Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество "замораживается" банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.

Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.

Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.

Способы продать квартиру в ипотеке

Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные. Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько. Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.

Досрочное погашение долга перед куплей-продажей

Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.

Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

В другом случае жилье может выкупить покупатель , если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки. Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.

Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам .

Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:

• наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
• на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
• покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.

Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора . Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.

Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую - остальные средства. Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита. Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

1. Предварительное оформление договора купли-продажи

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Замена заемщика

Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит. В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.

В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке . Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.

Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.

При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.

Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.

Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.

Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.

Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика. В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства. Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.

Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

Заключение

Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.

Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

Приобретая квартиру в ипотеку, владелец обязуется выплачивать ее полную стоимость банку в течение длительного времени (15-20 лет). Все это время хозяином квартиры считается банк, и только он вправе распоряжаться данным имуществом. Однако все же продать квартиру в ипотеке очень даже реально, но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Многие « ипотечники » даже не задумываются о том, что их квартиру можно продать. Это абсолютно законно, только очень проблематично. Но в жизни случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают владельца детально изучить все этапы и начать планировать будущую сделку.

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки. Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.

Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной. Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:

• Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
• Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
• Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
• Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
• Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры – дело непростое, требующее много терпения и выдержки. Необходимо тщательно разобрать все возможные способы продажи и выбрать самый оптимальный для продавца вариант. Рассмотрим 4 основные варианта продажи ипотечной квартиры.

Досрочное погашение займа

Данный способ продажи ипотеки считается относительно простым и выгодным. Многие выбирают именно такой вариант. Сложность только состоит в том, чтобы найти такого покупателя, который согласится на сделку купли-продажи обремененной квартиры и выплатит почти всю сумму задатком.

Этапы проведения сделки:

Продажа с помощью банка

В этом случае покупателя на квартиру ищет сам банк. Но он заинтересован только возвратом собственных средств, и поэтому вполне вероятно, что после продажи банком квартиры вряд ли что-то останется бывшему хозяину.

Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.

Порядок действий владельца:

• Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
• Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
• Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
• Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
• Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Этот способ подразумевает самостоятельное оформление всех документов, снятие обременений и прочих этапов сделки и продавцом, и покупателем, без внедрения третьих лиц.

Обратите внимание! Не вздумайте скрывать от покупателя тот факт, что квартира находится под залогом у банка, и она у вас обременена ипотекой. Даже если вы постепенно будете выдавать истинную информацию, у покупателя возникнут сомнения на счет чистоты сделки, и он в дальнейшем изъявит желание прекратить с вами сотрудничество.

Порядок действий:

• Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
• Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
• Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
• Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
• Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
• Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Такой вариант продажи ипотеки предполагает классическое перекредитование. Заемщик (владелец ипотеки) вправе передать долговые обязательства (свою ипотеку) другому лицу (если оно согласно взять на себя этот долг).

Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

Далее все по схеме:

• Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
• Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
• Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
• Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Основной процедурой перерегистрации ипотеки занимается банк. От заемщика необходимо только согласие и подписание соглашения о передаче долговых обязательств.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке (видео)

Смотрите видео о способах продажи квартиры, обремененной ипотекой. Специалист очень грамотно и доступно раскрывает все способы и нюансы продажи.

Какие документы необходимы

Для проведения процедуры продажи ипотечной квартиры понадобится подготовить пакет документов. Он включает в себя:

• Паспорта заемщика и покупателя.
• Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
• Договор купли-продажи.
• Договор задатка.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
• Закладная по займу.
• Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
• Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

Этапы продажи ипотечной квартиры (видео)

В данном видеоролике можно подробнее познакомиться с этапами продажи ипотечной квартиры.

Риски для покупателя

Самым главным риском для покупателя при покупке ипотечного жилья является предоставление денежных средств еще до момента составления договора купли-продажи квартиры. Он рискует потерять крупную сумму денег. Неопытному покупателю легко может попасться профессиональный мошенник. Но если сделка сопровождается специалистами (риелтором или юристом), то данный риск сведен к нулю.

Риски для продавца

Как таковые риски для продавца ипотечной квартиры отсутствуют, ведь весь процесс купли-продажи контролируется самим банком - самым заинтересованным лицом в этом непростом деле. И в случае мошеннических действий со стороны покупателя, только банк понесет серьезные финансовые убытки. Но за последние годы данный вид сделок с ипотечной недвижимостью стал контролироваться многими государственными органами. И в случае обмана мошенник сразу вычисляется и несет соответствующее наказание. В итоге основным риском для продавца можно считать только зря потраченное время и силы.

Процесс продажи квартиры в ипотеке считается долгим, сложным, но зато с минимальными убытками и рисками. Если детально разобраться во всех этапах сделки, то это значительно упростит проведение данной процедуры.

Вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, волнует большинство граждан нашей страны. Ведь ипотека на покупку квартиры оформляется на весьма длительный срок, вплоть до 30 лет. За это время в жизни могут возникнуть всевозможные непредвиденные обстоятельства, в связи с которыми жилье, даже если оно было приобретено на открытый ипотечный кредит, необходимо продать.

Подготовка к продаже квартиры, которая находиться в ипотеке

Стоит учитывать, что разные банки, которые выдают ипотеку на покупку квартиры, выдвигают разные условия на продажу ипотечного жилья. Но продавец должен помнить, что квартира не является фактической собственностью банка. Она всего лишь выступает в качестве залога по ипотечному кредиту. Поэтому прямого запрета на продажу ипотечного жилья банк дать просто не может. Однако владельцу ипотечной квартиры следует подготовиться к продаже.

1.​ Прежде всего, надо еще раз изучить все пункты и условия ипотечного договора.

