Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость.

Покупая любой объект недвижимости (квартира, дом, офисное помещение и т. д.), стоит помнить, что информация о таком нюансе, как наличие или отсутствие обременения не всегда указывается в договоре купли-продажи. Наилучший способ защитить себя от неприятных ситуаций – это владеть нужной информацией до момента заключения окончательной сделки.

Обременения на недвижимость можно разделить на две группы:

1. те, что возникают по воле владельца (недвижимость под залог);
2. те, что не зависят от владельца (арест недвижимости).

В любом случае наличие обременения в любой форме существенно сковывает свободу действий владельцев (полноценное пользование, осуществление сделок).

Внимание! В большинстве случаев понятие ограничения и обременения объекта недвижимости отождествляются.

Детально о каждом виде обременения

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений:

• ипотека;
• аренда;
• рента;
• арест;
• доверительное управление.

Ипотека

Предполагает временную передачу части прав на собственность кредитному учреждению с целью получения кредитования (ссуды). Так как собственник получает денежные средства, то взамен он предоставляет кредитору весомую гарантию их возврата – залог. Соответственно, до момента передачи денег обратно и окончания договора, владелец не вправе осуществлять любые операции с недвижимостью.

Аренда

Такой вид обременения встречается при подписании договора аренды. По условиям которого владелец недвижимого имущества, то есть – арендодатель, передает право пользования своей собственностью другой особе, в данном случае – арендатору, за определенную плату на ранее согласованных условиях.

Рента

Являет собой такой способ передачи прав на имущество иному человеку, где обязательным требованием является оплата им рентной платы. Под рентой подразумевают пожизненное содержание прежнего владельца с требованием оплаты расходов на лекарства, продукты и прочих расходов, указанных в договоре ренты.

Арест

Данное обременение на недвижимость налагается не по воле владельца, а по распоряжению государственно органа (суда). Арест в данном случае выступает способом гарантии выполнения условий иска. Сделки с таким имуществом, в том числе и купля-продажа, запрещены. Снять арест можно только при условии устранения всех причин его наложения, описанных в судебном решении.

Доверительное управление

Передача прав на владения объектом недвижимости на некоторый отрезок времени. Особа, которая получает право на управление недвижимостью, называется доверительным лицом. Он обязан управлять объектом недвижимости исключительно в интересах лица, предоставляющего такое право, то есть – учредителя.

Данный вид обременения впоследствии несет за собой трудности разрыва такого договора. Доверительное управления накладывает определенные ограничения на право владельца управлять имуществом и соответственно передает все возможности доверительному управляющему.

Внимание! Иногда собственник владеет не всем имуществом, а только определенной долей, которая тоже может обременяться.

Такое ограничение не позволяет всем участникам сделки доверительного управления осуществить раздел недвижимого имущества по собственному желанию и договоренности, поскольку это будет касаться и той доли собственности, которая находится под обременением.

Особенности регистрации обременения недвижимости

Регистрация обременения недвижимости, как и любое иное право собственности на него, находится под строгим контролем государства и регулируется действующим законодательством. Любой договор займа под залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зафиксирован в органах Росреестра. В Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и операций, связанных с ним, делается соответствующая запись о возникновении такого залога.

Договор обременения недвижимости вступает в силу только при условии предъявления владельцем имущества всех документом, которые полностью подтверждают его право на владения объектом залога. Ограничения на недвижимое имущество начинают функционировать с того времени, как соответственными государственными органами будет осуществлена регистрация этого документа. Обычно это происходит на протяжении одного месяца после окончательного оформления и предоставления исчерпывающего списка требующихся бумаг.

Внимание! В виде исключения выступают ипотеки жилых помещений и сделки с недвижимым имуществом, заверенные нотариусом, которые обременяются на протяжении рабочей недели.

Длительность процесса учета ограничений на земельные участки зависит от их кадастрового предназначения или от построек, которые размещены на них.

Приобретатели и правообладатели могут самостоятельно проявить инициативу – зарегистрировать обременение недвижимости. Но поскольку в этом случае действующими фигурами выступает третье лицо, то непосредственно сам правообладатель, обязательно должен быть предупрежден о таких действиях путем уведомления.

Особенности снятия обременения

Снятие обременения с недвижимости происходит на протяжении 3-5 рабочих дней. Для того чтобы внести изменения в запись о регистрации требуется предоставить полный пакет документов в один из государственных органов Росреестра или в отделение Многофункциональных Центров (кратко – МФЦ).

Так как в России существует множество организаций МФЦ, то клиенту не придется тратить много времени на ожидание своей очереди, однако срок может вырасти до 10 дней.

Список необходимых документов:

• документ, подтверждающий право обладания недвижимостью;
• хранящаяся в банке закладная;
• выданный банком документ, что подтверждает выполнение договора;
• заявление на снятия обременения;
• документ, подтверждающий личность;
• квитанция уплаты налогов.

