Огромная доля жилья в России постоянно находится в движении – люди продают, покупают квартиры, некоторые меняются. Обмен квартирами широко практикуется в стране, схема обмена чётко отработана в регистрационных органах . При этом родственный обмен квартирами ничем не отличается от процедуры, происходящей между посторонними людьми, нужно собирать тот же пакет документов. Однако статус меняемых квартир может быть разным (муниципальные и частные), от этого и оформление обмена может отличаться .

Обмен собственными квартирами

Когда квартиры в собственности тех, кто решил меняться жильём, действовать нужно в соответствии с законом о регистрации прав №122 . В его 17-й статье чётко указано, что основанием для регистрации прав на жильё является договор.

В случае с обменом не нужно друг другу продавать квартиры, требуется всего лишь составить договор мены . Составляется он , а в его условия обязательно включается:

• город и дата подписания договора;
• фамилии, имена, отчества сторон («сторона1» и «сторона2»);
• все данные с первой страницы паспорта обеих сторон;
• описание обеих квартир (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер – можно списать со свидетельства на собственность);
• условие о доплате (если квартиры не равноценные);
• обязательства о выписке из квартир всех зарегистрированных (с указанием срока).

Регистрируется договор в Росреестре или МФЦ. С собой нужно принести документы:

• паспорта всех участников обмена;
• нотариальные согласия супругов сторон;
• разрешение опеки (если прописан ребёнок или недееспособный);
• свидетельства на собственность.

Госпошлина за переход права – 2000 рублей . При этом оплатить её нужно, а квитанцию предъявляют по желанию. Хотя, для ускорения процесса регистрации, лучше предъявить её регистратору.

Важно:
у нотариуса договор заверять не нужно, только если вы сами того захотите!

Но всё не так безоблачно с обменом государственных квартир.

Обмен муниципального жилья

Если квартиры не приватизированы, процедура обмена происходит по правилам Жилищного кодекса . В его 72 статье говорится, что муниципальную квартиру можно поменять тоже на муниципальную, но при условиях:

• все прописанные в квартире должны письменно подтвердить согласие на обмен (в том числе и те, кто временно отсутствует – военнослужащие или заключённые);
• муниципалитет тоже должен письменно согласиться на обмен (сначала нужно подать заявление об обмене в комитет имущественных отношений районной администрации и получить постановление, разрешающее обмен);
• если в квартире прописан ребёнок, подопечный или ограниченно дееспособный, потребуется письменное согласие опекунского совета .

Алгоритм обмена такой:

• составляется договор обмена ( , в трёх экземплярах);
• его нужно отнести в муниципалитет;
• получить постановление об обмене.

Максимум через 10 рабочих дней постановление будет выдано на руки сторонам, а договоры социального найма переписаны на новых квартиросъёмщиков. В обмене могут отказать только по таким причинам (статья 73 ЖК) :

• нанимателя выселяют судом (за долги или по другой причине);
• в суде оспаривается право пользования квартирой;
• квартира признана не пригодной для проживания;
• дом признан аварийным;
• дом решено капитально ремонтировать (при этом жилые помещения подвергнутся перепланировке);
• если квартира коммунальная, а в неё вселяется хронический больной (с заболеванием, которое исключает проживание в одной квартире с другими людьми).

Список оснований для отказа закрыт, то есть, по другим причинам отказ неправомерен и его можно обжаловать в суде .

Важно:
квартиры могут обмениваться даже в том случае, если они находятся в разных регионах страны! При этом обращаться за постановлением об обмене нужно каждой стороне в свой муниципалитет.

Родственный обмен квартирами, документы

В комитет имущественных отношений (по каждой квартире) нужно будет предоставить:

• копии паспортов всех прописанных;
• договоры соцнайма (если они есть на руках);
• выписка из лицевого счёта (о прописанных);
• письменное согласие всех зарегистрированных в квартире;
• разрешение опекунского совета (если прописан ребёнок или недееспособный).

Важно:
квитанции об оплате предоставлять не нужно, даже если есть долги . В России долг взыскивается в суде, где ответчик – виновный в образовании долга. То есть, долги прежних хозяев на новых не переходят и основанием к отказу в обмене не являются .

Обмен квартир с разными статусами

Нередко родственники владеют квартирами с разными статусами, например, собственной и муниципальной. Особенно это характерно для родственников разных возрастов. Рассмотрим тот случай, если решено менять собственную квартиру на муниципальную. В Жилищном кодексе разрешён обмен только муниципальных квартир, а в Гражданском – только частных . То есть, запрещено менять квартиры с разными статусами напрямую . Как же быть, если в этом есть необходимость?

