Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство, требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы.

В чем сложность продажи незавершенного строительства

Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства, будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено. Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности. Собственностью продавца незавершенное строительство может стать только после того, как в Государственном Реестре Прав Собственности появится о нем регистрационная запись, а продавцу будет выдано свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства, являющееся единственным документом, удостоверяющим его права. Однако перед тем, как будет зарегистрировано право собственности продавца на незавершенное строительство, необходима регистрация прав на земельный участок, на котором оно находится – неважно, будет ли это право собственности или аренды.

Кроме того, у продавца должно быть разрешение вести строительство на данном участке, выданное уполномоченными органами, а также утвержденная проектная документация. Покупателю следует проявить особое внимание и убедиться в том, что у продавца действительно имеются эти необходимые документы.

Как зарегистрировать незавершенное строительство

Основания, по которым можно зарегистрировать свои права на незавершенное строительство, перечислены в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации), а именно – пункты 2, 3 и 4.

Так в статье 25, п. 3 Закона о регистрации говорится о том, что если объект незавершенного строительства располагается на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, то его права на незавершенное строительство могут быть зарегистрированы в Государственном Реестре на основании правоустанавливающих документов на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Если же объект незавершенного строительства находится на участке, принадлежащем его владельцу на иных правах, то, согласно пункту 4, статьи 25 Закона о регистрации, вместо свидетельства о собственности для регистрации представляется иной документ, подтверждающий права заявителя на пользование данным участком, например, зарегистрированный договор аренды.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой, в случае:

Созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

Созданное без получения на это необходимых разрешений;

Созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Зарегистрировать право собственности на самовольную постройку обычным путем не получится. В соответствии с 3 пунктом все той же статьи 222 ГК РФ, это можно сделать только через суд, для чего требуется специальное судебное постановление. Кроме того, существует еще одно обязательное условие, нарушение которого препятствует регистрации права собственности на незавершенное строительство, а именно – объект незавершенного строительства не должен являться предметом подрядного договора. Если же таковой договор существовал, то подрядные работы на объекте должны быть приостановлены или же полностью прекращены, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство, необходимо обратиться в региональное отделение Росреестра, написать заявление и приложить к нему следующие документы;

правоустанавливающие документы на на земельный участок, отведенный для целей под строительство данного объекта;
разрешение на строительство выданное уполномоченными органами;
проектную документацию;
сведения о степени готовности объекта в процентах - технический паспорт БТИ;
документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
иные документы, необходимые для государственной регистрации;
квитанцию об оплате государственной пошлины.

Как продать незавершенное строительство после его регистрации

После того, как продавец зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, он становится его полноправным владельцем. А незавершенное строительство может быть предметом любых сделок с недвижимостью на общих основаниях. Таким образом, для того чтобы продать, например, недостроенный дом, необходимо только найти покупателя, заключить с ним договор купли-продажи на незавершенное строительство и земельный участок на котором оно находится, а затем зарегистрировать переход права собственности на эти объекты к покупателю. Договор купли-продажи незавершенного строительства может быть оформлен, как у нотариуса, так и в простом письменном виде, важно только помнить, что продать недвижимое имущество можно только одновременно с земельным участком, поскольку, в соответствии с законодательством, они являются единым целым и не могут быть проданы один без другого.

У организации на балансе объект незавершенного строительства числится на сч. 08. Организация решила продать этот объект.В каких случаях объект незавершенного строительства организация обязана переводить со сч. 08 на счет 41? Как отразить в учете для целей налогообложения

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. , ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).* Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47 , Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5) , Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. , ПБУ 10/99).*

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).*

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ЗАО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);

цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248 , п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).*

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39 , подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).*

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 , постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2.Статья: Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

Компания начисляет НДС в момент передачи «недостроя» покупателю

При реализации «незавершенки» компания начисляет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сделать это нужно на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, оформляет счет-фактуру и делает запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ *).

Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ внес еще одну поправку в пункт 16 статьи 167 НК РФ, которая вступит в силу с 1 октября 2014 года. Так, день передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу считается датой отгрузки для целей исчисления НДС. Но эти изменения можно назвать техническими - порядок начисления НДС при реализации недвижимости они не меняют. Ведь базу по НДС компания определяет на дату подписания документа о передаче недвижимого имущества.

