Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

• Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
• Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

• В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
• Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
• После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

• Личный паспорт;
• Заполненное заявление;
• Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
• Соглашение с застройщиком;
• Документ, подтверждающий право собственности;
• Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

• Паспорт (оригинал и копии страниц);
• Заполненная анкета;
• Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
• Военное удостоверение;
• Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

• Данные об объекте долевого стройки;
• Срок передачи жилья дольщику;
• Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
• План объекта;
• Срок гарантии на объект;
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

• По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
• В судебном порядке;
• По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
• По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

• В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
• Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
• Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

• Наличие гражданства РФ;
• Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк был одним из первых отечественных банков, кто предложил услугу ипотечного кредитования на совместное строительство своим клиентам.

Условия получения ипотеки на долевое строительство в Сбербанке:

• Для постоянных клиентов процентная ставка составляет 12%. Для потенциальных клиентов 13%;
• Ипотека предоставляется на срок до тридцати лет;
• Если сумма займа превышает 3 миллиона рублей, заемщик обязан предоставить в залог имеющуюся собственность. Имущество должно отвечать требованиям банка;
• Максимальная сумма ссуды не ограничена, но она не должна превышать 85% от стоимости кредитуемого жилья.

Граждане имеют возможность оформить получение кредита на приобретение жилья. В настоящий момент банковские организации предоставляют залоговые средства клиентам как на покупку готового, так и строящегося жилья.

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

1. по инициативе участника долевого строительства;
2. по инициативе застройщика;
3. в судебном порядке;
4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
2. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

• копию ДДУ;
• доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
• документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
• расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
• копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
• судебного разбирательства;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

• застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
• вы расторгаете ДДУ,
• застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

• получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• постановить дом на кадастровый учет,
• провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

1. Документ, подтверждающий личность,
2. акт приема-передачи квартиры,
3. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
4. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
5. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Возможность оформить ипотеку на долевое строительство появилась у россиян сравнительно недавно. С две тысячи восьмого года, когда финансовые организации, в том числе, Сбербанк, начали кредитовать строящееся жилье, пользователи смогли получить недвижимость с наиболее удачной планировкой, согласно договору участия в долевом строительстве. Однако эта процедура имеет свои нюансы и особенности.

Важное об ипотеке на долевое строительство

Перед оформлением ипотеки под участие в долевом строительстве необходимо заключить соответствующий договор, на составление которого следует обратить особенное внимание.

Подобный документ, заключаемый с одной из банковских организацией, в том числе со Сбербанком, обязательно включает в себя ряд важных компонентов. К таким относятся:

• Данные о кредитуемом строящемся объекте;
• Срок гарантии на недвижимость, равный пяти годам или превышающий этот срок;
• Сведения о квартирной стоимости, срокам и условиям выплат; дата передачи квартиры владельцу;
• Согласие законного супруга на подобную сделку; подробный план объекта.

Именно наличие каждого из этих пунктов делает договор действительным для ипотеки на долевое строительство.

Налоговый вычет

Многие из тех, кто оформил ипотеку в договоре строительства, переживают, как получить налоговый вычет, в случае, когда квартира находится ещё в состоянии строительства?

Законодательство предусматривает возможность получить налоговый вычет при наличии на руках акта о приёме собственности.

Кроме такого акта в входя договор ДУ и финансовая отчетность за внесенные платежи в счет погашения долга. Закон предусматривает ещё и выплату за отделку недвижимости и соответствующие строительные материалы для этой процедуры – при указании в договоре отсутствия отделочных работ. Вычет по налогам доступен только после определённой даты – момента получения договора владельцем недвижимости.

Рефинансирование в Сбербанке

Одной из финансовых организаций, заключающих с клиентами договоры участия в долевом строительстве, является Сбербанк – самый популярный банк России. Компания предоставляет наиболее выгодные условия с заботой о своих пользователях.

Среди предложений Сбербанка – рефинансирование ипотеки под долевое строительство. Воспользовавшись этой услугой, клиенты получают налоговый вычет и реализуют рефинансирование собственного долга по кредиту – увеличить срок кредитного обязательства или уменьшить ставку.

Кроме того, Сбербанк упрощает оформление ипотеки под долевое строительство посредством отмены обязательного залога на уже имеющееся имущество – теперь клиентам достаточно лишь привлечь поручителя с засвидетельствованной платёжеспособностью.

