Оформляя ипотечное жилье в собственность, владельцев уведомляют, что обременение – это неотъемлемое требование по залоговому обеспечению банка, нуждающееся в обязательной регистрации в государственном регистрирующем органе. Сведения о квартире с обременением заносятся в ЕГРП, в котором содержится вся информация об наличии или отсутствии каких-либо ограничений прав на собственность.

Контроль за ограничениями с помощью ЕГРП служит гарантией безопасности сделок с недвижимостью и сообщает владельцам при заключении договоров на покупку информацию об отсутствии препятствий в праве полного распоряжения собственностью.

Суть обременения

Отметка об обременении служит показателем того, что у отдельных граждан или организаций, не являющихся собственниками жилья, имеются определенные полномочия. Законом предусмотрена процедура обязательной фиксации обременения в ЕГРПновыми собственниками.

Значение обременения заключено в наличии условий, ограничивающих право распоряжения жильем владельцем ввиду некоторых обстоятельств и прав со стороны посторонних. Что такое обременение на квартиру для ее владельца – зависит от причины его возникновения, основываясь на:

• Договоре с собственником;
• Постановлении суда.

В определенных обстоятельствах обременение будет означать возложение обязательств (при оформлении недвижимости на основании договора ренты, пожизненного содержания иждивенца).

Освобождение от обременения возникает после того, как исчезнет основания для его наличия. Например, обременение в силу ипотечного договора и оформления закладной на квартиру снимается после полного погашения кредитного долга при отсутствии финансовых обязательств заемщика перед банком.

Документы, подтверждающие исполнение обязательств по ипотеке, дают основание погасить запись в ЕГРП об ограничении. В свидетельстве на собственность делается особая отметка о снятии обременения.

В ситуации, когда собственником ипотечного жилья не выполняются финансовые обязательства, банк вправе лишить владельца права распоряжения жильем и продать его в счет уплаты долга по ипотеке.

Виды ограничений

Обременение права на собственность в полной мере различается в зависимости от оснований, по которым оно возникло:

• Ипотечное кредитование и оформление залогового обеспечения;
• Арест имущества по суду;
• Запрет на совершение юридически значимых действий в отношении собственности;
• Сдача в аренду;
• Рента, содержание иждивенца
• Наличие сервитута;
• Доверительное управление.

Ипотека

Это основание относится к числу наиболее распространенных поводов для оформления жилья в качестве обеспечительного залога по выплате кредита. Оформление закладной может стать мерой защиты собственника при передаче ее доверенному лицу, ограничивая его права и вводя запрет на продажу имущества без согласия с залогодателем.

Читайте также Процедура продажи квартиры с обременением

Рента

С помощью данного действия собственником становится лицо, заключившее договор о выплате средств с последующей перерегистрацией права. Вопрос ренты с пожизненным содержанием лица, передавшего жилье в пользу другого собственника, на иждивении.

Аренда

При подписании договора аренды с передачей имущества во временное пользование в коммерческих целях возникает ограничение права распоряжения ею. Если договор аренды подписывается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в службе Росреестра с фиксированием наложенных ограничений в праве распоряжения. В случае, если планируется покупка жилья, сданного в аренду, новый владелец, намеренный прекратить арендные отношения с арендаторами, должен на три месяца сообщить о предстоящем расторжении договора.

Арест квартиры

Данное основание возникает согласно судебному постановлению или по решению судебного пристава, имеющего на исполнении дело в отношении собственника жилья. Как правило, процедура ареста, возникает при наличии непогашенного в срок долга после рассмотрения претензии к ответчику в судебных инстанциях. Арест служит обеспечением гарантии возврата задолженности должником и подлежит снятию только при полной выплате долга.

Опека, сервитут

В случае владения недвижимостью несовершеннолетнего или подопечного, действия в отношении ее совершают его законные представители и по согласованию с органами опеки. Данное обременение распространяется на случаи покупки жилья с прописанным на данной жилой площади ребенком. Подобное обременение может быть снято по решению суда, так как прописанный несовершеннолетний не является членом семьи нового владельца. Ограничение прав на основании наличия сервитута, относящегося к собственникам земли, происходит с возможностью получения компенсации при прохождении дорог общего пользования через территорию участка.