В бухгалтерском учете компания отражает продажу недостроенного объекта только после госрегистрации сделки

Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н). Если же объект изначально был приобретен для продажи, то его стоимость отражается на

Второй закон Мерфи гласит: всякая работа требует значительно больше времени, чем вы думаете. Мало того, зачастую она обходится намного дороже, чем планировалось. Если для завершения строительства объекта не хватает средств, то, возможно, его следует продать. Как отразить в бухгалтерском учете продажу "недостроя"?

Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по договору купли-продажи, в силу которого продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки. Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ), требует государственной регистрации и возникает на момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако до того, как передавать право собственности покупателю, его вначале надо получить - внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Для этого необходимо представить в соответствующий территориальный орган Росреестра: правоустанавливающие документы на земельный участок; разрешение на строительство; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Без наличия правоустанавливающих документов (свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок либо свидетельства о регистрации договора аренды) застройщик не может получить разрешение на строительство, начать работы по возведению объекта. Следовательно, эти документы у застройщика уже должны быть в наличии.
Поскольку объект не завершен строительством, документами, содержащими его описание, на наш взгляд, следует признать акты приема-передачи результата работ на дату, когда застройщик принял решение приостановить возведение объекта.
Обратите внимание, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя (Информационные письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, 16.02.2001 N 59).
Это, с нашей точки зрения, связано также и с тем, что до передачи результата работ застройщику риск случайного повреждения или случайной гибели созданного имущества лежит на подрядчике (ст. 705 ГК РФ).
Застройщик принимает на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, если договоры на строительство заключались через него). В регистрах бухгалтерского учета застройщика затраты на возведение объекта недвижимости подлежат отражению на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (если возводится объект, который застройщик намеревался использовать как основное средство) либо на счете 20 "Основное производство" (если возводится объект, изначально предназначенный для продажи).
Принятие результата работ от подрядчика (технического заказчика) подлежит отражению следующими записями:

принят результат работ от подрядчика (технического заказчика);

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражен НДС по выполненным работам;

зачтен НДС по строительно-монтажным работам, принятым от подрядчика (технического заказчика).
За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Начисление и уплата пошлины отражаются записями:

15 000 руб.

К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
госпошлина перечислена в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")

15 000 руб.

Застройщик должен передать новому владельцу незавершенного строительства права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае если участок находится в собственности застройщика, он обязан кроме самого объекта продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец "недостроя". При этом согласия собственника участка на переоформление договора аренды не требуется (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Обратите внимание, что в регистрах бухгалтерского учета финансовый результат (как прибыль, так и убыток) от реализации имущества подлежит отражению на дату перехода права собственности (п. 12 ПБУ 9/99).
Между подписанием приемо-передаточного акта (исполнением договора купли-продажи) и регистрацией сделки в ЕГРП пройдет какое-то время, в течение которого фактически владельцем "недостроя" будет покупатель, а юридически - продавец.
На дату подписания акта фактическая передача объекта новому владельцу (хотя право собственности сохраняется пока у старого владельца) должна быть отражена записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 (96) (Письма Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01, 22.03.2011 N 07-02-10/20).
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости с 1 января 2013 г. подлежит начислению на дату подписания акта приема-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ). Соответственно, возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы, от сумм которых следует начислить отложенный налоговый актив, отложенное налоговое обязательство (п. п. 14, 15 ПБУ 18/02). В регистрах бухгалтерского учета производятся записи:
Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

начислен ОНА;

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
начислено ОНО.
В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток. Он увеличивает (уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации с 2013 г. на день подписания приемо-передаточного акта - дату начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.
Подчеркнем, что при этом недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.
После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом НДС. В бухгалтерском учете будут произведены следующие записи:

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы", (90 "Продажи", субсч. "Выручка от продаж"),
начислена выручка (с учетом НДС), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
(90 "Продажи", субсч. "Расчеты по НДС"),

отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;

списана стоимость проданного объекта.
Кроме того, необходимо будет погасить ОНА и ОНО, начисленные на дату подписания акта приемки-передачи (день признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

погашен ОНА;

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
погашено ОНО.
Часто возникает вопрос: необходимо ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?
Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Закона о производственных кооперативах).
Указания на обязательность привлечения оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако, на наш взгляд, наличие акта оценки позволит избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые нередко возникают при заключении крупных убыточных сделок, к которым можно отнести и продажу недвижимости).

