Сроки выплат ипотечных кредитов достигают 30 лет. Учитывая, что за это время планы и приоритеты могут поменяться, заёмщики предусмотрительно интересуются, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, максимально быстро и без проблем.

Два способа продать ипотечную квартиру

Оформляя договор купли-продажи, заемщик и банк (залогодержатель) должны действовать строго в правовом поле, руководствуясь положениями действующего законодательства, в частности, Законом об ипотеке и Гражданским кодексом РФ.

Заёмщику предоставляется возможность продать ипотечную квартиру, переоформив кредит на покупателя либо досрочно погасив долг за счёт его средств. Оптимальный способ заёмщик выбирает сам исходя из ситуации.

Продажа с досрочной выплатой кредита

Процедура продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, с полным погашением кредитного долга является наиболее простой и не требует много времени. Её главные этапы:

1. Поиск покупателя.
2. Составление предварительного договора.
3. Подача заявления в банк о досрочном погашении долга.
4. Выплата ипотечного долга.
5. Снятие обременения.
6. Подписание основного договора купли-продажи.
7. Регистрация прав нового собственника.

Совместно с покупателем составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка РФ: образец такого договора можно составить на основе типовой формы банка. На этом этапе возможна выплата аванса продавцу.

Далее, в банк подаётся заявление, в котором необходимо указать точную дату погашения долга и сумму, а также счет, с которого будут перечислены денежные средства. При этом указанная в заявлении дата обязательно должна быть рабочим днём.

За досрочное погашение долга плата не взимается.

После того как долг выплачен, с представителем банка согласовываются действия по снятию обременение с жилья. Обычно банк выдаёт закладную, в которой имеется отметка о полном погашении кредита и сопутствующие документы. Эти документы заёмщик передаёт в Росреестр, где обременение снимается и выдаётся соответствующая выписка.

Затем происходит полный расчёт: покупатель выплачивает разницу между суммой ипотечного долга и рыночной стоимостью жилья. Подписывается основной договор купли-продажи квартиры. Далее остаётся зарегистрировать права нового собственника квартиры у государственного регистратора.

Расчет между покупателем и продавцом может производиться с использованием индивидуального сейфа Сбербанка.

Переоформление договора ипотеки на другое лицо

Заемщик может передать свои права и обязанности в отношении ипотечной недвижимости третьему лицу. После переоформления договора, обязательства по погашению долга берёт на себя покупатель.

Продать квартиру с заменой заёмщика можно только с разрешения Сбербанка.

Банк согласится на процедуру только в том случае, если заёмщик сможет убедительно обосновать своё намерение продать квартиру, по которой он ещё не выплатил долг. У него должны быть действительно весомые причины, к примеру, форс-мажорные обстоятельства, потеря трудоспособности, вынужденный переезд в другую страну. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка в 2017 году включает в себя такие пункты:

1. Определение суммы долга.
2. Подготовка пакета документов.
3. Проверка банком нового заёмщика.
4. Получение разрешения банка.
5. Подписание нового договора.
6. Аннулирование прежнего договора
7. Расчёт между покупателем и продавцом.
8. Регистрация прав собственности.

Решая вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, необходимо учитывать, что её покупателю предстоит пройти полноценную проверку, аналогичную той, что ранее проходил сам заёмщик.

Потенциальный покупатель ипотечной недвижимости должен удовлетворять установленным требованиям, касательно возраста, гражданства и трудового стажа, кредитной истории.

Необходимо заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Продавцу предстоит написать заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на третье лицо, которое готово взять на себя ответственность по погашению долга. От покупателя потребуют:

• заявление;
• внутренний общегражданский паспорт;
• копию трудовой книжки (нотариально заверенную);
• справку о доходах (за период 6 месяцев);
• заполненную анкету.

Если с момента осмотра и оценки квартиры прошло 6 месяцев и более, процедуру оценки предстоит пройти повторно.