Продажа обремененной собственности

Обременение остается в силе вплоть до погашения обязательств, давших повод для его назначения.

В случае ипотеки обременение существенно ограничивает право распоряжения недвижимым имуществом. Собственник-заемщик имеет следующие права:

• Пользоваться жильем;
• Проживать вместе со своими членами семьи;
• Сдавать в аренду.

Читайте также Процедура получения справки об отсутствии обременений на недвижимость

Юридически значимые мероприятия проводятся только при согласовании с кредитной организацией, держателем залога.

Если планируется продажа квартиры с обременением , банк настаивает на полном погашении кредита за счет средств заемщика или покупателя недвижимости.

Пожизненное содержание при продаже квартиры предусматривает нотариально оформленное согласие получателя ренты.

Арест и запрет на регистрацию предполагает полную невозможность продажи жилья вплоть до разрешения ситуации и снятия обременения. Договор продажистановится недействительным.

При аренде недвижимости обременение снимается после истечения срока действия договора.

Условия продажи

Отчуждение недвижимости в ситуации ограниченийпроисходит в зависимости от их характера. Ипотечное жилье можно переоформить при условии подготовки следующего перечня:

1. Договор купли-продажи с упоминанием об обременении;
2. Акт приема-передачи;
3. Правоустанавливающие документы на собственность;
4. Оригинал выписки из домовой книги (состав проживающих);
5. Платежный документ об уплате пошлины за регистрационные действия;
6. Паспорта, документы удостоверения личности сторон.

Дополнительные документы зависят от особенностей сделки и характера ограничений:

• при ипотеке – наличие согласия залогодержателя;
• при ренте – нотариально заверенное согласие держателя ренты;
• при аресте недвижимости – судебное постановление или решение судебного пристава о снятии ограничения;
• имущество несовершеннолетнего – разрешение органов опеки;

Собственники недвижимого имущества могут им распоряжаться по своему усмотрению. Однако не всегда их права на собственность могут быть в полной мере. В зависимости от ситуации, хозяева квартиры, заключая определённые виды сделки, накладывают обязательства в виде ограничения некоторых прав на их недвижимость. При совершении сделки по покупке и продаже таких объектов необходимо знать, что такое квартира с обременением.

Понятие

Обременённым имуществом признаётся объект, на права пользования которого наложены определённые ограничения. Если рассматривать данный вид со стороны недвижимого имущества, то собственник такого жилья не сможет её продать до того момента, пока не будут выполнены все условия по договору или решению исполнительного органа, где участвует данная форма собственности.

При приобретении такого типа недвижимого имущества возникает опасность, что на данный объект ещё кто-то имеет права. В случае, если такая сделка совершена, и появляются такие обстоятельства, она может быть обжалована в суде, и договор на приобретение обременённой недвижимости будет недействительным.

В зависимости от вида обременения, продать всё же такую собственность можно. Для этого необходимо получить разрешение у того лица или органа, который ограничил права пользования квартирой. При возникновении такой ситуации ограничение должно быть официально зарегистрировано.

Поэтому перед приобретением недвижимости следует проверить её на юридическую чистоту. Для этого следует заказать выписку из ЕГРП по данному объекту. В ней будет содержаться вся информация о правовых действиях, которые совершались с квартирой за всё время.

Виды обременения

Обременение бывает различных типов. Это зависит от того, какая форма сделки была совершена по данной недвижимости. Каждый вид имеет свои отличительные особенности. Из-за этого при продаже или приобретению недвижимого имущество с такими обременяющими обстоятельствами следует соблюдать правила, установленные действующим законодательством в сфере гражданских и земельных правоотношений.

Обременение делится на следующие виды:

• с сервитутом;
• с ипотекой;
• в доверительном управлении;
• в найме;
• под арестом;
• с рентой;
• с опекой;
• памятник истории или культуры.

