Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? Когда можно, а когда нельзя заключать пдкп

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.

Особенности

При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.

В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости ()? Стороны прибегают к заключению такого соглашения, когда:

покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.

Возможны и иные обстоятельства, из-за которых заинтересованные в отчуждении недвижимого имущества стороны, вынуждены заключить предварительный договор купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, квартиры или другого жилого помещения служит гарантией того, что покупатель в будущем приобретёт именно имущество продавца. Причём основной договор будет заключён на тех условиях, которые прописаны в предварительном.

Требования к данному виду договора

он заключается в письменной форме;
нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Ответственность сторон

Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.

Если обе стороны сделки проигнорируют , предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Оформляя предварительный договор купли-продажи земельного участка /дома/квартиры/жилого помещения (), можно также предусмотреть дополнительные условия, касающиеся исполнения обязательств сторон. К таким условиям можно отнести внесение покупателем аванса либо задатка.

Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.

Совсем другое дело — внесение задатка. При отказе от выполнения обязательств по сделке задаток остаётся у стороны-продавца в исходном объёме, а покупатель лишается своих денег. Если же свои обязательства отказывается выполнять продавец, задаток возвращается покупателю вдвойне. Таким образом, задаток выступает и гарантом выполнения обязательств по договору, и является компенсацией за их неисполнение.

На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.

Итог

Предварительное соглашение — гарантия того, что стороны в будущем заключат основной договор купли-продажи на оговорённых заранее условиях.
Чтобы обеспечить исполнение обязательств сторон, можно воспользоваться задатком либо авансом.
Государственной регистрации описанный договор не требует.

Почти треть сделок в сфере строительства и продаж новостроек заключается по предварительному договору (ПДКП).

Расскажем обо всех нюансах и особенностях данного документа, сделок с ним, и определим - законны ли действия застройщиков, использующих такие договоры.

Варианты предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры – плюсы и риски каждого

В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор, оформленный предварительно, не предусматривает регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре.

То есть, при его заключении вы не станете собственником жилья, а лишь будете обязаны выполнить условия, прописанные в документе.

Заметьте, договор может потерять свою силу, если его признает судебная инстанция недействительным. На практике такое часто случается.

Юристы выделяют несколько типов предварительного договора. Зависят они от того, в какой момент был заключен между сторонами документ.

Перечислим, когда могут быть заключены договоры, а также определим, какие негативные и положительные моменты несут определенные обстоятельства.

1. Начальная стадия, до застройки

ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи. Реальность может быть печальной в этой ситуации.

Застройщик может предложить оформить предварительный договор долевого участия (предДДУ) , так как по действующему законодательству до получения документации нельзя заключить ДДУ.

Такой предварительный документ юристы не рекомендуют подписывать - реальные, законные строительные фирмы не прибегнут к такой схеме! Помните об этом.

2. Момент застройки, заключение предварительного договора в строящемся доме

Обратите внимание, что заключить предварительный договор в этот период категорически запрещено законом! Вы не можете заключить ПДКП.

Оформлять следует один из договоров:

Долевого участия.

Другая документация будет также незаконной.

Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна.

Помните о таких рисках для покупателя:

Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.

Риски для продавца в момент стройки дома тоже есть:

Покупатель может потребовать вернуть вложенные денежные средства в объект, причем и двойной размер процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ), и другие расходы. Как правило, на практике если дело проходит через суд, то выигрывает дело будущий покупатель.
Застройщика могут оштрафовать, ведь схема заключения предварительного договора в момент стройки объекта незаконна. Должностные лица выплачивают – от 20 до 50 тыс.руб., а юридические – от 500 тыс.руб. до 1 миллиона.

Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, нежелательно.

3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию

Этот вариант - самый подходящий и законный .

Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия для потенциального покупателя недвижимого имущества.

Именно ДДУ является документом, устанавливающим права на приобретенное имущество.

Обязательно смотрите на то, чтобы дом был окончательно построен, а жилье было сдано в эксплуатацию . Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!

На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП - но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.

Кроме того, право собственности на имущество у покупателя появится после заключения особого акта между всеми инвесторами – акта реализации инвестиционного контракта .

А этот момент может быть отложен на неизвестное время, и он никак не будет зависеть от того, перевели ли денежные средства покупатели за имущество.

Как заключить договор предварительной купли-продажи квартиры и обезопасить сделку – инструкция

Расскажем, как следует действовать, если застройщик или лицо, занимающееся реализацией недвижимости, предлагает заключить предварительную документацию.

