Покупая квартиру на первичном рынке, Вы получаете массу преимуществ. Среди них следует отметить низкую стоимость недвижимости, хорошую планировку, новые коммуникации и так далее. При этом качество и сроки строительства зависят от профессионализма и надежности застройщика. Именно поэтому многие опасаются инвестировать деньги в первичное жилье, вспоминая примеры долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных застройщиков не должны перечеркнуть Ваши планы.

Чтобы купить квартиру в новостройке, нужно правильно выбрать застройщика. Для начала изучите всю информацию в открытых источниках: публикации аналитических изданий, сайтов по недвижимости, отзывы дольщиков, риелторов и так далее. Сегодня недобросовестным строительным компаниям очень сложно сохранить видимость хорошей репутации, поскольку пострадавшие клиенты всегда выводят мошенников на чистую воду. Сбор информации в Интернете - это только предварительная проверка. После этого нужно изучить документацию застройщика.

Строительство всегда сопровождается огромным количеством документов. Недобросовестные застройщики могут предоставлять для ознакомления второстепенные бумаги, скрывая самые важные. Это делается для того, чтобы сбить с толку клиента. Именно поэтому нужно знать, какие документы должны быть у застройщика. К ним относятся:

• Учредительные документы организации. Таковыми являются устав, свидетельства о регистрации юрлица, ОГРН и ИНН. Обратите внимание на сведения о фирменном наименовании организации, ее фактическом и юридическом адресе. Также стоит уточнить данные об учредителях и совладельцах. Запросите информацию о строительных проектах, в которых участвовал застройщик в последние 3 года. Вам должны сообщить адреса зданий и фактические сроки их введения в эксплуатацию.
• Допуск СРО. Этот документ является обязательным для строительных фирм. Он выдается только членам саморегулируемых организаций.
• Разрешение на строительство. Иногда застройщики ведут несколько проектов одновременно, хотя оформили бумаги только на один. Именно поэтому нужно проверить, на какой объект выдано разрешение. Также важно уточнить срок его действия.
• Проектная документация по объекту. Она должна быть доступна для ознакомления всем потенциальным инвесторам. Кроме того, заключение Государственной строительной экспертизы должно подтверждать, что документация соответствует установленным нормативам и техрегламентам. В проекте указываются цель строительства, его этапы и сроки, адрес объекта, количество квартир и их технические характеристики, планируемая стоимость работ, перечень подрядчиков и так далее. Эти сведения должны соответствовать информации, которую предоставляет застройщик.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок. Если с ними что-то не в порядке, готовый дом могут годами не вводить в эксплуатацию. Так, у застройщика должно быть свидетельство о праве собственности на землю или договор долгосрочной аренды. В любом случае необходимо проверить адрес, кадастровый номер и площадь участка. Если есть свидетельство о праве собственности, то нужно сравнить его данные с учредительными документами организации. Если застройщик предоставляет договор аренды, проверьте его срок. Документ должен быть действительным, пока здание не достроят и не введут в эксплуатацию. Стоит отметить, что дом считается долгостроем, если задержка превышает 3 года. Именно поэтому срок аренды должен быть с запасом.
• Финансовая документация. Устойчивое положение организации является гарантией того, что здание возведут качественно и в срок. Чтобы проанализировать финансовое состояние, нужно проверить утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую документацию за 3 предыдущих года. Сведения о распределении прибыли и убытков подтверждают эффективность и надежность застройщика лучше любых слов.

Строительная организация должна без лишней волокиты представить все необходимые документы. Таким образом, она продемонстрирует собственную надежность и заслужит доверие клиента. Однако Вам могут и отказать. Разумеется, это должно насторожить покупателя. Но прежде чем покинуть офис организации, уточните полномочия специалиста, который отказался предоставить документацию. Возможно, проблема кроется в некомпетентности сотрудника.

Также стоит отметить, что застройщик должен предоставлять оригиналы документов либо их нотариально заверенные копии. Ксерокопии могут оказаться подделкой. Именно поэтому рекомендуется обратиться к специалистам юридической компании «Бизнес Недвижимость». Мы поможем недорого проверить всю необходимую документацию и заключить выгодную сделку!

