Особенности оформления кредита в залог дома. Кредит под залог жилого дома

Кредит под залог дома с участком может позволить финансировать многие нужды заемщика.

Множество банков в России предоставляют такой кредит на достаточно выгодных условиях. Эта статья о том, как в 2019 году россиянам получить кредит, заложив дом.

Общие моменты

Специфика частных домов в том, что:

Строения неразрывно связаны с землей, на которой находятся	Поэтому документы на участок должны быть также правильно оформлены
Они могут быть отдельно стоящие	Или в виде части (обычно половины) дома
На одном участке может быть несколько домов	Принадлежащих одному или нескольким лицам
На прилегающей территории помимо дома могут быть хозяйственные постройки, личное подсобное хозяйство и другие строения	Которые влияют на общую стоимость
Каждый объект недвижимости на участке должен иметь правоустанавливающие документы	Иначе он не учитывается при проведении оценки
Спрос на дома меньше, чем на квартиры и зависит от огромного количества критериев	Район, подъездные пути, наличие коммуникаций и дополнительных строений, год постройки, размер дома и участка, система отопления, материал стен, перекрытий, отделки, состояние и т.д.

Взять кредит под залог деревянного дома почти невозможно. Такой материал стен и перекрытий не принимается не только банками, но и страховыми компаниями.

Оценка делается с отдельным определением стоимости дома и земельного участка. Права на эти объекты могут различаться.

К примеру, дом может быть в частной собственности, а земля на праве постоянного землепользования ().

Что это такое

Как правило, заложить можно только собственный дом. Обычно банки не позволяют закладывать домостроения без присутствия собственника (по ), чтобы избежать фактов мошенничества.

Для того, чтобы обеспечить объективность оценки, сотрудники банка лично выезжают на объект. Независимая оценка может быть предоставлена заемщиком, если ее срок не превышает 6 месяцев.

Каково его назначение

Жилой дом привлекает покупателей и кредиторов своими преимуществами и ликвидностью.

Однако, если он расположен в плохом районе, старый (ветхий), из некачественных материалов, без центральных коммуникаций и асфальтированного подъездного пути, то шансы на получение кредита в банке практически отсутствуют.

Однако в таком случае можно обратиться в микрофинансовые организации (МФО), которые принимают в залог менее ликвидное жилье под высокие проценты.

При этом дома в центральных частях городов могут даже, если они не достаточно привлекательны в качестве жилья.

В таком случае существенное значение имеет месторасположение и ценность земельного участка, который по стоимости может превышать цену дома.

Действующие нормативы

В законодательстве РФ существует пробел в части регулирования залога домов и земель, относящихся к ним.

При оформлении и обеспечении вступления в силу договора залога дома с землей, действует законодательство, регламентирующее порядок регистрации прав на недвижимость.

Договор залога нужно обязательно зарегистрировать в уполномоченном органе, чтобы он имел юридическую силу, а обременение было наложено.

Банки выдают деньги только после регистрации (сдачи в уполномоченный орган) договора залога. Заложенный дом не переходит во владение и пользование банка. Заемщик может использовать его по своему усмотрению.

Как взять кредит под залог дома

Кредитование производится при соблюдении следующих правил:

заемщик и дом с участком должны соответствовать предъявляемым к ним требованиям;
оценка дома и земли проводится в установленном порядке;
заемщик осуществляет страхование рисков от непредвиденных обстоятельств.

Процедура оформления кредита сейчас упрощается при заполнении и заявки на сайте банка. Там же обычно можно ознакомиться с перечнем документов и рассчитать ежемесячный платеж на онлайн калькуляторе.

Таким образом, можно избежать лишней траты времени и сил, если банк не одобрит предварительную заявку.

В случае получения предварительного одобрения, можно приступать к сбору документов (все нужно предоставить в оригиналах и, в некоторых случаях, копиях).

Сумма заявки не должна превышать оценочную стоимость дома и земли. В разных банках установлены различные пределы сумм, выдаваемых по таким кредитам.

В некоторых случаях, к примеру, можно рассчитывать на 50% от стоимости недвижимости. В целом, банки не предоставляют более 80% от цены предмета залога.