Чтобы обезопасить сделку, необходимо следовать инструкции:

Не соглашайтесь на предложение. Дайте понять, что заключать сделку вы будете по всем требованиям закона. Неважно, был ли недостроен дом, или только начинается стройка, или дом сдали в эксплуатацию.
Проверьте все документы, имеющиеся у продавца . Можете попросить копии и обратиться к юристу для определения их достоверности.
Уделите внимание срокам , когда будет принят и передан объект инвестору от застройщика. Этот пункт обязательно должен быть прописан в документах.
Проверьте предварительный договор купли-продажи квартиры . Он не сможет быть переоформлен после того, как вы его подпишете! Вы обязательно должны быть согласны со всеми условиями и обязательствами, которые там прописаны. Помните, вам же придется их выполнять!
В документе пропишите срок , когда будет подписан между сторонами основной договор, подтверждающий сделку купли-продажи.

Как правило, основной договор заключается на основании предварительного. Поэтому лучше, если в документе будет подробно и конкретно все расписано .

В том случае, если потенциального покупателя недвижимого имущества не устраивает предварительный документ, который ему предлагает застройщик, то покупатель вправе может потребовать его изменить.

Что необходимо иметь в виду, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, или о чем вам не скажет застройщик?

Чтобы не возникало споров и проблем, смотрите на документ, который вам предлагают заключить.

Вы можете прийти с ним к юристу и попросить пересмотреть его, изменить, если потребуется. Читая договор, вы должны получить впечатление о недвижимости. Разные мелочи обязательно должны быть прописаны подробно!

Обращайте внимание на такие моменты в договоре:

Должен быть подробно прописан каждый пункт, касающийся имущества. Например, ее площадь, место расположения в доме, уровень отделки и другие параметры.
Указывается обязательно комплектация недвижимости – имеется ли сантехника, проведена ли телефонная линия и т.п.
Вписывается стоимость недвижимости . Это важный вопрос, который должен быть не только оговорен, но и прописан в документе.
Срок передачи недвижимости в вашу собственность . Пункт можно прописать и в предварительном, и в основном договоре.
Порядок регистрации права собственности на недвижимость . Например, вы можете прописать, кто будет регистрировать собственность, кто будет оплачивать государственную пошлину.
Права и обязанности сторон тоже стоит указать.
Отметьте в документе и ответственность сторон , в случае невыполнения обязательств.

Если после прописанных условий застройщик отказывается заключать с вами основной договор, вы можете его привлечь к ответственности через суд.

Кроме того, вы можете заставить его через эту инстанцию заключить с вами основной документ, подтверждающий сделку купли-продажи.

Еще один вариант развития действий, когда застройщик не подписывает основной документ, – расторжение предварительного договора и возврат уже перечисленных денежных средств.

Важные вопросы по договору предварительной купли-продажи квартиры в новостройке – отвечают юристы

Ответим на самые распространенные вопросы:

- Можно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, и когда?

Предварительный документ, подтверждающий намерения на осуществление сделки, может быть расторгнут в любое время, если иное не прописано в самом договоре.

Стороны могут прописать, в каких случаях, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнут.

Лучше аннулировать договор через суд.

- Есть ли разница заключения предварительного договора купли продажи квартиры с задатком и без него?

Да, есть. Обязательно в документе должны быть прописаны сроки передачи денег, а также реквизиты получателя .

ПДКП с задатком несет массу рисков. На практике часты случаи, когда застройщики и инвесторы становились банкротами, и не могли вернуть средства покупателям. Так, люди оставались без денег и без жилья.

- Можно ли оформить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, приобретая на материнский капитал?

Предварительно документацию в строящемся доме заключить невозможно, так как это противозаконно.

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .

Задаток

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

13319

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение . Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в и более детально рассматриваются в ходе 30 главы . При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи , заключать его следует на основании норм , которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия .

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

Правоспособностью.
Достаточными финансовыми активами.
Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
Расчет стоимости на основании обмера.
Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
Строение проходит государственную комиссию.
Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней .

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, может включать:

Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
Документы на право пользования землей од застройку.
Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует . Посмотреть и скачать можно здесь: .
Договор участия в доле.
Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
Передаточный акт.
Акт о государственной приемке на официальном бланке.
Технический паспорт.
Акт о передаче денежных средств.
Оплаченная квитанция на прав собственности (2000 рублей ).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо ), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения . Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона , в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214 . Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к .

предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

Широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

Предварительный договор купли-продажи недвижимости , по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются . Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
Закрепить ответственность продавца (застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.