Добрый день, у меня вот такая ситуация. У меня с братом 3-х комнатная квартира на двоих по 1/2, доли выделены, в квартире прописаны: я, брат и брата дочь. У нас с братом плохие взаимоотношения, поэтому я бы хотела продать квартиру. Если продавать её целиком — это 2.6 млн, а часть квартиры около 600 тыс. Брат отказывается её продавать и выкупать у меня часть квартиры. Могу ли я заселить в свою часть антисоциальных квартирантов без его согласия, дабы подтолкнуть его на продажу всей квартиры? Или как вообще можно разрешить сложившуюся ситуацию?

Мария

Есть ответ

Отвечает

Крамер Светлана Сергеевна Юрист

Здравствуйте. Что вы имеете ввиду "1/2 доли выделены"? У вас квартира как один объект которая принадлежит вам на праве общей долевой собственности или из одного объекта выделены два индивидуальных объекта?

Если вариант первый, т.е. квартира находится в общей долевой собственности, заселить кого-либо без согласия второго собственника и зарегистрированных совершеннолетних лиц вы не имеете права. Вы можете направить второму собственнику письменное уведомление о намерении продать свою долю, указать цену и иные существенные условия сделки и предложить ему воспользоваться правом преимущественной покупки либо отказаться от него. В случае, если брат представить вам письменный отказ либо проигнорирует ваше предложение, то спустя 30 дней с момента получения им уведомления, вы вправе продавать свою долю всем желающим покупателям на тех условиях, которые были перечислены в вышеназванном уведомлении.

Долевая собственность на квартиру доставляет много неудобств, а зачастую и неприятностей гражданам, которые являются её участниками. Споры возникают по разным поводам: и по порядку оплаты жилья, и о порядке пользования этой квартирой, и по поводу распоряжения ею. На последней проблеме остановимся и рассмотрим её поподробнее.

Если квартира находится в собственности нескольких человек, которые не могут или не хотят проживать вместе, то часто у кого-либо из них возникает желание или продать свою долю или выкупить долю у «сособственника».

В каких случаях собственник вправе требовать, чтобы остальные собственники купили его долю?

Это допускается в том случае, когда этому собственнику по объективным причинам невозможно выделить в пользование и владение часть квартиры, соразмерную его доле, или хотя бы приближенную к ней.

Например, одному собственнику однокомнатной квартиры принадлежит 4/5 доли, а второму - 1/5. Конечно, в этом случае собственник меньшей доли вправе требовать у своего «сособственника» выплаты компенсации, поскольку определить порядок пользования квартирой просто не получится, а совместное проживание для обоих нежелательно или совершенно невозможно. Если собственник большей доли не хочет покупать долю у своего «сособственника», то «выделяющийся» собственник имеет право обратиться в суд и требовать выплаты ему компенсации в судебном порядке.

А если имеет место противоположная ситуация: «долевые собственники» хотят выкупить часть своей квартиры у собственника маленькой доли, а тот не хочет её продавать?

Можно ли заставить продать его долю или лишить права собственности на часть квартиры принудительно? Ведь право собственности подлежит защите, и собственник имеет право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом.

Для подачи иска о принудительном выкупе доли у собственника необходимо одновременное наличие нескольких условий. Нужна совокупность следующих обстоятельств.

Во-первых , доля собственника, не желающего её продать, должна быть незначительной. Является ли доля таковой - решает суд, в каждом случае индивидуально. Но совершенно понятно, что не может быть, например, признана незначительной 1/ 5 доля четырехкомнатной квартиры. А 1/25 - вполне может быть признана таковой.

Во-вторых , эта доля должна быть «невыделимой», то есть должно быть установлено, что отсутствует реальная возможность выдела этой доли из общего имущества. Установление этого обстоятельства также особой трудности не представляет. И в - третьих, незначительную долю можно принудительно выкупить, если у её собственника нет существенного интереса в пользовании квартирой. Отсутствие «существенного интереса» означает, что этот собственник имеет другое место жительства, и вполне может обойтись и без этой доли.

В обеих рассмотренных ситуациях может возникнуть спор о размере денежной компенсации за долю квартиры между покупателем и продавцом, независимо от того: принудительно ли один её покупает или против воли другой свою долю продаёт.

Важно! В случае разногласий по поводу «выкупной» цены суд вправе по ходатайству истца или ответчика назначить оценочную экспертизу. Независимый оценщик определит рыночную стоимость этой доли, с учётом многих факторов (расположение квартиры в доме и расположение дома в инфраструктуре населенного пункта, санитарно-техническое состояние квартиры и так далее).

