Недостроенные индивидуальные дома также являются недвижимым имуществом и подлежат передаче во владение граждан.
Однако в этом случае регистрационная процедура имеет массу нюансов.
Чтобы разобраться, как зарегистрировать незавершённое строительство и стать его полноценным хозяином, рекомендуем ознакомиться с данной статьёй.
Можно ли оформить незавершённое строительство в собственность?
Индивидуальный жилой дом, не введённый в эксплуатацию, признаётся объектом незавершённого строительства (иначе недостроем).
Формально такое жильё относится к недвижимому имуществу. Зарегистрировать право собственности на недостроенный дом возможно, однако процедура обладает определёнными особенностями.
Недострой напрямую связан с земельным участком, на котором он располагается. В связи с неполным окончанием строительных работ данный объект не может быть использован по назначению, то есть такое жильё непригодно для проживания.
Именно поэтому владелец здания не способен получить разрешение на ввод имущества в эксплуатацию.
Основное отличие стандартной процедуры регистрации права владения недвижимостью от оформления права собственности на незавершённое строительство – необходимость предоставления большего комплекта документации.
Куда нужно обращаться?
Регистрационная процедура проводится непосредственно единым Росреестром. Подать заявление и нужный перечень бумаг можно в любое отделение государственного органа.
Закон допускает обращение в многофункциональный центр, однако в этом случае процесс затянется на дополнительные 2 дня.
Подать заявление может как сам владелец недостроя, так и его законный представитель.
Как оформить незавершённое строительство в собственность?
Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен.
Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию.
Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность:
- с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации;
- через суд.
Подача искового заявления в суд для признания прав на владение недостроенным объектом обычно требуется лишь в случае, если Росреестр отказал заявителю в осуществлении регистрационной процедуры. Отказ государственного органа оформляется в письменном виде и предоставляется гражданину лично либо почтовым отправлением.
Стоит понимать, что оформить в собственность возможно исключительно строение, которое дозволено строить на конкретной земле.
Например, индивидуальный жилой дом возводится на участках, предназначенных для ИЖС либо ведения личного подсобного хозяйства. Использование земли не по назначению запрещено законом.
Требующиеся документы
Ситуация, когда финансов на достройку частного дома недостаточно, встречается нередко.
Строительные работы прекращаются на неопределённый срок, но право собственности на объект зарегистрировать можно. При этом неважно, насколько незакончено строительство постройки.
В Росреестр или МФЦ следует предоставить определённый пакет документации, необходимый для оформления незавершённого строительства (как дома, так и дачи) в собственность:
- разрешение на строительство объекта недвижимости;
- правоустанавливающие бумаги на землю, на которой расположен недострой (либо договор аренды);
- паспорт владельца;
- доверенность, заверенную у нотариуса (для законного представителя);
- о внесении сведений о доме в базу данных ЕГРН (бланк выдаётся сотрудником инстанции);
- проектную и техническую документацию;
- квитанцию об оплате пошлины соответствующего размера.
При необходимости сотрудник государственного органа запросит недостающие документы.
Если основанием для обращения в Росреестр послужило полученное решение суда, данное постановление должно приобщаться к основному перечню бумаг. После приёма запроса на руки заявителю выдаётся расписка, содержащая дату окончания регистрационных работ.
Разрешение на строительство
Данное разрешение выдаётся местной администрацией перед началом строительных работ.
Для возведения некоторых объектов недвижимости получение разрешения может не требоваться.
Правоустанавливающие бумаги на участок
Документы, на основании которых у лица возникло право владения и распоряжения участком, называются правоустанавливающими. Если гражданин приобрёл данную землю, в Росреестр нужно предоставить договор купли-продажи.
Если же территория была передана лицу в дар, в качестве правоустанавливающего документа будет выступать дарственная. При обретении прав на землю в связи с получением наследства – свидетельство о вступлении в наследственные права.
Как указывалось выше, гражданину необязательно быть владельцем территории, на которой расположен недострой, так как он вправе арендовать данный участок.