Каждый из видов возникает по определённым обстоятельствам. Поэтому владельцы также должны подчиняться установленным правилам по правам пользования с обременением.

С сервитутом

Сервитутом или содольщиком признаётся лицо, которое имеет общую долевую собственность в данной комнате. Такие граждане обычно имеют долю на определённую комнату. К примеру, в двухкомнатной квартире проживает два лица. У одного из лиц комната считается проходной, так как чтобы попасть второму лицу к себе в комнату, необходимо пройти через неё.

В этой ситуации сервитутом будет признаваться право именно прохождения через комнату. Такие обстоятельства обременения возникают в долевых квартирах.

С ипотекой

Один из самых распространённых видов обременения. Оно наступает в результате приобретения недвижимого имущества по кредитному договору. Такая квартира находится в залоге у банка, пока договорные обязательства в виде ежемесячных платежей не будут полностью погашены.

Граждане могут проживать в такой собственности или сдавать её. То есть их права в этом не ограничены. Однако продать недвижимость без разрешения на то банка они не могут.

В доверительном управлении

Если собственник жилья находится в другом регионе страны, он может доверить другому лицу распоряжаться имуществом на основании письменного разрешения. В этом случае необходимо оформить генеральную доверенность, которая даёт право распоряжаться вверенным имуществом гражданину. Оформляется и заверяется она нотариально.

В доверенности должно быть прямо указано, что гражданин имеет право отчуждать имущество от своего лица. При оформлении такого типа сделки необходимо составлять договор купли-продажи на основании действующей доверенности.

В найме

Владельцы помещений часто сдают их в краткосрочную и долгосрочную аренду. При этом действии у них возникает обязанность в виде ограничений на продажу имущества. Это означает, что если въехавшие в такую квартиру жильцы оплатили весь срок проживания сразу или прописали условия договора, говорящие что они будут проживать в данном месте оговоренный срок, собственник на всё время действия договора не может продавать свою собственность.

Для разрешения подобной ситуации необходимо дополнять условия основаниями для расторжения такого типа сделки по аренде недвижимости. Для этого следует указать предварительный срок уведомления о выселении и основания, по которым такое действие может быть совершено. Также стоит прописать порядок возвращения оплаты.

Арестованная

Второй по распространённости вид обременения – это арест. Данное действие может накладываться только государственными инстанциями. Решение об аресте собственности выносится только судом. Органы судебных приставов проводят данную процедуру и описывают всю находящуюся внутри собственность.

Часто такое действие возникает при совершении определённого ряда преступлений, предусмотренных статьями уголовного кодекса, или накопления больших сумм по задолженностям.

С рентой

Под рентой понимается тип сделки, по которой человек на определённых основаниях получает право пожизненного проживания в данном типе недвижимого имущества. Условия для ренты могут быть разными, от ухода за владельцем до ежемесячных выплат сумм.

Данное право будет действовать, пока такой наниматель сам не откажется от данных условий или не умрёт.

С опекой

Признанные законом и государством недееспособные граждане должны быть обеспечены надлежащей опекой и жильём. Поэтому если имеется квартира, где прописан такой субъект, необходимо разрешение соответствующих органов опеки и попечительства для продажи данной недвижимости.

Памятник истории или культуры

Памятники культурного и исторического наследия охраняются государством. К ним часто причисляются жилые дома, где проживают граждане.

Собственники не имеют права без разрешения департамента или государственного фонда, к которому данный объект причислен, совершать действия по проведению ремонтных и строительных работ.

Перепланировка и установка балкона может быть совершена только с разрешения комиссии и администрации города. Приобретая такую недвижимость, следует помнить, что на её собственника налагаются дополнительные обязанности в виде проведения реставрационных работ при возникновении данной необходимости.

На видео о квартире с обременением

Как приобрести такое жильё

Основное правило для проведения сделки купли-продажи недвижимости с обременением заключается в установлении вида ограничения и круга лиц, его ограничивающих. В зависимости от типа следует получить все необходимые разрешения, обязательно в письменном виде по установленным законом формам.