Подписываемые по сделке документы, например, основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка (образец 2017 года), находятся на официальном сайте Сбербанка РФ. Их лучше изучить заранее.

Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком ипотечного долга и стоимостью недвижимости, а так как ипотечное жильё обычно продают со скидкой, сделка будет выгодна не только продавцу, который избавляется от долга, но и покупателю, который приобретает недвижимость по цене ниже среднерыночной.

Не устраивает ипотечное жильё – что делать?

При улучшении финансового состояния заёмщика, у него может появиться необходимость продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую. Для этого он выбирает один из вышеуказанных способов и после снятия долговых обязательств, заключает новый ипотечный договор на приобретение квартиры большей площади. При этом ему предстоит подготовить полный пакет документов, которые Сбербанк будет проверять со свойственной ему скрупулёзностью. Жильё проходит полную процедуру осмотра и оценки.

Сумма сделки

Независимо от того, каким образом осуществляется продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, Сбербанк определяет сумму долга, которая состоит из тела кредита и накопившихся процентов. Чаще всего проценты по кредиту погашает непосредственно заёмщик – к стоимости недвижимости они не относятся и рассматриваются как вознаграждение банку за услуги кредитования. Также заёмщик несёт полную ответственность за просрочки платежей до перехода обязательств по кредиту к новому владельцу (покупателю).

При продаже ипотечной квартиры заёмщик может не просто погасить свой долг перед финансовой организацией, но и остаться в выигрыше при благоприятной ситуации на рынке и росте цен на недвижимость. Если на момент продажи ипотечной квартиры существенная часть кредита уже выплачена, и оставшийся долг менее её текущей стоимости, разница выплачивается заёмщику.

Нюансы и риски продажи ипотечной квартиры

Учитывая, что Сбербанк РФ осуществляет ипотечное кредитование по нескольким программам, нужно понимать, что в каждом случае имеются свои нюансы. Если договор заключал заёмщик, состоящий в браке, то его супруг (супруга) является созаёмщиком. Поэтому рассматривая заявление на продажу квартиры с невыплаченным долгом, где основной причиной указана утрата заёмщиком трудоспособности, банк предпочтёт все обязательства возложить на его супруга.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но только когда выплачена значительная часть долга. При этом обязательно потребуется одобрение Росвоенипотеки, выступающей одной из сторон. Если квартира покупалась в ипотеку с привлечением материнского капитала, продать её можно после получения разрешения органов опеки либо после того, как все её владельцы достигнут 18 лет.

Действуя в правовом поле и соблюдая законодательно установленный порядок продажи ипотечного жилья, заёмщик ничем не рискует. В противном случае на недвижимость может быть наложено взыскание. Более того, банк может признать сделку недействительной либо досрочно потребовать возврата долга в полном размере и с причитающимися процентами.

Чтобы не возникли проблемы с покупателем, желательно предварительно удостовериться в его платежеспособности и только потом предлагать кандидатуру на рассмотрение сотрудникам банка.

Покупатель должен взвешенно подходить к приобретению жилья с непогашенным долгом. Он должен быть осведомлён обо всех особенностях сделки – это поможет исключить его отказ на каком-либо из этапов процедуру, в том числе в самый последний момент – при подписании договора.

Зная, как проходит сделка купли-продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке, заёмщик может не бояться, что его долг станет «неподъёмным». В случае ухудшения своего материального положения, он сможет освободиться от него практически в любой момент. Если же возникнет возможность улучшить свои жилищные условия – то ипотека также не станет преградой. При определённых обстоятельствах продажа ипотечной недвижимости приносит существенную финансовую выгоду.

Иногда ситуация складывается так, что заемщик вынужден реализовать приобретенную недвижимость, не погасив взятую на нее ссуду. Нужно заранее изучить, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, на что следует обратить особое внимание.