Проектная и техническая документация
К таким документам можно отнести текстовые материалы, схематическое изображение готового строения, бумаги технического характера.
Оплаченная квитанция
Регистрационная процедура проводится на платной основе. Размер пошлины зависит от вида объекта недвижимости и статуса заявителя.
Если речь идёт о частном доме, заинтересованное лицо должно оплатить 2 тыс. рублей. Если недостроем владеют несколько граждан, сумма пошлины делится между ними в равных частях.
Предоставление чека в МФЦ или Росреестр не является обязательным условием для получения регистрационной услуги, однако оплаченная квитанция позволит ускорить процесс проверки документов.
Сроки осуществления процедуры
В настоящий момент регистрационная процедура, проводимая Росреестром, занимает не дольше недели (в срок засчитываются только рабочие дни).
Если документация была подача в многофункциональный центр, процесс продляется на 1–2 дня. На практике МФЦ работает достаточно быстро, поэтому заявка может быть передана в Росреестр уже в течение суток.
Добрый день. Продаю незавершенный дом на земельном участке. Есть 2 свидетельства о государственной регистрации права. Статус недвижимости-незавершенное строительство с готовностью 55 проц. и в собственности менее 3.лет. Статус земельного участка-предназначен для ИЖС, в собственности более 3 лет. Вопрос При составлении договора купли-продажи необходимо составить 2 отдельных договора на недвижимость и землю с указанием цены продажи или это все можно указать в 1 договоре купли-продажи, для того, чтобы заплатить налог только с недвижимости? Спасибо.
Можно указать в одном договоре, отдельно прописываете данные земельного участка и его стоимость, а также отдельно данные недостоя и его цену.
Дом своими руками
— Написал заявление на имя начальника службы о том что домик строю для себя, и на свои средства (не знаю зачем но требовали) с указанием всех своих регалий (паспортных)
— Сдал проектную документацию (эскизный проект) + копию (спорно — вроде в нем небыло необходимости, соседи регили без него, но раз он есть, отдал, пущай давяться)
2. Через Н-ное количество времени (месяц но у меня больше, т.к.
Дострой или недострой, что лучше?
Господа, подскажите пожалуйста, что лучше, дострой или недострой? Имеется брусовая коробка под крышей без наружной и внутренней отделки в перспективе для ПМЖ, подмосковье, Щелковский район, в сельском поселении, ЛПХ. Общая площадь: ок. 200 кв.м. 2 этажа. Планирую заняться подведением газа, но сначала надо иметь хоть какие-то документы, так как пока даже разрешения на строительство нет.
Изучив немного правовые нюансы понял, что по недострою можно подвести газ (электричество я подвел вообще без документов на дом).
Оформить недострой Многие люди грезят о собственном доме, долго подыскивают подходящий участок, а потом фантазируют над проектом жилища мечты
Многие люди грезят о собственном доме, долго подыскивают подходящий участок, а потом фантазируют над проектом жилища мечты. Строительство – дело нелегкое, требует серьезных временных, а, главное, денежных трат. Далеко не всегда удается возвести здание в ударных темпах, а иногда и вовсе приходится отложить стройку до лучших времен. При этом может возникнуть потребность в продаже участка или разделе имущества, в которое входит земля и недостроенный дом.
Оформление недостроенного дома в собственность
Оформить недострой по дачной амнистии нельзя, т.к. ФЗ №93 от 30.06.2006 распространяется исключительно на построенные объекты. Вопреки расхожему мнению, пункт декларации, где надо указать “жилой” объект или нет относится к возможности круглогодичного проживания. Это не является признаком недостроя.
второе: ваш паспорт БТИ будет иметь срок всего 3 месяца.
Оформление недостроя как жилого дома
Дмитрий, здравствуйте.Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона №122 – ФЗ от »21» июля 1997 года »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Закона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
— Подлинник и копия разрешения на строительство, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, либо Комитетом государственного строительного надзора города, либо иным органом, который в соответствии с действовавшим законодательством был уполномочен на выдачу указанного документа.
— Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих факт отведения земельного участка для строительства объекта.
— Документы, выданные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, содержащие описание объекта незавершенного строительства, в том числе — информацию об общей площади застройки и степени готовности объекта в процентах.
— Документ, подтверждающий, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора подряда (акт о консервации объекта строительства, соглашение о расторжении договора строительного подряда и т.п.).
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объект незавершённого строительства приравнивается к недвижимому имуществу. А особенности постановки на кадастровый учёт и регистрации прав на «недострой» регламентируются законом № 218-ФЗ. Но чтобы недостроенный дом признали объектом недвижимости, на которую можно оформить права собственности, нужно завершить работы по возведению фундамента. Покрытие земельного участка бетоном или другой твёрдой породой является его частью. Эти требования отображаются в Постановлении № 25, принятом ВС РФ в 2015 году.
Регистрация недостроенного дома можно осуществить на любом этапе строительства начиная с установленного фундамента. Но если участок взят в аренду, по условиям которой капитальное строительство запрещено, то оформление невозможно даже через суд. И в таком случае арендодатель может расторгнуть договор аренды и снести недостроенный дом.
Порядок регистрации недостроя
Для оформления «недостроя» в собственность понадобиться правоподтверждающий документ и разрешение на строительство, когда необходимо. Но если участок не зарегистрирован и не оформлен, то согласно ст.40 закона 218-ФЗ постановка на учёт и регистрация прав осуществляется одновременно на дом и участок.
Кадастровый инженер АН «Правозем», заключает договор с владельцем недостроенного индивидуального жилого дома на изготовление техплана. Чтобы приступить к оформлению документов, потребуется проект здания, выписка из ЕГРН или свидетельство на земельный участок, а также разрешение на строительство. Юристы АН «Правозем» на основании техплана, подготовленного кадастровым инженером, поставят недостроенный дом на кадастровый учёт и зарегистрируют право собственности. Итогом работ будет являться выписка ЕГРН на объект незавершённого строительства, в которой будет показан процент, определяющий насколько построен дом. Также в выписке обязательно будет указан кадастровый номер объекта и правообладатель.
Перед тем как начать возведение дома, следует убедиться, что участок имеет подходящую категорию и соответствующий вид разрешённого использования. К примеру, строительство жилых домов на землях, предоставленных под огородничество и сельхоз производство, не разрешено. И если в регистрации недостроенного дома откажут, то узаконивать придётся в судебном порядке. Для этого понадобится проведение досудебной экспертизы, результаты которой кадастровый инженер отображает в акте, а также исковое заявление. После положительного решения суда необходимо будет ещё раз сформировать технический план (уже с новыми замерами) и вносить изменения в ЕГРН.
Завершение строительства, после регистрации «недостроя»
Если владелец недостроенного объекта решил завершить возведение дома, но прошло уже больше десяти лет с момента получения разрешения на строительство, то потребуется новое. Так как согласно ст. 51 ГК РФ разрешение на ИЖС выдаётся на десять лет. После завершения строительства нужно будет внести изменения в реестр недвижимости и оформить индивидуальный жилой дом.
Если в течении 10 лет после приобретения участка категории ИЖС, дом не зарегистрирован, то налог на землю будет начисляться вдвое больше (0,6% от кадастровой стоимости). И когда «недострой» не оформлен в собственность, его нельзя будет продать, подарить или передать по наследству. Законное осуществление этих сделок станет возможным после государственной регистрации. Юристы АН «Правозем» бесплатно проконсультируют по проектированию и ответят на любые вопросы по оформлению строительства.
Задайте свой вопрос юристу по данной услуге
* Для консультации юристу обязательно укажите обратные контакты
Отправить
Пишите, мы онлайн .
Вопросы юристу
- Здравствуйте, мне нужен чистый бланк декларации для регистрации недвижимости. Дайте ссылку где можно скачать декларацию и пример... Ответил: Подольская Светлана Нравится: 2355 чел.
