Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

До того как вступило в силу новое законодательство, ввод в эксплуатацию строительного объекта осуществлялся на основании различных нормативных актов в зависимости от типа сооружения. С января 1988-го года начали действовать СНиП. Они устанавливали порядок, по которому осуществлялся ввод в эксплуатацию промышленного объекта. Согласно действовавшему ранее законодательству, документом, который подтверждал готовность сооружения, выступал акт Госкомиссии. Сегодня утвержден другой порядок. Рассмотрим далее, как в настоящее время осуществляется ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение

Этот документ сегодня заменяет указанный выше акт приемочной комиссии. Разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию выдается исполнительным органом федерального, субъектного или местного уровня. Этот документ удостоверяет:

Завершение работ по возведению, реконструкции, капремонту сооружения в полном объеме. Документом-основанием является разрешение на строительство.
Соответствие готового сооружения проекту и плану участка.

Ввод нового объекта в эксплуатацию: документы

Лицо, осуществляющее возведение сооружения, должно обратиться в исполнительный орган со следующими бумагами:

Действия уполномоченного органа

Прежде чем выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, инстанция в десятидневный срок осуществляет:

Проверку поданной документации (правильность оформления, соответствие сведений действительности).
Осмотр сооружения (данное мероприятие не осуществляется, если предусмотрен государственный надзор).
Выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако уполномоченный орган может отказать в удовлетворении заявления. В каких случаях это происходит?

Основания для отказа

Уполномоченный орган может не выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если выявлено несоответствие:

Объекта капстроительства установленным в разрешении на строительство требованиям.
Параметров сооружения проекту.
Требованиям плана участка.

Заявителю может быть отказано, если в десятидневный срок с даты получения разрешения на проведение строительства, он не предоставил в уполномоченный орган:

Сведения об этажности, высоте, площади планируемого здания, инженерно-технических сетях.
Копию результатов геодезических изысканий.
Экземпляры:

Планировочной схемы участка, составленной согласно градостроительному плану;

Перечней мероприятий по охране природы и обеспечению пожарной безопасности;

Прочих документов, затребованных инстанцией.

Если отказ был обусловлен не предоставлением каких-либо бумаг, то это нарушение может быть исправлено путем их предъявления.

Налогообложение

Существует мнение, что получение разрешения свидетельствует о том, что работы с сооружением полностью окончены, и оно пригодно для использования по назначению. Застройщик, выступающий в качестве инвестора, оформит право собственности, примет объект к учету в составе основных средств. Регистрация не может быть проведена без разрешения от уполномоченной инстанции. Внесение в основные средства может осуществляться как до оформления права на собственность, так и после этой процедуры. Однако многих застройщиков интересует вопрос – обязательно ли включение объекта в ОС непосредственно после того, как будет получено разрешение на ввод?

Инвестор самостоятельно решает, готово ли сооружение к использованию на той стадии, когда выдан документ. Однако чиновники выступают против такой позиции. Они считают, что инвесторы, таким образом, оттягивают момент уплаты налога на имущество. И все же на практике готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения, а решением руководства предприятия, для которого сооружен объект. Настаивая на скорейшем начале выплаты налога, чиновники в данном случае могут в некотором роде проиграть в качестве, выиграв, несомненно, в темпе поступления отчислений. При недостаточной готовности сооружения застройщик на основании закона будет платить неполную сумму. Организация в данной ситуации может поступить одним из следующих способов:

Если предприятие признает в качестве ОС здание непосредственно на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, стоимость его на ту же дату будет считаться сформированной. Это осуществляется на основании п. 8 ПБУ 6/01.

Ввод объекта в эксплуатацию: расходы

Затраты не включаются в сводную смету. Расходы на ввод в эксплуатацию составляются в отдельном документе. В смете учитываются затраты:

Важное обстоятельство

Разрешение на ввод выступает в качестве основания для регистрации сооружения, внесения изменений в акты госучета. Согласно определению КС, документация, подтверждающая готовность здания, не включает в себя положения, регламентирующие регистрацию права собственности. Бумаги носят исключительно технический характер и устанавливают процесс ввода в эксплуатацию.

Спорный момент

Необходимо также обратить внимание на период, когда вместо акта госприемки стали выдаваться разрешения. Данное обстоятельство весьма существенно, поскольку строительство многих объектов велось до принятия нового Кодекса, а готовы они были уже после этого. Согласно ст. 9 ФЗ, регламентирующего введение в действие ГрК, Кодекс применяется к отношениям, касающимся реконструкции, строительства и проектирования, возникшим после его утверждения. На объекты, начатые до его введения, распространяются положения по части обязанностей и прав, появившихся после его принятия. Другими словами, поскольку указанные отношения по сооружению здания возникли до того, как был введен ГрК, а завершение работ и необходимость получения разрешения – после этого, прием и запуск здания должны осуществляться согласно требованиям статьи 55 ГрК.

Форма разрешения

План утвержден правительственным Постановлением. Приказ Минрегионразвития устанавливает порядок составления формы разрешения. В документе должны присутствовать сведения о сооружении, которые необходимы для внесения изменений в акты госучета (для реконструированных и отремонтированных зданий) или постановки на учет. Поскольку при выдаче разрешения уполномоченным органом проводится проверка соответствия в ходе строительства объекта градостроительных и прочих правил и норм, то других документов, кроме тех, которые включены в перечень, приведенный выше, предъявлять нет необходимости.

Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения, объекта, ввод здания в эксплуатацию. Прием в эксплуатацию пристроенных и встроенных помещений осуществляется отдельно от здания проводит специально сформированная приемочная комиссия после завершения работ по строительству, реконструкции или перепланировке.

