Поделиться:

Сегодня, когда оформление жилья в собственность считается чуть ли не обязательной, процедурой, для жильцов и наёмщиков, многие владеют недвижимостью в долевом режиме. Это способно создать некоторые трудности для владельцев при продаже, размене, и прочих процедурах, связанных в основном с передачей прав собственности. Все дольщики при такой форме владения обязаны давать своё согласие на любые действия, которые основной собственник решил произвести с квартирой, начиная с перепланировки и закачивая продажей квартиры.

Правильным решением, для жильцов будет передача права собственности одному владельцу, для того что бы облегчить дальнейшие действия с ней. В этой сфере есть 2 возможных варианта передачи прав единственному владельцу, это продажа доли или её дарение. Что лучше дарственная или купля-продажа, и в каких ситуациях, мы попробуем подробно разобрать вместе с вами.

В действительности между этими двумя сделками есть довольно много различий, как формальные, так и основные. Основным отличием, конечно, является то, что дарение это сделка, которая не подразумевает каких либо финансовых вложений, за исключением выплаты госпошлины, при оформлении и выплаты налога, в тех случаях, когда стороны не являются родственниками.

Однако не всегда дарственная, даже при оформлении между родственниками является более подходящей формой передачи. Для того что бы понять какую сделку вам будет более выгодно оформить, стоит разобраться во всех плюсах и минусах каждого из соглашений.

Дарение

Дарственная имеет ряд преимуществ, притом не только очевидных:

1. Дарственная может быть оформлена на конкретное лицо, что подразумевает безраздельное владение имуществом;
2. Руководствуясь вышеупомянутым правилом, даже если одаряемый состоит в браке, имущество считается личным и не делится при разводе;
3. По праву владения одаряемый имеет право распоряжаться имуществом, как посчитает нужным, если в договоре не предусмотрены некоторые ограничения, при которых дарственная расторгается;
4. При оформлении договора дарения между близкими родственниками, с приобретённого имущества не взимается подоходный налог;

Все вышеперечисленные пункты, несомненно, могут являться, как плюсами, так и минусами, но их положительный характер, для приобретателя можно считать бесспорным. Есть ещё одна особенность, которая присуща данному виду договора о передаче имущества или доли в имуществе. Хотя договор не может быть обременён некоторыми деталями, в текст можно внести ряд ограничений, которые несколько сократят полномочия нового владельца, при несоблюдении которых дарственная разрывается, а имущество переходит в руки прежнего владельца.

Купля-продажа

1. Если сделка проходила под давлением или угрозами;
2. Если одаряемый является должностным лицом;
3. Если в рамках оформления договора нарушено законодательство о банкротстве;
4. Если одаряемый относится к подарку неподобающим образом и создаёт угрозу безвозвратной утраты имущества;
5. Отменить договор дарения можно, если даритель пережил одаряемого. Такую возможность стоит предупредить в особых условиях по тексту договора;
6. При нарушении требований к договору дарения.

Информация!

Сделку купли-продажи с точки зрения закона действительно будет сложнее оспорить, в том случае, если факт приёма-передачи средств и имущества был зафиксирован соответствующим актом. Однако важно заметить, что все риски по договорам можно свести к нулю, обратившись для составления текста договора и сбора документов к нотариусу или юристу, который имеет опыт в делах оформления подобных соглашений.

Что лучше оформить?

Так какой же договор лучше заключать? Дарственная будет лучшим решением для лиц, которые состоят в родственной связи, поскольку по итогу данного соглашения даритель и одаряемый не будут выплачивать налоги. Если родственники состоят в дальнем родстве, к примеру, дедушка желает подарить свою квартиру внучатому племяннику, то можно свести налоговые выплаты к нулю, осуществив сделку в несколько этапов.

Купля-продажа лучше подойдёт если речь идёт о сделке между людьми, которые не находятся в родстве. Данный вариант будет более правильным, поскольку передача прав третьему лицу на безвозмездной основе довольно подозрительный факт, который может привлечь не нужное внимание к сделке. Во-вторых, на налогах в таком случае всё равно не получится сэкономить.

Лучше всего для заключения имущественных соглашений. Это позволит вам предусмотреть все риски и исключить возможность аннулирования договора. К тому же юрист поможет вам со сбором документов и правоустанавливающих бумаг.