Условия выдачи

Основная заявка подается при личной явке в банковское отделение, так как подписывается в присутствии менеджера банка.

Часть оригиналов документов возвращаются клиентам после сверки, за исключением отчетов об оценке, а также справок из ЕГРП и подтверждающих заработную плату (доходы).

Заявка рассматривается юристами банка с экспертизой документов на недвижимость и передается на кредитный комитет банка.

На эту процедуру уходит несколько рабочих дней. По итогам заседания кредитного комитета выносится решение об одобрении кредита или отказе в его выдачи.

Одобрена может быть полная сумма заявки или только ее часть. По факту одобрения составляются договоры и залога, а также оформляется страховой полис.

Договор залога сдается на регистрацию в уполномоченный орган. Клиент вправе воспользоваться кредитными средствами (взять их в кассе банка, снять или перевести со счета) в течение определенного периода, установленного банком.

Виды сооружений

Частный жилой дом может быть благоустроенным (с центральными коммуникациями – водой, светом, канализацией) или не благоустроенным.

Выше всего ценятся дома с центральным отоплением, так как это значительно облегчает их обслуживание и позволяет экономить на топливе для отопительной системы.

Кроме того, такое отопление обычно встречается только в центральных районах городов, что увеличивает стоимость жилья.

От обычных домов (коттеджей, особняков) отличаются таунхаусы. Они выглядят как малоэтажные дома из нескольких уровней на нескольких хозяев.

Часть дома каждого хозяина обладает отдельным входом с улицы и прилегающим участком. Чаще всего на первом этаже таких квартир располагается гараж.

Однако нужно учитывать, что в законодательстве такие понятия, как коттеджи, особняки, виллы и таунхаусы отсутствуют.

Касательно таунхаусов в этой связи проблемы могут возникнуть, если юридически недвижимость оформлена в виде части частного дома, а не квартиры.

Помимо дома на участке могут быть различные хозяйственные постройки:

времянка, сарай, летняя кухня;
гараж;
баня;
веранда, терраса;
погреб;
туалет;
другие сооружения хозяйственно-бытового назначения.

Эти объекты должны быть указаны в техническом паспорте (экспликации) дома, что подтверждает законность постройки. Они увеличивают ликвидность предмета залога.

Загородный

Загородные дома можно заложить в местных банках (имеющих отделения в соответствующем районе). Банки имеют ограничения по удаленности предмета залога от города. В этом случае опять же шансы на получение кредита зависят от ликвидности имущества.

Дома, находящиеся в коттеджных городках, с полным комплектом инженерных коммуникаций, в этом плане значительно выигрывают по сравнению с обычными деревенскими домами.

Однако в таких случаях все зависит от конкретного населенного пункта и характеристик дома.

Строящийся

Помимо достроенного дома, в залог может быть предоставлено незавершенное строительство. Для целей кредитования под таким объектом подразумевается недостроенный дом с железобетонным фундаментом, несущими стенами, кровлей, входной дверью и окнами.

У незавершенного строительства должен быть согласованный в установленном порядке проект.

Банки, которые выдают займ

Кредит под залог частного дома дают следующие банки:

Сбербанк;
Россельхозбанк;
Зенит;
Держава;
Тинькофф банк;
другие банки.

Россельхозбанк

В Россельхозбанке есть возможность получения под залог дома с землей на следующих условиях:

Сбербанк

В Сбербанке можно подать заявку на потребительский на следующих условиях:

на 20 лет;
до 10 миллионов рублей;
от 14% годовых;
с подтверждением доходов.

Другие

В других банках предоставляются кредиты на различных условиях. Варианты кредитования отличаются вознаграждением, сроками предоставления кредита и требованиями к заемщикам.

В целом ставки по таким кредитам в банках вполне приемлемые по сравнению с МФО.

Срочность сделки

При необходимости срочно получить деньги под залог дома, можно обратиться в МФО.

Они осуществляют срочное предоставление займов с минимальным пакетом документов. Такой сервис обусловлен высокими ставками в МФО.

Возникающие нюансы

Банки не принимают в качестве обеспечения жилье, в котором прописаны (обладают долей) следующие лица:

несовершеннолетние;
находящиеся в местах лишения свободы;
на учебе в другом городе, лечении (в том числе в психиатрических и т.п. лечебных учреждениях);
служащие в вооруженных силах.