Снять ограничения с имущества можно в следующих ситуациях:

• после досрочного осуществления обязательств;
• руководствуясь решением суда;
• заключив мировое соглашение со всеми участвующими сторонами;
• после выполнения участниками всех своих обязательств.

Чтобы ограничение на недвижимость было снято, требуется обязательная явка в Росреестр всех сторон или их законный представителей, участвующих в договоре. Также необходимы заявления от всех субъектов сделки о полном исполнении всех обязательств, предусмотренных договором обременения.

Обременение объектов недвижимости – вопрос достаточно сложный, что обусловлено большой разновидностью ограничений недвижимого имущества, каждый с которых имеет свои особенности. Инвестируя в недвижимую собственность нужно в обязательном порядке изучить договор купли-продажи и дать запрос на владение в государственный реестр. Ведь только так можно убедиться в правильности и законности, планируемой сделки.

Приобретение недвижимости на первичном рынке обычно не вызывает беспокойств о ее юридической чистоте. Но вторичное жилье может иметь немало неприятных сюрпризов, особенно касающиеся обременений. Поэтому проверять такие объекты нужно тщательно, чтобы избежать неблагоприятных последствий.

Ряд проверок поможет застраховать сделку. Для начала проверьте все правоустанавливающие документы, их подлинность. Затем закажите и получите выписку из ЕГРН, обратите внимание на отсутствие обременений и ограничений.

Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать такую недвижимость и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять.

Что такое обременение?

Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку обременение касается объекта, то и все ограничения, задолженности и обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу в случае продажи. Избежать этого можно, оговорив в договоре сделки варианты их снятия.

Виды обременений на недвижимость

Приказом Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные виды обременений недвижимых объектов:

• право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание и сервитут) может быть устанавлено не менее, чем на год;
• доверительное управление (при банкротстве, наследственных отношениях, опеке, попечительстве);
• залог;
• арест;
• ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда работ;
• иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие имущество.

Основаниями для установления ограничений могут быть:

• вступившее в силу решение суда;
• сделка с заключением договора;
• акт местных административных или государственных органов;
• в силу закона.

Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.

Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.

3. Рента. В договоре ренты прописывается пожизненное содержание имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.

При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя ренты.

Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.

Выделяют несколько форм:

• Частный сервитут используется в случае пользования других людей вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
• Публичный сервитут накладывается на основании договора между физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для переселения или денежная компенсация.

Обременение сервитутомне лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

• банкротство;
• наследные отношения;
• опека;
• попечение.
• При этом права собственности не переходят к доверенному лицу. Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче имущества в доверительное управление является обременительным документом.

6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен к ответственности за мошеннические действия.

Арест жилья лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать). При попытке игнорировать это обременение любой заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.

7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило, налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется. Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов по нему.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца. Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена нотариусом.

Существенный риск это возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.

8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади. Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно, получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных командировках и т.п.

По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.

Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей. Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией прописки детей в другом жилом помещении.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

• полное погашение кредита и процентов по ним,
• по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
• гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
• реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Если недвижимость находится в залоге у банка, то любая сделка по ее отчуждению требует согласия от банка. Все механизмы совершения и согласования сделки обычно прописываются в договоре, где данный объект фигурирует, как предмет залога.

Обремененное пожизненным содержанием недвижимое имущество возможно продать только с согласия получателя ренты, заверенного нотариусом.

Полностью исключаются все действия по продаже объектов, на которые наложены арест или запрет любых регистрационных действий. Такие серьезные обременения делают сделку недействительной. Продать имущество становится возможным только после того, как ограничения и арест сняты.

Для покупателя существуют серьезные риски:

1. Утрата новым собственником прав на жилую недвижимость, что может произойти в результате оспаривания его права предыдущим владельцем или третьими лицами.
2. Признание совершенной сделки недействительной по заявлению лиц, претендующих на данное жилье.
3. Расторжение (аннулирование) договора(когда в качестве обременения выступает пожизненная рента) при наступлении неких условий, инициатор - получатель ренты.
4. Правообладатель имеет право истребовать жилую площадь, являющуюся жильем в залоге у банка под ипотеку, а также при публичном сервитуте.
5. Появление непредвиденных расходов. К ним можно отнести затраты, связанные с реконструкцией помещений в памятниках архитектуры.

Как проверить недвижимость на обременения на сайте Росреестра

Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно на сайте Росресстра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». Здесь же указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения. Услуга носит заявительный характер и предоставляется моментально, бесплатно.

Пошагово процедуру получения информации можно представить так:

1. Перейдите на сайт Росреестра в раздел Справочной информации.
2. Введите в поля полный адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. Затем нажмите на кнопку «Сформировать запрос». Если после заполнения полей адреса система не смогла найти недвижимость, то попробуйте обнулить поля с районом и населенным пунктом.
3. В результате поиска выходит полный адрес объекта и его кадастровый номер. После нажатия на строчку с адресом, откроется полная информация об интересующем имуществе.
4. В разделе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности, а также обременения, если таковые имеются.

