Для определения кадастровой стоимости земель водного фонда применяются «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости земель водного фонда».

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда, объединяются в 6 групп.

Для определения кадастровой стоимости земель водного фонда (КС ) нужно выделить группы водных объектов, имеющих место на территории Нукутского района, их местоположение и площадь (S ). Затем определить соответствующий для каждой группы удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС ).

Таблица 4 - Группы водных объектов на территории Нукутском района

№ группы	Состав группы	Площадь, га
	Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством РФ	Нет объектов
	Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.
	Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, занятых: объектами водоснабжения; объектами рыбного и охотничьего хозяйства; гидротехническими сооружениями; водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.
	Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.
	Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям
	Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Кадастровая стоимость определяется отдельно для каждой группы.

КС 1 = 100% от рыночной стоимости данных объектов.

КС 2 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет:

КС 2 = 94 га × 3828 руб/га = 359 832 руб

КС 3 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков промышленного назначения.

КС 3 = 25 га × 193 000 руб/га = 4 825 000 руб

КС 4 = УПКС × S; УПКС – минимальное значение УПКС земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования наиболее близкому по функциональному назначения к оцениваемому объекту. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет:

КС 4 = 61 га × 500 руб/га = 30500 руб.

КС 5 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет: КС 5 = 11 га × 77 300 руб. = 850300 руб.

КС 6 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков особо охраняемых территорий. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет:

КС 6 = 8 га × 49815 руб/га = 398520 руб.

Вывод: в процессе определения кадастровой стоимости земель водного фонда были определены удельный показатели кадастровой стоимости земельных участков, подходящие для каждой группы водных объектов. Результаты кадастровой оценки водных объектов Нукутского района Иркутской области представлены в таблице 5.

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Учебное пособие

Волгоград

3 Принципы оценки земель. 8

Факторы, определяющие стоимость земли

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

¨ местоположение и окружение;

¨ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

¨ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

¨ транспортная доступность;

¨ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

¨ условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

¨ условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

¨ обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

¨ изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

¨ экономические;

¨ социальные;

¨ юридические, административные или политические;

¨ физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические фак торы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов , факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

Принципы оценки земель

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля имеет "остаточную стоимость" и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

¨ физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

¨ разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

¨ разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

¨ разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой , представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие "экономическое местоположение недвижимости", оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Этап 1. Определение задачи.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, заме­щение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Этап 2. Составление плана оценки.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие дан­ные будут необходимы для решения поставленной задачи. План состав­ляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внима­ние на тех факторах, которые имеют значение для решения данной за­дачи.

Этап 5. Согласование.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения оконча­тельной оценки стоимости выносятся определенные логические сужде­ния. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверя­ет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Оценка земель поселений

Методика ГКО земель поселений разработана группой специалистов – представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр, ФКЦ "Земля"), Министерства имущественных отношений РФ, земельных комитетов и иных организаций Нижегородской и Пермской областей. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

¨ уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

¨ площади земельного участка;

¨ вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

¨ факторов местоположения и окружающей среды.

Основными требованиями, используемыми при подготовке рассматриваемой методики и определении кадастровой стоимости земель поселений, были:

¨ преемственность при проведении ГКОЗП;

¨ достоверность и доступность исходной информации;

¨ объективность учета существующих ценообразующих факторов;

¨ совместимость с системой государственного земельного кадастра (ГЗК);

¨ простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики;

¨ многофункциональность и иерархичность Методики;

¨ адаптация подходов и методов оценки недвижимости.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос i +Pсделки i) * К i ц,

где: S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос i – линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К i ц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). Кадастровая стоимость земельного участка и (или) удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

Порядок проведения ГКОЗП включает две технологические линии. По первой технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (>10000) на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Практическим руководством по реализации методики ГКОЗП для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются специальные Технические указания, в которых приводятся разъяснения по используемому в методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Методика ГКОЗП, технические указания, специальное программное обеспечение с руководством пользователя составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

Оценка земель лесного фонда

Согласно ст. 101 ЗК РФ к лесным землям, входящим в состав земель лесного фонда, отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на трех уровнях:

¨ оценочных зон и субъектов Российской Федерации;

¨ лесхозов;

¨ участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

На первом уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами. Границы лесотаксовых районов устанавливаются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.02.2001 №127 «О минимальных ставках платы за древесину, отпускаемую на корню» (Собрание законодательства Российской Федерации, 05.03.2001, № 10, ст. 958).

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

¨базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

¨базовые оценочные затраты;

¨цена производства древесины;

¨годовой расчетный рентный доход.

На втором уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах лесхозов.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель по каждому лесхозу рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель:

¨ оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

¨ оценочные затраты;

¨ цена производства древесины;

¨ годовой расчетный рентный доход.

На третьем уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают участки земель лесного фонда в границах лесхозов.

Под участком земель лесного фонда понимается участок земель лесного фонда, границы которого должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).

При государственной кадастровой оценке участки лесных земель подразделяются на три вида:

1) Участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

2) Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.

3) Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.

Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:

¨ группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

¨ определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

¨ расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в группы.

Оценка земель водного фонда

Экономическая оценка водных ресурсов строится на основании системного подхода, то есть требуется рассмотрение водных ресурсов бассейна водного объекта с учетом потребностей общества в водных ресурсах.

При оценке водных ресурсов учитываются их следующие свойства:

¨ обеспечивать необходимую потребность в воде человека, флору, фауну, развитие производства;

¨ быть источником самой дешевой и экологически безопасной электроэнергии;

¨ служить источником продовольственных ресурсов;

¨ быть источником производственных ресурсов, таких как торф, сапропель;

¨ служить в качестве дешевых путей сообщения, используемых для внутренних грузо- и пассажироперевозок;

¨ быть основным рекреационным ресурсом как на локальном уровне (пляжи, базы отдыха), так и используемые в качестве туристических путей сообщения.

Одной из основных составляющих для оценки водных ресурсов являются замыкающие затраты, которые характеризуют общественно-необходимые допустимые затраты на прирост располагаемых водных ресурсов в связи с изменением объемов их потребления в рассматриваемом районе для данного периода времени и отражают территориальную ограниченность запасов водных ресурсов.

Другой составляющей при определении стоимостной оценки водных ресурсов является рента. Проблема определения водной ренты при использовании водных ресурсов решается с учетом изъятия рентных доходов, полученных при пользовании водными объектами, различающихся по таким признакам, относимым как к природным факторам – качество воды, удаленность от потребителя, рассредоточенность по водосборной площади, динамичность и изменчивость располагаемых водных ресурсов во времени, так и связанными с ними экономическими факторами – затраты на регулирование стока рек, на сооружение и эксплуатацию магистральных каналов комплексного назначения, затраты на содержание и восстановление гидротехнических сооружений, затраты на улучшение качественного состояния водных объектов

Удельная стоимость пресных водных ресурсов определяется соотношением суммы следующих показателей:

¨ экономическая оценка воды как основы жизни и существования человека, флоры и фауны;

¨ годовая экономическая оценка используемых водных ресурсов для водоснабжения, для гидроэнергетики, использование акватории водных объектов для производственно-хозяйственных нужд, для продовольственных нужд, для обеспечения производственных ресурсов.

Годовая экономическая оценка водных ресурсов, используемых в качестве водных путей Российской Федерации установлена в размере 7,2 млрд. руб.

По каждому водному объекту, включая болота, озера, реки при расчете удельной стоимости водных ресурсов принимаются только характерные для них показатели экономической оценки. При определении удельной стоимости водных ресурсов по отдельным водным объектам применяются повышающие коэффициенты: для болот применяются повышающие коэффициенты, учитывающие их способность содержать и аккумулировать запасы воды; для озер применяются повышающие коэффициенты, учитывающие высокое качество их пресных вод.

