По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.

Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.

Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.

Многоквартирный и жилой дом — это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.

Основное отличие многоквартирного дома от жилого — это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет — это жилой дом.

Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.

Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.

В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:

Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:

1. Помещения, составляющие жилой сектор — комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
2. Площади нежилого сектора . Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
3. Площади иного назначения . Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.

Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность собственником квартир в таком доме.

Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.

Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская и подобное.

В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.

В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.

Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.

Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли . На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.

Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера — еще одна новостройка.

Придомовая территория многоквартирного дома — это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.

Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.

Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.

Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.

Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.

Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.

По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:

• детские площадки;
• аварийные и пожарные проезды;
• сушки для белья;
• большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.

Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.

В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным .

Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома . Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.

Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.

С юридической стороны таунхаус — это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.

Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.

Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.

Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании — это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.

Таким образом, многоквартирные сооружения — это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания. Именно такие дома относятся к многоквартирным.

В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность владельцев помещения.

Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество . Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.

На практике существует проблема квалификации ситуаций, когда граждане, имеющие в собственности самостоятельные изолированные части жилого дома, которые в документах именуются квартирами, не могут по этой причине приватизировать земельные участки под своими квартирами. Администрация отказывает в приватизации по тому мотиву, что дом является многоквартирным, а по закону земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Далее в статье сказано, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из этой нормы, приватизация отдельных земельных участков под квартирами или другими помещениями в многоквартирном доме невозможна.

Таким образом, из ст. 39.20 ЗК РФ следует, что основания и порядок приобретения права собственности на земельный участок зависят от того, является ли объект, расположенный на земельном участке, многоквартирным домом или нет. Это квалифицирующий признак.

Определение многоквартирного дома (на мой взгляд, спорное) дано в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир , имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Статья 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относит, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Надо полагать, именно эти помещения (хотя, очевидно, что не все, а такие, например, как межквартирные лестничные площадки, коридоры) имеются в виду в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ под помещениями общего пользования.

Из приведенных выше норм следует вывод, что части жилого дома, которые не обеспечивают возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме не могут признаваться квартирами. Поэтому и сам дом не может быть признан многоквартирным. К таковым, например, нужно отнести дома блокированной застройки.

Аналогичная правовая позиция изложена в письме Минстроя России от 07 июля 2014 г. № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В частности, в ответе на Вопрос 1 приложения к указанному письму ведомство разъясняло, что «Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования . Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным».

В этой связи правильное, на мой взгляд, разъяснение по вопросу о приватизации земельных участков под частями дома было дано в Бюллетене судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 17 июня 2015 г.). В п. 2 Бюллетеня приведен следующий пример судебного дела: «Л-вы и Р. Обратились с иском к администрации Одинцовского муниципального района Московской области об обязании передать им в долевую собственность земельный участок, расположенный при принадлежащей им на праве собственности части дома, путем выкупа по цене в размере 3-х процентов от кадастровой стоимости и обязать ответчика заключить договор купли-продажи на данный земельный участок.
Ссылались на то, что являются собственниками одной из квартир в двухквартирном доме и в их пользовании находится земельный участок при доме, поставленный на кадастровый учет. Ответчик не передает им в собственность земельный участок со ссылкой на то, что он расположен при многоквартирном жилом доме.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 13 октября 2014 г. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 декабря 2014 г. решение суда оставлено без изменения.
Президиум не согласился с выводами судов обеих инстанций, указав на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что дом, в котором истцам на праве собственности принадлежит квартира, является многоквартирным жилым домом, и границы земельного участка при доме в установленном законом порядке не определены, что лишает истцов права на предоставление земельного участка в собственность.
Указанный вывод президиум расценил, как противоречащий нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям сторон: п.п. 1, 2 и 6 ст. 36 ЗК РФ и п. 2 ст. 28 ЗК РФ.
Судом установлено, что истцы приватизировали в жилом доме одну из квартир, а вторая квартира передана в собственность третьих лиц по делу. Каждая из квартир представляет собой самостоятельную часть дома, ввиду чего собственники квартир фактически являются собственниками соответствующих частей дома.
При доме сформированы два земельных участка, которыми пользуются совладельцы дома, и участки поставлены на кадастровый учет с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.
По смыслу приведенных правовых норм истцы, являясь собственниками части жилого дома, обладают исключительным правом на приобретение в собственность, в том числе в порядке приватизации, части земельного участка, на котором этот дом расположен.
Президиум также указал, что решение суда не содержит ссылок на нормативные акты, в силу которых собственники квартир, фактически представляющих собой обособленные (изолированные) части жилого дома, при разрешении вопроса о приватизации земельного участка, на котором расположен этот жилой дом, должны дополнительно подтверждать, что принадлежащая им квартира является частью жилого дома».