Как использовать материнский капитал

Субсидирование государством молодых матерей открывает перед семьями новые возможности, в том числе, участие в долевом строительстве. Всей суммы материнского капитала не хватит на полное погашение ипотеки, но есть другие варианты использования.

Например, продав на вторичном рынке уже имеющееся жильё и стать дольщиками. При отсутствии дополнительных средств, материнский капитал выполняет функцию первоначального взноса при заключении договора об участии.

Чтобы использовать льготу, нужно дождаться, пока ребёнку исполнится три года и предоставить в банк необходимые документы: сертификат о выплате, паспорт гражданина России, страховые свидетельства.

Как продать недостроенную квартиру

К таим квартирам относятся объекты незавершенного строительства - их можно приобретать как за наличный расчет, так и с использованием заемных средств. Наибольшую сложность для физических лиц представляет . Полезный видеоматериал поможет вам разобраться, как реализовать квартиру, находящуюся в долевом строительстве.

Военная ипотека и договор долевого строительства

Кроме молодых матерей, субсидии положены военнослужащим. Для этой категории населения имеются свои плюсы. Первый и однозначный – получение жилья за деньги, выделенные государством. Второй – относительно невысокая стоимость участия в программе, и наконец – широкий выбор возможностей при планировке квартир. позволяют приобрести практически любую квартиру в том числе по ДДУ.

Таким образом, участие военных в проекте является приоритетным вариантом, когда другие варианты быстро получить жилплощадь отсутствуют. Стоит отметить, что получив квартиру в ипотеку долевого строительства, её реально продать под договор о переходе собственности другому владельцу.

Заключение

Ипотека на долевое строительство – возможность принять участие в проекте и получить жильё в строящемся доме с наиболее удачной планировкой и прочими выгодными условиями. Банковские организации, в том числе, Сбербанк, готовы предоставлять займы такого рода при составлении определённого договора и рефинансировать уже имеющиеся. Воспользоваться подобным предложением могут категории населения, пользующиеся субсидиями. К примеру, получить такую ипотеку возможно с материнским капиталом или с Военной программой. При желании продать долевую ипотеку заемщики идут по пути переуступки права.

Оплата является важнейшим фактором, на который опирается весь процесс, строительства. Привлечение инвестиций от участников долевого строительства должно быть отражено в проектной декларации. По существу, каждому желающему принять участие в долевом строительстве, не помешало бы вначале ознакомиться с этим важнейшим документом. Проектная декларация может многое рассказать о застройщике и инвесторах, если таковые имеются помимо участников долевого строительства.

Обратив внимание на этот документ, вы можете понять серьёзность намерений застройщика и степень его ответственности перед дольщиками. Если компания не представит вам по вашей просьбе проектную информацию – будьте осторожны. Дело в том, что застройщик не имеет законного разрешения на начало строительства, и уж тем более – на привлечение инвестиций от участников долевого строительства без проектной декларации и разрешения на строительство.

Ещё один важный момент : рассчитываться или вносить первый взнос за строящееся жильё по закону положено только после того, как составленный договор на участие в долевом строительстве будет подписан сторонами и пройдёт регистрацию. Без регистрации этот договор не имеет правовой силы. Только после регистрации договора у дольщика будет гарантия того, что оплата будет производиться действительно в счёт строящегося жилого помещения, которое достанется именно ему.

Достаточно часты судебные разбирательства, когда под видом ошибки квартира была продана двум или более лицам. Конечно, деньги им были возвращены частями и в течение длительного периода, а в реальности квартира досталась тому гражданину, чей договор был зарегистрирован первым. Таким образом, недобросовестные застройщики вливают денежные средства в начало строительства, чтобы закрутить маховик движения строительных работ.

Ещё хуже дело обстоит, если застройщик начинает предлагать обходные пути для внесения платежа, например при заключении предварительного договора, требовать выкупить вексель от компании партнёра. Он может давать какие угодно устные гарантии, что этот вексель будет принят в качестве платежа за строящееся жильё, но юридической дееспособности такие виды оплат не имеют.

Даже при наличии предполагаемой добросовестности застройщика, если он требует внесение платы до регистрации договора, и в особенности – если прибегает к обходным путям, это характеризует его как ненадёжного партнёра, чьё финансовое положение оставляет желать лучшего.