В обоих рассмотренных случаях с получением компенсации право собственности на долю в квартиры у продавца доли прекращается.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Наш телефон +7-905-5555-200

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

Красносельский Федеральный районный суд Санкт-Петербурга

В составе председательствующего судьи Мазурова Н.Е.

При секретаре Борониной И.О.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевчука Александра Леонидовича к Узелковой Ирине Петровне о принудительной продаже доли квартиры, взыскании денежной компенсации

УСТАНОВИЛ:

Шевчук А.Л. обратился в суд с иском к Узелковой И.П. о принудительной продаже однокомнатной квартиры *** в Санкт-Петербурге и выплате ему после её продажи *** рублей, ссылаясь, что они оба являются в равных долях собственниками этой квартиры, совместное проживание в ней невозможно, в том числе его проживанием в другом городе. Затем истец уточнил свои требования, просил обязать ответчицу в этой же сумме выплатить ему денежную компенсацию в соответствии с положением ст. 252 ГК РФ.

Решением Красносельского районного суда от 21 декабря 2009 года Шевчуку А.Л. отказано в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербурского городского суда от 30 марта 2010 года решение районного суда отменено. Дело направлено на новое судебное рассмотрение в ином составе суда.

В судебном заседании представитель истица поддержала его требования, просила обязать ответчицу выплатить Шевчуку А.Л. качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли спорной квартиры *** рублей. Этот размер компенсации является реальным, соответствует оценки рыночной стоимости одной второй доли, в том числе установленной Санкт-Петербурским государственным унитарным предприятием, «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и аннулировать запись о регистрации за ним ½ доли названной квартиры.

Ответчица считает размер компенсации завышенным, согласна выплатить истцу за его долю в спорной квартире *** рублей.

Заслушав доводы ответчицы, представителя истицы, исследовав собранные доказательства, суд считает иск обоснованным, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом стороны согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 23.04.2006 года являются собственниками в равных долях однокомнатной квартиры *** в Красном Селе (л.д.21-26).

Шевчук А.Л. проживает в г. *** и обратился к ответчице с предложением выкупить его долю. Размер компенсации его доли, которую он просит взыскать с ответчицы, составляет в *** рублей.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В соответствии с положением названной статьи требования истца являются обоснованными и с ними согласилась ответчица.

Размер компенсации в *** рублей соответствует представленному им отчету об оценке рыночной стоимости одной второй доли спорной квартиры, составленному СПб Унитарным государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Подтверждается выпиской из Бюллетеня недвижимости от 12.07.2010 года о стоимости одинаковой по размере однокомнатной квартиры в *** рублей.

Приблизительно такая же рыночная стоимость (в *** рублей) определена Центром оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, исходя из их отчета от 01.07.2010 года, представленному ответчицей, а её доводы о том, что в случае не продажи квартиры в течение трех месяцев её стоимость снижается на 20%, не опровергает рыночную стоимость этой квартиры в *** рублей.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Обязать Узелкову Ирину Петровну выплатить Шевчуку Александру Леонидовичу в качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли квартиры *** в Санкт-Петербурге *** рублей.

Признать за Узелковой Ириной Петровной ** декабря 19** года рождения паспорт ***, выданный ***, зарегистрированной в *** право собственности на всю однокомнатную квартиру №** общей площадью 29,6 кв. метров, расположенную на шестом этаже жилого дома ***.

Признать недействительным регистрацию права собственности на ½ долю этой квартиры за Шевчуком Александром Леонидовичем **.05.19** года рождения от 25.08.2008 года регистрационный номер ***.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербурский городской суд в течение 10 дней.

Сегодня находится около 95% квартир. С недвижимыми объектами совершаются различные сделки. В результате некоторых из них возникает доля собственности в квартире. Во многих случаях ее размер вполне достаточен, чтобы осуществлять нормальное пользование площадью. Однако иногда может образоваться незначительная доля в квартире.

У многих граждан возникают сложности не только при осуществлении сделок с такой недвижимостью, но и с ее использованием. Ведь зачастую при пересчете в квадратные метры площадь малозначительной части помещения становится такой, что туда едва можно поставить ногу, не говоря о нормальном проживании. Рассмотрим далее, что можно сделать с таким имуществом.

