однако в таких случаях все зависит от конкретного населенного пункта и характеристик дома.
Строящийся
Помимо достроенного дома, в залог может быть предоставлено незавершенное строительство. Для целей кредитования под таким объектом подразумевается недостроенный дом с железобетонным фундаментом, несущими стенами, кровлей, входной дверью и окнами.
У незавершенного строительства должен быть согласованный в установленном порядке проект.
Банки, которые выдают займ
Кредит под залог частного дома дают следующие банки:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- Зенит;
- Держава;
- Тинькофф банк;
- другие банки.
Россельхозбанк
В Россельхозбанке есть возможность получения под залог дома с землей на следующих условиях:
Сбербанк
В Сбербанке можно подать заявку на потребительский на следующих условиях:
- на 20 лет;
- до 10 миллионов рублей;
- от 14% годовых;
- с подтверждением доходов.
Другие
В других банках предоставляются кредиты на различных условиях. Варианты кредитования отличаются вознаграждением, сроками предоставления кредита и требованиями к заемщикам.
В целом ставки по таким кредитам в банках вполне приемлемые по сравнению с МФО.
Срочность сделки
При необходимости срочно получить деньги под залог дома, можно обратиться в МФО.
Они осуществляют срочное предоставление займов с минимальным пакетом документов. Такой сервис обусловлен высокими ставками в МФО.
Возникающие нюансы
Банки не принимают в качестве обеспечения жилье, в котором прописаны (обладают долей) следующие лица:
- несовершеннолетние;
- находящиеся в местах лишения свободы;
- на учебе в другом городе, лечении (в том числе в психиатрических и т.п. лечебных учреждениях);
- служащие в вооруженных силах.
Эти лица могут претендовать на жилье в случае возвращения. Поэтому зачастую для получения кредита под залог дома в банке требуется выписать всех, кроме заемщика и его супруга (супруги).
Как взять кредит под залог дома? Данная процедура в разных банках проходит примерно одинаково. Унифицировать основные требования российским банкам было относительно несложно, поскольку в РФ не так много людей, желающих взять кредит и владеющих при этом отдельной жилой недвижимостью.
Но все-таки подобные займы берут. Несомненно, что банковские клиенты, имеющие в собственности не просто недвижимость, но отдельный, частный дом, имеют большое преимущество перед другими заемщиками.
Преимущества кредитования с залогом частного дома
Кредит под залог частного дома действительно выделяется на фоне всех прочих своей элитарностью, а значит, многочисленными бонусами.
Стоит перечислить плюсы, которыми обладают такие займы:
- многие банки, выступая кредиторами, делают необязательными такие первостепенные бумаги, как справка о доходах 2-НДФЛ и трудовая книжка;
- клиент может иметь активные кредитные займы как в выбранном банке, так и в других банках, что не является помехой – кредиты под залог недвижимого имущества все равно выдаются;
- многие финансовые организации допускают наличие проблемной кредитной истории, если клиент предлагает в залог частную недвижимость;
- размер ссуды превышает максимальный уровень потребительского кредитования в разы и превосходит в большинстве случаев ипотечные кредиты на квартиры. В среднем, при таком кредитовании речь идет минимум о нескольких миллионах рублей, а при дорогом залоге допустимо взять до 10-15 млн рублей;
- залоговое обременение на дом, который уже является собственностью заемщика, несколько иное, чем стандартное обременение на объект ипотеки. Так, заемщик продолжает сохранять свои собственнические права на недвижимость даже после оформления ее в залог;
- процесс оформления договора по займу проходит быстрее, чем оформление стандартной ипотеки под залог ипотечного же объекта;
- наконец, сама вероятность положительного решения банка гораздо выше по сравнению с другими ситуациями, когда клиент не может должным образом доказать кредитору свою финансовую состоятельность.
Гарантии банку
Объяснить эти преимущества можно просто. Банк хочет получить гарантии возврата одолженных денежных средств. Причём с учётом процентов. Такими гарантиями являются:
- Стабильная, высокооплачиваемая работа клиента (доходное предприятие, если клиент – индивидуальный предприниматель).
- Надежные поручители, представившие доказательства своей высокой платежеспособности.
- Недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.
Именно последний пункт является самым удобным для кредитного учреждения. Поскольку практически любая недвижимость со временем только растет в цене. Недаром есть поговорка: «Недвижимости, как и денег, много не бывает».
Общие ограничения для всех
Кредитор смело предоставляет владельцу частной недвижимости кредит под залог дома с участком. Ведь при несоблюдении клиентом своих кредитных обязательств банк на законном основании изымет дом в свою собственность. И издержки будут покрыты. Однако даже в подобном виде кредитования соблюдаются основные принципы залогового кредитования как такового:
- банк никогда не даст больше, чем 80% от рыночной стоимости дома, поскольку в случае перехода этого имущества в банковское владение кредитору необходимо как можно скорее продать его. Осуществить это можно только при условии сниженной цены. Плюс банку надо подстраховаться на тот случай, если вдруг цены на данную категорию недвижимости все-таки упадут;
- участок, на котором стоит дом, не должен относиться к сектору сельского хозяйства;
- общая площадь участка и дома должна составлять минимум 200 кв. метров, в противном случае недвижимость будет рассматриваться как земельный участок, что серьезно снизит стоимость залога и, следовательно, размер кредита.
Техническая документация на жильё
Отдельно стоит сказать, что банк в обязательном порядке затребует техническую, юридическую и финансовую документацию относительно предмета залога. Техническая документация представлена:
- кадастровым и техническим паспортом строения;
- подробным планом с указанием площади каждого помещения, включая санузел, кухню и подсобные помещения;
- свидетельством о принадлежности земельного участка, на котором стоит дом, к земле строительного типа (под застройку).
