Один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.

Метод дисконтирования денежных потоков - популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода - ДДП, английский вариант названия - «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете - ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности).

Метод дисконтирования денежных потоков: сфера применения и основные плюсы

Главные преимущества ДДП - большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.

На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:

Есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;

Имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);

- методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов;

- метод выделения . Особенность метода - в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами. Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями. Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов - моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов;

- метод мониторинга . Его суть - в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются. Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами. Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.

Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.

5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП

Для расчета применяется следующая формула:

Здесь есть несколько особенностей :

Во-первых, для стоимости реверсии обязательно за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков;

Во-вторых, после выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров - текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Подразумевает процесс приведения стоимости по операциям, совершенным в разное время, к величине, актуальной для настоящего времени. Например, для продажи любого предприятия необходима его переоценка, то есть, определение стоимости с учетом изменяющейся Особенно часто применяется метод дисконтированных в осуществлении сделок с инвестициями. Ведь чтобы сделать экономически выгодное вложение, необходимо учесть любые перемены в стоимости актива.

Стоит заметить, что применение такой методики требует развития определенного уровня квалификации и достаточного объема знаний. Только специалист сможет тщательно изучить каждый показатель и точно подсчитать современную стоимость того или иного проекта. Дисконтирование денежных потоков обладает свойством временности, так как новая стоимость быстро теряет свою актуальность, особенно на микроуровне, когда влияние оказывает любое движение активов и средств.

Для получения более точной и надежной информации специалист проводит расчеты двумя способами. Первый метод предполагает учет фактора времени, а второй, соответственно, не принимает его во внимание. Дисконтирование денежных потоков позволяет инвестору принимать решение о вложении средств с учетом факторов риска и действия инфляции. Можно провести сравнение прибыли, получаемой в разные периоды времени. Для этого следует получить разность поступлений средств и всех затрат, продисконтированных с применением одинаковой ставки процента. Таким образом, получаются чистые дисконтированные денежные потоки.

Точность и правильность результатов проводимого анализа зависят не только от предоставляемых данных, но и от верного подбора Для ее определения применяется один из трех популярных методов: вычисление средневзвешенной стоимости средств, анализ активов, рассчитанных на долгосрочное использование, и кумулятивное построение. Последний метод пользуется наибольшим уважением у специалистов и применяется чаще всего. Это объясняется тем, что данный способ максимально точно учитывает степень рискованности операции.

Дисконтирование денежных потоков считается самым надежным методом определения рациональности капиталовложений. Его преимущества не подвергаются никаким сомнениям. Но имеется и недостаток, который заключается в трудоемкости процесса. Для получения максимально точного и правдивого результата потребуются значительные затраты времени и огромное терпение со стороны специалиста.

Кроме того, дисконтирование денежных потоков учитывает не только степень риска, но и инфляционные ожидания. Учет изменения инфляции можно осуществить одним из двух базовых методов. Согласно первому способу, инфляционная составляющая учитывается при расчете ставки дисконтирования, а при втором варианте осуществляется дефлирование каждого потока во время учета. То есть, второй метод предполагает включение инфляционных изменений сразу.

Метод дисконтирования потоков основан на составлении конкретной деятельности компании. Как правило, такая модель разрабатывается на основе анализа и документов, отражающих движение наличности и средств на счетах предприятия. Для получения свободного денежного потока необходимо поток капитала от уменьшить на сумму инвестиций. Полученная величина средств считается доходом организации, часть которого идет на расчеты с кредиторами и заемщиками, а часть распределяется между всеми акционерами в виде дивидендных выплат.

По результатам анализа, проведенного с использованием дисконтирования, специалист делает вывод о возможности совершенствования производственного процесса, о целесообразности вовлечения средств в другие проекты с целью увеличения прибыли в дальнейшем.

Дисконтирование денежных потоков - это приведение стоимости потока платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на единый момент времени. Чаще всего потоки будущих платежей приводятся к стоимости на текущий момент. Это делается, например, при экономической оценке эффективности инвестиций или при оценке бизнеса.

Дисконтирование отражает тот экономический факт, что сумма денег, которой мы располагаем в настоящий момент, имеет бо льшую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которая появится в будущем. Это обусловлено несколькими причинами, например:

Имеющаяся сумма может принести прибыль, например, будучи положена на депозит в банке.

Покупательная способность имеющейся суммы будет уменьшаться из-за инфляции.

Всегда есть риск неполучения предполагаемой суммы.

Дисконтирование каждого платежа денежного потока выполняется путем умножения суммы платежа на коэффициент дисконтирования Kd:

Kd= 1/(1+D) n , где

Kd - Коэффициент дисконтирования;

D - Ставка дисконтирования. Она отражает скорость изменения стоимости денег со временем, чем больше ставка дисконтирования, тем больше скорость;

n - Номер периода (шага) дисконтирования.

