(Правила привязки дома к земельному участку)

Любой типовой или индивидуальный проект дома требует привязки его к конкретному участку с учетом геологических условий местности, на которой ведется строительство. Другими словами, дом следует "вписать" в участок, чтобы создать единое гармоничное целое. При этом должна быть решена проблема "посадки" дома на рельеф, так как любой типовой проект выполняют из учета строительства на ровной площадке. В реальной жизни таких условий не бывает - хотя бы небольшие уклоны на участке есть всегда.

Есть два основных способа "посадки" - без изменения или с изменением существующего рельефа. В случае выбора первого варианта дом органично впишется в окружающий ландшафт. Однако в этом случае потребуется переработка его цокольной и подземной частей, чтобы приспособить их к рельефным условиям. Если выбран вариант посадки дома на ровную площадку, в месте строительства будет нарушен природный рельеф, и для приведения его в порядок потребуются планировочные работы.

В зависимости от уклонов участки подразделяют на равнинные (3), с малым уклоном (3-8%), средним уклоном (8-20%) и крутые (20% и более). По отношению к горизонталям склона здания продольной осью можно размещать параллельно, перпендикулярно или по диагонали. При этом диагональное положение дома считается наименее удобным, так как оно имеет неодинаковые уровни земли со всех сторон, что усложняет вертикальную планировку.

Дома типовых построек целесообразно располагать на малых уклонах и только параллельно горизонталям. При этом дома без подвалов выгоднее размещать на уклонах до 7%, но уже при уклоне 5-7% требуется подсыпка грунта с подгорной стороны. Дома с подвалом можно располагать параллельно горизонталям при уклонах до 12%. На уклонах 7-8% дома можно обращать входом на любую сторону склона, а при уклонах 8-12% - только на нагорную сторону, так как размещение входа с подпорной стороны приведет к тому, что часть комнат окажется заглубленными в грунт.

Строительство на склонах сопряжено не только с трудностями размещения зданий и сооружений, но и с устройством подъездных дорог. На горных склонах при крутизне их более 1:2 для устойчивости земляного полотна необходимо устраивать подпорные стенки и другие сооружения. Особо следует отметить трудности, возникающие при строительстве на оползневых склонах.

Рис. 2. :
А - зона входа; Б - верхняя терраса; В - нижняя терраса

В строительной практике часто применяют комбинированную "посадку" дома, разбивая участок на отдельные ровные площадки - террасы (рис. 2). Такое решение позволяет свести к минимуму объем земляных работ и максимально снизить затраты на сооружение нулевого цикла дома. Срезка и террасирование склонов должны производиться на основании детального и всестороннего изучения геоморфологической обстановки и с учетом задач дальнейшего использования территории (устройства на террасах площадок, дорожек, зон отдыха или строений). Особенно это важно для установления количества террас и крутизны откосов срезаемых пород. При срезке грунта в активной части оползня грунт следует располагать в пассивной его части, на контрфорсах, контрбанкетках. Уклоны поверхностей площадок, создающихся террасированием, не должны быть большими. Поверхность террасированных склонов одерновывают, засевают травами, засаживают кустарниками и деревьями. Террасирование склонов и сооружение на них подпорных стенок должно выполняться в комплексе с организацией поверхностного стока по склонам.

Рис. 3. :
А - зона входа на участке: 1 - лестница; 2 - декоративный "каменистый" сад с цветником;
Б - верхняя терраса сада: 3 - жилой дом; 4 - лестница в нижний сад;
В - нижняя терраса сада: 5 - площадка отдыха; 6 - камин; 7 - декоративный водоем

Выбор варианта "посадки" дома осуществляется в комплексе со схемой организации и использования всего участка. Для этого разрабатывается схема разбивки участка, продумывается планировочная организация места строительства таким образом, чтобы она не противоречила основному принципу использования участка. Вариант организации участка с учетом особенностей местности приведен на рис. 3. Участки бывают различными по площади и форме, рельефу, географической ориентации и некоторым другим параметрам, которые должны учитываться при планировке. Особенно сложно планировать малые садовые участки, на которых трудно найти золотую середину между желаемым и возможным. После постройки дома и хозяйственных строений остается место разве что для микросада. Правильно распорядиться этой площадью поможет грамотная, хорошо продуманная планировка. Большие по площади участки планировать не легче. Изобилие вариантов и решений, различные мнения и пожелания всех членов семьи, несоответствие желаемого с возможным - вот далеко не все трудности, с которыми доведется встретиться проектировщику. Но хороший проект - это еще не все. При выносе его в натуру часто приходится делать изменения, так как со временем (а оформление участка длится годами) меняются условия, запросы и интересы владельцев. Поэтому даже после составления на бумаге живописной картинки всегда остается возможность внесения корректировок в соответствии с индивидуальным вкусом и фантазиями.

