Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?
Приватизация квартиры - это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам ). По сути, это подарок жильцам от государства.
Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.
Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы .
Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация - дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных ) в квартире может от нее отказаться.
Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно! ) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить ) такого жильца.
Это основной риск покупки приватизированной квартиры .
А вот Покупатель (если он разумный человек ) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят .
Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной ):
- с позиции Продавца - см. ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
- с позиции Покупателя - см. ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.
Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.
Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ , независимо от места (города ) приватизации.
Исключение - несовершеннолетние дети , автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Как быстро и без проблем продать приватизированную квартиру?
Согласно законодательству Российской Федерации человек имеет полное право распоряжаться тем имуществом, которое ему принадлежит. В случае с недвижимостью дела обстоят следующим образом: продать, купить или обменять можно только приватизированную площадь. Если же квартира или дом не прошли преобразование собственности, совершать законные следки невозможно.
Поэтому чтобы обе стороны сделки купли-продажи не имели проблем в будущем, необходимо раскрыть все нюансы и возможные риски данной процедуры.Основные этапы продажи приватизации квартиры
Продажа приватизированного жилья - непростая сделка, которая имеет множество подводных камней, не зная которые, человек может наделать глупостей, потерять свои деньги. Поэтому задаваясь вопросом: «Как продать приватизированную квартиру?», в первую очередь стоит ознакомиться с основными этапами сделки.
Основные этапы продажи квартиры.
1. Оценка имущества. Стоимость приватизированной квартиры или дома определяется ФГУП «Ростехинвентарзации» и зависит от метража, территориального расположения дома, близости к метро, транспортным развязкам, количества жилых комнат, «возраста» квартиры, этажа и других факторов. Для того чтобы максимально точно оценить объект продажи, стоит обратиться в частные фирмы, которые имеют лицензию на осуществление данного рода деятельности. Только учёл все факторы, а также аспекты, что влияют на цену, можно получить окончательную стоимость.
2. Подача объявления. Публикация будет иметь успех только в том случае, когда в ней чётко сформировано предложение, указаны все данные и имеются качественные фотографии в количестве от 5 до 10 штук. Разумеется, подача в газету объявления требует денежных затрат, но использование сети интернет ещё никто не отменял.
Всемирная паутина насчитывает множество ресурсов, предназначенных для продажи домов, квартир. При этом большинство агентств недвижимости используют объявления, занося объект в свою базу. Если же вы не желаете тратить время на размещение предложений, можно воспользоваться услугами опытного специалиста, предварительно заключив с ним договор. Необязательно платить агенту 10% от сделки. Можно предоставить ему эксклюзивное право продажи жилья. Свою комиссию он получит, только не с владельцев, а с покупателей.
Также невозможно упустить момент продажи коммунальной собственности. Если квартира таковой является, объявление подаётся в последнюю очередь. Изначально о продаже извещаются сожители. Желательно такое оповещение предоставлять в письменном виде заказным листом, за которое они должны будут расписаться. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений и совладельцы не подали иск в суд. В письме стоит указать причину продажи, ценовое предложение.
Если жильцы отказываются от покупки, через 3 недели можно продавать квартиру, комнату 3 лицам. В случае, когда доля не выделена, совладельцу нужно подать иск в суд на выделения доли в натуре и только после этого совершать сделку.
3. Подготовка документов, которым посвящён отдельный раздел.
4. Оформление договора купли-продажи у нотариуса. Если продавец владел приватизированным имуществом менее 3 лет, ему необходимо заплатить налог в размере 13% от общей стоимости. Для этого нужно предоставить паспорт, ИНН, договор купли-продажи, заверенный органами юстиции и чеки, квитанцию о получении средств. Далее все права на жилье переходит к покупателям.
Подготовка документов для продажи приватизированной квартиры.
Для продажи приватизированной недвижимости нужно подготовить пакет следующих документов:
1. Паспорт гражданина РФ и его ИНН;
2. Кадастровый паспорт жилья, в котором указывается стоимость содержания квадратных метров;
3. Правоустанавливающий документ и выписка из ЖЭК . При этом стоит позаботиться, чтобы родственники не претендовали на квартиру и получить от них нотариально заверенное разрешение на осуществление сделки. Также стоит выписать всех (кроме себя), в том числе и детей, получив на это разрешение в органах опеки;
4. Технический паспорт, в котором указывается планировка систем обогрева, канализации, электричества;
5. Свидетельство, что утверждено Росреестром;
6. Выписка из ЕГРП ;
7. Письменное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам, кредита;
Приватизированная квартира – это жилплощадь, на которую имеется свидетельство о праве собственности, полученное после процесса приватизации.