Следует не забывать и о прописанных гражданах. Часто собственники прописывают в такой недвижимости родственников. Перед покупкой необходимо проверять, все ли прописанные лица выселены из жилья. Если этого не сделать, могут возникнуть ситуации, по которым они могут обратиться в суд, чтобы истребовать право на проживание в данной собственности.

Сегодня все чаще встречается понятие "обременение". Что это означает? Если говорить простыми словами, то это своеобразный или недвижимости. На основании составленного договора вводятся определенные ограничения, которые не позволяют в полной мере владеть тем или иным имуществом. Стоит обратить ваше внимание на то, что обременение может появиться независимо от собственника, например, арест банком, а может и по его воле - залог квартиры или дома. В любом случае появляются ограничения, не позволяющие заключать сделки, подписывать договора и т.п.

Виды обременения

Их существует несколько. Самые распространенные - это залог или арест. Первый вид осуществляется по согласию собственника, например, нужно погасить долг, и квартира отдается под залог. Что же касается ареста, то это вынужденные меры, и дальнейшее развитие событий зависит от решения суда, в результате которого имущество или недвижимость может быть полностью или частично конфисковано или же возвращено с наложением штрафа и т.п.

Еще один вид обременения - это аренда, а точнее, право пользования имуществом на срок более одного года. Доверительное управление (ДУ), куда входит опека или попечительство, тоже относится к одному из видов ареста. Существуют и другие обременения, которые вводятся на имущество согласно законам.

Есть один интересный момент, на который мало кто обращает внимание: при переходе имущества к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить нынешний хозяин. Именно по этой простой причине при совершении сделки вы должны знать, все ли в порядке в этом плане. Если есть обременение на квартиру, то это повод задуматься. Давайте разберёмся более детально.

Снятие обременения по ипотеке

Эта процедура выполняется только после того, как заемщик выполнит требования договора и полностью выплатит кредит за квартиру. Стоит заметить, что зачастую процесс затягивается надолго, и человек получает массу хлопот. Непонятно одно: почему взять кредит в банке можно относительно быстро, а вот снятие обременения по ипотеке длится гораздо дольше? Чтобы не переплачивать и не обращаться к юристам, обходитесь собственными силами. Для этого вам необходимо полностью погасить кредит и сразу же затребовать у банка письмо о том, что вы выполнили Помимо этого, должна прилагаться выписка из ссудного счета о том, что полностью погашена ипотека. Обременение будет вскоре снято. если документы будут готовиться более одной недели (но не более двух), так как этого требует процедура. Дальше вы собираете необходимый пакет документов, с которым необходимо отправиться в Росреестр для того, чтобы с вас сняли обременение. В него входят следующие бумаги:

• Документы на квартиру, дом и т.п.
• Закладная (хранится в банке).
• Документ, подтверждающий выполнение договора (получаете его в банке).
• Заявление о снятии обременения.
• Паспорт и квитанция об уплате налогов.

с обременением?

Как уже было отмечено выше, перед тем как что-то купить, вы должны внимательно изучить все документы, например, на наличие долгов и т.п. Конечно, существуют специальные правила пользования, которые вносят ограничения обременения на то или иное имущество. Это та же аренда, которая хоть и не запрещает заключать сделки по продаже недвижимости, но вносит некоторые корректировки в соответствующий договор. Если, к примеру, владелец продал квартиру, которую он сдает третьему лицу, то уже новый хозяин обязуется исполнять все условия договора.

Есть еще такое понятие, как сервитут. По сути, это право на земельный участок, которое ограничено договором. Например, можно прокладывать часть коммуникаций или дороги на участке своего соседа. Точно так же, как и аренда, сервитут не теряет своей силы, если земельный участок переходит от одного лица к другому.