Порой по велению судьбы перед нами возникают различные вопросы, решение которых целиком лежит только на нас. Нужно быть подкованным юридически, чтобы обставить любую ситуацию во благо себе. Возникают ситуации, когда необходимо переоформить собственность (движимое/недвижимое имущество) на другого человека. Есть два варианта – договор дарения имущества или его купли-продажи. Использование каждого имеет преимущества, и в то же время преподносит риски. Чтобы разобраться какой способ лучше, необходимо рассмотреть нюансы оформления и налогообложения. Немаловажно наличие родственных связей между участниками. Итак, следует разобраться, какой способ выгодней финансово, исходя из конкретной ситуации.

Дарственная это соглашение, одна сторона которого передает права на свою собственность, а вторая принимает их безоговорочно, безвозмездно и без каких-либо условий.

Купля-продажа представляет собой намерение стороны, которая владеет товаром, продать его, и покупателя, за определенную сумму денег приобрести этот товар.

Но различие данных операций не только в возмездной сути сделки, а именно в присутствии денежной выплаты. Чтобы понять позитивные и негативные аспекты каждого соглашения мы более детально разберем эти документы в статье.

Почему в сделке перевода собственности на другого человека порой используется дарственная? Существует несколько положительных моментов в таком документе. Если соглашение подписывается между ближайшими родственниками, одариваемый не обременяется налогом на полученный доход, коим является рыночная цена подаренного объекта. К ним можно отнести родственников первой линии: родители, дети, братья и сестры. Для регистрации акта перехода права владения понадобится предъявить документ, который доказывает родство.

Можно выделить несколько очевидных преимуществ дарственной

• Простота в оформлении. Стороны сами могут написать документ без посторонней помощи.
• Документ можно составить самостоятельно без привлечения специалиста, он не подлежит обязательному заверению у нотариуса.
• Возможность оговорить сроки передачи права на имущество, удобные как для дарителя, так и для одаряемого.
• Право собственности только у одаряемого. После осуществления всего процесса приемник получает полное право на пользование подаренным имуществом.
• Освобождение от уплаты налога (когда стороны связаны кровными узами).

Вместе с преимуществами есть несколько минусов.

• Проще признать недействительность договора дарения. Аннулирование дарственной происходит в судебном порядке. В законодательстве прописано, что отменить действие можно только в случае признания дарителя невменяемым (психологические или возрастными расстройствами) или выявлен факт принуждения подписания документов.
• При отсутствии близких родственных связей между участниками сделки, платится налог. Размер налога составляет 13% от оценочной стоимости, он оплачивается перед подачей документов в Росреестр. Также если родственник решит продать собственность до истечения трехлетнего периода после совершенной покупки, он будет обременен налоговым сбором.
• Дарение не предусматривает обременений или дополнительных пожелания. Одариваемый имеет право распоряжаться подаренным как пожелает после акта регистрации.

Для регистрации акта перехода прав на имущество нужно подготовить комплект документов:

• паспорта всех участников соглашения;
• свидетельство о праве собственности;
• заполненный бланк дарственной;
• выписка из БТИ;
• в случае если одаряемому не исполнилось 14 лет, согласие законных представителей (родителей/ опекунов).

Сама процедура проводится нотариусом, либо самостоятельно сторонами дарственной. Процедура несомненно затянется, если в ходе проверки будут выявлены какие-либо ошибки. Если вы не хотите возиться с бумагами самостоятельно, стоит единожды заплатить профессионалу, который сделает все быстро и качественно, ничего не упустит и перепроверит все данные.

Для официального вступления договора в силу нужно подать комплект документов в Росреестр имущественных прав. После получатель начинает полноценно владеть собственностью.

Договор купли-продажи: все, что нужно знать

Документ подходит тем, кто боится судебных разбирательств по поводу недействительности дарственной.

Важные составляющие купли-продажи:

• нотариально заверенное согласие мужа (жены) продавца;
• полученная недвижимость в ходе покупки считается совместно нажитая;
• уплата пошлины в размере 13% от цены продаваемой собственности.

Обязательные реквизиты договора купли-продажи включают данные покупателя и продавца, оценочную стоимость недвижимости, права и обязанности каждой из сторон.

Относительно акта купли-продажи можно отнести следующие плюсы.

• Возмездный характер. Получение денежных средств продавцом является основанием невозможности отменить свое решение.
• Возможность прописать в бумаге любых условий для обеих сторон.
• Возможность получения возврата переплаченного налога на доходы. Каждый гражданин по закону может воспользоваться этим правом, в размере оплаченного им за календарный год НДФЛ.
• Простота и скорость оформления. Вся процедура займет примерно месяц.
• Высокая надежность сделки. В суде очень сложно оспорить договор, так как он является равноправной операцией.
• Освобождение от налога с продажи, если имущество находилось в собственности более трех лет.

У договора купли-продажи есть и неоспоримые минусы.

