Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению. То есть понятие и признаки недвижимости (а значит и признаки некапитального объекта) фактически недостаточно конкретизированы.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими признаками некпаитальности:

• Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
• Обладает ли строение заглубленным фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
• Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
• Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
• Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект?
  и другое.

Ни один из вышеперечисленных критериев не имеет для суда заранее установленной силы и не служит гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы .

Применительно к г. Москве региональное законодательство регламентирует понятие некапитального объекта только в отношении отдельных категорий объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности. Соответственно, применительно к иным случаям допускается строительство без разрешения на строительство некапитальных объектов любых видов, не подпадающих под определение недвижимости и не нарушающих законодательно установленные запреты.

Ни наличие фундамента (в том числе даже железобетонного монолитного), ни подключение к коммуникациям не исключают возможность отнесения объекта к некапитальным, для которых разрешение на строительство не требуется . Так, подобными характеристиками обладают, в том числе, бытовые городки на строительных площадках, которые на практике используются многократно.

При наличии фундамента принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.

Таким образом, определяющими характеристиками некапитального объекта являются временность и возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба ее назначению). Вместе с тем, в тех случаях, когда указанные критерии неочевидны, капитальность или некапитальность конкретного объекта определяются на основании экспертного заключения.

Cлово «капитальный» в строительстве ассоциируется с объектом прочным, надёжным, созданным на длительный срок, с большими денежными вложениями. Капитальные строения, в отличие от временных построек, являются правовыми объектами — на них регистрируется право собственности. Объект капитального строительства — как он определяется законодательно, какими признаками обладает, и что относится к капитальным строениям?

Объект капитального строительства: определение, виды, признаки

Термин «объект капитального строительства» (ОКС) в Российском градостроительном кодексе появился только в 2005 г. (До этого периода в кодексе оперировали категориями «объекты недвижимости» или «объекты градостроения»).

Определение объектов капитального строительства

Согласно ГрК РФ (ст. 1 п. 10) объект капитального строительства (ОКС) — это здания, сооружения, строения, а также объекты незавершённого строительства, при этом из этого числа исключаются некапитальные постройки, а также все улучшения, которые нельзя отделить от земельных участков (мощение, настилы, покрытия и т. д.).

Некапитальное строение — это объект, который прочно не связан с землей, его легко разобрать и переместить без нанесения вреда и потери функциональности (п. 10.2 ГрК РФ, добавленный 3 августа 2018 г. постановлением N 342-ФЗ):

• киоски (строения, не имеющие торгового зала и рассчитанные на одного продавца);
• навесы (конструкции в виде одной лишь крыши с опорами или полуоткрытые, с незамкнутыми стенами).

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути определение ОКС в ГрК РФ идёт от противного, то есть капитальными объектами признаются все те, что не относятся к некапитальным. Получается, что косвенно ОКС и объекты недвижимости — это одно и то же:

Объект недвижимости прочно соединяется с землёй и имеет фундамент. Его нельзя переместить и демонтировать, так как все его составляющие неделимы, их невозможно использовать по отдельности, не нарушив целостность всего объекта, его предназначение и функции. Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации.

То же самое можно отнести и к ОКС.

• К недвижимости относятся все объекты капитального строительства (ст. 130 ГК РФ). (Строения регистрируются как здания). В правовом отношении ОКС и недвижимость — неодинаковые категории:
• Помимо привязки к земле, соответствию объектов техническим параметрам, нормам градостроения и другим требованиям, для создания объекта недвижимости необходимо право собственности на земельный участок, согласие собственника ЗУ или разрешение исполнительных органов власти.
• К объекту недвижимости обязательно должны быть подведены инженерные коммуникации, в то время как при строительстве объектов капитального строительства, это нe всегда является необходимым условием.

Разрешение на строительство ОКС

На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).

На территории аэродромов устанавливаются ограничения в использовании ОКС, то есть любой объект там не построить.

