Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

• цедент – продавец, который переуступает свои права;
• цессионарий – покупатель, приобретающий их.

Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

Виды переуступки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

Возможные риски

Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

• банкротство;
• недействительность переуступки, ее оспаривание;
• нарушение условий основного соглашения;
• двойная цессия.

Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

1. Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.

В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:

• невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
• отсутствие письменного согласия застройщика;
• отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

1. Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
2. Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
3. Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.

Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем , то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
   Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
   • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
   • соответствует ли новостройка плану;
   • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
   • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
   • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
2. Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности . То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
   Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Моменты, заслуживающие особого внимания:

• Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
• Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
• Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
• Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

• Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
• Платежные документы и соглашения (если имеются).
• Акт передачи вышеперечисленных документов.
• Договор уступки прав .
• Согласие 2-й стороны , если этого согласия нет в самом соглашении.

Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Дольщик сможет заключить договор переуступки только с согласия застройщика, которое даётся за определённое вознаграждение – 1-3% от суммы сделки.
Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации.

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

• Заявление на регистрацию.
• Документы об оплате госпошлины.
• Договор долевого участия.
• Акт приема-передачи жилья.
• Кадастровый паспорт.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита , о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности , и стороны подписывают договор купли-продажи.

оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

1. Наличие иных обременений на квартиру , помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
2. Взять выписку из домовой книги , чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
3. Расчёты производятся через банковскую ячейку . Если , то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. ? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры . Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Если первые торги срываются в связи с явкой менее 2-х участников или если не была предложена стартовая цена, то через 30 дней аукцион проводится повторно, при этом стоимость квартиры снижается на 15%.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

• Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
• Квартиры проверены на юридическую чистоту.
• Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

• Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

Похожие статьи