〉 ПП и ИРД (комплект предпроектной документации):

〉 Состав проектной документации (по 87 ПП):

№ п/п 87 ПП РФ	Обозначение	Наименование раздела
Проектная документация
1	ПЗ	Раздел 1 "Пояснительная записка"
2	ПЗУ	Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"
3	АР	Раздел 3 "Архитектурные решения"
4	КР	Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"
5		Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений", включая:
5.1	ИОС1	Подраздел 5.1 "Система электроснабжения"
5.1.1	ЭМ1	Часть 1 "Электроснабжение. Вводное устройство (ТП, ВРУ)"
5.1.2	ЭМ2	Часть 2 "Силовое электрооборудование"
5.1.3	ЭМ3	Часть 3 "Молниезащита и заземление"
5.1.4	ЭОМ	Часть 4 "Электрическое освещение (внутреннее)"
5.1.5	ЭН	Часть 5 "Наружное электроосвещение"
5.2	ИОС2	Подраздел 5.2 "Система водоснабжения"
5.3	ИОС3	Подраздел 5.3 "Система водоотведения"
5.4	ИОС4	Подраздел 5.4 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети"
5.5	ИОС5	Подраздел 5.5. "Сети связи"
5.5.1	СКС	Часть 1. "Структурированная кабельная система"
5.5.2	СРФ	Часть 2. "Система радиофикации"
5.5.3	СЧ	Часть 3. "Система электрочасофикации"
5.5.4	СКПТ	Часть 4. "Система коллективного приема телевидения"
5.5.5	СТС	Часть 5. "Система телефонной связи"
5.5.6	ЛВС	Часть 6. "Локальная вычислительная сеть"
5.5.7	ММС	Часть 7. "Мультимедийная система"
5.5.8	СКУД	Часть 8. "Система контроля и управления доступом"
5.5.9	СОВН	Часть 9. "Система охранного видеонаблюдения"
5.5.10	СОТС	Часть 10. "Система охранной тревожной сигнализации"
5.5.11	ССОИ	Часть 11. "Система сбора и обработки информации"
5.5.12	СПА	Часть 12. "Система автоматизированной парковки"
5.5.13	СВДТС	Часть 13. "Система выявления диверсионно-террористических средств"
5.5.14	АСУЗ	Часть 14. "Автоматизированная система управления зданием"
5.5.15	СКУ	Часть 15. "Система комнатного управления"
5.5.16	АСДУ	Часть 16. "Система автоматизации и диспетчеризации ЦОД"
5.5.17	АСУЭ	Часть 17. "Автоматизированная система учета электропотребления, водопотребления, теплопотребления"
5.5.18	АОВ	Часть 18. "Автоматизация системы вентиляции и кондиционирования"
5.5.19	АСУ ЦТП	Часть 19. "Автоматизация системы управления центрального теплового пункта"
5.7	ИОС7	Подраздел 5.7 "Технологические решения"
6	ПОС	Раздел 6 "Проект организации строительства"
7	ПОД	Раздел 7 "Проект организации работ по сносу и демонтажу"
8	ООС	Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"
9	ПБ	Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
9.3	АГПТ	Часть 3. "Система автоматического газового и порошкового пожаротушения"
9.4	САПС	Часть 4. "Система автоматической пожарной сигнализации"
9.5	СОУЭ	Часть 5. "Система оповещения и управления эвакуацией при пожаре"
9.6	СППА	Часть 5. "Система противопожарной автоматики"
10	ОДИ	Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"
10.1	ЭЭ	Раздел 10 (1) "Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов"
12		Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами"
12.1		Технологический регламент процесса обращения с отходами строительства и сноса
12.3
12.4		Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объекта капитального строительства
12.5		ИТМ ГО и ЧС
12.6		Мероприятия по обеспечению антитеррористической защищённости
12.7		Проект организации дорожного движения
12.10		СМИС (СМИК, СУКС, ССП)
12.11		Дендрология
Рабочая документация
1		Генеральный план
2		Архитектурные решения
3		Конструктивные решения
4		Внутренние инженерные системы, включая:
4.1		Система электроснабжения
4.2		Система водоснабжения
4.2.1		Хозяйственно-бытавая насосная
4.2.2		Противопожарная насосная+автоматическая система пожаротушения
4.3		Система водоотведения
4.4		Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети
4.4.1		Тепломеханические решения (центральный тепловой пункт)
4.5		Сети связи. Автоматизация и диспетчеризация систем
5		Технологические решения
6		Охранно-защитная дератизационная система
7		Мероприятия по обеспечению антитеррористической безопасности
8		СМИС, СМИК, СУКС
9		ППР на демонтажные работы
10		ППР на подготовительный период
11		Стройгенплан
		Лучевой дренаж и КЛД
		Наружные сети по теплоснабжению, водоснабжению, канализации хоз-бытовой и ливневой, слаботочной канализации, электроснабжение
		Обмерные работы
		Обследование несущих и ограждающих конструкций
		3D-сканирование
		Обследование точек подключения наружных инженерных систем
		Колористический паспорт существующих зданий
		Альбом архитектурно-градостроительных решений (формирование регламентного альбома в соответствии с требованиями Москомархитектуры)
		Специальные технические условия на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности
		Авторский надзор строительный
		Авторский надзор инженерный
		Инструкция по эксплуатации здания
		Технический регламент о безопасности здания
		Инструкции по эксплуатации инженерных систем (ТП, ВРУ, ЦТП, насосные, вент камеры, серверные и т.д.)

〉 Согласование и утверждение проектной документации:
〉 Этапы работы:

〉 Согласование:

Наименование услуги	Сроки / месяцев / от.	Стоимость руб. / от.
*Согласование:*
1. Строительства	2	150 000
2. Проектной документации	4	150 000
3. Строительства с аэропортом и Росавиацией	4	300 000
*Внесение изменений:*
1. ПЗЗ	8	договорная
2. Генеральный план	8	договорная
3. ГПЗУ с нужными ТЭП	4	150 000
*Получение:*
1. Технических условий	2	100 000
2. Разрешения на ввод в эксплуатацию	4	150 000
3. Исходно – разрешительной документации	4	150 000
Услуги для застройщиков	4	150 000
Прохождение государственной экспертизы	2	30 000
Легализация самостроя	4	150 000
Услуги технического заказчика	-	договорная
Оформление разрешения на строительство	2	60 000
Постановка объектов недвижимости на кадастровый учет	2	60 000

〉 Коэффициенты МУ № 620 от 29.12.2009 г.:

Ввод в эксплуатацию - это набор мероприятий, направленных на принятие в эксплуатацию объекта недвижимого имущества с законченным строительством. Он предоставляет возможность оформления права собственности на объект, проведения с ним юридически разрешенных операций.

