stokkete//Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

• свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРП;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
• справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с множеством рисков. Чтобы не попасться на удочку мошенников перед заключением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Такую услугу предлагают многие риэлторские компании. Мы же расскажем о том, как осуществить самостоятельную проверку квартиры, собственника и документов на чистоту перед покупкой жилья.

○ Самостоятельная проверка «чистоты квартиры».

Для проверки не обязательно обращаться к риэлторам. Все нужные действия вы сможете осуществить самостоятельно. На начальном этапе нужно запросить и проверить документы.

○ Какие документы подтверждают право собственности.

Подтвердить, что право собственности было оформлено на законных основаниях, можно одним из следующих документов:

• Договор купли-продажи, мены, ренты.
• Свидетельство о наследовании.
• Дарственная.
• Свидетельство о приватизации.
• Решение суда о признании права собственности.

У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН (если право регистрировалось с 2017 года).

○ Какие документы запросить у продавца.

Кроме документа-основания для возникновения имущественных прав, продавец должен предоставить вам:

• Общегражданский паспорт и второй документ, удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение).
• Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
• Расширенную выписку из ЕГРН.
• Выписку из домовой книги.
• Технический план квартиры.
• Кадастровый паспорт.
• Выписку с лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (если водительского удостоверения у продавца нет).

Чтобы обезопасить себя нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. При их наличии нужно, чтобы было нотариальное заверение внесенных изменений. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов.

○ Куда обращаться.

Нужные документы может получить только текущий собственник или его представитель на основании нотариальной доверенности.

Для получения выписки из домовой книги с перечнем всех прописанных в квартире граждан нужно обращаться в управляющую компанию, обслуживающую дом, или в территориальное отделение ФМС.

Расширенная выписка из ЕГРН с данными за последние 20 лет выдается в Росреестре или МФЦ. Этот документ можно также заказать удаленно на официальном сайте Росреестра.

Если у продавца отсутствует техническая документация, или она не соответствует действительности, за получением нужных бумаг следует обращаться в БТИ или МФЦ.

○ Какие данные необходимо проверить.

Обратить внимание нужно на следующие характеристики:

1. Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по факту по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечение в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.
2. Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
3. Вероятность притязаний на имущественные права со стороны других лиц.
4. Была ли проведена перепланировка. Если да – все ли документы оформлялись по закону.
5. Были ли прописаны и зарегистрированы ли сейчас несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.
6. Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность отказа в государственной регистрации сделки.
7. Данные о многоквартирном доме. Важно узнать, не планируется ли снос здания в ближайшее время, не является ли оно аварийным, когда дом введен в эксплуатацию, проводился ли ремонт и когда будут осуществлены новые работы.

Расскажем подробнее, что именно следует проверять.

○ Права третьих лиц на жилплощадь.

На этом этапе проверки потребуется четыре документа – свидетельство о праве собственности, основание возникновения имущественных прав, расширенная выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Если право собственности регистрировалось после января 2017 года, привычного свидетельства может не быть. В этом случае факт регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.

Удостоверьтесь, что имущественные права были получены законным путем. Внимательно изучите документ-основание возникновения прав – дату вступления в силу, особые условия, корректность оформления.

Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы.

Хорошо, если право собственности возникло у продавца более трех лет назад. В этом случае практически отсутствует вероятность, что ваша сделка будет оспорена в будущем. Это предусмотрено в гражданском законодательстве.

• Пункт 1 ст. 181 ГК РФ:
• «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения».

Если квартира была ранее приватизирована, важно выяснить были ли другие участники этого процесса. Продавец должен иметь от них официально оформленный отказ от участия в приватизации.

Второй важный момент – зарегистрированные лица. Сведения о прописанных гражданах содержаться в выписке из домовой книги. В идеале все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Когда кто-либо прописан на момент проверки, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет. Если кто-то зарегистрирован, но в данный момент находится в местах лишения свободы, в доме престарелых и т.д., лучше отказаться от покупки этой квартиры. Такие граждане могут претендовать на жилье в будущем.

Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.

○ История квартиры.

Все данные о смене собственников, заключении сделок в отношении квартиры, арестах, спорах и обременениях содержаться в расширенной выписке из ЕГРН. На что обратить пристальное внимание?

Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.

Если квартира была предметом споров или арестов в течение последних трех лет, потребуйте у продавца предоставления решений суда, вступивших в законную силу. Так вы убедитесь, что он действительно вправе продавать имущество.

Важное значение имеет и выставленная цена за квартиру. Если она значительно ниже аналогичных предложений по рынку, значит, собственник желает продать ее как можно быстрее. А это повод задуматься. Скорее всего, в квартире было совершенно преступление или она юридически не чиста.

Приобретение квартиры на вторичном рынке удобно тем, что в неё можно въехать почти сразу. Отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. В то же время покупка готового жилья также сопряжена с рисками. Например, может выясниться, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения, а продаёт её лицо, не имеющее на это права.

