Правила предоставления муниципального жилого помещения по договору социального найма и условия использования площади. Предоставление жилья по социальному найму

Предоставление жилого помещения по договору социального найма на сегодняшний день представляет одну из самых актуальных тем в сфере жилищного права. Регулируется данный вопрос Жилищным кодексом РФ. Теме посвящена отдельная статья источника права 49, которая раскрывает собой все правовые нюансы предоставления жилья для граждан России.

Коммерческий найм государственного и муниципального жилья

Получение жилья по соцнайму - одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.

Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.

Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.

В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.

Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем. Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным. В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.

Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ. Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.

Как получить жилье по договору соцнайма

Вопрос о том, как получить жилье согласно договору о социальном найме с дальнейшим правом его приватизировать, поднимается с особой периодичностью. Закон гласит о том, что осуществить подобную сделку с государством имеют право только отдельные категории граждан, которые смогут соблюсти основополагающие условия найма.

Во-первых, предоставление государственного жилья по договору найма с возможность приватизировать его в дальнейшем может быть осуществлено только следующими категориями граждан:

малоимущие семьи;
лица, которые не имеют собственного имущества, но при этом не пользуются социальными квартирами;
иностранцы или лица без определенного гражданства, что подтверждается международным договором;
иные категориям граждан.

Во-вторых, получить жилье по договору найма можно лишь в порядке очереди, о чем гласит ЖК РФ ст. 57. Подобный порядок очередности возникает с момента постановки граждан на учет в государственном или муниципальном органе, который отвечает за предоставление жилья в социальный найм.

граждан, чьи жилищные условия не соответствуют нормам, в частности, если постройка признана аварийной, что делает ее ремонт или реконструкцию невозможной;
детей-сирот и детей, которые остались без попечения родителей;
граждан РФ, страдающих тяжелыми заболеваниями, перечень которых закрепляет закон, в частности, Постановление Правительства РФ;
инвалидов I или II нерабочей группы, а также людей, которые получили инвалидность в результате ликвидации последствий на ЧАЭС;
военнослужащих, которые получили серьезные увечья, повлекшие за собой инвалидность, во время выполнения профессиональных задач;
ветеранов ВОВ;
граждан, которые признаются жертвами природных и техногенных катастроф.

Чтобы получить жилье по договору найма от государства, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

Встать на учет в орган муниципальной или государственной власти, соблюдая законодательные нормы.
Представить документы, которые необходимы для подтверждения статуса малоимущей семьи, инвалидности и др. Какие документы необходимы для этого, чтобы соблюсти законодательный порядок, можно узнать в Департаменте жилищного фонда.
Выждать время, пока подойдет очередь на предоставление малоимущей семье жилья, после чего повторно собрать документы признания граждан нуждающимися и представить их в областной Жилищный фонд.

При этом важно помнить о том, что закон категорически запрещает предпринимать какие-либо действия, которые влекут за собой ухудшение условия проживания в том или ином помещении, с целью получить жилплощадь по договору социального найма с дальнейшим правом приватизировать госсобственность. Предоставление компетентными органами свидетельства о том, что жилищные условия были намерено ухудшены, является основанием для отказа выделения жилья по соцнайму даже для малоимущей семьи с маленькими детьми.

Предоставление жилья малоимущим и иным гражданам

Гарантии предоставления жилого помещения для малоимущей семьи и иным категориям граждан прописаны в Жилищном кодексе РФ. Закон гласит о том, что жилье выделяется в порядке очереди в найм по социальному договору. При этом признанные нуждающимися семьи и физические лица имеют право в дальнейшем приватизировать муниципальную квартиру.

Первоначально жилье в найм предоставляется для малоимущей семьи, которой нужны жилищные условия для нормальной жизни и воспитания подрастающего поколения. При этом, какие семьи будут признаны нуждающимися в первую очередь, определяет региональный закон, принятый в том или ином субъекте РФ.

Закон РФ гласит о том, что за предоставление жилья в найм для малоимущей семьи или другой категории нуждающихся граждан, которые имеют на то заключение, осуществляется определенная плата. Иными словами, плата это финансовая сделка между участниками договора, которую предусматривает законодательный порядок.

Плата представляет собой коммерческий взнос, который направляется в казну уполномоченного органа. В большинстве случаев плата зачисляется на счет муниципалитета.

Кроме того, договор, заключенный между участниками сделки, подразумевает то, что на нанимателя возлагается плата за коммунальные услуги, которыми пользуются все члены семьи. Но даже несмотря на это, плата за жилплощадь для семьи, полученную в социальный найм, будет намного ниже, чем плата за арендуемую квартиру у частных собственников или юридических лиц.