По экспертной оценке повышающие коэффициенты применяются в размере: для болот – 1,3;для озер – 2; для рек – 3.

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Показатели и методики оценки земель

Учебное пособие

Волгоград

2 Факторы, определяющие стоимость земли. 6

3 Принципы оценки земель. 8

4. Процесс оценки. Подходы к проведению земельно-оценочных работ. 12

5 Современные методики кадастровой оценки земель в России. 15

5.1. Оценка земель поселений. 16

5.2. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. 19

5.3 Оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. 22

5.4 Оценка земель лесного фонда. 24

5.5 Оценка земель особо охраняемых территорий и объектов. 26

5.6 Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 27

5.7 Оценка земель водного фонда. 27

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на территории Р оссийской Ф едерации

Содержание

• Введение
• Глава 2. Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на примере ямало-ненецкого автономного округа
• 2.1 Краткая характеристика Ямало-Ненецкого автономного округа
• 2.2 Количественная оценка земель
• 2.3 Качественная оценка земель
• Глава 3. Оптимизация оценки и решение проблем оценки в ямало-ненецком автономном округе
• 3.1 Выявление проблем, возникающих в процессе оценки земель
• 3.2 Оптимизация процесса оценки
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложения

Введение

На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли лесного и водного фондов.

Государственная кадастровая оценка земель лесного и водного фондов, в частности проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы.

Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативно - правовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения и не учитывается положение обременения на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой стоимости лесного и водного фонда, рассчитанной на основе всех влияющих на нее факторов, в том числе наличия на участке обременений, стоит очень остро, так как учет характеристик обременений позволяет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что научно и практически обоснованное корректирование методики кадастровой оценки земель лесного и водного фондов, является в современных социально-экономических условиях актуальной задачей.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков лесного и водного фондов.

Предмет исследования - закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель лесного и водного фондов.

кадастровая оценка земля лесной водный

Цель работы заключается в изучении кадастровой оценки лесного ив одного фонда на территории РФ.

Исходя из поставленной цели и темы работы, возникают следующие задачи: сформулировать основы кадастровой оценки в РФ; рассмотреть кадастровую оценку земель лесного фонда; изучить кадастровую оценку земель водного фонда; дать краткую характеристику Ямало-Ненецкого автономного округа; провести количественную оценку земель; дать качественную оценку земель; выявить проблемы, возникающие в процессе оценки земель; разработать предложения по оптимизации процесса оценки.

Степень разработанности проблемы: проблематика оценки недвижимости в РФ исследовались в работах Свиридова А.В., Прорвича В.А., Ти - монова В.А., Севостьянова А.В., Ромма А.П., Сулина М. А, Шишова Д.А., Ярмоленко А.С., Поликарпов А.М., Сегединова AA., Кабаковой С.И., Акимовой И.С., Федорова В.П., Варламова А.А., Киселёва В.А., Быковой Е.Н., Трибуц О.А. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как Дж.К. Эккерт, В. Петти, А. Смит, Т. Коупленд, Дж. Муррин, Дж. Фридман. В качестве основных факторов, формирующих стоимость земли, данные авторы отмечали правовой статус, экологическое состояние земель и др. Методики учета обре - менений в процессе массовой оценки земель предлагались Севостьяновым А.В., Варламовым А.А., Козловой О.Ю., Рулевой Н.П. и др. Однако, с течением времени возникла необходимость в более детальной проработке этого вопроса и учета большего количества характеристик обременений.

Методика исследований: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, статистический анализ.

Глава 1. Теоретические основы кадастровой оценки земель в РФ

1.1 Основы кадастровой оценки в РФ

В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающая в себя Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813. :

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утверждённых результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ-135.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст.24.12).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст.24.13).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в редакции от 28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18 этого закона), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Данное положение нашло отражение в "Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости" от 27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона №167-ФЗ и Федерального закона №135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст.24.13) Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813. .

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст.24.13).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки.

Ни ФЗ-135, ни ФСО-4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка. В то же время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка Асаул, А.Н., Иванов, С.Н., Старовойтов, М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. - 304 с. .

Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации регламентируется следующими документами (табл. 1.1) Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т.Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: Колосс, 2014. - 265 с. .

Таблица 1.1

Нормативно-правовые акты по кадастровой оценке земель в Российской Федерации

	Нормативный акт	Комментарии
	Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 №316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590, от 30.06.2010 № 478)	Устанавливает правила и общие положения проведения государственной кадастровой оценки земель
	Федеральный Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; №431-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 28.12.2010 г.	Регламентирует основания для осуществления оценочной деятельности, условия её осуществления, регулирование оценочной деятельности, общие положения о государственной кадастровой оценке
	Приказы Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №№256, 255, 254 (ФСО 1, 2,3) (с изменениями, внесёнными Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №509 "О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведении оценки (ФСО №1)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255"); Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" от 22.10.2010 №508	Регламентируют требования осуществления оценочной деятельности, ФСО №4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие положения, касающиеся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержатся в Федеральном стандарте оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)". Данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Он формулирует дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки кадастровой стоимости по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки.

Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утверждённых приказами Минэкономразвития и Росземкадастра (табл. 1.2) Поликарпов, А.М., Гуриева, М.А. К вопросу о социально-экономическом аспекте составления «твердой сметы" на кадастровые работы / А.М. Поликарпов, А.М. Гуриева // Кадастр недвижимости, 2012. - № 1 (26). - С. 35-38 .

Таблица 1.2

Перечень Методических указаний по кадастровой оценке объектов недвижимости

Объекты недвижимости	Наименование методики	Реквизиты приказов
Земли населённых пунктов	Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов	Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 №39
Земли промышленности и иного специального назначения	Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения	Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 года №П/49
Земли лесного фонда	Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации	Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 №П/336
Земли сельскохозяйственного назначения		Приказ Минэкономразвития от 04.07.2005 №145
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений	Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений	Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 №П/307
Земли водного фонда		Приказ Минэкономразвития от 14.05.2005 №99
Земли особо охраняемых территорий		Приказ Минэкономразвития от 23.06.2005 №138
Жилой фонд		Приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 03.11.2006 №358
Нежилой фонд		Приложение N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 03.11.2006 №358

Анализ нормативных документов, регламентирующих проведение кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе оценки земель населённых пунктов, свидетельствует о наличии в этой сфере ряда проблем юридического и методологического характера.

1. Некорректное указание на объекты кадастровой оценки. Согласно своему названию ФСО-4 регулирует определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Из текста Стандартов следует, что под объектами недвижимости в неявном виде понимаются незастроенные или застроенные земельные участки. Вместе с тем, согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК, ч.1, ст.130, п.1) к объектам недвижимости относятся также воздушные, морские и речные суда, космические объекты, в отношении которых говорить об установлении кадастровой стоимости не представляется возможным.

2. Неоднозначное определение даты оценки. Федеральным стандартом "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" предусматривается, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. В то же время в Методических указаниях датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов, указано 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Эта же дата фигурирует и в Технических рекомендациях.

3. Вид стоимости, подлежащий определению. В соответствии с ФСО-4 "под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, - рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности". То есть, Стандарт определяет кадастровую стоимость как рыночную стоимость.

Концепция рыночной стоимости основана на понятии наилучшего использования объекта недвижимости, которое подразумевает вариантность использования оцениваемого объекта. В то же время Методическими указаниями предусмотрена оценка земельного участка в соответствии с тем видом разрешённого использования, который указан в кадастровых документах на этот участок. Такой подход соответствует понятию "рыночная стоимость в существующем использовании". Следует отменить, что Федеральные Стандарты оценки (ФСО-2 "Виды стоимости") не содержат такого понятия.

В "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности" (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519) содержалось понятие стоимости объекта оценки при существующем использовании. Она определялась как стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. В тоже время данный вид стоимости рассматривался как вид стоимости, отличный от рыночной стоимости.

Стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) 1995 года содержат понятие рыночной стоимости при существующем использовании. "Рыночная стоимость имущества при существующем использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная стоимость при существующем использовании является специальным случаем определения рыночной стоимости".

Аналогичное понятие содержалось в Стандартах РОО 1998 года. "Рыночная стоимость при существующем использовании - это оцениваемая на основе продолжения существующего использования, но при допущении незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчётливо и без принуждения". Однако в действующих редакциях обоих Стандартов такие понятия также отсутствуют Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / А.В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. - 130 с. - С. 48. .

Кроме этого, существует принципиальная проблема определения наилучшего использования земельного участка при массовой оценке. При индивидуальной оценке конкретного земельного участка выбор наилучшего использования происходит в предположении, что остальные участки, расположенные на территории, формирующей рынок земельных участков, будут использоваться известным (текущим или планируемым) образом.

При массовой оценке выбор наилучшего использования должен происходить в ситуации возможной смены вида использования сразу всеми участками. При этом невозможно спрогнозировать возникающий объём предложения недвижимости разных функций землепользования, а следовательно, и их рыночную стоимость, которая существенным образом зависит от соотношения спроса и предложения. Таким образом, реализация концепции наилучшего использования при массовой оценке недвижимости сталкивается с принципиальными сложностями.

4. Учёт вида прав. Как было сказано выше Методическими указаниями, установлено, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав на объекты оценки. Как следует из данной формулировки, при наличии такой информации оценщик должен учитывать эти права. Зарегистрированными правами в отношении земельного участка могут выступать Шишов, Д.А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: cб. науч. тр. СПбГУ. - СПб.: СПбГУ, - 2012. - 737 с. :

Право собственности,

Право аренды,

Право бессрочного пользования,

Право пожизненного наследуемого владения.

Т.е. для участков с различными зарегистрированными правами кадастровые стоимости должны различаться. В то же время даже участки с зарегистрированными правами аренды, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, строго говоря, находятся в собственности - государственной или муниципальной. Таким образом, и для них кадастровая стоимость должна быть определена в условиях права собственности. Представляется, что требование учёта вида прав на земельный участок (при наличии такой информации у оценщика) противоречит идее кадастровой оценки.

5. Определение заказчика государственной кадастровой оценки. Федеральным законом об оценочной деятельности ФЗ-135 установлено, что заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. В соответствии со ст.24.12 этого закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

В то же время Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. №316) в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590, от 30.06.2010 № 478 организация проведения государственной кадастровой оценки земель возложена исключительно на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.

6. Применимость классификаторов. Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов при формировании перечня земельных участков, являющихся объектами оценки, предусматривается присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (код КЛАДР.), который также используется для расчёта кадастровой стоимости земельных участков.

Вместе с тем использование КЛАДР не всегда является адекватным.

7. Ограничение возможности использования в качестве кадастровой стоимости результата индивидуальной оценки рыночной стоимости.

Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости" (ЗК, ст.68, п.3). В то же время ФСО-4 в определении кадастровой стоимости указано, что рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости признаётся кадастровой стоимостью в случае невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки (ФСО-4, ст.1, п.3).

Текущим Законодательством Российской Федерации не предусмотрено возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости путём, отличным от судебного и внесудебного оспаривания. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости возможно путём подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости участка может быть основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

8. Ограничение времени для проведения оценки семью месяцами. ФСО-4 предусматривает, что отчёт об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки. Учитывая сложность выполнения работ по кадастровой оценке, большой объём подготовительных работ, продолжительность административных процедур, сопровождающих заключение договора на проведение кадастровой оценки представляется целесообразным увеличить срок проведения кадастровой оценки до 1 года.

9. Ограничение времени применения результатов оценки. В соответствии с ФСО-1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Как было указано выше, результаты кадастровой оценки земельных участков используются, в частности, при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений. Поскольку период проведения кадастровой оценки может составлять до 5 лет данные сделки могут совершаться далеко за пределами 6-месячного срока с момента определения кадастровой стоимости. Для соблюдения легитимности таких сделок с точки зрения оценочного законодательства в него должно быть внесено изменение в виде оговорки, исключающей необходимость использования результатов кадастровой оценки в 6-месячный срок.

1.2 Кадастровая оценка земель лесного фонда

Анализ нормативно-правовой документации, связанной с оценкой лесных ресурсов, показал их единство с точки зрения подходов, используемых в оценочной деятельности для объектов недвижимости . Сравнительный подход пока не может использоваться в полной мере для оценки лесных земель, т.к. сделки на данных землях ограничены и касаются, главным образом, аренды.

Затратный подход имеет ограниченное использование, т.к. предполагает долговременный учет затрат, связанный с длительным периодом выращивания леса. Кроме того, использование этого подхода затруднено в связи с проводимой административной реформой и разделением полномочий в лесном хозяйстве на управленческие и хозяйственные. В этом случае затраты поделены между разными субъектами, что создает трудности при сборе исходной информации для расчетов.

Доходный подход в настоящее время видится наиболее приемлемым для оценки лесов. Это подтверждают отраслевые методики. Однако вопросов по-прежнему остается много. Например, каким образом определить валовой доход при рекреации? Какой коэффициент капитализации использовать? Что принять за основу в норме прибыли? Многие из поставленных вопросов являются актуальными и пока не разрешимыми для многих отраслей экономики. В этом случае целесообразно обратиться к мнению ученых и практиков.

Профессора, доктора экономических наук Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. достаточно подробно рассматривают особенности экономической оценки лесных ресурсов Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. . Авторы подразделяют экономическую оценку на два вида:

коммерческую;

народно-хозяйственную.

Коммерческая оценка связана с "определением максимальной величины чистого дисконтированного дохода от использования природных ресурсов, остающегося в распоряжении предприятия за расчетный период оценки". Такая оценка отражает интересы собственника (государства, муниципальных образований) и в общем виде соответствует основным теоретическим положениям по оценке земли и других природных ресурсов, которые были разработаны в 18 веке классиками экономической теории - Адамом Смитом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом и др. Более подробно анализ теории вопроса с сопоставлением различных формул был проведен нами ранее Животягина Н.И., Орехова Н.В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. №3.С. 67-75. .

Народно-хозяйственная оценка производится с позиции интересов всего общества и учитывает затраты и доходы, выходящие за рамки финансовых потоков предприятия. В частности в затраты дополнительно будут входить расходы на охрану окружающей среды, ликвидационные затраты, страхование негативных рисков и т.д. По мере совершенствования

социально-экономических отношений коммерческая оценка должна приближаться к народно-хозяйственной.

Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. напоминают, что в отечественной практике теория рентной оценки впервые была применена в 1979 г. во Временной типовой методике экономической оценки месторождений полезных ископаемых и отразилась в следующей формуле:

(1.1)

где N - расчетный период, исчисляемый от года проведения оценки месторождений (t = 1) до года обработки запасов (t = T);

Z t - ценность годового выпуска продукции (включая все попутно извлекаемые компоненты), исчисленная в замыкающих затратах (или оптовых ценах) t - го года;

S t - сумма капитальных и эксплуатационных (без отчисления на реновацию) затрат, осуществляемых в t-м году эксплуатации (освоения месторождений);

E id . - норматив для приведения разновременных затрат (принимается равным 0,08) Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. .

В приведенной формуле числитель, в основном, соответствует упрощенному понятию ренты (т.е. разницы между доходами и расходами), а знаменатель дается более подробно и представляет собой следующее математическое выражение:

(1.2)

где E t - норматив для приведения разновременных затрат (в 1979г. равный 0,08), доли ед.;

t - период времени, лет.

Таким образом, приведенное выше выражение (1.2) может соответствовать расчету коэффициента капитализации (e) в формуле по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной Животягина Н.И., Орехова Н.В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. №3.С. 67-75. .