Общие сведения

Незначительная доля в квартире меньше 1/4 ее площади и самого маленького изолированного помещения в ней. В некоторых случаях она может не достигать 1 квадратного метра. Если, например, имеется 1/10 часть квартиры, но общая площадь объекта составляет 300 кв. м. и в нем 12 комнат, то ей может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае можно установить порядок пользования без особых затруднений. Однако незначительная доля в квартире создает определенные трудности. В первую очередь они связаны с невозможностью ее обособить.

Специфика закона

Раньше допускался выкуп доли в квартире, если ее нельзя было выделить в натуре. Эта процедура осуществлялась по ст. 247. Вот что гласит эта норма:

• Имущество, которое находится в долевой собственности, может разделяться ее участниками по взаимному согласию.
• Субъект может требовать выдела причитающейся ему площади.
• В случае недостижения соглашения участниками об условиях и способе раздела имущества либо обращения виртуальной его части в реальную заинтересованное лицо может подать заявление в суд.

В некоторых случаях выдел невозможен без несоразмерного ущерба недвижимому объекту или не допускается законом. В таком случае ст. 247 ГК предусматривается компенсация за долю в квартире. Она выплачивается другими владельцами имущества с согласия заинтересованного лица. Однако норма делает оговорку: если отсутствует существенный интерес участника, а его доля признана незначительной, выплата возмещения может осуществляться и без его согласия. После получения денег субъект не может более претендовать на общее имущество.

Практическое применение положений

Специалисты, которые использовали ст. 247 в своей деятельности, читали в основном о том, что незначительная доля в квартире может приобретаться без отсутствия согласия ее владельца. На остальные положения нормы внимание мало кто обращал. В результате выкуп доли в квартире стал одним из наиболее популярных дел в судах. При этом во всех случаях возникал актуальный вопрос по поводу цены. Если стоимость комнаты в квартире можно определить без особых затруднений, то с виртуальной площадью все не так гладко. В результате в процессе применения нормы возникло множество возможностей для проявления коррупции.

Судебные процессы

Признание доли незначительной - процедура довольно трудоемкая и продолжительная. В первую очередь заинтересованное лицо направляет иск в суд. Заявление составляется по правилам ГПК. Иск подается в районный суд, находящийся по адресу расположения спорного имущества. В качестве предмета заявления будет выступать признание права. На практике выработан ряд условий, обеспечивающих вероятность выигрыша спора. Здесь стоит упомянуть выводы ВС. В своих подчеркивал, что, допуская возможность выкупа доли, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций.

Соответственно, первая инстанция может вынести решение в пользу истца не во всех случаях, а только при наличии ряда обстоятельств. К ним относят:

1. Невозможность выделить истцу изолированную комнату, соответствующую величине его доли.
2. Заявитель никогда не вселялся на спорную площадь.
3. Остальные участники долевой собственности являются посторонними истцу людьми.
4. При заключении договора (например, при приобретении объекта) заявитель знал о ситуации с имуществом.
5. Бывший содольщик не пользовался объектом.
6. Участник до предъявления ему иска не просился в квартиру и не оспаривал свои права.

Разъяснения

На практике принять решение по аналогии в рассматриваемой ситуации будет крайне проблематично. Допустим, содольщик подал заявление с требованием о вселении до предъявления к нему незначительности доли. Последний пункт из приведенных выше в этом случае исключается. Может возникнуть ситуация, когда бывший содольщик пользовался определенное время квартирой. В этом случае не выполняется п. 5 перечня. Субъект в процессе разбирательства может не признаться в том, что он знал о ситуации с объектом. Из всего этого следует, что действие закона распространяется только на единичные незначительные доли.

Проблемы оценки

Собственник доли в квартире встречается с необходимостью определить цену своего виртуального имущества. Для этого суд инициирует процесс оценки. Экспертами была предложена дисконтная схема. В соответствии с ней, любую долю оценивали в 2-3 раза дешевле в сравнении с тем, если бы ее продавали совместно с квартирой.

Рассмотрим пример. В квартире есть 2 доли. Общая цена объекта составляет 5 млн. рублей. Соответственно, 1/2 будет оценена в 2,5 миллиона. Однако если половина объекта продается отдельно, при этом в нем есть другой скандальный владелец, то она не может иметь высокую цену. Максимум, который можно предложить за нее, - 30% от 5 млн. рублей. В результате стала осуществляться совместно со всем объектом. Безусловно, это выгоднее. Участники договаривались друг с другом, продавали квартиру, а вырученные деньги разделяли в соответствии с имеющимися долями.