Плату и ее размер для малоимущей семьи и нуждающихся категорий физических лиц определяют документы, подтверждающие сделку социального найма. При этом нормы финансовых расходов не могут превышать показатели, закрепленные законодателем 1 марта 2015 года. Кроме того, плата не может повышаться чаще, чем 1 раз в три года.

Закон устанавливает возможность для граждан, нуждающихся в жилплощади, приватизировать помещение, предоставленное в социальный найм. Для этого нужны следующие документы:

договор, заключенный о социальном найме жилья с уполномоченным органом;
выписка, которая получена из распоряжения о выделе жилплощади;
технический паспорт с экспликацией;
документы, удостоверяющие личность каждого из нанимателей;
документы, утверждающие семейное положение нанимателей;
заявление, чтобы приватизировать квартиру, в письменной форме;
документы, подтверждающие согласие всех жильцов приватизировать жилплощадь.

Кроме того, должны быть соблюдены и другие правовые нормы. В частности:

Наниматель должен проживать в данном помещении не менее 5-10 лет. Точный срок устанавливает программа социального найма конкретного региона, а также договор, подписанный в законном порядке.
Должна осуществляться своевременная оплата, которую предусматривает закон, за социальный найм. В большинстве случаев оплата должна быть перечислена в казну до 10 числа каждого месяца.
Жилье, на которое распространяется приватизация, должно содержаться в приемлемом состоянии.

Таким образом, приватизировать социальное жилье могут лишь те граждане, которые соблюдают нормы владения и пользования подобной жилплощадью.

Основания признания граждан малоимущими

Так как программа социальной защиты граждан предусматривает первоочередную помощь в обеспечении жильем малоимущих лиц, то закон закрепляет четкую процедуру признания их таковыми.

Основания признания граждан малоимущими сформулированы в ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, порядок признания дополняется региональными законами, действие которых распространяется на конкретный регион.

Процедура признания в большинстве случаев происходит с учетом доходов граждан, нормы которых разнятся в зависимости от субъекта проживания. При этом учитывается прожиточный минимум.

Кроме того, процедура признания граждан малоимущими зависит и от стоимости и площади имущества, которым обладают субъекты правоотношений. Если уполномоченный орган установит, что площадь жилой недвижимости на каждое лицо превышает необходимую норму, то процедура признания может быть завершена.

Таким образом, предоставление жилья по договору о социальном найме возможно только в том случае, если прошла процедура признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по договору социального найма

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Жильё соцнайма

Малоимущими признали, нуждающимися в жилье тоже,в очередь поставили. А ребенок-инвалид,с хроническим заболеванием, имеет право на первоочередное получение жилплощади. Мои дальнейшие действия? Куда обращаться? И что мне делать? Спасибо!

Ирина 04.03.2019 15:33

Дубровина Светлана Борисовна 14.03.2019 09:28

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 15.03.2019 10:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Отношения по обеспечению граждан жильем по договору социального найма занимают особое место в сфере жилищных отношений.
Статья 19 ЖК определяет категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда
социального использования.
Жилищный кодекс устанавливает ряд условий, соблюдение которых необходимо для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма:
признание малоимущими, а также определение федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору;
нуждаемость в жилом помещении;
постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.
Признание граждан малоимущими (в целях Жилищного кодекса, т.е. для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления. Порядок

признания граждан таковыми устанавливается законом соответст- 101 вующего субъекта РФ.
Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 49 ЖК они определяются федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ. Данными актами может быть установлен и порядок обеспечения этих категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма.
Категориям граждан (иным, помимо малоимущих) жилые помещения могут предоставляться органами местного самоуправления (из муниципального жилищного фонда). Условиями обеспечения жильем этих граждан являются: наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями на предоставление жилых помещений; предоставление жилья в определенном порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями осуществляется только законом. Такое требование содержится в ст. 132 Конституции РФ. Реализация данных полномочий подконтрольна государству.
Отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления, исполняются ими в течение всего периода действия закона (см. Закон об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации).
В связи с рассматриваемым вопросом следует обратить внимание на ст. 49 ЖК в части обеспечения малоимущих граждан лишь жилыми помещениями муниципального жилищного фонда. Данное положение является достаточно сомнительным.
Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Обязательными условиями обеспечения указанных граждан жилыми помещениями должны быть нуждаемость в жилье и соблюдение установленной законом нормы предоставляемого жилья.
Как видим, указанная норма не содержит изъятий для государственного жилищного фонда, малоимущие граждане (согласно ст. 40 Конституции РФ) подлежат обеспечению жильем всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Таким образом, нет оснований для «исключения» из числа жилых помещений,

