Организация-застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании инвестиционного контракта и имеет выданное на ее имя разрешение на строительство. Строительство осуществляется нанятым генеральным подрядчиком.

Должен ли застройщик быть членом СРО?

ОТВЕТ

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При осуществлении строительства генеральным подрядчиком, привлекаемым застройщиком на основании договора генерального подряда, застройщику не нужно получать свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Следовательно, застройщику не требуется вступать в СРО.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Такое лицо вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при наличии свидетельства о допуске к таким видам работ, выданного СРО, и (или) с привлечением других лиц, имеющих такое свидетельство (ч. 3 ст. 52 ГрК РФ).

На основании ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ конкретный перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624 (далее - Перечень).

Согласно п. 33 раздела III Перечня свидетельство о допуске требуется для осуществления работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком).

Из буквального прочтения п. 33 раздела III Перечня можно сделать вывод, что свидетельство о допуске требуется для выполнения работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта, упомянутых в п. 33 объектов, генеральным подрядчиком, привлеченным застройщиком по договору.

Деятельность застройщика в Перечень не включена. Таким образом, застройщику, который самостоятельно не осуществляет работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а привлекает для этого генерального подрядчика, не требуется получать свидетельство о допуске. В связи с чем застройщику не требуется вступать в СРО.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коробейников Евгений

С 1 июля вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которыми изменяется правовое регулирование деятельности технического заказчика. Согласно , данные нововведения касаются и застройщиков, которые самостоятельно (без технического заказчика) нанимают изыскателей, проектировщиков и подрядчиков.

До обозначенной даты организациям, выполняющим функцию технического заказчика, требовалось членство только в строительной СРО с получением свидетельства о допуске к видам работ по строительному контролю, напоминает информационная служба ЕРЗ . С 1 июля, согласно пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса, технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО, если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО, если он взаимодействует с проектной организацией, и строительной СРО, если взаимодействует с подрядчиком.

В Минстрое России считают, что «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида». Т.е., по мнению министерских чиновников, застройщик в данном случае должен состоять сразу в трёх СРО – изыскательской, проектной и строительной.

С такой трактовкой закона не согласен директор Института развития строительной отрасли, а по совместительству — руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик .

«Судебная практика показывает, что в части возникновения тех или иных обязанностей у предпринимателей суд, как правило, руководствуется буквальным толкованием закона. Примененный в разъяснении Минстроя России метод толкования по совокупности норм в данном случае неприменим, — цитирует Холопика ЕРЗ. — Закон содержит требование, что технический заказчик должен быть членом СРО. Норма о том, что застройщик «вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику», не говорит о том, что в случае не передачи таких функций техническому заказчику, застройщик сам становится техническим заказчиком во взаимодействии с контрагентами.

Здесь хорошо подходит аналогия с адвокатами. Чтобы осуществлять защиту в суде гражданин может нанять профессионального адвоката, но может и сам действовать без представителя. Если гражданин осуществляет в суде свою защиту сам, то это ведь не означает, что ему требуется вступать в адвокатскую палату. Думаю, что Минюст России никогда не даст разъяснение, из которого по совокупности норм будет сделан вывод о необходимости членства в адвокатской палате всех, кто защищает себя самостоятельно».

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ проводится реформа саморегулирования в строительстве. Основные положения закона вступают в силу 1 июля 2017 года. К сожалению, в рассуждениях о различных конъектурных моментах функционирования СРО, которые в большей степени волнуют руководителей и аппарат этих объединений, не уделяется должного внимания последствиям этой реформы для рядовых членов СРО: строителей, проектировщиков, изыскателей, а с 1 июля этого года еще и застройщиков (технических заказчиков).

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на 1 июля 2017 года) застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. В п. 22 ст. 1 Кодекса перечислены функции технического заказчика, которые вправе возложить на него застройщик.

К числу таких функций относятся:

• заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
• подготовка заданий на выполнение указанных видов работ;
• предоставление материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
• утверждение проектной документации;
• подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществление иных функций застройщика, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности (включая строительный контроль, предусмотренный статьей 53 Кодекса).

Если в части функций технического заказчика существенных изменений законодательство не претерпело, то с обязательным членством в СРО застройщиков (технических заказчиков) ситуация серьезно поменялась .

Согласно п. 22 ст. 1 Кодекса функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1 ст. 47, ч. 4.1 ст. 48, ч. 2.2 ст. 52 Кодекса.

Таким образом, с 1 июля 2017 года застройщики или привлеченные ими организации, осуществляющие функции технического заказчика, должны являться членами одновременно трех СРО: изыскательской, проектной и строительной. Исключение сделано только для организаций бюджетной сферы, а также государственных компаний и корпораций, которые могут не вступать в СРО при выполнении как подрядных работ, так и при осуществлении функций технического заказчика в интересах государства.