Вы уже немного разобрались с понятием "обременение". Что это, мы подробно рассказали. В принципе, практически всегда это касается только недвижимости. А сейчас давайте поговорим о доверительном управлении. Здесь тоже есть свои особенности, которые нужно обязательно учитывать.

Право доверительного управления

ДУ позволяет доверительному управляющему совершать различные сделки и заключать договоры (кроме продажи имущества). Для этого собственником составляется договор, согласно которому человек может пользоваться его имуществом. А теперь несколько слов об обременениях ДУ. Основное из них - это залог. Главной целью подобного обременения является погашение займа. Если заемщик вовремя не возвращает долг, права собственности переходят к залогодателю. Обратите внимание, что снятие обременения такого рода возможно только после полного или частичного погашения задолженности.

Также к разделу ДУ относится и арест - это запрет на заключение любых договоров или сделок. В этом случае, как было отмечено выше, все решает суд. Более того, владелец, например, арестованного дома, должен держать его в сохранности до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Безусловно, существуют и другие разноплановые ограничения, которые накладываются государством. Ярким тому примером является обременение в использовании имущества, за которое не выплачены налоги, иными словами, имеющее задолженность перед государством.

Особенности договора с обременением

Заключение такого рода сделки имеет несколько значимых нюансов. Дело в том, что ограниченные в обязательном порядке должны быть учтены при составлении договора. Как показывает практика, чаще всего в виде обременения выступает ипотека. Если человек по каким-либо причинам не может самостоятельно погасить задолженность, то выставляет имущество на торги. Получается следующая ситуация. Покупатель должен заплатить определенную сумму, которую устанавливает владелец, и оставшуюся часть долга. Безусловно, в этом случае обязательно заключается договор с обременением. Чтобы сделка прошла успешно, потребуется получить согласие того банка, в котором вы брали ипотеку. Если речь идет о заключении сделки между физическим и юридическим лицом, то тоже нужно составлять специальный договор. В этом случае права на имущество переходят к другому лицу согласно срокам, указанным в бумагах. Еще один важный момент заключается в том, что далеко не всегда продавцы предоставляют все ограничения (долги и т.п.). Чтобы не попасть в ловушку, обратитесь с соответствующим заявлением в Росреестр и получите справку, в которой будет вся необходимая информация о покупаемом имуществе.

На что обратить внимание при покупке или продаже имущества?

Если вы приобретаете дом или квартиру, не поленитесь и возьмите справку ЕГРП. Несмотря на то, что данная услуга будет стоить денег, вы получите максимально полную и подробную информацию о том, какие ограничения есть на данном имуществе. Обращайте внимание на то, что, возможно, покупаемая квартира находится в аренде. В этом случае ее съемщик останется там до числа, указанного в договоре, при условии, что такой составлялся. Тем не менее, сам арендатор не принимает никакого участия в процессе, для него все остается так, как и было. Это же касается и стоимости проживания.

В некоторых странах есть свои нюансы. Например, в Германии арендатор должен дать свое согласие на просмотр квартиры, в которой он находится. Также принято предлагать съемщику купить жилье и предоставлять ему некоторое время (до 60 дней) на раздумья.

Как вы видите, тут все достаточно просто. Если вы боитесь сделать что-то не так, то желательно обратиться к опытным юристам, которые занимаются решением вопросов по недвижимости. За определенную плату вы получите всю информацию, которую необходимо знать. Договора будут составлены грамотно, и в дальнейшем не возникнет вопросов.

Несколько важных моментов

Многие продавцы и покупатели забывают о том, что может быть совладелец. К примеру, одним из супругов покупается квартира, пусть даже полностью за его деньги, и в этом случае имущество будет считаться общим. Безусловно, при покупке или продаже составляется договор, в котором указываются владельцы. Даже если в бумагах отсутствует один из супругов, решение принимается по обоюдному согласию. Если вы покупаете квартиру, то договор должны подписать оба супруга. В принципе, об этом правиле не нужно забывать как продавцам, так и покупателям.