Основные причины реализовать кредитное жилье

Оформляя ипотеку клиенту, Сбербанк рассчитывает получать определенную стабильную прибыль в течение нескольких лет. Должник выплачивает полученную ссуду, разумно распределяя свои расходы. Но иногда жизненная ситуация меняется, и заемщик вынужден идти на продажу кредитной недвижимости.

Основными причинами, заставляющими продать кредитное имущество, являются:

• резкое ухудшение финансового положения, невозможность выплаты ежемесячных платежей;
• переезд в другую местность;
• желание расширить жилую площадь и приобрести более просторное жилье.

Чтобы продать жилье, взятое в ипотеку, необходимо пройти несколько этапов:

1. поиск покупателя;
2. получение денег на погашение остатка по кредиту;
3. закрытие кредита;
4. снятие обременения с недвижимости;
5. закрытие сделки купли-продажи.

Преимущества реализации недвижимости самостоятельно заемщиком

Продать имущество, находящееся в залоге, без согласия Сбербанка должник не имеет права и не может. При резком ухудшении материального положения, он должен поставить банк в известность о невозможности дальнейшей выплаты взятой ипотеки. Если клиент самостоятельно не может решить, как продать недвижимость, Сбербанк реализует ее от своего имени.

Продажа имущества банковской организацией невыгодна для клиента, так как банкиры заинтересованы в том, чтобы в короткие сроки реализовать залоговое имущество и погасить сумму долга. Квартира будет выставлена по цене, ниже рыночной, заемщику выгодней самостоятельно найти покупателя.

Клиенту следует обговорить с менеджером Сбербанка возникшие проблемные вопросы с погашением ипотеки, выбрать оптимальные сроки и варианты как продать имущество.

Основные способы продажи залогового жилья

Продать имущество, находящееся в залоге Сбербанка, непросто. Многие покупатели боятся идти на сделку с ипотечным жильем из-за страха потерять свои деньги. Задача заемщика – убедить покупателя в чистоте продажи, заручиться гарантией и поддержкой банковской структуры. Есть несколько способов, как продать ипотечную квартиру Сбербанка.

Реализация жилья после полного погашения кредита

Наиболее приемлемый для банкиров вариант заключается в полном погашении должником взятой ссуды, снятии обременения с жилья и его дальнейшей продажи. Использовать этот вариант продавец сможет при условии, если ему удастся взять недостающую сумму в размере остатка по ссуде в долг у третьей стороны – родственников, близких либо как кредит в другом финансово-кредитном учреждении. Но при ухудшении его финансово-материального положения такой вариант заемщику не доступен.

Реализация жилья банком

В этом случае заемщик не прикладывает никаких усилий, чтобы продать квартиру, все действия выполняются банком. Сбербанк продает залоговую недвижимость, погашает выданный кредит, а остаток, при его наличии, выдает клиенту. Банкиры заинтересованы в короткие сроки погасить долг, быстро реализовав проблемное имущество. После выплаты процентов и тела кредита, заемщику может остаться минимальная сумма.

Реализация недвижимости заемщиком

Клиент банка может самостоятельно заняться поиском покупателя и оформить куплю-продажу без привлечения банкиров. В этом случае увеличивается риски со стороны покупателя, которому нужно максимально обезопасить сделку. Покупатель оплачивает остаток суммы ипотеки, заключая с продавцом договор внесения аванса и предварительный договор купли-продажи. После погашения кредита, продавец снимает обременение с квартиры и закрывает сделку с покупателем. Основной риск для покупателя заключается во временном периоде, который может составлять до 2 недель, если закладная на ипотечную квартиру была передана банком третьей стороне.

Если у покупателя недостаточно собственных ресурсов для полного расчета за приобретаемую квартиру, он может переоформить ипотеку на квартиру на свое имя. Банк выдаст ему ссуду на недостающую сумму. Покупатель переоформит на себя право собственности и кредит.

Некоторые риелторские агентства за определенную плату предоставляют своим клиентам услугу выкупа долга перед банком. Агентство передает заемщику денежные средства для погашения остатка по ссуде, а после снятия обременения и получения денег от продажи недвижимости клиент погашает свой долг перед риелторами. Постоянный контроль сделки со стороны специалистов агентства недвижимости снижает риски для покупателя остаться без денег и квартиры.