Эти лица могут претендовать на жилье в случае возвращения. Поэтому зачастую для получения кредита под залог дома в банке требуется выписать всех, кроме заемщика и его супруга (супруги).

Решение по кредиту в течении 15 минут
До 60% от стоимости недвижимости
Подтверждение дохода не требуется
Кредитная история не имеет значения
Возможен аванс в день подписания кредитного договора
Оформление по договору залога в соответствии с 102 ФЗ
Досрочное погашение - с первого дня без штрафов
Рассматриваем дома на территории Москвы и Московской области

СХЕМА РАБОТЫ

Отправить заявку
на сайте

По телефону мы сообщаем
Вам решение по кредиту

Получение
денег

НАДЕЖНО

Мы являемся сертифицированным партнером 45 крупнейших Российских банков и 20 финансовых компаний.

ВЫГОДНО

Вы получите эксклюзивную скидку на процентную ставку от наших банков-партнеров до 3% и при этом не нужно ездить по банкам и собирать кипу документов.

КАЧЕСТВЕННО

97% обратившихся клиентов получили кредит с нашей помощью, а это более 3000 довольных людей.

Кредиты под залог дома

Кредит был разработан не так давно, он представляет собой отличную возможность взять кредит без необходимости предварительно собирать большой пакет документов. В результате время существенно экономится и заемщик совершенно спокоен. Процентная ставка также совсем небольшая, ведь компания фактически имеет полную гарантию на возврат.

Кредит под залог дома: условия

Его основное условие заключается в том, что он оформляется от 15-20 минут до 5 дней. Происходит, это потому что, для того, чтобы получить его не требуется справка о наличие доходов заемщика. В зависимости от организации, предоставляются различные выдаваемые суммы возможного залога, как правило, они могут составлять до 60-70% от общей суммы. При этом если взять значительно меньшую сумму, чем 60% от стоимости имущества, процентная ставка от залога будет еще притягательней. Кроме того, в последнем случае, возможно, продлить срок выплат до 15 лет.

Плюсы таких кредитов

Одно из основных преимуществ состоит в том, что погашать можно на долгосрочной основе. Существуют и другие плюсы этого типа кредитования, к основным из них относят следующие:

Плюсы кредита под залог дома

В связи с тем, что кредитная организация получает весомое подтверждение возврата средств - оформляется он быстро.
Предоставляя залог, заемщику не потребуются поручители.
Под залог можно получить средства, даже если у человека плохая кредитная история.
Предоставляя залог дома, Вы остаетесь полноправным хозяином недвижимости. Получается, что все жильцы могут продолжать спокойно проживать в заложенном доме, остается лишь выплачивать кредит.
Кредитные учреждения не облагают залог дополнительной комиссией, она может взиматься только за просроченный платеж независимо от формы залога.

Наша компания предлагает получить необходимые деньги под залог недвижимости. За историю существования фирма разработала максимально удобные условия для того, чтобы выдать денежные средства под залог, как для физических, так и для юридических лиц.

Особенности кредита под залог жилого имущества

Взять денежные средства у банковских компаний можно на самых различных условиях. До некоторого времени обеспечением ссуды были такие предметы, вещи и объекты личной собственности, как автомобили, права поручителей, квартира и другие. Однако с недавнего времени на рынке с кредитами можно найти такое уникальное предложение, на основании которого залоговым имуществом является дом.

Практика таких случаев распространена недостаточно сильно, но такой вариант является привлекательным, если нужна денежная сумма под определенные проценты.

Сроки погашения кредита на таких условиях могут достигать предела 20 лет. Помимо этого, кредит под залог дома, не относится к целевым кредитам. Поэтому человек, взявший кредит под залог дома, имеет право потратить их на обеспечение любых целей и удовлетворение любых желаний без предоставления отчета банку.

Подобное сотрудничество представляет для банковской компании интерес и выгоду, ведь банк, одалживая денежные средства, почти ничем не рискует. При невозврате денежных средств банк может просто вернуть сумму полностью через реализацию недвижимости под залог.