Дополнительная информация

Возведение жилого дома сопровождается оформлением различной документации. Рассказываем какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры.

Не секрет, что на строительном рынке встречаются недобросовестные компании, которые стремятся предоставить жильцу на подпись не совсем важные акты и скрывают те, которые имеют первостепенное значение. Какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры? Постараемся ответить на этот вопрос.

Что требует закон

В соответствии с 214-ФЗ застройщик по первому требованию покупателя квартиры обязан предоставить следующие документы :
Учредительные документы – Устав, Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, Свидетельство ОГРН, ИНН;
Лицензию;
Разрешение на строительство;
Проектную документацию со всеми изменениями, если они вносились в процессе;
Технико-экономическое обоснование проекта;
Заключение государственной экспертизы проектной документации;
Подтверждающие право на земельный участок;
Финансовые – утвержденные годовые отчеты, отчетность за 3 последних года осуществления предпринимательской деятельности или за фактический период предпринимательской деятельности либо книги учета доходов и расходов при использовании УСН (упрощенной системы налогообложения;
Аудиторское заключение за последний год.

О благонадежности компании можно судить по тому, как быстро клиенту предоставляются для ознакомления указанные документы. Потенциального жильца должен насторожить необоснованный отказ в выдаче разрешений, лицензии, заключений и т.д.

На что надо обратить внимание в первую очередь

Первое, на что стоит обратить внимание при знакомстве с компанией – это ее учредительные документы. Их должны предоставить в оригинале либо показать нотариально заверенную копию. Проверяются сведения о фирме – наименование, фактический и юридический адреса, данные об учредителях и совладельцах. У представителя компании должна быть оформлена доверенность на право вести переговоры с будущими собственниками жилья.

Не лишним будет узнать о проектах компании, в которых она участвовала как застройщик. Предоставляются адреса объектов, фактические даты начала возведения здания и ввода его в эксплуатацию.

Если свидетельства и устав не вызвали никаких сомнений, пора переходить к изучению лицензии и разрешения на строительство. Проверяется вид лицензии, сверяется ее номер, уточняется наименование органа, который ее выдал. Самое главное – это срок ее действия.
Застройщик обязан предоставлять для ознакомления проектную декларацию. Это самая важная бумага, относящаяся к строящемуся объекту. Обычно декларация размещается в публичном доступе для того, чтобы потенциальные инвесторы могли в любое время ее увидеть.

Декларация должна содержать заключение Государственной строительной экспертизы. Заключение свидетельствует, что проект соответствует техническим и законодательным нормам.

В проектной декларации в обязательном порядке содержатся следующие сведения:
Адрес, по которому ведутся работы;
Цель строительства, сроки, основные этапы;
Данные о полученном разрешении на строительство и праве на землю;
Перечень имущества, которое будет входить в общую долевую собственность;
Планируемое количество квартир, их основные технические характеристики;
Функции нежилых помещений, входящих в общую долевую собственность;
Перечень финансовых рисков строительства и их страхование;
Планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта;
Стоимость возведения объекта;
Каким способом обеспечивается исполнение обязательств компании;
Список подрядчиков;
Иные инвестиционные средства, вкладываемые в возведение объекта.

Застройщик обязан предоставить жильцу бумаги на землю под объектом. Они так же важны, как проектная декларация.

Если правоустанавливающие бумаги на землю выданы с нарушениями, с введением здания в эксплуатацию возникнут серьезные проблемы.

На участок должны быть оформлены свидетельство о праве собственности или договор долгосрочной аренды. В свидетельстве о праве собственности необходимо уточнить данные компании и сравнить их с учредительными документами. А в договоре аренды следует сравнить его срок с планируемой датой ввода здания в эксплуатацию. Право аренды на землю не должно прекратиться до момента ввода дома в эксплуатацию.

Срок должен превышать планируемую дату ввода, т.к. строительство может затянуться.