Поскольку остальным организациям придется платить немалые взносы одновременно в три СРО, то логично предположить, что застройщику с 1 июля 2017 года будет не так просто найти технического заказчика, соответствующего новым требованиям законодательства. Стоимость услуг технического заказчика также может возрасти с учетом заложенных в нее расходов на дополнительные взносы в СРО.

Застройщик, который решит осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, также будет вынужден вступать в три СРО. При этом размер взносов в СРО для застройщика (технического заказчика) согласно общим требованиям закона будет определяться исходя из стоимости заключенных им договоров подряда, в том числе строительного, а не согласно стоимости выполнения функций технического заказчика.

Частями 10 – 13 статьи 55.16 Кодекса установлены минимальные размеры взносов в компенсационные фонды соответствующих СРО.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда строительной СРО составляет:

1) 100 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 60 млн. руб. (0,16%);

2) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 500 млн. руб. (0,1%);

3) 1,5 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 3 млрд. руб. (0,05%);

4) 2 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 10 млрд. руб. (0,02%);

5) 5 млн. рублей, если стоимость по одному договору от 10 млрд. рублей.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств строительной СРО составляет:

1) 200 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 60 млн. руб. (0,33%);

2) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 500 млн. руб. (0,5%);

3) 4,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 3 млрд. руб. (0,15%);

4) 7 млн. руб., если стоимость по договорам не более 10 млрд. руб. (0,07%);

5) 25 млн. рублей, если стоимость по договорам от 10 млрд. рублей.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 50 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 25 млн. руб. (0,2%);

2) 150 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 50 млн. руб. (0,3%);

3) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 300 млн. руб. (0,16%);

4) 1 млн. руб., если стоимость по одному договору от 300 млн. руб.

• Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 150 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 25 млн. руб. (0,6%);

2) 350 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 50 млн. руб. (0,7%);

3) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 300 млн. руб. (0,8%);

4) 3,5 млн. руб., если стоимость по договорам от 300 млн. руб.

Анализ указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что несмотря на все разговоры про снижение нагрузки на бизнес с 1 июля 2017 года организации члены СРО должны будут платить взносы в СРО в большем размере , а застройщик (технический заказчик) - сразу в три саморегулируемые организации одновременно.

В отличие от взносов в компенсационные фонды размер членских взносов в СРО законом не устанавливается, а значит, его размер будет устанавливать саморегулируемая организация по своему усмотрению, да еще будучи монополистом в своем регионе . Такой подход представляется в корне неверным с учетом установленного законом обязательного членства в СРО. Это все равно, что разрешить страховым компаниям самостоятельно определять тарифы в области ОСАГО.

Кроме того, не совсем понятно, какие функции, влияющие на безопасность, осуществляет застройщик (технический заказчик) в области изысканий и проектирования, что он должен вступать в СРО наравне с проектировщиками и изыскателями. Согласно статье 49 Кодекса результаты инженерных изысканий и проектная документации, подготовленные на основании задания застройщика, подлежат обязательной экспертизе, без положительного заключения которой застройщик не вправе утвердить проект.

Функция застройщика (технического заказчика) по осуществлению строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта согласно статье 53 Кодекса может быть возложена в полном объеме на привлеченные сторонние организации (включая индивидуальных предпринимателей). До 1 июля 2017 года такие организации должны были являться членами только строительных СРО в отношении соответствующего вида работ. Однако с 1 июля 2017 года указанные организации попадают под норму п. 22 ст. 1 Кодекса, которая не устанавливает исключения из общего правила о членстве одновременно в трех СРО для организаций, выполняющих только часть функций технического заказчика.

В отличие от подрядных строительных организаций на застройщика (технического заказчика) не распространяется положение ч. 2.1 ст. 52 Кодекса, которое позволяет подрядчику не являться членом строительной СРО при стоимости заключенного договора строительного подряда не более 3 млн. рублей.

Исключение из общего для всех организаций требования об обязательном членстве в СРО сделано только для случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта следующих объектов (ч. 2.1 ст. 52 Кодекса):

• индивидуальный жилой дом;
• объект на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• строения и сооружения вспомогательного использования, а также киоски, навесы и другие объекты, которые не относятся к объектам капитального строительства.

Николай Малышев

Не трудно заметить, что в этой части закон о реформе СРО создает дополнительные обременения для участников строительства. Еще в 2008 году при подготовке первой редакции Перечня видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, нам удалось прописать принципиальное положение в ведомственном приказе Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274. В нем было установлено, что без членства в СРО могут выполняться любые работы (изыскательные, проектные, строительные) на объектах, которые не подлежат государственному строительному надзору (включая жилые дома не более 3 этажей, производственные объекты не более 2 этажей), а также аналогичные работы в отношении объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство (включая капитальный ремонт с 2011 года).