Есть два варианта решения проблемы :

1. Перед обменом приватизировать муниципальную квартиру и обменять уже по алгоритму, описанному выше.
2. Один из проживающих (совершеннолетний) в частной квартире выписывается из частного жилья и прописывается в муниципальную квартиру, как член семьи (это разрешено, если позволяет жилплощадь. При этом нужно в муниципалитете изменить договор соцнайма – вписать в него нового жильца). После этого прежние жильцы муниципальной квартиры могут выехать на постоянное место жительства в частную квартиру (это уже основание выселения их из муниципального жилья). Владелец квартиры может подарить её новым жильцам. Теперь можно вселять в муниципальную квартиру членов семьи и вписывать их в договор соцнайма.

Важно:
если все новые жильцы муниципальной квартиры уже участвовали в приватизации, есть риск отказа в приватизации этой квартиры!

В такой ситуации родственный обмен квартирами – это бонус, ведь родственника всегда пропишут в государственной квартире, как члена семьи

Обмен долями в квартирах между родственниками - сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное - доля должна быть надлежащим образом зарегистрирована, чтобы ею можно было распоряжаться.

Обмен долями в неприватизированном жилье

Процедура обмена долями в квартирах между родственниками, когда речь идет о жилье, занимаемом сторонами по договорам соцнайма, происходит в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Не имеет значения, в данном случае, в каких конкретно населенных пунктах находятся оба объекта сделки. Это может быть один и тот же город, или два разных. Чаще всего происходит обмен долями в разных квартирах , но ничто не мешает совершить обмен и между проживающими в одной и той же квартире, особенно когда доли не равны.

Оформляется обмен соответствующим договором (соглашением). Документ заранее готовится в трех экземплярах, после чего стороны подписывают каждый из них. Очень важно правильно соблюсти форму договора и указать все необходимые сведения. Для этого формулировку документа следует доверить квалифицированному юристу.

По одному экземпляру после подписания стороны оставляют у себя, а третий подается в местную администрацию для регистрации. Последствием такой сделки становится аннулирование прежних договоров соцнайма. Опираясь на договор обмена, администрация заключает новое соглашение о передаче данного жилья новым нанимателям. Соответственно заявление подается от имени всех участников, не только обменивающихся сторон, но и тех, кому принадлежат оставшиеся доли в квартирах. Данная процедура занимает не более 10 дней с момента подачи заявления.

Какие документы потребуются?

Вместе с заявлением в администрацию подается следующий пакет документов:

1. Копии паспортов всех участников.
2. Прежние договора соцнайма.
3. Ордера на право вселения в квартиры.
4. Разрешение администрации на вселение.
5. Справка о составе семьи на каждую квартиру.
6. Письменные согласия всех нанимателей данного жилья.
7. Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, тогда потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.
8. Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Причины для отказа в выдаче разрешения на обмен

Крайне неприятно столкнуться после тщательной подготовки документов с отказом в ее проведении. Администрация вправе отказать сторонам в выдаче разрешения на совершение обмена (ст. 73 ЖК РФ). Причинами могут стать:

1. Любое из помещений не подходит для дальнейшего в нем проживания (находится в аварийном состоянии).
2. Имеется судебное решение, закрепляющее право на использование жилья.
3. Дом, указанный в соглашении сторон, внесен в план на снос.
4. Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
5. Любой из домов нуждается в капремонте.
6. Жилье является служебным и не может являться объектом любых сделок с недвижимостью.

Если ни одна из причин не соответствует вашему конкретному случаю, тогда отказ можно оспорить в судебном порядке.

Если доли не равны

Администрация выдаст разрешение на обмен, без оглядки на равенство обмениваемых долей. Однако, стороны часто производят обмен с доплатой. В данном случае доплата - вопрос договоренности между сторонами, не фиксируемой в процессе юридического оформления сделки. Например, стороны могут заключить между собой любой договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне деньги в указанный срок. В этом случае его не нужно представлять в администрацию. Факт передачи денег необходимо зафиксировать распиской в получении.

Обмен долями в приватизированном жилье

Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре. Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса. Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.

Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.

Какие документы потребуются?