Оплата по договору должна осуществляться за наличные или по кредитной карте. При этом застройщик обязан пользоваться контрольно-кассовым аппаратом и должным образом оформлять платёж, в соответствии с нормами № 54 ФЗ. Иначе, в случае судебных разбирательств могут возникнуть дополнительные проблемы у обеих сторон. Переводить деньги на расчётный счёт застройщика менее эффективно.

С рассрочкой платежа

Такой договор долевого участия наиболее приемлем для участников долевого строительства. Застройщик, понимая это, зачастую устанавливает именно такие условия, которые привлекают большее число участников. Они справедливы по ряду оснований:

1. Договор долевого участия, по сути – договор купли-продажи, а если строительство является поэтапным процессом, то и платежи могут вноситься частями.
2. Дольщику будет легче осуществить платёж в несколько приёмов.
3. Застройщику нужны постоянные вливания инвестиций, чтобы планировать бесперебойный процесс, строительства, обеспеченный систематическим наличием денежных средств.

Имейте в виду, что платёж можно вносить частями, а не только единым платежом. Но условия оплаты будут представлены в договоре, который будет вами заключён. Если у вас есть предпочтения, которые расходятся с условиями договора, вы можете оформить их приложением к договору, составив с застройщиком дополнительное соглашение, в том числе – и по условиям оплаты.

Договоры долевого участия являются типовыми документами и не переделываются под индивидуальные предпочтения дольщиков. Но составить дополнительное соглашение об условиях и форме внесения платежа можно и даже нужно, если вы считаете это целесообразным.

Застройщик практически ничего не теряет , если последний платёж поступит от инвесторов-дольщиков к моменту завершения строительства. Ведь при условии недоплаты со стороны одного (нескольких) из них, застройщик имеет право на , соответственно, квартиру должник не получит. А после сдачи объекта актом госприёмки – он будет приобретать жильё на других, менее экономичных, условиях.

Рассрочка платежа и сроки выплат определяются до внесения первого платежа, ещё при составлении договора. В договоре (прилагаемом к нему соглашении) определяется длительность рассрочки: в неделях, месяцах или годах.

Сроки и порядок оплаты устанавливаются исключительно по согласию сторон и не имеют регламентированных извне, условий.

Однако целесообразно завершить выплату средств до сдачи объекта строительства актом госприёмки. Если этого не произошло – то застройщик имеет право разрешения на продление срока погашения задолженности, но, при этом, квартира дольщика остаётся в собственности застройщика в качестве предмета залоговой стоимости до полного погашения рассроченного платежа.

Образец такого договора доступен .

Налоги и госпошлина

Средства участников долевого строительства привлекаются в качестве инвестиционных вложений, поэтому они подлежат налоговому учёту. Застройщик получает средства целевого назначения, которые оформляются в соответствии с нормами бухгалтерского учёта и налогообложения. В соответствии с установленными положениями НК РФ, средства участников не облагаются:

1. Налогом на прибыль.

Зато эти средства, потраченные для оплаты услуг, предоставляемых заказчиком, облагаются НДС, в пределах суммы аванса, представленного для производства работ.

По окончании работ и проведении бухгалтерского анализа затрат , необходимых для проведения работ и обоснованных наличием подтверждающих документов, заказчик определяет инвентарную стоимость объекта. Инвентарная стоимость объекта высчитывается, из общей суммы, инвестированных средств, предоставляя информацию о полученной прибыли. Сумма полученной прибыли облагается налогом на прибыль.

Участник, в свою очередь будет обязан заплатить государственную пошлину, которая для разных видов регистрации (физическим лицам) составляет:

1. Регистрация ДДУ – 350 руб.
2. Регистрация дополнительного соглашения к ДДУ – 350 руб.
3. Регистрация ипотеки – 1000 руб.
4. Дополнительные соглашения по ипотеке – 200 руб.

Кроме этого, если застройщик не выполнит своих обязательств по обеспечению дольщиков документами о собственности, после заселения их в построенный дом, то им придётся добиваться оформления через суд. За эту процедуру необходимо будет заплатить госпошлину в размере 60 000 рублей (исходя из стоимости квартиры).

Возврат налога

Осуществляется после заселения в новостройку и получения документов на право собственности. Однако при долевом строительстве имеются некоторые нюансы:

1. Если срок между внесением платежа и сдачей новостройки актом госприёмки, прошло более 3 лет, добиться возврата налога можно только через суд.
2. Если оплата сопровождалась ненадлежащим оформлением со стороны застройщика, то могут возникнуть проблемы, которые придётся решать через суд.
3. Если застройщик при приёме платежа использовал схемы обходных путей (векселя), то возврата налога добиться будет практически невозможно.