102 подлежащих предоставлению малоимущим, жилья государственного жилищного фонда, и такое «исключение» не основано на Конституции РФ. Видимо, данный вопрос требует анализа и дополнительного рассмотрения.
Условием обеспечения жильем по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях установлены ст. 51 ЖК. Это:
отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;
обеспеченность жильем менее учетной нормы; неудовлетворительное состояние жилища; состояние здоровья проживающих.
Все четыре основания нуждаемости перечислены в ч. 1 ст. 51 ЖК. По смыслу п. 1 ч. 1 названной статьи нуждающимися в жилье признаются: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах и квартирах (комнатах), принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору коммерческого найма и т.п. . Причем в этом случае ограничений такого характера, как обеспеченность жильем менее учетной нормы, нет.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ст. 50 ЖК), являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей нанимателей и собственников.
Иные основания нуждаемости граждан в жилых помещениях (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 51 ЖК) не связаны с размером занимаемой площади и не требуют применения учетной нормы. Так, п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК основанием признания граждан нуждающимися считает непригодность жилья для проживания.
Самостоятельное основание нуждаемости в жилых помещениях - проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 4 ч. 1). Данное положение применяется и к нанимателям, и к собственникам жилых

помещений, а также членам их семей. Условием его применения яв- 103 ляется отсутствие иного помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Семьи, в составе которых есть такой больной, переселяются главным образом в интересах иных проживающих в квартире лиц.
Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 ; кроме того, в данной сфере действует региональное законодательство.
Согласно ст. 51 ЖК нуждающимися в жилых помещениях должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном населенном пункте (иное возможно в случаях и в порядке, установленных законодательством - ст. 52 ЖК). Определенный интерес в этом плане представляет положение ч. 4 ст. 1 ЖК, согласно которой граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. При написании этой статьи, безусловно, использована ст. 27 Конституции РФ. Между тем эта статья предусматривает свободу выбора места пребывания и жительства. Положения ЖК об условиях получения жилого помещения по договору социального найма и процедура получения такого жилья делают сомнительной норму ст. 1 ЖК о свободе выбора жилого помещения (в частности, применительно к социальному найму).
Значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, является регистрация по месту жительства.
ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Подтверждением данной позиции служит определение Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г № 123-O. По мнению Суда, условие
о наличии регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилищного фонда, иных граждан. В силу этого введение такого условия не может рассматриваться как не согласующееся с положениями ст. 17, 19, 27 и 40 Конституции РФ.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК). Оче-

104 редность предоставления жилого помещения означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет; она совпадает с хронологической последовательностью учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Исключение из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:
гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, если эти помещения не подлежат ни ремонту, ни реконструкции;
детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, который утвержден Правительством РФ от 16 июня 2006 г. № 378.

ИЗ СУДЕБНОЙ практики

В судебной практике нередко возникают вопросы, связанные с внеочередным предоставлением жилья. Ответы на них дает Верховный Суд РФ в своих обзорах. Так, в частности, в отношении граждан, ранее имевших право на льготное обеспечение жильем, Верховным Судом было разъяснено следующее (приводится практически полностью).
Согласно п. 1 и 2 ч. 1 ст. 13 и п. 2 ч. 1 ст. 14 Закона РФ от 15 мая 1991 г № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на чернобыльской АЭС» гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы гарантировалось одноразовое бесплатное обеспечение независимо от времени постоянного проживания в данном населенном пункте благоустроенной жилой площадью в течение 3 месяцев со дня подачи заявления при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий либо проживания в коммунальных квартирах, а также одноразовое бесплатное обеспечение дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты.
Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ ст. 14 указанного Закона РФ изложена в новой редакции.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы гарантируется: «...обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, жилой площадью в размерах и порядке, установленных Правительством Российской Федерации. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации».

Данная норма не содержит указания на предоставление жилья граж- 105 данам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы во внеочередном порядке. Отсутствовало такое указание и в ЖК РСФСР, который действовал до 1 марта 2005 г
Правительством РФ 29 декабря 2004 г было принято постановление № 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий; граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц», п. 2 которого утверждены Правила обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц.
Как следует из содержания вышеназванных постановления и Правил, обеспечение жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., осуществляется путем предоставления им субсидий.
Таким образом, у граждан, получивших или перенесших лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидов вследствие чернобыльской катастрофы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., право на внеочередное предоставление жилого помещения отсутствует. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал г.)
В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в части возможных ограничений для реализации их права на льготное обеспечение жильем Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.
Как следует из преамбулы указанного Закона, а также из ст. 1, его положения распространяются на детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа до достижения ими 23-летнего возраста.