В целом, это заключительный этап строительства. Законодательство предусматривает проведение итоговой проверки государственного строительного надзора перед вводом объекта в эксплуатацию. Она заключается в визуальном осмотре объекта капитального строительства после постройки, реконструкции или ремонта. Осмотр включает отдельные работы, строительные конструкции, примененные материалы и участки инженерных сетей. Кроме того, проверяются предписания и акты об устранении нарушений, которые были выявлены при осуществлении строительного контроля. В результате надзора оформляется акт. На его основе оформляется заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и требованиям технических регламентов. Подробнее об этой процедуре можно прочитать в пункте согласование проектов, переустройства . Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, удостоверяющий выполнение работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту в соответствии проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка.

Для получения разрешения застройщику необходимо обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство и подать соответствующее заявление. К нему прилагается ряд документов. Это документы, устанавливающее право на земельный участок, градостроительный лан участка, а также разрешение на строительство. Кроме того, необходимо приложить акт приемки объекта капстроительства, а также документ, который подтверждает соответствие объекта требованиям регламентов.

Он должен быть подписан лицом, которое осуществляло строительство. Обязательным является документ, который подтверждает соответствие параметров объекта капитального строительства проектным требованиям - в том числе и параметрам энергетической эффективности. Сюда входят требования оснащенности здания приборами учета энергоресурсов, которые будут использоваться. Документ должен быть подписан застройщиком и заказчиком. Необходимо также предъявить документы о соответствии техническим условиям инженерно-технических сетей, подписанные представителями соответствующих эксплуатационных организаций. В пакете документов должна быть схема, которая отображает расположение объекта и инженерно-технических сетей в границах земельного участка, а также планировочная организация участка. Схему подписывают застройщик и заказчик. Копии этих документов после получения разрешения на эксплуатацию, заносятся в городскую информационную систему градостроительства. Как уже упоминалось, обязательно нужно приложить заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Кроме того, заключение должно содержать данные о нормативных значениях показателей, которые включены в состав норм энергетической эффективности объекта.

Соответственно необходимо отразить фактические значения этих показателей, которые определены в отношении этого объекта после исследований, экспертиз, замеров и испытаний. Законодательство устанавливает возможность требования иных документов для постановки объекта на государственный учет, с целью получения полного объема сведений. Орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 дней со дня подачи заявления провести проверку на наличие и правильность оформления документации, а также осмотр объекта.

По результатам этой работы будет принято решение о выдаче разрешения либо отказе в выдаче с указанием причин. Осмотр здания в этом случае представляет собой проверку на соответствие объекта нормам, которые установлены в разрешении на строительство, градостроительном плане участка. Также проверяется соответствие требованиям проектной документации. Но в случае осуществления государственного строительного надзора за объектом, данный осмотр проводиться не должен. Существует несколько оснований для отказа в выдаче разрешения на Ввод - сдача в эксплуатацию. Это отсутствие указанных выше документов, несоответствие объекта нормам градостроительного плана или требованиям разрешения на строительство или параметрам проектной документации. Отказ может быть предоставлен в случае невыполнения заказчиком требования о безвозмездной передаче в орган, выдавший разрешение на строительство, ряда документации. Она должна быть передана в течение десяти дней со дня получения разрешения. В пакет документов входят копии проектной документации, сведения о высоте, этажности, площади объекта, инженерных сетях. В таком случае разрешение на Ввод - сдача в эксплуатацию будет выдано после передачи государственному органу вышеуказанных документов. Отказ в выдаче разрешения можно оспорить в судебном порядке.

На основании разрешения на Ввод - сдача в эксплуатацию объекта осуществляется его постановка на государственный учет. Если проводилась реконструкция, в документы государственного учета вносятся соответствующие изменения. Несмотря на жесткость государственных требований, предъявляемых к сдаче в эксплуатацию объектов, становится очевидным, что строительство без недостатков в той или иной степени невозможно. Поэтому существует понятие допустимых недостатков. Они связаны с предельными отклонениями, которые предусмотрены в технических регламентах. Есть также недостатки, выходящие за рамки нормативных пределов. Речь идет о некоторых видах работ, которые не подлежат детальному прогнозу - к примеру, нельзя точно учесть динамику окружающей природной среды. Эти недостатки должны учитываться при приеме объекта с условием обязательного мониторинга их в течение срока эксплуатации здания.

Для того чтоб готовый объект строительства ввести в эксплуатацию, первоначально необходимо получить соответствующее разрешение. По сути, это специальный документ, который подтверждает, что все строительные работы на данном объекте были проделаны в полном объеме и, что немаловажно, в соответствии с разрешением на его строительство.

Помимо этого, объект в обязательном порядке должен соответствовать плану земельного участка, а также всей документации, касающейся проекта.

Чтобы получить разрешение на эксплуатацию объекта, необходимо в полной мере завершить строительные работы, получить на объект техпаспорт из БТИ и организовать проведение его приемки. Для этой цели создается специальная комиссия, для организации которой застройщик обязан подать соответствующее заявление.

В данном заявлении ему необходимо в письменной форме выразить просьбу, собственно создать подобную рабочую комиссию. Как правило, в ее состав входят представители государственной власти, члены организации, которая выдавала разрешение на строительство и впоследствии осуществляла за ним контроль и представитель санитарно-эпидемического надзора.

Для того чтоб сдача объекта в эксплуатацию осуществилась, приемная комиссия должна тщательно его осмотреть; выявить, насколько он соответствует проектной документации; оценить, пригоден ли данный объект непосредственно к эксплуатации. Как правило, срок для проведения данной процедуры – 10 дней, однако зачастую она происходит не так гладко, как хотелось бы застройщику. В случае если один из членов рабочей комиссии по объективным причинам откажется подписывать акт приема, весь процесс придется начинать заново после устранения выявленных недочетов.