Отметим, что эта информация носит лишь справочный характер. Полные же сведения о недвижимости, которая вас заинтересовала, содержится в выписке из ЕГРН.

Видео: Квартиры с обременением: как не стать жертвой мошенников?

Многие владельцы недвижимости и потенциальные покупатели не знают, что такое обременение. Между тем оно имеет существенное значение при заключении сделок с объектами.

Что такое обременение?

Для собственников недвижимости и приобретателей важно, чтобы сделка прошла без проблем и рисков. Они могут возникнуть, если объект имеет обременение (образец свидетельства о праве собственности с соответствующей записью представлен в статье). Под ним понимают событие либо процесс, которые направлены на ограничение свободы действия субъекта либо на уменьшение возможности изменить состояние объекта. Такая недвижимость считается в определенной степени ущербной. Законодательство, допуская совершение тех или иных сделок с объектом, предусматривает определенные правила осуществления операций. Если разъяснять простыми словами, что такое обременение, то оно представляет собой ограничение права собственника, связанное с частичным владением объектом организацией или иным гражданином. Это может быть какое-либо конкретное лицо, государственное, банковское или иное учреждение.

Классификация

В законодательстве предусматривается обременение по:

1. Ипотеке.
2. Ренте.
3. Аренде.
4. Доверительному управлению.
5. Аресту.

Все эти виды ограничений имеют свои специфические черты. Рассмотрим их подробнее.

Залог

Ипотека предполагает получение денежных средств в счет временной передачи права на объект недвижимости кредитной организации. Действует такое ограничение до момента погашения задолженности. Банковская организация, предоставляя гражданину денежные средства, хочет получить гарантию их возврата. В этой связи до момента погашения долга физлицо не может осуществлять никаких сделок с объектом.

Аренда

Вряд ли кому-то хочется покупать недвижимый объект с жильцами. Если приобретатель не знает, что такое обременение арендой, то после заключения сделки у него могут возникнуть сложности с выселением граждан. Возможно, что придется обращаться в суд. Покупателю же, в свою очередь, не следует заключать сделку с объектом, сданным в аренду. Проблемы могут возникнуть не только с покупателем, но и с лицами, проживающими в помещении.

Рента

Она предполагает обеспечение собственника недвижимости в течение всей его жизни или конкретного периода всем необходимым взамен на получение его жилплощади после его смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения владельцем в течение срока, на который подписывается договор с обременением. Обычно он заключается до смерти собственника. Если владелец по тем или иным причинам передумал продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми подписал этот договор, или перестал нуждаться в посторонней помощи, соглашение должно быть расторгнуто. При этом собственник объекта обязан будет вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов и пр.

Арест

Этот вид обременения считается самым сложным. Арест налагается на объект недвижимости по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет введено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия. Никакие иные организации не смогут оказать влияние на принятое ими решение. При этом уполномоченные инстанции могут не только установить ограничение на совершение сделок с объектом, но и запретить владельцу проживать в нем.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым объектом собственника. В этом случае между субъектами заключается соглашение на конкретный срок. В соответствии с ним, собственник передает часть прав на недвижимость доверительному управляющему. К примеру, владельцам квартиры необходимо уехать на длительный срок. Они хотели бы, чтобы за их недвижимостью кто-нибудь присматривал и оплачивал счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее установленного в соглашении срока только в случае гибели исполнителя либо по согласию участников сделки. Во всех указанных случаях проводится регистрация обременения.

Риски

Собственник, который ввиду тех или иных обстоятельств не снял с недвижимости обременение и осуществил ее отчуждение, будет вынужден разбираться с проблемами, возникшими в результате такой сделки. Прибавит сложности ситуация, когда владелец, продав объект, уехал из страны и не может вернуться для урегулирования конфликта. Однако существуют крайние обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить сделку, не осуществив снятие обременения. В таком случае целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы рассматриваются в суде. При этом все расходы по разбирательству перекладываются на виновное лицо.

Во избежание всех этих сложностей следует предварительно снять обременения до продажи. Риски несет не только собственник, но и приобретатель объекта. Существующие ограничения не позволят ему реализовывать свои права в полной мере. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а разбирательство в суде может затянуться на неопределенный срок. Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин, либо он выступает как владелец части жилплощади. Совершение сделки в таком случае допускается при участии органа попечительства и опеки. Во избежание всех этих проблем перед покупкой необходимо внимательно изучить документы. Обременениям свойственны сопутствующие сложности, которые нельзя будет решить в короткий срок.

Как совершить сделку с объектом, имеющим ограничения?

