В последнее время приобретение жилья в строящихся объектах стало очень популярным. А всё потому, что стоимость квартир в таких домах почти на 30% дешевле. Да и при заключении договора об ипотеке процентные ставки на порядок ниже тех, что предлагаются на рынке вторичного жилья.

Основной документ, с которым сталкиваются покупатели таких квартир – это договор долевого участия (ДДУ).

Что за документ ДДУ?

Договор долевого участия заключается между застройщиком (как правило, это строительная организация, которая возводит дом) и дольщиком – лицом, приобретающим квартиру в строящемся доме. Суть этого договора состоит в следующем: дольщик вносит денежные средства, на которые в дальнейшем и осуществляется строительство жилого объекта, а застройщик обязуется построить этот объект в обещанные сроки.

Договор долевого участия имеет право на заключение лишь при соблюдении застройщиком следующих условий:

1. комитетом строительства и архитектуры выдано разрешение на строительство,;
2. в Росреестре зарегистрирована собственность на земельный участок, где будет возведен дом;
3. документы эти имеются в наличии у застройщика и в любой момент могут быть предъявлены для ознакомления дольщику.

Договор этот не имеет строго регламентированной формы, но должен обязательно быть составлен в письменном виде, так как требует обязательной регистрации в соответствующих органах. В любом ДДУ должны быть прописаны обязательно следующие моменты:

• подробное описание строительного объекта согласно проектной документации, с указанием площади, этажа, планировки и т.д.;
• сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию строительного объекта (лучше, чтобы была указана конкретная дата, а не квартал такого-то года);
• стоимость строящейся квартиры, которая высчитывается путем умножения метража квартиры на цену за 1 кв.м.;
• гарантийный срок (для жилого многоквартирного дома это 5 лет);
• ответственность за невыполнение обязательств сторонами.

Как правильно зарегистрировать ДДУ

Договор долевого участия не будет иметь никакой юридической силы, пока не пройдет процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, попросту – Росреестре.

Чаще всего регистрация ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя. Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы:

• уставной документ строительной организации;
• план строящегося объекта;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения;
• заявление о регистрации ДДУ.

Это пакет документов, необходимых для регистрации первого заключенного с дольщиком договора. При заключении остальных ДДУ застройщику достаточно будет предоставить в Росреестр:

• договор страхования гражданской ответственности, предусмотренной за неисполнение или ненадлежащее качество исполнения обязательств по передаче жилого объекта.

Дольщик одновременно должен будет представить такие документы:

1. договор долевого участия в строительстве;
2. заявление о регистрации этого договора;
3. паспорт/другой документ, удостоверяющий личность дольщика; если в его интересах действует представитель – составленную у нотариуса доверенность;
4. нотариально завизированное согласие одного из супругов на участие второго в долевом строительстве;
5. договор залога права требования, если денежные средства для долевого строительства получены в ипотеку;
6. подробный проект приобретаемой квартиры в строящемся доме, с указанием планировки, расположения, метража и т.д., составленный застройщиком по согласованию с дольщиком;
7. квитанция об уплате госпошлины.

Сколько ждать регистрации ДДУ

После проверки предоставленного пакета документов государственным регистратором выдается расписка о их получении с указанием полного перечня, а также даты их принятия.

Срок проверки и регистрации первого договора долевого участия составляет не более 10 рабочих дней, последующих – не более 5 суток.

Получить его может любая из сторон, если предъявит удостоверяющий личность документ и вышеуказанную расписку.

Зарегистрированный по всем правилам в Росреестре договор долевого участия считается заключенным.

Долевая ипотека с помощью ДДУ

Долевая ипотека приятна заемщику тем, что при покупке строящегося жилья процентная ставка по кредиту на порядок ниже той, что предлагается банками при покупке вторичного жилья.