Стоит отметить, что получить разрешение на эксплуатацию отстроенного объекта – задача довольно-таки сложная. Помимо организации комиссии, она требует сбора необходимых справок и других документов, на что у непрофессионалов, да и у опытных руководителей строительных организаций может попросту не хватить ни времени, ни сил. Именно поэтому, чтоб обеспечить себе максимально возможную оперативность получения разрешения, необходимо обратиться только к опытной, компании, предлагающей выполнить для этого все соответствующие процессы.

Мы уже несколько лет успешно помогаем многим руководителям строительных компаний в решении подобного вопроса.

Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения после завершения работ по строительству, реконструкции или перепланировке, готовый объект передается подрядчиком к приемке заказчику работ в порядке, установленном договором подряда и проектом. Определяется дата итоговой проверки. На время ее проведения проверки исполнительная документация по объекту передается в орган государственного строительного надзора.

После получения заключения о соответствии, документация передается на постоянное хранение заказчику. Копии документов также хранятся у исполнителя работ (подрядчика). В случае непредумышленной утраты во время проведения работ документации на несущие и ограждающие конструкции, при условии, что работы велись на основании разрешения на строительство, допускается проведение технического обследования. Для начала необходимо получить разрешение государственного контролирующего органа и обратиться в лицензированную организацию. Она проведет обследование конструкций, определит их устойчивость и надежность. Положительное заключение по результатам заменяет утраченную документацию. Подобный порядок можно применять для уже эксплуатируемых зданий, если они не были приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Следует напомнить, что оформленная надлежащим образом исполнительная документация отражает техническое состояние объекта, дает четкое представление по любому виду выполненных работ, тем самым облегчая процесс эксплуатации здания.

Это набор текстовых и графических материалов, которое отражают процесс выполнения проектных решений, а также положение объекта и его элементов в процессе реконструкции или строительства. Порядок ведения исполнительной документации регламентирован законодательством. К исполнительным относится ряд документов. Их формат и принципы заполнения регулируют государственные нормы. Это общий журнал работ, журналы контроля качества, авторского надзора (при наличии такого). Сюда также входят акты: приемки геодезической разбивочной основы, скрытых работ, промежуточной приемки конструкций, приемки инженерных систем, опробования устройств, систем и оборудования.

Также прилагается набор схем: схемы возведенных конструкций, элементов и частей, подземных сооружений и инженерных сетей, расположения объекта на местности. К исполнительной документации причисляются рабочие чертежи с пометками о соответствии им выполненных работ, а также с учетом внесенных изменений. Возможно также применение других документов, если они отражают исполнение решений проекта с учетом специфики проводимых работ. На каждом объекте строительства необходимо вести общий журнал работ. Это основной первичный производственный документ, в котором отражается технологическая последовательность, качество выполнения, сроки и условия работ. Он ведется при реконструкции или строительстве одного или нескольких объектов, которые расположены на одной строительной площадке. Общий журнал должен вести старший производитель работ или другое лицо, несущее ответственность за проведение работ. Документ заполняется с первого дня им лично или руководителями смен, по его поручению. При завершении работ и сдаче объекта в эксплуатацию, общий журнал хранится у заказчика. Когда объект вводится в эксплуатацию, журнал передается на хранение эксплуатирующей организации. В процессе строительства или реконструкции ведется ряд специальных журналов работ. Их перечень устанавливается генподрядчиком по согласованию с заказчиком. Задача журналов: своевременный и достоверный надзор за выполнением работ. К специальным журналам относятся: журнал монтажа строительных конструкций, журнал сварочных работ, журнал бетонных работ и т.п.

Если за строительством осуществляется авторский надзор, необходимо вести соответствующий журнал. Его составляет проектная организация и передает заказчику. Журнал может вестись как в целом по объекту, так и по отдельным его элементам. Его заполняют руководители и специалисты, осуществляющие авторский надзор, непосредственно заказчиком или уполномоченным лицом. Каждый факт надзора регистрируется в журнале, соответствующая запись удостоверяется подписями представителей подрядчика и заказчика. Указания излагаются четко, со ссылками на нормативную документацию. Если к работам нет замечаний, этот факт также необходимо отражать.

Формат журнала - А4, он должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен подписями на титульном листе и закреплен печатью заказчика. После приемки объекта подрядчик обязан передать журнал заказчику. Строительство или реконструкция предполагают промежуточную приемку, а также испытание ответственных конструкций, закрепляемые соответствующими актами. Они подтверждает пригодность конструкций к эксплуатации. Перечень конструкций, подлежащих приемке и испытанию, должен быть заложен в проекте. Испытания проводит комиссия. В ее составе - представители заказчика, подрядной организации, иногда - проектной организации. Основанием дл испытаний является приказ, выданный заказчиком. Для проведения испытаний необходима следующая документация: технические паспорта на конструкции (заводские), исполнительные чертежи, сертификаты качества на применяемые материалы, журналы работ и т.д. Изучив документы, комиссия проводит осмотр и испытания, по итогам составляя акт. Испытаниям также подлежат инженерные системы объекта. По окончании выполнения всех работ, подрядчик оформляет уведомление о готовности объекта к сдаче. Кроме того, он готовит акты выполненных работ, другую исполнительную документацию, список которой оговорен в договоре. Приемка выполненной работы подрядчика осуществляется заказчиком по объему и видам в виде подписания актов сдачи и приемки работ. Заказчик оставляет за собой право на мотивированный отказ в приемке в случае невыполнения одного или нескольких договорных обязательств.

Ввод - сдача в эксплуатацию объекта, приемка объектов, готовых к эксплуатации, осуществляется, в зависимости от их группы. Объекты первой группы заказчик предъявляет сначала рабочей, а после государственной комиссии. Объекты второй группы принимаются без проведения рабочей комиссии.

