В данной статье Иван Елисеев, руководитель практики «Энергетика и право» Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С , постарался коротко и доступно обозначить ряд основных правовых вопросов, возникающих при определении статуса собственника нежилого помещения в многоквартирном доме (СНЖП): кому и сколько он должен, а также кто и сколько должен ему?

Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе данных субъектов. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), например, вопросы отношений СНЖП с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не представляет в особом свете. Но когда речь идет о регулировании конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса СНЖП с собственником жилого помещения невозможно.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, детализирующим положения ЖК РФ, СНЖП в правах и обязанностях эквивалентен СЖП. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание для всех собственников помещений должен быть одинаков (п.31 указанных Правил).

Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками нежилых помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически расчет размера потребленных услуг не может быть одинаковым для СНЖП и СЖП. В частности, система расчета оплаты в ЖК РФ предполагает в своей основе либо приборное, либо бесприборное определение количества коммунальных услуг на основании нормативов их потребления, но Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с СНЖП оговаривают отдельно.

Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы СНЖП за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов - в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом не совсем ясно, что следует понимать под отсутствием нормативов - либо их утверждение только для СЖП, либо их неутверждение в принципе. Судебная практика заставляет задуматься над тем, что рассчитывать потребление услуги водоснабжения СНЖП по нормативу, установленному только для жилого помещения, нельзя (см. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 года № Ф09-7810/10-С5 по делу № А60-3586/2010-С2).

Водоотведение для СНЖП также определяется совсем по-другому, нежели для СЖП, - не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем норма о расчете объема водоотведения для СЖП: если у последнего есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета услуги водоотведения (причем данная ситуация повсеместна), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Исходя из судебной практики, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при расчете объема водоотведения оператором коммунальной услуги (см. Постановление 17 ААС № 17АП-13386/2011-ГК).

Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии в многоквартирном доме общедомового прибора учета определяется расчетным путем - в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета СНЖП согласовывает непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (эти Правила еще ждут своего часа, а точнее - введения новой системы нормативов), объем безучетного потребления коммунальных услуг СНЖП определяется несколько иначе. Плата рассчитывается из двух составляющих раздельно: доли общедомового потребления коммунальных услуг СНЖП и доли индивидуального потребления.

Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения определяется ненормативным способом с применением расчетного способа, аналогичного тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В иных случаях применяется расчетный способ, установленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о водо-, электро- и газоснабжении.

Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:

· с помощью применения специального норматива общедомового потребления, помноженного на площадь общего имущества и на частное от деления общей площади всех помещений на площадь соответствующего помещения,

· или, если дом оборудован прибором общедомового учета, путем пропорционального распределения объема, образовавшегося из разницы величин между показаниями общедомого прибора учета и индивидуального потребления всех собственников помещений на долю площади соответствующего помещения в общей площади всех помещений многоквартирного дома.

С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления СНЖП следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу ЖК РФ: больше площади - больше прав, а соответственно, и обязанностей собственника, согласно ст. 210 ГК РФ(При этом СНЖП должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлено тем фактом, пользуется ли им СНЖП, - например, на содержание внутренней придомовой территории, лифтов крыш и т.д.). В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает ряд проблем СНЖП.

В частности, многие из нежилых помещений не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом и за счет потерь тепловой энергии, в которых СНЖП получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, СНЖП обязан нести расходы на их содержание.

Сейчас, если СНЖП хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики - см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. № 14801/08 и Рекомендации НКС при ФАС УО от 15-16 июля 2011 г.) либо принять плату за отопление, определенную по нормативу, что тоже не совсем правильно.

Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, почему при определении расчетного потребления услуг водо-, электро- и газоснабжения СНЖП включается или не включается общедомовое потребление и почему в том или ином размере.

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт

Я, предприниматель, имею в собственности нежилое помещение в жилом доме. Водоканал предлагает заключить договор на водоснабжение как предпринимателю, хотя право собственности оформлено на меня как на физлицо и я не сообщал этой организации, что являюсь предпринимателем. Оформлять договор считаю нецелесообразным, поскольку не исключаю прекращения предпринимательской деятельности. Каким нормативным актом регулируется порядок предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, не являющимся индивидуальными предпринимателями?