А также заемщик застрахован от материальных потерь. Ведь если застройщик не выполняет свои обязанности, указанные в договоре долевого участия, то дольщик имеет право его расторгнуть. Но самое приятное то, что банк, в котором взят ипотечный кредит на покупку строящегося жилья, возвратит заемщику все уплаченные им в счет погашения кредита денежные средства, а также еще и проценты. И процедуры по взысканию полученных застройщиком ипотечных денежных средств по ДДУ банк также берет на себя.

Какова же при этом выгода для банка? Оказывается, она есть. Во-первых, такая ипотечная схема защищает кредитора от высоких темпов инфляции. Во-вторых, она помогает снизить ставку процентов по кредиту на приобретение первичного жилья. Это, в свою очередь, снижает риск невыполнения своих кредитных обязательств заемщиками.

Чтобы решиться купить квартиру в строящемся доме в ипотеку, для начала нужно проанализировать свое финансовое положение, убедиться, что кредитная организация даст свое согласие на предоставление ипотечного займа.

После этого можно заключить договор долевого строительства с застройщиком, но предварительно хорошо с ним ознакомиться, проверить наличие всех указанных выше пунктов.

Заключенный и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия нужно предоставить в кредитное учреждение. Прописанная в ДДУ стоимость приобретаемой по долевой ипотеке квартиры будет перечислена на расчетный счет компании-застройщика.

Дольщику лишь остается своевременно вносить платежи в счет погашения ипотеки и ждать введения дома в эксплуатацию.

Обязательным условием ипотеки будет являться то, что квартира, приобретаемая на полученные в кредит деньги, будет находиться в обременении у организации, предоставившей ипотечный кредит. Вплоть до того момента, пока этот ипотечный кредит не будет целиком погашен.

Еще одним обязательным условием долевой ипотеки является страхование. Заемщик обязан страховать свою жизнь на протяжении всего срока ипотеки, внося каждый год взносы в страховую компанию. После окончания строительства страховать нужно будет также и жилое помещение, приобретенное в ипотеку.

Как аннулировать ДДУ

Договор долевого участия нельзя расторгнуть по одному только желанию дольщика или застройщика прекратить свои обязательства в отношении друг друга. Для этого нужны веские основания.

1. Нарушенные сроки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта. Такой срок обязательно прописывается в ДДУ. И если по истечение двух месяцев после его окончания дом так и не сдан, то дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
2. Дольщика не устраивает качество выполненных работ. Технические характеристики строительного объекта подробно расписываются в ДДУ. Если при приеме жилья дольщик обнаруживает какие-то недостатки, то имеет право потребовать устранить их в разумные сроки, или же снизить стоимость квартиры. При невыполнении застройщиком этих требований дольщик может расторгнуть ДДУ.

По данным проблемам застройщик и дольщик всегда могут попробовать договориться. Но если этого не получается, то дольщик, решивший расторгнуть ДДУ, должен уведомить об этом застройщика в письменном виде. Спустя двадцать дней после получения такого уведомления застройщик обязан вернуть дольщику вложенные в строительство денежные средства, а также предусмотренную законом неустойку.

Если при расторжении ДДУ возникают какие-то сложности, то решить их можно путем обращения в суд.

Нюансы при заключении ДДУ

При заключении договора долевого участия нужно обязательно прочитать, кто числится в нем в качестве застройщика. Важно, чтобы это была именно та строительная организация, которая возводит жилой объект согласно всей документации. Иногда в договоре указывается организация-посредник, тогда нужно потребовать от представителя документ о передаче этому посреднику прав на заключение ДДУ. В идеале договор подписывается генеральным директором организации-застройщика.

И лучше выбирать годами и домами проверенную компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на строительном рынке.

Не стоит соглашаться на заключение предварительного договора долевого участия: его заключение предусматривает внесение дольщиком денежных средств, а вот регистрации он не подлежит. Будет ли впоследствии заключен настоящий договор, еще не известно, а денежки уже уплачены.

Иногда при сдаче объекта в эксплуатацию может быть обнаружено уменьшение или увеличение площади жилого помещения. При заключении ДДУ застройщик пытается обойти этот пункт, но в Законе, защищающем права потребителей, четко прописано: если площадь жилья после сдачи оказывается меньше той, что указана в договоре, то застройщик должен вернуть дольщику излишне уплаченные деньги; а если она оказывается больше, то дольщик застройщику ничего выплачивать не должен.

