Ликвидная недвижимость: инвестирование в столицах Европы. Что такое ликвидная квартира

Ликвидная недвижимость - это объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Мы расскажем, как инвестору определить ликвидность площади перед покупкой и в каких европейских столицах покупать выгоднее всего

Ликвидность - что это?

Опытные инвесторы знают, что успех вложения в недвижимость зависит от двух факторов - хорошей доходности и высокой ликвидности. Доходность важна для долгосрочных инвестиций и позволяет инвестору зарабатывать всё время, пока он владеет активом. Высокая ликвидность критически важна для краткосрочных инвестиций и гарантирует быстрый выход из проекта с минимальными потерями.

Ликвидность - оценка того, как быстро можно продать недвижимость по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее продается актив, тем выше ликвидность.

При выборе объекта опытные игроки сначала делают ставку на ликвидность и только потом оценивают доходность. Это безопасная стратегия, которая гарантирует быстрый возврат вложений без долгой продажи, которая может растянуться на месяцы и даже годы.

2
Фото: shutterstock.com 2

Какие факторы влияют на ликвидность?

Главная сложность, с которой сталкиваются начинающие инвесторы, - дать недвижимости объективную оценку. Слишком много факторов определяют, выгодным ли будет актив. Опытные оценщики пользуются формулами расчета ликвидности, но и они и не гарантируют 100% успеха. Как и избитая фраза: «Успех недвижимости - это место, место и еще раз место».

Однако гарантированно имеют значение:

1. Место:

Близость к транспортным потокам и хабам, развитая инфраструктура;

Безопасность района;

Экологичность района (отсутствие промышленности, плотность застройки, наличие зеленых зон, парков, скверов).

2. Состояние:

Активность рынка (активные продажи = высокая ликвидность);

Спрос превышает предложение;

Умеренные цены (бюджетные предложения продаются быстрее элитных);

Новизна и малый износ объектов / района (интерес к новостройкам всегда выше, чем к старым зданиям).

Роберт Кийосаки, американский бизнесмен, инвестор

Специалисты по недвижимости часто говорят, что ключ к успеху - это место, место и еще раз место. На самом деле в мире инвестирования ключ к успеху - это люди, люди и еще раз люди. Я видел, как самая лучшая недвижимость в самом лучшем месте оказывалась убыточной, потому что ею управляли не те люди

3. Характеристики:

Привлекательность объекта (вид из окна, планировка, этажность, площадь помещений, коммуникации);
- благоустроенность территории (детская площадка, зеленая зона, зона отдыха, фонтаны, беседки, парковка);
- узнаваемость объекта / района (чем больше он на слуху, тем вероятнее быстрая продажа).

4. Другие факторы:

Время для оценки (due diligence);
- расходы на юридическое сопровождение сделки (сложность и дороговизна снижают ликвидность);
- время сделки (осенью и весной идут активные продажи и рынок насыщен, зимой и летом рынок «спит» и ликвидность ниже).

В поисках высокой ликвидности обратите внимание на европейскую недвижимость. Как показало последнее исследование агентства PwC и Land Urban Institute, лучшие города для инвестирования в недвижимость сейчас Берлин, Копенгаген, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Мадрид, Гамбург, Дублин, Стокгольм, Люксембург и Амстердам.

Фото: shutterstock.com 3

Где искать высокую ликвидность в Европе

Согласно рейтингу PwC и Land Urban Institute, страной с наивысшей ликвидностью недвижимости признана Германия - немецкие мегаполисы заняли 4 строчки из 10 среди лучших городов для вложений. Во-первых, в Германии доступные кредиты: до 50% стоимости покупки под 1,5% годовых для нерезидентов и 100% - для резидентов под 1% годовых. Во-вторых, немецкий рынок «горячий» - на один объект, квартиру или дом в Берлине или Мюнхене претендуют несколько десятков покупателей. Но у высокой ликвидности есть обратная сторона - низкая доходность. Например, в центре Мюнхена, где сейчас высокий спрос на аренду, доходность от сдачи квартиры будет 2 – 2,5% годовых. Высокие показатели по ликвидности и востребованности у инвесторов в 2018 году показывает Испания - Мадрид и Барселона обошли в рейтинге многолетних лидеров: Париж, Милан, Лондон и Рим. Причин успеха несколько: заманчивые макроэкономические перспективы, политическая стабильность и доступность капитала.