Порядок водоснабжения хозяйствующих субъектов (организаций и индивидуальных предпринимателей) и граждан, не являющихся предпринимателями, регулируется разными нормативными актами. Это Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12.02.99 № 167 (далее — постановление № 167), и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее - постановление № 307).

Согласно п. 1 постановления № 167 абонентом признается юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод. Из этого же пункта следует, что указанной организацией признается предприятие, осуществляющее отпуск воды из системы водоснабжения и (или) прием сточных вод в систему канализации и эксплуатирующее эти системы.

В пункте 2 постановления № 307 сказано, что его действие распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.

Можно предположить, что Водоканал предложил заключить договор, не зная вашего статуса, исходя из наличия у вас на праве собственности нежилого помещения. Скорее всего он считает, что это исключает регулирование правоотношений с вами постановлением № 307. По его мнению, в этом случае договор следует заключать напрямую.

Между тем из других норм постановления № 307 следует, что оно применяется и к правоотношениям, связанным с пользованием нежилыми помещениями. Так, в п. 20 предусмотрено, что при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нем рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным согласно законодательству РФ.

Существует точка зрения, что организации и ИП, владеющие нежилыми помещениями в жилых домах, могут оформлять отношения по пользованию коммунальными услугами на основании постановления № 307. Это допустимо, когда коммунальные платежи уплачиваются не прямым поставщикам коммунальных услуг, а субъектам, управляющим жилыми домами (ТСЖ, управляющим организациям). Ее сторонники ссылаются на упоминание в постановлении № 307 нежилых помещений, но при этом отмечают, что эти хозяйствующие субъекты в любом случае должны оплачивать коммунальные услуги по тарифам, установленным для данной группы потребителей и отличным от тарифов коммунальных услуг для населения.

Мы считаем, что хозяйствующие субъекты, имеющие нежилые помещения в жилых домах, могут оформлять договорные отношения по пользованию коммунальными услугами как напрямую с их поставщиками, так и через посредников (ТСЖ, управляющие организации). Исключение - оплата ими потребляемой электроэнергии в силу прямого предписания п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530.

В то же время заинтересованные лица вправе настоять на заключении соответствующих договоров организациями и индивидуальными предпринимателями с непосредственными поставщиками коммунальных услуг. Приведем аргументы, которые они могут использовать при возникновении спора.

Если речь идет о водоснабжении, базовым правовым актом в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей является постановление № 167, прямо указывающее, что его положения распространяются на данные хозяйствующие субъекты. При этом правовой акт, предписывающий абонентам заключать прямые договоры с водопроводно-канализационной организацией, не предусматривает каких-либо особенностей установления договорных отношений собственниками нежилых помещений в жилых домах.

Теперь об оплате коммунальных услуг физическими лицами - собственниками нежилых помещений в жилых домах, не являющимися индивидуальными предпринимателями.

Действующее законодательство не предусматривает для данной категории лиц особого порядка установления договорных отношений и отдельных тарифов. При этом в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам упоминаются нежилые помещения. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что порядок предоставления коммунальных услуг указанной категории лиц регулируется названным правовым актом.

Каждый месяц каждая семья оплачивает коммунальные услуги по квитанциям, которые обслуживающая компания раскладывает по почтовым ящикам.

И далеко не все знают, за что они платят, какие суммы, есть переплаты или недостачи! А рассчитать расходы на оплату коммуналки не так сложно!

Составляющие размера квартплаты

Квартплата — эта ежемесячная сумма платежей за предоставленные и потреблённые услуги.

Жилым признаётся помещение, которое отвечает техническим и санитарно-гигиеническим требованиям.

То есть, в жилом помещении должны нормально функционировать все инженерные коммуникации, обеспечивающие быт граждан.

К нежилым помещениям требования не такие жёсткие, но коммуникации должны быть.