Вместе с тем по рассматриваемому вопросу имеется иная точка зрения, высказанная Верховным Судом РФ.

В определении от 19 мая 2015 г. № 13-КГ15-2 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее: «Петрищева Г.В. обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома, мотивируя свои требования тем, что она является собственником квартиры 3 д. по ул. области. Фактически данная квартира является частью жилого дома, состоящего из трех квартир. Все квартиры обособлены друг от друга, каждая имеет отдельный вход, квартиры не имеют помещений общего пользования, каждая квартира имеет отдельно отведенные коммуникации. Изменение статуса жилого помещения необходимо истцу для приобретения земельного участка в собственность.
Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, заключением архитектора Архитектурного бюро «Форм-АТ» от 28 мая 2013 г., квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.
С указанным выводом суда первой инстанции согласилась и судебная коллегия, указав, что единые кровельное покрытие дома и несущие конструкции не являются критериями для отнесения спорного жилого помещения к квартире, изменения проектов газоснабжения и водоснабжения и соответствующих затрат принятое судом решение не влечет. Также суд апелляционной инстанции отметил, что доказательства нарушения постановленным решением прав долевого собственника квартиры N 2 Сухарева А.М. отсутствуют.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о признании квартиры, принадлежащей Петрищевой Г.В., частью трехквартирного жилого дома ошибочны и основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.
Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части ».

Должен сказать, что я не согласен с приведенной выше позицией. По моему мнению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не учла, что по смыслу ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартира в многоквартирном доме в обязательном порядке должна обеспечивать возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Если этого нет, то помещение не может быть признано квартирой. А если дом состоит не из квартир, то он не может считаться многоквартирным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ почему-то не приняла во внимание, что согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к самостоятельному виду жилых помещений относится часть жилого дома, которая может использоваться для проживания отдельной семьи. Как, например, быть с жилыми домами, ранее находившимися в общей собственности и разделенными в натуре по соглашению собственников или по решению суда. Очевидно, что эти дома делятся не для того, чтобы потом проживать в них одной семьей. Тогда по логике Судебной коллегии эти дома нельзя уже считать индивидуальными жилыми домами и нужно признавать их многоквартирными. Такой вывод не укладывается в голове. Ведь недаром законодатель предусмотрел наряду с жилыми домами и квартирами такой вид жилого помещения как часть жилого дома.

В ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, на которую сослалась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, прямо указаны три самостоятельных вида жилых домов, а именно:
— отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства );
— жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки );
— многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Обратите внимание, в определении жилых домов блокированной застройки слово «квартир» не упоминается совсем. По словам законодателя, такие дома состоят из блоков, хотя на практике в правоустанавливающих документах они могут называться квартирами. Между тем, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, ссылаясь на ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, как бы забывает о жилых домах блокированной застройки.

С учетом сказанного, мне представляется, определение многоквартирного дома, данное в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), не совсем соответствует ст. 16 ЖК РФ и ч. 2 ст. 49 ГрК РФ. Да и вообще определение многоквартирного дома, такое важное с практической точки зрения, должно быть закреплено на уровне федерального закона (логично в ЖК РФ), а не на уровне постановления Правительства РФ.