План будущего сада и его ландшафта лучше всего делать на бумаге. Попытки выполнить эту работу в уме к хорошим результатам приводят редко. В проекте предусматривают взаимосвязь и удобное размещение всех сооружений и элементов сада, учитывают образ жизни владельцев, интересы каждого члена семьи. Только таким образом можно сделать участок красивым, удобным, а самое главное - приятным для отдыха и работы. Желательно выполнить несколько вариантов проекта, сравнить их и только тогда сделать окончательный выбор.

Жилой дом является основой архитектурной планировки участка. Как правило, он является доминантой, поэтому его расположению и ориентации следует уделить особое внимание. Расположение дома на участке должно обеспечить ориентацию основных жилых помещений на юг, юго-восток или на восток с направлением окон в сторону участка, учитывая при этом интересы соседей. В соответствии с градостроительными нормативами в районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений до построек бытового характера (сарай, баня, гараж и т.п.), расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Помещения, предназначенные для подсобного хозяйства (скотный сарай, надворный туалет, компостные и выгребные ямы и т.п.), удаляют от жилого дома не менее, чем на 15 м.

Обычно дом привязывают к красной линии, проходящей вдоль улицы. Расстояние от стены дома до красной линии должно быть не менее 4 м. Исключение составляют улицы, на которых исторически дома расположены вдоль красной линии. Если участок расположен на шумной улице с интенсивным автомобильным движением, то это расстояние целесообразно увеличить. И чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению внутридворовой подъездной дороги или площадки. Смещение дома к одной из боковых линий участка даст возможность построить хозяйственный проезд на участок. Это необходимо для заезда трактора при вспашке огорода, ассенизаторской машины при очистке выгребной ямы и т.д. Но в любом случае стена дома не должна быть ближе 1,5 м от боковой границы участка, за исключением блокировки дома с соседями. Такая блокировка выполняется по взаимной договоренности и поможет сократить расходы на строительство. Блокировать можно не только дом, но и хозяйственные постройки, соблюдая при этом санитарное и противопожарное расстояние между зданиями. Санитарные и противопожарные разрывы между зданиями зависят от степени огнестойкости строений.

Жилой дом и хозяйственные постройки следует размещать так, чтобы они давали как можно меньше тени, то есть, чтобы их длинная ось была ориентирована на юг, а располагались они ближе к северной или северо-западной части участка. Немалую роль играет и расположение фасадной части дома. Древние китайцы считали, что фасад идеально размещенного дома должен смотреть на открытое пространство, по бокам должна располагаться защита (лесок или просто высокие насаждения, холм или соседние строения). Хорошо, когда из окон дома виден водоем или лес. Размещать дом на местности следует, по возможности, так, чтобы вход в него был расположен с южной стороны. Южная сторона здания не так завевается сугробами, и вход в зимнее время будет более доступен. Кроме этого, южная сторона не так сильно обдувается ветрами, а солнце будет обогревать террасу, расположенную на входе.

Привязка проекта к участку – это планируемое размещение строительства дома, коттеджа или любого другого строения на участке в соответствии с утвержденным генеральным планом.

●Должно быть проведено геологическое исследование грунта для корректировки нулевого цикла, так как есть зависимость от конкретных грунтовых условий.
●Также должны учитываться требования СНиП II-3-79 «Строительная теплотехника», а именно решения конструкций ограждений, связанного с расчетной температурой воздуха.

Чтобы сделать привязку проекта к участку, должны быть предусмотрены возможные решения оборудования автономных систем отопления, канализации, водопровода и газоснабжения.

●Также существует приложение 3.1 Противопожарных требований ДБН 360-92 «Планировка и застройка сельских и городских поселений», согласно которого необходимо строго выдерживать расстояния между соседними постройками и проектируемым домом, которое зависит от степени огнестойкости здания (огнестойкости материала, из которого сделаны стены, крыша и т.п.).
Дома из дерева или же временные дома имеют одну из самых низких степеней огнестойкости – 4 степень. Дома из камня, бетона, кирпича и т.п. – имеют вторую и первую степени огнестойкости, так как материал из которого построен дом практически не горит. Если для первой и второй степени огнестойкости минимальное расстояние между постройками должно быть от 6 метров, то для четвертой степени – расстояние будет от 10 метров. Если на соседствующем участке строений нет, то у вас появляется возможность разместить свой дом на минимальном расстоянии от межи – это 1 метр. Расстояние рассчитывается от самой выступаемой части дома (крыша, навес, балкон).

