Как перевести нежилое помещение в жилое помещение по кодексу? Переоформление жилого помещения в нежилое помещение. Как оформить квартиру как магазин

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения - Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений - до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
свидетельство о регистрации права;
техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
выписку из домовой книги;
согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца . Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
подключены все коммуникации;
если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

неполный пакет документов;
неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
госпошлины за услуги Росреестра - выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.

Комментарии (14)

Александр | 2015/05/20

Добрый день. Купил квартиру для перевода в нежилое из жилого. Она оказалась под охраной, как памятник архитектуры. Может ли орган (переводящий квартиру из одного состояния в другое) запрашивать реставрацию? Обязан ли собственик предаставить ее? Если обязан, то какой статьей это обуславливается?

admin | 2015/05/26

Здравствуйте Александр! В случае если переводимое помещение или объект капитального строительства, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры и для его перевода требуется перепланировка, переустройство, реконструкция, то заявитель дополнительно предоставляет заключение органа по охране объектов культурного наследия о допустимости проведения строительных работ, предусмотренных проектной документацией.

Таким образом, разрешение уполномоченного по контролю за объектами культурного наследия органа на перевод жилого помещения в нежилое без необходимых документов (то есть, без реставрации, если она необходима), вам получить не удастся. Данный порядок устанавливается Федеральным законом “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”.

Пунктом 3 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» бремя содержания объекта культурного наследия (в том числе и реставрация такого объекта) возлагается на собственника, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

Надежда | 2015/07/26

открыла ооо “досуг детей” в собственном 2-х этажном коттедже.Получила субсидию, теперь требуют перевести площади, используемые под досуговую деятельность в нежилое помещение. Из статьи поняла, что единственное препятствие – Положение №47 от января 2006 года. Так что же мне делать? спасибо

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Надежда! Вы можете осуществить перевод дома в нежилое помещение в соответствии с требованиями законодательства – статьей 23 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и(или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

виталий | 2016/08/14

Дарственная на квартиру была оформлена на жену.Затем в браке жена перевела квартиру в нежилое под стоматологию.Имеет ли муж право на долю при разводе?

admin | 2016/08/22

Здравствуйте Виталий! Если квартира была получена женой на основании договора дарения (безвозмездный договор), то такое имущество не имеет статуса общего имущества супругов. Что касается перевода жилого помещения в нежилое, то сам факт смены статуса жилого помещения не влечет изменение порядка его получения (безвозмездная сделка дарения). Как следствие, при разводе муж на долю в таком помещении претендовать не сможет.

Влад | 2016/11/28

А если собственников на квартиру несколько, в том числе малолетние дети, возможен перевод в нежилой фонд? Спасибо!

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Влад! Перевод возможен только с разрешения органов опеки и при предоставлении несовершеннолетним равноценных долей в праве собственности на иное жилое помещение.

татьяна | 2017/10/09

в помещении расположено отделение почтовой связи. зарегистрировано как жилое-квартира. Техпаспорт на нежилое с незаконной перепланировкой. пробито два проема под дверь и два под окна и заложено окно и дверь. как перевести в нежилое-с чего начать

admin | 2017/10/17

Здравствуйте Татьяна! В первую очередь, вам необходимо подготовить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также проект его реконструкции. Впоследствии полученный проект потребует согласования в органах жилищной и пожарной инспекции, а также в Роспотребнадзоре. После подготовки проекта реконструкции и его согласования с уполномоченными органами, вы сможете обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в уполномоченный орган по вашему региону.

Александр | 2018/03/13

Здравствуйте!
Получено разрешение администрации на перевод, сделан ремонт. Что дальше? Куда обращаться за документами и какие документы нужны? Спасибо.

admin | 2018/03/27

Здравствуйте Александр! После получения разрешения вам необходимо обратиться в соответствующую межведомственную комиссию при администрации по месту вашего проживания. Как правило, к заявлению прилагаются технические документы на помещение, разрешение на смену категории помещения, проект перепланировки, заключения СЭС, пожарной инспекции итд. Детальный перечень документов вы можете уточнить непосредственно при обращении.

Рафаэль | 2018/09/24

Купил квартиру в ипотеку на первом этаже, могу ли я оформить её в нежилое, не закрыв полностью ипотеку.

admin | 2018/10/10

Здравствуйте Рафаэль! В соответствии с ч. ст. 343 Гражданского кодекса РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Поскольку ваша квартира по договору ипотеки является жилым помещением, то в соответствии с законом без согласия банка вы не в праве изменять статус данного помещения на нежилое и производить иные действия с предметом залога без согласия залогодержателя (банка).