Подводя итог, скажу, что я не претендую на истинность своих рассуждений. Я лишь хотел показать, как складывается судебная практика по рассматриваемому вопросу и как на высшем уровне закон толкуется не в пользу граждан.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Усадебные одно- и двухквартирные жилые дома наиболее распространены в строительстве малых поселков, сель­ских населенных мест и пригородных зонах. Эти дома отли­чаются более широкими возможностями в архитектурно-планировочном отноше­нии, удобной связью квартиры с участ­ком, свободным выбором строительных материалов, возможностью ведения рас­ширенного личного подсобного хозяй­ства, обеспечивают различные требования по демографии, этажности, градо­строительной маневренности.

Одноквартирные дома с квартирами в одном уровне наиболее удобны в пла­нировочном отношении. Большой свето­вой фронт по всем четырем сторонам до­ма позволяет решать планировку квар­тиры в различных вариантах. В практике проектирования и строительства преобла­дает планировочная схема с расположе­нием кухни у выхода на участок или сам выход осуществляется непосредственно из кухни, с устройством тамбура. Размещение кухни у выхода на участок определяет необходимость при­готовления пищи для скота, обработки овощей и фруктов с придомового участка (рис.1.9.). В большинстве случаев в домах такого типа предусматривают погреб или подвал для хранения овощей, фруктов и других запасов продуктов. Часто в под­валах устраивают топочную с кладовой для хранения твердого топлива. Такое ре­шение позволяет не загрязнять квартиру. В подвалах же размещают отопительные котлы, различные кладовые и другие под­собные помещения.

Один из типов одноквартирного дома — двухэтажный жилой дом с квартирой в двух уровнях (рис.2.7). Такое расположение квартиры позволяет лучше использовать площадь земельного участка. Большое значение для квартир в двух уровнях имеет расположение внутриквартирной лестницы. Расположение лестниц в квартире связано с общим планировочным решением.

Таунхаус – МКД или жилой дом блокированной застройки?

Они могут размещаться в передней, коридоре или быть открытыми в интерьере общей комнаты, При подъеме на второй этаж, лестницы должны выходить в холл, из которого можно опасть во все помещения второго этажа.

Рис.1.9. Взаимосвязь жилого одноквартирного дома с хозяйственными постройками:

1 – общая комната; 2,3 – спальни; 4 – холл; 5 – кухня; 6 – ванная; 7 – туалет;

8,12 — тамбур; 9 – гараж; 10 – помещение для хранения кормов;11 – хлев; 13 –

хозяйственная кухня; 14 – сауна; 15 – раздевалка.

Санитарные узлы должны быть запроектированы друг над другом, Расположение санузлов над жилым помещением не допускается. Возможно размещение санузла над кухней. Планировка санитарных узлов в одноквартирных домах позволяет делать их с естественным освещением.

Двухквартирные усадебные жилые до­ма представляют собой блок, состоящий из двух изолированных квартир, соеди­ненных одной крышей. У такого дома ряд преимуществ перед одноквартирным: он имеет меньший периметр наружных стен, меньший расход на отопление, де­шевле по стоимости квартир. В двухквар­тирных домах предусматривается блоки­ровка инженерного оборудования обеих квартир, что позволяет сократить комму­никации.

Двухквартирные жилые дома в плани­ровочном отношении могут решаться с квартирами:

— в одном уровне;

— в двух уровнях;

— с поэтажным расположением квартир.

В последнем случае на каждом этаже располагают по две квартиры, ка­ждая имеет обособленный вход. Вход в квартиры второго этажа осуществляет­ся через отдельные лестницы (рис. 1.10).