106 Это значит, что гарантируемая данным лицам социальная поддерж
ка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площадью, должна предоставляться до достижения детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и лицами из их числа вышеуказанного возраста.
Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспечения жилой площадью будет реализована только после предоставления жилого помещения.
Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им получено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение.
Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа во внеочередном предоставлении ему жилья по договору социального найма не является. (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2006 г.)
Одним из оснований получения жилья во внеочередном порядке является проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания (п. 1 ч. 2).
Подобное положение содержалось в ст. 37 ЖК РСФСР. Однако по сравнению с указанной статьей круг случаев обеспечения жильем по основанию «непригодности» расширен.
Так, если по ЖК РСФСР вне очереди обеспечивались жильем граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания (т.е., как правило, аварийным), то ЖК предусматривает такой порядок обеспечения жилыми помещениями при признании жилья непригодным для проживания не только в результате стихийного бедствия.
Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК (жилые помещения ремонту и реконструкции не подлежат), свидетельствует о том, что речь следует вести о непригодности в связи с определенным техническим состоянием жилья. Иначе говоря, речь идет об аварийности дома, поскольку ветхое жилье при определенных показателях может быть приведено в состояние, пригодное для проживания в результате капитального ремонта.
Таким образом, фактически возвращаемся к прежней позиции - признание жилого помещения непригодным в связи с аварийностью. Между тем если непригодность жилья в соответствии с редакцией ст. 37 ЖК РСФСР учитывалась в результате стихийного бедствия, то Жилищный кодекс (ст. 57) имеет в виду все случаи признания жило-

го помещения непригодным, т.е. и вследствие возможного неграмот- 107 ного содержания жилищного фонда.
ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Имеют ли право на внеочередное обеспечение жильем лица, не состоявшие на учете нуждающихся на момент утраты жилья? Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ «по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении» (Определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г.).
В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК), следует отметить, что сохранение этой позиции (предоставление во внеочередном порядке жилья данной категории граждан предусматривалось ст. 37 ЖК РСФСР), несомненно, способствует обеспечению прав и законных интересов этой социально уязвимой категории граждан .
Что касается внеочередного обеспечения жильем граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, то данная категория граждан также была предусмотрена в качестве льготной в ранее действовавшем законодательстве (ст. 36 ЖК РСФСР).
Вряд ли у кого-либо возникнут сомнения в правильности позиции ЖК РФ в отношении указанных лиц. Однако хотелось бы обратить внимание на то обстоятельство, что граждане данной категории (кроме права на льготное обеспечение жильем) имели право на дополнительную площадь.
По смыслу ст. 58 ЖК (ч. 2) повышение нормы предоставления жилья указанной категории граждан некоторым образом сохраняет за ними это право. Однако ограничение размера такой площади (превышение нормы предоставления не более чем в 2 раза) не позволяет в полной мере создать этим лицам условия, необходимые по характеру заболевания. Вспомним, что постановлением Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. № 214 был утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты (утратил силу постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817).

108 Необходимость предоставления дополнительной площади в виде отдельной комнаты обусловлена тем, что при некоторых тяжелых заболеваниях недопустимо проживание с лицами, страдающими этими заболеваниями, в одной комнате.
Представляется уместным уделить некоторое внимание институту дополнительной площади, который (фактически) упразднен. Жилищный кодекс не содержит положений по данному вопросу.
Право на дополнительную площадь предусматривалось еще в первой трети прошлого века. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью» содержало большое число категорий граждан, имеющих право пользования дополнительной площадью. Отдельные положения этого постановления в последнее время (достаточно длительное) вообще не применялись (т.е. фактически утратили силу). Так, в частности, в числе указанных категорий граждан были обозначены работники партийных, кооперативных и других общественных организаций и смешанных акционерных обществ.
Что касается лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, то Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью, был утвержден циркуляром НКВД РСФСР от 15 января 1928 г. № 27 и Наркомздрава РСФСР от 19 января 1928 г. № 15 .
Положение ст. 39 ЖК РСФСР об установлении порядка и условий предоставления дополнительной площади не было реализовано - нормативного акта по данному вопросу не было принято. Ряд актов (в частности, о социальной защите инвалидов) содержал положения о праве определяемых этими актами категорий граждан на получение дополнительной площади. Однако в основной массе право на дополнительную площадь реализовывалось как право пользования такой площадью (в частности, фактически занимаемая дополнительная площадь не могла быть изъята при всякого рода переселениях). Органы, решающие вопросы предоставления жилья, могли, но не были обязаны учитывать наличие у гражданина права на дополнительную площадь.
Нельзя не согласиться, что вопрос в отношении дополнительной площади требовал упорядочения. Однако это упорядочение должно соотноситься с необходимостью «соблюдения конституционных требований» (вспомним тяжелобольных).