В Росреестр стороны подают заявление на регистрацию договора обмена, а также следующий пакет документов:

1. Сам договор обмена. В нем обязательно указывается размер долей, их стоимость, а также описание каждого объекта недвижимости.
2. Паспорта всех сторон.
3. Документы, подтверждающие родство: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д.
4. Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственников на доли в квартирах.
5. Согласие остальных совладельцев на сделку, заверенное нотариально. Если любая из сторон состоит в законном браке, потребуется дополнительно приложить нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
6. Если в любой из квартир зарегистрирован несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, то дополнительно подается письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
7. Выписки из ЕГРП об отсутствии на обоих объектах ареста, залога и иного обременения.
8. Техпаспорта квартир.
9. Поэтажные планы домов, в которых находятся квартиры, а также экспликации.

Если доли не равны

В случае, когда обмениваемые доли не отличаются между собой ни по площади, ни по стоимости, не возникает никаких препятствий. Но так бывает крайне редко. Чаще всего доли сильно отличаются друг от друга. В этом случае закон требует той стороне, которая получает большую долю произвести доплату.

Избежать этого можно в том случае, если сделка оформляется не договором мены, а двумя дарственными. В этом случае размеры долей и их стоимости не имеют никакого значения. Каждая сделка проводится отдельно и отдельно регистрируется. Лучше провести ее через нотариуса, который сам подготовит заявление в Росреестр и выдаст сторонам по окончании процедуры выписки о переходе права собственности.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью. Так, будет признана незаконной сделка по передаче в дар несовершеннолетним своей доли кому-либо. В то же время принимать дар несовершеннолетние могут, хотя и с согласия своих родителей (опекунов).

Нельзя снять с регистрации перед сделкой несовершеннолетнего в квартире, участвующей в сделке. Это обстоятельство обязательно проверяется органом опеки и попечительства и может стать причиной запрета на сделку.

Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?

Сделка такого рода не пройдет. Администрация не выдаст разрешение на обмен, так как обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам придется подождать завершения приватизации муниципального жилья, чтобы совершить обмен.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками

Фактически сделка обмена - это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Когда платят налог?

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

1. Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче - 3 года).
2. Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Как начисляется налог?

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

1. Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
2. Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
3. Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Вывод

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.

Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами - участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы - представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Документы для обмена квартиры социального найма

Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
3. договор о социальном найме помещения;
4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.

Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

• паспорта участников сделки;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
• письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
• выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
• письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
• технический паспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

1. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
2. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма. А непосредственно смену владельца приватизированной квартиры можно осуществить путем оформления .

Вариант родственного обмена квартирами может осуществляться как прямым обменом (с доплатой или без нее), так и с помощью заключения договоров купли-продажи. Пошаговое описание процедуры, особенности налогообложения при совершении сделки – все это можно найти в статье.

В законодательстве нет понятия родственный обмен как такового. Но есть понятие договора мены, который заключается между обеими сторонами сделки. Правоотношения в данном случае регулируются Гражданским кодексом.

С точки зрения этой статьи обмен представляет собой такую же операцию, как и купля-продажа, то есть в отношении него действуют те же правила, например:

1. Обмен должен быть равноценным, иначе одна сторона делает другой доплату.
2. Стоимость каждого объекта недвижимости должна быть согласованной.
3. Право собственности перейдет к новому гражданину только в результате регистрации договора мены, которое нужно сделать в органах Росреестра.

Понятие мены не следует путать с обменом. Эту операцию могут совершить наниматели муниципального жилья (квартир, которые были переданы государством на праве пользования). Право на обмен регулируется Жилищным кодексом.

Таким образом, мена приватизированных (частных) квартир между родственниками в юридическом смысле представляет собой такую же операцию обмена объектами недвижимости. Стороны сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, поскольку передавая одну квартиру, собственник тут же принимает во владение другую. Однако поскольку квартирами владеют родственники, есть несколько отличий, которые прежде всего касаются налогообложения.

3 варианта мены: пошаговая инструкция

На практике возможны 3 варианта мены, в зависимости от правового статуса объекта недвижимости:

1. Мена частной квартиры на частную.
2. Обмен неприватизированными квартирами, в которых наниматели проживают на основании договора социального найма.
3. Мена частной квартиры на муниципальную – наиболее сложный случай, занимает большое количество времени.

Мена приватизированных квартир

Это наиболее простой случай – сторонам достаточно определить точную стоимость каждого объекта, сделать доплату (при необходимости), оформить все документы и .

Для начала нужно адекватно оценить стоимость каждого объекта. В большинстве случаев это делается самостоятельно исходя из рыночной цены аналогичных объектов в том же районе или доме. Затем нужно согласовать эту стоимость друг с другом и выбрать вариант обмена:

• равноценный (с одинаковой ценой);
• с доплатой.