Собственник наделен всеми правами, которые законодатель связывает с данным термином: он может отчуждать квартиру любым удобным для него способом (продавать, менять, оставлять в залог, передавать по наследству).
Закон о продаже приватизированной квартиры
Самый распространенный вид отчуждения – продажа. В понимании отечественного Гражданского кодекса, купля-продажа – это возмездная двусторонняя сделка, заключаемая на основе одноименного договора между заинтересованными сторонами.
Условия чистоты сделки, соблюдение прав иных лиц, проживающих на отчуждаемой жилплощади и многие иные вопросы, непосредственно связанные куплей-продажей, регулируются нормами Жилищного кодекса.
Это, например, которая предоставляет собственнику жилья право на его продажу – независимо от волеизъявления бывших супругов.
Особенность продажи жилых помещений – в том числе и тех, которые находятся в собственности (в нашем случае – приватизированных) – подробно прописана в статье ГК.
Здесь законодатель настаивает на том, что основным правоустанавливающим документом, подтверждающим законность отчуждения (приобретения) жилья выступает договор – при условии его государственной регистрации.
Среди существенных условий договора названо безусловное соблюдение интересов третьих лиц – тех, которые сохраняют право пользования жилым помещением .
Сделка связана с получением прибыли, поэтому к ней применяются и соответствующие нормы Налогового кодекса.
Крайне желательно уже на стадии планирования данной сделки ознакомиться с указанными нормативными актами – для понимания сути правоотношения. Хотя привлечение грамотного юриста (которое является объективно необходимой мерой) может и избавить от подобной необходимости.
Через сколько лет можно продать квартиру?
Поговорим о том, через сколько можно продать квартиру после приватизации.
Собственнику можно продать квартиру в любой момент после приватизации, однако если прошло менее 3 лет – придется уплатить налог .
Он возможен, если продавец, продав приватизированную квартиру, приобретает взамен другую. Тогда от первоначальной суммы, вырученной от продажи квартиры, отнимается 1 млн. рублей
и, таким образом, налогооблагаемая база уменьшается. Как следствие – сумма налога значительно снижается.
Для реализации описанной схемы необходимо соблюдение обязательных условий:
- Обе сделки (относительно продажи старой квартиры и приобретения новой) должны быть по возможности оформлены в течение одного налогового периода . Если же этого сделать невозможно, то право на налоговый вычет можно осуществить в следующем календарном году – после уплаты налога производится возврат данной суммы из бюджета;
- Имущественный вычет может быть использован только один раз. Закон содержит оговорки относительно реализации права не в полном объеме – с возможностью впоследствии получить остаток суммы. Но это – частные случаи, ознакомиться с которыми заинтересованные лица смогут самостоятельно, исходя из конкретных обстоятельств.
Можно ли и как продать приватизированную квартиру?
Продажа приватизированной квартиры может быть обременена дополнительными составляющими, которые в большей или меньшей степени влияют на процесс оформления сделки или исключают саму возможность ее осуществления.
Эти обстоятельства подлежат детальной предварительной оценке. Рассмотрим некоторые из них.
Можно ли и как продать квартиру с ребенком?
Закон обязывает продавца заручиться согласием органов опеки и попечительства перед тем, как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком.
Вопреки расхожему мнению, такое согласие необходимо не только в случаях, когда жилищные условия ребенка ухудшаются, но и при всех фактах подобных изменений.
Сказанное справедливо применительно к ситуациям, когда ребенок является собственником продаваемой жилплощади. Бывают и иные – например, когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, однако к собственникам ее не относится (он не фигурирует в приватизационных документах).
В подобных случаях законодатель обязывает родителей ребенка (или приравненных к ним лиц) предоставить в орган опеки доказательство того, что ребенок не будет « », т.е. прописку по новому месту жительства.
Как продать с долями?
В зависимости от конкретных условий можно определить как продать приватизированную квартиру с долями, у которой несколько собственников. Скажем, могут иметь место варианты, когда:
- Между сособственниками имеется договоренность о разделе прибыли от продажи – с учетом долевого участия каждого из них;
- Продается только доля , принадлежащая одному собственнику (комната). Здесь обязательное условие – наличие судебного решения о выделении доли в натуре.