Собственники и наниматели жилых помещений оплачивают потребление:

, если многоквартирный дом газифицирован	если же нет, то и оплачивать эту услугу не нужно. Речь идёт о высотных домах, в которых стоят электрические плиты. Эти дома не подключены к центральному газу, поэтому оплачивать этот ресурс не нужно
Горячая вода	она есть практически во всех домах. Оплачивается она по показаниям индивидуальных счётчиков. Но до сих пор есть такие многоквартирные дома, в которых стоит газовая колонка, а горячего водоснабжения нет. В таких квартирах платят за газ и потребление холодной воды. Поставить счётчики на воду в таких домах проблематично из-за технической возможности самого строения
Холодная	есть во всех жилых и нежилых помещения. Оплачивается по показаниям приборов учёта
	эта услуга предоставляется во все жилые помещения. Оплачивается она пропорционально площади отапливаемого помещения, то есть потреблённого тепла
Общее водоотведение, то есть	должна быть во всех жилых и нежилых помещениях
	также должна быть во всех жилых и нежилых помещения. Оплачивается по фактически потреблённому ресурсу по установленным тарифам

Наниматели жилых помещений дополнительно оплачивают плату за наём помещения, а собственники — капитальный ремонт многоквартирного дома.

Также в коммунальные платежи входит:

1. Обслуживание лифтов, если дом ими оснащён.
2. Оплата услуг охраны.
3. Домофон или другие средства связи.
4. Общедомовые нужды — потребление воды для мытья подъездов и межлестничных холлов, электроэнергия для освещения подъезда и территории около него, другие услуги.

Правовое регулирование

Всё, что касается оплаты коммунальных услуг, порядка проживания в жилых и нежилых помещениях, а также ответственности за неуплату — регулируется по .

Обязанность по установке счётчиков в квартире отражена в Федеральном законе от 23. 11. 2009 года .

Видео: алгоритмы расчета по постановлениям 354, 344, 614

Предоставление коммунальных услуг и порядок начисления регулируется Постановлением Правительства от .

Существующие тарифы

Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются властями регионов. Самая дорогая коммуналка — в Москве и Московской области. Затем идёт Санкт-Петербург и Ленобласть.

Кроме того, тарифы постоянно растут, быстрее доходов граждан. Очередное повышение цен на коммунальные услуги произошло в середине текущего, 2019 года.

В среднем по стране они выросли на 5-7% по сравнению с теми же тарифами в прошлом году.

Дороже всех россиянам обходится электроэнергия — она выросла в некоторых регионах почти на 15%.

Плата для жителей городских квартир, оснащённых газовыми плитами, составляет 5, 38 рублей за каждый потреблённый Квт.

Для жителей домов, оснащённых электрическими плитами, плата за электроэнергию несколько ниже — 3, 77 рублей за 1 Квт электроэнергии.

Аналогичная ситуация и с другими коммунальными услугами.

Вот их стоимость в Москве и области с 01. 07. 2019 года:

Наём жилых помещений	такие как: для граждан без дотаций — 15,05 руб/кв.м с дотациями от государства — 3,19 руб/кв.м
Плата за содержание	жилых помещений: В пределах нормы предоставления — 23,60 руб/кв.м Сверх нормы предоставления — 26,53 руб/кв. м
Капитальный ремонт	15,5 руб/кв. м
Коммунальные услуги	сюда входит: холодное водоснабжение — 33,03 руб/кв. м; горячее водоснабжение — 163,24 руб/кв. м; газ — 6,16 руб/кв. м; отопление — 2101,52 руб/Гкал; электроэнергия — 5,38 руб/кВтч; водоотведение — 23,43 руб/кв.м

Начисление коммунальных платежей

Как уже упоминалось, расчёт коммунальных платежей регулируется Постановлением № 354.

В этом документе приведены формулы для расчёта следующих коммунальных услуг:

• потребление горячей и холодной воды;
• отопление;
• водоотведение, то есть канализация.

Кто контролирует оплату и возникновение долгов по коммуналке? или ТСЖ должны отслеживать неплательщиков и проводить с ними профилактические мероприятия.

За отопление

В Постановлении № 354 в п. 42 (1) указаны правила начисления платы за отопление.

Оплата коммунальных платежей по этому ресурсу может осуществляться 2-мя способами:

1. Только в течение отопительного сезона.
2. Равномерными платежами в течение всего календарного года.