Если установлено обременение ипотекой, недвижимость будет находиться у банка в залоге до погашения задолженности. Без согласия кредитной организации владелец может проживать на жилплощади, сдавать ее. Однако для отчуждения необходимо будет разрешение банка. Оно предоставляется в письменном виде. Механизм согласования проведения операции определяется кредитной организацией. Если предполагается продать квартиру, обремененную пожизненным содержанием собственника, то сделка допускается только с письменного, нотариально заверенного согласия субъекта-получателя ренты. Существуют ограничения, которые исключают возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относят запрет на осуществление регистрационных действий и арест. Данные ограничения влекут недействительность соглашения купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, обремененного коммерческим наймом. У нанимателей при этом сохраняется право на проживание в помещении до истечения срока его предоставления.

Нюансы оформления

Эксперты рекомендуют составлять договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны прилагаться и дополнительные бумаги. В частности, должно предоставляться согласие кредитной организации, госоргана или иной уполномоченной инстанции, позволяющее провести операцию. В договоре указываются все условия и порядок передачи объекта, последующего распоряжения им новым собственником. К примеру, в стандартное соглашение целесообразно включить пункт, устанавливающий сроки выселения/выписки посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии погашения задолженности в установленный срок. Немаловажное значение имеет наличие разрешения органа попечительства и опеки на совершение сделки с объектом, в котором прописан несовершеннолетний или он является его собственником.

Как снять обременение?

Устранение ограничения осуществляется на основании подтверждающей бумаги от организации, которая его установила. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая денежные средства, выдает выписку о погашении задолженности. Гражданин также может получить справку от госоргана о прекращении действия запретов, выплатив долги за коммунальные услуги. В случае доверительного управления, подтверждающей бумагой будет являться договор, срок действия которого истек, свидетельство о смерти исполнителя либо соглашение сторон.

Проверка сведений об объекте

Для любого покупателя важно исключить любые риски с приобретением недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает выписку по недвижимости. В этой бумаге присутствует вся информация об обременениях. Кроме этого, в выписке содержатся сведения об операциях, проводимых ранее с этим объектом. Следует сказать, что этот документ целесообразно иметь не только покупателю, но и продавцу. Продолжительность действия выписки с даты получения – 1 месяц. Самыми надежными и точными данные будут считаться в течение первых трех дней с момента выдачи документа. На подготовку и упорядочивание информации уполномоченной службе отводится 1-2 дня.

Заключение

Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

• по воле собственника, добровольное;
• помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

• Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
• Арест: имущество арестовывают за долги;
• Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
• Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
• Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.

Основания возникновения ограничения:

• законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
• решение суда;
• договор, сделка, результатом которой является обременение;
• акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
   как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута - владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Аренда

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Залог

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Арест

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.

Ограничение (обременение) права собственности. Виды ограничений

Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.

Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом. Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры. Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ. Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий". Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).

Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст. 586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.

Хотя гл.17 Гражданского кодекса РФ не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права. После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ). Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ). Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.

Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).

Для того, чтобы вы не стали игрушкой в руках мошенников при проведении операций с недвижимым имуществом лучше всего самостоятельно узнать о наличии обременений на объект недвижимости. Обозначенную информацию может предоставить Выписка из ЕГРН (ЕГРП), которую в сжатые сроки и по минимальной цене предоставляет наш сайт.

Что такое «обременение» на недвижимый объект?

Это термин, который обозначает ограничения, наложенные на проведение операций по сделкам с квартирами или недвижимой собственностью с точки зрения юриспруденции. Достаточно частый вариант ограничений это ипотечное кредитование под залог. Остальными обременительными фактами для операций с объектом собственности будут аренда, рента с пожизненным содержанием, наложенный арест на собственность, договор опеки, доверительное управление объектом недвижимости.

Для простоты понимания юридического термина, обременение, обозначенное в (ЕГРН) ЕГРП, это обозначение того, что собственник недвижимого имущества ограничен в правах проведения операций по сделкам и обязан получить согласие на их проведение у обладателей обременения - залогодержателей. Согласием на проведение сделок при обременении является наличие доверенности для проведения операции с недвижимой собственностью либо нотариальное заверение разрешения.

Обременения на квартиру и другую недвижимость, это сигнал о том, чтобы как минимум приостановить сделку и задуматься, а стоит ли...?

Обременение на объект возникает когда правообладателем совершается сделка по сдаче собственности в аренду. Так же данное ограничение появляется в результате законодательного запрета когда на имущество накладывается арест. Если органы государственной власти значатся в параграфе обременений, то обозначение данного обременения будет в пункте сервитут.

Ограничение на недвижимый объект собственности может быть наложено по разным правовым причинам. Какие бы ни были обременительные причины у объекта недвижимости, это обозначает, что право собственника недвижимости так же имеет ограничения на совершение сделок. Собственник в таком случае может полностью пользоваться своим объектом, однако проводить по нему сделки не может в некоторых случаях, либо при совершении сделки обременение перейдёт к новому владельцу вместе с недвижимостью.

Каким могут быть обременения?

1. Рента. Многие люди идут на сделки, где предусмотрена пожизненная рента. Человек, который выплачивает ренту, является хозяином недвижимости лишь формально. Без официального согласия того, кто получает ренту, человек не может проводить какие-либо операции с недвижимостью.