Также нам удалось не допустить на том этапе затягивания в систему саморегулирования застройщиков (технических заказчиков), хотя и в 2008 году были желающие получить в СРО дополнительных плательщиков взносов. Но даже тогда никому не приходило в голову заставить застройщиков (технических заказчиков) вступать в три СРО одновременно, как это сделали разработчики Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда "Центр Качества Строительства"

___________________________________

В первый год функционирования системы СРО согласно приказу Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274 застройщики (заказчики) не обязаны были являться членами таких организаций.

Затем на протяжении первых 6 месяцев 2010 года согласно приказу Минрегиона России от 21 октября 2009 г. № 480 для осуществления одной из функций застройщика (строительный контроль) требовалось членство в СРО.

В дальнейшем приказ Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 установил, что застройщик, осуществляющий строительный контроль своими силами (кроме объектов атомной энергетики), может не являться членом СРО (в отличии от привлеченных специализированных организаций по строительному контролю).

Для застройщиков (технических заказчиков) каких-либо исключений из общего правила не предусмотрено, и уровень их ответственности, определяющий размер взносов в СРО, будет устанавливаться, как для подрядчиков, которые заключают с ними договоры на выполнение изысканий, проектирование, строительство.

С 1 июля 2017 года только субподрядные организации могут не являться членами СРО. При этом они лишают себя возможности самостоятельно участвовать в подрядных торгах и вправе заключать договоры только с генеральным подрядчиком (другими субподрядчиками).

Размер взноса в фонд обеспечения договорных обязательств строительной СРО может отсечь малый бизнес от государственных контрактов, стоимость которых превышает 60 млн. рублей.

С 1 июля 2017 года строительные организации могут быть членами только региональной СРО по месту своей регистрации (региональный принцип формирования строительных СРО).

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше

Какие положения предусматривает стандарт комплексного развития территорий, придерживаются ли его девелоперы и когда он станет обязательным.

Массовая застройка советского периода сделала городскую среду в России разнородной и негармоничной. Несмотря на то, что существует устойчивый спрос на качественное жилье, большинство девелоперов продолжают строить дома по советским нормам - новые районы, которые, по данным ДОМ.РФ, составляют 28% жилого фонда страны, с незначительными изменениями воспроизводят советский типовой микрорайон.

Одни обсуждают, другие зарабатывают

Стандарт комплексного развития территорий призван повысить качество жилой среды, создать условия для благополучия жильцов, их реализации и развития, а также социального взаимодействия. Он состоит из шести книг и четырех каталогов, и его велась на протяжении почти трех лет - с сентября 2016-го по май 2019 года. По данным Минстроя, научная и экспертная база стандарта объединяет более 200 экспертов из десяти стран мира, специализирующихся более чем в 15 областях знаний, к разработке методического руководства были привлечены более 20 ведущих российских и международных научных институтов.

Документ, в частности, регламентирует, что 90% объектов торговли, услуг и досуга повседневного спроса должны быть расположены рядом с домом, более 50% жителей должны пользоваться комфортным общественным транспортом, до 40% площади застройки должно быть занято объектами коммерческой и общественно-деловой инфраструктуры, высота домов не должна превышать девяти этажей. Как сообщает ДОМ.РФ, все это должно создать функционально разнообразные, компактные и безопасные населенные пункты с комфортным жильем и высокой транспортной доступностью.

Рендер строящегося района . Пресс-служба строительной компании Брусника

Хотя стандарт комплексного развития территорий, одобренный проектным комитетом по «Жилье и городская среда» весной 2019 года, только к утверждению на федеральном уровне, отдельные застройщики уже начали применять его методы и получили благодаря этому экономическую выгоду.

Своим опытом они поделились на специальном семинаре, организованном ДОМ.РФ и КБ «Стрелка». Мероприятие собрало около 400 специалистов из 56 регионов России, в нем приняли участие представители региональных органов власти, главные архитекторы регионов и городов, руководители более чем 160 компаний-застройщиков.

Глава группы концепций компании (Екатеринбург) Дмитрий Ступин отметил, что стандарт комплексного развития территорий отвечает запросам на высокое качество жизни, разнообразие и доступность жилья, условия для благоприятной жизнедеятельности человека и его развития. Однако при переходе на новые нормы неизбежно возникает конфликт со старыми ценностями общества, считает Ступин. Так, необходимо обеспечить «бесшовность» новой жилой , соответствующей стандарту, и старых городских территорий.

В пример Ступин привел строящийся район в Екатеринбурге, окруженный старым частным сектором. Формально проект соответствует стандарту: правильная этажность, общественные пространства, соблюдены и другие параметры. Несмотря на это, проект находится «сам в себе»: созданная в нем городская среда будет разительно отличаться от соседних микрорайонов. Для решения этой проблемы необходима воля местных властей по благоустройству прилегающих территорий, считает девелопер.

« Здесь вопрос не в одном застройщике и в том, что он своей инициативой может сделать. Это должна быть комплексная работа совместно с властями города» , - сказал Ступин.