Недвижимость в качестве предмета залога

Не каждый дом может быть объектом залога. Банковская компания может принимать в качестве залога лишь ликвидную недвижимость, однако, согласно ГК РФ, залогом также могут быть любые строения.

Но банковские компании выставляют особые условия, при которых кредит под небольшой процент человек получить лишь после того, как предложит в качестве залога востребованное жилье на рынке. Для банка важно, как состояние дома, так и то, насколько быстро и при каких условиях этот дом могут реализовать на случай форс-мажорных ситуациях.

Поэтому гарантией в такой ситуации могут быть:

Гарантированная недвижимость

Коттеджи;
Дачи;
Участок с недвижимостью;
Таунхаусы;
Блокированные жилые здания.

Условия и правила кредита

Сегодня нет единых параметров, на которые ориентируются банки, предлагая кредит под залог недвижимого имущества. Суть в том, что в процессе выдачи денежных средств банковские компании подходят к каждому своему потенциальному заемщику индивидуально.

Поэтому говорить об условиях кредита с недвижимостью в качестве залога можно лишь после профессиональной оценки объекта недвижимого имущества.

Важный момент: банковские компании не будет предлагать клиенту все 100 процентов стоимости объекта недвижимости. Чаще всего сумма составляет примерно 70-80 процентов от рыночной стоимости.

Требования к клиенту

Для того, чтобы одобрить ссуду, человек должен быть гражданином России. У него должна быть регистрация на территории того региона, в котором он будет подавать заявление на оформление кредита. Минимально допустимый возраста клиента – 21 год. Что же касается максимального возраста, то он варьируется в пределах 60-85 лет, причем этот возраст должен быть на момент последнего платежа.

Важной является и платежеспособность гражданина, поэтому его стаж на последнем рабочем месте должен составлять минимум 6 месяцев. Если он является зарплатным для банка и имеет отличную кредитную историю, то ему также предоставляются или могут быть предоставлены некоторые преференции.

Требования к дому, как объекту залога

Есть несколько важных условий, и лишь их соблюдение гарантирует то, что он будет рассматривать предлагаемые документы и данные.

Самое важное из них – это то, чтобы дом, предлагаемый в качестве залогового объекта, отвечал требованиям и техникам безопасности, не был аварийным и ветхим.

Если в доме была перепланировка, их наличие и правомерность должны быть узаконены и иметь отражение в документах.

Банкиры стараются не брать в виде залога деревянные дома или дома с перекрытиями из дерева, так как при таком устройстве есть высокий риск появления подтоплений или пожара.

Обременение

Первое, о чем заботятся банки при обеспечении кредита – это то, чтобы дом не был обременен. То есть на доме не должно быть ареста, он не должен быть в залоге или быть отданным на основании договора займа. Участок или дом подойдут, если они никак не замешаны в судебных разбирательствах.

Коммуникации

Все те коммуникации, которые есть в доме, должны быть выполнены соответствующим образом. То есть это исправная электропроводка, газопровод и трубы канализации и водопровода.

По части электропроводки банк лучше всего относится к медной электропроводке, так как она работает дольше всего.

Канализация и трубы не должны протекать и быть целыми. Если будет газопровод, то это будет только плюсом, равно как и центральное водоснабжение и отопление. Но, если есть автономные источники, то это тоже не будет проблемой.

Владение

Если у залогового здания есть один собственник, то взять кредит под залог дома будет намного проще, нежели если владельцами являются несколько граждан. Во втором случае нужно получить заверенное нотариусом согласие.

Если гражданин получил дом у кого-либо другого, то ему нужно будет в обязательном порядке доказать чистоту сделки и ее оформления.

Ликвидность

Одно из главных условий оформления ссуды для банка – это возможность банка получить все эти деньги обратно с помощью реализации недвижимости на выгодных условиях и в короткие сроки.

Поэтому, как было отмечено выше, дом обязан быть ликвидным (пользоваться потребительским спросом). К самым неликвидным сегодня относятся здания с хорошим ремонтом, уникальной формой архитектуры и подобные.

Где можно оформить кредит под залог дома

Если человек хочет взять ссуду, то ему нужно, в первую очередь, определиться со своими финансами, ведь деньги придется отдавать обратно с процентами.