• Если продавец обладает имуществом не более 3 лет, тогда он обременяется подоходным налогом с продажи.
• Если покупатель состоит в браке, тогда приобретаемая недвижимость будет считаться совместно нажитая.

Идеальный документ для недвижимости: дарственная или договор купли-продажи?

Из всего вышесказанного, при выборе между сделкой купли-продажи и дарением, определяющим фактором будет – между какими лицами заключается соглашение. Если стороны приходятся близкими родственниками, тогда лучше оформить все, как подарок. Обе стороны смогут получить существенные преимущества, одним из которых, процедура обойдется практически бесплатно. Если собственник хочет передать свое имущество постороннему человеку, тогда лучше оформить купли-продажи. Данный способ передачи прав на имущество убережет обе стороны сделки от множества рисков и неприятных ситуаций. Если все-таки есть сомнения, то стоит посоветоваться со специалистом, который подскажет, как сделать все законно и при этом наиболее выгодно для клиента.

Иногда возникают ситуации, когда оформление дарения кажется наиболее выгодным методом для перевода прав на собственность. В законодательстве сделки с умыслом получения финансовой или юридической выгоды описаны как притворная или мнимая. Мнимая – осуществляется для вида, без последствий для сторон соглашения. Притворная – заключается с расчетом прикрыть другую. Обе такие сделки считаются недействительными по закону. После аннулирования все возвращается в то состояние, которое предшествовало до заключения договора. И в итоге стороны, которые заключали мнимый/притворный уговор, не получат желаемого результата.

Процесс оформления договора дарения жилой недвижимости.

Дарственная жилой недвижимости оформляется самостоятельно сторонами, либо нотариусом по месту нахождения/ прописки одного из участников. Сам процесс оформления проходит в несколько этапов:

Заполнение договора дарения. Кроме информации об участниках, описывается отличительная черта подарка: особенности дара (площадь, этаж), адрес недвижимости, доля, переходящая в дар. Все участники в присутствии нотариуса подписывают соглашение.

Уплата налогов. Данный пункт предназначен только если участники не близкие родственники.

Регистрация договора. Для регистрации сделки дарения можно обратиться в Многофункциональный центр или Росреестр имущественных прав. При себе необходимо иметь: заполненный бланк, паспорта обоих участников, заявление о регистрации прав, документы о праве собственности дарителя.

Срок регистрации составляет тридцать дней. Если при проверке выявлены ошибки в составлении, Росреестр приостановит процедуру и вернет бумаги для их исправления.

Сделка дарения доли недвижимости

Договор можно оформить и на некоторую часть недвижимости, при этом необходимо учесть некоторые особые условия.

Перед оформлением дарственной сделки дарения доля должна быть выделена, а у дарителя на руках присутствовать соответствующие документы на право владения. Если предмет дарения 1⁄2 доли, но она еще не выделена из общей недвижимости, требуется получить согласие собственников второй доли на осуществление сделки. В случае если доля меньше половины, тогда может возникнуть конфликт с другими владельцами, и тогда выделение доли происходит в судебном порядке. Легче всего подарить часть недвижимости в приватизированном имуществе, так как она уже обозначена как часть собственности дарителя.

Дарственная долевого дарения может оформляться в двух видах:

Предварительный – кроме данных об имуществе содержит дату подписания соглашения. Предпочтительно заверить у нотариуса, но не обязательно;

Типовой – заполняется на стандартном бланке, без каких либо уточнений.

При дарении некоторой части имущества необходим тот же набор документов, уплачиваются те же налоги, также обязательно регистрируется в Росреестре в те же сроки.

Делаем выводы

Оба договора имеют неоспоримые преимущества и неотъемлемые недостатки. Выгода понятие растяжимое, а в данном случае мы говорим об удобстве операции и юридических последствиях для настоящего и будущего владельцев. Независимо от того какая перед нами сделка, дарение или купля-продажа, это остается двусторонним соглашением. И то, что лучше для одного, то не выгодно другому. В любом случае, стоит помнить обо всех вышеизложенных нюансах и защитить свои интересы и права!

Иногда родители стараются передать детям недвижимость, которой владеют ещё при жизни. При этом, последние впоследствии избегают трат и неприятных моментов, связанных с наследованием квартир, домов и машин. Решая сделать отпрысков владельцами имущества, представителям старшего поколения приходится думать, что лучше, договор дарения или купли-продажи между родственниками. От выбора зависят траты времени и денег на передачу ценностей.

Купля-продажа и дарственная: сходство и отличия

Оба действия – гражданско-правовые сделки, которым в Гражданском Кодексе России уделяется внимание. Встав перед выбором, хозяин имущества стремится найти дешёвый и выгодный путь. Результат приводит к одному: меняется хозяин собственности.