Нередки случаи, когда жилье выгоднее использовать в качестве офисной или торговой недвижимости. В данной статье пойдет речь о том, какие квартиры можно использовать под офис или магазин, как получить необходимые разрешения и во сколько обойдутся получение документов и работы по перепланировке.

Нередки случаи, когда прибыль от аренды жилой недвижимости может быть гораздо больше, если переделать свою квартиру в офис или торговую площадь. Например, в октябре 2014 года в Москве средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляла 54183 рубля. А средняя стоимость аренды одного квадратного метра офисного помещения в этом же городе — 22428 рублей. Таким образом, умножив эту ставку на среднюю площадь двухкомнатной квартиры (55-60 метров), мы получим невероятную цифру — более миллиона рублей!

Конечно, все эти расчеты приблизительны, но существенная прибыль, которую можно получить от перевода своей недвижимости из жилого фонда в нежилой, несомненна.

При каких условиях выгодно переделывать квартиру в офис или магазин

Далеко не всякая квартира может пользоваться популярностью у арендаторов в качестве офиса или магазина. Существует целый ряд условий:

дефицит в городе небольших коммерческих площадей;
близость к метро или другой транспортной развязке;
возможность создания отдельного входа в помещение: таким образом, оно должно быть расположено только на первом или втором этажах (в последнем случае необходимо, чтобы под квартирой находилась только нежилая недвижимость);
здание, в котором находится квартира, не относится к домам социального найма: такой запрет установлен в 22 статье ЖК РФ .

Порядок действий и необходимые документы

Все документы, необходимые для перевода квартиры в нежилой фонд, ее владелец обязан сдавать в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Именно это учреждение и будет давать разрешение на перевод.

Список большинства необходимых документов установлен 23 статьей Жилищного кодекса :

заявления владельца жилья о переводе его помещения в нежилой фонд;
правоустанавливающие документы на жилье (оригиналы или нотариально заверенные копии);
план и технический паспорт на недвижимость;
поэтажный план дома, в котором находится квартира.
проект перепланировки помещения: данный документ должен быть согласован в огромном количестве уполномоченных органов (АПУ, «ГорГаз», «ГорЭнергоСбыт», и многих других). Полный список учреждений можно найти на сайте любой компании, оказывающей услуги по переводу недвижимости в нежилой фонд.

Также из норм Жилищного кодекса и других законодательных актов РФ вытекает, что для перевода помещения его владельцы должны дополнительно предоставить следующие документы:

справку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать об отсутствии задолженности и отсутствии на жилплощади прописанных лиц;
уведомление Управления района об отсутствии дома в списках на реконструкцию, капитальный ремонт, снос или признание его аварийным.

Если все сданные документы удовлетворят Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда, заявитель получает выписку из ее протокола о переводе помещения в нежилой фонд.

Затем проводятся непосредственные работы по переустройству недвижимости, подписываются все необходимые акты, изменения заносятся в инвентаризационно-техническую документацию и получается новое свидетельство на право собственности на нежилое помещение.

«Подводные камни» процедуры перевода жилья в нежилой фонд

Наибольшей сложностью преобразования квартиры в офис или магазин является получения согласия на ее переустройство от жильцов дома или балансодержателя (ТСЖ или ЖСК). Хотя в Жилищном кодексе такого требования нет, во многих городах муниципальные нормативные акты могут устанавливать необходимость подобного согласия.

Для того чтобы убедить всех соседей одобрить переустройство квартиры в офис или магазин, ее владелец обычно должен потратить очень много времени, сил, а иногда и денег. И не факт, что его усилия увенчаются успехом. Ведь если помещение планируется, например, под кафе, что чревато постоянным шумом и толпами людей, снующих вокруг дома, это наверняка вызовет негодование жильцов.

Также очень много времени занимает сбор документов и получение всех необходимых согласований на перевод помещения в уполномоченных органах. Эта процедура может растянуться на долгие месяцы, а то и годы. И именно поэтому многие владельцы квартир на первых этажах не решаются заняться их переводом в нежилой фонд.

Сколько стоит оформление перевода в нежилой фонд

Все расходы на перевод недвижимости в нежилой фонд можно условно разделить на три части:

Проектные работы — наименее затратная часть перевода. Стоимость услуг проектной организации, как правило, не превышает 10000 рублей.
Юридическое сопровождение — получение всех необходимых документов, разрешений и согласований, в том числе разрешения на перевод от жильцов дома. Стоимость подобных услуг в Москве начинается от 80000 тысяч рублей, а в среднем составляет несколько сотен тысяч рублей.
Строительство отдельного входа и перепланировка помещения — наиболее затратная часть. Расходы на нее начинаются с двухсот тысяч рублей и могут доходить до миллиона рублей.