Если в доме нет общедомового прибора учёта потреблённого тепла, то расчёт производится по формуле S * N * T, где S — общая площадь отапливаемого жилого или нежилого помещения, N — это норма потребления тепла, а T — это установленный властями тариф на данный ресурс.

Расчёт на каждую квартиру производится пропорционально площади.

По такой формуле рассчитывается плата, которая взимается с проживающих в отопительный сезон.

Сейчас многие стали ставить счётчики на отопление в квартиры.

Если в многоквартирном доме есть техническая возможность для установки коллективного прибора учёта потребляемого тепла, то расчёт платы производится с учётом повышающего коэффициента по вышеприведенной формуле.

Величина этого коэффициента в 2019 году составляет 1,4, а с 01. 01. 2019 года будет равна — 1,5.

Пример расчёта. В доме нет коллективного счётчика на отопление. Площадь квартиры 69 кв. м, норма потребления на кВ. м — 0,03 гКкал, тариф — 2 101, 52 рубля за 1 гКкал.

Таким образом, в квитанции будет отражена сумма к уплате — 0,03 * 69 * 2 101,52 = 4 350, 14 рублей.

Другой пример. В доме есть коллективный прибор учёта отопления, и в каждом помещении он также установлен.

Показания по общедомовому прибору — 220 ГКкал на весь дом, а потребление в одной индивидуальной квартире — 2 ГКкал, потребление тепла всеми жилыми и нежилыми помещениями в доме — 180 ГКкал.

На подогрев горячей воды ушло 30 Гкал, площадь квартиры — 69 кв. м, общая площадь многоквартирного дома — 7 752 кв. м, тариф на оплату — 2 101,52 рубля за 1 ГКкал. (2 + (220 – 180 – 30) * 69 / 7 752) * 2 101, 52 = 4 390, 1 рубля будет указано в квитанции.

За воду

Горячая и холодная вода оплачивается проживающими согласно показаниям счётчиков за текущий месяц.

Так как расчётный период для коммунальных платежей — это месяц, то каждый месяц эти показания нужно передавать в обслуживающую компанию.

Передавать показания, как правило, нужно с 18 по 25 число текущего месяца. То есть, показания по счётчика за воду за сентябрь нужно передать до 25 сентября.

Показания можно передать несколькими способами:

До конца месяца сотрудники обслуживающей компании производят необходимые расчёты, формируют и рассылают её проживающим для оплаты.

Оплатить воду, так же как и другие коммунальные услуги, нужно до 10 числа следующего месяца.

Для арендаторов

Если есть несовпадение по количеству прописанных и постоянно проживающих, то можно добиться перерасчёта по коммунальным услугам от обслуживающей компании.

Для этого необходимо написать и предъявить доказательства того, что кто-то из прописанных проживает или находится в другом месте.

Например, в командировке или на в санатории. Но это нужно подтвердить документами.

Также можно сделать, если в помещении никто не прописан и не проживает.

От количества прописанных и проживающих зависит водоотведение, а также газ и вода, если в квартире нет приборов учёта.

Если счётчики не стоят, то плата взимается, исходя из нормы потребления данного ресурса на 1 человека.

В новостройке

Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с того момента, когда будет зарегистрировано или право владения в законном порядке.

Поэтому пока право собственности или договор соцнайма не будет зарегистрировано в этом государственном органе, собственник или наниматель не платят коммунальные платежи.

Если это новостройка, то все услуги оплачивает застройщик до тех пор, пока право собственности на жилое или нежилое помещение не будет зарегистрировано.

Без счетчиков

Тогда будет однозначно ясно, кто не платит по счетам.

И именно к этому гражданину будут применяться штрафные санкции от обслуживающей компании, а не ко всей семье.

Информация в квитанции

Каждый месяц обслуживающая компания должна рассылать потребителям услуг квитанции на оплату.