При оформлении отношений с клиентом застройщик обязан заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Он имеет приоритет над всеми остальными договорами и соглашениями.

Если компания заключает ДДУ, это означает, что у нее есть разрешение на строительство, земля находится в собственности или в аренде.
ДДУ должен содержать:
Информацию о передаваемом объекте долевого строительства;
Сроки передачи объекта;
Стоимость договора, сроки и порядок оплаты взносов;
Гарантийный срок объекта.

Если компания охотно предоставляет все перечисленные бумаги это говорит о ее открытости и законопослушности. Именно такой является наша компания.

Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.

Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике

На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства.

Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:

1. проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
2. уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
3. установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
4. изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.

Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.

Проверка документов при покупке жилья у застройщика

Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.

Документы, подтверждающие правовой статус застройщика

Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ.

У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:

• свидетельства о регистрации и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);
• учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.

Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.

Документы, подтверждающие законность строительства

Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:

• проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
• типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
• разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
• проектная документация на возводимый объект;
• заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
• договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.

Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора.

Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.

Документация на земельный участок

Возведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

• срок действия договора - должен совпадать с периодом строительства;
• законный арендатор - должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
• сведения об участке - кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.

Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.

Полномочия должностных лиц застройщика

Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:

1. руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
2. сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;
3. посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.

От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание.

Дополнительные сведения

Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:

• информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
• благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;
• документы о прохождении добровольной сертификации качества;
• сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.

Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.

Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан.

– продолжение:

Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик , и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры .

Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке .

Приемка квартиры в новостройке – на что обратить внимание

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение ) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи , нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214 ). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию . Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком .

Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.

Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда . Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их. По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год ).

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика , и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.

Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже ).

Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности ). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.

Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом ), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.

Собственно для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком . Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам ), как фиксировать все это в Акте, и т.п.

В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.

Затем сверяем реальную (по данным ) и проектную (по договору ) площади квартиры .

Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ , несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек. Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела. Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры , либо в Смотровом листе , прилагаемом к Акту.

Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев ), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.

К сожалению, практика такова, что у рабочих на стройке не всегда руки растут откуда следует, поэтому о безупречном качестве работ мечтать не стоит.

Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу, кривые стены, «заваленные» углы. Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции. А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже ).

При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п. ), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.

Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила ), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.

♦ Что нужно иметь с собой для приемки квартиры в новостройке ♦

Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе , имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например ), который не только знает СНиПы , но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.

Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами (что и как проверять – см. по ссылке ).

Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.

Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.

И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.

В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п. ). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.

ВИДЕО: Приемка квартиры у Застройщика. Основные моменты

— Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?

Дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи . Но без него не начнется оформление права собственности , а это тоже не быстрый процесс. Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе , подписать Акт , и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на . Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.

Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика . Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком , либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если мы покупали квартиру по , то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года. В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым ), и требовать их устранения за его счет.

♦ К слову о гарантии Застройщика ♦

Скрытые дефекты можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже ), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь ), и др.

На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта ), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.

После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок ), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.

Итак, устроив Застройщику «выпускной экзамен», квартиру мы таки у него приняли. Де-факто мы можем считать себя собственниками. Фиксируем это событие для себя бутылочкой шампанского…

Правда, де-юре мы все еще не владеем этой квартирой. Регистрация права собственности у нас еще впереди.

Как нам зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру, об этом – на следующем шаге.

Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью?

Время чтения: 9 минут

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом "пиковом" случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, - не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору . Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

• учредительной документации;
• лицензии застройщика;
• разрешению на строительство;
• проектной документации;
• правоустанавливающим документам на земельный участок;
• финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, - компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

• Устав компании;
• Свидетельство ИНН;
• Свидетельство ОГРН;
• Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка - разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, - дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, - это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

• цель, сроки и этапы строительства;
• адрес проекта;
• разрешение на землю и начало строительства;
• количество и технические характеристики квартир;
• состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
• функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
• ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
• финансовые риски и их страхование;
• предполагаемую стоимость проекта;
• список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
• информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
• способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

Похожие статьи