С ним соглашаются и в ДОМ.РФ - отдельный девелопер не может видеть планов города целиком: «Стандарт рекомендует развивать территории комплексно. И это в первую очередь задача, которую должны отслеживать органы местной власти. Только в этом случае получается связанная городская среда». По мнению экспертов компании, город не может развиваться, если власти и строители оперируют отдельными кварталами или микрорайонами.

Рендер строящегося района . Пресс-служба строительной компании Брусника

Противоречия в регламентах

Проблемы есть не только в градостроительном мышлении, но и в нормативных документах. Например, Ступин также обратил внимание на различия в параметрах, которые указаны в стандарте комплексного развития территорий, и градостроительном регламенте Екатеринбурга. Так, согласно стандарту максимальный процент застройки земельного участка не должен превышать 70, а максимальная высота здания - девяти этажей. В свою очередь, по градостроительному регламенту Екатеринбурга разрешено строить здания высотой до 25 этажей, при этом максимальная застройка возможна только до 32%.

« Это означает, что два параметра в градостроительном регламенте побуждают любого застройщика строить много высоких «свечек» с полями парковок» , - подчеркнул девелопер.

Поэтому, по его словам, застройщики вынуждены выкручиваться, обходить регламенты, чтобы строить качественное жилье.

Как отметили в ДОМ.РФ, стандарт предлагает рекомендованные значения комплексного развития территорий для эффективного использования земельных , и муниципальные и государственные органы власти могут уточнять и регулировать значения исходя из местной специфики. При этом по данным компании Саратов и Калининград уже ведут работу по устранению различий в градостроительной документации.

Рендер строящегося района . Пресс-служба строительной компании Брусника

Представитель Брусники отметил, что для девелопера хороший стандарт - тот, который не является догмой, так как он должен не ограничивать в действиях застройщика, а, наоборот, способствовать развитию городской среды. «Потому что у инициативного застройщика хватает внутренней мотивации делать качественную жилую среду. А когда появляется стандарт с ограничивающими рамками, эта мотивация падает, потому что упираешься в эти рамки и перестаешь быть исследователем и пытаться разобраться, как сделать хорошо и правильно», - сказал Ступин.

С ним согласился генеральный директор компании (Новосибирск) Владимир Мартыненков , который подчеркнул, что стандарт не может дать ответы на все вопросы. «Есть ситуации, которые будут требовать креатива и творчества», - отметил он. По словам застройщика, только нестандартные решения будут рождать новые подходы к строительству.

Трансформация промзоны

Заместитель генерального директора по девелопменту строительной группы (Красноярск) Евгений Ковальский в свою очередь отметил позитивную роль стандарта в развитии жилищного строительства, однако он считает, что такой документ должен был появиться лет двадцать назад.

Его компания начала задумываться о строительстве качественного жилья в начале 2000-х годов, получив в собственность территорию бывшего завода в центре Красноярска, на берегу Енисея. Это был не престижный для жизни район с самым дешевым жильем, несмотря на то, что географически он находится в центре города. С момента сдачи первой новостройки ЖК прошло десять лет, построено 16 многоквартирных домов, проект еще не завершен, но ситуация уже переломилась. Так, пять лет подряд одна из улиц жилого района становится самой дорогой на вторичном рынке Красноярска. Стоимость коммерческой недвижимости здесь в полтора-два раза выше, чем в других новостройках.

В первую очередь этого удалось добиться за счет того, что девелопер при строительстве жилья разделил общественные и приватные пространства, сделав четкую границу между двором и улицей.

. Пресс-служба строительной компании «СМ.Сити»

« Поведение и самоощущение человека в этих пространствах диаметрально противоположное. Приватная территория - это квартира, подъезд, двор. Если вы выходите в подъезд, а там много незнакомых людей, вам страшно и неприятно. На улице наоборот - вы чувствуете себя безопасно, если ночью гуляет толпа. Человек всегда по-разному относится к этим пространствам» , - объяснил Ковальский.

Кроме того, здания ЖК «Южный берег» построены по принципу безбарьерной среды без порогов и лестниц. «И это в Красноярске с нашей снеговой нагрузкой. Вообще никаких порогов! Нигде - ни в подъезды, ни в коммерческую недвижимость. Как сопротивлялись поначалу архитекторы, вы не представляете! Говорили, что невозможно, вода затечет. Проекту уже десяти лет, и ни разу ничего никуда не затекло», - подчеркнул девелопер.

Практика показывает, что беспороговый, он же безбарьерный, принцип увеличивает приток посетителей в кафе и магазины, объяснили в ДОМ.РФ. Кроме того, благодаря этому создается комфортный доступ жильцов в дом. Причем речь идет не только о маломобильных группах населения, но и о людях, например, с чемоданами или маленькими детьми. Беспороговый принцип ко всему прочему улучшает облик застройки, так как пропадают занимающие много места пандусы.

