Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой. Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Купля-продажа недвижимости сегодня - довольно популярная сделка. Люди продают и покупают дома, земельные участки, квартиры, офисные и производственные здания. При этом документы для проведения сделки должны быть оформлены грамотно, что на практике далеко не всегда удается сделать.

А потому у заинтересованных лиц появляется возможность признать договор недействительным, и тогда сторонам придется вернуться к первоначальному раскладу. Недвижимость вернуть проще, а вот за деньги еще и придется побороться.

Именно поэтому настоящая статья будет очень полезна всем продавцам и покупателям недвижимости. Однако информация, изложенная в статье, - теория, а практика способна преподнести массу сюрпризов. Поэтому если вы задумали заключить договор купли-продажи своего жилья или намереваетесь оспорить уже заключенный договор, то обратиться к специалистам совсем нелишне. Они помогут вам избежать многих сложностей и неприятностей.

Чем может помочь наш юрист при признании договора купли-продажи недействительным

Обращаясь к нам за помощью, важно понимать, чем конкретно может помочь наш специалист. Цель нашей работы - помочь человеку в сложной ситуации, когда необходимо признать заключенный договор недействительным. Задача эта очень непростая, решить которую самостоятельно достаточно сложно. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:

совместный анализ сложившейся ситуации;
проведение правовой экспертизы договора на предмет соответствия закону;
поиск оснований для оспаривания законности заключенного договора (наша практика показывает, что найти их можно довольно часто);
предоставление возможности выбора клиенту варианта дальнейших действий (их, как правило, несколько). При этом наш юрист покажет преимущества и недостатки каждого из них;
подготовка искового заявления в суд, в котором грамотно и последовательно излагается суть вопроса и четко формулируются исковые требования;
содействие в сборе сопутствующих документов, показаний свидетелей и других письменных (вещественных) доказательств в поддержку позиции клиента;
представление интересов клиента в суде,
поддержка позиции клиента в кассационной инстанции, на стадии исполнения решения и в других случаях;
любая другая юридическую помощь, которая может потребоваться на любой стадии процесса.

Признание договора купли-продажи недействительным

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двустороннюю сделку. В ней участвуют две стороны: продавец и покупатель. А сам договор должен содержать в себе все ключевые условия сделки. Стороны могут прописывать самые разные условия. Но некоторые из них в договоре должны быть обязательно отмечены. К ним относятся предмет договора и его цена.

Если эти вопросы не урегулированы - то такой договор изначально не действителен, то есть считается незаключенным. Когда вопрос идет об отчуждении недвижимости, то такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации. Если такая процедура не соблюдена - договор также считается недействительным. В этих случаях обращение в суд не требуется.

Однако на практике чаще всего сталкиваются с договорами, которые недействительными может признать только суд путем вынесения соответствующего решения.

Признать договор недействительным суд может по следующим основаниям:

если один из участников не вправе совершить сделку (по причине малолетства, несовершеннолетия, утраты дееспособности, отсутствия прав на имущество, которым распоряжается);
под угрозой применения к одному из участников насилия либо в результате его обмана, а также в психическом состоянии, которое не позволяет ему адекватно оценивать последствия совершенной сделки;
в случае наличия в договоре грубых ошибок, противоречий и несоответствия нормам закона.

Процедура признания договора купли-продажи недействительным

Перечисленные нами основания признания договора купли-продажи недействительным найти часто сложно, еще сложнее их доказать. А это обязательное условие. И доказывать это необходимо только в суде, так как это единственный орган, обладающий правом признания договоров недействительными.

Рассмотрение вопроса в суде - процедура долгая, а истцу необходимо торопиться. Так как ответчик в это время уже может предпринимать действия, направленные на сокрытие или изменение качественных характеристик имущества. Да и в суде ответчик наверняка найдет, что возразить. Именно здесь и проявляется роль качественной юридической помощи. Ведь от того, насколько грамотно выбрана линия наступления и насколько быстро оно проведено, будет зависеть исход процесса.

Также истцу неизбежно придется столкнуться с рядом сложностей. Самая главное из них - быть убедительным и активным, требовать назначения экспертиз, вызова свидетелей, приобщения к делу тех или иных материалов. Справиться с этим под силу только при помощи профессионалов.

Последствия признания сделки купли-продажи недействительной

Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание. Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным - это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой - деньги. Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.

Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон -очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.

Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. А уж он точно найдет способ, как вам помочь.

Случай из нашей практики по признанию недействительным договора купли-продажи

Для иллюстрации сложности рассматриваемого вопроса приведем один пример из нашей богатой практики. Супружеская пара на честно заработанные деньги решила приобрести жилье. Нашли продавца, однако он - человек пожилой, потому все вопросы решали с его представителем. Заключили договор, прошли все необходимые процедуры и уже въехали в новую квартиру.

Однако зарегистрировать свои права собственности не смогли. По той причине, что к моменту покупки жилья настоящий собственник умер.