Еще не было сказано о таком виде обременения, как найм. С юридической точки зрения это что-то похожее на аренду. Съемщик квартиры или дома получает жилье не только во временное пользование, но и в распоряжение. Если сроки аренды составляют более одного года, то оформляется специальный договор. В дальнейшем у арендатора имеется возможность сдать квартиру в субаренду. Но и это мероприятие сопровождается регистрацией, что практически полностью исключает какие-либо махинации. Согласитесь, неоднозначный характер носит обременение. Что это за понятие, мы уже знаем, а сейчас давайте рассмотрим, нужно ли это ограничение и когда.

Обременение: хорошо или плохо?

Сложно сказать однозначно. С одной стороны, это различного рода ограничения, которые не позволяют выполнять какие-либо действия с имуществом и недвижимостью, а с другой - это единственный рабочий метод защиты дома или квартиры от мошенников. Безусловно, наличие договоров ограничивает в том или ином плане, однако это гарантия исполнения своих обязательств, например, выплаты ипотеки, долга. Иногда сам собственник может наложить на свое имущество обременение. Чаще всего это арест, который полностью блокирует какие-либо действия (куплю, продажу, аренду и т.п.). Такие меры предпринимаются при попытке захвата недвижимости злоумышленниками. Наложив арест на квартиру, хозяин обеспечит ее безопасность до выяснения обстоятельств.

Использование недвижимости с ограничениями

Если вы являетесь владельцем квартиры с обременением, то это еще не значит, что вы не можете использовать ее для заработка, то есть сдавать в аренду. В большинстве случаев запрещается (его продажа), а вот пользование, как правило, разрешено, о чем мы, собственно, и говорим. Достаточно согласовать действия с залогодержателем и получить его письменное согласие. Как уже было неоднократно отмечено выше, вы можете даже продать такое имущество, но для этого предусмотрена специальная процедура. Мы уже разобрались с понятием "обременение", что это понятие подразумевает. Еще необходимо знать, что для перехода имущества, находящегося под ограничением, привлекается много государственных организаций: суды, банки, органы опеки т.п.

Не забывайте о важных правилах

Хотелось бы сказать и о том, что бывают ситуации, когда в квартире проживают граждане, которые там прописаны, но не являются ее владельцами. Не рекомендуется приобретать такое имущество, ведь, как показывает практика, жильцы выселяются далеко не сразу, потом приходится добиваться этого через суд. Если же в квартире проживают недееспособные или несовершеннолетние граждане, то нужно обратиться в органы опеки, так как без их согласия провести сделку будет невозможно. Весьма рискованно приобретать имущество по ренте, так как подобные договоры иногда неоднозначны и содержат массу мелких нюансов. Рекомендуется сначала узнать, как снять обременение, и только потом покупать или продавать жильё.

Заключение

Вот мы и разобрались с интересующим вас вопросом. Как видите, далеко не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Это обусловлено тем, что существует несколько видов обременения, каждый из них носит свой характер, и именно поэтому важно учитывать абсолютно все детали. Если вы покупаете имущество, то внимательно прочитайте договор, посетите Росреестр, в общем, сделайте все для того, чтобы убедиться в "чистоте" имущества. Если вы являетесь продавцом, то указывайте в договоре все обременения, наложенные на квартиру, так как их сокрытие может быть чревато негативными последствиями.

В современной экономической ситуации заключение кредитных договоров пользуется большой популярностью даже несмотря на высокие проценты и длительный статус вынужденного должника. Преимущественно, такая ситуация объясняется тем, что для большинства россиян покупка жилья исключительно за собственные деньги, просто невозможна.

Одной из главных причин наложения ограничений на жильё, выступает ипотечное кредитование. С одной стороны – это многолетняя выплата основного долга и процентного вознаграждения, с другой – получение собственной квартиры после выполнения всех обязательств.