Разрешения брать не нужно:

• для строительства или реконструкции ИЖС, жилого дома, гаража, садовых домов, вспомогательных построек на ЗУ;
• капремонта и реконструкции ОКС (если она не приведет к изменению его назначения);
• строительства буровых скважин, газопроводов, согласно государственным техническим проектам;
• в др. случаях, указанных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Виды объектов ОКС

Несмотря на то, что словесный ряд определения ОКС состоит из синонимов, так как здания часто называют сооружениями или строения, конструктивно и по назначению — это разные понятия.

Что такое здание

Здание представляет собой завершенную объёмную конструкцию с наземной, а иногда и подземной частью, с подсоединенными инженерными линиями и сетями.

Предназначение здания:

• проживание;
• осуществление деятельности;
• производство;
• хранение произведённой продукции;
• содержание поголовья скота или птицы.

Всего существует два вида зданий — жилые и нежилые.

Определение и виды жилых зданий

Жилое здание — объект, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения бытовых и других потребностей, связанных с проживанием.

К жилым зданиям относятся:

• дома для постоянного проживания;
• общежития, интернаты и дома для престарелых (ветеранов, инвалидов);
• детские дома и интернаты;
• приюты для бездомных;
• дома так называемого маневренного фонда и пр.

Встречаются следующие виды жилых зданий:

• ИЖД (индивидуальные жилые дома);
• МКД (многоквартирный жилой дом).

ИЖД бывают разного типа:

• объект недвижимости для одной семьи, не более, чем из трёх этажей;
• двухэтажный коттеджный дом с небольшим земельным участком (в доме обычно внутренняя лестница, первый этаж — гостиная, кухня, санблоки и другие вспомогательные помещения, второй — спальни);
• одноквартирные дома блочного типа.

МКД — это дом хотя бы из двух квартир и более, имеющих, помимо индивидуальных жилых, помещения и для общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лоджии, кладовки и др.). В многоэтажных МКД имеется выход из каждой квартиры на лестничную площадку, в одноэтажных — в коридор или прямо на земельный участок.

Нежилые здания

Нежилые здания используются:

• для трудовой и коммерческой деятельности;
• промышленного и сельскохозяйственного производства;
• в административных, социальных и культурных целях;
• учебы и здравоохранения;
• хранения продуктов и товаров;
• в иных целях.

Сооружения

Сооружение — законченный строительный объект линейного, плоского, или объёмного типа, состоящий из наземной, надземной (подземной) частей. В состав сооружения обязательно входят несущие, иногда ограждающие конструкции.

Назначение: производство, хранение, транспортировка грузов, перевозка людей. Сооружения, в отличии от жилых зданий, могут быть предназначены не для постоянного проживания, а для временного пребывания людей.

Примеры сооружений: плотины, дороги, телебашни, стадионы, автопарки, вокзалы, инженерно-технические сооружения (ЛЭП, ТЭЦ, трубопроводы, кабельные и радиорелейные линии связи) и пр.

Сооружение как единое целое состоит из многих объектов (сооружений), каждый из которых неотъемлемая часть целого: входящие объекты могут выполнять различные функции, но исключение их из состава основного сооружения невозможно, так как будет нарушена основная функция.

• Например, стадион состоит из футбольного поля, беговых дорожек, спортивных площадок, песочных ям, административного здания, зрительской зоны — каждый объект играет разные роли, но может быть использован в составе всего стадиона.
• У автомобильной дороги нельзя отнять покрытия, ограждения, дорожные знаки, рвы, кюветы, дорожные мосты длиной не более десяти метров.

Что такое капитальное строение

Точного определения капитального строения в градостроительном кодексе нет. К ним обычно относят:

• все ОКС, то есть здания, сооружения и строения;
• вспомогательные и хозяйственные строения второстепенного, потребительского значения (например, гаражи, дачные дома).

Часто термин «строение» употребляют как синоним слову «здание». Далеко не все вспомогательные строения относятся к капитальным объектам строительства: целесообразно в этом случае использовать слово «постройка».

Признаки капитального строения

Капитальное строение всегда имеет фундамент, углубленный в землю, прочные стены. Однако такие же признаки могут быть и у вспомогательных построек.

