Аренда муниципальной земли под ижс. Аренда земельного участка под ИЖС и другие цели у государства (администрации р-на или города) с продлением или выкупом

Нашел я инструкцию в интернете по которой люди других областей реально брали землю в аренду у государства под ИЖС. Решил тоже попытать счастья. Владивостокскую администрарцию сразу отсеял, наивно полагая, что меня там сразу пошлют.

Поэтому я начал поиски земли в районе п. Новый. И вот нашел я этот участок прямо на поле не паханном, затем глянул публичную кадастровую карту и увидел, что все это поле занято участками по 10 соток для садоводства. При этом эти участки никогда не использовались, говорю же поле не паханное. Так эти участки зарегистрированы аж мля в 1993 году, так и стоят неиспользованные. И все же на этом же поле есть место, где по кадастровой карте нет участков. Это место я и выбрал, надеясь на инструкцию.

27.02.14 поехал в администрацию В. Надеждинска в нужный кабинет, именно в этот день был приемный. Я захожу и цитирую чиновнику пунк №1 инструкции. Он мне сразу, что такое никогда у них не делали и что это надо делать у геодезистов. Потом сказал, что можно и в интернете просто поискать план местности. И добавил самое главное. Вам откажут в аренде! На вопрос почему он ответил, что участков свободных нет, что они борятся за их освобождение, потому что они все ЛПХ, а не ИЖС. И вообще сказал, что так как хочу я не получится, потому что не получится у меня и все тут. И вообще, даже если и можно взять в аренду участок, то только тот, который будет на аукционе по их инициативе и будет он стоить минимум 1 миллион.

Ну и кто тут мудло тупое?

А теперь вопросы. Почему в других областях люди проходят процедуру аренды с самостоятельной подачей заявки и с аукционами, а у нас нельзя? Или меня и правда решили послать и можно через суд обойти отказ?

Инструкция
1
Закажите в администрации города или села копию территориального плана местности в масштабе 1:500 и выберите земельный участок, на котором нет никаких построек.
2
Определив, какой участок на топографическом плане больше всего вам понравился, подайте в местную администрацию заявление, чтобы выяснить, есть ли у кого-нибудь право собственности на этот участок. Эта процедура займет несколько дней.
3
Если подтвердится наличие владельца у участка, то вам придется поискать другое место под строительство дома и снова потом обратиться в администрацию с аналогичным заявлением.
4
Как только поступит подтверждение об отсутствии собственника на землю, напишите заявление с просьбой проверить участок на наличие или отсутствие объектов, запрещающих строительство жилого здания. Если на территории участка не проложены такие объекты (например, газопровод), на копии плана будет поставлена пометка, разрешающая строительство.
5
Затем напишите следующее, третье, заявление в администрацию, в котором походатайствуйте о разрешении на строительство жилья на выбранном вами участке. К заявлению обязательно приложите копии плана местности со всеми отметками и справки, полученные по предыдущим заявлениям.
6
Через несколько недель администрация и департамент недвижимости рассмотрят ваше заявление и вынесут решение. Если в документах нет никаких нарушений, то земельный участок будет выставлен на аукцион, сообщение о котором будет опубликовано в местных СМИ.
7
После того как объявили аукцион, вам необходимо подождать один месяц. Если за это время появятся желающие подать заявку на участие в торгах и приобрести данный участок, то вам тоже придется в них участвовать. При отсутствии заявок на покупку земля переходит к вам в арендное пользование.
8
Право аренды дается на три года, чтобы вы смогли построить дом. После того как строительство будет закончено, государство предоставит вам возможность оформить землю в собственность.

Покупка земельного участка для строительства жилья может обойтись в значительную сумму. Можно существенно снизить расходы, если взять землю для строительства у местных органов власти, а после завершения постройки выкупить её по цене значительно ниже рыночной.

Получение земли в аренду власти носит заявительный характер и имеет ряд особенностей.

Под государственными земельными участками понимаются земли, находящиеся в собственности:

Как правило, земельные наделы под личное строительство жилья предоставляются гражданам в аренду из муниципальной собственности сроком до двадцати лет.