●Стоит сказать о том, что в процессе строительства у вас появятся новые идеи и вы захотите внести какие-то изменения в проект. Это можно сделать, но за это также придется платить в управлении архитектуры.
Изменения могут быть незначительными (изменение угла наклона крыши +-5%, или же изменение стеновых изоляций без потери теплостойкости), или же второй степени – значительные (изменение перегородок, стен, окон, проемов, перенос санузла и ванной и т.п.) то-есть изменения, которые потребуют дополнительных расчетов.
Что такое привязка проекта к участку.

●Если в районном управлении архитектуры есть проект застройки района, то вам необходимо об этом узнать подробнее и строить в соответствии с проектом застройки.

●Еще один немаловажный факт – перед строительством получите разрешение на строительство, без такого документа ваша стройка будет в категории самозастрой, что является не законным.

Самой первой задачей при строительстве собственного дома (когда участок застройки уже найден) является этап проектирования. Есть два основных пути ее решения – покупка готового проекта и индивидуальное проектирование.

Приобретение готового проекта было и остается самым быстрым и экономичным решением. Готовые проекты – это полноценная рабочая документация для строительства по разумной цене. Выбор проектных решений велик и найти подходящий для вашей семьи дом не сложно. Пожалуй, единственный «недостаток» готовых проектов - их универсальность, они не учитывают специфических особенностей конкретного места застройки, доступности строительных материалов, а как следствие не всегда оптимальны. Привязка готового проекта по месту строительства с учетом ориентации по сторонам света, характеристиками грунтов, иных пожеланий застройщика позволит свести риск строительных ошибок к минимуму и сократить затраты на строительство.

Надо заметить, что авторское индивидуальное проектирование, вариант более дорогостоящей и длительный, отличается в части привязки лишь тем, что все местные особенности учитываются в проекте в ходе его создания. Результатом индивидуального проектирования неизменно будет уникальное сооружение, точно соответствующее представлениям владельца о комфортном доме. И разумеется, изначально привязанное к месту строительства.
Основными этапами привязки готового проекта по месту строительства являются:

Проектирование генплана участка (привязка проекта к участку);
Изменение конструкций здания (привязка к климатической зоне и особенностям грунтов);
Проектирование инженерных систем комфорта и жизнеобеспечения (привязка к местным энергоресурсам).

Следует отметить, что в комплекс работ по привязке готового проекта не входит выполнение изменений архитектурно-планировочного решения дома, а также отдельных систем комфорта (контроль доступа, видеонаблюдение, связь, «умный дом»). Их проектирование, как по ставящимся задачам, так и по трудозатратам, всегда индивидуально.

Разрешение на строительство - юридический аспект

Мечта о собственном доме одна из самых прекрасных.

Когда принимаем решение o строительствe дома, мы должны с оптимизмом продвигаться к следующим этапам строительства. Не единожды будем задавать себе вопросы, связанные с инвестицией, искать на них ответ и делать важнейший выбор для нас и нашего бюджета.

Выбор и покупка проекта - это только начало длинного пути к осуществлению своей мечты- постройке собственного дома. Для того, чтобы начать стройку, необходимо получить разрешение на строительство (согласно ДБН А.2.2-3-2004). Постараюсь объяснить простым, доступным языком, как пройти процесс согласования и получения разрешения на строительство.
В любом случае надо начинать с покупки рабочего проекта в Архон Украина. (См. статью Почему лучше приобрести оригинальный проект). Получение разрешения на строительство может длиться около месяца. После приобретения проекта в компании Архон Украина необходимо сделать привязку проекта к участку в соответствии с действующими нормами и правилами строительства, принятыми на территории Украины. Причём привязка нужна в каждом регионе Украины. Привязку может сделать любое архитектурное бюро при наличии лицензии по месту строительства, либо можно заказать её в нашем офисе. В привязке мы размещаем правильно дом на участке, пересчитываем площади в соответствии с Украинскими строительными нормами, даём ссылки на ДБН-ы, которым данный проект соответствует. Привязка является официальным документом, по которому можно получить все разрешения и согласования. У нас привязка изготавливается в течении нескольких дней. Без покупки типового рабочего проекта привязка не изготавливается.