Какие документы нужно подготовить, если взять кредит под залог дома

Любой банк требует наличия стандартных документов – 2-НДФЛ, паспорт, трудовая книжка. Также нужно взять с собой такие документы и бумаги, которые подтверждают право заявителя на собственность.

Особенности погашения кредита под залог дома

Такие данные, как сумма платежей, сроки предоставления займа и возможность погасить его досрочно, прописываются в договоре о выдаче кредита. Для того, чтобы знать все эти данные, клиент получит график с выплатами. Погашение долга может производиться одним из двух способов – равные платежи, совершаемые каждый месяц (аннуитет) или оплата убывающими платежами. Денежные средства в рамках погашения кредита можно погасить разными способами:

Способы погашения кредита

Внесение наличных средств в банковском отделении по кредиту;
Оплата через терминалы, банкоматы;
Оплата переводом по кредиту;
Оплата посредством интернет-банкинга.

Плюсы и минусы

К плюсам можно отнести продолжительность кредитования и отличный процент (если сравнивать с потребительскими ссудами). Кроме того, в залоговом доме человек может жить, ведь заемщик остается собственником жилья.

Что же касается минусов, то основной мину, если взять кредит под залог дома – это риск потерять дом из-за просрочек и проблем с финансовыми средствами.

Ограничения

Человек, отдав недвижимость, должен помнить о том, что на него налаются некоторые ограничения. К примеру, нельзя проводить никакие важные процессы, связанные с домом.

Для чего берут деньги под залог недвижимости
Схему потребительских кредитов на крупные суммы, под залог практикуют предприниматели. Допустим, нужно получить деньги в оборот, есть ликвидная недвижимость. При этом займ нецелевой, потратить можно на все, что угодно.
Физические лица готовы заложить свое домовладения:

чтобы сделать ремонт;
потратить деньги на дорогостоящее лечение;
построить объект недвижимости или купить квартиру в строящемся доме
начать собственный бизнес.

Каким должно быть закладываемое имущество?

Главное требование банка - ликвидность. Проще, спрос на открытом рынке недвижимости. К квартирам коммерческие организации относятся более благосклонно, чем к домам, именно по причины высокого спроса на первые. Дом - это все-таки товар штучный, индивидуальный. То, что для вас кажется достоинством, для банка - существенным минусом. Например:

нестандартная планировка;
дорогой дизайнерский ремонт;
расположение на лоне природы: в соснах, на берегу реки.

Эти показатели значительно увеличивают стоимость имущества и понижают его ликвидность.

Список основных требований:

Дом в населенном пункте. Земля - под жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства.
Собственность зарегистрирована. На жилплощади можно прописаться.
Действуют все коммуникации.
Объект введен в эксплуатацию (теоретически коммерческие организации могут взять и недострой, практически получить согласие банка 1% к 100% возможным).
Основание получение дома в собственность (купля-продажа или регистрации собственного строения). С дарением и наследованием банки связываться не хотят. Причина - притязания, не объявлявшихся до этого, наследников, родственников, готовых оспаривать договор дарения.
Желательно, чтобы дом был в собственности у одного человека. От совладельцев нужно будет письменное согласие. Если в доме есть доля несовершеннолетнего ребенка - банк на займ под залог не согласится. Прописанные на жилплощади малолетние члены семьи и инвалиды - также значительно затруднят получение ссуды.
Отсутствие обременений: например, - дом уже в залоге у другой кредитной организации или на него наложен арест. Недвижимость не является предметом спора между третьими лицами. То есть, нет претендующих на него и заявляющих об этом в судебном порядке.

Домовладение - это непросто отдельно стоящий конструктивный элемент, это объект неразрывно, связанный с землей, обычно имеющий придомовой участок. Для ссуды под залог важен правовой статус земли:

Земля в собственности или на праве долгосрочной аренды. Второй вариант возможен, но лучше переоформить в собственность.
Участок на территории населенного пункта с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
Земля не находится в спорных отношениях с соседями. Определены все границы и правила пользования со смежными землепользователями.
Отсутствие ограничений в пользовании (сервитут). Проще, по вашему участку не проходят места общего пользования - дороги, подъездные пути.
Участок единый и сформированный, не разделен на доли с выделом в натуре или без такового.