Предоставление неразграниченных государственных земель гражданам в аренду также находится в компетенции муниципалитетов.

Возможность и порядок предоставления земельных наделов в аренду для строительства определяется положениями Земельного кодекса РФ:

  • Условия заключения арендного соглашения описаны в ст. 39.6;
  • Порядок предоставления аренды – в ст. 39.14;
  • Размер – в ст. 39.7.

Наделы, предназначенные для индивидуального строительства, могут быть предоставлены в аренду членам некоммерческой организации (жилищного кооператива или товарищества) без проведения аукциона, по фиксированной цене (часть 6 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Важно учитывать, что необходимым условием арендного соглашения является строительство жилья. Если арендатор не начал строительство жилья в течение семи лет с начала действия арендного соглашения, муниципальный собственник вправе разорвать такое соглашение и изъять участок.

Закон предполагает возможность продлить для ИЖС на три года для завершения строительства, но только один раз и при условии. Что начатая постройка зарегистрирована (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Необходимые документы

Для аренды земельного участка под ИЖС без аукциона необходимо собрать следующие документы:

  • Схема земельного участка;
  • Выписка из ЕГРП о государственном собственнике земли;
  • Справка о членстве в некоммерческом жилищном товариществе, которому муниципалитет выделил участок под ИЖС;
  • Кадастровый паспорт надела (при наличии);
  • Копия паспорта РФ;
  • Нотариальная доверенность (при подаче документов представителем);
  • План застройки;
  • Справка из БТИ об отсутствии построек на участке, принадлежащих другим собственникам;
  • Справка об отсутствии обременений на земельный надел.

Схема земельного участка необходима только в том случае, когда отсутствует кадастровый документ или границы надела нуждаются в уточнении. Такую схему можно получить из публичной интерактивной кадастровой карты , расположенной в разделе сайта Рореестра.

Выписку из реестра прав о владельце участка можно также заказать на сайте Росреестра. Если на участке имеются постройки, принадлежащие третьим лицам, они имеют первоочередное право аренды и получить землю можно только после их отказа от таковой.

Процедура оформления

Получение земельного участка для строительства жилья имеет следующую последовательность шагов:

  1. Подготовка необходимых документов;
  2. Подача на предварительное согласование арендного соглашения;
  3. Принятие органами власти решения о согласовании (максимум один месяц);
  4. Организация заявителем кадастровых работ на местности;
  5. Получение кадастрового документа;
  6. Подача заявления о предоставлении участка в аренду;
  7. Заключение арендного соглашения.

Местом подачи заявки на аренду может являться:

Заявление местным властям подаётся в случае, когда государственным собственником участка для ИЖС является муниципалитет.

Если участок находится во владении региональных или федеральных властей, то заявление нужно подавать в территориальный отдел Росимущества, но рассмотрение вопроса обычно перенаправляется муниципальным властям.

Узнать, в чьей собственности находится запрашиваемый участок, можно путём запроса в ЕГРП.

Заполнение заявления

Заявление заполняется по образцу, предоставленному земельным комитетом, и должно начинаться с указания места подачи, а также фамилии, имени и должности уполномоченного лица.

Далее следует изложить просьбу о предоставлении участка для ИЖС, указать полные параметры и адресные ориентиры участка, а также привести выдержки из законодательства, согласно которым у заявителя есть право на аренду надела без торгов.

Комитет по земельным делам согласовывает предоставление участка, если:

  • Все данные в заявлении указаны верно и без ошибок;
  • Предоставлен полный пакет документов;
  • Запрашиваемый надел для ИЖС не предоставлен другому лицу, а также не имеет обременений в виде ареста или ограничения в обороте;
  • Заявитель имеет право на получение участка без торгов.

Важно помнить, что такое право есть только у членов некоммерческих жилищных организаций . Если гражданин желает получить участок из нераспределённых земель, то при подаче заявления на него он получает только право на участие в аукционе, организатором которого выступит земельный комитет исполнительной власти.

