Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:
- досудебный (путем предъявления претензии застройщику);
- судебный (подача искового заявления в суд).
Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:
- составление иска, сбор документации;
- подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
- рассмотрение дела судом;
- вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.
Калькулятор неустойки по дду (214 фз)
Так, в ней следует указать:
- наименования сторон;
- обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
- размер неустойки (с описанием ее расчета);
- требования и сроки по уплате неустойки.
К претензионному письму следует приложить следующие копии:
- паспорта участника ДДУ;
- договора долевого участия;
- документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.
Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.
Калькулятор неустойки в соответствии с 214-фз
- Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта
- Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)
Расчет по каждому периоду действия ставки
Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом. Случай из практики ⚖ Пример второй Сумма по ДДУ - 2 000 000 рублей.
Внимание
Срок сдачи квартиры - не позднее 30 июня 2015г. Передаточный акт подписан 30 сентября 2016г. Просрочка отсчитывается с 1 июля 2015г. до 30 сентября 2016г.
Она составила 458 календарных дней. Этот период разбиваем на несколько, так как ставка менялась, и подсчитываем неустойку по дням по той же формуле:: Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка в %)/150 Период Кол-во просроченных дней Ставка, Расчетная сумма пени, в руб с 01.07.2015г. по 31.12.2015г. 184 8,25% 202 400 с 01.01.2016г. по 13.06.2016г.
Расчет неустойки по дду (договору долевого участия) по ст. 6 закона 214 фз
Фактически неустойка представляет собой денежную компенсацию за использование застройщиком денежных средств дольщика. Эти деньги застройщик должен выплатить помимо суммы, указанной в договоре и уплаченной ему дольщиком за строительство жилья.
Регулируется этот вопрос законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Подписывайтесь на нашканал в Яндекс.Дзен! Подписаться на канал Неустойка выплачивается также, если:
- построенное жилое помещение не соответствует заявленному ранее качеству;
- деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на совершение таких действий.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия Согласно ч.
2 ст.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Важно
Закона № 214-ФЗ: «застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».
Ее можно рассчитать самостоятельно, с помощью специальных онлайн-сервисов или обратившись к специалистам. ✔ Самостоятельно Для расчета неустойки по договору, заключенному с гражданами, применяется следующая формула: (цена квартиры по договору) × (количество дней просрочки) × (ставка рефинансирования) / 150 При расчете пени для предпринимателей и юридических лиц сумма неустойки вдвое снижается.
Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор
Александр Марущенко Старший юрист Но в юридической практике трактовка законов может быть неоднозначной. Вот почему нужны адвокаты, использующие всевозможные способы, аргументацию, доказательную и документальную базу для вынесения самого выигрышного решения в пользу клиента.
Поэтому, не торопитесь сразу взыскивать первую попавшуюся сумму. Исходя из конкретного случая, учитывая сроки, периоды и разные процентные ставки, необходимо посчитать неустойку всеми возможными способами, сравнить полученные итоги и определиться, какую сумму требовать. Важно: при расчетах не переборщить, исходить из реального положения вещей и финансового состояния застройщика, и требовать разумную сумму неустойки. В этом случае суд идет навстречу истцу.
Итак, вот главная формула расчета неустойки: СМ=СК х 1/300 СР х ПП. Теперь разберёмся с условными обозначениями:
- СМ – это неустойка;
- СК – сумма контракта;
- СР – ставка рефинансирования;
- ПП – количество дней просрочки.
Теперь понятно, что сумма рассчитывается просто? Но есть много нюансов, в частности, параметр ставки рефинансирования.
Ставка меняется с периодичностью в несколько лет, иногда чаще. В калькуляторе неустойки по 214 ФЗ, калькулятор 2017 года использует 8,25 процентов ставки.
В первой половине 2016 года она была 11%, а во второй – 10,5% годовых. Не зная этого, рассчитанная сумма была бы неверной, так что виртуальный калькулятор неустойки по 214 покажет правильный результат, только если расчёт ведется за определенный период, учитывая ту ставку рефинансирования, которая работала на тот момент.
Неустойка по дду расчет неустойки
- размер выплаченных застройщику денежных средств;
- наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
- размер неустойки и возмещения убытков.
В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично. Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:
- длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
- отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.
Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
В статье 6 федерального закона 214 ФЗ нет такого понятия, как ключевая ставка. Используется только понятие ставки рефинансирования, в связи с чем возникает некоторая путаница при расчете процентов по ДДУ.