. Пресс-служба строительной компании «СМ.Сити»

Однако у красноярского девелопера не обошлось и без ошибок. Ковальский рассказал, что одно из зданий было построено с долей витринного остекления первого этажа менее 50%, и именно в этом здании остались непроданные коммерческие помещения. «Больше мы так не строим. Теперь строим так, как рекомендует стандарт: витринное остекление более 70%», - сказал он.

Девелопер, кроме того, принял решение отказаться от наземных стоянок, которые сильно снижают пешеходную привлекательность улицы. «По нашему мнению, нужно минимум 40–50% машин убирать в подземные парковки. Нужно организовывать платные парковки за пределами улицы, никоим образом не ухудшать улицы автомобильными стоянками», - считает Ковальский.

Так как стоянки занимают достаточно много места, желательно вообще снизить потребность в них, то есть в перемещениях на автомобиле, подчеркнули в ДОМ.РФ. Именно поэтому в стандарте предусмотрено больше сервисной инфраструктуры, чтобы жильцам приходилось реже выезжать за товарами и услугами за пределы зоны пешеходной доступности.

. Пресс-служба строительной компании «СМ.Сити»

« Также рекомендуется повышение уровня обслуживания общественным транспортом за счет не только обеспеченности остановками в радиусе 300–400 м, но и разнообразия маршрутов, частоты и предсказуемости прибытия - всего, что делает общественный транспорт комфортным и привлекательным для пользователей» , - отметили в ДОМ.РФ.

Людная улица как драйвер развития бизнеса

При работе над жилым районом компания старалась создать на улицах постоянную активную жизнь с раннего утра и до поздней ночи. Как объяснил Ковальский, качество жизни людей и, как следствие, престижность проживания в том или ином районе города, а соответственно, цена квадратного метра квартиры напрямую зависят от качества жизни улицы, от того, что делают люди на этой улице, сколько их и кто они такие.

«На качество городской среды, конечно, какое-то влияние оказывает благоустройство. Но в основном оно зависит от качества и состава коммерческой недвижимости», - отметил он. При этом успешность бизнеса на определенной улице напрямую связана с количеством пешеходов на ней.

. Пресс-служба строительной компании «СМ.Сити»

« Отсюда вывод: если хочешь построить хорошую улицу, нужно откуда-то взять людей на эту улицу. Простой арифметический расчет показывает, что жителей в этих домах недостаточно, чтобы создать хороший пешеходный трафик, и нужно откуда-то приводить людей» , - пояснил девелопер.

Компания решила, что помимо обычных сервисов, стрит-ретейла, магазинов и ресторанов, которые расположены на первых этажах, на вторых этажах жилых домов нужно размещать офисы. «Мы рассчитывали очень просто: сколько человек утром должны из дома уехать на работу, столько же в этот же дом должны утром приехать на работу», - сказал Ковальский.

. Пресс-служба строительной компании «СМ.Сити»

В итоге 30% недвижимости жилого комплекса застройщик предназначил для бизнеса - это шести-восьмикратное превышение того объема, который нужен жильцам домов для удовлетворения своих социальных и бытовых нужд. Ковальский признал, что было очень сложно найти арендаторов для такой большой площади коммерческой недвижимости. При этом девелоперу было важно подобрать для своего района статусные компании.

« Мы были готовы сдавать помещения в аренду бесплатно только для того, чтобы там появились именно эти магазин или кафе. Как только у нас это получилось, сработал триггер - остальные магазины на этой улице быстренько продались» , - рассказал он.

Владимир Мартыненков тоже отметил важность правильного подбора бизнеса для коммерческой недвижимости в жилых домах. При возведении ЖК «Ясный берег» в Новосибирске застройщик ушел от идеи создания избыточного количества таких помещений, чтобы они не пустовали. Однако уже построенные коммерческие площади компания решила продавать, а не сдавать в аренду, как это делает большинство девелоперов. Сначала идея казалась удачной с точки зрения бизнеса, но спустя год стали видны подводные камни.

«Для жилого комплекса нужен перечень арендаторов определенного класса, чтобы они поддерживали концепцию и функциональность объекта. Первый год все было хорошо - с компаниями, которые подобрали мы. Но через год они почему-то начали резко меняться и процентов 50 компаний собрались ужасные. Особенно меня добила ситуация, когда мы помещение под аптеку продали аптечной сети, а через год там открыли пивной магазин», - говорит Мартыненков.

Он убежден: подбор арендаторов влияет на престиж жилого района, поэтому во второй очереди объекта застройщик будет владеть коммерческими помещениями сам и сдавать их в аренду только тщательно подобранным компаниям.

Вместе с тем, как подчеркнули в ДОМ.РФ, согласно стандарту коммерческие помещения на первых этажах жилой застройки целесообразно располагать далеко не везде, а только на самых оживленных улицах.

. Пресс-служба строительной компании «Группа Мета»

Экономический эффект

Благодаря в том числе правильному выбору арендаторов цены на квартиры в красноярском жилом комплексе «Южный берег» значительно увеличились.