Если заявителю отказано в предварительном согласовании аренды, уполномоченный на согласование муниципальный орган должен предоставить письменную причину отказа, причём в случаях отказа из-за ошибочно указанных данных или неверно заполненного заявления отказ подлежит вручению заявителю в течение 10 дней с момента обращения.

Уточнение границ

При получении предварительного согласования заявителю надлежит организовать кадастровые работы на местности по определению или уточнению границ участка, который он намерен арендовать для строительства.

Для этих целей заявитель может обратиться:

  • В геодезическую компанию, имеющую соответствующую лицензию;
  • К кадастровому инженеру, работающему индивидуально и состоящему в реестре кадастровых работников.

Все работы по уточнению границ осуществляются за счёт заявителя. По итогам таких работ происходит выдача , с которым нужно вновь обратиться в комитет по земельным делам для получения разрешения на договор аренды.

Заключение договора

В заключаемом должна быть отображена следующая информация:

  • ФИО и домашний адрес арендатора;
  • Наименование государственного собственника;
  • Площадь земельного надела, передаваемого в аренду;
  • Кадастровый номер надела;
  • Категория земли;
  • Виды хозяйствования, разрешённые на участке;
  • Цель аренды (строительство жилья);
  • Сроки аренды;
  • Условия расторжения и продления соглашения;
  • Права и обязанности сторон;
  • Стоимость арендной платы и порядок её зачисления на счёт арендодателя;
  • Порядок разрешения споров.

Важно уточнить соответствие целей аренды с видом разрешенного пользования предоставляемой категории земли, так как изменить целевое назначение земли после того, как договор аренды подписан, нельзя, также как нельзя изменить прочие существенные условия договора, если он заключен на срок, превышающий 5 лет.

Отдельным пунктом государственный собственник может запретить передавать землю в субаренду, но запретить переуступать права по уже заключенному договору муниципалитет не может.

Регистрация соглашения

Подписанный договор для вступления в силу должен быть зарегистрирован в органах Росреестра, для этого арендатору нужно обратиться в многофункциональный центр со следующими бумагами:

  • Двумя заверенными копиями договора аренды;
  • Квитанцией об оплате госпошлины за регистрацию договора;
  • Копией паспорта;
  • Копией кадастрового документа;
  • Заявлением о регистрации.

Договор регистрируется в течение 7-9 дней, после чего арендатору выдаётся справка о регистрации соглашения.

Сроки и стоимость

Рассмотрение заявления о предварительном согласовании аренды может длиться максимум 30 дней, кадастровые работ на местности занимают от 7 до 15 дней, а подписание и регистрация договора аренды занимает максимум 14 дней. Итого, для получения земли в аренду для строительства жилья может потребоваться до двух месяцев с момента обращения в органы исполнительной власти.

Величина госпошлины за регистрацию договора составит 2000 рублей для граждан, а стоимость кадастровых работ по уточнению границ колеблется в пределах от 3000 до 15000 рублей, в зависимости от следующих факторов:

Жители городских многоэтажек в большинстве своем мечтают о смене «кирпичного муравейника» с порой не самыми приятными и тихими соседями на тихий просторный дом, но при этом не готовы покидать привычный городской пейзаж за окном либо не располагают достаточной суммой денег для покупки участка земли.

А вместе с тем имеется выход из ситуации — аренда земельного участка под ИЖС у государства или муниципалитета.

Остается разобраться, что нужно для того чтобы получить земельный участок в аренду для строительства частного дома и возможна ли аренда земли с последующим выкупом.

Общие положения, законы

Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.

На торги участок выставляется после истечения договора аренды, даже если на момент окончания договора на участке осуществлялись строительные работы по возведению жилого дома. В такой ситуации арендатор может претендовать на получение отсрочки на срок до 3 лет при условии, что незавершенное строение прошло регистрацию.

Исключено получение отсрочки в случае, когда местной властью заявлен в суд иск к арендатору о признании права реализации незавершенного объекта строительства посредством торгов.