Главный критерий, по которым можно определить, что строение является капитальным — это его долговременность: минимальный срок эксплуатации капитального строения составляет 25 — 50 лет.

Объекты незавершенного строительства

Так называют ОКС, строительство которых приостановлено, главным образом из-за недостатка средств. И хотя такой «ярлык» объектам дается на время, и их планируют вводить в оборот, чтобы завершить начатое, иногда они «замораживаются» на десятилетия. Примером могут служить дома, которые начали строить по обанкротившиеся застройщики.

Объекты некапитального строительства

К ним относятся временные постройки и сооружения

Временные постройки

Временные постройки возводят или переделывают из других зданий и сооружений для проведения строительно-монтажных работ:

• сборные плоско-линейные конструкции, которые легко устанавливаются и разбираются;
• контейнеры;
• передвижные объекты.

На первый взгляд такие постройки могут ничем не отличаться от капитальных: у них может быть прочный фундамент, каменные стены, железобетонные перекрытия. Понять, к чему относится объект (капитальному или некапитальному строению), можно по его временном назначении (срок эксплуатации временной потройки обычно до 5 лет, порой — до 15), и когда строительство прекращается, его должны демонтировать. Впрочем, это происходит не всегда, и некоторые временные постройки фактически превращаются в постоянные.

Также возводятся временные постройки в лесных хозяйствах и на землях сельхозназначения: складские помещения, улья, навесы, постройки для животных, хранения инвентаря и т. д.

Некапитальные сооружения

Это сооружения из легких конструкций, без фундамента (либо устанавливаемые на наземном неглубоком фундаменте), без подземных помещений, подведенных инженерных коммуникаций: киоски, павильоны, игровые и смотровые площадки, фонтаны, уличные туалеты и пр.

При строительстве здания, сооружения возникает много проблем, связанных с его легализацией, например, с государственной экспертизой проектной документации, с получением разрешения на строительство и.т.п. Но если возводить объект некапитального строительства, то ни разрешение, ни экспертиза проектной документации не требуются (подп. 2 п. 17 ст. 51, п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса).

В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса приведено понятие объектов капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из указанной нормы можно сделать вывод, что перечень объектов некапитального строительства является открытым. При этом четкого определения таких объектов в действующем законодательстве нет.

Проанализировав судебную практику, мы выявили ряд критериев, при наличии которых судьи признают здание или сооружение объектом некапитального строительства. Прежде всего необходимо отметить, что большинство судов отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Соответственно, если здание, сооружение не подпадает под признаки, установленные п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, то оно не признается объектом капитального строительства.

Для квалификации объекта судьи, в первую очередь, обращают внимание на фундамент, на котором он размещен: насколько прочно здание, сооружение связано с землей. Затем суды рассматривают конструктивные характеристики объекта: из чего он состоит, возможно ли его разобрать и переместить без несоразмерного ущерба. Как правило, объекты некапитального строительства легко демонтируются, перемещаются и устанавливаются на другое место, сохраняя при этом свои эксплуатационные качества. Однако, судьи отмечают, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием».

И, действительно, анализируя судебную практику, мы установили, что кроме фундамента и конструктивных характеристик объекта, большое внимание суды обращают и на другие нюансы объекта, разобраться в которых непрофессионалу, порой, не так и просто. Но, если за дело берется квалифицированный юрист, то удается доказать некапитальность объекта в даже очень сложных случаях.

Так, например, в одном из муниципальных образований краевым Управлением государственного строительного надзора был установлен факт возведения трехэтажного здания размером 30 м на 12 м, площадью застройки 360 кв. м. без получения разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы. Администрация города предъявила владельцу сооружения иск с требованием снести объект. В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на то, что владелец сооружения нарушил ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляя капитальное строительство без получения соответствующего разрешения. По мнению администрации этот объект являлся самовольной постройкой и подлежал сносу за счет его владельца.

Но, благодаря веским аргументам защитника ответчика, суды всех инстанций, включая ВАС РФ, пришли к выводу, что возведенное здание не относится к объектам капитального строительства.

Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста.

В другом деле Департамент имущественных отношений администрации города обратился в суд с иском о признании самовольными постройками и сносе нескольких объектов: холодного склада, 10 емкостей ГСМ, автозаправки на 3 колонки. Иск обосновывался тем, что объекты были возведены без разрешения на строительство. При этом истец указывал на то, что площадь объектов значительно превышает 150 кв. м, холодный склад возведен на фундаменте, снабжен распашными воротами, обшит навесными «сэндвич-панелями», произведен монтаж крыши, залиты бетонные полы, следовательно, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим администрация считала спорные объекты недвижимым имуществом.

Также как и в предыдущем деле профессионализм защитника ответчика помог убедить судей, что спорные объекты не обладают признаками капитальных объектов и по правилам ст. 130 ГК РФ недвижимостью не являются.

Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста. Соответственно, в случае возникновения у Вас подобных проблем, связанных с объектами строительства, рекомендуем обращаться к профессионалам Юридического Бюро «Прав!».

В Градостроительном Кодексе и сфере прикладного строительства существуют понятия капитальных и некапитальных, или временных построек. Что является объектом капитального строительства и его отличия от временных сооружений рассмотрим в нашей статье.

Основные понятия

Капитальное строительство - это процесс возведения объектов, который включает фундаментные работы, монтаж опорной конструкции, ограждений, подвод коммуникаций. Ключевая характеристика капитального строительства - проведение земляных работ по обустройству заглубленного фундамента, который связывает участок земли и капитальное строение, расположенное на нем.

Здание и земля под ним становятся единым объектом собственности, поэтому продать дом без участка нельзя.

🏠 возведение новых объектов - согласно разработанной проектной документации от фундамента до заключительных работ, новый объект будет зарегистрирован только после сдачи в эксплуатацию, строительство предполагает выделение нового участка под застройку;

🔧 реконструкция - устранение физического износа зданий или отдельных его элементов, процесс может включать частичную или полную перепланировку, переустройство, модернизацию инженерных и других систем;

🚪 строительство пристроек - расширение площади основного объекта за счет пристроек на прилегающей территории, новые помещения ставят на баланс после ввода в эксплуатацию согласно проектной декларации.

В процессе капитального строительства объект становится капитальным сооружением.

Объект капитального строительства — что это такое ?

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом - это объект капитального строительства . После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение - это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски , навесы , времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Как определяется площадь капитального объекта

В законодательстве не существует отдельной формулировки понятия “площадь капитального объекта”, однако ее можно вывести из определения площади здания. Из этого следует, что общая площадь объекта капитального строительства - это сумма площадей всех помещений, которые расположены в пределах объекта. При расчетах учитывается этажность постройки, а также площадь чердачных, подвальных и подсобных помещений.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

🔸 тип конструкции и технические решения;

🔸 использованные стройматериалы;

🔸 размер и расположение объекта;

🔸 уровень благоустройства.

Что относится к объектам капитального строительства

Существует сокращенная и расширенная классификация капитальных объектов. В соответствии с Постановлением Правительства №87 все они по своему функциональному назначению разделяются на:

🏢 производственные - постройки, в которых расположены производственные цеха, линии и сопутствующие им объекты, а также оборонные сооружения;

🏡 непроизводственные - частные и многоквартирные жилые дома, постройки коммунальной сферы и социально-культурного назначения;

🚉 линейные - к линейным объектам капитального строительства относятся водопроводная, канализационная, газопроводная и другие инженерные сети, линии электропередач, пути сообщения и прилегающие к ним объекты: тоннели, мосты.

При проектировании всех перечисленных объектов в обязательном порядке устанавливают точные координаты их месторасположения. Процедура строго регламентирована в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости» и проводится соответствующими специалистами. Результаты измерений и вычислений заносят в межевое дело. Для возведения линейных объектов необходимо разрешение, которое выдают на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ, а также закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Согласно положениям Кадастрового кодекса, к объектам капитального строительства относят жилые, нежилые здания и сооружения.