Поскольку клиенты пришли к нам довольно быстро, наши специалисты отреагировали мгновенно и обратились в суд за признанием договора недействительным и о взыскании с «горе-посредника» уплаченной суммы. Благодаря оперативности его удалось найти с еще не потраченными деньгами. А потому сумму в полном объеме удалось вернуть. А посредник прекрасно знал о том, что продавать чужое жилье права не имел, в результате чего был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество.

С появлением частной собственности сделки купли-продажи недвижимости стали неотъемлемой частью жизни российских граждан. Каждый день в стране заключаются тысячи подобных договоров. Однако не все они удачны для участвующих в сделке сторон. Бывают случаи, когда возникает необходимость повернуть время вспять и отменить совершенную операцию. Однако большинство людей ошибочно воспринимают зарегистрированный договор как некую точку невозврата. На самом деле Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда сделка может быть аннулирована. Конечно, одного желания участника купли-продажи для такой процедуры мало, требуются достаточные основания. Но осуществить ее на практике вполне реально. Итак, что же делать, если отмена сделки купли-продажи не прихоть, а обоснованная необходимость?

В каких случаях сделка считается недействительной?

Главным основанием для признания операции купли-продажи недействительной является ее несоответствие существующим правовым нормам. На языке юристов такую сделку называют ничтожной. Существуют некоторые различия между ничтожной и оспоримой сделкой: первая изначально не влечет за собой никаких юридических последствий, вторая теряет силу только после решения суда. Детальному рассмотрению этих понятий содержится в главе 9 Гражданского кодекса РФ. Самыми распространенными основаниями для оспорения сделки являются:

недееспособность одного из участников сделки;
признание гражданина ограниченно дееспособным в судебном порядке (в этом случае допустимы только мелкие бытовые сделки);
неспособность гражданина осознавать значение своих действий (как правило, этот пункт относится к лицам, находящимся в состоянии алкогольного и наркотического опьянения);
совершение сделки под влиянием заблуждения;
отсутствие необходимого по закону согласия третьих лиц или государственных органов (например, согласие супруга при распоряжении приобретенным в браке имуществом или разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему);
проведение сделки под влиянием угроз, обмана или насилия;
совершение сделки с имуществом с обременением (например, на недвижимость наложен арест или существует запрет кредитора).

Особенно внимательно следует отнестись к процессу купли-продажи, если одной из сторон договора является ребенок. Сделка, совершенная гражданином в возрасте от 14 до 18 лет (если только он не признан полностью дееспособным), является оспоримой и в большинстве случаев требует согласия родителей. Дети, не достигшие 14-летнего возраста, не имею права заключать сделки.
Если одной из сторон сделки купли-продажи выступает юридическое лицо, следует выяснить входят ли подобные действия в его компетенцию.

В какие сроки можно опротестовать сделку

Для того чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Правда, для признания сделки недействительной законом установлены определенные сроки давности. Для ничтожной сделки этот период составляет 3 года, для оспоримых — год. Отсчет начинается с момента совершения сделки либо с того времени, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной.

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

· не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

· заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

· является мнимой или притворной сделкой (170 ГК РФ);

· заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

· заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

· заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

· заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);

· заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);

· заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);

· сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности (173 ГК РФ).

По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция -- возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ - 2009.-№ 1- 163-165 с..

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки - одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция - фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.

Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.

Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчикаСм.: Моргунов С.В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижим //Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.-2008-№5- 9-15 с.. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения. Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости См.: Булгаков Д. Кого ставить собственником?//ЭЖ-Юрист.-2009.-№42- с.13-14. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.

Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

· погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);

· погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

· восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что в нормах ГК РФ, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного права или охраняемого законом интереса, истец обязан указать в исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Принимая исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом для данной категории споров или предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором; 2) подсудность дела данному суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение дела; 5) соблюдение письменной формы искового заявления; 6)оплата государственной пошлины. См.:Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник./ М.-Городец-издат, 2003. -С. 305.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу - доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Дела о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой должны быть рассмотрены и разрешены судом до истечения двух месяцев с момента поступления заявления в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей инициативе суд вправе выйти за пределы заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной с целью, противной интересам государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики, дело рассматривалось Железнодорожным районным судом г. Ульяновска. Решение было вынесено 1 апреля 2009 гСм.: Архив Железнодорожного суда г. Ульяновска за 2009 г.- Режим доступа:http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam.

Г. обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней, О. и А.

Расчет между сторонами был произведен полностью. Истица представила в УФРС по Ульяновской области договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Указала, что в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

Суд, сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. «У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»См.: Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражная практика.-2002.- с. 10-12

Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).

Необходимость обращения в суд возникает в тех случаях, когда незаконность содержания сделки не может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Так, если право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за одним лицом, а отчуждателем по сделке является другое лицо, то из самого этого факта ясно, что содержание сделки противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, в силу которой право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Однако, в тех случаях, когда право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано либо государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого, оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры и т. п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде, чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о наличии либо отсутствии факта владения объектом недвижимости на праве собственности исходя из того, находится ли данный объект в соответствующем реестре государственной собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образовании, привлекая к участию в деле соответствующие комитеты по управлению имуществом, а также органы по регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право на возмещение стоимости недвижимости.