Поиск участка

Поиск участка стоит начинать с оценки действующих предложений участков. По обращению в районную управу заявителю предоставят перечень земель, которые лицо вправе арендовать. Продвинутым пользователям интернет-сети может подойти вариант поиска через сайт Росреестра посредством карты местности с масштабом 1:500.

Действия на сайте будут выглядеть следующим образом:

  • Выбор раздела «управление картой»;
  • Выбор пункта «кадастровое деление и земельные участки».

После такой выборки откроется схема, с площадями, поставленными на учет.

Смотреть нужно на участки карты, где отсутствуют квадраты с кадастровым номером.

В основе критериев оценки стоит брать имеющуюся инфраструктуру: наличие объектов торговли, детских дошкольных учреждений, школ и прочее, включая транспортную сеть.

Немаловажное значение при выборе имеет и факт подведение к территории участка коммуникаций (газ, свет, вода). Рассчитывать на бесплатное получение в аренду участка не стоит.

Когда удалось выбрать участок, необходимо рассчитать его площадь, которая будет фигурировать в заявлении, подаваемом в администрацию.

Варианты аренды земли

Существует несколько вариантов получения права на заключение договора аренды:

  • Торги. Важным условием проведения торгов является наличие претендентов на надел в количестве не менее двух. Право заключения договора аренды получит победитель торгов, который предложит большую арендную плату. Информацию о проводимом аукционе местной властью можно узнать в территориальных СМИ (районная газета) либо на сайте администрации минимум за 30 дней до дня проведения. Участники должны подать заявления с документами не позднее, чем за 5 дней до заявленного срока проведения аукциона.
  • Без торгов. Такой вариант получения участка возможен, когда торги фактически не состоялись, т.е. с заявлением об участии обратился лишь один гражданин. Без торгов предусмотрен порядок предоставления земли льготным категориям (преподаватели школ и дошкольных учреждений, сотрудники мед. учреждений, лица, ведущие сельское хозяйство) на бесплатной основе. Эти категории могут также арендовать наделы, которые некогда предназначались для сельхоз. целей, целей муниципалитета. В таком случае максимальная сумма аренды ограничена величиной земельного налога на соответствующий надел.

Порядок действий при аренде земли под ИЖС у государства

Взять в аренду земельный участок, пройдя определенную бюрократическую процедуру. От лица, желающего арендовать участок, требуется подать в администрацию по месту расположения интересующего участка заявление. В ходе рассмотрения заявления администрация выясняет, не занят ли участок, после чего примет решение о возможности или не возможности проведения торгов.

В случае назначения торгов срок их проведения зависит от двух факторов:

  • Наличия второго лица, который пожелал получить землю в аренду под ИЖС;
  • Реакции местного населения на объявление в СМИ и на сайте о назначении аукциона.

Минимальный срок ожидания проведения торгов – 30 дней, но ряд причин дает право его увеличить.

Обращаясь в администрацию с заявлением определенной формы о проведении торгов, гражданин также должен подать:

  • Акт выбора надела с проектом его границ (предварительно заказывается в администрации);
  • Согласование на возведение жилой застройки (предварительно получается в администрации).

Продление аренды земли

Законодательно предусмотрена возможность продления договорных отношений по аренде участка предоставленного под ИЖС. Арендатор имеет преимущественное право аренды участка после истечения срока действия договора при соблюдении простого условия – подачи заявления о продлении срока аренды до тех пор, пока не истек действующий договор.

Когда арендатор своевременно не обратился с заявлением, получить участок в аренду он может на общих основаниях (аукцион и т.д.).

Договор продлевается без аукциона, если изначально земельный надел был предоставлен без его проведения. Однако это не распространяется на случаи, когда аукцион не проводился из-за отсутствия заявок, а участок предоставлен по начальной аукционной цене за отсутствием конкуренции.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом — нюансы

Договор аренды земли может быть заключен максимум на 49 лет. Регионы сами определяют срок, на который предоставляется та или иная земля исходя из ее категории и назначения. Столь долгосрочная аренда не предусмотрена для земель под ИЖС, предназначенных для сельского хозяйства и т.д.