При условии правомочия всех документов, в первом квартале года, который последует за отчётным периодом, необходимо заполнить налоговую декларацию на возвращение НДФЛ. Через месяц вы получите ответ в письменной форме или при условии личного посещения консультанта. Ответ будет представлен в письменной форме:

1. При условии положительного решения, вам будет представлена информация о сумме, подлежащей возврату и условиях получения средств.
2. При отрицательном решении, вам будет представлена информация о причинах отказа. Основываясь на полученных сведениях, вы сможете исправить недочёты и вновь заполнить декларацию на возврат НДФЛ.

Сумма возврата НДФЛ исчисляется в размере 13 % от имущественного вычета.

Имущественный вычет

Высчитывается, из общей суммы затрат, понесённых дольщиком при возведении новостройки, но он ограничивается пределом в 2 000 000 рублей. В частности, имущественный вычет исчисляется исключительно из нижеследующих затрат:

1. Оплата разработки проектно-сметной документации.
2. Оплата строительных и отделочных материалов.
3. Оплата покупки недостроенного дома.
4. Оплата работ по достраиванию новостройки, включая отделочные работы.
5. Оплата проведения коммуникаций.

Использование материнского капитала

Использование материнского капитал в улучшении жилищных условий – одно из самых популярных средств, среди семей, располагающих этим видом государственной дотации. В эту модель включаются и возможности участия в долевом строительстве.

Сумма материнского капитала не может покрыть все расходы , связанные с приобретением ДДУ, но может оказать существенную помощь в частичном погашении платежа. Обычно собственники материнского капитала, при участии в долевом строительстве поступают следующим образом:

1. Используют ранее накопленные денежные средства, приобщая к ним средства материнского капитала.
2. Продают имеющееся жильё на рынке вторичного жилья, приобщая к вырученной сумме, средства материнского капитала.
3. Заключают ипотечный договор, используя средства материнского капитала в качестве первоначального взноса.

Для того чтобы осуществить платёж путём использования материнского капитала, вам необходимо обратиться в пенсионный фонд с паспортом и заявлением на перечисление средств, для участия в долевом строительстве. Нужно предъявить следующие документы:

1. Сертификат.
2. Страховое свидетельство.
3. Зарегистрированный ДДУ.
4. Документы, подтверждающие оплату (частичную) по договору.

Если дольщиком является супруг, то необходимо приложить дополнительные документы:

1. Его паспорт.
2. Свидетельство о регистрации брака.
3. Нотариально удостоверенное обязательство супруга о внесении в качестве собственников жилья всех членов семьи.

Поданное вместе с соответствующими документами, заявление, будет рассмотрено в течение месяца, и вы сможете получить решение по вопросу. При положительном решении – деньги будут перечислены в счёт оплаты ДДУ. Отказ может быть только мотивированным , в силу чего вы сможете исправить формулировки заявления или собрать недостающие подтверждения участия в ДДУ и подать заявление повторно.

Использование ипотеки

Его использование предусмотрено законодательством . Более того – это одна из самых актуальных форм проведения взаиморасчётов при приобретении жилья. Выгоды от использования ипотечного кредита, следующие:

1. Возможность приобрести улучшенную квартиру в новостройках, не имея наличных (и иных) средств.
2. Разница в стоимости квартиры, приобретаемой путём долевого участия в строительстве значительно ниже, что значительно покрывает расходы процентных ставок по ипотечному кредиту.

Однако при использовании ипотечного кредита предусмотрен первый взнос, определяемый типовыми условиями ипотечного кредита, который нужно оплатить наличными или кредитной картой.

Порядок оформления ДДУ при ипотеке

Он сильно не отличается от обычного порядка, предусмотренного для участников долевого строительства. Обычно застройщик, понимая нужды своих клиентов и в целях их привлечения, сам предлагает и объясняет алгоритм действий в подобных условиях . Основная разница заключается в том, что кроме договора об участии в строительстве, вам необходимо будет оформить отдельный договор на получение ипотечного кредита. Самое главное в данном случае – надёжность партнёров и соблюдение последовательностей.