Важно, чтобы в ДДУ была прописана как можно более конкретизированная предполагаемая дата сдачи дома в эксплуатацию, не второй квартал 2015 года, к примеру. Иначе в случае расторжения договора из-за упущенных сроков дольщику придется ждать до окончания квартала, а после еще два месяца.

Застройщик также может схитрить, указав в ДДУ пункт, в котором будет предусмотрена ответственность за срыв сроков сдачи дома только по его непосредственной вине, а остальные обстоятельства (погодные условия, неисполнение сроков подрядчиками и т.д.) отнести к форс-мажору.

Еще одна хитрость: внесение застройщиком пункта о том, что разрешение ввода дома в эксплуатацию уже является гарантией его качества. Тогда трудно будет спорить о том, что в квартире неаккуратно поклеены обои или отстает плитка: градостроительный комитет его принял, значит всё в порядке.

Стоимость жилого объекта в ДДУ должна быть прописана в рублевом выражении. Если же она будет указана в иностранной валюте, то должен быть уточнен ее курс по отношению к рублю. Иначе дольщик рискует понести значительные финансовые потери.

Это не все тонкости ДДУ, но самые важные из них. Нередко юристы советуют дольщикам не особо придираться к непонятным пунктам в договоре. Недосказанность всегда легче обернуть в суде в свою пользу.

Документы для заключения ДДУ

Перед заключением договора долевого строительства застройщик должен собрать довольно внушительный пакет документации. В него входят:

1. Разрешение на строительство (выдается комитетом строительства и архитектуры)
2. Публикация в СМИ проектной декларации (в ней содержится информация о застройщике и запланированном строительном объекте, регистрируется в Росреестре)
3. Документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности на участок земли, где будет строиться объект

Дольщику достаточно будет иметь при себе паспорт.

После заключения ДДУ застройщику следует подготовить следующую документацию:

1. Уступка прав требований по договору (регистрируется в Регпалате)
2. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (получается в комитете строительства и архитектуры)
3. Акт приема-передачи квартиры (подписывается застройщиком и дольщиком, если последнего всё в получаемой квартире устраивает)

Когда акт приема-передачи жилья подписан, дольщик обязан зарегистрировать свои права на него в регистрационной палате и получить свидетельство.

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем , так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих .

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то - получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

• паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
• договор долевого участия в строительстве жилого дома;
• акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
• квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины .

В частных случаях могут потребоваться:

• свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
• или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
• доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами :

1. поручить регистрацию компании-застройщику;
2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной , также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно , то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании - застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию , в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

• прием заявления о государственной регистрации права;
• правовая экспертиза поданных документов,
• проверка их подлинности, законность данной сделки,
• выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
• внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Часто этот срок не соблюдается , и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме , пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Заключение

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Вопрос

Оформление квартиры, приобретенной по договору долевого участия, на третье лицо

Мой сын купил в новостройке квартиру по договору долевого участия. Для этой цели он взял в одном из банков ипотечный кредит. Ему удалось досрочно погасить его и снять с квартиры обременение. На сегодня дом достроен и введен в эксплуатацию. Квартиру сын принял, как положено, по акту приема-передачи, но зарегистрировать ее хочет на меня. Допустимо ли это по закону?

Ответ

Законодательство допускает оформление на близкого родственника права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Для этого до подписания акта приема-передачи жилого помещения заключается договор уступки права, который регистрируется в Росреестре.