Здание

Наземный объект, который создан в результате строительства и служит для выполнения определенных функций. Целевое назначение здания может быть различным: в нем могут располагаться промышленные, культурные, социальные, организационные, управляющие департаменты, хранилища, торговые точки, развлекательные объекты или здание может относится к жилому фонду.

Каждое здание в обязательном порядке состоит из надземной и подземной части. Внутреннее пространство разделено на отдельные помещения согласно планировке и целевому назначению. Кроме помещений конструкция включает инженерные и технические сети.

Здания

Нежилые

Жилые:

🔸 Индивидуальные дома

🔸 Многоквартирные дома

🏦 Нежилые здания. Предназначены для создания необходимых условий для работы, обучения, отдыха людей, социально-культурного обслуживания граждан, работы производственных линий, управления предприятиями и другими организациями, хранения сырья и готовой продукции, содержания сельскохозяйственных и других животных. К нежилым также относят здания сферы здравоохранения: больницы, клиники, исследовательские лаборатории, изоляторы и другие.

🏠 Жилые здания. Предназначены для временного или постоянного проживания людей. Для этой цели строят многоквартирные, частные и муниципальные жилые дома, общежития разного типа, приюты, интернаты, дома престарелых. Площадь жилого дома разделена на отдельные комнаты или квартиры, а также нежилые помещения, предназначенные для бытовых нужд и размещения коммуникаций.

Индивидуальные, или частные дома - капитальные здания, которые предназначены для проживания одной семьи и расположены отдельно от других построек и сооружений. Частные дома могут иметь придомовую территорию разной площади, которая является собственностью жильцов вместе с домом. В отличие от застроенного участка непосредственно под зданием, часть или вся придомовая территория частного дома может быть продана или подарена.

Характеристики индивидуальных домов:

🔸 площадь - неограничена;

🔸 конструкция - деревянная, кирпичная, блочная, из других материалов;

🔸 этажность - от одного до трех;

🔸 коммуникации - центральные, индивидуальные, без коммуникаций.

🏢 Многоквартирные жилые здания. К многоквартирным относят дома, которые включают две и более квартиры, каждая из них имеет отдельный выход за пределы здания или в помещение общего пользования - коридор или подъезд.

Кроме жилых помещений в таком здании существуют и вспомогательные, которые предназначены для бытовых целей, размещения коммуникаций и передвижения по этажам. К вспомогательным помещениям относят подъезды, лестничные пролеты и площадки, общие балконы, лифты, чердаки и подвалы.

Собственники квартир несут общую ответственность за состояние и сохранность вспомогательных помещений жилого дома, которые находятся в общей собственности всех жильцов. Для их содержания собственники заключают договор с управляющей компанией, которая организовывает вывоз мусора, уборку и благоустройство подъездов и территории, проверяет и ремонтирует инженерные сети.

Среднее положение в классификации жилых домов занимают таунхаусы и дуплексы. Дуплекс - это дом на два собственника. Площадь дуплекса разделена на две квартиры, в каждой из которых есть отдельный вход. Таунхаус - это жилой комплекс, который разделен на множество отдельных одноэтажных или двухэтажных квартир с отдельным входом, подъездной дорожкой и небольшой прилегающей территорией. Таунхаусы и дуплексы очень похожи на полноценные коттеджи, однако с одной или двух сторон у жильцов есть соседи через стенку.

Сооружение

Сооружения - это объемные, плоские или линейные объекты, которые возникли в результате строительства и служат для определенных целей. К сооружениям можно отнести автомобильные и железнодорожные пути сообщения, линии электропередач, транспортные и коммунальные трубопроводы, системы связи и другие объекты.