2. Ипотека. В случае, когда нынешний хозяин жилплощади отказывается или не может более выплачивать кредит по квартире, он формирует разрешение на продажу в банке. Далее, ипотека может переоформляться на будущего покупателя или тот может выдать деньги владельцу частями. Как только весь кредит погашен, все ограничения будут сняты.

3. Доверительная. Когда текущий владелец квартиры передал права собственности своему доверительному лицу на время, то это также накладывает некие ограничения на операции с квартирой.

4. Арест. Если жилплощадь является предметом судебных разбирательств, то совершение любых сделок заблокировано. В подобной квартире можно лишь жить.

Если рассмотреть пункт обременения «аренда», то он обозначает, что собственностью в данный момент пользуется не владелец недвижимости и к ней юридически закреплён договор аренды. Этот случай позволяет собственнику продать недвижимость, однако вместе с ней новому владельцу достанет и договор аренды. Это значит арендатор по закону сможет продолжать пользоваться недвижимостью до окончания срока аренды на заключённых с предыдущим владельцем условиях. В таком случае новый собственник может вынудить расторгнуть арендатора договор аренды, если только найдёт нарушения арендатором какого-либо пункта арендного договора.

Сервитут, как один из пунктов ограничения прав собственника. Данное ограничение возникает в случае, когда через земельную собственность планируется проводить дорогу, строить трубопровод, проводить линию электропередачи или другие причины. Сервитут может быть частный или публичный. Частный сервитут это определённые договорённости между разными субъектами. Публичным сервитутом называется сервитут без определения круга обладателей права. Данный случай задействует несколько и более объектов в районе или населённом пункте. Публичный сервитут определяется органами самоуправления местности либо госвластью. Когда сервитут мешает правообладателю собственностью реализовывать свои права, то правообладатель собственности может затребовать выкуп недвижимости или земельного участка или востребовать возместить убытки.

Ещё одним обременяющим пунктом будет залог. В таком случае для осуществления сделки с недвижимой собственностью обязательным является согласие, обозначенное нотариально у залогодержателя.

Когда обременением является доверительное управление объектом недвижимой собственности, то совершение операций по сделкам будет ограничено. Управляющий объектом недвижимой собственности не обладает правами собственника и может действовать только в его интересах. Для проведения сделок с объектом недвижимой собственности, ту на которое обозначено доверительное управление, нужно предоставлять всю документацию, которая будет подтверждать права управляющего. Это может быть договор или судебное решение, другая документация. Когда сделка будет совершена с таким обременением, то управляющий вместе с недвижимостью достанется новому владельцу.

Как риэлторы проверяют наличие обременений на недвижимость?

Проверка обременений на квартиру. Приобретая недвижимость на ""вторичке" покупателя могут поджидать подводные камни. Обременения на квартиру как раз и является один из них. Покупка такой квартиры грозит крупными финансовыми затратами. Нет гарантии, что в будущем, вас могут даже лишить права владения данной квартирой или домом. Именно поэтому, важно узнать о всех нюансах перед покупкой. Что такое обременение? Это некие ограничения на прав собственности на одну из частей (доли) недвижимости, одного собственника вместе с его партнером - другим собственником.

На практике, обременения никак не влияют на сделки типа купля-продажа. Вся проблема в том, что многие владельцы зачаруют, не озвучивают факто того, что квартира или дом имеют обременения. Собственно, будущему хозяину такая покупка может принести немало проблем. В сегодняшней статье будут детально рассмотрены вопросом того, как риелтор проверяют обременения на квартиру. И как получить выписку из ЕГРН о снятии обременения.

Как выявить обременения? Проверка наличия обременний за 30 минут.

Что бы провести проверку о наличии ограничений на объект недвижимости, то достаточно обозначить заказ выписки из ЕГРН (ЕГРП) на нашем сайте. Выписка укажет всю информацию о обременениях в соответствующем информационном разделе.

Получив информацию о наличии или отсутствии обременений на недвижимый объект, можно будет проанализировать ситуацию с юридической стороны вопроса , определить возможности и риски по приобретению недвижимого объекта, а так же правовые возможности собственника на право совершать сделку.

Как убрать (снять) обременения на недвижимость? Документы о снятии обременений.

В зависимости от ситуации, перечь документов в каждом случае разный. Ориентируясь на свой случай подбор документов, проводится индивидуально.
.Получить справку из банка о том, что весь кредит по квартире погашен. Можно подготовить и выпуску со счета;
.письменное заявление о том, что владелец желает снять обременения;
.копия ипотечного договора;
.копия закладной на квартиру;
.копия паспорта и сам паспорт владельцев недвижимости;
.документы на владение недвижимостью;
.постановление суда, где указано снятие ареста.