В последнем случае нужно договориться, как именно осуществляется доплата – сразу наличными или в рассрочку за несколько месяцев/лет.

После определения стоимости нужно собрать весь пакет документов (перечень приведен для обоих объектов недвижимости):

• паспорта каждого участника сделки;
• договоры, на основании которых квартиры перешли в собственность сторон сделки (купли-продажи, дарения и т.п.);
• свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 года вместо него выдают );
• , подтверждающая отсутствие задолженности по квартплате.

Все эти документы подаются в отделение Росреестра или любой – центра по оказанию госуслуг гражданам. Также вместе с этими документами нужно предоставить и подписанный договор мены. Законодательство не предъявляет конкретных требований к этому документу, но в нем обязательно должны быть отражены ФИО сторон, а также сам предмет – обмен квартирами (с указанием адресов) с доплатой или без нее. Также стороны фиксируют, что они действуют по доброй воле, а передаваемое ими имущество не находится в залоге (например, при действующей ипотеке) или под арестом, на него не претендуют третьи стороны и т.п.

Договор нужно составить в 3 одинаковых экземплярах – по 1 для каждой стороны сделки. Еще один оригинал остается на хранении в Росреестр. Типовой договор мены выглядит так.

Также стороны должны подписать акты приема-передачи обеих квартир. Именно эти документы подтверждают, что договор исполнен в полном объеме (ключи от имущества переданы, состояние объектов нормальное – т.е. соответствует тому, в котором оно находилось на момент подписания договора мены). Акт является неотъемлемым приложением к договору и составляется в 2 одинаковых экземплярах.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Договор мены необязательно регистрировать у нотариуса. Но стороны могут сделать это по своему желанию. Нотариус подтверждает, что каждый человек полностью отдает отчет в последствиях своих действий, находится в здравом уме и принимает решение добровольно.

Обмен муниципальных квартир

Обмен такими объектами возможен, но только при наличии письменного согласия каждого совершеннолетнего дееспособного гражданина, который проживает в этом же помещении. Если речь идет о недееспособных людях или детях, необходимо получить и согласие органов опеки. А для этого нужно доказать им, что законные интересы таких нанимателей будут учтены, т.е. например, ребенок не переедет в худшие условия (меньшая площадь проживания, маленький город с ограниченными возможностями самореализации и т.п.).

Если получено согласие всех нанимателей (а также органов опеки), необходимо собрать полный комплект документов и отправляться в местную Администрацию, с которой и был ранее подписан договор социального найма. Без ее согласия провести любую операцию с квартирой будет невозможно. Вместе с заявлением наниматели предоставляют такие документы:

• паспорта каждого проживающего;
• свидетельства о рождении (для детей);
• документы на обе квартиры (договоры социального найма, ордера – при наличии, технические паспорта);
• выписка из лицевого счета, в которое подтверждается отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Спустя 30 календарных дней Администрация должна принять решение, согласна ли она на этот обмен или нет. В случае ее несогласия, а также если какой-либо из нанимателей отказывается принять участие в обмене остается только 1 законный вариант – обратиться в суд.

Мена приватизированной квартиры на муниципальную

Законодательство не предусматривает возможности прямого обмена частной квартиры на муниципальную, и наоборот. Поэтому придется действовать обходными путями, например:

1. Приватизировать муниципальную квартиру, после чего совершить типичную мену.
2. Проживающему в частной квартире сняться с регистрации, а затем прописаться в муниципальной (беспрепятственно таким правом могут воспользоваться супруги, родители и несовершеннолетние дети). Затем наниматель, проживающий в государственном жилье, выписывается и прописывается в частную квартиру. Полноценного обмена не получается, но в результате стороны действительно будут проживать в разных местах (и при этом иметь официальную регистрацию).

Налог при обмене квартиры

Законодательство рассматривает обмен квартирами как 2 операции купли-продажи, поэтому в договоре мены необходимо обязательно указывать стоимость как той, так и другой недвижимости.

При этом налог взимается с обоих собственников, поскольку в результате обмена они получают доход в виде объекта недвижимости.

Сумма налога – 13% от стоимости квартиры, которая превышает 1 миллион рублей.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Например, 1 объект оценен в 2 миллиона (эта же стоимость прописана в договоре мены). Тогда новый собственник должен оплатить 13% только с 1 миллиона рублей, т.е. 130 тысяч рублей. Второй объект оценен в 2,5 миллиона рублей. Тогда другой собственник, который получил этот объект, должен оплатить 13% от 1,5 миллионов рублей, т.е. 195 тысяч р.

Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля, а сама декларация 3-НДФЛ подается в местное отделение ФНС не позднее 30 апреля. В обоих случаях речь идет о годе, следующим за годом операции обмена. Если владелец уклонится от оплаты, ему грозят административные штрафы (взыскивается полная сумма налога, неустойка за просрочку в размере 20%).

Обмен квартир между родственниками не предполагает каких- либо послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Родственный обмен квартирами предполагает к сбору документы те же, как и при других видах обмена жилплощади между гражданами.

Мало этого- в последней редакции ЖК РФ словосочетание "родственный обмен" вообще не встречается. Поэтому и пакет документов и расходы практически те же, что и в общем случае.

В ЖК РФ обмен не приватизированных квартир получило ново представление. В статье 72 ч.1 подтверждено право обмен квартир. Обменивающиеся квартирами на основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ могут обмениваться жильём социального найма и между двумя и между тремя и более квартиросъёмщиками. При этом не важно в одном населённом пункте они живут или в разных.

Условия обмена квартирами указываются в договоре обмена, составляющемся в трёх экземплярах. Договор подписывается обменивающимися лицами и один его экземпляр отдаётся для регистрации. Это основной документ, который удостоверяет передачу всех прав и обязанностей по договору найма другим лицам.

В части 1 статьи 74 ЖК РФ указано- оригинал договора мены передаётся участникам в административные органы для получения одобрения мены. Представители органов власти обязаны расторгнуть старый договор соцнайма и заключить новый в течении до 10 дней.

При этом отказ одобрения мены может быть только в исключительных случаях- они указаны в статье 73 ЖК РФ.

• 1. К нанимателю предъявлен иск о расторжении договора соцнайма
• 2. Право пользования найма оспаривается в суде
• 3. Жильё для обмена признано непригодным для проживания
• 4. Есть решение о сносе или переоборудовании дома
• 5. Есть решение о капитальном ремонте дома
• 6. Из- за обмена в коммунальную квартиру будет вселён человек, страдающий тяжелой формой заболевания (по отдельному перечню)

Документы для обмена квартирами:

1. Заявление на одобрение договора мены квартиры, снятой по социальному найму

2. Копия паспорта
3. Договор соцнайма занимаемой квартиры
4. Ордер на вселение

5. Выписку муниципального органа по разрешении вселения

6. Справку о членах семьи, зарегестрированных в квартире и проживающих с нанимателем

7. Согласие всех членов семьи, зарегистрированных и проживающих в квартире

8. Согласие органов опеки и попечительства. (если в квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
9. Квитанции об уплате коммунальных платежей (это могут просто потребовать)

Родственный обмен приватизированными квартирами

Владельцам приватизированных квартир следует заключить договора мены квартир и зарегистрировать его в Реестре. После этого нужно произвести перерегистрацию в органах кадастра. Нотариально удостоверять этот договор требуется. После перерегистрации сторонам выдается новый техпаспорт на квартиру.

Когда участники обмена квартирами находятся в родственных отношениях, квартиры можно обменять посредством договоров дарения. В части 18.1 статьи 217 НК РФ указано, что доходы от дарения полностью освобождаются от налогов, если даритель и одаряемый- близкие родственники.

По желанию сторон, договор дарения так же может быть заверен у нотариуса. Пошлина вносится одаряемым в Регистрационный кадастровый орган за собственно перерегистрацию прав собственности на квартиру.

1. Паспорта всех участников сделки и документы, подтверждающие родственные (свидетельства о рождении, свидетельство о браке)
2. Подлинники свидетельств о праве на квартиры
3. Согласие на продажу (дарение квартиры) участников приватизации жилья- когда они указаны, как совладельцы квартиры

4. Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).

5. Выписка кадастровых органов о регистрации на квартиру
6. Техпаспорт на квартиру

Обмен приватизированной квартиры на не приватизированную между родственниками

Если между родственниками происходит обмен собственной квартиры на квартиру по социальному найму, нужно пройти долгий путь, так как в законодательстве этот момент не предусмотрен.

Придётся приватизировать вторую квартиру и тогда уже провести обмен или дарение. Можно так же в квартире социального найма прописать одного из родственников (если позволяют нормы площади). После этого придётся произвести смену основного квартиросъемщика- новому жильцу нужно заключить договор социальной ренты с административными органами.

Замена владельца собственной (приватизированной) квартиры может быть проведена договором дарения.

Похожие статьи