Всё дело в том, что с 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. Таким образом, с 01.01.2016 г. самостоятельное значение ставки рефинансирования в целях расчета неустойки по 214 ФЗ более не применяется.
Отсюда следует:- если квартира была передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования 8,25%.- если квартира была передана по акту после 01.01.2016 г., расчет производится по ключевой ставке.
Особенности дела юрист выделил жирным шрифтом. Аналогичная судебная практика по делам Мосгорсуда: N 33-7017 от 06.03.2014г., N33-757/14 от 20.01.2015г. Апелляционное определение Мосгорсуда открывается по клику на изображении на нескольких страницах.
Инфо
Разбор дополнительных вопросов возникающих при расчете по 214 ФЗ. От какой цены рассчитывать: от цены ДДУ или от цены в договоре уступки (цессии)? Расчет производится от цены квартиры, указанной в договоре долевого участия, даже если она существенно меньше суммы за которую вы приобретали квартиру по договору уступки.
Здесь есть логика понятная даже не юристу. По договору уступки к вам перешли права требования квартиры и другие права по договору цессии. После регистрации договора уступки, у цедента прав на квартиру больше нет, они перешли к цессионарию (к вам) за определенные деньги, которые вы заплатили за квартиру цеденту.
В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.
Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.
На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.
Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.
ФЗ-214 – на страже интересов граждан
Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.
Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.
Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).
Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.
Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.
Дополнительное соглашение: подписывать или нет?
Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.
Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.
В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.
Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.
Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.
Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.
Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.
Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?
Во-первых : как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.
Во-вторых : внимательно читайте условия договора о сроках. В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства » согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.
Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.
Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?
С застройщика можно требовать следующие суммы:
- Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
- Убытки , которые возникли у вас по вине застройщика;
- Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
- Компенсацию морального вреда ;
- Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).
В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.
1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства
Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.
Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору .
На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.
Приведем примеры из нашей судебной практики:
Дело №1 . В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.
Дело №2 . В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.
Текст судебного решения можно посмотреть по .
2. Возмещение убытков
Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.
В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.
Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.
Текст судебного решения можно посмотреть по .
Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.
При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее :
- площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
- район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
- является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.
3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя
Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.
Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.
В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.
Например, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.
4. Моральный вред
Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.
Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.
Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.
5. Судебные расходы
Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.
Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.
Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.
Претензия застройщику по срокам: писать или нет
Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно . Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.
Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.
Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.
И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
Обращаемся в суд на застройщика
Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.
Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.
Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.
Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.
Кормиться «завтраками» или начать действовать?
Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.
Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.
Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!
Калькулятор неустойки по ДДУ помогает участнику долевого строительства в подготовке претензии. Достаточно скопировать процесс расчёта в претензию и направить её застройщику. Кроме неустойки и штрафа, калькулятор может рассчитать государственную пошлину, если сумма неустойки превышает один миллион рублей. Калькулятор ДДУ учитывает изменения всех ставок ЦБ РФ и актуален на 2020 год.
Калькулятор ДДУ
Калькулятор неустойки по ДДУ является онлайн программой для расчёта неустойки и применяется для подготовки претензии застройщику в 2020 году
10.02.2020 года Банк России изменил ставку для расчёта неустойки. Теперь она составляет шесть процентов годовых. Наш калькулятор ДДУ всегда актуален. Считайте неустойку с нами. Неправильный расчёт ведёт к проблемам в суде. Предварительно целесообразно прочитать настоящую статью, чтобы уяснить принцип его работы.
Бесплатно поможем рассчитать неустойку, а также проконсультируем по вопросам правильной приёмки квартиры в целях устранения застройщиком строительных недостатков. Расскажем, что делать, если застройщик вместо их устранения направил вам односторонний акт. Тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
В связи с продолжительным периодом снижения ставки Центральным банком РФ, снова становится актуальным расчёт по периодам их действия. Наш калькулятор ДДУ умеет производить такие вычисления. Может посчитать неустойку не только на дату исполнения обязательства, но и по периодам действия ставок. Узнайте в каком суде, предпочитают какой способ расчёта, по горячему телефону 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч. Практика постоянно меняется и мы в курсе самых последних изменений. Также помогаем определить период просрочки в случае возникновения трудностей по интерпретации условий ДДУ.
Работа с онлайн программой "Калькулятор неустойки по ДДУ"
Похожие статьи