Если собственниками ипотечной квартиры являются несовершеннолетние, для продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Решаясь на приобретение квартиры в кредит, рекомендуется внимательно изучить действующие программы ведущих банков, обратить внимание на ипотеку с государственной поддержкой, процентные ставки по которой ниже, чем в рамках остальных кредитных продуктов.

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки.

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка ?

Если банк не согласен с продажей ипотечной квартиры, то, о ее продаже можно говорить только тогда, когда банк снимет наложенное на квартиру обременение.

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.

Способы продать квартиру без разрешения

Эта сделка не предполагает участие кредитной организации в сделке купли-продажи квартиры. Но здесь важно найти заинтересованного покупателя, уговорить его на определенные условия сделки.

Для этого необходимо:

1. Обратиться в банковское отделение, где оформлялась ипотека, узнать о сумме задолженности по кредиту. Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности, она может пригодиться для совершения продажи, покупатель будет знать точную сумму.
2. Заключить между сторонами предварительный договор, заверить его в нотариальной конторе.
3. Договориться о получении нужных для погашения кредита средств от будущего покупателя. Можно для этой цели воспользоваться банковской ячейкой, так будет надежнее и для продавца, и для покупателя.
4. Затем нужно погасить задолженность, сделать это может и сам приобретатель ипотечной квартиры, на него будут оформлены платежные документы, они будут служить доказательством участия в погашении кредитных средств.
5. После этих действий банк оформляет снятие обременения на квартиру, выдает плательщику справку о погашении всех долгов по ипотечному кредиту и снятию в связи с этим обременения.
6. С этими документами нужно зарегистрировать проведение сделки и снятие ограничений на совершение сделок. Ведь только регистрация делает договор юридически значимым.
7. Получив зарегистрированный договор о выплате долга, со всеми документами приходите в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи , который тоже регистрируется и является основанием для получения свидетельства о праве собственности.

Можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга, по-другому такая сделка называется переводом долга на другое лицо.

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка, ему придется подготовить те же документы, что и при оформлении кредита на себя, подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. К тому же, он может и не получить по кредиту те же условия, что и первый заемщик, зачастую банки устанавливают повышенные кредитные ставки.

Ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Да, и такая возможность есть при покупке ипотечной квартиры у Сбербанка. Можно оформить кредитные отношения и в другом финансовом учреждении, и в этом случае происходит рефинансирование задолженных средств. Но такая схема не пользуется популярностью из-за своей сложности и длительного срока.

Если клиент банка хочет улучшить свои условия проживания, то он может продать ипотечную квартиру и оформить кредит на оплату нового жилья. В большинстве случаев банк одобряет такой кредит.

Необходимые документы

Поскольку ипотечная квартира находится под обременением, то при покупке нужны следующие документы:

• Выписка из реестра юридических лиц о снятии обременения, основанием для записи является справка из банка.
• Кредитный банковский договор.
• Свидетельство о регистрации кредитного договора.
• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН;
• Техническая документация на квартиру;
• Справка из ТСЖ или ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальной задолженности;
• Разрешение от органов опеки, если в качестве владельца выступает несовершеннолетний ребенок, жильё приобреталось за маткапитал;
• Выписка из домовой книги, показывающая полный перечень лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости;
• Оценочная стоимость квартиры. Экспертный анализ касательно оценки жилья должен быть проведен в фирме, имеющей лицензию на выдачу документов подобного формата.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

Продажа залогового имущества участником накопительно-ипотечной системы с привлечением средств военной ипотеки осуществляется по следующему принципу:

1. Военнослужащий обязан уведомить уполномоченных сотрудников Росвоенипотеки о намерении снять обременение с залоговой недвижимости.
2. После этого необходимо подать повторную заявку на участие в программе ипотечного кредитования. Это требование связано с тем, чтобы предотвратить потерю права на покупку жилплощади кадровым военнослужащим при поддержке государства.
3. Сбербанк проводит расчёт по займу, определяет остаток долга. После этого пользователь получает информацию о сумме денежных средств, необходимых для погашения займа.
4. После уплаты долговых обязательств, военный получает справку, подтверждающую снятие обременения и свидетельство о праве собственности.