Обращение к юристам или риелторам может снизить эти риски. Но при наличии времени и желания разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. При этом основными правилами при самостоятельной проверке должны стать консервативность и осторожность. Другими словами, при возникновении минимальных сомнений стоит обратиться к профессионалам и не рисковать. С помощью юриста The Village разобрался, как проверить «чистоту» продаваемой квартиры.

1. Выбор квартиры

При выборе объекта будущей сделки следует его внимательно осмотреть. Это позволит избежать неожиданных проблем с незаконной перепланировкой, проводкой и соседями после покупки.

Ярослав Петрык, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн»: Необходимо получить информацию о техническом состоянии жилого дома и собственно квартиры (год постройки, материалы и состояние конструкций и перекрытий, коммунальных сетей, электрической проводки, санитарное состояние подъезда и придомовой территории, социальный статус соседей).

Важно при осмотре сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) на неё (экспликация или технический паспорт). Такие документы для сопоставления может предоставить продавец. Дело в том, что жилищное законодательство России требует согласования с органами местного самоуправления практически любых переустройств и перепланировок жилых помещений. И осуществление перепланировок без предусмотренного законом согласования является административным правонарушением, которое наказывается значительным штрафом.

2. Проверка правоустанавливающих документов

Если результаты осмотра и проверки соответствия планировки квартиры документам БТИ вас удовлетворяют, следует перейти к изучению и проверке правоустанавливающих документов на недвижимость.

Ярослав Петрык: Наиболее часто такими документами являются договоры купли-продажи, мены, дарения, договоры о приватизации. Право собственности может возникать также на основании вступивших в законную силу решений суда, свидетельств о праве на наследство, договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты). Реже встречаются случаи, когда право возникает, например, на основании акта органа местного самоуправления.

Правоустанавливающие документы необходимо проверить на предмет их подлинности. Должны отсутствовать признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного неоговорённого изменения их содержания.

Также важно обратить внимание на условия договоров. Предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, неисполнение которого влечёт за собой возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ от договора или на его расторжение. Если такое условие в правоустанавливающем документе есть, следует получить у нынешнего собственника (продавца квартиры) документы, подтверждающие выполнение им этого пункта договора.

Особое внимание следует обратить на случаи, когда продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника. В этом случае возможен спор между продавцом и родственниками предыдущего собственника о праве на квартиру. Если такой собственник пытается продать жильё почти сразу после регистрации своего права на неё, необходимо проявить особую осторожность.

3. Проверка истории квартиры

Затем надо попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о переходе прав на недвижимое имущество. Этот документ содержит информацию о переходах права собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение сделок ним. Стоит проследить историю сделок с квартирой с момента её постройки или с момента создания ЕГРП в 1998 году.

Ярослав Петрык: Обращать внимание здесь стоит, в частности, на то, насколько часто за последнее время с квартирой осуществлялись сделки. Совершение с квартирой цепочки сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о наличии юридических проблем на этапе заключения одной из них. Это обстоятельство указывает на наличие риска возникновения споров о праве на объект.

Также по выписке следует проверить, находилась ли квартира в спорах, накладывались ли на неё аресты, имеются ли обременения. Само по себе наличие в истории квартиры споров необязательно свидетельствует о наличии риска её утраты после покупки. Но обстоятельства, связанные со спором, необходимо внимательно изучить. В частности, узнать, истёк ли срок давности (как правило, трёхлетний), когда и чем закончилось рассмотрение дела. Делать окончательные выводы о правомерности владения продавцом данной квартирой целесообразно после консультации с юристом.

4. Проверка полномочий продавца

После проверки истории сделок с квартирой следует исключить риск уплаты денег человеку, не являющемуся её собственником, а значит, и не имеющему права её продать.

Ярослав Петрык: Злоумышленники могут использовать при продаже квартиры недействительный или утерянный паспорт. Для проверки действительности паспорта Федеральной миграционной службой Российской Федерации (ФМС) на официальном сайте создан специализированный сервис . Однако информация на нём носит справочный характер. Официальные сведения можно получить, обратившись в подразделение ФМС.

Следует проверить и дееспособность продавца. Самым верным способом является получение продавцом справок в наркологическом и психоневрологическом диспансерах в вашем присутствии.

Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, следует учитывать, что это создаёт дополнительные риски. Столкнувшись с доверенностью, необходимо проверить, не истёк ли срок действия доверенности, не отменена ли она, есть ли в ней однозначно выраженные полномочия на совершение сделки с квартирой.

5. Проверка прав третьих лиц

Для проверки прав третьих лиц на квартиру необходимо получить у собственника расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указывается, кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи.

Ярослав Петрык: Оспаривать права на квартиру могут и третьи лица. Например, безвестно отсутствующий член семьи, зарегистрированный в квартире по месту жительства.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

От продавца, состоящего в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

Похожие статьи