К сооружению относят и все дополнительные постройки, площадки, дороги, заборы , оборудование и коммуникации, которые обеспечивают его функции. Например:

📍 все части плотины - одно сооружение, которое включает саму водную преграду, систему труб, фильтров, дренажей, отверстия и тоннели для спуска воды, заграждающие конструкции, дороги, мосты, площадки по телу плотины;

📍 автодорога - единое сооружение, в состав которого входят земляные укрепления, дренажная подушка, дорожное полотно, кюветы и расположенные на обочине дорожные знаки;

📍 стадион - комплекс объектов, который является одним сооружением по принципу общего назначения; стадион включает площадки для различных видов спорта и соревнований, трибуны, подходные пути, подсобные, сантехнические и другие помещения.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м 2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением . По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой - это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Можно ли проводить капитальное строительство на дачном участке

Согласно законодательству РФ дачный участок можно использовать для отдыха, вести на нем мелкое подсобное хозяйство, а также под застройку как с правом регистрации, так и без права регистрации. Из определения следует, что на даче можно построить индивидуальный капитальный дом. Сделать это можно после приватизации участка.

Разрешена малоэтажная застройка: высота дома не должна превышать 3 этажа, при проведении земляных фундаментных работ можно обустроить глубокий подвал или погреб. При проектировании следует помнить, что согласно требованиям СНиП общая площадь строений не должна превышать 30% от общей площади дачного участка. При расчете будет учитываться площадь дома, дорожек, подсобных строений и беседок. Поэтому на стандартном участке в 6 соток можно спроектировать коттедж до 120-130 м 2 . После окончания строительства дом должен пройти госрегистрацию, в процессе которой ему будет присвоен инвентарный и кадастровый номер.

Автострада или дорожная развязка, высотный дом, в котором находится несколько сот комфортабельных квартир, огромный трубопровод, по которому идет газ в Европу, имеют одно общее свойство. Каждое из этих сооружений - это объект капитального строительства.

Казуистический нонсенс

В российском законодательстве нет четкого определения этого термина, хотя в официальной документации им свободно оперируют. Однозначно то, что объект капитального строительства подразумевает длящийся во времени процесс возведения здания, реконструкции или ремонтных работ. И этот объект является долговременным сооружением. Временные постройки, такие как киоски, навесы, малые архитектурные формы, целевые сооружения, бытовки, даже мостовые переходы и автомобильные дороги не относятся к капитальным строениям. В эту категорию также не входят здания, предназначенные для индивидуального проживания частных лиц и их семей. Понятие капитального сооружения неразрывно связано с определением капитального строительства.

Что такое капитальное строительство

Не всякое строительство можно назвать капитальным. Строительными работами могут быть названы мероприятия, не связанные с недвижимым имуществом, например, конструирование морского судна или летательного аппарата. Капитальным строительством именуется совокупность строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или воплощение объемно-конструктивных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты в это понятие вкладывают необходимость непременного освоения значительных материальных средств и инвестиций. Финансовые затраты должны выразится в определенном виде дорогостоящего продукта. Строительные работы по возведению капитальных объектов могут осуществляться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (силами самого застройщика) или смешанным (часть работ выполняется застройщиком, а специализированные работы - с привлечением подрядчиков).

Возводимое здание - это уже недвижимость

Как находящиеся в стадии возведения, так и незавершенные здания (законсервированные) представляют определенную материальную ценность. В соответствии с законодательством объект капитального строительства является недвижимым имуществом и, на основании положения статьи 130 Градостроительного кодекса РФ, требует обязательной регистрации в органах государственного надзора. Следующий состав объекта капитального строительства позволяет отнести его к недвижимости:

• Размещение на земельном участке.
• Невозможность перемещения без разрушения конструкции.
• Значительная балансовая стоимость (является активом в финансовой сфере).
• Социально-экономическое значение.

Здание или сооружение, которое не было достроено, подлежит внесению в госреестр как объект незавершенного строительства. Консервация производится в случае приостановления работ более, чем на полгода.

Классификация объектов

Назначение объекта капитального строительства определяет совокупность требований, предъявляемых к его проектированию, возведению и эксплуатации. Систематизация недвижимости основывается на функциональности строений. Капитальные объекты по своему назначению подразделяются на следующие категории:

• Производственные здания и сооружения, в том числе оборонной инфраструктуры.
• Жилые дома, строения культурного и социального назначения, стадионы - все они объединяются под общим понятием непроизводственных объектов.
• Трубопроводные системы, транспортные коммуникации (автомобильные и железные дороги, но не мосты), линии электропередач относятся к линейным объектам.