В тех случаях, когда величина дохода клиента позволяет регулярно выплачивать фиксированную сумму денежных средств, банковская организация вполне охотно соглашается на выдачу ипотечного кредита. Подобный интерес обусловлен тем, что банк в любой ситуации останется в плюсе. Если заёмщик потеряет платежеспособность, задолженность может быть погашена путём реализации залогового имущества. Взаимодействие между банковской организацией и гражданином проводится на основании Закона «Об ипотеке», предусматривающем:

• Формирование залоговых бумаг, предметом которых выступает жильё, приобретаемое заёмщиком. В соответствии с договором, квартира будет оставаться в залоге, вплоть до момента полного погашения задолженности. Таким способом гарантируются финансовые обязательства клиента. При потере платежеспособности заёмщиком, банк вправе реализовать залоговое имущество и возместить убытки.
• Оформление договора между банковской организацией и гражданином РФ. Суть документа – выдача ипотечного займа, размер которого позволит приобрести выбранное жильё под установленное процентное вознаграждение и на длительный период времени. Права заёмщика ограничиваются возможностью жить в квартире и правом погасить всю сумму долга раньше установленного срока.

До момента полной выплаты кредита, гражданин не может проводить какие-либо операции, связанные с реализацией залоговой недвижимости. Любая подобная сделка требует обязательного согласия банка. Факт наложения обременения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Ограничения, накладываемые на приобретателя жилой недвижимости, не дают ему возможности полноценно распоряжаться квартирой. Причиной этому возможное обременение. В зависимости от типа приобретения жилья, а также от иных сопутствующих обстоятельств, законодательство выделяет следующие варианты ограничений:

1. Ипотека – квартира является залоговым имуществом до того момента, пока кредит не будет полностью погашен.
2. Арест – может быть наложен на основании решения суда. Причиной может стать, например, образование и невыплата задолженности по услугам ЖКХ или штрафам ПДД. В этом случае владелец недвижимости может жить в квартире, но теряет право полноценно распоряжаться ею.
3. Залог – тип ограничения, аналогичный ипотеке. Он подразумевает использования жилья в качестве залога. Обременение снимается после полной выплаты долга по кредитному договору.
4. Рента – передача жилья в собственность другому лицу при условии, что прежний владелец будет у него на иждивении. Каждая сделка требует согласия нового и старого владельцев.
5. Аренда – договор, заключаемый с арендатором и имеющий определённый период действия. До его истечения действует ограничение на сделки.
6. Сервитут – делится на частный и публичный. Первый подразумевает заключение договора с другими жильцами, например, с целью совместного благоустройства прилегающей территории. Второй — заключается между государством и собственником жилья. Причиной могут стать строительные работы муниципального характера, проходящие на территории, принадлежащей гражданину.
7. Доверительное управление – квартира передаётся другому лицу, но не переходит в его владение.

При приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости рекомендуется заранее изучить историю договорных отношений, касающихся объекта, которые имели место ранее. В частности, речь идёт о проверке квартиры на наличие каких-либо ограничений. Если они имеют место быть, то при попытке зарегистрировать право владения, покупателю ответят отказом и единственным способом решить проблему станет подача искового заявления.

Даже если на дом или другой объект наложено обременение, действующим законодательством предусмотрен способ её реализации. В большинстве случаев, ключевой причиной вынужденной продажи становится потеря платежеспособности получателем ипотеки. Разумеется, можно пустить дело на самотёк и ждать пока банк самостоятельно отыщет покупателя и реализует жильё. Однако в этом случае, интересы продавца оказываются на последнем месте, так как банку выгодно как можно скорее продать залоговое имущество и покрыть убытки.

Для самостоятельной продажи обременённой квартиры, необходимо соблюдение нескольких условий:

1. Получить согласие на сделку у кредитной компании, наложившей обременение;
2. Уведомить потенциального покупателя о наличии соответствующих ограничений;
3. Определить стоимость жилья.

Установленная сумма должна быть равна остатку долга по ипотеке либо превышать его. Интерес и выгода продавца полностью зависят от цены за квартиру. Фактически, он получит только те денежные средства, которые останутся после погашения долга по ипотеке.