Формула дисконтирования денежных потоков

Если имеется поток платежей через равные промежутки времени:

CF = CF 1 + CF 2 + … + CF N ,

то применяя к каждому платежу операцию дисконтирования, получим формулу дисконтированного денежного потока

	CF 1		CF 2		CF N
	(1+D)		(1+D) 2		(1+D) N

Один из примеров дисконтированного потока - чистый дисконтированный доход (NPV), в котором элементами потока выступают итоги (приход - расход) на каждом шаге инвестирования.

6. Как определить внутреннюю норму доходности?

Внутренняя норма доходности (англ. internal rate of return, общепринятое сокращение - IRR (ВНД)) - это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.

Рассчитать величину внутренней нормы доходности инвестиционного проекта, компоненты денежного потока которого приведены в таблице, предполагая единовременные вложения (инвестиции) и поступление доходов в конце каждого года.

Денежный поток

Решение Оценим левую границу интервала изменения внутренней нормы доходности по формуле: Определим правую границу интервала по соотношению:Итак, внутренняя норма доходности рассматриваемого инвестиционного проекта заключена в интервале 9% < IRR < 40%. Значения границ этого интервала можно использовать как ориентировочные величины для расчета IRR по формуле:Для этого в качестве первого шага найдем NPV (9%):На втором шаге рассчитаем NPV (40%):Окончательно рассчитаем IRR:Заметим, что поскольку в данном примере денежный поток год от года уменьшающийся, то значение IRR ближе к левой границе диапазона, чем к правой.

В этом материале мы рассмотрим прикладное значение метода дисконтированных денежных потоков или DCF (discounted cash flow, один из методов оценки стоимости бизнеса).

Метод DCF (discounted cash flow), или метод ДДП (метод дисконтированных денежных потоков), является одним из наиболее популярных методов оценки стоимости компании. Но популярность метода не означает его эффективность в практической деятельности. В этом материале мы подробнее рассмотрим прикладное значение данного метода.

Метод DCF базируется на утверждении, что стоимость компании является суммой дисконтированных денежных потоков компании .

Раскроем подробнее термины из данного определения:

• Денежный поток — денежные средства, остающиеся в распоряжении компании после финансирования всех ее инвестиций и операционной деятельности.
• Дисконтирование — способ сопоставления денежных потоков, получаемых в разные сроки. Дисконтирование осуществляется путем приведения размера будущих денежных потоков к их размеру в настоящем с использованием ставки дисконтирования.
• Ставка дисконтирования — требуемая инвестором доходность от вложений в компанию.

Для оценки стоимости компании прогнозируются денежные потоки компании до определенного момента времени (например, на 5 лет) и потоки в постпрогнозный бесконечно длинный период. Затем рассчитывается ставка дисконтирования и с ее помощью прогнозы по потокам приводятся к текущему времени. Все полученные потоки суммируются и, таким образом, получается оценка стоимости на данный момент.

Рассмотрим упрощенный пример расчета стоимости компании по методу DCF.

1. Расчет и прогноз денежного потока в прогнозный период (млн руб.).

Показатель
Чистая прибыль
Амортизация
+/- изменение оборотного капитала
+/- инвестиционные вложения
+/- изменение кредиторской задолженности
Денежный поток

Как правило, в прогноз по долговой нагрузке закладывается только ее увеличение (со знаком «плюс»), так как заранее спрогнозировать, что кредитор решит досрочно вернуть свои средства, проблематично. Это так называемая «концепция вечного рефинансирования», предполагающая, что компания в любой ситуации сможет рефинансировать свои долги. На практике всегда существуют условия, при которых кредитор может потребовать досрочно вернуть выданные средства. В кризис многие банки использовали для этого формальные поводы, взять же новые кредиты было практически невозможно. Это приводит к резкому сокращению денежного потока и может привести к банкротству компании.

Поясним, что изменение размера оборотного капитала идет со знаком «плюс» в случае уменьшения капитала и со знаком «минус» в случае увеличения (изменение может происходить, например, в связи с изменением цен на сырье для производства). К инвестиционным вложениям относятся капитальные затраты (необходимые для развития или поддержания бизнеса), которые идут со знаком «минус»; продажа основных средств означает сокращение инвестиционных вложений и идет со знаком «плюс».

2. На втором этапе рассчитывается ставка дисконтирования (ставка «r»). В данном материале мы не будем подробно рассматривать способы расчета ставки дисконтирования. Отметим лишь, что чаще всего используется метод WACC, которому мы посвятили отдельный материал .

В нашем примере мы будем использовать ставку дисконтирования 10% .

3. Для расчета денежного потока в постпрогнозный период необходимо определить ставку устойчивого роста денежного потока компании в этот период. Допустим, в нашем примере денежный поток компании будет увеличиваться с темпом в 2% в год (ставка «g»). Тогда, с помощью формулы Гордона рассчитывается денежный поток в постпрогнозный период, приведенный к последнему прогнозному году:
CF пост = CF n+1 /(r - g ) , где

• CF n+1 - денежный поток за первый год постпрогнозного периода (для расчета необходимо денежный поток за последний год прогнозного периода увеличить на темп роста по следующей формуле: CF n +1 = CF n * (1 + g ) );
• g - предполагаемый (прогнозируемый) темп роста денежного потока на бесконечный по времени период;
• r — ставка дисконтирования.