По материалам tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.

Не каждый объект недвижимости можно продать быстро и выгодно. К примеру, мало кого заинтересует жилье, расположенное в ветхом здании. А вот квартира в новостройке, да еще и в престижном районе, «уйдет» быстро, если владелец выставит ее на рынок по адекватной цене. О такой квартире специалисты говорят, что она ликвидная.

Ликвидность, или «востребованность», объекта на рынке недвижимости для многих покупателей является ключевым фактором, ведь он комфортен для проживания и сдачи в аренду. Такие квартиры часто используют как выгодное вложение денежных средств, поскольку они постепенно дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже во время экономических кризисов.

Какие факторы влияют на ликвидность жилья? Почему одни квартиры расходятся как горячие пирожки, а другие ждут своих покупателей годами? Об этом расскажет данная публикация.

«Первичка» или «вторичка»

Современные дома строятся с учетом самых последних технологий и с применением новых материалов. Разумеется, в долгосрочной перспективе такое жилье будет более ликвидным. Это и понятно, ведь современные квартиры удобнее и просторнее, коммуникации в них не изношены. Так что все преимущества налицо.

Тем не менее, покупатели продолжают обращать внимание на вторичный рынок жилья, несмотря на его все еще достаточно высокую цену «за квадрат» и темное юридическое прошлое некоторых объектов. Почему так происходит? Ответ прост: нестабильность рынка жилого строительства и медленные темпы возведения зданий. Уже мало кого сегодня удивляет банкротство застройщиков и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию. А если жилье не достроено, то о какой ликвидности можно говорить?

Месторасположение

Это очень важный фактор, когда речь заходит о ликвидности квартиры. К примеру, объекты, возведенные рядом с промзоной или вдоль оживленных дорог, никогда не будут высоколиквидными. Ведь продать их сложнее, чем те, которые расположены в экологически чистом районе. Большое значение имеет хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Среди новостроек наибольшей популярностью пользуются те, которые находятся в умеренной удаленности от центра города, а не «на самом отшибе».

Но ликвидность жилья может быть неодинаковой даже в отдельно взятом спальном районе. Наиболее привлекательными в этом отношении являются квартиры в шаговой доступности от станции метро и остановок общественного транспорта. Вокруг этих мест, как правило, самая насыщенная инфраструктура в виде магазинов, рынков, кафе, бюро услуг и т. п. Ликвидность значительно повышает расположенный рядом с домом парк или зеленая зона. А вот наличие промышленного предприятия или гаражного кооператива — большой минус.

Оценка здания

Сегодня «многоэтажки» возводят в основном из готовых панелей или по монолитно-каркасной технологии. Жилье в «монолитах» предпочтительнее по многим параметрам. В таких зданиях количество несущих стен сведено к минимуму, поэтому в расположенных в них квартирах проще сделать перепланировку. Благодаря отсутствию щелей, которыми «славятся» панельные дома, в монолитно-каркасных зданиях обеспечивается лучшая тепло- и гидроизоляция. Значительный плюс многих новостроек — полное утепление фасада.

Что касается «вторички», то тут возможны три варианта — панельные, блочные и кирпичные дома. Последние два предпочтительнее. Но независимо от вида материала важно скрупулезно подойти к оценке состояния здания. На ликвидность жилья также влияет и состояние подъезда, а также благоустройство придомовой территории (наличие деткой площадки, парковки, места для выгула собак).

Этажность

Большое значение имеет этажность квартиры по отношению к общей этажности здания. Ни для кого не секрет, что расположенное на первом этаже жилье пользуется малым спросом у покупателей, оттого оно и стоит дешевле. Правда, квартирой, выходящею окнами на оживленную улицу, могут заинтересоваться коммерческие структуры, ведь ее можно переоборудовать под офис или небольшой магазин.