3.​ В отделении банка надо обязательно взять письменное разрешение на продажу жилья. Без этого разрешения продать квартиру по ипотеке практически нереально. Ведь потенциальный покупатель, или риэлтерское агентство все равно отправляют запрос в кредитную организацию, чтобы удостовериться, что продажа жилья происходит по согласию банка.

4.​ Кроме того, следует уточнить и сумму оставшегося долга вместе с процентами. Данные должны быть оформлены в виде письменного документа.

5.​ И только после этого можно заняться поиском потенциальных покупателей квартиры.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство

Продать квартиру, если она в ипотеке, можно воспользовавшись услугами риэлтерского агентства. В данном случае продавцу квартиры не надо будет ни вести переговоры с банком, ни собирать все необходимые для продажи документы, ни даже искать покупателя. Все эти вопросы, в том числе и подготовят документы, решат сотрудники агентства. Но за всю проделанную работу придется хорошо заплатить – услуги агентства обходятся от 5% до10% от общей стоимости квартиры. Поэтому воспользоваться услугами риэлтерского агентства можно в том случае, если квартира с того момента, как на нее была оформлена ипотека, успела сильно вырасти в цене. Только в этом случае продажа жилья будет выгодна продавцу – денег хватит и на погашение ипотеки в банке, и на оплату услуг агентства, и еще определенная сумма останется в распоряжении бывшего владельца жилья.

Продажа квартиры без посредника

Продать квартиру, на которую все еще оформлена ипотека, можно и без участия посредника. В данной ситуации возможны три разных варианта развития событий:

1.​ Продать квартиру покупателю за наличные деньги. В данном случае ипотека полностью погашается частью денег (залогом). Остальная часть денег полностью остается продавцу. Однако, если остаток по ипотечному кредиту слишком большой, то продавец составляет договор с покупателем, в котором банк является третьей стороной, по которому покупатель гасит задолженность с учетом перерасчета процентов. После проведения погашения ипотеки кредитная организация выдает документ, подтверждающий факт, что квартира больше не находится в обременении.

2.​ Квартира покупается под новый ипотечный кредит. Как показывает практика, почти 50% желающих купить квартиру, оформляют в банке для этих целей ипотечный кредит. Сбербанк, как и большинство банков в нашей стране, предпочитает, чтобы потенциальный покупатель ипотечной квартиры оформил ипотеку именно в нем. Ведь в данном случае банк не теряет свою прибыль от процентов по ипотечному кредиту. Если же потенциальный покупатель решил, что ипотека будет оформлена в другом банке, то в этом случае надо будет дождаться одобрения банка, у которого квартира находится в залоге, и только после этого оформлять договор купли-продажи.

3.​ Если остаток по ипотечному кредиту остался не слишком большой, то его можно полностью погасить путем оформления обычного потребительского кредита. В этом случае продать жилье будет намного проще, ведь квартира будет не обременена кредитом. Да и документы для продажи будет собрать проще – не потребуется согласия банка.

Существует еще один способ продажи квартиры, на которую оформлена ипотека – по переуступке. В последнее время такой вид сделки во время продажи ипотечного жилья встречается все чаще. Согласно законодательству нашей страны (и если банк разрешает такие действия в кредитном договоре) собственник жилья имеет все права переоформить право собственности на жилье на другое лицо. Однако, продать квартиру по переуступке не получиться без согласия банка. Интересно, что в данном случае Сбербанк, или любой другой банк, в котором оформлена ипотека, сам диктует условия договора продажи квартиры по переуступке. К слову, таким способом продавец может купить другую квартиру.

Важные моменты продажи квартиры, на которую оформлена ипотека

Прежде всего, стоит учитывать, что квартира, на которую оформлена ипотека, оценивается на рынке недвижимости немного дешевле, чем жилье, на котором нет обременения. Кроме того, Сбербанк, или любой другой банк, будет контролировать каждый этап сделки купли-продажи.

Продать квартиру в ипотеке без справки банка практически невозможно, ведь в будущем невозможно будет зарегистрировать документы купли-продажи в Росреестре.

Если квартира продается путем переуступки, то стоит быть готовым к тому, что большинство банков дополнительно взимают 1% от суммы ипотечного кредита в качестве страховки по смене заемщика. Но эти действия должны подтверждать документы – соответствующий пункт в ипотечном договоре.

Квартира, которая находится в ипотеке, меньше интересует потенциальных покупателей. Да и на вырученные от продажи деньги купить другую квартиру практически невозможно.

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде. Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем. Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

• Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
• Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
• Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания. А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком. Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Если с самого начала заемщик, являющийся участником долевого строительства, ставит перед собой цель получить прибыль, то ему желательно продать недвижимость до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это вызвано тем, что переоформить договор цессии не составит особого труда в отличие от получения необходимого пакета документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры - когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
2. Досрочное погашение ипотечного кредита - заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору - заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) - будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки. На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца. Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки. Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение. Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения. Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны. Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме. Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

А знаете ли вы, что согласно закона (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13.09.2011 №147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о кредитном договоре») заемщик при досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами, имеет по кредиту.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени. В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

✔
✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

• Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
• Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
• Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
• Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

• Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
• После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
• Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
• Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
• Кредит полностью погашается.
• С квартиры снимается обременение.
• Заключается договор купли-продажи.
• Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
• Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

• Срок заключения основного соглашения.
• Обязанности и права сторон.
• Порядок расчетов.
• Цена квартиры и размер залога.
• Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор. Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

○ Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

• Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
• Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
• Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
• Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

• Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
• Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
• В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
• В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

• Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
• Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Похожие статьи