Уникальные сооружения

Одной из категорий долговременных сооружений являются уникальные объекты капитального строительства. В соответствии со статьей 48 п. 1 Градостроительного кодекса РФ этот тип объектов характеризуется хотя бы одним из нижеследующих параметров:

• Подземная часть сооружения в полном объеме или частично находится ниже строительного нуля на 15 метров.
• Конструкция предусматривает монтаж консоли протяженностью более 20 метров.
• Высота сооружения превышает 100 метров.
• Пролетная конструкция - более 100 метров.

Создание подобных строений требует наличия специальных допусков у проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. Уникальные объекты капитального строительства подразумевают реализацию нестандартных технических и технологических решений при их создании. Уникальными могут быть и отдельные конструкции по конфигурации и функциональности, при расчете которых применяются нетрадиционные приемы.

Последовательность действий

Сооружение капитального строения сопряжено с определенным алгоритмом согласования в разнообразных структурах государственной власти. В перечень официальных органов, одобряющих возведение объекта недвижимости, входят не только службы, непосредственно занимающиеся строительством или контролем за производством работ (Отдел капитального строительства, Управление архитектуры, проектные институты) - объект капитального строительства может быть возведен на определенной территории при условии согласования с природоохранными организациями, департаментом культуры и структурами МВД, ответственными за управление и организацию дорожного движения. Этапы создания нового объекта следующие:

• Архитектурно–проектное задание разрабатывается на основе требований заказчика.
• Составляется акт согласования границ участка.
• Проводятся изыскательские работы.
• Следующий шаг - создание проектно–сметной документации (ПСД).
• Разрешение на строительство капитального объекта органами местного самоуправления.
• Производство строительных работ.
• Акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Одним из ключевых моментов разработки рабочей документации является государственная экспертиза объектов капитального строительства. Перечень сооружений, подлежащих этой процедуре, определяет Градостроительный кодекс. Предметом экспертного анализа документации является установление соответствия требованиям техрегламентов.

Газ, водоснабжение и электроэнергия

Подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям осуществляется только в соответствии с определенным регламентом, прописанным в отраслевых нормативах и проектно-сметной документации. Кодифицированные акты в этой сфере постоянно обновляются. Последним документом является Постановление Правительства от 30.12.2013 г., в котором утверждаются правила подключения вновь построенных и реконструируемых объектов. Пропускная способность централизованных магистральных сетей должна обеспечить возможность присоединения нового сооружения и предусматривать возрастание нагрузок. Правила подключения объектов капитального строительства предусматривают согласование со всеми соответствующими службами и организациями, владеющими и эксплуатирующими инженерные сети. Эксплуатанты выдвигают застройщику определенные условия, выполнение которых делает возможным подключение технической системы возводимой конструкции к центральным сетям. Эта стадия строительства должна быть согласована еще на этапе проектирования.

Организация строительства объектов капитального строительства

Организация работ по возведению сооружения - это строго регламентированная последовательность мероприятий. Базовым документом является СНиП 12–01–2004 (“Свод правил организации строительства”). Два важнейших документа устанавливают порядок строительства объекта капитального строительства на конкретном участке: проект производства работ (ППР) и проект организации строительства (ПОС). Если осуществляется капитальный ремонт, нужен еще проект организации капитального ремонта (ПОКР). Эти сборники, содержащие информацию о рациональной организации производства, должны находиться непосредственно на месте ведения работ. В случае их отсутствия, работы производить запрещается. Кроме того, в обязательном порядке на стройплощадке должны быть следующие документы:

• Копия разрешения на ведение строительных работ.
• Полный комплект проектно-сметной документации. Если строительство ведется в соответствии с определенными стадиями, то должен присутствовать и комплект альбомов текущего этапа работ.
• Экземпляр документа, определяющего красную линию.
• Общий и специальные журналы установленного образца для учета и регистрации процесса работ.
• Заключение строительной экспертизы.
• Технологические карты производимых на площадке видов работ.