При осуществлении предварительных договорённостей, заказчика необходимо оповестить о вашем намерении воспользоваться ипотекой.

В этом случае, он при составлении ДДУ укажет в положениях об оплате, что способ и условия оплаты участия в строительстве будут осуществляться путём ипотечного кредитования.

После того как договор будет составлен и проведён через регистрацию, вы, с готовым ДДУ, обратитесь в банк за получением и надлежащим оформлением ипотечного кредита. После этого, взаиморасчёты будут осуществляться автоматически, по утверждённым договорами, условиям. А в случае одностороннего расторжения договора долевого участия с заказчиком, все деньги, оплаченные по ипотечному кредиту, будут взысканы с заказчика и возвращены вам, включая оплату процентных ставок.

Заключение

По статистике, квартиры, приобретённые путём , обходятся гражданам в среднем на 30-35 % дешевле, чем приобретаемые иным путём, после сдачи объекта по акту госприёмки. Это привлекает инвесторов-дольщиков, вопреки распространённым мифам о связанных с этим, рисках (подробнее о ). Государство устанавливает строжайший контроль, за надлежащим проведением строительных работ в условиях ДДУ, но и сами граждане должны ответственно и грамотно подходить к защите своих имущественных прав.

Ипотекой – разновидность кредитования. Подобные кредиты банки могут выдавать юридическим лицам и населению, которые нуждаются в приобретении недвижимости. Долевое строительство представляет собой инвестиционную деятельность в строительстве. Смысл ее заключается в привлечении застройщиком денег, принадлежащих юридическим лицам и обычным гражданам для возведения недвижимости.

Особенности ипотечных программ

Долевое строительство и ипотека - это абсолютно разные программы, а потому у каждой имеются, несомненно, свои недостатки и достоинства. Перед тем как сделать окончательный выбор в пользу конкретной программы, следует внимательно отнестись к изучению субъективных и объективных факторов, провести их детальный анализ. Под объективными факторами подразумевается ситуация на рынке недвижимости и деятельность определенного застройщика. Субъективными факторами являются финансовые возможности человека, желающего приобрести некий объект недвижимости.

Ипотека с ее плюсами и минусами

Несомненным достоинством ипотечного кредитования в банке является возможность заемщиком выбрать объект недвижимости не только на первичном рынке, а и на вторичном. Выбирая ипотечное жилье на вторичном рынке, заемщик сразу же после заключения сделки имеет возможность переехать в новую жилплощадь или же использовать недвижимый объект по иному назначению. Таким образом, заемщик оказывается защищенным от рисков замораживания строительства, с которым иногда сталкиваются граждане, решившие стать участниками долевого строительства.

Не обошлось в ипотечном кредитовании и без своих минусов. Таким минусом является переплата, которая по действующим сегодня программам оказывается близко 18-30% в год от ипотечной задолженности. Для многих граждан большим минусом является внесение первого обязательного взноса, который обычно доходит до 30 процентов от общей стоимости, приобретаемого в ипотеку объекта. К тому же не каждый заемщик имеет возможность правильно рассчитать сроки кредитования, обычно выбирается срок больше для подстраховки. Если у человека появляется возможность закрыть свой долг перед банком по ипотеке раньше, в большинстве случаев ему еще приходится оплачивать штрафы.

Перед оформлением ипотечного кредита человеку следует внимательно проанализировать свое финансовое положение и при малейшем намеке на возникновение финансовых проблем отказаться от подобной сделки, так как у граждан, которые больше не имеют возможности производить выплату кредита по договору, банк может забрать недвижимость.

Долевое строительство с его плюсами и минусами

Главным достоинством участия в долевом строительстве следует назвать небольшую стоимость одного квадратного метра, а также график выплаты стоимости недвижимости. Человек может внести плату за недвижимость сразу или разделить ее на части и выплачивать застройщику в течение всего срока возведения объекта недвижимости.

Как уже было сказано, у долевого строительства есть свой недостаток. Очень многие отказываются от участия в подобных предложениях из-за высокого риска остаться ни с чем. Ведь в любое время строительство недвижимого объекта может быть приостановлено на неограниченное время. Причинами этому могут стать ненадежность застройщика или недофинансирование строительства банками.

Вопросом о том, задаются практически все ипотечные заемщики. Каким способом это можно сделать, мы рассказывали в одном из наших предыдущих обзоров.

Похожие статьи