Список получился внушительный, но не забывайте, что банк тоже рискует. Юридически лишить человека домовладения очень сложно. Продать такую недвижимость - еще сложнее.
Неблагоприятные для банка обстоятельства определяют и процентные ставки - от 15 до 25%, и сумму кредита - 50–70% от стоимости имущества.

Деньги под залог дома. Документы и существенные условия

Пакет документов будет весомым:

Правоустанавливающие документы на дом.
Все что связано со строительством. Разрешение на строительство, технический и кадастровый паспорта.
Свидетельство на землю. Кадастровый паспорт, план застройки.
Развернутая выписка из ЕГРП.
Справка об отсутствие задолженности (ЕЖД - единый жилищный документ).
Личные документы (паспорт, свидетельство о браке, о рождении детей)
Подтверждение дохода (справка о доходе, иные документы, подтверждающие ежемесячный заработок).

Отдельно могут потребовать паспорта всех прописанных на жилплощади и иные документы на усмотрение банка.

На что придется потратиться

За свой счет вам придется оплатить услуги оценщика. Недвижимость придется застраховать, причем, по всем видам, от страховки от утраты, до рисков пожара и землетрясения. Если дом приобретен по договору-то придется обезопасить от посягательств свое право собственности (титульное страхование). Все справки и выписки оплачивает заемщик. Многие банки берут комиссии за предоставление денег, открытие счета и массу других комиссий.

Что можно делать и чего нельзя с домом в залоге

Ограничений на проведение ремонта или перепланировки не существуют. Главное - обо всем уведомлять банк. Прописать кого-то тоже можно только с согласия коммерческой организации.
Какие действия повлекут штрафные санкции?

Если пропишите несовершеннолетнего или любого члена семьи без уведомления банка.
Если попытаетесь заложить это же имущество в другом банке.
Если подарите часть дома кому-либо.
Если предоставите в банк ложные сведения.

Это основные пункты, иные условия прописываются в договоре. Например, банк может указать на свое право осматривать помещения ежемесячно или в любое время. Договор залога рекомендуем прочитать не один раз, проконсультироваться с юристом.

Кредитные брокеры. Чем они могут помочь

Для России брокеры новая и еще неизведанная профессия. В нашей стране официально зарегистрировано около 3 тыс. брокеров, это и физические, и юридические лица. Их деятельность не имеет под собой законодательной базы. Брокеры - это посредники между заемщиком и займодавцем. Они пообещают вам найти банк, который возьмет под залог ваш старый деревянный дом и не исполнят его.

Что важно знать

Даже если брокеры не мошенники, зарплату им платите вы. Ставка по кредиту будет завышена на 2–3%.
В договоре посреднических услуг может быть предусмотрено вознаграждение брокерскому агентству, независимо от результата.
Брокеры предлагают займы под залог на короткий период. За досрочное погашение - приличный процент.
Нечестные агенты пообещают взять ссуду под залог и вашего дачного дома, и фундамента строящегося. Сами же исчезнут с вознаграждением.
Профессиональные брокеры - финансовые агенты. Они проводят сделку от начала до конца: от заявки до выдачи денег.

Как взять кредит под залог дома? Данная процедура в разных банках проходит примерно одинаково. Унифицировать основные требования российским банкам было относительно несложно, поскольку в РФ не так много людей, желающих взять кредит и владеющих при этом отдельной жилой недвижимостью.

Но все-таки подобные займы берут. Несомненно, что банковские клиенты, имеющие в собственности не просто недвижимость, но отдельный, частный дом, имеют большое преимущество перед другими заемщиками.

Преимущества кредитования с залогом частного дома

Кредит под залог частного дома действительно выделяется на фоне всех прочих своей элитарностью, а значит, многочисленными бонусами.