С привязкой необходимо пойти в районную либо городскую госадминистрацию, подать заявления установленной формы для получения разрешения на строительство, документы, подтверждающие право на землю, договор с подрядной организацией, приказ проектной организации о назначении лица, ответственного за авторский надзор. Пройти согласования у пожарников, санэпидемстанцию, районного архитектора, и везде поставить печати и подписи Согласовано.
После этого Районная администрация обязана выдать Строительный паспорт, который служит разрешением на строительство.

Хочу заметить, что получение разрешения на строительство в черте города несколько сложнее, чем в районе. В городе могут потребовать кальку с топосъёмкой и границами участка утверждёнными в Городском Центре Земельного Кадастра (н.п.Киевземом), паспорта фасадов. До получения стройпаспорта в главархитектуре и регистрации в исполкоме сельсовета либо района начинать какие либо строительные работы запрещено. Подача документов на согласование является обязанностью застройщика.
Получив строительный паспорт можно официально начинать строительство. Прохождение согласований и разрешений лучше начинать до начала строительства, либо, если строительство будет проводится без нарушения норм,- можно делать это параллельно.

После окончания строительства, необходимо сдать дом в эксплуатацию. Специальная комиссия назначенная исполкомом, сверяется со строительным паспортом и фиксирует отступления от проекта. За отклонения от утверждённого проекта накладываются штрафы во много раз превышающие стоимость разработки проектной документации.

Как сделать пристройку к дому своими руками

Любой владелец дома мечтает расширить и приумножить свои владения. Пристройка веранды или террасы часто ассоциируется в нашем сознании с роскошью, полноценным отдыхом и благостным созерцанием окружающей природы.

Чтобы пристроенная часть дома радовала владельца и доставляла удовольствие при нахождении в ней, необходимо чётко и последовательно выполнять нижеприведённые правила.

Определение веранды или террасы

Верандой или террасой считается выступающая за пределы периметра дома одноэтажная пристройка. Может быть в исполнении:

а) опоясывающая весь дом;

б) пристроена вдоль одной наружной стены дома;

в) пристроена к части одной наружной стены дома.

Деревянная пристройка к дому

По строительной конструкции существует множество вариантов: открытая и закрытая, с внутренним и с наружным входом, с односкатной и с плоской крышей, застеклённая и со сплошными стенами. По исполнению может быть: пристройка к дому из газоблока/пеноблока, пристройка из кирпича, деревянная пристройка к дому или пристройка к дому каркасно-щитовая.

Оформление документации на пристройку

Во избежание недоразумений в будущем, прежде, чем начать строительство пристроек, необходимо позаботиться об их законности. Написать заявление в местную администрацию о намерениях строительства и заказать проект а архитектурном бюро. После согласования всех формальностей, утверждения проекта и получения разрешения, приступать к возведению пристройки.

Возведение фундамента и стен из кирпича

Основа крепкого здания – надёжный фундамент. Фундамент пристройки к дому лучше всего залить из бетона, в который вложить сварные сетки из арматуры толщиной 12-16 мм. Для изготовления бетона использовать цемент марки 400, наполнитель – мелкий гранитный щебень и карьерный песок.

Подготовка фундамента для пристройки

Траншею для заливки бетона необходимо выкопать шириной30 см и глубиной 60-80 см. Стены выкладывать из белого силикатного кирпича размерами 25х12,5х8,8 см толщиной в один кирпич, т. е. толщина стены равняется длине кирпича.

Как соединить и привязать пристройку к дому

Для привязки фундамента и стен к основному зданию используем металлические штрабы – заранее подготовленные заострённые штыри из арматуры диаметром 12-16 мм, которые забиваются в существующий фундамент дома и в швы стен дома с периодичностью через 4 ряда кирпича.

Пристройка из крипича

Благодаря штрабам стены пристройки плотно примкнут к стенам дома и в дальнейшем не будут возникать трещины. В процессе кирпичной кладки устанавливаем оконные и дверные блоки, перекрываем стандартными бетонными перемычками. Для установки и крепления брусьев крыши в 3-м ряду от верха стен оставляем ниши, которые закладываем снаружи 3-мя рядами кирпича.

Перекрываем коробку железобетонными панелями перекрытия, укладывая их на подушку из цементного раствора. Из деревянных брусьев изготавливаем каркас крыши, застилаем его рубероидом, затем покрываем нержавеющим листовым металлом. Крепим гвоздями.