Уместно упомянуть и определение Конституционного Суда РФ от 109 4 декабря 2003 г. № 415-0 «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности части первой статьи 128 Федерального закона «О федеральном бюджете на 2003 год» и подпункта 16 пункта 1 приложения 20 к данному Федеральному закону». Конституционный Суд РФ отметил следующее: «Внося в действующее правовое регулирование изменения, оказывающие неблагоприятное воздействие на правовое положение граждан, законодатель должен обеспечивать соблюдение конституционных требований, в частности, вытекающих из принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает оптимальное сочетание разумной стабильности законодательства, предсказуемости его развития и недопустимости произвольных конституционно необоснованных изменений, затрагивающих права граждан».
Как это предусматривается ст. 58 ЖК, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма следует учитывать законные интересы граждан. Так, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Данная норма Жилищного кодекса не связывает возможность получения жилья (комнаты) с возрастом членов семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 41 ЖК РСФСР. Согласно этой статье при предоставлении жилых помещений не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Часть 2 ст. 58 ЖК разрешает превышать норму предоставления жилья на одного человека, но не более чем в два раза.
Трудности в реализации данной нормы, как уже отмечалось, возникнут, в частности, при обеспечении жильем больных тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, которые по характеру заболевания должны проживать в отдельной комнате.
Согласно ч. 3 ст. 57 ЖК жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления (см. п. 5 ч. 1 ст. 14; см. также Закон об общих принципах организации местного самоуправления в РФ).
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора.
Жилищный кодекс не содержит понятия «ордер», на основании которого заключался договор социального найма по ранее действовавшему законодательству (ст. 47, 51 ЖК РСФСР). Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), пре-

110 следовавший цель контроля за деятельностью субъекта права собственности, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК. Отказ органа местного самоуправления в выдаче ордера на занятие жилого помещения федеральной собственности или собственности субъекта РФ нарушал волеизъявление собственника заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения по усмотрению сторон. Кроме того, по существу, ордер являлся промежуточным звеном между решением о предоставлении жилья и заключением договора социального найма.
В решении о предоставлении жилого помещения устанавливается срок для заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК). По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания.
ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Верховным Судом РФ обозначены основания признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным (кстати сказать, использованы положения ст. 48 ЖК РСФСР). Таковыми являются: представление гражданином не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащих налогообложению); нарушение прав других граждан на жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения); совершение неправомерных действий должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта РФ (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет собой гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (именуемая наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.

671 ГК РФ).

При рассмотрении договор коммерческого найма жилого помещения следует иметь в виду, что ряд положений являются сходными с договором социального найма жилого помещения. Так, например понятийный аппарат относительно коммерческого найма закрепляется нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма, а именно понятия «жилое помещение», «виды жилых помещений» и т. д. Несмотря на это, имеется ряд существенных отличий.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения, как видно из ст. 671 ГК РФ, являются наниматель и наймодатель. В отличие от договора социального найма на стороне наймодателя выступают не Российская Федерация и субъекты РФ, а собственник недвижимого имущества (гражданин или частная организация). На стране нанимателя могут быть любые индивидуальные субъекты, в отличие от договора социального найма. Юридическим лицам, как и по договору социального найма, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ). Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, внесший плату за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ при регулировании жилищных отношений использует понятие «объект» договора коммерческого найма, ЖК РФ применяет термин «предмет». Разницы между ними ровным счетом никакой, поскольку они являются синонимами.

Предметом (объектом) договора коммерческого найма является жилое помещение. Согласно ст. 673 ГК РФ объектами договора найма жилого помещения могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма. В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290, ч. 2 ст. 673 ГК РФ), причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Жилое помещение по данному договору предоставляется из жилого фонда, который именуется фондом коммерческого использования. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ фондом коммерческого использования признается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Форма договора – простая письменная, никого предварительного порядка или процедуры, таких как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и иное, для его заключения не требуется, достаточно лишь достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Такой договор не требует нотариального удостоверения. Но несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно ст. 162 ГК РФ, такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Условие о сроке договора коммерческого найма четко установлено ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Таким образом, законодатель при определении характера срочности данных правоотношений определяет лишь верхний предел. Это означает, что договор коммерческого найма может быть заключен и на 1 год. При такой ситуации данные отношения приобретают статус краткосрочного найма. Условия о сроке договора коммерческого найма существенно отличаются от аналогичных условий по договору социального найма, где срок действия не устанавливается, т. е. договор социального найма носит бессрочный характер.

Таким образом, в зависимости от того, на какой срок заключается договор найма жилого помещения, законодательство различает два вида договора (п. 2 ст. 683 ГК РФ):

1) краткосрочный наем, т. е. заключенный на срок до 1 года;

2) долгосрочный наем, т. е. заключенный на срок от 1 года до 5 лет.