Методику проведения приемки и ввода регламентирует законодательство, а также строительные нормативы и ГОСТы. Любые отступления от требований нормативной документации не допускаются, кроме случаев наличия допустимых недостатков. Проектные, технологические, архитектурные и конструктивные решения должны полностью соответствовать проектным документам. Если в процессе реализации проектов были допущены отступления, их необходимо оформить и согласовать с проектной организацией. Вводить в эксплуатацию разрешается только объект с законченным объемом работ и с наличием полного комплекта требуемых документов. В связи с этим законодательство запрещает эксплуатацию объектов до их приемки в какой бы то ни было мере.

Прием в эксплуатацию пристроенных и встроенных помещений осуществляется отдельно от здания. Акты комиссии при этом оформляются отдельно на каждое помещение. За проделанную работу, комплекс оказанных услуг ответственность несут как заказчик, застройщик, проектная организация, так и представители контролирующих государственных органов. Любая из сторон, допустившая нарушения, может быть привлечена к дисциплинарной или административной ответственности.

Рабочие комиссии, которые проводятся перед приемкой отдельных категорий объектов государственными комиссиями, назначаются приказом или распоряжением заказчика. Их порядок, состав и продолжительность определяет заказчик по согласованию с подрядчиком. Обязанность комиссий - проверить соответствие строительных работ, мероприятий по охране труда и пожарной безопасности, прочих мероприятий, предусмотренных проектом, на соответствие стандартам и строительным нормам. В некоторых случаях допускается проведение испытаний. Кроме того, представители рабочих комиссий проверяют оборудование, конструкции и узлы на возможность их предъявления государственной комиссии. Заказчик обязан предоставить комиссии ряд нормативных документов строительства: журналы, акты, схемы, а также перечень организаций, которые выполняли работы на объекте. В нем необходимо указать все виды работ, а также данные инженеров, ответственных за их выполнение. В результате комплекса проверок составляется акт о готовности объекта для предъявления приемочной комиссии. Ввод - сдача в эксплуатацию объекта проводит специально сформированная приемочная комиссия. В ее состав обязательно входят представители проектировщика, заказчика, подрядчика, органов государственного надзора и местного самоуправления, эксплуатационной организации и прочие специалисты, на усмотрение председателя комиссии и заказчика. Председателем комиссии можно назначать только руководящего работника - представителя соответствующего государственного органа. Заказчик и подрядчик предоставляют комиссии пакет документов, необходимых для приемки. Наличие ошибок в любом из документов ведет к отказу ввода в эксплуатацию.

Для работы комиссии необходима следующая документация: задание на проектирование, технические показатели объекта (справка), разрешение на строительство, весь пакет чертежей с зафиксированными изменениями и пр.

Кроме того, пакет разрешительных документов из СЭС, энергонадзора и пр. также должен быть готов ко дню работы комиссии. Кроме осмотра и изучения соответствия объекта проектной документации, комиссия оценивает степень пригодности здания для эксплуатации в соответствии с заявленным назначением, проводит опробование (индивидуальное и комплексное). Если это производственное сооружение, возможно проведение испытаний. Кроме того, в случае сдачи в эксплуатацию объектов производственного типа необходимо предоставить комиссии разрешения на эксплуатацию оборудования. Они оформляются в соответствующих органах государственного надзора. Компетенция представителей госнадзора при приемке и вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства установлена на законодательном уровне. Распределение обязанностей членов комиссии и порядок ее работы определяет председатель. Расходы по организации мероприятий, связанных с приемкой в эксплуатацию объекта, несет заказчик работ (инвестор). Акт о приемке объекта, который подтверждает результат работы комиссии, подписывают все ее члены, неся ответственность за свои действия и решения в соответствии с определенной компетенцией. Акт подписывается председателем и передается заказчику (инвестору).

Если кто-либо из членов комиссии отказался подписывать акт, в качестве подтверждения своего решения он обязан предоставить председателю заключение органа, представителем которого он является. В заключении должны быть изложены замечания, относящиеся к выполнению требований проектной и нормативной документации по принимаемому объекту.

Если акт приема в эксплуатацию по объекту не подписан в срок, объект считается неготовым и подлежит повторной проверке после устранения замечаний.

На утверждение акта приемки отводится недельный срок. Оформляет в установленном порядке и утверждает документ орган, назначивший приемную комиссию. После готовый акт вместе с приложениями передается заказчиком для архивного хранения в орган архитектурно-строительного надзора. Полномочия государственной комиссии заканчиваются с даты регистрации документа о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости. Все работы представителей государственных органов по приемке и вводу объекта капитального строительства в эксплуатацию должны проводиться на безвозмездной основе. Законодательство запрещает любые договоренности между сторонами о взаимовыгодных услугах.

В новой редакции Градостроительного кодекса был принципиально изменен действовавший раньше порядок ввода объекта в эксплуатацию. Правила также регламентируются Положением о выполнении ГСН в РФ, Постановлением Правительства №441. Далее рассмотрим, как теперь осуществляется ввод в эксплуатацию объектов строительства.

Нормативная база

Постановление Правительства №441 регламентирует деятельность федерального исполнительного органа, выдающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Приказ Минрегиона регулирует деятельность уполномоченных инстанций по оформлению бумаг на сооружения, расположенные на особых территориях. К таким местностям относят земельные участки, на которые не распространяется или не устанавливается градостроительный регламент, кроме объектов капстроительства, в отношении которых выполнение государственной экспертизы проектных документов или выдача разрешений на возведение возлагаются на прочие федеральные исполнительные учреждения.

Общие правила

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает орган, который выдал аналогичную бумагу на возведение сооружения. Для его получения необходимо обратиться в уполномоченную инстанцию с заявлением. Сроки ввода объекта в эксплуатацию составляют 10 дней. В течение этого периода уполномоченная организация принимает и рассматривает поданные бумаги, осуществляет необходимые проверки. По результатам этих процедур либо выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дается отказ. При этом последний должен быть аргументирован.

Мероприятия перед завершающей проверкой

В подготовительный этап входят:

Пробные пуски.
Индивидуальные испытания установленного оборудования, функциональные запуски отдельных систем.
Приемка объекта капстроительства (при выполнении работ по договору).