- Как можно распоряжаться земельным участком под моим гаражом, приобрел гараж и получил свидетельство на право собственности на него в 2013 г. интересует я собственник или нет участка по ним, как я могу распоряжаться землей, которая находится непосредственно под гаражом. Дело в том, что она не была приватизирована, а в документах на нее стояла отметка о том, что она находится в аренде, которую оформил ГСК. Можно ли приватизировать участок земли... Ответил: Резанова Елена Нравится: 603 чел.
Загородный дом нужно строить не только по уму, но и по закону. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость " обо всех процедурах оформления индивидуального дома на каждом этапе его возведения.
Строй там, где можно
Первое, что нужно учесть при подготовке к строительству загородного дома — это то, что далеко не на каждом земельном участке можно беспрепятственно возвести жилье, указывает помощник юриста московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадим Башир-Заде.
Постройка индивидуального дома разрешена только на участках, относящихся к землям населенных пунктов и землям сельскохозяйственного назначения. При этом во втором случае имеются ограничения на постройку загородного дома, так как в законодательстве имеется более узкое понятие "вид разрешенного использования", объясняет юрист. Так, беспрепятственная постройка загородного дома возможна на участках с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС), "садоводство" и "дачное строительство".
Если рядом с земельный участком пролегает газопровод, проходят высоковольтные электрические сети или расположен объект энергетики, то стоит лишний раз подумать о возможности постройки дома в этом месте, обращает внимание Башир-Заде. Указанные объекты имеют охранные зоны, в которых действует особый режим использования земли, что может препятствовать дальнейшему возведению дома, поясняет он.
Впрочем, на этапе выбора земельного участка юрист МКА "Арбат" рекомендует задуматься не только о возможности постройки дома, но и возможности в нем прописаться. В загородном доме, построенном на землях для ИЖС или "ведения крестьянско-фермерского хозяйства", оформить постоянную регистрацию можно без проблем. Если же дом стоит на земельном участке для "садоводства", то получить прописку можно только в судебном порядке. А в загородном доме, построенном на землях для "дачного строительства" прописка вообще невозможна.
Дачный вариант
Для постройки объектов на участках земли, предназначенных для "садоводства" и "дачного строительства", получения разрешения пока не требуется, отмечает руководитель юридического департамента "Миэль — Загородная недвижимость" Екатерина Гилярова.
Кроме того, при оформлении прав собственника на такие объекты недвижимости, как садовые и дачные дома на земельных участках, отведенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, до 1 марта 2018 года в рамках "дачной амнистии" действует упрощенный порядок оформления прав, замечает адвокат АБ "Резник Гагарин и Партнёры" Андрей Самойлов. Кстати, упрощенный порядок распространяется и на строения и сооружения вспомогательного использования на даче — например, на бани, хозяйственные постройки и гаражи.
Впрочем, согласно поправкам 2016 года в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" садовые и дачные товарищества приравниваются к некоммерческим образованиям (НКО) и для возведения дома владельцам этих земель потребуется получить проект планировки территории некоммерческого образования.
Дом для ПМЖ
А вот для регистрации жилого дома, возведенного на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования ИЖС, с 1 января 2017 года разрешение на строительство станет обязательным документом, подчеркивает Гилярова. Обратиться за ним можно в управление архитектуры и градостроительства района на основании заявления правообладателя.
Но прежде необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Его выдает местная администрация (как правило, это комитет по архитектуре). Для получения ГПЗУ необходимо предоставить следующие документы: заявление о выдаче градостроительного плана; документ, удостоверяющий личность заявителя; правоустанавливающий документ на земельный участок, инструктирует генеральный директор Good Wood Development Татьяна Илюхина.
Срок оказания услуги по выдаче ГПЗУ составляет 30 календарных дней, плата за подготовку ГПЗУ не взимается. С 1 января 2017 года вступают в силу изменения Градостроительного кодекса, в соответствии с которыми, ГПЗУ должен быть получен не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, обращает внимание собеседница агентства.