По договору краткосрочного найма права нанимателя уже, чем по долгосрочному договору.

По договору краткосрочного найма наниматель не имеет права:

1) вселять временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, сдать жилое помещение в поднаем;

2) передать права нанимателя другому гражданину, совместно с ним проживающему.

Совместно проживающие с ним граждане не могут быть сонанимателями.

До принятия нового ГК РФ на практике встречались случаи, когда во время существования жилищных правоотношений происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.

Новый Гражданский кодекс РФ в ст. 675 ГК РФ содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Данное положение дублирует ст. 64 ЖК РФ, которая регулирует отношения по договору социального найма.

Вопрос оплаты жилья по данному виду договора имеет большое практическое значение. Определение размера оплаты жилья по данному виду договора найма является диспозитивной возможностью сторон, т. е. он решается по взаимному соглашению контрагентов. Но в соответствии с ч. 2 ст. 682 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, то действует презумпция жилищного пава, согласно которой плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом. В число обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма входят:

1) обязанность удовлетворять жилищные потребности нанимателя и членов его семьи. Поэтому наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2) обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) обязанность предоставлять или обеспечивать нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4) обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст.

678 ГК РФ).

5) обязанность проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

Круг обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма значительно расширен по сравнению с обязанностями нанимателя по договору социального найма.

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы в ст. 678 ГК РФ:

1) использовать жилое помещение только для проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение;

5) самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не установлено иное).

Гражданский кодекс РФ устанавливает не только обязанности сторон, но и права. Так, в круг прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма входят следующие:

1) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ);

2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ);

3) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ)).

4) проводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Это правило применяется, если договором не установлено иное;

5) переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя оно не допускается (ст. 681 ГК РФ);

6) сдавать в поднаем жилое помещение. Данное право возможно лишь с предварительного согласия наймодателя. Согласно ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ)).

Права наймодателя по договору коммерческого найма:

1) право требования своевременного оплаты жилого помещения по договору;

2) право требования своевременного внесения коммунальных платежей, если по данному договору это является обязанностью нанимателя;

3) право требования произвести соответствующий текущий ремонт;

4) право требования использовать жилое помещение только для проживания;

5) право требования обеспечения сохранности жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

6) право на запрет без предварительного согласия на производство переустройства и реконструкции жилого помещения.

Если при регулировании отношений социального найма законодатель использует термин «изменение договора социального найма» , то при коммерческом найме жилого помещения применяется понятие «замена». По своему содержанию данные термины идентичны. Данное положение регулируется ст. 686 ГК РФ, согласно которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ). Как видно из содержания статьи, условия изменения договора коммерческого найма отличаются от условий изменения договора социального найма.

Порядок расторжения договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) исходит из наличия лишь судебного порядка.

Нанимателю предоставляются широкие права по расторжению договора найма: он может расторгнуть договор в любое время, он не обязан мотивировать это расторжение. Наймодателю, напротив, очень трудно расторгнуть договор найма: для этого нужно, чтобы наниматель либо был злостным неплательщиком, либо разрушал и портил жилое помещение, использовал его не по назначению, систематически мешал жить соседям. Но даже и при этих условиях наймодатель должен расторгать договор через суд, а суд может давать нанимателю отсрочки для устранения нарушений.

Законодатель в ст. 687 ГК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Таким образом, наймодателю предоставляется возможность быть заблаговременно проинформированным.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более 1 года.

В ч. 3 ст. 687 ГК РФ закреплено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (ст. 687 ГК РФ).

Последствиями расторжения договора коммерческого найма является положение, согласно которому наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Еще по теме 1.2. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма:

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма
ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ГЛАВА 7. ОПЛАТА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ФОРМА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. СРОК В ДОГОВОРЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 9. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право -

Человек вправе встать в очередь на муниципальное жилье, если он малоимущий и нуждается в том, чтобы его жилищные условия улучшились .

Документы, подтверждающие статус нуждающегося в предоставлении жилья, не были представлены.
Гражданин специально ухудшил условия своего проживания для получения этого статуса. В очередь на получение жилплощади такие граждане вправе встать только по истечении 5 лет после содеянного.

Об основаниях для , вы можете узнать на нашем сайте.

Условия для снятия с учета

Обозначает случаи, когда человека могут снять с учета:

О том, можно ли или муниципальную квартиру, вы можете узнать из наших статей.

Нормы положенной жилплощади

Норма предоставления площади (см. статью 54, часть 2, ЖК РФ) - площадь помещения на 1 человека (минимум). Ее определяют муниципальные органы учитывая уровень обеспеченности населения жилплощадями. К примеру, в Москве это 18 квадратных метров . В Ростове - от 15 до 18 (если семья); 25 - 33 (если наниматель живет один).