Несмотря на солидные затраты на перевод квартиры в нежилой фонд, после успешного завершения этой процедуры ее владелец не остается в накладе. Стоимость такой недвижимости после документального оформления возрастает в среднем на 40% , поэтому можно не тратить время на поиск арендаторов, а просто продать ее, получив тем самым солидную прибыль.

Александр Якунин, рмнт.ру

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

завещание;
договор дарения;
свидетельство о регистрации.

Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
Дом не находится в аварийном состоянии.
Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2 , то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

паспорт гражданина РФ;
договор основания на жилое помещение;
свидетельство о регистрации собственности.

План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

Отсутствие ряда необходимых документов.
Некорректный проект переустройства помещения.
Несоблюдение законодательства.
Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

Заявление, в строго определенной форме.
Паспорта собственников жилья.
Договор основания на жилье.
Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
Протокол, полученный в Департаменте.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):

Паспорта собственников жилья.
Договор основания на жилье.
Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
Кадастровый паспорт.
Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
Подготовка технического паспорта.
Госпошлина за оформление свидетельства.
Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Стоимость коммерческой недвижимости сегод-ня высока, и далеко не каждая компания, тем более работающая в сфере малого и среднего бизнеса, может позволить себе совершить такую покупку. Однако если у предпринимателя есть квартира на 1 этаже жилого дома, он может открыть в ней офис или магазин.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд - это изменение юридического статуса объекта для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граж-дан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занима-ет от трех месяцев до года.

КАКОЙ ОБЪЕКТ МОЖНО ПЕРЕВЕСТИ В НЕЖИЛОЙ ФОНД, И В КАКИХ СЛУЧАЯХ
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и дол-жен преследовать две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить ар-хитектурный облик зданий. Кроме того, перевод законен, когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитар-ным, гигиеническим условиям и правилам пожар-ной безопасности.

Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд ус-ловий, прописанных в статье 22 Жилищного ко-декса РФ. Так, необходимо, чтобы существовала техническая возможность оборудовать отдельный вход в жилое помещение, а также, чтобы помеще-ние не являлось местом постоянного проживания граждан и не было обременено правами третьих лиц (не состоит под арестом, не находится в за-логе). Кроме того, квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений. Также не-обходимо помнить, что с требованием о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Таким образом, если собственник неприватизированной квартиры -муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому нет смысла пытаться перевести в нежилой фонд квартиру, если вы проживаете в ней по договору социального найма.

ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА
Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится объект. Вопросы о целесо-образности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомствен-ной комиссии. Государственные органы должны принять решение о переводе в течение 45 дней с момента подачи всех документов заявителем. По-ложительное заключение этой комиссии направля-ется в мэрию для подготовки постановления мэра города. После того как постановление будет подпи-сано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в техниче-ский паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.

Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством. Так, отказ допускается в случае непредставления опре-деленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов, представления документов в ненад-лежащий орган, несоблюдения условий перевода помещения, а также несоответствия проекта пере-устройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Чтобы межведомственная комиссия рассмотре-ла вашу просьбу о переводе жилого помещения, не-обходимо предоставить пакет документов:
- заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в не-жилой фонд (по установленному Жилищным коми-тетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение это-го помещения;
ксерокопия паспорта собственника, нотари-ально удостоверенные документы, подтверждаю-щие право собственности на данное жилое поме-щение;
- нотариально удостоверенные копии учреди-тельных документов юридического лица или доку-менты, подтверждающие полномочия представите-ля юридического лица;
- характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд;
- справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении, переводимом в нежилой фонд, содержащая сведения об отсутствии зарегистриро-ванных в помещении граждан;
- документы, подтверждающие наличие у физи-ческих лиц-собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, иного жилого помещения для постоянного проживания;
- согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в слу-чае, если данная юридическая процедура затраги-вает интересы несовершеннолетних;
инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
- заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
акт санитарного обследования помещения са-нитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки по-мещения;
- техническое заключение организации, обеспе-чивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ).

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
В конце 2006 года изменился порядок государ-ственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое. Ранее изменение назначе-ния объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодня перевод из жилого помещения в нежилое осущест-вляется путем внесения записи в единый государ-ственный реестр прав об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Го-сударственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 руб. физи-ческими лицами и 300 руб. юридическими лицами.