В ходе возведения и монтажа конструкций необходимо провести промежуточные приемки конструктивных элементов и узлов оборудования, а также скрытых работ. Функциональные и индивидуальные испытания выполняются с привлечением заказчика после завершения установки и строительства. Недоделки и дефекты, которые допущены в процессе работы, недостатки оборудования, обнаруженные в ходе пробных испытаний, необходимо устранить до начала комплексного запуска. Общее опробование должен осуществлять заказчик в ходе итоговой проверки. В процессе его выполнения проверяется совместное функционирование основных установок и всех вспомогательных агрегатов под нагрузкой. Не допускается комплексное опробование систем по схемам, которые не предусмотрены в проекте.

Итоговая проверка

К заявлению прилагаются определенные бумаги. Их перечень строго регламентирован законом и не может быть расширен по желанию уполномоченного проверяющего органа. К заявлению застройщика должно быть приложено заключение о соответствии сооружения требованиям техрегламентов и проектной документации. Эту бумагу выдает орган госнадзора. Однако перед тем как будет выдано заключение о соответствии, объект должен пройти итоговую проверку. По ее результатам принимается или решение о выдаче бумаги, или отказ в этом. Итоговую проверку выполняют после завершения строительства, капремонта, реконструкции. В зависимости от сложности сооружения на данную процедуру отводят до одного месяца. Заключение выдается в случае, если на объекте не было выявлено несоответствий или нарушений, либо они были устранены в установленный срок.

Полномочия контрольной организации

В ходе проведения итоговой оценки надзорная инстанция в лице должностных лиц выполняет проверку наличия справок от других органов госконтроля и надзора, а также эксплуатирующих предприятий, оказывающих коммунальные услуги, о подключении наружных сетей к сооружениям по постоянной схеме, выполнении техусловий и принятии их на обслуживание.

Самовольное возведение частей конструкции

В этом случае, а также, если застройщик не известил своевременно орган госнадзора о начале строительства, ему необходимо обратиться в независимую специализированную организацию для проведения детального (инструментального) исследования конструктивных элементов сооружения или всего здания. Результаты этого обследования в форме отчета о тех. состоянии предоставляются в орган госнадзора. В случае если они положительны, уполномоченная инстанция может принять решение о выдаче заключения о соответствии.

Что нужно, чтобы получить ЗОС?

Для этого следует обратиться в надзорный орган с заявлением. К обращению необходимо приложить следующие документы:

Акт итоговой проверки должностным лицом уполномоченного органа.
Акт приемки при возведении сооружения на основании договора.

Важный момент

Государственный надзор выполняется с даты получения уведомления о начале работ до момента выдачи ЗОС отремонтированного, реконструированного или построенного объекта предписаниям технических регламентов, проектной документации и иных документов. Это означает, что положительное заключение выдается в том случае, если контрольные мероприятия осуществлялись на протяжении всего периода сооружения. Если же надзор не выполнялся по вине застройщика, то уполномоченная инстанция вправе отказать в выдаче ЗОС.

Акт ввода в эксплуатацию объекта

Он представляет собой документ, которым удостоверяется выполнение возведения, ремонта, капремонта или реконструкции сооружения в полном объеме. Данная бумага должна соответствовать разрешению на строительство. Форма, в которой составляется акт ввода в эксплуатацию объекта, утверждена в Постановлении Правительства № 698. Далее рассмотрим бумаги, которые нужно предоставить.

Ввод объекта в эксплуатацию: документы

Перечень бумаг установлен в ст. 55, ч. 3 ГрК. В список входят:

Правоустанавливающая документация на земельный участок.
Бумаги, удостоверяющие факт приобретения прав на надел, где было произведено возведение сооружения.
Градостроительный план участка. Его форма утверждена правительственным Постановлением №840.
Разрешение на застройку. Оно должно быть составлено в соответствии со ст. 51 ГрК. Бумаги, выданные до вступления в действие новой редакции, признаются также действительными.
Заключение от органа пожнадзора (если данные контрольные мероприятия предусмотрены).
Схема расположения отремонтированного, реконструированного или построенного объекта, сетей инженерно-технических коммуникаций в пределах земельного участка, планировочная организация места.
Заключение от органа госнадзора (если предусматривается выполнение контрольных мероприятий) о соответствии сооружения установленным требованиям и техплану.

Сведения, подлежащие безвозмездной передаче

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в уполномоченный орган должны быть предоставлены экземпляры:

Бумаг, подтверждающих соответствие параметров сооружения проекту и подписанных заказчиком или непосредственно лицом, осуществляющим его возведение.
Акта приемки объекта. Он предоставляется, если возведение осуществляется по договору подряда.
Документа, подтверждающего соответствие сооружения указанным выше требованиям. Эта бумага также должна быть подписана заказчиком или исполнителем.
Документов, подтверждающих соответствие объекта техусловиям. Эти бумаги подписываются представителями организаций, ответственных за использование сетей инженерно-технических коммуникаций.

Техучет и инвентаризация

Для их проведения в отделение ФГУП по месту расположения сооружения необходимо подать следующие бумаги:

Градостроительную и проектную документацию со схемой генплана. Последняя предоставляется в масштабе 1:2000 или 1:500.
Выписку из ЕГРЗКР (госреестра земельного кадастра) с планом и кадастровым номером участка.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Бумаги, подтверждающие права на земельный участок.

Регистрация

Данная процедура осуществляется федеральным уполномоченным органом по месту расположения сооружения. Для госрегистрации необходимы:

Правоустанавливающие и учредительные документы правообладателя.
План сооружения.
Техпаспорт
Выписка из госреестра сооружений градостроительной деятельности. Данная бумага действительна на протяжении месяца с момента выдачи.
Документы, удостоверяющие права на участок.
Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

После завершения строительства возведенный объект (здание) должно быть введено в эксплуатации с учетом действующих на текущий год норм и правил. Но, несмотря на прозрачность процесса, не все знают, какие документы придется подготовить, кто выдает разрешение на ввод объекта, сколько времени занимает получение решения со стороны регулирующих структур, как составлять договор и так далее. Ниже поэтапно рассмотрим основные вопросы, которые касаются ввода зданий в пользование и прочие ключевые моменты.