Унифицированной формы квитанции нет, но она должна содержать следующую подробную информацию:

О поставщике коммунальных услуг	его полное наименование, адрес, банковские реквизиты и контактные данные
Адрес	по которому предоставлялись эти услуги
Расчётный период	за который подготовлена
ФИО собственника или нанимателя	и номер
Информацию о многоквартирном доме и квартире	общая площадь дома, площадь жилых и нежилых помещений, площадь квартиры и количество зарегистрированных и
Информация о наличии	или или переплаты
Подробная расшифровка счёта	здесь указывается, какие платежи входят. А именно: перечень услуг, за которые начисляется плата; единицы измерения этих ресурсов; объём оказанных поставщиком услуг. Здесь отдельно по строкам может указываться индивидуальное потребление конкретного помещения, а также общедомовые нужды; тариф, по которому предоставляется та или иная услуга; общая плата по каждой конкретной услуге. Так расписывается индивидуальное потребление и общедомовое; наличие или отсутствие льгот; перерасчёт, если он был сделан; итоговая сумма к оплате

Наш офис находится на первом этаже многоквартирного дома. Управляющая компания выставила нам за начало 2017 г. счета на оплату содержания и ремонта общедомового имущества, а также общедомовых нужд по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению.
Нежилое помещение под офис нам в безвозмездное пользование передал Комитет по управлению собственностью Минземимущества на десять лет. Офис имеет отдельные вход, центральное отопление, водопровод, канализацию, освещение (установлены индивидуальные приборы учета). Для содержания данного помещения ежегодно заключаются договоры на отопление, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, очистку сточных вод непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. С управляющей компанией договор мы не заключали.
Из общедомового имущества, которое мы сами не содержим, к нам относится только подвальное помещение под нашим офисом и крыша четырехэтажного дома, частью которого мы являемся.
Управляющая компания пригрозила в случае неисполнения нами обязательств по оплате услуг обратиться в суд. Правомерны ли их требования?

У управляющей компании (УК) нет права предъявлять требования к пользователю нежилого помещения в многоквартирном доме - такие требования следует предъявлять собственнику.

Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.

Согласно ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг для обес­печения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат положений о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на пользователей нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Порядок возмещения пользователем расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, может быть урегулирован соглашением между пользователем и собственником. Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация, не будучи стороной до­гово­ра безвозмездного пользования, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг пользователю помещения. Обязанным перед такими субъектами лицом является собственник.

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354). Согласно п. 16 Правил № 354 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения до­гово­ра управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Применительно к арендаторам нежилых помещений в многоквартирном доме высшими судебными инстанциями была сформулирована четкая правовая позиция, согласно которой такие субъекты не отвечают перед управляющей компанией за содержание и ремонт общедомового имущества, выплату коммунальный платежей.

Еще в 2011 г. Президиум ­ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснил, что арендатор не может неосновательно обогатиться за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, поскольку оплачивать такие затраты обязан собственник недвижимости.

В другом деле о взыскании задолженности на ремонт и содержание общего имущества в доме Президиум ­ВАС РФ постановил взыскать спорную сумму только с собственника, пояснив, что возлагать обязанность по внесению таких платежей на арендатора собственник не вправе (постановление Президиума ­ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10‑37‑796).

В Определении от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу № А40-59220/2013 Коллегия по эко­но­ми­чес­ким спорам ВС РФ указала, что ни ст. 210 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе расположенных в многоквартирных жилых домах. Положение до­гово­ра аренды, которым была закреплена обязанность арендатора заключать до­гово­ры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, не является само по себе основанием для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора.

ВС РФ отметил, что до­гово­р аренды, регулируя отношения собственника и арендатора недвижимости, не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Нет такого требования и в п. 2 ст. 616 ГК РФ, предусматривающем обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. В соответствии со ст. 36 и 39 ЖК РФ именно собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Аналогичные выводы суды неоднократно делали и применительно к до­гово­рам безвозмездного пользования имуществом (см., например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 06АП-702/2015 по делу № А73-10268/2014). Так, АС Вологодской области в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с управлением и содержанием многоквартирных домов, за 1-е полугодие 2012 г. констатировал, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ссудополучателя недвижимого имущества, владеющего помещениями на праве безвозмездного пользования, - отвечать перед управляющей компанией должен собственник имущества.