Договор купли-продажи является сделкой, цель которой передать права от продавца к покупателю. Действие связано с обменом: покупатель должен передать продающей стороне сумму денег, согласно взаимной договорённости или оценке имущества.

Договор дарения тоже сделка между двумя сторонами: с одной стороны даритель, с другой – лицо, безвозмездно получающее в собственность имущество дарителя. Это притворная сделка, не требующая выплаты стоимости передаваемого имущества.

Особенности договора дарения

Наиболее приемлема дарственная. У данного способа передачи имущества много плюсов. Это:

1. Если соглашение заключается между родственниками, смена владельца происходит без уплаты положенного 13% сбора. Важно документально подтвердить родственные связи.
2. Если продавать подаренную недвижимость через 3 года, платить НДФЛ также не потребуется (при купле-продаже должно пройти не менее 5-ти лет).
3. В определённых Законом обстоятельствах допускается расторжение договора дарения.

К основным недостаткам способа относят:

• госпошлину в размере 13%, в случае продажи имущества в течение первых 3 лет после оформления соглашения;
• если собственность дарится не родственнику, в силе остаётся необходимость выплачивать налог;
• документ легче признать недействительным в суде;
• при оформлении контракта, все собственники должны подписать согласие.

Бывают случаи, когда купля-продажа квартиры оказывается выгоднее.

Необходимый комплект документов для договора дарения

Чтобы оформить сделку дарения, нужно предоставить нотариусу:

1. Официальное право владения предметом сделки, то есть, передаваемым имуществом.
2. Заявление от одариваемого с просьбой осуществить перерегистрацию собственности.
3. Выписку из техпаспорта недвижимости.

Необязательно оформлять договор у нотариуса. Важно при предоставлении в Росреестр, приложить к основному документу все перечисленные бумаги. Сам контракт должен быть оригинальным. Причём оригиналов предоставляется столько, сколько людей подписало документ, плюс один.

Если в права собственности вступает гражданин, не достигший 14 лет, к пакету документов прилагаются письменные согласия родителей или опекунов.

Важно: если объект дарения – доля имущества, предоставляются письменные согласия от владельцев остальных долей.

Особенности оформления договора купли-продажи между родственниками

Итак, купля-продажа или дарение недвижимости, что выгоднее? Рассмотрим, чем отличается купля продажа. Её особенности в следующем:

• если покупатель состоит в браке, приобретённое им имущество будет расценено, как совместно нажитая собственность;
• если в браке состоит продавец, продавать имущество он вправе только при получении официального согласия супруги или супруга;
• если собственность была таковой более 5-ти лет, продавец не платит налог;
• гораздо меньше условий для отмены сделки, чем в случае с дарением.

Такие договора заключаются как физическими, так и юридическими лицами.

Преимущество купли-продажи в 2017 году – относительная быстрота оформления . Отметим и простоту сделки.

Если соглашение было признано недействительным, покупатель получает назад всё, что потратил на оформление.

Купля-продажа имеет также и недостатки:

• если хотите продать приобретённую собственность без уплаты НДФЛ, придётся ждать 5 лет;
• собственники других долей имущества уведомляются о намерении одного из них, продать свою долю;
• у других собственников есть преимущественное право выкупить имущество.

Выбирая наиболее перспективный путь, следует учитывать нюансы конкретного случая.

Что включает в себя договор купли-продажи

В обязательном порядке контракт должен содержать:

• подробные сведения о продаваемом объекте: адрес, этажность, площадь и т. п.;
• паспортные данные сторон: покупателя и продавца;
• стоимость;
• условия заключения договора.

Если условия не соблюдаются, соглашение может быть расторгнуто.

Основные отличия

Отличие договора купли-продажи в том, что цена объекта в нём проставляется на усмотрение сторон. Цена оформления нотариального варианта не привязана к стоимости объекта.

Нотариальное оформление любого типа соглашения требуется только тогда, когда речь идёт об общедолевой собственности.

Главное отличие договоров дарения и купли-продажи в наличии и отсутствии вознаграждения.

Что проще?

Вопрос, что проще сделать, подарить или продать имущество, решается в индивидуальном порядке и зависит от конечной цели сторон. К примеру, если родители хотят, чтобы квартира недосталась зятю, для них проще будет составить с дочерью договор дарения.

Если цель в том, чтобы избежать в будущем борьбы родных за наследство, лучше выбрать куплю-продажу.

Что дешевле?

Очевидно, подарить объект недвижимости будет дешевое и выгоднее, нежели продать. Если оформлять, минуя нотариуса, стоимость сделки будет ещё ниже.