Общий алгоритм действий

Порядок предъявления (получения) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требует детального рассмотрения. Но перед этим нужно выделить этапы, которые придется пройти заказчику на пути к оформлению документов (актов, договоров и прочих бумаг) и определить дату, к которой разрешение должно быть получено. Последовательность действий следующая:

Заказчик (застройщик) готовит документы, которые необходимы контролирующим структурам для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Также действующий порядок подразумевает передачу необходимых бумаг на рассмотрение уполномоченному органу.
Соответствующий орган изучает перечень и содержание поданных бумаг, после чего принимает решение, выдавать разрешение или нет. На данный момент рассмотрение поступивших бумаг занимает не больше десяти суток (дата отсчета — предоставление бумаг).
Далее уполномоченный орган передает свой «вердикт» заказчику (застройщику). В случае отказа у застройщика есть несколько путей — согласиться с решением и устранить неисправности в установленные сроки или же обращаться в суд.

Требования закона

Вся информация, которая касается выдачи разрешения на ввод здания (объекта) в эксплуатации, нашла отображение в Градостроительном кодексе России. Само разрешение имеет вид документа, подтверждающего выполнение следующих условий:

Четкое следование действующему плану земельного участка;
Проведение работ по реконструкции с учетом всех рекомендаций, упомянутых в соответствующем акте;
Соблюдение правил реконструкции или размежевания территории.

Чтобы ввод в эксплуатацию состоялся, застройщик должен обратиться в соответствующую структуру (государственного или муниципального уровня) для получения документов для ввода объекта. Если оформить заявленный перечень документов не удается, то ввод здания в работу может быть отложен на будущий год или на неопределенный срок (как минимум, до устранения имеющихся замечаний). В последнем случае может устанавливаться точная дата, к которой нарушения должны быть исправлены.

Особенности подачи и рассмотрения заявлений

В 2016 году, согласно действующему приказу о вводе объектов в эксплуатацию, выдача разрешений предоставляется по определенной форме и в оговоренную сторонами дату (но только по рабочим дням). Какие же действия необходимо произвести для решения поставленных задач? Их несколько:

Изучить образец заявления (скачать его) на официальном сайте. Стоит учесть, что согласно действующего приказа в отношении ввода объектов в эксплуатацию, заявление должно составляться по строго определенной форме.
Предъявить бумаги и материалы по утвержденному в приказе перечню.

Чтобы продлить период действия разрешения и договора на возведение объекта, застройщику достаточно предъявить заявление (составленное по утвержденной форме), а также имеющее силу разрешение.

По действующему приказу у застройщика есть десять суток на изучение плана и прочих документов. По завершению (в течение) этого срока застройщику передается отказ (с обязательным пояснением) или разрешающие документы для ввода. В этот же момент делается запись в регистрационном журнале с указанием даты и времени, когда решение было выдано. Одновременно с этим делается отметка в электронной базе. Чтобы получить решение на руки, застройщик должен предъявить документ, который бы удостоверял личность. Если за бумагой явилось третье лицо, то обязательно предъявление доверенности, заверенной нотариусом. По условиям действующего приказа Комитета стройнадзора (от 2006 года) получение документа возможно в течение 30 дней. Если в этот срок бумага не была получена застройщиком (доверенным лицом), то она передается в архив.

Кроме этого, по тексту приказа, в случае выдачи разрешения и последующего ввода объекта, копия документа должна направляться в Минобороны РФ и прочие Федеральные службы в течение 72 часов. При этом застройщик после получения одобрительного акта, подписания договора и получения разрешения должен передать в Комитет информацию о числе этажей здания и его высотности.

Необходимые документы

Если рассматривать текущий, 2016 год, то для получения разрешения на ввод здания потребуются:

Документы, которые бы подтверждали права застройщика на определенный участок земли (где и производится строительство объекта).
План участка, где возводится (ремонтируется) здание. Кроме этого, может потребоваться и план межевания интересующей площади и ее планировки.
Разрешение на строительство, которое нужно в обязательном порядке. Без этого документа что-либо оформить не удастся.
Акт приемки здания. Стоит сразу отметить, что наличие акта обязательно в том случае, когда процесс реконструкции осуществляется по специальному договору.
Бумага, которая подтверждала бы соответствие здания (отремонтированного, построенного) действующему на 2016 год регламенту. На этом документе обязательно должна стоять подпись стороны, которая занималась возведением здания (речь идет в первую очередь о застройщике).

Кроме этого, потребуются документы:

Подтверждающие соответствие отстроенного здания требованиям, прописанным в договоре и проектных бумагах;
Подтверждающие соответствие здания заявленным техническим условиям;
Схематически отображающие положение объекта капитальной постройки (должен находиться в пределах оговоренного участка).

Как упоминалось, процедура проверки проводится в срок до 10 суток. В этот период (с момента передачи заявления) соответствующая структура должна:

Осмотреть объект строительства (проводки, тепловых коммуникаций и так далее);
Проверить документы на факт корректности их заполнения;
Передать застройщику «добро» на ввод в эксплуатацию или отказать.

Если весь период строительства процесс контролируется государственным органом, то необходимости в выдачи разрешения нет.

Когда застройщику может быть отказано?

Порядок проверки объектов подразумевает, что необходимые условия ввода здания в действие должны быть выполнены. В противном случае контролирующий орган может отказать в выдаче разрешения, составив соответствующий акт с перечнем нарушений. Такая ситуация может привести к ряду проблем — пересмотру договора, затягиванию времени на устранение выявленных проблем и так далее. К основным факторам, которые могут стать причиной отказа в текущем году, могут привести:

Отсутствие на момент оформления необходимого перечня бумаг, без которых невозможен ввод дома или другого здания в эксплуатацию. Например, у застройщика может не быть плана ввода, правоустанавливающих и ряда других документов;
Несоответствие постройки требованиям существующего плана участка;
Несоответствие здания требованиям, которые установлены в разрешении (это может касаться проводки или других коммуникаций) и так далее.