Пристройка из газоблока или пеноблока каркасно-щитовая

Укладка пеноблоков и газоблоков аналогична кладке из кирпича лишь с разницей в размерах материалов. Размер блока 20х20х40 см и укладывается он на такой же цементный раствор, как и кирпич. Для закладки дверных и оконных проемов блоки рубаются киркой на половинки и четверти.

Пристройка каркасно-щитовая

Каркасно-щитовая пристройка изготавливается из наружной поверхности, основа которой – профилированный лист толщиной 0,4 мми внутренней поверхности из доски, на которую затем будут уложены щиты из гипсокартона. Между поверхностями прокладывается утеплитель из теплоизоляционной пленки толщиной не менее 0,3 см.

Для установки дверных и оконных блоков болгаркой в профлистах делаем необходимые вырезы. Крепим всю конструкцию винтами-саморезами. Пристройка к дому готова, можно праздновать новоселье.

Пристройка к деревянному дому.

Выполняя пристройку к дому мы можем преследовать три разные цели. Во первых может возникнуть желание пристроить летнюю веранду, крыльцо или патио, где летом можно будет попить чайку или поседеть в тени в жаркий солнечный день. Во вторых может возникнуть потребность в пристройке технического помещения, к примеру для установки газового оборудования, установки накопительного водонагревателя большого обьема или электрощитовой. Так же это может быть мастерская или гараж. Так же в техническом помещении можно будут хранить садовые инструменты, если у вас нет бытовки. И третий вариант - Вы хотите увеличить жилую площадь. К примеру сделать большую кухню столовую, или гостинную с камином, так же увеличив жилую площадь, вы сможете к примеру добавить ваннную комнату с туалетом и гостевую комнату.

И так - основные правила.

Пристройка к деревянному домуПристройка к деревянному дому должна быть выполнена на общем фундаменте с основным строением. Если фундамент заливают бетоном, то под будущую пристройку оставляют металлическую арматуру, пригибают к земле, а при последующей заливке фундамента под пристройку, стыкуют с арматурой фундамента пристройки. Если фундамент выполнен на винтовых сваях, ситуация несколько упрощается, докручиваем недостающее количество свай, а обвязочный брус скрепляем шпильками. Важно, что бы диаметр свай и расстояние между ними были такими же как и у основного строения, так как ветровые нагрузки на крышу пристройки будут такими же, вне зависимости от веса и наличия стен пристройки.
Пристройка к дому не должна быть по габаритам больше чем 2/3 основного строения, а оптимальный размер пристройки 1/3 от основного строения. Здесь вы будете бороться между желанием максимально прибавить площадь пристройки и минимально испоганить дизайн дома. Если вы нарушите эти пропорции, то внешний вид дома будет выглядеть несуразно.

Крыша пристройки должна быть ниже крыши дома, даже если вы разбираете крышу основного строения и врезаетесь в неё. Если высота дома достаточна, к примеру дом выполнен в полтора или два этажа, вы можете продлить балки основной крыши и выполнить пристройку под общей с домом крышей. В таком случае дом будет смотреться как цельное строение. Если высота не достаточна, вы можете выпустить крышу из под крыши, под более тупым углом, но помните малый скат у крыши будет приводить к скапливанию на ней снега и может просто проломить её. Если вы продлеваете основную крышу, угол стыковки не может быть отрицательным. Иначе в образовавшейся впадине будет скапливаться наледь во время оттепели при последующем понижении температуры и вы гарантировано получите поломку крыши и протечки.

Несколько крыш к примеру основная крыша пристройки и крыша крыльца, значительно улучшат внешний вид дома. Так же хорошо смотрятся многогранные пристройки (к примеру пяти или шести угольник) с ломанными крышами.

Статистика Видео: 0

Все началось 357 лет назад

Чтобы понять, зачем понадобился этот закон и те проблемы, с которыми мы столкнулись сегодня, надо вспомнить историю вопроса. Испокон веку Россия достаточно серьезно занималась границами и наделами, которые предоставляла своим подданным. Еще в 1649 году было выпущено "Соборное уложение" Московского государства, которое определило порядок установления границ и защиты владений. То есть появились прообразы нынешних территориальных зон. А в 1861 году после отмены крепостного права ввели Правила межевания при "разверстании" угодий, а крестьянам стали выдавать "владенные" записи. Позже была создана межевая коллегия. И к началу XX века в России сложилась неплохая система учета недвижимости и государственной гарантии права собственности на нее. Но потом случилась революция, прошла коллективизация, и частных собственников на землю практически "стерли" из российского законодательства. Остались лишь государственная и колхозно-кооперативная собственность. Так не стало и предмета ведения для земельного кадастра, а границы участков были установлены, по сути, формально.

Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно - по линии БТИ (бюро технической инвентаризации), которые позже были переданы в ведение министерства внутренних дел. БТИ учитывали в основном технические характеристики зданий и сооружений в первую очередь в целях безопасности. Второе направление вело министерство сельского хозяйства. Оно касалось непосредственно земли, в основном - сельскохозяйственных угодий. Так как мы вообще не занимались учетом земель и зданий, сооружений частников соответственно не существовало и государственного реестра прав. То есть право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось.

Земля и дом, соединяйтесь!

Только в 1998 году было принято решение о создании единого государственного реестра прав. И вступил в действие закон о государственной регистрации прав на недвижимость. Тут, правда, произошла некоторая нестыковка. Наверное, сначала надо было все-таки провести учет и зарегистрировать сами объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, объекты незаконченного строительства), а потом уже приступить к оформлению права на них. Кроме того, получилось так, что земля и объекты на ней при регистрации существуют сегодня разрозненно. То есть земля, здания или сооружения на ней учитываются отдельно. Земельные участки - в земельном кадастре, который начал создаваться с 1992 года. Здания, сооружения - в БТИ, которые сейчас переименованы в ОТИ - организации технической инвентаризации. Но здесь есть еще одна деталь. Бюро технической инвентаризации, практически отданные субъектам Федерации или муниципалитетам, не имели единой технологии и методики работы. И такая разрозненность, отсутствие нормативной базы одновременно с проблемой недостоверности инвентаризационной оценки, которая является базой для имущественного налога, дали возможность по-разному подходить к самой системе учета. Теперь все это надо приводить в порядок. То есть при учете и регистрации прав соединять воедино земельный участок и здания или сооружения, которые на нем находятся. Собственно, этому и посвящен закон "О государственном кадастре недвижимости". Два года назад было решено создать единый кадастр объектов недвижимости, и вот теперь законопроект прошел в Госдуме первое чтение.

Однако Роснедвижимость уже начала готовиться к созданию единой системы учета объектов недвижимости. Запущены несколько пилотных проектов, на которых мы отрабатываем новые технологии. Собственно говоря, единый кадастр недвижимости уже обретает реальные черты в трех субъектах Федерации. В Кемеровской, Тверской и Самарской областях мы завершаем создание картподосновы и инвентаризацию архивов БТИ. Это оказалось самой сложной работой. Документы находятся в крайне запущенном состоянии, часть архивов отсутствует, число объектов капитального строительства в реальности в 2,5 раза превышает заявленное БТИ количество. Как следствие, их идентификация, привязка к земельным участкам отнимают очень много времени. Впрочем, закон о государственном кадастре недвижимости будет вводиться поэтапно. В 2008 году планируется полностью завершить работу в трех регионах. В 2009 году это будет уже 9 субъектов Федерации, в 2010-м -

27. А к 2011 году охватим остальные.

Зачем нужен кадастр

Для начала хочу, чтобы все поняли, что же такое государственный кадастр недвижимости. Это свод документов, официальной информации, который отвечает на четыре основных вопроса: "Что это? Чье это? Сколько это стоит? И где это располагается?".

Государственный кадастровый учет - юридический акт признания и подтверждения государством самого факта существования объекта недвижимости. То есть пока не произведен кадастровый учет, ваша недвижимость не может существовать как объект права. Поэтому и нельзя получить свидетельство на право собственности без кадастровой регистрации. Таким образом, повторю, это не просто база данных, а юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости.

Создание кадастра преследует три цели. Первая - это обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество. И в случае каких-то вопросов или судебных разбирательств кадастр будет той основной идентифицирующей базой, которая даст информацию о том, чем же вы владеете. Вторая цель - обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы. По земле мы уже не только закончили массовую оценку по стране, но и сформировали оценочные описи по всем земельным участкам и передали их в Федеральную налоговую службу (ФНС). И на нашем сайте www.kadastr.ru по кадастровому номеру участка вы можете узнать его площадь, стоимость для налогообложения, вид разрешенного использования, категорию земель. Как это сделать, расскажу чуть позже.

Тут надо сказать и о формировании местных бюджетов. Заинтересованность любого главы муниципального образования в создании государственного кадастра недвижимости будет огромная. Ведь это основа стабильности и прогнозируемости доходов региональных и местных бюджетов. Теперь будут не только с налоговой службы, но и с нас спрашивать за качество сбора земельного и имущественного налогов, которые переданы в доход местных бюджетов. И если у главы муниципалитета не хватает средств, то он задумается: "Может, на его территории есть, например, неучтенные земельные участки или плохо проведена их массовая оценка?" Поэтому Единый земельный кадастр мы сделали абсолютно открытым для муниципалитетов и регионов. И работаем с ними в содружестве. Этот же принцип необходимо сохранить и при создании единого кадастра недвижимости.