Что сложнее расторгнуть?

Если выбирать безопасный путь, то лучше будет купля-продажа. Для расторжения такого соглашения нужны веские основания.

Процедура оформления договора купли-продажи и дарственной во многом схожа. В плане гос. пошлины также различий нет. На момент написания статьи, в соответствии с Налоговым кодексом она составляет 2 000 рублей за объект.

Продажа недвижимости

С 1 января 2016 г. в НК РФ действует новая ст. 217.1 " Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества " . По ней доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогов, если она находилась в собственности продавца в течение определенного срока. Этот срок зависит от того, в каком порядке налогоплательщик получил эту недвижимость. Налог не придется платить по истечении трех лет владения , если недвижимость получена (п. 3 ст. 217.1 ): - по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника (родителя, ребенка, дедушки, бабушки, внука, брата, сестры - ст. 14 Семейного кодекса РФ); - в результате приватизации ; - по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех остальных ситуациях налог при продаже недвижимости не нужно платить, только если срок владения превышает пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ ). Кроме этого, с 1 января 2016 г. не удастся избежать уплаты налога, указав в договоре купли-продажи недвижимости заниженную цену . Если цена в договоре будет ниже 70% кадастровой (по сути - рыночной) стоимости объекта, то налоговая база будет определяться по формуле (п. 5 ст. 217.1 НК РФ): Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта x Понижающий коэффициент 0,7. Также надо отметить, что у продавца будет НДФЛ с суммы превышающей 1 млн. руб., если продаваемая недвижимость будет в собственности менее трех лет . Размер налога тот же, что и при дарении – 13%. 1 млн рублей – сумма имущественный налоговый вычет (ч. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Дарение недвижимости. Обложение НДФЛ.

Перечень доходов, от которых налог на доходы физических лиц не платится - определен в ст. 217 Налогового кодекса РФ. Доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества … освобождаются от налогообложения , если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Об этом сказано в п. 18.1 ст. 217 НК РФ . В случае договора дарения НДФЛ не будет у одаряемого. Также НДФЛ платить не надо при дарении между близкими родственниками . Если в качестве дарителя выступает гражданин, который не является членом семьи или близким родственником одаряемого лица в соответствии с Семейным кодексом РФ, то (учитывая положения ст. ст. 228 и ст. 229 Налогового кодекса РФ), одаряемое лицо должно самостоятельно определить НДФЛ с таких доходов и представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по НДФЛ , а также уплатить налог . В отношении этих доходов в ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена налоговая ставка по НДФЛ 13% для граждан РФ. Возникает вопрос: с какой стоимости платить налог, если квартира дарится ? Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского Кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Таким образом, договором дарения определяется безвозмездная передача дара дарителем одаряемому. При этом в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено обязательное указание в договоре дарения стоимости передаваемого дара. В таком случае стоимость недвижимого имущества, полученного физическим лицом в порядке дарения, определяется налогоплательщиком самостоятельно исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. При этом согласно Письму ФНС России от 08.02.2007 N 04-2-03/11 налоговые органы вправе в соответствии со ст. 40 НК РФ проверить правильность применения указанной налогоплательщиком стоимости такого имущества. На практике распространённым является определение налоговой базы по НДФЛ исходя из рыночной стоимости такого имущества, подтвердить которую гражданин может с помощью отчета независимого оценщика . Вы также вправе для целей уплаты налога и воспользоваться кадастровой стоимостью полученного в дар имущества. Её размер можно получить из официального государственного кадастра недвижимости, который находится в открытом доступе на сайте Росреестра.

Выводы

Таким образом, определяя, какую форму переоформления прав лучше избрать, необходимо учитывать исходящие обстоятельства. Кто кому дарит, что дарит, сколько оно находится в собственности, какие цели преследуются. Если переоформлять нужно на родственника – то лучше договор дарения. Если предполагается не просто переоформление, а возмездная сделка с третьими лицами – то лучше не рисковать – а заключать действительно договор купли-продажи. Если говорить в целом, то сам по себе договор дарения проще с точки зрения налогообложения. По размеру налогов, как мы видим из вышеприведённой информации различия есть, но не факт, что договор купли-продажи будет выгоднее. Приведённые выше правила расчёта налогов помогут Вам выбрать правильное решение. Наиболее выгодную форму сделки можно избрать только после получения всех исходных данных, изучения документов и определения целей переоформления. Сотрудники ООО «Оллвин Груп» помогут Вам сопроводить сделку с недвижимостью и выбрать оптимальную форму для неё.

Похожие статьи