А вот собственникам помещений необходимо иметь в виду, что с 1 января 2017 г. поставка холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществ­ляется на основании до­гово­ров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. С начала 2017 г. данные расходы включаются в расходы за содержание помещения (п. 29, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Как было отмечено еще Президиумом ­ВАС РФ в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ (см. также решения АС Орловской области от 27.07.2016 по делу № А48-2747/2016, Волгоградской области от 20.02.2016 по делу № А12-59613/2015).

Наличие жилищно — коммунальных услуг всегда удобно. Горячая вода и холодное водообеспечение, электроэнергия, канализация, отопление нужны не только обычным жильцам (собственникам), проживающим в пригодных для этого помещениях, но и владельцам или арендаторам, использующим нежилые пространства в многоквартирном здании.

Нежилые помещения отличаются от жилых возможностью зарегистрировать временно или постоянно проживающих жильцов. Существуют положения, при которых жилому помещению присваивается статус нежилого:

• имеется обособленный вход либо доступ осуществляется без прохода через жилые помещения;
• помещение не является составным частью жилой площади;
• помещение находится на первом этаже, а если над ним, то находящаяся площадь под интересующим пространством является нежилой.

Важно! Обычно такое пространство используется в коммерческих целях, на его территории располагаются магазины, офисы и т.д.

Не следует путать нежилую площадь с местами общедомового пользования. К последним относятся лестничные пролеты, подъезды, лифтовое имущество, чердаки и т.д. Цоколям, подвалам и прочим интересующим помещениям сначала необходимо присвоить статус нежилого для дальнейшего применения для предпринимательства, иначе они будут приписаны к общей собственности.

Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме

Владелец недвижимости обязан подать сведения о собственности через сайт Росреестра или многофункциональный центр предоставления услуг не зависимо от статуса помещения.

Собственник (арендатор) нежилых помещений обязан, как и остальные жильцы, платить за содержание и текущий ремонт общего имущества, инженерных коммуникаций и нужд. Пользователь обязан вносить средства в фонд капитального ремонта. Не следует забывать, что обязанность потребителя заключается в том, чтобы составить договоры с ресурсопредоставляющими компаниями и оплачивать предоставляемые услуги в срок. В итоге, плата за коммунальные услуги в МКД включает внесение денежных средств:

• за расходование электроэнергии;
• за потребление горячей и холодной воды;
• за содержание и текущий ремонт мест общего пользования и прилегающей общедомовой территории согласно доле собственности;
• за расходование газа;
• другие законные платежи, выставленные управляющей компанией или ТСЖ или иной компанией (за капитальный ремонт, ОДН и т.п.).

Для помещений с отдельным входом оплата за лифтовое и иное имущество производится на равных условиях с остальными жильцами в силу владения объектом в МКД.

Если помещение пустует, то оплата должна осуществляться по квитанции, причем когда не установлены приборы учеты ГВС и ХВС, то расчет будет производиться по установленным нормам в зависимости от количества собственников площади.

Если произойдет ситуация:

• когда собственник сомневается в указанных суммах в едином платежном документе или имеется несколько владельцев;
• возникают спорные случаи или иные обстоятельства

то можно всегда обратиться к находящемуся в свободном доступе документу — Постановлению Правительства № 354 — 2011 г. (с многократными редакциями, последняя из которых выполнена в 2017 году). В нем подробно указан алгоритм для проведения расчетов стоимости для нежилых помещений для одного собственника или большего количества и другие важные вопросы, которые можно легко найти в оглавлении правил.

Помимо оплаты ЖКХ (и ОДН) закон обязывает собственника нежилого помещения соблюдать ряд требований:

• не шуметь или проводить шумных работ в неположенное время;
• содержать свое помещение в соответствии с противопожарными, техническими, санитарными и другими нормами;
• следить за состоянием нежилой недвижимости, уважать права остальных обладателей многоквартирного здания;
• оплачивать налоги на недвижимость и другие расходы, предусмотренные законом.

Обязательства собственника нежилого помещения абсолютно идентичны требованиям для владельца жилого помещения. Он должен их соблюдать и выполнять.