Юридическая документация на жилье и тонкости данной сферы
Юридическая документация – это купчая, доказывающая факт купли-продажи. Или дарственная (либо завещание). Это документы, которые доказывают, что дом получен в дар или по наследству. А любая из этих бумаг подтверждает главное – право полного и единоличного владения данным недвижимым имуществом.
Когда заемщик является первым собственником предлагаемого в залог дома (купил у застройщика, сам построил) либо получил его в дар / по наследству от первых собственников (от родителей, например), тогда у банка не может возникнуть никаких сомнений о юридической чистоте залога.
А вот когда клиент оказывается собственником дома, уже видевшего несколько хозяев, тогда сложнее. Вторичная недвижимость такой ценовой категории требует тщательного подхода. Банк скрупулезно примется проверять право владения и распоряжения домом.
Точнее, он заставит это делать самого заемщика. Возможно, понадобится поднять предыдущие свидетельства о купли-продаже и другие подобные документы. Чтобы удостовериться, что в прошлом все сделки и юридические акты прошли строго по закону.
Придется проверить, что где-то на втором-третьем собственнике не были пропущены третьи лица, имеющие право доли в этом доме. Иначе у клиента и у банка возникнут проблемы, когда в процессе выплаты займа клиентом и действия залоговых прав банка вдруг возникнут люди, имеющие законное право собственности на часть залога.
Также к юридической документации относится выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав). Выписка подтверждает, что на дом не наложено никаких обременений. Один вид обременений уже рассмотрен – право доли третьих лиц из-за недобросовестности в прошлых сделках. Но приставы по решению суда могут арестовать дом:
- за долги другим банкам;
- долги по налоговым выплатам и услугам ЖКХ;
- уклонение от обязательных выплат, связанных с ведением бизнеса;
- наконец, дом может быть просто куплен в ипотеку, и клиент скроет от кредитора тот факт, что недвижимость еще находится в залоговом обременении у другого банка.
В любом случае бумага из ЕГРП покажет любой вид обременения, если он есть. Можно гарантировать, что эту выписку банк, куда обращается за кредитом клиент, потребует в таком же обязательном порядке, как и документы о праве собственности. Наконец, третий вид документации – финансовая.
Оценка залоговой недвижимости
Фактически, она представлена одним большим документом – оценочным отчетом фирмы, занимающейся оценкой недвижимого имущества. Необходимо заранее предупредить об одном моменте. Банк, как кредитор, заинтересован в уменьшении размера ипотечного кредита.
Для этого он наверняка постарается навязать клиенту услуги той оценочной фирмы, которая аккредитована в этом банке, является деловым партнером финансовой организации. Специалисты от подобной компании будут использовать любые лазейки, чтобы занизить все виды стоимости жилья.
В первую очередь, рыночную стоимость. Поэтому клиентам, заинтересованным в максимальном размере ипотечного кредита, рекомендуется достать денежные средства на стороннего, независимого оценщика.
Такой специалист даст не просто объективную оценку, но с ним можно неофициально договориться о некотором небольшом завышении цены дома. Это один из возможных вариантов увеличения тела кредита. Точно так же, как банк, бывает, договаривается с фирмой-партнером о небольшом искусственном занижении цены.
Процедура оценки недвижимости, как правило, занимает один день. В некоторых случаях, когда требуются уточнения, 2-3 дня. Специалист фирмы обязан соблюсти следующие пункты:
- осмотреть земельный придомовый участок на предмет явных, открытых и сильных деформаций почвы, провалов, эрозий;
- осмотреть внешнюю конструкцию дома с целью выявления технических и косметических изъянов;
- обязательно указывается основной строительный материал и способ постройки (кирпичный дом, деревянный, сэндвич-панели и т. п.);
- необходимо внимательно изучить каждое помещение дома в отдельности, опять-таки для проверки архитектурной целостности. Согласно Жилищному кодексу оценщик обязан учесть любое, даже мелкое повреждение стен, потолков и напольных покрытий. Также фиксируются качество и дизайн отделки (напольное покрытие линолеум или паркет, потолки натяжные или обычные и т. д.);
- в отдельном порядке проверяется состояние окон, лоджий, балконов, мансард и крыши;
- составляется список всех коммуникаций (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, телефонная линия, интернет, спутниковые антенны) и их характеристики (например, какое именно есть отопление – ГБО, от центральной теплосети, камин);
- каждый мини-отчет оценщик должен сопровождать собственноручно сделанными снимками;
- специалист также проверяет кадастровый и технический паспорта дома;
- отчет составляется в 2 экземплярах: один – банку, другой – клиенту.
Оценка жилой площади в кредите под залог дома является ключевым фактором как в определении размеров займа, так и в самом факте положительного/отрицательного банковского вердикта. Если результаты оценочного отчета банк устраивают, он принимает решение о предоставлении клиенту запрашиваемой суммы.
Обычно, от первичного заявления до момента окончательного решения проходит 10-12 дней. Разумеется, банк потребует от клиента российский паспорт и российскую прописку. И, возможно, все-таки придется похлопотать касательно справки 2-НДФЛ и трудовой книжки.
Но при описываемом кредитовании банк может закрыть на это глаза. Оформить кредиты под залог дома всегда легче. А где взять кредит подобного плана? Да любой крупный банк активно продвигает кредитные линейки с залогом недвижимости – Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Райффайзен Банк и т. д.
Похожие статьи