Наиболее распространен первый вариант, при этом согласие сособственников на отчуждение квартиры оформляется в письменной форме .
Без приватизации квартиры
Часто возникающий у обывателей вопрос:
«Квартира не приватизирована – можно ли и как продать муниципальную квартиру? » подробно комментироваться не будет.
Отчуждению подлежит лишь имущество, находящееся в собственности продавца.
В противном случае – сделка ничтожна, со всеми вытекающими последствиями.
Как определить стоимость квартиры?
Один из наиболее существенных вопросов при продаже квартиры после приватизации – определение ее стоимости. Естественное стремление продавца получить максимальную цену – обязательная составляющая сделки, однако цена должна быть объективно оправдана. На ее формирование оказывает влияние ряд факторов:
- Кадастровая стоимость , отраженная в одноименном паспорте;
- Месторасположение (здесь учету подлежат многочисленные нюансы – логистика, близость к центру населенного пункта и т.п. – вплоть до криминогенной характеристики района);
- Состояние квартиры ;
- Ситуация на рынке недвижимости (тенденции к повышению или, напротив, снижению цен на жилье) и т.д.
Правильно определить стоимость – это значит, с одной стороны, добиться максимальной выгоды от реализации дорогостоящего имущества, с другой – обеспечить доступность объекта для потенциальных покупателей.
Наиболее значимая из перечисленных позиций – соотнесение планируемой продажной цены с кадастровой стоимостью . Узнать ее можно на сайте Росреестра , воспользовавшись удобной формой – или лично обратившись в Кадастровую Палату.
Документы
Точно назвать какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры нельзя. В каждом конкретном случае пакет бумаг определяется в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Тем не менее, общими и обязательными являются:
- Паспорт владельца (всех собственников);
- Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности;
- Иные правоустанавливающие документы.
Кроме того, в ряде случаев требуется нотариально заверенное согласие на сделку супруга (супруги) – если квартира может быть признана совместно нажитым имуществом.
Если имеются несовершеннолетние дети – необходимо предварительно получить согласие органов опеки и попечительства
.
Соответствующий документ необходим для снятия вопроса об их месте жительства в дальнейшем (покупатель должен быть уверен, что у него не возникнет проблем в связи с невозможностью выписать детей из квартиры).
Основной документ – договор купли-продажи , если квартира приватизированная. Законодатель настаивает на том, чтобы в нем были максимально конкретизированы все существенные условия, описаны явные и скрытые недостатки, обозначен способ оплаты и т.п.
Коротко говоря, необходима полная юридическая чистота и прозрачность сделки – а ее можно обеспечить только путем детального отражения всех нюансов в договоре. Словом, лицо, продающее квартиру, должно подпадать под определение «добросовестного продавца» – в понимании действующего законодательства.
Передача денег при продаже приватизированной квартиры
Итак, все документы собраны, продавец готов к совершению сделки. Предложение любым из доступных способов доведено до сведения потенциальных покупателей (через СМИ, Интернет и т.п.). Как дальше действовать продавцу, в частности, каковы его действия после получения ответа на объявление – после появления покупателя?
Закон обязывает представить ему для осмотра объект покупки, снабдить всей значимой информацией. К этому следует отнестись со всей серьезностью, т.к. любое упущение может привести к признанию сделки недействительной .
По определению, наибольший риск выпадает на долю покупателя, однако ряд мошеннических схем предусматривают также и обман продавца – в основном, в момент получения денег.
Избежать этого довольно легко.
Можно задействовать схему с использованием , предварительно оговорив условия, при которых заинтересованная сторона получает к ней доступ.
Можно заручиться присутствием свидетелей.
Опытные юристы и риэлторы в состоянии подсказать и иные варианты, доказавшие свою действенность.
Составление договора купли-продажи
Квартиру можно продать сразу после ее приватизации. Выше неоднократно подчеркивалась значимость в данной сделке договора – основного правоустанавливающего документа.
Его грамотное составление – гарантия того, что сделка будет осуществлена в полном соответствии с требованиями Закона и, следовательно, не возникнет опасность ее отмены по различным основаниям.
Необходимое предостережение : среднестатистическим гражданам, далеким от юриспруденции (от той ее сферы, которая ориентирована на сделки с недвижимостью) не следует полагаться на собственные силы и пытаться составить документ самостоятельно, пользуясь многочисленными типовыми образцами из Интернета. Такие попытки изначально чреваты риском наступления нежелательных последствий.