Однако не всегда удается достичь такого компромисса. При этом проблемные доли относятся, скорее, к исключениям. В этой связи виртуальная площадь должна оцениваться в привязке ко всей недвижимости. Однако и здесь нашлось место для проявления коррупции. Допустим, есть квартира с долями 7/8 и 1/8. Последняя меньше самой маленькой по площади комнаты. Владелец большей доли захотел выкупить 1/8. Однако хозяин последней не хочет реализовывать ее за небольшую сумму. Владелец 7/8 обращается к юристу. Адвокат составляет иск к хозяину 1/8 о ее выкупе и денежном возмещении. Суд должен назначить оценочную экспертизу. При этом он может обратиться к любому специалисту по своему усмотрению.

Если будет выбран оценщик, работающий по дисконтному принципу, выиграет истец. В результате:

• Приобретатель 1/8 получает желаемое с наименьшими потерями.
• Юристу выплачивается гонорар, а оценщику - вознаграждение за работу.

Однако за все процедуры платил владелец 1/8. Субъект нес значительные убытки, поскольку продажа доли в квартире осуществлялась принудительно за смешную цену.

Ликвидация коррупционных проявлений

В настоящее время дела о выкупе малозначительных долей относятся к категории проигрышных. Более того, такие сделки сегодня вообще невозможны. В 2012 году ВС, Мособлсуд и Мосгорсуд пояснили, что выкуп малозначительной доли допустим только в случае, если ответчиком был поставлен вопрос о выделе ее в натуре. Однако, учитывая размер виртуального имущества, это на практике невозможно. Для выдела необходимо оборудование отдельного входа, кухни и санузла. В квартире это сделать невозможно.

Запрет на вселение

Он установлен в одном из определений ВС. Сложно сказать, интересы скольких владельцев недвижимости коснулся этот акт. Определение было принято при пересмотре спора владельцев небольшой квартиры. Однако положения акта касаются неопределенного количества лиц. Важность закона состоит в том, что в настоящее время многим гражданам принадлежит доля в квартире. По наследству она получена или вследствие других сделок - значения не имеет.

Проблемы возникают в связи с несоразмерностью виртуальных площадей. Некоторые собственники владеют солидными долями. Они могут соответствовать одной или более комнатам. У других же очень маленькая доля в квартире. Права на имущество, между тем, хотят предъявить все в равной степени. В частности, владельцы микроскопических виртуальных площадей требуют вселения. Рассмотрение таких дел в судах раньше заканчивалось вынесением решения в пользу истцов. В результате квартиры превращались в так называемые "вороньи слободки", где не могут ужиться ни прежние, ни новые пользователи. Начинаются конфликты, в которых выигрывает сильнейший. При этом он не всегда является тем, у кого больше прав. ВС, пересмотрев одно из таких дел, четко указал законодательные нормы, разъяснив, когда допускается вселение долевых собственников в квартиры, а когда нет.

Суть спора

В суд Московской области обратилась гражданка, являвшаяся долевым собственником квартиры, как и ответчица. При этом у заявительницы была 1/40. Ответчица владела 1/2. Спорный объект представлял собой однокомнатную малогабаритную квартиру. Суд принял решение в пользу истицы. В результате она вселилась в квартиру. Ответчица, не согласившись с постановлением, обратилась в ВС. Суд, изучив материалы, установил, что областная инстанция нарушила законодательные нормы. Соответственно, претензии ответчицы являлись вполне обоснованными.

В ходе изучения материалов было выявлено, что истица зарегистрировалась в помещении накануне подачи заявления. Ответчица, в свою очередь, достаточно давно проживала в квартире. Первая инстанция, удовлетворяя иск, руководствовалась следующим: истица имела право требовать вселения, поскольку по 30 статье ЖК она может распоряжаться, владеть и пользоваться помещением. Этот вывод был назван ВС нарушением материальных норм. Обосновывалась позиция следующим. В ЖК указывается, что в качестве объекта прав выступает жилое помещение. Оно может быть представлено в трех видах. Это может быть дом, квартира или их части, а также комната.

В соответствии со ст. 30 законный хозяин может распоряжаться и владеть своим имуществом. Однако спорная квартира принадлежит четырем собственникам. Из этого следует, что 30 статью нельзя применять в одиночку. Вместе с ней необходимо воспользоваться и иной нормой. Ею является 247 статья ГК. В ней сказано, что распоряжаться долевой собственностью допускается только по соглашению участников. Если же оно не достигнуто, то следует обратиться в суд. При изучении материалов дела, последний выявил, что соответствующее решение было. Истица, владеющая 1/40, вместе со своим сыном уже обращалась с требованием установить порядок пользования. Однако суд отказал в удовлетворении этого заявления. При этом в решении отмечалось, что доли настолько малы, что выдел их в пользование невозможен. Районный суд, в свою очередь, не принял во внимание это постановление.