Пример. Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" арендует земельный участок, необходимый для возведения офисного центра. Для осуществления строительства заключен договор с техническим заказчиком - ЗАО "Бета", который, согласно договору, берет на себя все функции по организации строительства и от своего имени заключает договоры с генеральным подрядчиком, поставщиками материалов и другими участниками возведения объекта.
Объект передается на баланс застройщика после полного завершения работ и получения на имя застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
Застройщик в процессе возведения объекта отражает в регистрах бухгалтерского учета только затраты на арендную плату за земельный участок, на котором возводится центр.
Предположим, что арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц (без учета НДС). Начисление ее ежемесячно отражалось записями по дебету счета 08 и кредиту счета 60.
Через полгода после начала работ ООО "Альфа" решило продать строящийся объект другому лицу. За это время расходы на аренду составили 600 000 руб. (100 000 руб. x 6 мес.).
Допустим, что на дату расторжения договора с техническим заказчиком тот предъявил документы, согласно которым фактические затраты на возведение объекта - 177 000 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 000 руб.).
Принятие результата работ отражено следующими записями:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
150 000 000 руб.
принят результат работ от технического заказчика;
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
27 000 000 руб.
принята подлежащая оплате сумма НДС;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
27 000 000 руб.
принята к вычету сумма НДС по затратам на возведение объекта.
Для оформления права собственности на объект уплачена госпошлина. Произведены учетные записи:
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
15 000 руб.
начислена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
перечислена госпошлина в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
15 000 руб.
госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.
Общая стоимость недостроенного объекта (с учетом арендной платы, стоимости работ и госпошлины) составила 150 615 000 руб.
Допустим, имеется покупатель, который готов приобрести незавершенный строительством объект за 165 200 000 руб. (в том числе НДС - 25 200 000 руб.).
Передача объекта подлежит отражению записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 на сумму 150 615 000 руб.
Для целей налогообложения прибыли на дату передачи объекта должен быть начислен доход от реализации в сумме 140 000 000 руб. и списана стоимость объекта - 150 615 000 руб. От возникшей вычитаемой временной разницы следует начислить ОНА - 28 000 000 руб. (140 000 000 руб. x 20%), произведя на эту сумму запись по дебету счета 09 и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль". От возникшей налогооблагаемой временной разницы необходимо начислить ОНО - 30 123 000 руб. (150 615 000 руб. x 20%), произведя соответствующую запись по дебету счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", и кредиту счета 77.
Убыток от реализации имущества (не являющегося объектом основных средств) в сумме 10 615 000 руб. (140 000 000 - 150 615 000) относится на уменьшение налогооблагаемой прибыли периода, в котором подписан приемо-передаточный акт.
На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект незавершенного строительства (продавец получит свой экземпляр договора со штампом "Зарегистрировано" с указанием конкретной даты) ООО "Альфа" необходимо произвести следующие учетные записи:
Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",
165 200 000 руб.
отражена сумма выручки от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
25 200 000 руб.
отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) в составе выручки;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 45 "Товары отгруженные"
150 615 000 руб.
списана стоимость объекта;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"
28 000 000 руб.
погашен ОНА, начисленный на дату начисления дохода для целей налогообложения прибыли;
Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
30 123 000 руб.
погашено ОНО, начисленное на дату списания расходов для целей налогообложения прибыли.
Полученный убыток (10 615 000 руб.) уменьшает финансовый результат ООО "Альфа" того периода, в котором зарегистрирован переход права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 ноября 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 23 июля 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 28 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 г. N 32н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. N 26.
5. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 114н // Российская газета. 2003. N 4. 14 января.

Организация имеет незавершенный объект строительства. Как можно передать его другому застройщику? Как правильно посчитать расходы, какие оформить документы? Читайте в статье.

Вопрос: Как передать незавершенное строительство другому застройщику?Как посчитать расходы?Что включается в расходы?Какие документы передавать?Каким образом?Как учесть расходы которые шли не только на этот объект строительства? (например канцелярия, аренда офиса и т.д.)?

Ответ: Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу. Застройщик вправе его продать, если на объекте прекращены строительные работы, и застройщик зарегистрировал право собственности на объект. Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом.

Цена договора продажи отражается как выручка от реализации, а балансовая стоимость учитывается в расходах, связанных с продажей имущества.

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию объекта незавершенного строительства

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. , ГК РФ, ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47 , Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5) , Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме .

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
- передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
- передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3 , оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать ().

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме . При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС.

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
- учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
- списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Бухучет и налогообложение в строительстве: от А до Я

8.3. Замена застройщика путем продажи «незавершенки»

Помимо передачи прав на земельный участок, стороны должны оформить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Предварительно старый застройщик оформляет на себя право собственности на объект незавершенного строительства, что является требованием действующего законодательства (ст. , Гражданского кодекса РФ).

Обоснованные расходы, которые понес застройщик в связи с подготовкой к строительству и при осуществлении строительных работ, формируют балансовую стоимость объекта незавершенного строительства. Это расходы, связанные с приобретением права аренды земельного участка, с различного рода согласованиями, арендные платежи за землю, стоимость инженерных изысканий, проектных работ, выполненных строительно-монтажных работ и т. п.

Цена договора продажи отражается у старого застройщика как выручка от реализации, а балансовая стоимость учитывается в расходах, связанных с продажей имущества.

Продажа объектов незавершенного строительства облагается НДС независимо от того, идет речь о строительстве жилого объекта или нежилого. При этом уплаченный застройщиком налог на добавленную стоимость при подготовке к строительству и по выполненным строительным работам принимается к вычету в установленном порядке.

Застройщик продает незаконченный объект: проводки и налоги

О чем пойдет речь: если застройщик продает незаконченный объект, считать ли его недвижимостью? Как оформить документы? Есть ли особенности в расчете налогов?

Особенности продажи незавершенки

Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Застройщик вправе его продать. Но только при следующих условиях:

На объекте прекращены строительные работы (у застройщика на момент продажи не должно быть действующих договоров строительного подряда);

Застройщик зарегистрировал право собственности на объект.

Недострой - это недвижимость. Сделки с ним надо регистрировать

Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Госпошлину уплачивает приобретатель имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ , письмо Минфина от 16 января 2014 г. № 03-05-06-03/1011).

Учтите такую деталь: по общему правилу договорная цена здания включает стоимость земельного участка под ним. Но закон или договор может предусматривать иное (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Важно знать

К покупателю недостроя переходит и право собственности на участок под ним или право пользования участком на тех же условиях, что и у продавца

Налоги

Рассмотрим налоги, связанные с продажей: НДС, налог на прибыль и налог на имущество.

Налог на добавленную стоимость

Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой?

Нежилой объект. Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. Для расчета нужно взять полную продажную стоимость объекта без учета НДС (п. 1 ст. 154 , п. 3 ст. 164 НК РФ).

Для незавершенки момент начисления такой же, как и для любой другой недвижимости - это день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. ст. 167 НК РФ).

В течение пяти календарных дней со дня передачи объекта продавец должен выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168 , подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Жилой объект. Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома - на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет.

Позиция I. Налог надо начислить. Так считает Минфин. Аргументы следующие. Норма, освобождающая реализацию жилых домов от НДС, при продаже незавершенных жилых домов не применяется. Поскольку недостроенный дом нельзя считать жилым помещением, ведь он еще не пригоден для проживания (п. 2 ст. 15 , п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

На заметку

Реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)

Значит, продавец должен начислить НДС. А покупатель вправе принять предъявленный налог к вычету (письма от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755 , от 12 мая 2012 г. № 03-07-10/11). При этом продавец вправе принять к вычету суммы НДС с затрат на строительство, которые предъявили ему поставщики и подрядчики (ст. , НК РФ).

Судебные решения в поддержку такой позиции - в таблице .

Обратите внимание на такой момент. Допустим, застройщик строил жилой дом на продажу, то есть предполагал, что будет использовать его в операции, не облагаемой НДС (продаже жилья). И в ходе строительства не заявлял к вычету входной НДС с затрат на строительство.

Если придерживаться позиции Минфина, то при реализации недостроенного дома продавец обязан начислить НДС. И при этом он получает право заявить к вычету суммы входного налога по товарам, работам, услугам, использованным для строительства дома.

Минфин в таких случаях рекомендует подавать уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль (письмо от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755).

Позиция II. Налог начислять не надо. В судебной практике есть решения, в которых судьи с чиновниками не согласны. То есть арбитры приходят к выводу, что норма об освобождении в этих случаях действует и факт незавершенности строительства правового значения не имеет.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски."

Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.

Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:

документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
разрешение на строительство;
технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!