И, наконец, третья цель кадастра - повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование. Например, сформированные по новому закону муниципальные образования должны понимать, где и как проходят их границы, что находится на их территории. Кстати, по поручению первого вице-премьера Дмитрия Медведева для реализации национального проекта "Доступное жилье" мы издали атлас, в котором собрана вся справочная информация по 30-километровым зонам вокруг крупных городов численностью населения свыше 200 тысяч человек. Здесь видно, где и какие участки расположены, какова их форма собственности и к какой категории относится земля. И сразу ясно, где можно строить.

Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значение и для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости. А бизнес получит надежную защиту прав собственности, инвестиций, ясный и прозрачный учет недвижимости. Более активно начнет развиваться ипотека.

Теперь слово

за кадастровыми инженерами

Создание единого кадастра недвижимости потребует серьезной перестройки в работе многих ведомств. Для того чтобы "расположить и идентифицировать" здания, сооружения на земельном участке, функция технического учета от БТИ перейдет государству в лице Роснедвижимости. Потому что именно государство гарантирует право собственности.

А функции инвентаризации, обмера останутся на рынке за бывшими БТИ или новыми организациями. Например, как определено в законопроекте "О государственном кадастре недвижимости" - за кадастровыми инженерами, которые будут объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и конкурировать на рынке таких услуг.

Кстати, это должно серьезно снизить цену этих услуг. Но справку для государственной регистрации права собственности должен выдавать тот орган кадастрового учета, который видит и земельный участок, и здания, сооружения, и сколько все это стоит. Вы взяли такую справку "в одном окне" и, пожалуйста, идите - регистрируйтесь. Что касается оценки объектов недвижимости для налогообложения, то ее, безусловно, должны делать профессиональные оценщики. Наша функция - организация этих работ и экспертиза результатов оценки.

Таким образом, создавая единый государственный кадастр недвижимости, мы из государственного земельного кадастра и архивов БТИ должны забрать данные и "сбить их воедино". Если все это разбирать в деталях, то возникает очень много проблем.

Например, создание адресных планов. Ведь отправляя информацию о конкретной недвижимости в налоговую инспекцию, мы и Росрегистрация должны сопроводить ее четким адресом владельца. А иначе - кому и куда счет высылать? В Российской Федерации основной адресный классификатор КЛАДР ведет налоговая служба, где содержится кодированное описание каждого адреса.

Нужна нам будет и информация из Росрегистрации, чтобы знать государственный номер регистрации права. Это основной идентифицирующий показатель. Так что по всем этим вопросам мы должны выстроить мощнейшую систему взаимообмена информацией между Роснедвижимостью, Росрегистрацией и ФНС. Кроме того, органы, которые ведут другие кадастры (водный, лесной, градостроительный, кадастр отходов - сегодня их около 20), тоже должны всю эту информацию поставлять в единый кадастр объектов недвижимости. Без этого невозможно будет создать "одно окно".

Лес и озеро -

это недвижимость?

Что касается природных ресурсов, то здесь основой всего, безусловно, является земля. Все остальное - ее характеристики. Допустим, является ли озеро объектом недвижимости? Ответ - нет. Земельный участок, на котором оно располагается, является. А озеро - это его характеристика. Также и лес. В соответствии с Лесным кодексом "лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса".

Где узнать цену своего участка

Роснедвижимость на своем сайте разместила сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу скажу: по адресу найти здесь свой участок и узнать его кадастровую стоимость невозможно. Необходимо иметь кадастровый номер и тогда получить информацию достаточно просто. Объясню, как. Зайдем на интерактивную кадастровую карту. Вы видите здесь округа. Находим, например, Московскую область, а затем Ногинский район. Граница каждого кадастрового района четко определена. В Ногинском районе - 67 332 земельных участка. Теперь посмотрите в свою выписку из Единого государственного реестра прав или из Единого государственного земельного кадастра, где есть кадастровый номер участка. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ. Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей. Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться.

А теперь ищем номер. Допустим - вот ваши пять соток. Кадастровая стоимость - 57 тысяч рублей. И так - по каждому земельному участку в стране.