В порядке исключения из правил, общая площадь 1-комнатной квартиры (комнаты), предоставляемая в соцнайм одному гражданину, может быть вдвое больше нормы, если нет другой, точно соответствующей нормативному метражу.

В (часть 4) дается определение учетной нормы . Это норматив, который используется для принятия на учет нуждающихся в жилье. Учетная норма жилой площади на 1 сонанимателя: 6 - 10 квадратных метров . Ее размер устанавливают органы местного самоуправления, больше нормы предоставления он быть не должен.

Об основаниях для такого помещения читайте на нашем сайте.

Необходимые документы

Какие документы необходимо собрать и предоставить на очередность?

Заявление можно подать на сайте Госуслуг, отнести лично в МФЦ или поручить это сделать своему законному представителю.

Пути получения результата такие же.

Кроме заявления, нужно представить документы, которые подтверждают ваше право быть на учете как нуждающийся в жилье. В дополнение к имеющимся документам, или если их нет, МФЦ сделает межведомственные запросы для получения необходимых сведений, подтверждающих ваш статус.

Решение по данному вопросу делает орган, который осуществляет постановку на учет. Срок рассмотрения заявления — месяц с момента представления его в данную инстанцию непосредственно вами или представителем МФЦ.

В МФЦ в течение трех дней с момента принятия решения вы получите его в письменной форме. Также возможно получение документа по почте или в органе, осуществляющем принятие на учет.

Порядок принятия на учет нуждающихся в жилье граждан определяется законом конкретного субъекта РФ.

Узнайте, чем отличается договор соцнайма от , а также о понятии , из наших статей.

Внеочередное и льготное

Вне очереди его могут получить граждане:

страдающие хроническим заболеванием, протекающим в тяжелой форме;
инвалиды (I группа), участвовавшие в боевых действиях;
судьи;
инвалиды и пожилые люди при условии их отказа от услуг стационарной организации, обеспечивающей социальное обслуживание, если жилье, которое они занимали до переезда в социальное учреждение им вернуть не могут;
родители или законные представители детей, инфицированных ВИЧ, при условии совместного проживания с несовершеннолетним, больным ВИЧ;
реабилитированные;
родители-воспитатели, организовавшие семейный детдом, должны получить коттедж или многокомнатную квартиру по договору социального найма;
дети-инвалиды, воспитывавшиеся в условиях стационарной организации соц. обслуживания, в 18-летнем возрасте, если они могут производить самообслуживание и жить самостоятельно.

ЖК РФ отменил льготное предоставление жилых помещений на условиях соц. найма. Оно возможно только в двух случаях:

для категорий граждан, обозначенных во 2-й части 57-й статьи ЖК РФ, посвященной внеочередному предоставлению квартир и домов;
когда предоставляется специальное жилье нуждающимся в нем (малоимущие к этой категории не относятся).

Принципы, согласно которым сейчас предоставляется социальное жилье , заключает в себе Жилищный Кодекс РФ. По сравнению с ЖК РСФСР, он не дает оснований для предоставления квартир в порядке первоочередности многодетным семьям, инвалидам труда, при появлении в семье близнецов, спасателям и другим гражданам, список категорий которых ранее был в 36 статье Жилищного Кодекса РСФСР.

Полное отсутствие места для проживания.
Жилое помещение имеет недостаточную площадь на каждого члена семьи (меньше нормы установленной законом).
Помещение не соответствует нормам безопасности или находится в аварийном состоянии.
Гражданин или кто-то из членов его семьи страдают тяжелой формой заболевания, при котором совместное проживание не допускается.

Основания для отказа

Решение об отказе в постановке на учет выдается в течении 3-х рабочих дней со дня подачи заявления. В таком документе обязательно указывают причину отказа, это может быть:

Сознательное ухудшение условий проживания за последние 5 лет, а именно:
- обмен благоустроенного жилья на аварийное;
- продажа или передача в дар пригодной для проживания недвижимости;
- подселение к себе третьих лиц (исключение – супруги, родители и дети);
- доказаная вина гражданина в причинении вреда собственному жилищу.
Предоставление не полного или не действительного пакета документов.
Собранные документы не подтверждают право кандидата, претендовать на социальное жилье.

Внимание! Отказ в постановке на учет можно обжаловать в судебном порядке.

Порядок действий

Необходимо обратиться в исполнительный комитет и подать заявление и комплект документов.
После сдачи и рассмотрения заявки гражданина ставят в очередь на получение жилья.
Получение подтверждения наступления очереди в письменном виде.
Сбор документов для заключения договора.
Обращение в муниципалитет для подписания .
Вселение в предоставленное жилое помещение.