Нужно обратиться к квалифицированному юристу , который достаточно быстро составит договор, сообразуясь с конкретными обстоятельствами и пожеланиями доверителя. В этом случае риск будет сведен к минимуму. Оплата услуг специалиста достаточно демократична.
Право проживания в квартире после продажи
Еще один немаловажный вопрос – он касается лиц, которые имеют право проживания в приватизированной квартире после совершения сделки купли-продажи.
Искушенные покупатели требуют предельной ясности – не имеется ли опасности, что после совершения сделки они вынуждены будут учитывать право на проживание лиц, которые вдруг «объявятся» у них в квартире (например, члены семьи собственника, в свое время отказавшиеся от приватизации, но не потерявшие в связи с этим указанного права).
Действительно, судебная практика знает подобные прецеденты . Порой они сопровождаются опротестованием самого процесса приватизации и, соответственно, влекут отмену сделки купли-продажи.
Вывод ! Продавец должен убедить покупателя в том, что подобная опасность ему не грозит – путем предоставления соответствующих документов (в частности, подтверждающих факт, что определенное лицо выехало на постоянное место жительства на иную жилплощадь, зарегистрировалось там и т.п.).
В каждом случае необходима индивидуализация, т.е. рассмотрение вопросов в соответствии с конкретными обстоятельствами.
Заключение
Описанное правоотношение – продажа приватизированной квартиры – достаточно ответственный и непростой процесс.
Требует от заинтересованного лица учета множества факторов, непосредственно связанных с данной сделкой:
- Полного соотнесения своих действий с требованиями действующего законодательства;
- Обеспечения получения планируемой прибыли;
- Исключение риска признания сделки ничтожной или недействительной.
Неоднократно высказанное пожелание – о юридическом сопровождении – в этой связи вполне оправдано. Только в этом случае можно избежать возможных опасностей и нежелательных последствий.
Мария Сивова
25724
12
На первый взгляд в продаже приватизированной квартиры нет ничего сложного - нашел покупателя, оформил договор, получил деньги. В реальности же много нюансов. Например, как рассчитывать налог с продажи, или как распорядиться долей в приватизированной квартире и можно ли вообще ее продать? В статье мы ответили на распространенные вопросы.
Фото с Flickr/Weidner
Основные моменты продажи приватизированного жилья
Итак, вы продаете квартиру. На первом этапе определяете, будете ли делать это самостоятельно, либо воспользуетесь помощью агента. Нельзя точно сказать, какой из вариантов более выгодный. Важно лишь отметить, что в работе с агентом вы получаете гарантию законности проведения сделки, за что вы платите.
Если вы работаете с риэлтором, то он поможет оценить ваше жилье. Но вы можете сделать это и самостоятельно, изучив рынок аналогичных объектов. Цена на квартиру складывается из ее расположения, состояния, метража. Это основные критерии. Но покупатели будут ориентироваться и на другие показатели, важные лишь для них, например, чтобы рядом с домом в обязательном порядке находилась библиотека или фитнес-клуб.
В вопросе как продать приватизированную квартиру важно учесть процесс подготовки документов. 90% покупателей ставят условие, чтобы квартира не была юридически обременена. Например, некоторые критично относятся к тому, что в квартире прописаны дети, поскольку выписывать их придется долго. Также полностью исключены ситуации, когда на квартиру наложен арест или она находится в ипотеке. Такую квартиру продать очень трудно.
Следующий нюанс - общение с покупателем. К вам будет приходить много разных людей, у каждого из которых свои критерии для отбора подходящей жилплощади. Кто-то будет просто ходить по комнатам и одобрительно кивать. После просмотра вы больше не увидите этих людей. Как правило, если квартира покупателю нравится, то он сразу же это озвучивает и начинает торговаться. Если вас устраивают условия, которые вам предлагает покупатель, то можете смело на них соглашаться.
Следующий этап взаимодействия с покупателем - выход на задаток. За любое жилье сначала оставляется авансовая сумма. Ее размер вы решаете в индивидуальном порядке. Заключается предварительный договор, в котором указывается сумма аванса.
Последний этап продажи приватизированной квартиры - регистрация нового собственника. Для этого вам нужно собрать документы. Право собственности регистрируется на основе договора купли-продажи После получения свидетельства покупателю передаются ключи.