Какой бы ни была причина отказа ввода в эксплуатацию, застройщик имеет право пойти в судебную инстанцию и оспорить решение контролирующего органа. Если же положительное разрешение получено, то этого достаточно для постановки объекта на госучет.

Акт ввода в эксплуатацию

Теперь подробнее остановимся на разрешающих документах. Чтобы оформить акт ввода в эксплуатацию, выполняется большая работа:

Передается уведомление со стороны заказчика с обязательным предоставлением документа, подтверждающего выполнение плана работ (на текущий момент);
Производится проверка объекта (до приемки в эксплуатацию). На этом этапе может быть создана рабочая комиссия, которая проверяет правильность заполнение документов, корректность применяемой формы бумаг, наличие договора, соответствие процедуры оформления требованиям приказа, состояние проводки здания и работоспособность прочих коммуникаций. Если выявлены недоработки (к примеру, неисправность проводки), то устанавливается срок и составляется план (график) устранения дефектов.
Как только все проблемы проводки или других коммуникаций устранены, подается заявление о вводе объекта в пользование.
Организуется последний этап — комплексная проверка. Далее издается приказ о вводе здания в «работу».

На текущий момент у застройщиков нет проблем с поиском необходимых документов. Если необходим образец акта, договора или другого документа, их всегда можно скачать на соответствующих сайтах. Главное в процессе получения разрешения — учитывать требования к застройщикам (действующие в текущем году), внимательно подходить к сбору документов и, конечно, соблюдать требования законодательства.

Ввод или сдача жилого/производственного объекта в эксплуатацию является окончательным этапом любого строительства. Данный этап заключается в получении соответствующих документов. Нюансы этого важного вопроса будут рассмотрены в данной статье.

Правительством России был установлен перечень документов, который необходим для реализации процедуры ввода любого строительного объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что самым главным документом в данной ситуации является технический план. Он содержит в себе те сведения, которые были внесены в государственный кадастр для недвижимости. Также здесь должны быть указаны технические параметры сооружения, здания или помещения, нужные при постановке конкретного объекта недвижимости на соответствующий учет. Следует помнить, что это требование актуально и для объектов, относящихся к незавершенному строительству.

Помимо этого документа, в перечень необходимой документации, нужной для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, следует предоставить:

На заключении следует остановиться более детально. В нем должна содержаться информация касательно соответствия построенного объекта, который необходимо вводить в эксплуатацию, всем строительным требованиям, прописанным в проектной документации. Также должно быть заключение, выданное государственной службой экологического контроля.

Наличие всей этой документации позволит осуществить процедуру ввода любого строительного объекта в эксплуатацию. Также они будут нужны и для начала соответствующей процедуры.

Нюансы процедуры ввода в эксплуатацию

Процедура сдачи объекта в дальнейшую эксплуатацию предполагает довольно трудную и кропотливую работу, которую без знания всех нюансов и тонкостей довольно проблематично сделать за один заход.

Данную процедуру проводит специализированная экспертная комиссия, которая объединяет в себе представителей подрядчиков и заказчиков. При необходимости в ее состав могут входить независимые эксперты, а также представители различных государственных структур. Это допустимо, если осуществляется введение в эксплуатацию объекта, имеющего государственное назначение.

Чтобы сделать все правильно и быстро, нужно знать следующие нюансы данной процедуры:

инвестор/заказчик может привлекать на момент сдачи и ввода в эксплуатацию недвижимости управляющую компанию. В данном случае компания выступает в роли эксперта, который компетентно разбирается во всех тонкостях по техническому обслуживанию и эксплуатации. Именно эта компания играет главенствующую роль в процедуре ввода уже готового объекта;
специалисты управляющей компании работают в тесном сотрудничестве с экспертами технического надзора. Они проводят освидетельствование завершенности и готовности к дальнейшему использованию оборудования, инженерных систем на вверенном предмете постройки;
лучше всего привлекать управляющую компанию заблаговременно, с целью более качественного и профессионального проведения комплекса мероприятий, предшествующих вводу построенного объекта в дальнейшую эксплуатацию;
перед непосредственным завершением строительства профильные специалисты должны работать независимо друг от друга: строитель, архитектор, проектировщик, дизайнер. Это делается для того, чтобы экспертная комиссия не могла придраться, например, к такой мелочи, как расположение розеток в различных помещениях;
проведение активных испытаний инженерных систем, а также проверка всего технического оборудования. Это поможет выявить недочеты систем и устранить их до момента оценки экспертной комиссии, что существенно снизит риск возникновения различных неприятностей на этапе проверки.

Следует отметить, что всю документацию, которую необходимо предоставить экспертной комиссии, лучше всего собирать заблаговременно. Так вы сможете успеть пройти все промежуточные процедуры перед окончательным этапом – сдача объекта строительства для дальнейшей эксплуатации.

Отдельное место в данной ситуации занимает прием государственных объектов недвижимости. Их ввод происходит только после того, как вся необходимая документация была подписана компетентной экспертной комиссией.

Сдача объекта строительства может осуществляться поэтапно, согласно установленной схемы, которая оговорена условиями заключенного договора подряда. Окончанием сдачи недвижимости в эксплуатацию считается подписание соответствующих документов подрядчиком, заказчиком, инвестором, а также эксплуатирующей организацией. Непосредственное введение знаменуется заключенным правовым актом, выданным органом государственной администрации, обладающей соответствующей компетенцией.

Также на ряду с правовым актом очень важное место занимает акт, выданный приемочной комиссией. Вместо последнего допускается оформление двухстороннего акта, заключенного между инвестором и заказчиком. Ввод также правомочно подтверждать финальное заключение, выданное ЖКХ и Министерством строительства.

Правильная подготовка к сдаче и введению в эксплуатацию любого вида построенной недвижимости заключается в заблаговременном сборе нужной документации и ознакомлении со всеми нюансами проведения соответствующей процедуры. Все это позволит вам быстро и без происшествий сдать объект строительства.

Видео «Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства»

На записи начальник Управления подготовки градостроительных документов Москомархитектуры рассказывает об оформлении документации относительно ввода объекта в эксплуатацию.