Как определить земельный налог

С 2006 года началось исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Необходимо также понимать, что сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая устанавливается субъектами РФ, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то есть полностью поступает в бюджеты муниципальных образований, в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога для определенных категорий налогоплательщиков, исходя из фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 Налогового кодекса РФ). Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства.

Например, на садовые, дачные земельные участки предельная налоговая ставка составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Владельцы ищут свой участок по кадастровому номеру. А если вы обладаете земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, ищите свою деревню. Допустим, здесь квадратный метр стоит 436 рублей. Соответственно, умножайте на 100 (узнаете цену одной сотки) и на 6 - за шесть соток. Из этой суммы высчитывайте 0,3 процента - это максимально возможная сумма налога.

Выписки на соседа

Когда создается привязка дома к участку, необходимо учитывать массу норм и параметров относительно взаимного расположения строений. Здесь учитываются не только требования СНиП, но и местные нормы. В противном случае придется выплачивать штраф.

Так, внешний забор не рекомендуется строить выше 2 метров и делать его полностью непрозрачным. Это лишь рекомендация, но при случае высоту забора могут потребовать снизить. Что касается ограждений между участками, то они должны быть полупрозрачными и не выше 1,7 м. Такие требования обусловлены тем, что непрозрачный высокий забор может затенять соседний участок. В остальном забор может быть любым – из дерева, металла, сетки-рабицы, металлопрофиля.

Со стороны дороги привязка дома к земельному участку должна предусматривать расстояние до жилья не меньше 5 м. Крыльцо или веранда, чья ширина превышает полметра в расчет тоже идут. Если вместо дороги расположен проезд, допустимо расстояние в 3 м.

Однако нормы пожарной безопасности устанавливают свои параметры строительства загородного дома . Так, каменный, бетонный или кирпичный дом должен быть удален от забора не менее, чем на 6 метров. Каркасный с антипожарным утеплителем может быть выстроен не ближе 10 метров, деревянный – 12 метров. Однако в таких требованиях можно найти и плюсы – чем дальше дом от дороги, тем меньше в окна попадает выхлопа и шума, тем меньше прохожих заглянет в окна.

Отдельно стоит вести разговор о соседнем доме. Расстояние от него также регламентировано, а нарушение этих норм, когда осуществляется привязка жилого дома к земельному участку, может испортить отношения с соседями. Итак, дом из камня или другого негорючего материала лучше расположить на расстоянии 6 м от соседского забора. Если материал трудногорюч, расстояние увеличивается до 8 м, если он горючий – до 10.

Если вы хотите выстроить баню, то она должна размещаться не ближе 3 м от смежного забора, чтобы ее стоки не попали к соседям, а само строение не стало причиной пожара. Многое тут зависит от выбранного материала и системы водоотведения. Соорудив дренаж и канализацию, эту цифру можно сократить до 2,5 м, но при этом до ближайшего дома должно оставаться не меньше 8 м (или 6-ти, если баня каменная). Когда окна выходят на баню, это, напротив, расстояние увеличивает. Кстати, не стоит забывать и о других хозпостройках, в том числе и соседских, так как от них также требуется отступить положенные метры.

Если привязка дома к участку предусматривает строительство гаража, достаточно отступить от забора соседей метр. А вот от дороги его должны отделять 5 м (3 м, если это проезд), от прочих построек – 6 м.

Уличный туалет от соседней территории может отделять 1 метр. Главное при этом – учесть расположение скважины или колодца, до них должно быть не меньше 12 м. А вот с выгребной ямой сложнее, ее удаленность определяется типом почвы и залеганием грунтовых вод. Привязка дома к земельному участку должна учесть: от забора ее должно отделять 1-3 м, а от источника с питьевой водой – порой все 50 м.

Разборная беседка строится в метре от забора (как теплица и летняя кухня), капитальное сооружение потребуется удалить на 3 м. Сарай тоже можно разнести с ограждением на 1 м, если только в нем не планируется держать скотину, тогда расстояние увеличивается до 4 м.

Избежать возможных проблем и штрафов можно, если придерживаться норм и согласовать проект в соответствующих органах. Но это – только половина дела. Ведь бесконечные споры и ссоры с соседями может вызвать, к примеру, высокий коттедж, перекрывающий свет растениям на ближайшем участке. Вот почему привязка жилого дома к земельному участку должна выполняться исключительно при содействии профессионалов.

Здравствуйте, Елена.

Вероятнее всего Вам придется делать технический план дома с установлением координат границ.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

4. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

Прилагаю разъяснения Минэкономразвития.

С уважением! Г.А. Кураев

Похожие статьи