В данной ситуации денежные средства, выделенные государством, вновь возвращаются в бюджет на счёт участника программы военной ипотеки. Они могут использоваться повторно на покупку недвижимости.

Также для военнослужащих допускается переуступка прав на жилплощадь (цессия). Этот вариант будет наиболее быстрым и эффективным, так ка кне требует снятие обременения с квартиры. Долговые обязательства по ссуде будут переданы третьему лицу, в качестве которого может выступать как другой участник программы военной ипотеки, так и гражданские лица.

Продажа квартиры за материнский капитал

Если квартира приобретена с участием Сбербанка с привлечением средств материнского капитала, продать ее в последующем будет сложнее. Законодатель устанавливает, что материнский капитал предназначен в первую очередь для обеспечения потребностей детей, потому расходовать субсидию родители будут строго в соответствии с имеющимися требованиями.

Чтобы продать квартиру, приобретённую за маткапитал, нужно получить предварительное согласие от Сбербанка и органов опеки. Если хотя бы одна структура не одобрит сделку, реализовать недвижимость будут невозможно. В данной ситуации оформление продажи происходит двумя способами:

1. Покупатель возлагает на себя обязанность по уплате оставшейся части ипотечного займа.
2. По условиям договора купли-продажи покупатель погашает остаточную задолженность по ссуде.

После продажи квартиры, владелец материнского капитала вправе приобрести новое жилье с привлечением средств государственной поддержки. Однако нужно помнить, что квартира должна отвечать требованиям государства, сделка не нарушает права и интересы несовершеннолетних, не ухудшает имеющиеся жилищные условия.

Ключевым условие совершения сделки является согласие органов опеки и попечительства. Если разрешение отсутствует, для участников сделки могут наступить неблагоприятные последствия. Так, ребенок по достижении возраста совершеннолетия вправе оспорить сделку, признать ее ничтожной. Для непосредственных нарушителей действительных норм права предусмотрены солидные штрафные санкции и административная ответственность.

В чем риски приобретения ипотечной квартиры

Давайте поговорим о рисках, которые могут возникнуть у покупателя ипотечной квартиры:

1. Покупатель несет большую степень риска, если он соглашается на предложение продавца ипотечной квартиры внести не достающую для погашения долга сумму. Предположим, он так и поступил. Что же получается в итоге? Долга нет, банк выдает документ об отсутствии обязательств перед банком. И продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, ведь залог снят. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. Ну а как после этого покупатель сможет вернуть свои средства?
2. После погашения долговых обязательств перед банком за должника, покупатель должен зарегистрировать выданное банком снятие обременение, а на это уходят дополнительные средства.
3. Может возникнуть и такая ситуация: например, покупатель арендует сейфовую ячейку и закладывает в нее деньги на определенных условиях. То есть ту разницу, которую должен получить продавец ипотечной квартиры. Таким условием обычно бывает условие регистрации права собственности на другое лицо. Но в регистрации сделки порой и отказывают, и доступ к деньгам закрыт продавцу. Но здесь и выгода для покупателя: он может беспрепятственно вернуть свои деньги без проблем. Но если в такой сделке принимает участие банк, то риски сводятся к минимуму: он сам отправляет документы о перерегистрации на нового владельца.