Срок аренды участка, выданного под ИЖС, ограничен и колеблется от 3 до 10 лет.

Не исключена по закону аренда земли с последующим выкупом у администрации. Правом приобрести участок, находящийся в аренде, имеет на преимущественных началах хозяин жилой постройки. Момент возникновения права выкупа земли наступает после завершения строительства и введении дома в эксплуатацию.

Без участия в торгах желать выкупить землю, предоставленную в пользование, могут граждане и некоммерческие структуры, которые возвели на арендуемых участках строения. При этом арендатор должен подать заявление администрацию (города или села) о приобретении права собственности участка путем выкупа. Между администрацией и арендатором заключается договор купли-продажи. Гос. регистрация, присвоение кадастрового номера не требуется, поскольку в ГКН и ЕГРП (а с 01.01.2017 в ЕГРН) сведения об участке есть, потребуется только внести после завершения покупки изменения в части права, на котором принадлежит участок.

Если правильно оформлена аренда земли под ИЖС, с последующим выкупом участка не возникнет. Но если при оформлении договора допущены ошибки и неточности, то в последующем могут возникнуть неприятности.

Наиболее распространенными ошибками, влекущими неприятности для арендаторов:

  • Неправильное определение субъекта-арендодателя. Такие случаи распространены, когда арендуется земля на стыке двух территориальных единиц, границы между которыми установлены не четко.
  • Сдача в аренду участка, который фактически не мог предоставляться для строительства. Это касается наделов, представляющих особую ценность. Жилая застройка на низ запрещена. Если такой факт имел место и вскрылся, то договор аренды аннулируется, участок изымается, а возведенное строение сносится. В исключительных ситуациях может быть пересмотрен договор, дополнены его положения с учетом специфики земли и тогда на новых условиях возможно продление договора.

Ваши затраты

Затраты в основном составит арендная плата. В отношении федеральных земель порядок расчета платы за аренду устанавливается правительством, для региональных субъект федерации, для муниципальных — муниципалитет.

На полученные в аренду в результате аукциона цена будет определятся результатом торгов (та сумма, которая была предложена победителем аукциона перед его окончанием). Стартовая сумма при торгах рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и не может превысить 1,5% от нее. При отсутствии кадастровой стоимости за основу берется рыночная.

Ежегодная плата за аренду рассчитывается на основании базовой ставки районной категории земли, с учетом величины надела, вида целевого использования, коэффициентов поправочного и зонального.

Пока дом находится в процессе возведения, аренда рассчитывается с учетом льготного зонального коэффициента.

Аренда сельхозземель, а также наделов под ИЖС, ЛПХ принадлежащих федерации составляет 0,6% кадастровой стоимости.

Включение в договор доп.пунктов, увеличивающих затраты арендатора – незаконны.

Ограничения на использование арендной земли

Действующее законодательство установило ряд ограничений на аренду участков земли. Ограничения вытекают из конкретных причин, при которых взять в аренду участок земли не получится:

  • Не конкретизированы границы участка и необходимо время для их формирования в полном объеме;
  • В аукционе выразили желание принять участие менее 2 человек;
  • Надел не числится в базе как собственность муниципалитета или государства;
  • Отсутствует точная информация о подключении к тех.сетям;
  • Отсутствует разрешение использовать землю либо цель, отмеченная в заявлении, не соответствует действительности;
  • На участке имеются незавершенные объекты строительства, принадлежащие на праве собственности третьему лицу;
  • Изъят или ограничен к обороту земельный надел;
  • Надел ранее числился для целей муниципалитета или государства;
  • Участок граничит с площадями, ранее включенными в договор о развитии или освоении;
  • У участка статус земель общего пользования либо таковой граничит с ним;
  • В отношении участка уже имеется действующее решение о предварительном согласии на предоставление третьему лицу;
  • На наделе запланировано возведение строения по одной из государственных программ;
  • Надел предназначен для формирования значимых объектов на федеральном, региональном или местном уровне.



Похожие статьи