Подставляя значения составляющих в формулу Гордона, рассчитываем денежный поток в постпрогнозный период для нашего примера:
CF пост = 60 * 1,02/(0,10 - 0,02) = 765

4. На четвертом этапе дисконтируются все рассчитанные денежные потоки. Для этого размер денежного потока делится на ставку дисконтирования по следующей формуле:
CF диск = CF j /(1 + r) j , где

• j — год прогноза;
• CF j — денежный поток за определенный год прогноза.

						Постпрогн. период
Денежный поток
Коэффициент дисконтирования
Дисконтированный денежный поток

5. Итоговая стоимость по методу DCF получается суммированием полученных дисконтированных денежных потоков.

В нашем примере стоимость компании составила 646 млн руб.

Идея о том, что стоимость компании зависит от способности этой компании генерировать денежные потоки для акционеров, сама по себе нареканий не вызывает. Используемый математический аппарат прост и понятен, что также явилось одной из причин его активной популяризации. Однако, в процессе прикладного использования метода DCF можно выявить несколько существенных недостатков.

1. Высокая чувствительность прогноза к ставке дисконтирования и размеру денежных потоков.

Допустим, спустя некоторое время после нашего первоначального прогноза (646 млн руб.) ставка дисконтирования увеличилась всего на 2 процентных пункта до 12%. Это приведет к изменению текущей оценки стоимости на 21% (снижение цены до 509 млн руб.).

Изменение в прогнозе прибыли или других показателей, участвующих в расчете денежного потока, также приведет к существенному изменению в оценке компании. Допустим, закладываемая в расчет прибыль, начиная со второго года прогноза, уменьшилась на 20%. Это приведет к уменьшению оценки стоимости компании на 48% (до 333 млн руб.).

2. Высокая чувствительность к входным данным является следствием другого недостатка — использования бесконечно длинного периода прогнозирования .

Если сложно точно прогнозировать экономические показатели на 1 год вперед, то на 5-10 лет вперед практически невозможно. Учитывая большое количество переменных, участвующих в прогнозе, вероятность ошибки очень высока. А высокая чувствительность к ошибкам приводит к значительным искажениям в оценке стоимости.

3. В рамках метода DCF считается, что весь денежный поток, используемый в расчетах, доступен акционерам. На практике ситуация, когда денежный поток в полном объеме является доступным для акционеров, является скорее исключением , чем правилом. Зачастую выплаты по дивидендам даже в ближайшие прогнозные годы меньше размера денежного потока.

4. Доля, которую вносит постпрогнозный период в оценку компании, может быть крайне высока (в нашем примере 74%). Такое соотношение может говорить о том, что в ближайшей перспективе денежные потоки компании не вызывают оптимизма, в то время как в отдаленной (а точнее — бесконечной) перспективе можно заложить внушительный рост, который и даст значительный вклад в сегодняшнюю оценку стоимости бизнеса. К сожалению, как мы писали ранее, прогнозировать с приемлемой точностью даже на 5-10 лет вперед невозможно.

Как видно, практическое использование метода DCF осложняется несколькими существенными недостатками. Более того, эти недостатки создают простор для манипуляций, который могут использовать в своих целях недобросовестные аналитики или инвестбанкиры. От одного и того же инвестиционного дома в короткий промежуток времени можно получить совершенно разные оценки компании, планирующей проведение IPO, причем снижение оценки стоимости, как правило, происходит сразу после IPO.

Тем, кто все же использует данный метод или ориентируется на оценки, полученные им, мы бы хотели дать несколько рекомендаций, на которые необходимо обращать внимание при использовании метода DCF.

1. Ставка дисконтирования — это доходность, требуемая инвестором от вложений в оцениваемый бизнес (акции компании). Поэтому обращайте внимание на ее расчет и размер. Парадоксальной выглядит ситуация, когда размер ставки дисконтирования в DCF ниже, чем размер доходности по торгуемым в данный момент на рынке облигациям оцениваемой компании.
2. Необходимо обращать внимание на распределение денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный период. Если вклад денежных потоков первых 5 лет в оценку компании меньше 30%, то это может говорить о крайне низкой вероятности реализации прогноза и «ставке на будущее», которое невозможно предсказать.
3. Несмотря на то, что на практике денежный поток не в полном объеме выплачивается в виде дивидендов, это не повод для огорчения. Дивиденд — это всего лишь одна из форм извлечения выгоды акционером от вложений в долевые инструменты. Куда более важным является рост курсовой стоимости. Даже будучи направленной на капитальные затраты прибыль остается в компании (увеличивая ее балансовую стоимость) и продолжает работать в интересах акционеров под ставку рентабельности собственного капитала (ROE). При этом, в случае если ROE компании выше рыночных ставок доходности, то реинвестирование денежного потока может быть более выгодным для акционеров, нежели выплата дивидендов (за счет более высокого темпа увеличения стоимости бизнеса). Поэтому наравне с денежным потоком необходимо учитывать размер чистой прибыли и долю инвестиций в чистой прибыли.

Похожие статьи