Чем может рисковать продавец

В последнее время банкротство банковских структур стола закономерностью, и если продажа должна осуществляться через него, то заемщик вполне закономерно не получит своих денег при банкротстве банка.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2020 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов . Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Как продать квартиру при ипотеке Сбербанка, если это действительно нужно, потому что:

• финансовые возможности изменились и не позволяют совершать платежи в полном объеме;
• созаемщики решили поделить жилплощадь, что часто происходит при разводе супругов;
• появилась возможность сменить жилье на более качественное;
• необходимо сменить место постоянного проживания в связи со сменой работы, по семейным обстоятельствам и прочее.

Если у владельца жилья имеются собственные средства в размере остатка займа и суммы процентов, начисленных с момента последнего платежа, то достаточно просто закрыть кредит. Банк выдаст необходимое разрешение, а органы юстиции зарегистрируют сделку в общем порядке.

Если подобных сумм нет, то придется искать другие пути. Существует несколько легальных способов, как продать квартиру, заложенную в Сбербанке.

Основная проблема в такой ситуации – договориться с покупателем, ибо он несет значительные риски, и получить разрешение банка.

Подтверждение факта передачи денег посредством составления и передачи расписок будущему собственнику жилья – отличный способ убедить его в своих честных намерениях, упрочив в нем уверенность в правильности и законности сделки.

Самое трудное при работе с кредитором – общение с его персоналом: людям придется провернуть большую работу, потратить свое время, рисковать.

Если причина выставления квартиры, находящейся в залоге, – финансовые затруднения, то получить разрешение будет проще. Это едва ли не единственная ситуация, когда кредитор добровольно согласится на сделку. Более того будет способствовать ее заключению (обеспечит своевременность подготовки документации).

Сначала следует лично обратиться в банк и объяснить ситуацию. Если достигнута устная договоренность о продаже предмета залога, можно действовать по одной из описанных далее схем. Если получен отказ в содействии, следует обратиться к кредитору в письменной форме, либо направив ему письмо, либо подав заявление. К обращению, в котором указывается причина возможных неплатежей, следует приложить подтверждение ухудшения финансового положения:

• справку об утрате трудоспособности;
• справку с биржи труда о постановке на учет в качестве безработного и прочее.

Продуктивные переговоры возможны только при условии соблюдения условий ипотечного договора, т.е. при уплате положенных сумм в установленные сроки.

Сбербанк – это, прежде всего, коммерческая организация, основной целью деятельности которой является получение прибыли, потому он не заинтересован в досрочном погашении кредитов. Но имеется также и требование Центрального банка о качестве кредитного портфеля, т.е. допустимом объеме проблемных (с просроченной задолженностью) займов. Нарушение данных условий чревато отзывом лицензии.

Потому банк, несмотря на утрату прибыли в виде процентов по ипотечному кредиту, заинтересован в мирном урегулировании конфликта. Ему выгоднее дать разрешение на реализацию залога, чем иметь проблемы с ЦБ, судами и самостоятельно продавать ипотечную квартиру.

Сделка купли-продажи квартиры в части решения вопросов с кредитной организацией выполняется заемщиком самостоятельно (или с привлечением риелтора). Интересы кредитора страхуются путем составления нотариально удостоверенного соглашения между покупателем и продавцом. В бумаге прописываются обязательства:

• покупателя погасить ипотеку;
• продавца – продать жилье на определенных условиях.

Деньги, полученные по сделке, направляются на погашение займа, в обмен в Сбербанке выдают справку об отсутствии претензий по объекту. Бумага предъявляется в регистрирующих органах при регистрации перехода права собственности на объект на основании завизированного сторонами договора купли-продажи.

Покупка кредита

Покупка кредита означает фактическую смену заемщика и собственника объекта залога, т.е. обременение сохраняется, но плательщиком будет выступать уже покупатель.

Операция возможна, если речь идет о вторичном жилье. Если объект – недостроенная квартира, то схема применяется только тогда, когда покупка была оформлена по договору долевого участия. В подобной ситуации потребуется также и разрешение застройщика. Сделка оформляется в виде договора цессии, по которому покупатель после сдачи жилья приобретет право требования на данный объект. Документ должен получить одобрение юридической службы банка.