Для дальнейшего получения разрешения на строительство, объясняет эксперт Good Wood, нужно идти в местную администрацию, многофункциональные центры обслуживания (МФЦ) или использовать единый портал госуслуг . В любом случае потребуется подготовить следующий пакет документов:
— схему планировочной организации, которая показывает расположение будущего дома на участке (многие собственники самостоятельно чертят ее);
— описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (данный документ будет требоваться с 1 января 2017 года, если строительство планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения). Описание внешнего облика включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.
— документ, удостоверяющий личность заявителя (в случае представления интересов заявителя иным лицом необходима доверенность на представителя).
Срок получения разрешения на строительство составляет 10 рабочих дней с момента подачи заявления. Плата за выдачу разрешения не взимается.
Завершающая стадия
Для начала построенный загородный дом нужно поставить на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт, говорит Башир-Заде. Однако если дом построен на садовом или дачном земельном участке, то построенный дом можно не ставить на кадастровый учет. В таком случае вместо кадастрового паспорта берутся сведения из проекта, уточняет собеседник агентства.
Для оформления права собственности на дачный дом собственнику земельного участка достаточно будет по окончании строительства в рамках действующей "дачной амнистии" предоставить следующие документы: заявление; правоустанавливающий документ на земельный участок; квитанцию об уплате государственной пошлины (350 рублей); декларацию об объекте недвижимого имущества, инструктирует Илюхина из Good Wood. Документы можно подать в Кадастровую палату или МФЦ.
Для подачи заявления о регистрации права собственности на индивидуальный дом необходим следующий перечень:
— правоустанавливающий документ на земельный участок;
— документ, подтверждающий факт создания дома и содержащий его описание;
— заявление;
— кадастровый паспорт;
— документ об оплате госпошлины (для граждан ее размер составляет 2 тысячи рублей в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.);
— документ, удостоверяющий личность заявителя, а также доверенность на представителя, в случае представления интересов заявителя иным лицом.
Важно также помнить, что с 1 января 2017 года права на недвижимое имущество будут регистрироваться в соответствии с федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", добавляет Илюхина. С этого момента регистрация права собственности на дома, расположенные на земельных участках сельскохозяйственного назначения, будет невозможна без проведения их кадастрового учета. "Таким образом, если сейчас еще можно зарегистрировать объект по декларации права собственности на дачный дом, то с 1 января 2017 года придется вызывать кадастрового инженера и предварительно ставить свое имущество на кадастровый учет", — поясняет собеседница агентства.
Оформляем недострой
Случаются ситуации, когда денег на достройку дома нет, и строительство останавливается. Можно ли зарегистрировать право собственности на такое недостроенный дом или? Объекты незавершенного строительства являются такими же объектами недвижимости, как и полностью построенные дома, указывает Башир-Заде. Право собственности на "недострой" регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект, и разрешения на строительство, если такое разрешение требуется.
Бывают также ситуации, когда право собственности на объект незавершенного строительства оформлено, а потом дом все-таки достраивается.
После этого, по словам Гиляровой, алгоритм действий должен быть следующий:
1. Получаем разрешение на строительство, если оно требуется.
2. Если разрешения не было или уже утратило свою силу, вызываем техников БТИ для внесения изменений в инвентаризационное дело;
3. Приглашаем кадастрового инженера для составления технического плана;
4. Полученный технический паспорт БТИ подаем в кадастровую палату для внесения изменений в кадастровое дело и получения нового кадастрового паспорта;
5. Все полученные документы (разрешение на строительство, новый кадастровый паспорт + документы, подтверждающие право собственности на землю) сдаем в органы Росреестра на перерегистрацию прав. На выходе получается выписка из ЕГРП с новыми данными объекта.
Плюс придется заплатить госпошлину за переоформление права на жилой дом в размере 2 тысяч рублей.
Похожие статьи