Если все перечисленные условия будут соблюдены, банковская организация снимет ограничения и сделка купли-продажи может быть оформлена. Между участниками сделки подписывается договор, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре. Такой подход позволит продавцу законно продать квартиру, а покупателю приобрести жильё, которое гарантированно не будет иметь обременений.

Как показывает практика, подобная сделка является достаточно выгодной для покупателя. Это обусловлено тем, что цена на обременённые квартиры существенно ниже стоимости «чистой» недвижимости.

Наиболее оптимальным вариантом получения возможности законного и беспрепятственного совершения сделок с недвижимостью, является предварительное снятие имеющихся ограничений. Для этого сумма задолженности должна быть полностью погашена.

Важно помнить, что после выплаты основного долга, процентов и возможных штрафов, обременение не будет снято автоматически. Для того чтобы избавиться от всех ограничений и стать полноценным владельцем недвижимого имущества, клиенту банка придётся написать в Росреестр заявление, приложив к нему следующие документы:

• Заявление о снятии обременения с жилья. Авторами должны стать банковская организация и её клиент;
• Документ о праве собственности, к которому прикладываются паспорта всех граждан, чьи имена фигурируют в свидетельстве;
• Договор, подтверждающий совершение сделки купли-продажи жилья;
• Бумага от банковской организации, подтверждающая факт полного погашения задолженности заёмщиком, включая дату проведения завершающего платежа;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Сотрудники Росреестра получив заявление и полный пакет документов, выдают расписку о принятии бумаг. Максимальный срок снятия ограничений – 60 дней. Далее, заявителю выдаётся документ, подтверждающий снятие наложенного обременения и дающий возможность полноценного владения жилой недвижимостью.

Каждый гражданин, имеющий возможность покупки квартиры, должен заранее позаботиться о том, чтобы выяснить есть ли какие-либо ограничения, препятствующие совершению сделки купли-продажи. Такой подход позволит заранее обезопасить себя от неприятных сюрпризов и возможных проблем с регистрацией права собственности.

Не секрет, что на рынке вторичного жилья можно найти варианты, имеющие привлекательную стоимость и оптимальное географическое расположение. Одновременно с этим, следует помнить, что у каждой квартиры или дома есть своя история.

Современная практика насчитывает множество примеров, когда нечестность или личные мотивы продавца, а также безрассудность покупателя приводят к тому, что новый владелец жилья узнаёт о наличии обременения лишь после совершения сделки. Далее, следуют многочисленные судебные разбирательства, сопровождаемые потерей сил, времени и денежных средств.

Информация о сделках, проводимых с недвижимым имуществом, хранится в базе Росреестра. Узнать интересующие сведения об объекте недвижимости может любое заинтересованное лицо. Для запроса необходимо знать точный адрес, по которому располагается квартира, а также персональные данные её владельца. Далее, выяснить какова история сделок у данного жилья, можно следующими способами:

• Личный визит в Росреестр и подача соответствующего запроса;
• Обращение в один из многофункциональных центров;
• Посещение интернет-портала Росреестра или сайта Государственных услуг.

Данные, касающиеся недвижимости, хранятся в базах данных официальных ресурсов федеральных структур. Доступ к ним открыт любому посетителю. Чтобы получить нужную выписку, гражданину потребуется оплатить государственную пошлину и заполнить специальное заявление, имеющее строгую форму.

Выписка, выдаваемая ЕРГП – это официальный бланк, содержащий все сведения об объекте недвижимости. В нём указаны данные о наличии или отсутствии ограничений. Если жильё является обременённым, то в выписке также буден указан тип ограничения и причина наложения. Срок изготовления выписки – 3 рабочих дня.

Снимаем обременение

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры . При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями . Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Обременения бывают следующие:

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

• Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
• Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
• На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
• Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
• Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее . Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
• Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

• Привлечение грамотного риелтора.
• Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
• Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
• Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены . Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории .

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

• не находится ли застройщик на стадии банкротства;
• законность строительства;
• своевременность возведения дома;
• наличие прав на данное жилье у других лиц;
• наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика . Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

Похожие статьи