Далее авторы Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. детализируют метод капитализации земельной ренты применительно к лесным ресурсам, как "определение дополнительного дохода, получаемого без затрат труда и предпринимательской деятельности в результате эксплуатации лучших лесных ресурсов (по качеству, местоположению)". Ученые подчеркивают, что трактовки теории ренты очень разнообразны, а предлагаемые способы расчета достаточно сложны. Такая неопределенность "затрудняет внедрение в практику рентных оценок и платежей" Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. .

В основу рентной оценки авторами учебника принимается годовой рентный доход (А), определяемый по формуле

(1 .3 )

где Q - годовой объем продукции, получаемой в результате эксплуатации лесных ресурсов;

О - цена единицы продукции, р.;

- затраты на получение продукции (в том числе амортизационные отчисления), р.;

у - нормативный коэффициент эффективности затрат (труда и капитала).

Сопоставление формул приводит к выводу, что i n - норма прибыли на основной и оборотный капитал (из формулы по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной) есть ни что иное, как у - нормативный коэффициент эффективности затрат (из формулы 1.3).

В качестве нормативного коэффициента эффективности часто используют либо сложившийся в отрасли уровень нормативной рентабельности (или нормативной прибыли), либо процентную ставку по банковским вкладам.

В соответствии с Приказом Рослесхоза от 31.01.2005 г. №8 "Об утверждении методических рекомендаций по формированию цен на производимые товары, выполняемые работы и услуги, оказываемые организациями, находящимися в ведении Федерального агентства лесного хозяйства, на платной основе и начальных (стартовых) цен на лесохозяйственные работы и услуги, закупаемые для государственных нужд" нормативную прибыль рекомендуется принимать равной 25 %. Минимальная предпринимательская прибыль - 3%.

Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. рекомендуют проводить расчет экономической оценки для эксплуатируемых лесных ресурсов (У) по следующей формуле:

(1.4)

где r - коэффициент перевода годового дохода в суммарный капитализированный (либо дисконтированный) доход за расчетный период оценки.

Если ежегодные доходы не постоянны во времени (t), то речь идет о дисконтированном доходе и коэффициенте дисконтирования (r), расчет которого осуществляется по формуле

(1.5)

где t - период времени, лет; p - норма (ставка) дисконта, %.

Если ежегодные доходы относительно постоянны во времени, то речь идет о капитализированном доходе и коэффициенте капитализации, который рассчитывается по той же формуле (1.5), но без учета времени. Расчет ведется в пределах одного года по формуле

(1.6)

Достаточно сложным в экономике является определение ставки дисконта (ставки капитализации).

В связи с этим рассмотрим научные разработки профессора, д. э. н., зав. кафедрой экономики и управления лесопользования и воспроизводства лесных ресурсов Санкт-Петербургской государственной лесотехнической академии им.С.М. Кирова Петрова В. Н.

По мнению Петрова В.Н. в лесном хозяйстве чаще востребован доходный подход, поскольку вычислить затраты на восстановление леса за 100-180 - летний период (затратный подход) или найти два аналогичных участка леса (сравнительный подход) оказывается практически невозможно. При создании лесных культур, в том числе на лесосеменных плантациях, допустимо применение затратного подхода Петров В.Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013. 416 с.

При расчете стоимости недвижимости, прежде всего земли, необходимо методически правильно установить ставку капитализации. Не существует единых методик по определению процентных ставок: оценщик опирается на свою интуицию, применяя тот или иной метод определения процентной ставки. Поэтому любой расчет стоимости недвижимости с использованием процента носит субъективный характер.

Ставку капитализации довольно часто определяют кумулятивным методом. Сущность метода заключается в том, что за основу берут так называемый "обычно принятый в стране процент" или безрисковую ставку и корректируют ее в сторону увеличения и (или) уменьшения в зависимости от различных факторов. Искомая ставка капитализации находится путем надбавок к безрисковой ставке за различные виды риска (отраслевой, финансовый, управленческий, политический и т.д.) и скидок (по отношению к лесным участкам учитывается эффект их постоянного удорожания, древесина всегда будет нужна населению, и спрос на нее будет всегда расти).

На основе более чем двухсотлетней практики оценки леса в Германии, Петров В.Н. рекомендует следующие ставки:

безрисковая ставка равна 7 %;

надбавка за финансовый риск + 1 %;

управленческий риск + 1 %;

скидки за эффект постоянного удорожания - 3 %;

рост цен на древесину - 2 %.

Таким образом, ставка капитализации в лесном хозяйстве будет соответствовать 4 % или 0,04.

Германия в качестве примера выбрана не случайно. Во-первых, в этой стране впервые зародились и получили свое дальнейшее развитие различные методы оценки лесов. Достаточно сказать, что современные официальные наставления по оценке лесов основываются на методах, разрабатываемых немецкими лесоэкономистами с начала XIX столетия (Г. Кёнигом в 1813 г., М. Фаустманном в 1849 г., Г. Оетцелом в 1854 г., М.Р. Пресслером в 1858 г., Э.Ф. Крафтом в 1885 г., М. Ендресом в 1894 г. и другими учеными). Во-вторых, в результате объединения восточной и западной частей Германии появилась возможность проследить, как функционирует рынок лесных участков, что в других западных странах встречается крайне редко, а в России не развито.

Интересным представляются и другие расчеты, приведенные профессором Петровым В.Н. "В качестве ставки капитализации на практике часто применяют так называемый "лесной процент", равный 3. В этом случае фактор капитализации будет равен: 1: 0,03 = 33,3. При оценке лесного предприятия в целом, т.е. при нахождении его единой стоимости берут процент капитализации, равный 5,56 (фактор капитализации: 1: 0,056 = 18). Для отечественных условий методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации принимает коэффициент капитализации, равный 0,02".

Таким образом, ставка капитализации в лесном хозяйстве варьирует от 2% до 5,56 %. С учетом того, что при оценке объекта рекреационной деятельности не учитываются цены на древесину, то ставка капитализации может быть принята на уровне 6 % или 0,06 (рекреация более доходна, чем ведение лесного хозяйства) Петров В.Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013. 416 с.

Можно также использовать и расширенный расчет.

В соответствии с "Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов" (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. № ВК 477) и современными тенденциями экономики норму прибыли на основной и оборотный капитал (i n) можно рассчитать по следующей формуле:

(1.7)

где E min минимальная реальная норма прибыли (номинальная), %;

I темп инфляции, %;

P поправка, учитывающая уровень инвестиционного риска, % Безрукова Т.Л., Бугаков В.М., Кочетова А.Н. Экономическая оценка инвестиций на предприятиях лесного хозяйства и лесной промышленности: Учеб. пособие. Фед. агентство по образованию, ГОУ ВПО «ВГЛТА». - Воронеж, 2012. 228 с. .

Практическая оценочная деятельность в отношении лесов, лесных участков и имущественных прав при их использовании недостаточно развита в России. Особенно это касается определения ставок платы за единицу лесных ресурсов, которые неоправданно занижены. Расчеты, проведенные по материалам финансовой отчетности лесничеств Кировской области, показали, что ставки платы, в частности за древесину, могут значительно увеличиться Животягина Н.И. Обоснование системы рационального использования древесных ресурсов: Дисс.... канд. экон. наук. Мичуринск - наукоград РФ, 2014. 159 с. . Научно-практическая разработка, связанная с нашими исследованиями по оценке городских лесов г. Курска, также свидетельствует о реальной возможности повышения ставок платы за единицу лесопользования.

Результаты проведенных научно-практических исследований в области оценки лесов позволяют сделать следующие выводы:

1) несмотря на большое количество научных исследований для отечественного лесного хозяйства, практическая деятельность в области оценки лесных ресурсов недостаточно развита и слабо адаптирована к современным условиям экономики.