Далее, как только весь список документов подготовлен, нужно подать заявление в ЕГРН на выдачу новой выписки. Теперь остается ожидать новую выписку из ЕГРН. Срок выдачи зависит от варианта документа (бумажный или электронный), однако стандартное время - 30 рабочих дней. Как только получена ""свежая"" выписка, важно внимательно проследить за тем, чтобы на месте пункта наличия обременения не стояло отметки! При желании, страховой договор можно смело расторгать, если таков был заключен. Так, есть возможность получить, част оплаченных по договору средств.

Есть ли у объекта недвижимости в наличии какие-либо ограничения, поможет узнать Выписка из ЕГРН (ЕГРП), и её предоставит наш сайт по очень низкой цене в скоростном режиме. Росреестр предоставляет информационные данные о объектах недвижимой собственности, которую мы вам передаём в скоростные сроки в файле, который вы выбираете при заказе выписки на нашем сайте.
Обременения на объект недвижимости значатся в четвёртом параграфе выписки из единого госреестра. Когда на квартиру или другой объект недвижимой собственности не накладываются никакие обременения, то в параграфе будет значится сообщение, что регистрация обременений отсутствует.

Решили купить квартиру? Обязательно проверьте, не находится ли она в обременении, иначе вы рискуете потерять свои деньги. В этой статье мы расскажем о том, что такое обременение на недвижимость, в каких случаях оно накладывается и как избежать неприятных сюрпризов при совершении сделки.

Что такое обременение? Это процесс возникновения определенных прав на имущество у третьей стороны. При этом эта третья сторона не получает реальных прав на собственность и не может ее реализовать без судового решения. Перефразировав, можно сказать, что обременением называются особые условия, которые вступают в силу при определенных обстоятельствах. Они ограничивают права владельца имущества за счет ввода прав третьего лица.

При покупке имущества обязательно проверьте, не находится ли оно в обременении

В каких случаях может возникнуть данная ситуация? Тогда, когда владелец имущества подписывает какое-то соглашение или договор, а также получает судебный акт, ограничивающий его в правах.

Важно: зачастую обременение не только ограничивает владельца, но и возлагает на него некоторые обязанности. К примеру, обременение в виде ипотеки заставляет владельца совершать регулярные платежи финансовому учреждению.

Какие виды обременения существуют

Перечислим ключевые типы ограничений для владельцев, которые встречаются наиболее часто:

1. Ипотечное кредитование.
2. Арест движимого и недвижимого имущества.
3. Договор ренты (к примеру, пожизненного содержания).
4. Запрет на совершение определенных действий с квартирой (к примеру, запрет продажи).
5. Договор аренды.
6. Договор, по которому имущество переходит в доверительное управление.
7. Залог.

Давайте разберем подробнее данные ситуации. Когда вы берете квартиру в ипотеку, то она в большинстве случаев принадлежит банку до полной выплаты кредита и является залоговой собственностью. Если выплаты прекращаются, то банк может выселить из нее должников и реализовать недвижимость на аукционе.

Арест накладывается по решению суда в случае нарушения владельцем закона или наличия у него долгов. Хозяин имущества может оперативно погасить задолженность и тогда арест будет снят. Договор ренты также накладывает обременение права собственности на недвижимость - квартира фактически принадлежит новому хозяину в том случае, если он выполняет взятые на себя обязательства. Подобные договоры часто заключают пенсионеры - семья берет на себя обязанности по уходу за ним, получая взамен квартиру после смерти.

Запрет на совершение определенных действий с недвижимостью может присутствовать в дарственной или других подобных документах. Ограничивает права собственника и договор аренды. Примечательно, что при заключении долгосрочного договора (на срок более 1 года) сделку необходимо регистрировать и даже платить за нее пошлину.

Как именно вводятся ограничения

По сути, совершать какие-то действия с недвижимостью, находящейся в обременении, владелец может только при согласии с третьей стороной, имеющей соответствующие права. К примеру, владелец дома, находящегося в залоге, может продать его или передать во временное пользование только при условии, что залогодержатель позволит ему это сделать, либо такой пункт указан в договоре.

В случае если человек отказывается платить по ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства. Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах - он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия, вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее, продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже при изменении условий договора.

Обременение - это ограничение владельца в правах

Для того чтобы рассмотреть все виды обременений прав на недвижимое имущество, понадобится достаточно много времени, поэтому мы описываем только ключевые. К вышеперечисленным распространенным видам относится еще и рента. Так же как и в случае с арендой, рента переходит от старого владельца к новому. Именно новый владелец недвижимости должен следить за ее состоянием — это и есть его обременение (помимо уплаты по договору ренты).

Отдельно хочется выделить процедуру ареста. Если она наложена на недвижимость, то владелец не сможет ничего с ней сделать. Снять арест может только тот орган, который его накладывал. Если владелец не идет на погашение задолженности, то его имущество реализуется на аукционе, с полученной суммы вычитаются долги плюс проценты за обслуживание, а остаток возвращается на его счет.