Что касается объектов, расположенных на последнем этаже, то тут ситуация неоднозначная. Если речь идет о первичном рынке жилья, то квартиры «под крышей» могут стоить не меньше тех, что расположены ниже. Но это возможно лишь в том случае, если выполняются несколько условий, среди которых: хороший вид из окна, а также качественная тепло- и гидроизоляция перекрытия. В некоторых случаях ликвидность квартиры может быть снижена, если она расположена на углу здания.

Планировка

Планировка является очень важным фактором, который значительно влияет на ликвидность квартиры. Малым спросом пользуется жилье с неудобным расположением жилых комнат, с небольшой кухней, с совмещенным санузлом и т. д.

Некоторые жильцы, чтобы исправить ситуацию, производят перепланировку. Но она может быть эффективной лишь в том случае, если удается достичь реального комфорта после проведенных работ, а сама перепланировка была узаконена. Лишь только тогда можно говорить о более высокой ликвидности квартиры.

Качество ремонта

Предлагаемые на рынке жилые объекты не всегда могут похвастаться проведенным в них качественным ремонтом. Кривые стены, полы и потолки давно стали привычным делом. Разумеется, это отрицательно влияет на ликвидность квартир. Необходимо изрядно потратиться, чтобы провести хороший ремонт, выровняв все поверхности, а также установив окна со стеклопакетами, современные радиаторы отопления, металлическую входную дверь и деревянные межкомнатные двери. Не помешает провести интернет, кабельное телевидение, произвести окончательную отделку поверхностей качественными декоративными и износостойкими материалами.

Все затраты положительно скажутся на «востребованности» объекта, ведь многие покупатели готовы переплатить за хороший ремонт квартиры, чем въезжать в жилье «с голыми стенами». К тому же цены на стройматериалы и работы, как правило, имеют тенденцию к росту.

Ошибки продавцов

Иногда некоторые продавцы «своими руками» понижают ликвидность жилья, завышая его рыночную стоимость. В результате их объекты простаивают, в то время как другие квартиры покупаются довольно быстро, поскольку имеют более адекватную цену.

В момент наступления экономического кризиса неликвидные квартиры становятся неинтересными для покупателей, а ликвидные часто не находят собственников из-за нежелания продавцов снижать цену несмотря на то, что спрос на жилье в этот период очень мал.

Александр Биржин, рмнт.ру

Недвижимость считается самым надежным активом, однако чтобы инвестиция была выгодной, объект должен быть ликвидным. Специалисты Корпорации «Баркли» рассказали, как определить ликвидность квартиры в новостройке элитного и премиум-класса, пишет RB.ru. Чтобы вложение средств принесло хорошие дивиденды, нужно учесть несколько важных факторов.

Репутация застройщика

Первое, на что нужно обратить внимание - репутация строительной компании. Следует изучить не только реализованные застройщиком проекты, но и то, придерживается ли девелопер первоначальной концепции.

Бывают случаи, когда застройщик в процессе строительства вносит в концепцию изменения, которые затрагивают интересы потребителя: использует недорогие материалы низкого качества, строит коммерческие помещения, которых не было в плане. Это снижает ликвидность квартир. Поэтому если застройщик в прошлых проектах менял концепцию, это повод задуматься, еще раз все взвесить перед покупкой.

Расположение

Один из основных факторов, влияющих на ликвидность - месторасположение объекта. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, предпочтения покупателей, касающиеся выбора расположения жилья, за последние 5 лет изменились. Если раньше ценилась принадлежность ЖК к ЦАО, то сейчас на первый план вышли такие факторы как хорошая транспортную доступность, комфортность проживания, близость парков и мест для отдыха. Кроме того, многие сейчас предпочитают покупать высокобюджетное жилье вблизи деловых центров города, так как это позволяет сэкономить время на дорогу. В настоящее время покупатели элитных квартир часто приобретают жилье на «первой линии от центра», в районах, которые находятся на границе с ЦАО, но не входят в его состав, так как комфортность проживания здесь выше. Цены в таких районах демократичнее, поэтому потенциальных покупателей больше.