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
• Гражданским кодексом РФ;
• Жилищным кодексом РФ;
• ФЗ № 214 «Об » от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации , а именно:

1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Поставить здание на учет в Росреестре.
5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

• общегражданский паспорт заявителя;
• договор долевого участия;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

1. Принимается заявление и документы.
2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Признание права собственности по ДДУ через суд

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Шаг 1. Определение предмета иска

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

• о признании собственности на объект;
• о признании права собственности на долю в квартире;
• о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

• когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
• когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Шаг 2. Подготовка и подача иска в суд

В иске указываются следующие сведения:

• наименование судебного органа;
• наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
• наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
• суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
• обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
• доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
• стоимость объекта недвижимости (цена иска);
• список приложений.

К иску прикладываются:

• копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
• копия ДДУ;
• копии платежных документов по ДДУ;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• техническую документацию на объект;
• иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Шаг 3. Рассмотрение дела

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Шаг 4. Получение решения суда

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация права собственности

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
2. Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
3. В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Только правильно зарегистрированный ДДУ дает дольщику гарантии получения жилья или возврата денег, а также взыскания неустойки с застройщика.

Просто подписать договор долевого участия не достаточно. Чтобы сделка состоялась, ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только после этого можно передавать деньги застройщику.

Бывают случаи, когда застройщики требуют оплаты договора сразу после подписания. Объясняют это тем, что и им, и Росреестру удобнее будет регистрировать сразу несколько ДДУ. Вот соберут энное число договоров, тогда и пойдут в регистрационный орган, а вы пока вносите деньги. Но помните – до регистрации ДДУ не считается заключенным, то есть не имеет юридической силы.

А значит, его нельзя будет предъявить в суде, нельзя будет по нему потребовать жилье или возврата денег. То есть, несмотря на то, что деньги оплачены, человек дольщиком еще не является, а застройщик вполне может продать ту же самую квартиру другому покупателю. Поэтому все расчеты должны проводиться только ПОСЛЕ регистрации ДДУ.

Регистрация ДДУ дает гарантию, что договор и вся документация застройщика прошли проверку, а также что застройщик действует в рамках закона о долевом строительстве.

Как подаются документы на регистрацию?

Подавать документы заявители (дольщик, его представитель, и представитель застройщика) могут тремя способами:

• лично, на бумаге,
• по почте, на бумаге,
• в форме электронных документов, через интернет.

Чаще всего это делается первым способом – через территориальный отдел Росреестра или МФЦ (в любом отделении, независимо от того, где находится квартира). Регистратор выдает заявителям расписку с датой, временем и перечнем принятых документов.

Для первого ДДУ по дому срок регистрации составляет 7 (при подаче документов напрямую в Росреестр) или 9 (при подаче через МФЦ) рабочих дней. Для последующих ДДУ – как правило в пределах 5 дней. После этого можно забрать свою копию договора. На обратной стороне зарегистрированного ДДУ находится специальный регистрационный штамп, печать и подпись регистратора. Также договору присваивается регистрационный номер.

Как проверить регистрацию договора?

Что делать, если по какой-то причине нужно проверить регистрацию ДДУ? Например, подачей документов занимался сам застройщик; у вас возникли какие-то сомнения и так далее?

Сделать это можно двумя способами:

• через Росреестр или МФЦ, запросив выписку из ЕГРН,
• через онлайн-сервис Росреестра.

В первом случае нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (200 рублей в 2017 году), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ. Через 5 дней можно будет получить выписку, в которой указывается вся нужная информация: о владельцах земельного участка, перечень заключенных ДДУ, сведения об обременениях и так далее.

Во втором случае нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг . Здесь выбрать раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести в открывшуюся таблицу кадастровый номер объекта (указан в ДДУ в разделе “Предмет договора”). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем кликнуть по строчке с адресом.

Откроется страница с информацией по объекту. Здесь нужно кликнуть по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.

Если номера в списке нет, возможно, ДДУ еще не успели зарегистрировать. Проверьте дату в строке “Дата обновления информации”. Как говорилось выше, оформление ДДУ проходит за 5-9 рабочих дней.

Еще один вариант – в регистрации договора было отказано.

В каких случаях отказывают в регистрации, как оспорить отказ и что делать, если ваш ДДУ не зарегистрирован? Рассказываем в

Похожие статьи