Как правильно снять ограничения

Поскольку обременение - это временные ограничения, то для их устранения необходимо выполнить требования, указанные в договоре/решении суда. Давайте рассмотрим детальнее:

1. Ипотечную недвижимость можно освободить в случае полного погашения задолженности, уничтожения квартиры или ее реализации с последующей выплатой задолженности. Если собственник продает ипотечную квартиру, то он с покупателем приезжает в банк, погашает имеющуюся задолженность, финансовое учреждение выдает бумагу о снятии обременения, покупатель передает экс-владельцу остаток суммы и перерегистрирует ее на себя.
2. Чтобы прекратить арест, наложенный по постановлению суда, нужно погасить имеющиеся задолженности или выполнить иные требования пристава. Такая же практика действует и при введении запрета на совершение различных действий с недвижимостью.
3. Договор аренды может быть разорван в одностороннем порядке только в том случае, если такая возможность в нем предусмотрена. В этом случае арендодатель должен уведомить арендатора о своем решении. Примечательно, что семью с маленькими детьми нельзя просто так выселить в зимний период — необходимо либо подобрать им жилье, либо дождаться теплого времени года.

Как правильно продать недвижимость

Поскольку обременение имущества это определенные ограничения в правах владельца, то нужно внимательно изучать законодательство и договор. Здесь все зависит от того, какой вид ограничения наложен на недвижимость и есть ли в договоре пункт, разрешающий ее реализацию. К примеру, у некоторых банков есть ограничения на продажу ипотечной недвижимости, но обычно они идут навстречу клиентам и позволяют их продавать, погасив имеющиеся долги. Банк все равно ничего не теряет - квартира находится в его собственности. Также вы можете сдавать в аренду ипотечную квартиру или прописывать в нее членов семьи, но все что касается отчуждения проделывается исключительно с согласия финансового учреждения.

Для того чтобы продать недвижимость, находящуюся в ренте на пожизненное проживание владельца, нужно обратиться с покупателем к нотариусу и перезаключить договор ренты. Если договор купли-продажи был совершен на квартиру, находящуюся под арестом, то он аннулируется. Если вы заключили договор аренды, то должны знать, что такое обременение на дом не подразумевает выселение объекта до конца действия соглашения . Человек может отказаться переезжать, и вы ничего с этим не сделаете, разве что выплатите ему компенсацию за причиненные неудобства.

В некоторых случаях арест запрещает пользоваться квартирой хозяину

Какие документы необходимы

Если вы хотите продать недвижимость, которая находится под ограничениями, вам нужно собрать следующий набор документов:

1. Договор купли-продажи.
2. Уведомление о наличии обременения.
3. Акт передачи собственности.
4. Свидетельство, которое подтверждает ваши имущественные права (если оно находится у вас, а не у банка).
5. Заявление о перерегистрации имущества от двух участников (продающей и покупающей стороны).
6. Выписка из ЖЭК о количетсве прописанных в квартире.
7. Паспорта обеих сторон.
8. Чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 тысячи рублей для частных лиц).

Далее набор документов зависит от того, какие ограничения наложены на недвижимость. Если это ипотека, то разрешение от банка на продажу, если это рента - то свидетельство от нотариуса, если арест - постановление от исполнительной службы о снятии ограничений и пр. Детальнее консультации по этой теме можно получить у нотариуса или опытного юриста — в каждом случае могут быть различные варианты решения проблемы.

Теперь вы знаете, что значит обременение, какое оно бывает и как можно выйти из ситуации, если вам все же необходимо продать свою недвижимость. Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, обращайтесь к лицу или организации, которая наложила ограничения, и получайте у нее разрешение в письменном виде — после этого вы сможете смело проводить сделку без всяких последствий.

Собственники недвижимого имущества могут им распоряжаться по своему усмотрению. Однако не всегда их права на собственность могут быть в полной мере. В зависимости от ситуации, хозяева квартиры, заключая определённые виды сделки, накладывают обязательства в виде ограничения некоторых прав на их недвижимость. При совершении сделки по покупке и продаже таких объектов необходимо знать, что такое квартира с обременением.

Понятие

Обременённым имуществом признаётся объект, на права пользования которого наложены определённые ограничения. Если рассматривать данный вид со стороны недвижимого имущества, то собственник такого жилья не сможет её продать до того момента, пока не будут выполнены все условия по договору или решению исполнительного органа, где участвует данная форма собственности.

При приобретении такого типа недвижимого имущества возникает опасность, что на данный объект ещё кто-то имеет права. В случае, если такая сделка совершена, и появляются такие обстоятельства, она может быть обжалована в суде, и договор на приобретение обременённой недвижимости будет недействительным.

В зависимости от вида обременения, продать всё же такую собственность можно. Для этого необходимо получить разрешение у того лица или органа, который ограничил права пользования квартирой. При возникновении такой ситуации ограничение должно быть официально зарегистрировано.

Поэтому перед приобретением недвижимости следует проверить её на юридическую чистоту. Для этого следует заказать выписку из ЕГРП по данному объекту. В ней будет содержаться вся информация о правовых действиях, которые совершались с квартирой за всё время.