Для данной схемы потребуется предоставить банку подтверждение платежеспособности и благонадежности покупателя:

• паспорт;
• карточку Сбербанка, на которую поступает заработная плата (пенсия, иной регулярный доход). Если работодатель не аккредитован в Сбербанке, потребуются справка по форме 2-НДФЛ и, заверенная работодателем, копия трудовой книжки. Но условия кредитования в части процентной ставки будут менее выгодными, нежели для сотрудников аккредитованных организаций;
• заполненную анкету, которую можно получить в любом отделении.

Предоставленные документы и личность заявителя проверяются службой безопасности банка. Если потенциальный заемщик состоит в браке, то его супруг в обязательном порядке будет привлечен в качестве созаемщика, т.е. ему нужно будет предоставить все те документы, что указаны выше.

По итогам сделки покупатель должен стать новым заемщиком. Основание – соглашение о переходе долга, подписанное:

• уполномоченным представителем банка;
• продавцом (действующим заемщиком);
• покупателем (будущим заемщиком).

Документ содержит обязательство покупателя полностью погасить долг. При регистрации перехода прав в свидетельстве будет прописан факт нахождения квартиры в залоге у Сбербанка, но указан другой собственник.

Риск отмены сделки и утраты уплаченного аванса, размер которого будет соответствовать величине ипотечной задолженности продавца, существенно уменьшается, если сделка заключается с использованием банковских ячеек.

В одной из них в период «межвременья» (когда деньги покупатель уже отдал, а обременение еще не снято, переход прав не зарегистрирован) будут храниться деньги, в сумме равной величине долга по ипотеке, и документы, подтверждающие отсутствие претензий банка по данному предмету залога. В другой – остаток суммы по договору, причитающийся продавцу.

Изначально Сбербанк дает разрешение на реализацию квартиры, находящейся в ипотеке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Документ передается на госрегистрацию.

Деньги, необходимые для погашения долга, и документы на снятие обременения хранятся в ячейке до того, как договор не будет передан в регистрирующие органы. Покупатель забирает бумаги на снятие обременения и передает их в органы юстиции, у которых появится законное основание зарегистрировать сделку и переход права собственности. После регистрации продавец изымает остаток суммы.

Депозит

Прежде чем продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, нужно в данном учреждении открыть депозит (безотзывный аккредитив). Схема аналогична порядку реализации предмета залога с его оплатой через банковские ячейки.

На данный счет покупатель внесет сумму, которая будет учтена как плата за объект недвижимости. Часть денег будет направлена на погашение займа, часть, причитающаяся продавцу, будет выплачена ему только после подтверждения факта регистрации перехода права собственности (предоставления договора купли-продажи с отметкой о прохождении регистрации).

Сотрудники самостоятельно передадут информацию о закрытии кредита в органы юстиции. После этого регистрируется сделка и переход права собственности.

Квартира в ипотеке Сбербанка может быть продана и без его уведомления. Подобный метод практикуется, если по тем или иным причинам кредитор отказывается дать согласие на продажу предмета залога.

Схема рискованна для покупателя, ведь ему придется погасить долг постороннего человека – закрыть кредит продавца досрочно – без гарантии, что в случае срыва договоренности сможет вернуть потраченное. Сбербанк выдаст документ, свидетельствующий о погашении обязательств. Бумага предоставляется в регистрирующие органы, которые на основании договора купли-продажи оформят переход права собственности в обычном порядке.

Перекредитование

Если покупатель найден, но ни один из способов, описанных выше, стороны не устраивает, продавец вправе взять кредит на сумму остатка задолженности по ипотеке в другом банке. Естественно, если это возможно исходя из предлагаемых конкурентами условий и платежеспособности продавца – наличие большого остатка по кредиту сократит сумму ежемесячного дохода, учитываемого в качестве показателя платежеспособности, на величину ежемесячных ипотечных взносов. Этот факт сильно снижает шансы получить еще один кредит.

Похожие статьи