Стоит перечислить плюсы, которыми обладают такие займы:

многие банки, выступая кредиторами, делают необязательными такие первостепенные бумаги, как справка о доходах 2-НДФЛ и трудовая книжка;
клиент может иметь активные кредитные займы как в выбранном банке, так и в других банках, что не является помехой – кредиты под залог недвижимого имущества все равно выдаются;
многие финансовые организации допускают наличие проблемной кредитной истории, если клиент предлагает в залог частную недвижимость;
размер ссуды превышает максимальный уровень потребительского кредитования в разы и превосходит в большинстве случаев ипотечные кредиты на квартиры. В среднем, при таком кредитовании речь идет минимум о нескольких миллионах рублей, а при дорогом залоге допустимо взять до 10-15 млн рублей;
залоговое обременение на дом, который уже является собственностью заемщика, несколько иное, чем стандартное обременение на объект ипотеки. Так, заемщик продолжает сохранять свои собственнические права на недвижимость даже после оформления ее в залог;
процесс оформления договора по займу проходит быстрее, чем оформление стандартной ипотеки под залог ипотечного же объекта;
наконец, сама вероятность положительного решения банка гораздо выше по сравнению с другими ситуациями, когда клиент не может должным образом доказать кредитору свою финансовую состоятельность.

Гарантии банку

Объяснить эти преимущества можно просто. Банк хочет получить гарантии возврата одолженных денежных средств. Причём с учётом процентов. Такими гарантиями являются:

Стабильная, высокооплачиваемая работа клиента (доходное предприятие, если клиент – индивидуальный предприниматель).
Надежные поручители, представившие доказательства своей высокой платежеспособности.
Недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Именно последний пункт является самым удобным для кредитного учреждения. Поскольку практически любая недвижимость со временем только растет в цене. Недаром есть поговорка: «Недвижимости, как и денег, много не бывает».

Общие ограничения для всех

Кредитор смело предоставляет владельцу частной недвижимости кредит под залог дома с участком. Ведь при несоблюдении клиентом своих кредитных обязательств банк на законном основании изымет дом в свою собственность. И издержки будут покрыты. Однако даже в подобном виде кредитования соблюдаются основные принципы залогового кредитования как такового:

банк никогда не даст больше, чем 80% от рыночной стоимости дома, поскольку в случае перехода этого имущества в банковское владение кредитору необходимо как можно скорее продать его. Осуществить это можно только при условии сниженной цены. Плюс банку надо подстраховаться на тот случай, если вдруг цены на данную категорию недвижимости все-таки упадут;
участок, на котором стоит дом, не должен относиться к сектору сельского хозяйства;
общая площадь участка и дома должна составлять минимум 200 кв. метров, в противном случае недвижимость будет рассматриваться как земельный участок, что серьезно снизит стоимость залога и, следовательно, размер кредита.

Техническая документация на жильё

Отдельно стоит сказать, что банк в обязательном порядке затребует техническую, юридическую и финансовую документацию относительно предмета залога. Техническая документация представлена:

кадастровым и техническим паспортом строения;
подробным планом с указанием площади каждого помещения, включая санузел, кухню и подсобные помещения;
свидетельством о принадлежности земельного участка, на котором стоит дом, к земле строительного типа (под застройку).

Юридическая документация на жилье и тонкости данной сферы

Юридическая документация – это купчая, доказывающая факт купли-продажи. Или дарственная (либо завещание). Это документы, которые доказывают, что дом получен в дар или по наследству. А любая из этих бумаг подтверждает главное – право полного и единоличного владения данным недвижимым имуществом.

Когда заемщик является первым собственником предлагаемого в залог дома (купил у застройщика, сам построил) либо получил его в дар / по наследству от первых собственников (от родителей, например), тогда у банка не может возникнуть никаких сомнений о юридической чистоте залога.

А вот когда клиент оказывается собственником дома, уже видевшего несколько хозяев, тогда сложнее. Вторичная недвижимость такой ценовой категории требует тщательного подхода. Банк скрупулезно примется проверять право владения и распоряжения домом.

Точнее, он заставит это делать самого заемщика. Возможно, понадобится поднять предыдущие свидетельства о купли-продаже и другие подобные документы. Чтобы удостовериться, что в прошлом все сделки и юридические акты прошли строго по закону.