Виды обременения

Обременение бывает различных типов. Это зависит от того, какая форма сделки была совершена по данной недвижимости. Каждый вид имеет свои отличительные особенности. Из-за этого при продаже или приобретению недвижимого имущество с такими обременяющими обстоятельствами следует соблюдать правила, установленные действующим законодательством в сфере гражданских и земельных правоотношений.

Обременение делится на следующие виды:

• с сервитутом;
• с ипотекой;
• в доверительном управлении;
• в найме;
• под арестом;
• с рентой;
• с опекой;
• памятник истории или культуры.

Каждый из видов возникает по определённым обстоятельствам. Поэтому владельцы также должны подчиняться установленным правилам по правам пользования с обременением.

С сервитутом

Сервитутом или содольщиком признаётся лицо, которое имеет общую долевую собственность в данной комнате. Такие граждане обычно имеют долю на определённую комнату. К примеру, в двухкомнатной квартире проживает два лица. У одного из лиц комната считается проходной, так как чтобы попасть второму лицу к себе в комнату, необходимо пройти через неё.

В этой ситуации сервитутом будет признаваться право именно прохождения через комнату. Такие обстоятельства обременения возникают в долевых квартирах.

С ипотекой

Один из самых распространённых видов обременения. Оно наступает в результате приобретения недвижимого имущества по кредитному договору. Такая квартира находится в залоге у банка, пока договорные обязательства в виде ежемесячных платежей не будут полностью погашены.

Граждане могут проживать в такой собственности или сдавать её. То есть их права в этом не ограничены. Однако продать недвижимость без разрешения на то банка они не могут.

В доверительном управлении

Если собственник жилья находится в другом регионе страны, он может доверить другому лицу распоряжаться имуществом на основании письменного разрешения. В этом случае необходимо оформить генеральную доверенность, которая даёт право распоряжаться вверенным имуществом гражданину. Оформляется и заверяется она нотариально.

В доверенности должно быть прямо указано, что гражданин имеет право отчуждать имущество от своего лица. При оформлении такого типа сделки необходимо составлять договор купли-продажи на основании действующей доверенности.

В найме

Владельцы помещений часто сдают их в краткосрочную и долгосрочную аренду. При этом действии у них возникает обязанность в виде ограничений на продажу имущества. Это означает, что если въехавшие в такую квартиру жильцы оплатили весь срок проживания сразу или прописали условия договора, говорящие что они будут проживать в данном месте оговоренный срок, собственник на всё время действия договора не может продавать свою собственность.

Для разрешения подобной ситуации необходимо дополнять условия основаниями для расторжения такого типа сделки по аренде недвижимости. Для этого следует указать предварительный срок уведомления о выселении и основания, по которым такое действие может быть совершено. Также стоит прописать порядок возвращения оплаты.

Арестованная

Второй по распространённости вид обременения – это арест. Данное действие может накладываться только государственными инстанциями. Решение об аресте собственности выносится только судом. Органы судебных приставов проводят данную процедуру и описывают всю находящуюся внутри собственность.

Часто такое действие возникает при совершении определённого ряда преступлений, предусмотренных статьями уголовного кодекса, или накопления больших сумм по задолженностям.

С рентой

Под рентой понимается тип сделки, по которой человек на определённых основаниях получает право пожизненного проживания в данном типе недвижимого имущества. Условия для ренты могут быть разными, от ухода за владельцем до ежемесячных выплат сумм.

Данное право будет действовать, пока такой наниматель сам не откажется от данных условий или не умрёт.

С опекой

Признанные законом и государством недееспособные граждане должны быть обеспечены надлежащей опекой и жильём. Поэтому если имеется квартира, где прописан такой субъект, необходимо разрешение соответствующих органов опеки и попечительства для продажи данной недвижимости.

Памятник истории или культуры

Памятники культурного и исторического наследия охраняются государством. К ним часто причисляются жилые дома, где проживают граждане.

Собственники не имеют права без разрешения департамента или государственного фонда, к которому данный объект причислен, совершать действия по проведению ремонтных и строительных работ.

Перепланировка и установка балкона может быть совершена только с разрешения комиссии и администрации города. Приобретая такую недвижимость, следует помнить, что на её собственника налагаются дополнительные обязанности в виде проведения реставрационных работ при возникновении данной необходимости.

На видео о квартире с обременением

Как приобрести такое жильё

Основное правило для проведения сделки купли-продажи недвижимости с обременением заключается в установлении вида ограничения и круга лиц, его ограничивающих. В зависимости от типа следует получить все необходимые разрешения, обязательно в письменном виде по установленным законом формам.

Следует не забывать и о прописанных гражданах. Часто собственники прописывают в такой недвижимости родственников. Перед покупкой необходимо проверять, все ли прописанные лица выселены из жилья. Если этого не сделать, могут возникнуть ситуации, по которым они могут обратиться в суд, чтобы истребовать право на проживание в данной собственности.

Похожие статьи