С какого времени владелец обязан вносить оплату за жилищно – коммунальное хозяйство

Существует несколько условий, когда собственник помещения должен начать вносить средства за коммунальные услуги. Если потребитель стал владельцем площади в новостройке, то с момента подписания приемопередаточного акта на выкупаемое пространство или другого документа по передаче территории возникает обязанность собственника нежилого помещения оплачивать КУ. При оформлении купли – продажи, дарения или иных договоров и внесении сведений в ЕГРП возникает право не только собственности, но и внесения средства за предоставленные услуги. Если площадь сдается, и владелец решил обязать вносить плату арендатора, то несет ответственность по закону только хозяин помещения.

Куда доставляются квитанции на оплату ЖХК владельцам нежилого помещения

Для внесения денежных средств за коммунальные услуги разработан единый платежный документ (ЕПД). Он включает в себя сведения о собственнике, перечне предоставляемых услуг, установленных приборах учета, предыдущих и текущих показаниях, срок оплаты, лицевой счет, код плательщика и другую информацию.

Существует возможность получения квитанций в электронном виде для дальнейшего погашения указанных сумм. Но бланк должен быть доставлен и на бумажном носителе. Если собственником является частное лицо, то доставка осуществляется по его почтовому адресу, если же владелец – юридическое лицо, то квитанция будет предоставлена по его местонахождению или адресу лица, которое действует по доверенности.

Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме

Владельцы нежилой площади имеют такие же права, как и собственники обычных квартир или комнат. Поэтому они могут:

• принимать участие в собрании жильцов многоэтажного здания;
• предлагать варианты благоустройства прилегающей территории;
• голосовать за предлагаемые решения по выбору типа управляющей организации и т.д.;
• обсуждать вопросы по расходам на содержание ОДН;
• продавать, дарить, менять, расширять и переобустраивать (по согласованию с органами власти в предписанном статьями Закона порядке) свое пространство;
• переводить в статус жилого помещения (если выполняются все требования, предъявляемые к жилым площадям);
• использовать в коммерческих целях.

Как и права владельцев жилых квартир, права владельцев нежилых помещений должны соблюдаться согласно законодательству РФ и не противоречить ему.

Порядок оплаты ЖКХ для собственников нежилого помещения

Оплатить предоставляемые услуги собственник может всеми теми же способами, что и обычный потребитель:

• в банке, который может принимать средства за ЖКУ;
• почтовом отделении;
• через онлайн — ресурсы государственных услуг;
• через терминалы оплаты;
• через личные кабинеты на сайтах банков или иных компаний, принимающих переводы для погашения выставленных сумм;
• иными удобными способами.

Обратите внимание на комиссию при приеме платежей. Существуют возможности погашать счет, указанный в едином платежном документе, без дополнительных процентов. Для этого необходимо посмотреть на сумму оплаты, указанную после ввода всех значений, и на процент сборов. Стоит уточнить в управляющей организации, с каким учреждением, банком заключен договор на безвозмездное внесение средств, а можно производить погашение на сайтах ресурсопредоставляющих компаний или использовать иные способы для оплаты счетов без дополнительных сумм.

Задолженность по оплате за жилищно – коммунальное хозяйство собственников нежилых помещений

При просрочке внесения денежных средств на счета компаний за услуги ЖКХ возникает задолженность. Санкции за неоплату могут применяться такие же, что и к владельцам, проживающим в жилых помещениях:

• начисление пени на сумму долга;
• использование для печати ЕПД небелой бумаги;
• прекращение доступа к услугам – отключение электроэнергии, горячей воды и т.д.;
• выставление претензии по неоплате в судебном порядке;
• передача сведений о просрочке в коллекторские агентства;
• иные законные способы воздействия на собственника (запрет на выезд за пределы РФ и т.д.).

Тарифы для оплаты ЖКУ

Принятые тарифы для владельцев нежилых помещений могут иметь отличия от норм, установленных для квартир с жильцами. Однако право установления сумм для оплаты принадлежит субъектам РФ. Точно узнать тарифы можно в компаниях, с которыми будет заключаться договор.

В заключение отметим, что соблюдать закон РФ по оплате и выполнению требований должны все собственники, независимо от их статуса.

Похожие статьи