2) экономическую оценку лесов необходимо проводить методами доходного подхода;

3) основной метод оценки связан с расчетом капитализированной ренты (а не дисконтированных денежных потоков), т.к. сложно прогнозировать доходы и расходы от лесопользования на длительный период (период аренды лесных участков от 1 года до 49 лет);

4) кадастровая стоимость лесных участков приближается к рыночной стоимости, поэтому может быть использована в расчете арендной платы дифференцированно с учетом срока аренды (больше срок, меньше ежегодная арендная плата).

5) для уточнения расчетов можно использовать критерий в виде абсолютного рентного дохода (арендной платы) в размере 1% от стоимости валовой продукции.

6) проведенный анализ научно-практических разработок при оценке лесных ресурсов позволит разработать обоснованные подходы к расчету ставок платы за единицу лесных ресурсов.

7) расчет ставки платы за единицу площади может быть проведен с использованием формулы по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной, однако знаменатель изменится в соответствии с формулами 1.2, 1.6, 1.7, а числитель - в соответствии с формулой 1.3.

Адаптированная к современным условиям оценочная деятельность в отношении лесов, лесных участков и имущественных прав при их использовании будет способствовать увеличению лесного дохода собственника (государства) и одновременно с этим максимально удовлетворять интересы других участников лесных отношений (предпринимателей и граждан).

1.3 Кадастровая оценка земель водного фонда

Для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов используется Методика, утвержденная Минэкономразвития России 14.05.2005 (приказ №99).

Методика не применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года N 99 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда". :

- поверхностными водными объектами, за исключением обособленных водных объектов;

- подземными водными объектами;

- внутренними морскими водами;

- территориальным морем РФ.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда подразделяются на:

1) земельные участки, занятые обособленными водными объектами;

2) земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов:

- занятые объектами водоснабжения;

- занятые объектами рекреации;

- занятые объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

- занятые водозаборными, портовыми, гидротехническими и иными водохозяйственными сооружениями и объектами;

- занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью;

- предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда, объединяются в следующие группы.

Первая группа включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством РФ.

Вторая группа включает земельные участки занятые:

- обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ;

- сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек;

- сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;

Устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Третья группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2014. - 208 с. :

- объектами водоснабжения;

- объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

- гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;

- устройствами от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);

- водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

Четвертая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

Пятая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Шестая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д.А. Шишов, М.А. Сулин, В.А. Павлова - СПб.: Проспект Науки, 2014. - 272 с. :

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/19, к соответствующей группе.

В случае если земельные участки, отнесенные к третьей группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения к соответствующей группе.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам. Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д.А. Шишов, М.А. Сулин, В.А. Павлова - СПб.: Проспект Науки, 2014. - 272 с.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Подобные документы

Классификация земель лесного фонда. Основные методы их оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель лесного фонда на уровне оценочных зон и субъектов Российской Федерации. Основные показатели кадастровой стоимости лесных земель.

курсовая работа , добавлен 23.03.2010


Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения. Правовые основы кадастровой оценки земли в Российской Федерации. Методические основы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Расчет земельного налога.

курсовая работа , добавлен 18.09.2015


Обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов Российской Федерации. Оценка рельефа и контурности земель. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель Кизлярского района на примере СПК "Мирный".

дипломная работа , добавлен 30.09.2011


Методологические аспекты оценки земель населенных пунктов. Практический анализ проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Московской области, согласование результатов факторного анализа с результатами данных рыночной статистики.

курсовая работа , добавлен 10.01.2012


Виды земель в земельном фонде. Особенности земель различных категорий. Земли сельскохозяйственного назначения, поселений, принадлежащие гражданам, специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда и земли запаса.

контрольная работа , добавлен 27.02.2014


Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке земельного участка. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

учебное пособие , добавлен 01.08.2009


Инвентаризация дежурной кадастровой карты и присвоение номеров. Учёт земель административного района. Теоретическая бонитировка почв. Показатели и методика проведения работ по оценке земель. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий.

курсовая работа , добавлен 24.12.2010


Организация учёта земель в землепользовании. Ведение земельно-кадастровой книги района. Учет земель в административном районе с использованием компьютерных технологий. Определение интегральных значений и кадастровой стоимости единицы площади объекта.

дипломная работа , добавлен 09.01.2011


Необходимость государственной кадастровой оценки земли. Характеристика использования земельных ресурсов при назначении государственной оценки земель на примере региона (Московская область, г. Химки). Факторы, определяющие оптимальное использование земли.

курсовая работа , добавлен 05.03.2017


Характеристика рынка земли. Балльная оценка земель населенных пунктов. Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов. Расчёт совокупного балла ценности земель населённого пункта. Определение кадастровой стоимости земли.

Транскрипт

1 УДК ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Валиев Д.С., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ Назаров К.С., аспирант кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ В современных условиях наблюдается резкое увеличение загородного строительства и покупок земельных участков, поэтому оценка земель населённых пунктов приобретает особое значение. Эти земли выступают основой формирования среды проживания жизни людей: на них сосредоточено 3/4 населения России. Земли населённых пунктов обеспечивают поступление основной массы земельных платежей и являются одной из сложных по своему составу категорий земель. В России законодательно закреплены два вида стоимости к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Кадастровая стоимость земли отражает активность финансовых сделок с недвижимостью, с одной стороны, и с другой является индикатором инфраструктурной обустроенности рассматриваемой части территории. С 1985 года понятие «земля» в России определяется как поликомпонентное природное образование (объективная категория) многоцелевого, хозяйственного использования. «Земля это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» . Действующей на настоящий момент редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки. Или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии 55

2 с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки . Кроме того, определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года 508 и содержащим требования к определению кадастровой стоимости. В соответствии с положением ФСО 4 под кадастровой стоимостью понимается не только рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, но и при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости . Кадастровая оценка земельных участков это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административнотерриториального образования по оценочным зонам. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки создание базы для налогообложения. В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 56

3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. 316 и определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для выяснения алгоритмов проведения государственной кадастровой оценки принят Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Согласно этому приказу, «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». Одна из самых сложных проблем достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Существующая информация, которой обладают структуры народного хозяйства, во многом устарела и не всегда достоверна . Согласно положениям ФСО 4 при определении кадастровой стоимости, с использованием методов массовой оценки, все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. При этом в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Таким образом, под массовыми методами оценки подразумевается группировка объектов оценки на основе единства характеристик всех входящих в одну группу объектов, достаточных для построения модели оценки кадастровой стоимости, позволяющей определить кадастровую стоимость каждого из объектов оценки, 57

4 максимально приближенную к их рыночной стоимости (рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки). Однако такой подход не учитывает индивидуальных особенностей участков, входящих в тот или иной кадастровый округ. Поэтому для оценки стоимости земельных участков предлагается все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов с использованием современных методов вариационной статистики, в частности, непараметрических критериев. В результате таких расчетов стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки . При этом в случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания. Что коррелирует с установленным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО 2 понятием кадастровой стоимости. В соответствии с п. 18 указанного ФСО, согласно которому для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. И выбор подхода или обоснованного отказа от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что процедура «сбор и анализ информации о рынке 58

5 объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки» первична. И направлена на принятие решения о возможностях использования методологии того или иного подхода к оценке при построении модели оценки кадастровой стоимости по результатам проведения соответствующего исследования рынка недвижимости. Такие достаточно широкие требования к проведению кадастровой оценки связаны как с недостатком опыта проведения таких работ, так и необходимостью формирования единых для всех регионов России требований при совершенно различных уровнях развития рыночных отношений в них. Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено понятие рыночной стоимости. В соответствии с указанным федеральным законом, «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Что, в свою очередь, не исключает учета влияния варианта наиболее эффективного использования объектов недвижимости в рыночных данных, в том числе исходя из психологических особенностей принятия решений субъектами рынка согласно логике максимизации доходов при минимализации затрат. И при такой позиции данные о ценах фактических сделок являются наиболее подходящей информацией для определения кадастровой стоимости. Согласно Международным стандартам оценки, рыночная стоимость определяется как расчетная величина, которая может возникнуть в сделке между хорошо осведомленным продавцом и покупателем, не зависящими друг от друга, действующими в своих интересах и без принуждения. И готовыми к совершению сделки после проведения соответствующих маркетинговых исследований, позволяющих установить уровень ценности объекта сделки на рынке и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене, что предполагает учет наиболее эффективного использования в рыночной информации. Таким образом, согласно Международным стандартам оценки корректируемые самим рынком данные формируются с учетом влияния наиболее эффективного 59