« За семь лет этот район превратился из самого дешевого в самый дорогой. Дороже нас не продает никто» , - говорит Ковальский.

Он пояснил, что при средней цене квадратного метра жилья в Красноярске 56 тыс. рублей на первичном рынке и 60 тыс. на вторичном квартиры в почти готовых домах ЖК «Южный берег» продаются по 85 тыс. за метр.

Грамотно сформированный пешеходный поток повысил ликвидность коммерческой недвижимости, которую раньше приходилось допродавать уже после сдачи дома. По себестоимости коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой, а продается намного дороже, добавил девелопер.

В ЖК «Южный берег» в период сдачи дома она стоит 110 тыс. рублей за квадратный метр при себестоимости 42–43 тыс. «При этом остальным застройщикам Красноярска, я считаю, удача продать коммерческую недвижимость по 50 тыс. в момент строительства», - добавил он.

По словам Ковальского, около 70% жилья Красноярска - старая советская застройка, которая совершенно не соответствует современному представлению о комфортных домах. Он считает, что людей морально не устраивает такое жилье и его поменяют на более комфортное при первой же финансовой возможности. «Поэтому нужно переставать строить "советские окраины"», - заключил девелопер.

. Пресс-служба строительной компании «Группа Мета»

Отказ от «советских окраин»

С ним соглашается руководитель департамента архитектуры и строительства Воронежской области, выпускник программы «Архитекторы.рф» Андрей Еренков .

« О том, что российские города стали менее гармоничными, более агрессивными и безликими, бесконечно говорится со всех трибун. Налицо рост массового неудовлетворения. В этой связи появление стандарта является своевременным и актуальным» , - отметил он.

Еренков пояснил, что для чиновников в первую очередь важна просветительская роль стандарта, который учит отличать хорошие решения от неудачных, что особенно актуально в контексте реализации «Жилье и городская среда». Кроме того, документ полезен в качестве доказательной базы в диалоге с застройщиками, у которых нет мотивации строить качественное жилье, так как возведенные по старым принципам новостройки тоже продаются неплохо.

Для того чтобы мотивировать застройщиков, Минстрой России рассматривает возможность финансового регионов для строительства качественного жилья по стандарту комплексного развития территорий. «На данный момент пока в правилах финансирования у нас нигде это не прописано. Но мы действительно об этом думаем, потому что всегда помимо агитации есть еще и финансовый стимул. Может быть, через какое-то время субъектам это предложим», - сказал журналистам на семинаре министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев .

. Пресс-служба строительной компании «Группа Мета»

Глава Минстроя отметил, что на данном этапе важно рассказывать регионам об успешном опыте применения стандарта комплексного развития территорий. «А после этого, конечно, подумаем, как их финансово стимулировать», - добавил он. Якушев допустил, что для этого можно использовать уже существующие программы стимулирования жилищного строительства или расселения аварийного жилья.

Министр при этом подчеркнул, что применение стандарта комплексного развития территорий имеет экономическую выгоду для застройщиков, так как за счет этого повышается стоимость квартир в таких новостройках, а люди гораздо охотнее селятся в благоустроенных микрорайонах.

Кроме того, по словам Якушева, банки при рассмотрении заявок от девелоперов на проектное финансирование обращают пристальное внимание на концепцию застройки микрорайона, городскую среду, так как это влияет на продажи. Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник, в свою очередь, добавил, что качественные проекты жилищного строительства продаются быстро - это позволяет застройщикам ускорять оборот вложенных средств.

Однако в ближайшее время стандарт комплексного развития территорий не планируется делать обязательным, так как государство понимает, что для этого требуется переходный период. Якушев отметил, что двух-трех лет для этого не хватит, поскольку такой срок сопоставим с циклом строительства одного дома. «Если говорить в целом о внедрении стандарта на всей карте России, я думаю, что это как минимум два политических цикла», - пояснил он.

При этом министр подчеркнул, что применение стандарта комплексного развития территорий потребует серьезных компетенций как от застройщиков, так и от чиновников, которые влияют на градостроительную политику. Впрочем, опыт девелоперов из российских регионов показывает: применение подходов стандарта в добровольном порядке уже сейчас позволяет строить жилье, которое действительно нравится покупателям.

Анастасия СОЛДАТОВА,
«Будущее России. Национальные проекты»

Фото: www.modern-lib.ru

Другие публикации

Компании-застройщики, строительные организации и индивидуальные предприниматели в сфере строительства обязаны вступить в СРО, в случае если их работы оказывают влияние на несущие конструкции зданий. Они должны объединиться в некоммерческую организацию и подать заявление. После этого они получат разрешение на выполнение определенного вида работ. Статья на сайт поможет Вам лучше разобраться в особенностях СРО заказчика. Введение в тематику саморегулирующих организаций можно найти в статье — Что такое СРО?