Придется проверить, что где-то на втором-третьем собственнике не были пропущены третьи лица, имеющие право доли в этом доме. Иначе у клиента и у банка возникнут проблемы, когда в процессе выплаты займа клиентом и действия залоговых прав банка вдруг возникнут люди, имеющие законное право собственности на часть залога.

Также к юридической документации относится выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав). Выписка подтверждает, что на дом не наложено никаких обременений. Один вид обременений уже рассмотрен – право доли третьих лиц из-за недобросовестности в прошлых сделках. Но приставы по решению суда могут арестовать дом:

за долги другим банкам;
долги по налоговым выплатам и услугам ЖКХ;
уклонение от обязательных выплат, связанных с ведением бизнеса;
наконец, дом может быть просто куплен в ипотеку, и клиент скроет от кредитора тот факт, что недвижимость еще находится в залоговом обременении у другого банка.

В любом случае бумага из ЕГРП покажет любой вид обременения, если он есть. Можно гарантировать, что эту выписку банк, куда обращается за кредитом клиент, потребует в таком же обязательном порядке, как и документы о праве собственности. Наконец, третий вид документации – финансовая.

Оценка залоговой недвижимости

Фактически, она представлена одним большим документом – оценочным отчетом фирмы, занимающейся оценкой недвижимого имущества. Необходимо заранее предупредить об одном моменте. Банк, как кредитор, заинтересован в уменьшении размера ипотечного кредита.

Для этого он наверняка постарается навязать клиенту услуги той оценочной фирмы, которая аккредитована в этом банке, является деловым партнером финансовой организации. Специалисты от подобной компании будут использовать любые лазейки, чтобы занизить все виды стоимости жилья.

В первую очередь, рыночную стоимость. Поэтому клиентам, заинтересованным в максимальном размере ипотечного кредита, рекомендуется достать денежные средства на стороннего, независимого оценщика.

Такой специалист даст не просто объективную оценку, но с ним можно неофициально договориться о некотором небольшом завышении цены дома. Это один из возможных вариантов увеличения тела кредита. Точно так же, как банк, бывает, договаривается с фирмой-партнером о небольшом искусственном занижении цены.

Процедура оценки недвижимости, как правило, занимает один день. В некоторых случаях, когда требуются уточнения, 2-3 дня. Специалист фирмы обязан соблюсти следующие пункты:

осмотреть земельный придомовый участок на предмет явных, открытых и сильных деформаций почвы, провалов, эрозий;
осмотреть внешнюю конструкцию дома с целью выявления технических и косметических изъянов;
обязательно указывается основной строительный материал и способ постройки (кирпичный дом, деревянный, сэндвич-панели и т. п.);
необходимо внимательно изучить каждое помещение дома в отдельности, опять-таки для проверки архитектурной целостности. Согласно Жилищному кодексу оценщик обязан учесть любое, даже мелкое повреждение стен, потолков и напольных покрытий. Также фиксируются качество и дизайн отделки (напольное покрытие линолеум или паркет, потолки натяжные или обычные и т. д.);
в отдельном порядке проверяется состояние окон, лоджий, балконов, мансард и крыши;
составляется список всех коммуникаций (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, телефонная линия, интернет, спутниковые антенны) и их характеристики (например, какое именно есть отопление – ГБО, от центральной теплосети, камин);
каждый мини-отчет оценщик должен сопровождать собственноручно сделанными снимками;
специалист также проверяет кадастровый и технический паспорта дома;
отчет составляется в 2 экземплярах: один – банку, другой – клиенту.

Оценка жилой площади в кредите под залог дома является ключевым фактором как в определении размеров займа, так и в самом факте положительного/отрицательного банковского вердикта. Если результаты оценочного отчета банк устраивают, он принимает решение о предоставлении клиенту запрашиваемой суммы.

Обычно, от первичного заявления до момента окончательного решения проходит 10-12 дней. Разумеется, банк потребует от клиента российский паспорт и российскую прописку. И, возможно, все-таки придется похлопотать касательно справки 2-НДФЛ и трудовой книжки.

Но при описываемом кредитовании банк может закрыть на это глаза. Оформить кредиты под залог дома всегда легче. А где взять кредит подобного плана? Да любой крупный банк активно продвигает кредитные линейки с залогом недвижимости – Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Райффайзен Банк и т. д.