6 использования, установленного в конкретный момент времени в конкретном сегменте рынка . В соответствии с ч. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ. Кроме ст. 66 в Земельном Кодексе РФ есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после г. по основаниям, установленным ст. 36 ЗК РФ, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», т.е. на основании рыночной оценки. Экологические и природные факторы могут играть важную роль в формировании стоимости земельных участков и не всегда учитываются при расчете кадастровой стоимости земельных участков. Например, к природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия. Рекомендуемые численные значения коэффициентов для природных и экологических факторов во всех случаях составляют 0,2, в то же время для рекреационных зон рекомендуемое значение 0,5, эстетически ценных и живописных земель 0,4. Вместе с тем, наименование и структура используе- 60

7 мых в настоящее время оценочных показателей может быть изменена с учетом локальных особенностей формирования рынка земли и других объектов недвижимости . Поэтому имеется объективная возможность корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе всестороннего учета экологического состояния территории. Несовершенство методов кадастровой оценки подтверждается статистическими данными за гг. по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), из них 242 дела было связано с опротестованием кадастровой стоимости земельных участков. Рыночную стоимость земель предлагается определять несколькими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и методом предполагаемого использования. Но в оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории. Недоучёт состояния природного потенциала, как следует из практического опыта, приводит к результатам, адекватно не отражающим объективную стоимость земельных ресурсов. Для современного земельного кадастра характерно усиление необходимости накопления данных, обусловленное процессом перераспределения земельного фонда по категориям земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, транспорта и другие); образования новых и упорядочения существующих землепользований и землевладений. Проблемы формирования информационной основы государственной кадастровой оценки (ГКО) земель связаны с совершенствованием методов сбора и обработки информации (топографических съемок, цифровой картографии, программным обеспечением). В настоящее время существует необходимость использования результатов кадастровой оценки не только для налогообложения, но и в производственных целях. В последнее время развивается новое научное направление, связанное с развитием концепции адаптивно-ландшафтных систем земледелия. Разрабатываются научные основы внутрихозяй- 61

8 ственного проектирования систем земледелия на адаптивноландшафтной основе. Для этих целей необходима оценка агроэкологического потенциала территории, однако, существующие методы бонитировки почв слабо учитывают агроэкологические требования культур к условиям произрастания на местности. Следует отметить, что проектным и производственным организациям необходимо предусматривать целенаправленную интерпретацию предлагаемых научных данных и знаний при обеспечении технологических операций, способствующих разумному распределению средств в хозяйстве. С другой стороны, методы оценки технологических свойств земельных участков трудоемки и в современной ГКО используются обобщением показателей в целом по хозяйству. В ГКО земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin. Однако оно не интегрировано с геоинформационными системами. Именно возможности ГИС-технологий позволяют более объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка. В связи с этим актуальными являются исследования по разработке технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий. Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра. Список использованной литературы: 1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. 508 (далее ФСО 4). 62

9 3. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов // Роснедвижимость П/ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. 39. УДК:681.3 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕЖИМА ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ НА ПРИМЕРЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА Раевская О.Б., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ На территориях проживания малочисленных народов сосредоточен значительный ресурсный потенциал России. Промышленное освоение этих территорий затрагивает жизненные интересы коренного населения, ведущего на них традиционную хозяйственную деятельность, заключающуюся в занятии оленеводством, охотничьим, рыболовным и другими промыслами. Именно с северным оленеводством в нашей стране связаны интересы значительной части коренного населения. Почти 75% российского поголовья оленей сосредоточено в хозяйствах населения Ямало- Ненецкого автономного округа. В связи с этим возникает необходимость анализа законодательной базы правового режима оленьих пастбищ на федеральном и региональном уровнях. В октябре 2010 года Государственной Думой Ямало- Ненецкого автономного округа (далее ЯНАО) был принят Закон от г. 46-ЗАО «Об оленеводстве». Целями этого закона является установление правовых, экономических, природоохранных и социальных гарантий стабильного развития оленеводства независимо от форм собственности, удовлетворение по- 63

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 49-АПГ15-19 г. Москва 12 августа 2015 г. Российской Федерации в составе: председательствующего Анишиной В.И., судей Корчашкиной Т.Е., Горчаковой ЕВ., при

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24-АЛЛ 5-1 г. Москва 22 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судей

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 89-АПГ15-10 г.москва 3 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Корчашкиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-6 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-5 г. Москва 22 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АЛЛ 5-39 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-17 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Печать Решение по гражданскому делу РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 19 июня 2017 г. г.красногорск Информация по делу Дело 3а 346/17 Московской области Московский областной суд в составе: председательствующего

Решение 3А-717/2017 3А-717/2017~М-553/2017 М-553/2017 от 18 октября 2017 г. по делу 3А-717/2017 Тульский областной суд (Тульская область) - Гражданские и административные Суть спора: 3.098 - Гл. 25 КАС

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-14 г.москва 2 9 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 49-АПГ 15-39 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АПГ15-12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 8 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Г.бишкек, Дом Правительства от 2 сентября 2004 года 660 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Положения по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 46-АПГ15-21 г.москва 2 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

УДК 332.6 Т.И. Чистякова, Л.Н. Чурина Филиал ФГУП ФКЦ «Земля» НРКЦ «Земля», Новосибирск ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ «Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ18-274 г. Москва 16 января 2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-2 г. Москва 18 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Анишиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 56-АПГ15-3 г. Москва 01 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 66-АПГ 15-6 г. Москва 24 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Анализ судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, рассмотренным Арбитражным судом Омской области в 2008-1 кв. 2011г. В 2007 году Омским филиалом ФГУП «Федеральный

9 (144) 213 Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости Ю.В. Шарипов директор ООО «НЭКО», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный Совет» (г. Санкт-Петербург)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 58-АПГ14-24 г.москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 22-АПГ15-2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 9-АПГ15-10 г. Москва 10 августа 2015 года Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова В.Б., судей Корчашкиной Т.Е., Николаевой О.В. при

Установление кадастровой стоимости земельных участков. Механизмы изменения кадастровой стоимости Основные понятия План выступления 1. Установление кадастровой стоимости земельных участков. 1.1 Правовое

Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 53-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело б6-апг15-16 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 15 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АЛЛ 5-21 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 81-АПГ15-53 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 21 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Некоторые примеры практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с кадастровой стоимостью земли 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости Юридические аспекты 28 мая 2015 года Саморегулируемая организация оценщиков www.srosovet.ru

Обзор предлагаемых изменений действующего законодательства, вносимых принятым в третьем чтении проектом 444365-6 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 41-АПГ15-45 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает: А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 50-АПГ15-8 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 35-АПГ15-38 г. Москва 29 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Меркулова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 55-АПГ15-15 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: А) земельные участки, здания, сооружения и все, что в них находится; Б) все имущество, которое продается на

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации

Вносится Правительством Российской Федерации Проект ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав на объекты недвижимого

ПРИЛОЖЕНИЕ УТВЕРЖДЕНА постановлением администрации от 14.02.2014 140 Муниципальная программа Мордовского Тамбовской области «Эффективное управление муниципальной собственностью» на 2014-2020 гг.» (в редакции

ЧАСТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ ОПД.Ф.16. «Земельное право» (с дополнениями и изменениями) Уровень высшего образования специалитет

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 11-АПГ15-25 г. Москва Ю сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 35-АПГ 15-1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 4 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ15-44 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 12 ноября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Плату. Определяющим фактором пользования лесными ресурсами является размер этих платежей и, что не менее важно, закономерность (методика), по которой они будут меняться с течением времени. Пользователь

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 86-АПГ15-4 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-АПГ15-53 г. Москва 3 1 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ Н.И. Кресникова РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ В статье освещаются вопросы рыночного земельного оборота в РФ. Анализируется динамика основных видов сделок и охваченных

С П Р А В К А Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второй квартал 2010 г. По сути заявленных и рассмотренных за второй квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской

УДК 336.02 Крюков С.В. Д.э.н., профессор, Южный федеральный университет Лапшина А.С. Аспирант экономического факультета, Южный федеральный университет ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 20 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости О результатах и перспективах государственной кадастровой оценки Начальник Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Москва, 2008 год О.А.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 66-АЛЛ 7-13 г. Москва 4 мая 2017 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

21 декабря 2004 года N 172-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 17.04.2006

Введение

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель 1.1 Общие положения и содержание ГКОЗ

2 Необходимость ГКОЗ

3 Правовые основы ГКОЗ

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

2 Методы оценки стоимости земельного участка

3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Глава III. Особенности и развитие государственной кадастровой оценки земли

1 Земля как объект налогообложения

2 Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

Заключение

Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития.

Основными средствами регулирования землепользования являются государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства.

Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения.

Целью курсовой работы является рассмотрение механизма определения кадастровой стоимости земель, а также анализ кадастровой оценки земель.

Цель определила постановку следующих задач:

−исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Российской Федерации;

−проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков в Российской Федерации;

−обосновать важность кадастровой оценки земель;

−рассмотреть концепцию развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.

В качестве объекта исследования выступает система оценки и учета земель в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

Для решения поставленных задач были использованы следующие методы: системный анализ, обобщение, анализ нормативно-правовой базы, прогнозирование.

Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель

1 Общее понятие и содержание государственной кадастровой оценки земель

государственный кадастровый оценка земля

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

она является основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

она является главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом;

она является основным источником красоты и богатства всей природы в целом.

Государственная кадастровая оценка земель занимает особое положение в ряду других ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных потоков с учетом следующих условий:

объектом ГКОЗ является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

ГКОЗ имеет своим объектом особую форму средства производства и недвижимости - землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);

в соответствии с законодательством ГКОЗ по единой общегосударственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на эти объекты и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

ГКОЗ обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию, и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;

ГКОЗ является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения существования объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

ГКОЗ регулирует в законодательном порядке земельные отношения между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов земельного кадастра;

ГКОЗ в установленном порядке обеспечивает предоставление достоверной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

данные ГКОЗ подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

Применение данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др.

В настоящее время государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель.

2 Необходимость государственной кадастровой оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

üПравообладателей - гарантиями прав на имущество;

üсистему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения;

üрынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;

üсистему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

1.3 Правовые основы государственной кадастровой оценки земли

За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения. Она включает следующие документы:

) Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

) Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

) Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

) Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

) Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-5) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; «Цель оценки и виды стоимости»; «Требования к отчету об оценке»; «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»; «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Кроме того, за эти годы была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки, на основе которой проведены два тура оценки по следующим категориям земель: земли сельскохозяйственного назначения (не включая земли садоводческих, огороднических и дачных объединений); земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных вне черты населенных пунктов (на землях сельскохозяйственного назначения); земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель был проведен на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, второй - с 2006 по 2010 год, а начиная с 2011 года и по настоящее время выполняются работы третьего тура кадастровой оценки земель.

В 2013 году завершены мероприятия по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Курской области.

В результате проведенной работы на территории региона актуализирована и утверждена постановлением Администрации Курской области от 27.12.2013 № 1040-па кадастровая стоимость по 57 995 земельным участкам.

Таким образом, земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В результате проведения государственной кадастровой оценки государство получает реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости.

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

Имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный.

В общем случае, при наличии необходимого количества рыночной информации для оценки нужно применять все три подхода. Невыполнимость или ограничения применения того или иного подхода доказываются в отчете об оценке.

Сравнительный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка путем сравнения цен недавних продаж похожих земельных участков на результативно действующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход базируется на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, большую, чем ту, за которую можно купить на рынке схожий по качеству и полезности земельный участок.

В рамках сравнительного подхода используются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Доходный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка, способного давать доход в будущем на протяжении конкретного срока его эксплуатации. Стоимость является суммой приведенных к текущему моменту будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Арендная плата отображает размер земельной ренты, поскольку вводится с учетом главных рентообразующих факторов и предусматривает настоящий уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Следовательно, стоимость земельного участка является дисконтированной стоимостью будущей земельной ренты.

Использование доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и направлений, а также применения таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и других.

В рамках доходного подхода для оценки применяются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. В третьем разделе работы проанализируем каждый из методов.

Затратный подход подразумевает нахождение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями.

Затратный подход представляет рыночную стоимость именно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за минусом их износа. При этом модель нахождения стоимости земельного участка базируется на принципе остатка.

При отводе земель под застройку, наряду с оценкой плодородного слоя, важнейшее значение имеют такие факторы, как капитальные и эксплуатационные затраты: месторасположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, прочим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры; инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и другие. При оценке плодородного слоя, расположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории; внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки; социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие); санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и другие).

Затратный подход считается единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные сведения о произведенных сделках с подобными участками без улучшений.

Составляющие затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяются в методе остатка для земли, методе выделения.

2 Методы оценки стоимости земельного участка

Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеописанных подходов проводится следующими методами.

) Метод сравнения продаж считается наиболее предпочтительным и общеприменимым. Главные составляющие: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее действенное применение.

) Метод распределения базируется на положении о том, что для любого типа недвижимости имеется нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Подобное соотношение наиболее справедливо для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее результативное использование земли.

) Метод выделения считается разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Данный метод применяется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость низок и довольно легко находится.

) Метод разбивки на участки используется в случаях, когда разбивка участка на несколько наименьших по величине представляет наилучшее и наиболее результативное использование земли.

) Техника остатка для земли используется при отсутствии сведений о продажах свободных участков земли.

) Метод капитализации чистой земельной ренты сформирован на принципе добавочной продуктивности, сообразно которому после разделения между всеми факторами производства систематических доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, доля этих доходов может быть причислена к земельному участку.

3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов:

Этап 1. Установление важнейших вопросов оценки. На этом этапе оценщик определяет следующие параметры оценки:

цель оценки;

стандарты оценки, согласно которым находится стоимость;

правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка нужно ясно определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная; инженерной и транспортной инфраструктуры; рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие;

разрешенное использование земельного участка;

форма собственности;

кадастровый номер;

сервитут и ограничение вещных прав на земельный участок;

присутствие застройки;

установление даты проведения оценки. Дата установления стоимости земельного участка не должна быть позднее даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, применяемые для оценки, подразделяются на общие и специальные. Сбор общих данных подразумевает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и иные факторы, воздействующие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его месторасположения.

Сбор особых данных предполагает анализ подробной информации, имеющей отношение к оцениваемому объекту. Обозначенные данные применяются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его месторасположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для избрания методов оценки и тому подобного. При сборе и анализе информации, особое внимание уделяется следующим данным:

юридическое описание и регистрационные данные;

физические характеристики земельного участка;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры;

характеристика местоположения и прилегающей территории;

анализ экономических факторов;

особые факторы, следующие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, изображающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации:

непосредственный осмотр земельного участка и примыкающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. нахождения идентичности между тем, что указано в документах, и тем, что действительно существует.

получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

изучение земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается, исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее возможного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, отвечающим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и вследствие которого расчетная величина стоимости земельного участка будет наибольшей. НЭИ анализируется как с позиции «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом возможностей улучшения характеристик уже имеющегося на участке объекта. НЭИ земельного участка находится с учетом допустимого обоснованного его дробления на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на базе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного, доходного - и согласование найденных результатов. Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки применяет (или аргументирует отказ от применения) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно устанавливает в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для применения того или иного метода рыночной информации.

Любой из этих методов приведет к нахождению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ разрешает взвесить плюсы и минусы каждого из примененных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на базе наиболее оптимальных и достоверных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не учтено другое (к примеру, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Итоги оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Главные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в правовых нормативных документах Российской Федерации:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

При формировании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

своевременное формирование в письменной форме и предоставление заказчику отчета об оценке земельного участка считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

отчет не должен допускать разноплановой трактовки или вводить в заблуждение. В отчете в неотъемлемом порядке указаны: дата проведения оценки земельного участка, применяемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся прочие данные, необходимые для полной и недвусмысленной трактовки итогов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

если при проведении оценки земельного участка находится не рыночная стоимость, а прочие виды стоимости, в отчете должны быть показаны критерии нахождения оценки земельного участка и причины отступления от возможности нахождения рыночной стоимости земельного участка;

отчет может также включать другие данные, считающиеся, по воззрению оценщика, значительными с точки зрения полноты обоснования использованного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации предусматриваются специальные формы отчетов (к примеру, по кадастровой оценке земель поселений);

отчет лично подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итак, имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный. Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеуказанных подходов проводится следующими методами: сравнения, распределения, выделения, разбивки, капитализации, остатка. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов

Глава III. Особенности и развитие государственной кадастровой оценки земли

1 Земля как объект налогообложения

Земельный налог является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ. В городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе земельный налог устанавливается и вводится в действие законами указанных субъектов Российской Федерации. Земельный налог - уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельный налог относится к местным налогам.

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Плательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Объект налогообложения Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации. Объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать:

0.3% в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования, в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса). Предоставленных для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

1.5% в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ внесены поправки в главу 31 «Земельный налог» НК РФ, которые вступят в силу с 01.01.2015 г.

Так, в п. 2 ст. 387 НК РФ уточнено, что, устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные, (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) определяют:

Налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 НК РФ, для всех налогоплательщиков;

Порядок и сроки уплаты налога только в отношении налогоплательщиков-организаций.

В перечень объектов, не признаваемых объектом налогообложения земельным налогом, включены земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. По общим правилам, установленным п. 1 ст. 391 НК РФ, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

С 01.01.2015 г. уточняется, что в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на государственный кадастровый учет. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда. Учитываются, при определении налоговой базы начиная, с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Уточнен перечень лиц, имеющих право на налоговый вычет в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. К таким лицам относятся инвалиды I и II групп инвалидности без каких-либо дополнительных оговорок. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности постоянного (бессрочного) пользования. Пожизненного наследуемого владения на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу). В отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

2 Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

Государственная политика Российской Федерации в сфере земельно-имущественных отношений направлена на рациональное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России, обеспечение государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.

В целом ряде стратегических и программных документов рассматриваются вопросы в сфере земельно-имущественных отношений.

Мероприятия федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» (далее - Программа) позволит увеличить потенциал, достигнутый в учетно-регистрационной системе в предыдущие годы, повысить качество предоставления государственных услуг и, как следствие, достичь значений показателей, установленных статусными документами.

В рамках реализации Программы предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающих создание достоверного (полного и качественного) единого государственного реестра объектов недвижимости, обеспечение оптимальных и комфортных условий предоставления государственных услуг потребителю, а также увеличение доходной части бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, способствует достижению такой важнейшей стратегической цели государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации, как эффективное использование земли и недвижимости для удовлетворения потребностей общества и граждан.

На сегодняшний день создана техническая инфраструктура государственного кадастра недвижимости; на всей территории Российской Федерации завершены работы по переносу сведений из ранее созданных баз данных технического учета объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости, а также осуществлены актуализация сведений в электронном виде и передача в территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии массива изготовленных электронных копий технических паспортов с одновременным формированием базы данных объектов недвижимого имущества; проведены работы по созданию инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе в полном объеме сформирована цифровая картографическая основа; во всех кадастровых округах завершены работы по массовой оценке объектов капитального строительства. Таким образом, реализовано одно из основных мероприятий, обеспечивающих создание условий формирования базы для исчисления налога на недвижимость на всей территории Российской Федерации; в 2010 году завершены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель на всей территории Российской Федерации. С 2011 года осуществляется очередной этап указанных работ; внедрена во всех субъектах Российской Федерации автоматизированная система государственного кадастра недвижимости, в результате чего осуществлен переход подведомственных учреждений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на централизованное ведение государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости является единым централизованным источником содержащихся в электронном виде сведений об объектах недвижимости, позволяющим значительно сократить временные издержки при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости, а также создать механизм доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости и развивать сервисные услуги на основе интернет- и интранет-технологий.

Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и построения прогнозов сделали информацию об объектах недвижимости более востребованной, что оказало существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений в области недвижимости структур власти и управления, а также субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

В результате реализации подпрограммы созданы условия для формирования налоговой базы на всей территории Российской Федерации для исчисления налога на недвижимость.

В настоящее время создана цифровая картографическая основа на всей территории Российской Федерации, которая дает возможность упростить технологию и снизить затраты на производство землеустроительных и кадастровых работ, проводимых для целей кадастрового учета.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости существуют как взаимосвязанные, но самостоятельные базовые информационные ресурсы, что приводит к высокой удельной ресурсоемкости предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости и не позволяет повысить эффективность налогооблагаемой базы в условиях введения единого налога на недвижимое имущество;

отсутствует единый закон о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости. Учетно-регистрационные процедуры регулируются федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости», которые не исключают дублирования сведений о правах и объектах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости и не предусматривают правила синхронизации сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, что приводит к многократному увеличению ошибок в сведениях указанных систем;

значительная доля ошибок и пробелов в базах данных соответствующих информационных ресурсов также является одной из причин высокой удельной ресурсоемкости предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав, кадастрового учета недвижимости и налогообложения недвижимого имущества.

В то же время за прошедший период разработана первая очередь, в рамках которой была выработана архитектура решения, разработана схема переноса данных и схема интеграции компонентов в сфере кадастрового учета, что впоследствии дало возможность произвести оценку стоимости создания и внедрения новой системы, а также определить принципы создания единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости, регулирующего в том числе и порядок ведения единого государственного реестра объектов недвижимости.

Однако для перехода к ведению единого государственного реестра объектов недвижимости необходимо соответствующее финансирование, поскольку в рамках текущего содержания бюджетных средств будет хватать только на поддержание материально-технической базы единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.

Заключение

Земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В результате проведения государственной кадастровой оценки получается реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.

Список использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Земельный кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Налоговый кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013 N 1101-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Приказ МЭР РФ от 29.07.2011 г. № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Постановление Администрации Курской области от 07.12.2012 г. № 1066-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения курской области» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости / Под ред. А.А. Варламова. - М.: КолоС, 2012. - 679 с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов ВУЗов).

.Особенности ведения кадастра на современном этапе [Текст]: монография / В.Н. Клюшниченко. - Новосибирск. СГГА, 2011. - 139 с. // #"justify">.Развитие кадастровой оценки недвижимости [Текст]: монография / А.В. Пылаева. - Нижний Новгород. ННГАСУ, 2012. - 130 с. // http://irt.su/wp-content/

14.Имущественные отношения в Российской Федерации / № 7/2012. Павлова В.А. Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости //

Похожие работы на - Государственная кадастровая оценка земель

Похожие статьи