Планировка

На ликвидность дорогой квартиры также влияет удобство планировки и площадь квартиры. О статусе квартиры больше не судят по ее метражу. Площадь от 150-200 кв. метров не является обязательным условием для элитного жилья. Покупатели чаще всего выбирают качественные 1-комнатные квартиры площадью 40-50 кв. метров, 2-комнатные площадью 75-85 кв. метров. Площадь востребованной на рынке 3-комнатной квартиры в среднем составляет 100-115 кв. метров. Такое жилье будет ликвидным. Поскольку переплачивать за лишние «квадраты» современный потребитель не хочет, он предпочитает эргономичные продуманные планировки. Найти покупателя для квартиры с огромным холлом или комнатами необычной формы будет сложно.

Наличие паркинга

Для покупателей элитных квартир крайне важно наличие подземного паркинга. 90% покупателей другие варианты просто не рассматривают, поэтому этот фактор обязательно нужно учитывать. Лучше всего вместе с квартирой приобрести машиноместо.

Ремонт

На ликвидность также влияет качество отделки. Это имеет значение и при продаже жилья, и при сдаче в аренду. На квартиры с дизайнерским ремонтом всегда есть спрос на рынке, а их предложение ограничено.

11.03.13

Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных сочетаниях:

«вложение денег в недвижимость Парижа, Лондона и Нью-Йорка очень выгодно за счет их высокой ликвидности»;
« улучшенной планировки в новостройке намного ликвиднее, чем типовая однушка старого жилого фонда»;
«при подаче документов на оформление ипотечного кредита, банк должен убедиться в ликвидность приобретаемого вами объекта недвижимости»;
«сделки купли-продажи очень выгодны, благодаря высокой ликвидности этой категории жилья»;
«ввиду того, что ваша квартира практически неликвидна, ее продажа будет существенно затруднена» и т.д. и т.п.

Как видите, понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?

На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.

Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением). При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или , по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.

Теперь определившись с терминологией, познакомимся поближе с теми критериями недвижимости, которые напрямую влияют на ее ликвидность, то есть повышенный интерес в глазах потенциальных покупателей. Ведь по своей сути под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д. Для удобства и простоты понимания рассмотрим основные параметры, способные повысить или понизить ликвидность недвижимости, на примере обычной городской квартиры в Москве.

Вторичная недвижимость или новостройка

Как и у всякого правила, здесь есть свои исключения, но в подавляющем большинстве случаев, квартиры вторичного рынка менее ликвидны, чем аналогичные . Это обусловлено тем, что новое жилье строится с использованием современных технологий и последних разработок, применяются более качественные отделочные материалы, изменен подход к планировочным решениям и общим площадям квартиры. Кроме того, срок проживания в новом доме априори будет больше, чем в доме, имеющим уже определенный уровень износа. На вторичном рынке часто предлагают средне – и низко ликвидные малогабаритные квартиры в «хрущевках» и «брежневках», которые со временем пойдут под снос в рамках программы реконструкции ветхого жилья, но вот эти временные промежутки для большинства таких домов не определены. Так что первый вывод, который мы можем сделать – в новостройке намного проще и быстрее, чем квартиру на вторичном рынке (исключение составляют, пожалуй, квартиры в престижных «сталинках» и другие категории жилья повышенной комфортности, которых на вторичном рынке совсем немного).

Территориальное расположение

Сюда можно включить и понятие удобной транспортной доступности (квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро будут более ликвидны, чем в тех районах, куда нужно добираться несколькими видами транспорта), и развитость инфраструктуры в разных районах города (чем больше в непосредственной близости от жилого дома магазинов, поликлиник, детских садов, школ, тем выше ликвидность), и экологическую обстановку в районе (квартиры в промзонах и в непосредственной близости от каких-либо производств или складов являются низко ликвидными), и престижность района (наиболее востребованными являются квартиры в Центральном, Западном, Северо- и Юго-Западном административных округах, а наименьшей популярностью пользуется Юго-Восточный и Восточный округа столицы).