Но нужен ли СРО заказчику? Если перечень выполняемых им работ не связаны с обеспечением прочности зданий, это не является для них обязательным. Но они могут добровольно объединиться в СРО. Процесс оформления достаточно сложный, требует больших финансовых затрат и некоторого времени.

При объединении в СРО, предприятие должно иметь опыт работы в сфере строительства, в штате должны присутствовать сотрудники с высокой квалификацией и должным уровнем образования. Кроме этого, у компании должно быть все необходимое оборудование, помещения, а кроме этого свободные денежные средства для оплаты всех взносов. Стоимость вступления в СРО заказчика формируется из нескольких статей:

• 1 000 рублей - первоначальный взнос;
• 300 тыс. рублей - взнос в компенсационный фонд (сумма может быть в разы больше, в случаях предусмотренных контрактом);
• 3 500 рублей - ежемесячный взнос;
• 5 000 - страховая ежегодная премия.

Для упрощения компаниям предлагается возможность оформить сезонный допуск СРО, который выдается только на один сезон. А стоимость его значительно ниже, так как не требуется выплата в компенсационный фонд, который оказывает существенное влияние на цену. Этой возможностью часто пользуются новички в строительной области, но и крупные компании не брезгуют ею, для сокращения своих затрат. После окончания срока действия допуска, компания может подать заявку в СРО на полноценное вступление, для этого ей потребуется всего лишь оплатить сумму компенсационного фонда.

Отвечая на вопрос, нужно ли СРО заказчику, можно отметить, что если его деятельность не связана с прочностью конструкций и не оказывает на них влияния, законодательно не требуется их вступление в СРО. Они могут вступить в него только на добровольных началах или с учетом будущего развития, если позволяет бюджет компании.

Чтобы разобраться, вступать ли в СРО, лучше ознакомиться с преимуществами, которые получают ее члены. Итак, что же дает СРО для заказчика:

• защита интересов компаний-участников;
• представление их интересов перед государственными органами и другими участниками рынка;
• возможность взаимодействовать с другими участниками СРО и оказывать взаимную поддержку;
• контроль качества работ посредством разработки стандартов и нормативных актов;

• поддержка актуальности нормативной базы посредством своевременного внесения изменений в стандарты и правила;
• информирование участников о различных нововведениях посредством организации конференций и тематических симпозиумов;
• повышение уровня квалификации сотрудников.

Для небольших предприятий вступление в СРО дает возможность конкурировать на рынке наравне с крупными игроками. В СРО функции заказчика определяются согласно его основного предназначения, которое выражается в осуществлении им строительных работ:

• заключение генерального договора на строительство;
• оформление подряда на отдельные виды работ;
• организация объекта строительства;
• надзор за выполнением строительства;
• передача объекта в эксплуатацию.

Если заказчик не нарушает правила и нормы, прописанные СРО, соблюдает стандарты при работе, он получает возможность расширять свою деятельность. Если возникают какие-либо спорные ситуации, СРО берет на себя защиту прав своих членов и выплачивает неустойку из суммы общего фонда, так как все риски делятся между членами СРО.

О тонкостях покупки допуска СРО Вы можете прочитать в нашей статье — Допуск СРО купить в рассрочку.

СРО Заказчика-Застройщика

Функции в СРО заказчика застройщика лежат в области обеспечения и организации строительных работ. При их выполнении его деятельность проходит по таким этапам:

• архитектурное проектирование;
• инженерные изыскания;
• получение разрешительных актов на выполнение работ по строительству;
• подготовка места для строительства;
• заключение договора на строительство.

Подробнее читайте в наших статьях СРО для строителей — допуск на строительство и СРО на строительство, генподрядчик.

Технический заказчик - это своего рода заказчик-застройщик, так как в его поле влияния находится весь процесс строительства от начала и до конца, и он выполняет функции, свойственные обоим категориям. В СРО технический заказчик несет ответственность по техническим характеристикам и параметрам строительства, а заказчик-застройщик несет финансовую ответственность.

Технический заказчик выполняет такие виды работ:

• подбор участков для стройки;
• оформление документов по передаче права собственности, перевод земельных владений в нужную категорию;
• формирование пакета разрешительных документов для строительства;
• проведение экспертизы по работе коммуникаций;
• получение разрешений на подключение газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации;
• разработка проекта работ и составление сметы;
• проведение тендера на выбор генерального подрядчика;
• организация и контроль за строительством объекта;
• подготовка исполнительной документации;
• взаимодействие с органами контроля;
• ввод в эксплуатацию.

Конечно, строительный контроль заказчика СРО является ключевым этапом при проведении строительных работ, поэтому при подборе персонала, следует учитывать, чтобы в штате присутствовали квалификационный архитектор, проектировщик, специалист по электрическим и вентиляционным системам, геодезист, сметчик, конструктор.

Контролировать процесс строительства имеет право и застройщик и заказчик, а проходит он по таким направлениям:

• соответствие проекту;
• соблюдение регламентов;
• соответствие стандартам ГрК РФ;
• проверка стройматериалов;
• учет работ.