Выводы

ВС подчеркнул, что при вынесении решения не было учтено одно важное обстоятельство: при перерасчете оспариваемая доля составляет 0,5 кв. м. Выделить эту площадь в натуре нельзя ни при каких условиях. В результате ситуация складывается так, что спорный объект не может использоваться всеми владельцами без нарушения прав собственника, имеющего наибольшую долю. Далее следует отметить важный вывод ВС. Он указывает, что реализация собственником возможности пользования и владения помещением зависит от величины его части и соглашения всех участников. Поскольку мировой суд уже отказал заявителю, районная инстанция не имела оснований удовлетворять новый иск.

Однако это не все. Главным нарушением, по мнению ВС, стало ущемление прав остальных дольщиков. Здесь суд ссылается на конституционные положения. В основном законе сказано, что право субъекта на выбор места проживания не должно нарушать интересы иных лиц. ВС обращает внимание на то, что спорная недвижимость никогда не использовалась истицей, в отличие от ответчицы. Последняя не только является владелицей большей части объекта, но и проживает на его территории в течение продолжительного времени. Таким образом, ВС постановил следующее: в соответствии со ст. 10 ГК права собственника квартиры не могут осуществляться исключительно с намерением нанести вред другому гражданину, запрещены действия в обход норм с противоправной целью, иное недобросовестное поведение.

Суд подчеркнул, что исследованные им обстоятельства позволяют расценивать действия заявительницы, владелицы 0.5 кв. м., требующей ее вселить в помещение, как злоупотребление своими юридическими возможностями. Они нарушают квартиры, владеющего половиной объекта. ВС были отменены все прошлые решения, а дело было направлено на пересмотр. В итоге Мособлсуд отказал истице.

Дарение доли в квартире

Любая сделка с недвижимостью предполагает заключение письменного договора. В документе должна присутствовать следующая информация:

• Описание доли, которая предоставляется в дар.
• Данные паспортов участников сделки.
• Адрес расположения объекта недвижимости.
• Число квадратных метров, предоставляемых в дар. Их вычисляют по общему метражу.
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Количество этажей в доме.
• Дополнительные условия.

В последнем пункте можно, например, указать, что владелец доли будет определенное время проживать в квартире или не будет выписываться из нее. Цену имущества приводить не обязательно.

Регистрация

Как оформить долю в квартире? Необходимо обратиться в регистрирующий орган по адресу расположения недвижимости. Договор подписывается перед специалистом уполномоченной инстанции. Регистратору передаются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Договор. Количество экземпляров должно быть больше числа участников сделки на 1 шт. Лишний остается у регистратора.
• на объект. В качестве него может выступать свидетельство, договор передачи, купли-продажи, инвестирования/ренты, выписка из ЕГРП.
• Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом. Оно необходимо, если осуществляется дарение доли в квартире, приобретенной в браке.

Если от имени какой-либо стороны действует представитель, дополнительно предоставляется доверенность, подтверждающая его полномочия. Если субъект, которому дарят долю, является несовершеннолетним либо недееспособным, предоставляется согласие органа попечительства и опеки. Необходимость предъявления этого документа следует уточнить в регистрационной инстанции. К указанным бумагам прилагается квитанция об уплате госпошлины. Приняв все документы, регистратор составляет заявление в 2-х экземплярах. Их проверяют и подписывают стороны сделки. После этого регистратор выдает расписку, в которой указана дата получения свидетельства.

Обращение к нотариусу

Это второй вариант оформления передачи доли в квартире. Такой способ более затратный, но в ряде случаев более оправдан, чем обращение в регпалату. Нотариусу предоставляются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий законность владения недвижимостью.
• Договор-основание.
• Выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях нотариусы запрашивают также справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Договор дарения будет составлен в нескольких экземплярах. При этом в документе будет указана цена имущества. Именно на ее основании будет рассчитываться пошлина и стоимость услуг нотариуса. У него же можно заверить согласие супруга/супруги.

Заключение

Для регистрации нотариус заберет оригиналы документов (за исключением паспортов) и договора дарения. Как и регпалата, он выдает расписку, в которой указывается дата получения бумаг. Забрать их можно будет у нотариуса или в регистрационном органе. Выдача свидетельства осуществляется при предъявлении паспортов. Кроме этого, новый собственник получит выписку из ЕГРП с соответствующей записью.

Похожие статьи