Территориальная ликвидность квартиры может меняться с появлением информации об открытии новых станций метро или началом какого-то крупного торгового комплекса в непосредственной близости от жилого дома. Если более детально углубиться в изучение наиболее популярных и ликвидных районов Москвы на данный момент, то к ним относятся Крылатское, Воробьевы горы, Кунцево, Кутузовский Проспект, Красная Пресня, Фили-Давыдково, Строгино, Хамовники, Ленинский проспект. Чуть менее ликвидные и более «простые» районы Ясенево, Теплый стан, Отрадное, Бабушкинская, Чертаново, Новые Черемушки, Сокольники, Алтуфьево, Измайлово, Медведково, Аэропорт, Беговая. А вот к самым невостребованным и неликвидным относятся район Капотни, Бирюлево, Дмитровское и Коровинское шоссе, где очень неудобная транспортная доступность и неблагоприятная экологическая обстановка.

Тип дома

Самыми ликвидными считаются дома, построенные из кирпича и монолит-кирпича. Все виды панелей, даже самых современных, не говоря уже о блочных домах, считаются менее ликвидными. Стоимость аналогичной в панельном и монолитно-кирпичном доме, расположенными в шаговой доступности друг от друга, может заметно отличаться. Хотя среди панелей существует и своя градация ликвидности, связанная с количеством этажей. Чем больше этажей и новее серия и год постройки, тем выше ликвидность. От типа дома зависит и планировка квартир, и наличие подземной парковки, и назначение первого этажа, и комфортность внутридомовых территорий (холлы, коридоры, лестничные пролеты, лифты и т.п.).

Состояние и статус придомовой территории тоже может оказывать влияние на ликвидность продаваемой квартиры. с собственной огороженной территорией, зонами отдыха, детскими площадки и парковками ценятся значительно больше, чем те, у которых этого нет. Особая ситуация сложилась с пятиэтажками. С одной стороны, ликвидность таких домов и квартир в них очень низкая из-за их маленьких габаритов и неудобных планировочных решений, а также отсутствия лифтов и мусоропроводов. С другой стороны, среди пятиэтажек есть не только старые изношенные панели, но и вполне добротные кирпичные дома, а, значит, ценовой диапазон между ними уже будет отличаться. Кроме того, есть серии пятиэтажек, которые активно сносят, а это дает реальный шанс владельцу такой квартиры получить новое жилье в современном доме по цене старой квартиры с тем же количеством , но значительно большей площадью. Данное обстоятельство работает в сторону повышения ликвидности таких вариантов квартир.

Технические характеристики самой квартиры

Безусловно, район расположения и тип дома оказывают очень серьезно влияние на ликвидность продаваемой недвижимости, но самое основное все же заключается именно в том, какую квартиру вы продаете. К основным техническим характеристикам квартиры относят общую и жилую площадь, количество комнат, этажность, наличие лоджии или балкона, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел, изолированность комнат, наличие темной и встроенных шкафов, необходимость проведения ремонта, высота потолков, тип напольного покрытия, видовые характеристики из окон, тип этих самых окон. И это еще не полный перечень.

Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.

Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие , чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.

На снижение ликвидности квартиры влияет ее угловое расположение, вид из окна на автотрассу, наличие газовой колонки и сидячей ванной, деревянные перекрытия, смежные комнаты. Все перечисленные характеристики квартиры имеют разную степень значимости при определении ликвидности квартиры в зависимости от ее статуса (эконом-класс, бизнес-класс или ). Отсутствие проблем с документами и неучтенными претендентами на квартиру (то есть юридическая чистота объекта недвижимости) положительно сказываются на ее продаже.

Самыми востребованными и ликвидными на современном рынке недвижимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (87% от общего объема сделок купли-продажи), расположенные в новых домах, на этаже выше пятого (кроме последнего), с окнами, выходящими во двор, в непосредственной близости от станции метро, Ликвидные квартиры ежегодно растут в цене и являются отличным вложением денежных средств.

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Как не ошибиться при выборе варианта?

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Как это можно сделать:

покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

хороший район;
хорошую транспортную доступность;
низкую стоимость;
удобное расположение;
хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
качественные материалы в строительстве;
хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Ликвидность и доходность

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

На ликвидность также влияют:

скорость заключения сделки;
определенность с продажей в любой выбранный момент;
стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

расположение относительно МКАД;
уровень и известность поселка;
проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

транспортная доступность;
планировка;
архитектурные достоинства;
наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
система охраны;
места для отдыха и прогулок с детьми;
близость школы и детского сада и другие;
общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
построенные по устаревшим проектам;
находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.