Стадия проектирования

Перечень исходных данных и документов, устанавливающих последовательность и характер производства работ, определяется специальным Положением, утвержденным постановлением правительства 16.02.2008 г. и Градостроительным кодексом. Проектная документация объектов капитального строительства включает текстовую и графическую составляющие на бумажном носителе. Для удобства вся информация переформатируется на электронный носитель. Текст содержит расчеты предстоящих расходов, а также описание использованных технических решений, ссылки на нормативные акты и пояснения. Графическая часть включает чертежи, схемы и планы. Содержание пакета проектной документации не является произвольным, но должно соответствовать видам работ и отраслевым техническим требованиям. Как правило, типовой состав бумаг включает следующие разделы:

• Пояснительная записка - содержит исходные данные об участке строительства и технических характеристиках сооружения.
• Исчисление расходной части – смета.
• Генеральный план объекта и схемы планирования участка.
• Архитектурно-строительная часть и объемно-планировочные решения.
• Устройство внутренних и наружных инженерных сетей.
• Информация об инженерно-технических устройствах.
• Природоохранные и противопожарные мероприятия.
• ППР и ПОС.
• Благоустройство территории и рекультивация участка.
• Для опасных производственных объектов необходима декларация промышленной безопасности.

Рабочая документация может быть разбита на отдельные блоки в соответствии с последовательностью этапов возведения объекта. В этом случае каждый альбом содержит определенный законченный цикл мероприятий. Этот принцип создания проекта обговаривается заказчиком перед началом работ. При строительстве и капитальном ремонте индивидуального жилья - отдельно стоящих зданий до трех этажей включительно, рассчитанных на проживание одной семьи – разработка проектно-сметной документации не требуется.

Реконструкция сооружений

Реконструкция и ремонт - не тожественные понятия. Любые объемно-планировочные мероприятия, затрагивающие изменение положения несущих конструкций, параметров сооружений (высоты здания, его площади, конфигурации) классифицируются как реконструкция объектов капитального строительства. Этот вид работ подразумевает надстройку или демонтаж этажей, расширение здания, а также восстановление или замену силовых элементов несущего каркаса. Целью данного комплекса работ является сообщение объекту новых габаритных, статических и эстетических характеристик.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт объектов капитального строительства подразумевает комплекс мер, целью которых является восстановление или сохранение проектных характеристик здания или сооружения либо его отдельных фрагментов. Главное его отличие от планового ремонта заключается в периодичности (более одного года), объеме и характере работ. Капитальные ремонтные мероприятия могут затрагивать несущие конструкции, инженерные сети, оборудование, технические средства и другие элементы, отражающиеся на безопасности и надежности здания.

Ремонт не подразумевает изменение габаритов или прочностных параметров здания или сооружения. В то же время результатом мероприятий такого рода может быть увеличение ресурса конструкции и оптимизация её эксплуатационных показателей. Капремонт и реконструкция объектов капитального строительства должны производиться в соответствии с регламентом Градостроительного Кодекса и отраслевых положений. Законодательная база для подобного рода мероприятий предусматривает предварительное согласование с заинтересованными организациями и проведение всего комплекса работ в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

Сдача объекта и ввод в эксплуатацию

Одним из самых ответственных этапов строительства является сдача завершенного объекта и введение его в эксплуатацию. Этот цикл работ должен выполняться в соответствии с определенными условиями. Требования к объектам капитального строительства изложены в 55 ст. ГК и Положении о Государственном строительном надзоре. Последняя редакция документа утверждена Правительством в 2006 году. Заключение о соответствии требованиям возведенного объекта подготавливает уполномоченный орган, выдавший ранее разрешение на проведение строительных работ. Эта процедура включает визуальный осмотр сооружения и освидетельствование рабочей документации. Бумага, в случае если объект соответствует предъявляемым требованиям, выдается заказчику в течение десяти дней. Разрешение на начало эксплуатации объекта является основанием для постановки нового объекта на учет в регистрирующем органе или внесения изменений в единый реестр, если производилась реконструкция.

Похожие статьи