На момент подписания договора деньги за жилье уже лежат в банковской ячейке. Продавец сможет их получить только после того, как предъявит в банк подписанный договор купли-продажи и копию свидетельства на покупателя.
Налоги на продажу приватизированного жилья
Чтобы вам стало понятно, как именно рассчитывается налог от продажи приватизированной квартиры, мы приведем ряд примеров. Сначала освятим общие понятия.
Когда человек продает квартиру, то он получает доход, который должен облагаться налогом. Размер налога зависит от срока владения квартирой на праве собственности.
Если человек владеет квартирой больше трех лет (дата отсчета начинается от дня выдачи свидетельства о собственности), то он освобождается от выплаты налога НДФЛ и не предоставляет декларацию 3 НДФЛ.
Если сроки владения квартирой меньше трех лет, то выплачивается НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья, но за минусом миллиона рублей.
Пример
Человек оформил собственность на квартиру в 2014 году. Через год он решил ее продать за 4 млн рублей. Расчет налога НДФЛ будет следующим: (4 млн - 1 млн)*0,13%= 390 тыс. рублей.
Если квартира продается, а вместо нее приобретается другое жилье, то оформляется налоговый вычет. При этом соблюдаются два условия:
- налоговый вычет предоставляется только в том случае, если продажа и покупка нового жилья попали на один год. Например, если человек продал квартиру в 2015 году, то купить новую квартиру и оформить на нее налоговый вычет он также должен в этом году. По факту, он ничего не теряет. То есть, те деньги, которые он выплатит при продаже, вернутся к нему во время покупки. Даже если человек продал квартиру в декабре 2014 года, а купил новую в январе 2015 года, то налоговый вычет к нему не вернется.
- если ранее человек воспользовался правом на возврат налога, то второй раз использовать его он не вправе. Если налоговый вычет был получен не полностью, то в соответствии с изменениями в законодательстве от 2013 года, он будет иметь право на возврат недостающей суммы при последующих покупках.
Пример
Приватизация квартиры произошла в 2014 году. Собственниками в итоге стали 3 человека. В следующем году они решают продать жилье за 4,5 млн. В этом случае из общей суммы вычитается миллион рублей. Тогда формула расчета следующая: (4,5 млн-1 млн) *0,13=455 тыс. рублей (общая сумма налога). 455 тыс. рублей\3 чел.=151666,6 рублей - должен заплатить каждый из собственников.
Но есть способ уменьшения суммы налога при продаже. Если каждый из собственников продаст свою долю в отдельности, то налог будет меньше. Расчет таков: 4,5 мгн\3= 1,5 млн будет стоить доля каждого. На одного человека налог составит: (1,5 млн - 1 млн)*0,13% = 65 тыс. рублей. Именно эту сумму должен заплатить каждый из собственников. При покупке нового жилья каждому собственнику вернется эта сумма.
Продажа долей в приватизированной квартире
Процесс продажи долей в приватизированной квартире зависит от того, какой вид права на доли стоит в свидетельстве - совместное владение или долевое. Если собственность совместная, то доля каждого из владельцев не определена. Но если собственность долевая, то в свидетельстве определяется доля каждого, например, 1\2 или 1\3.
- совместная собственность
- долевая собственность
Как в этом случае определить цену доли в приватизированной квартире?
1. провести аналитику подобных объектов при помощи объявлений в сети;
2. воспользоваться помощью профессионального оценщика. По окончанию оценки он выдаст соответствующее заключение.
Продажа долей в приватизированном жилье - редкость. Чаще всего такая мера встречается, когда приходится взыскивать долги, решать квартирные споры. Если владельцем доли в квартире является ребенок, то продать такую часть будет невероятно сложно. При этом придется брать разрешение у органов опеки, которые обязательно потребуют документ, свидетельствующий о том, что права ребенка после продажи не будут нарушены.
Большинство объектов на рынке жилья приватизированы. Важно четко понимать и знать все тонкости продажи таких объектов. Один из ключевых факторов - расчет налога с продажи приватизированной квартиры. Мы постарались в подробностях рассказать вам о том, как посчитать сумму налога во всевозможных ситуациях при продаже квартиры. Также стоит обратить внимание на ключевые моменты в продаже доли в приватизированной квартире. Еще недавно эта процедура считалась невозможной, но сегодня есть варианты осуществить ее.
Похожие статьи