Для этого потребуется оформить допуск на осуществление контроля, после получения которого, застройщик-заказчик имеет право выдавать заключение о соответствии работ.

Без допуска СРО

Что будет если работать без допуск СРО Заказчика-Застройщика.

В соответствии с ними, обязательными членами саморегулируемых организаций стали компании, выполняющие функции технического заказчика. Несмотря на уже пройденный год, у профессионального сообщества остались вопросы по членству техзаказчиков в СРО. Руководитель Управления по работе с партнерами Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Андрей Куминов разъяснил ответы на самые актуальные из них.

Андрей Николаевич, какие компании попадают под критерии технического заказчика и должны быть членами СРО?

Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года, в соответствии с 372-ФЗ, претерпел существенные изменения. В том числе связанные с необходимостью членства в саморегулируемой организации. Так, с указанной даты обязательность членства в СРО возложена на застройщиков (в случае самостоятельного осуществления работ по строительству), технических заказчиков (при осуществлении ими соответствующих функций), а также на индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, осуществляющих работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, если размер обязательств по каждому из таких договоров превышает 3 млн рублей.

Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на мой взгляд, достаточно полно раскрывает понятие «технический заказчик» и его функции. Таким образом, любое юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и от его имени осуществляющее хотя бы одну из перечисленных в указанной норме права функцию, является техническим заказчиком. Если говорить тезисно, технический заказчик - это организатор строительства. Застройщик вправе передать техническому заказчику свои функции по обеспечению строительства как такового.

Вместе с тем, по моему мнению, не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. Застройщик вправе заключить договор генподряда (т. е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.

Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций соответствующего профиля одновременно?

Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трех СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Минстрой пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь членство в СРО всех трех видов в случае, если он от имени застройщика, например, одновременно заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Какие компании-заказчики являются членами Ассоциации СРО «Содружество Строителей»?

Несмотря на наличие в составе членов Ассоциации в основном представителей малого и среднего бизнеса, тем не менее членство в нашей саморегулируемой организации выбрали ПАО «Ростелеком» , АО «Адмиралтейские верфи» , АО «МФК Лахта Центр», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон» и другие серьезные участники экономических отношений даже не в рамках Санкт-Петербурга как субъекта РФ, а в масштабах Российской Федерации в целом.

Можно предположить, что зачастую выбор членства в нашей саморегулируемой организации обусловлен уровнем профессиональной компетенции наших сотрудников на любой стадии: от всесторонних консультаций и оказания практической помощи при приеме в члены до персонального сопровождения на всем протяжении периода членства в СРО. Большинство наших работников имеет практический опыт работы в сфере саморегулирования в строительстве более четырех лет, треть - прошли полный путь (от этапа становления СРО до настоящего времени).

Кроме того, при возникшей у компании необходимости (об этом речь шла выше) решить вопрос об одновременном наличии членства и в СРО проектировщиков, мы активно содействуем в этом путем предложения такого членства в дружественной Ассоциации СРО «Содружество проектных организаций», что, в свою очередь, значительно упрощает условия вступления и дальнейшего пребывания в членах сразу двух саморегулируемых организаций: строительной и проектной.

Как Ассоциация СРО «Содружество Строителей» пытается решить актуальные вопросы саморегулирования? Как происходит взаимодействие с НОСТРОЙ, отраслевыми ведомствами?

На мой взгляд, лучше сказать, что Ассоциация СРО «Содружество Строителей» не просто пытается самостоятельно решать возникающие вопросы, а точнее - активно содействует тому, чтобы позиция по такого рода вопросам, первоначально сформированная на местах (т. е. непосредственно компаниями строительной сферы - членами СРО), после ее совместного обсуждения в необходимом (в том числе юридически корректном) виде была своевременно донесена до соответствую­щих инстанций, прошла необходимый процессуальный путь и стала основой для решения возникающих проблем.

Еще раз хочу повторить, что мы основываемся в первую очередь на вопросах и мнениях наших членов, и все они, без исключения, могут задать нашей юридической службе любой вопрос, для решения которого мы можем задействовать все имеющиеся в нашей СРО возможности (в том числе и в порядке общественного обсуждения, и получения правовой позиции по тому или иному вопросу, путем обращения в Минстрой России, Ростехнадзор и Ассоциацию «Национальное объединение строителей»). Один из примеров такого обращения (связанный с необходимостью членства технического заказчика) я уже приводил выше.

Ассоциация СРО «Содружество Строителей» работает в сфере саморегулирования с 2010 года и является одной из ведущих СРО Санкт-Петербурга. На сегодняшний день свою деятельность с Ассоциацией связывают более 400 профессионалов строительного рынка. Среди членов СРО такие крупнейшие организации отрасли, как ПАО «Ростелеком», ОАО «Адмиралтейские верфи», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «МФК Лахта Центр».

Похожие статьи