Кому выдаётся муниципальная квартира?

Граждане, имеющие право претендовать на выделения жилплощади из государственного фонда, подразделяются на категории:

Малоимущие.
Военнослужащие.
Многодетные семьи.
Жильцы ветхих и аварийных домов (процедуру переселения из ветхого жилья по договору социального найма мы подробно рассматриваем ).
Дети-сироты.
Ветераны и инвалиды ВОВ.
Граждане с тяжелыми хроническими заболеваниями.

Государственные нормы предоставляемой площади

Размер жилья, передаваемого гражданину в найм, определяется государственными нормами. Каждый субъект РФ устанавливает свои нормативы, на формирование которых влияет соотношение двух параметров:

количество свободной муниципальной недвижимости в регионе;
списочная численность очередников.

Обратите внимание! Если в семье нанимателя на момент постановки на учет есть беременная женщина, площадь выдаваемого жилья увеличивается минимум на 15 кв.м.

Для определения потребности гражданина в расширении жилплощади, существует понятие учетной нормы.

Данный норматив также самостоятельно устанавливается администрацией каждого субъекта РФ и регламентируется статьей 50 ЖК РФ .

Учетная норма - это минимальный размер площади, который должен приходится на каждого проживающего в доме, комнате или квартире. Размер жилой площади помещения необходимо разделить на количество зарегистрированных в ней жильцов, и сравнить полученный результат с учетной нормой.

В случае, когда полученный результат меньше установленного норматива, гражданин имеет право претендовать на улучшение условий проживания.

Документы необходимые для постановки на учет

Для того чтобы стать в очередь на получение жилья в , необходимо собрать и предоставить следующие документы:

заявление на предоставление жилья, в нем необходимо детально обосновать свою потребность и объяснить невозможность самостоятельного решения жилищного вопроса. Заявление подписывают все члены семьи;
копии идентификационных документов для всех членов семьи:
- удостоверение личности (паспорт, ИНН, пенсионные свидетельства);
- подтверждение родственных связей (свидетельства о браке, свидетельства о рождении);
документы подтверждающие права владения текущем жильем (выписка из единого госреестра недвижимости, договор социального найма);
справки о доходах и налогооблагаемом имуществе каждого заявителя;
актуальная выписка из домовой книги;
справка о постановке заявителя и его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилье;
письменное согласие на обработку данных;
другие дополнительные справки и выписки, индивидуальные для каждого отдельного случая.

Сроки исполнения

Предоставление жилого помещения по осуществляется в порядке очереди, которая разделена на три группы:

Внеочередное получение.
Первая очередь.
Получение на общих основаниях.

Правовыми актами не установлен ни минимальный, ни максимальный срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено.

Внимание! Можно проверить очередность предоставления жилья по спискам, обратившись с жалобой в прокуратуру.

Стоимость и оплата

жилого помещения состоит из двух частей:

содержание жилья, то есть оплата коммунальных услуг;
плата непосредственно за наем, устанавливается органами местного самоуправления в расчете на 1 квадратный метр жилой площади.

Внеочередное получение жилого помещения

Право получит жилье вне очереди, получают следующие категории граждан:

проживающее в ветхом и аварийном жилье;
больные тяжелыми заболеваниями, опасными для окружающих;
действующие и ушедшие в отставку судьи со стажем работы в должности не менее 20 лет, либо ставшие инвалидами в период работы;
прокуроры и сотрудники Следственного комитета РФП;
спасатели, профессионально работающим в аварийно-спасательных службах;
сотрудники ОВД РФ, не имеющие жилого помещения по месту службы;
граждане, выселяемые из социального жилья в связи со сносом домов для размещения объектов инфраструктуры чемпионата мира по футболу FIFA 2018 г.

Данный список не является полным, так как государственные органы управления могут предоставляет право первоочередного получение жилья и другим категориям граждан.

С января 2013 г. дети-сироты не имеют права на получение жилья вне очереди.

Льготы

На государственном уровне разработаны программы поддержки граждан, решивших приобрести жилье. Существует категории лиц, имеющих право на субсидии, жилищные сертификаты или земельные участки под строительство:

молодые семьи;
многодетные семьи;
молодые научные сотрудники;
работники образовательных и медицинских учреждений;
молодые люди, готовые работать в сельской местности;
инвалиды и дети-инвалиды;
пенсионеры;
матери-одиночки;
военнослужащие.

Обратите внимание! Сумма выплаты не одинаковая для всех. В каждой категории свои критерии отбора и свои суммы компенсации.

В заключении необходимо напомнить, что жилье, переданное гражданину в социальный найм, может быть приватизировано им в любой момент, при условии, что он первый раз в жизни участвует в переводе муниципального жилья в личную собственность.