Квартиры первого этажа могут иметь второй непосредственный выход на приквартирный участок, выход на участок со второго этажа производится через вход­ные лестницы, что несколько снижает комфортность проживания на втором этаже. В домах этого типа несколько ухудшается межквартирная изоляция, по­скольку окна одной квартиры выходят на участок другой. Вместе с тем такие дома экономичнее одноэтажных четырехквартирных по затратам на строительство за счет сокращения протяженности инже­нерных сетей, уменьшения затрат на бла­гоустройство и расходов на отопление.

Рис. 1.10. План двухквартирного жилого дома с поэтажным расположением квартир:

а -фасады торцовый и главный, б — планы этажей

Демографическая вариантность при­менения двухквартирного жилого дома обеспечивается за счет возможности раз­мещения в одном объеме разного набора типов квартир от двух до шести комнат. Сочетание квартир в таком доме может быть 2…6, 3…5, 4…4.

Объемно-планировочные решения многоквартирных

Предыдущая12345678910111213141516Следующая

ПОСМОТРЕТЬ ЕЩЕ:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»).

Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в «части 2 статьи 20» настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

11. В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Понятие многоквартирного дома

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном «частью 7 статьи 46» настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Один большой дом занимает меньший участок земли, чем два небольших. Исходя из этого, для двух семей, обладающих общей собственностью, выгоднее построить двухквартирный особняк и сэкономить земельный участок. Дом может быть одно или двухэтажным, кирпичным, деревянным либо блочным. Даже размеры квартир могут различаться между собой.

Одноэтажный дом

Самый распространенный проект дома на двух хозяев, когда квартиры распланированы в зеркальном отображении и как бы копируют друг друга. На фото представлен проект одноэтажного дома, в котором каждая из семей располагает двумя спальнями, гостиной, кухней со столовой, санузлом и отдельным входом с крыльцом.

Объединяет квартиры только общая стена, усиленная конструкция которой обеспечивает надежную звукоизоляцию.

Какое помещение принято считать многоквартирным домом

Благодаря этому семьи не чувствуют себя как в многоэтажных строениях с высокой звукопроницаемостью. Через гостиную каждой из квартир предусмотрен еще один выход на террасу, находящуюся на заднем дворе дома. Стены дома возводятся из кирпича или газобетона, но при выборе второго варианта, конструкция облицовывается сайдингом.

Чтобы не портить внешнего вида строения, наружная отделка дома делается общей, а вот внутреннее пространство каждая семья вольна выполнить в собственном вкусе, вплоть до изменения расположения перегородок.

Двухэтажное здание

Компактно сконструированный дом на две семьи с мансардой и с двумя отдельными входами. Основное помещение первого этажа — просторная гостиная с двумя окнами. В каждой половине дома находится кухня, по площади не уступающая гостиной, также на два окна. Из кухни лестница ведет на второй, мансардный этаж, где расположены две спальни. Примечательно, что находящийся на первом этаже санузел, хотя и имеет небольшие размеры, оборудован окном, а над крыльцом каждой из квартир есть навес, защищающий от дождя.

Наружные стены коттеджа собираются из бруса, а внутренние перегородки из каркасных панелей, но простой проект дома имеет свою особенность. Так как строение не обременено архитектурными дополнениями, внешние стены здания можно возвести из сип панелей. Если будет возводиться каркасный вариант коттеджа, стоимость строительства дома уменьшится.

Проект с гаражом

Дополнительный комфорт при эксплуатации дома — гараж, расположенный на первом этаже. Для того, чтобы выехать, не нужно выходить из квартиры в ненастную погоду и открывать дверь гаража под дождем или снегом. Выбрав проект двухэтажного дома с гаражом, можно выиграть не только на удобстве пользования автомашиной, но и сэкономить средства на постройке гаражного помещения.

Планировка квартиры рассчитана так, что шум заводящегося автомобиля не проникает в жилые помещения. Современному внешнему виду здания соответствует и внутреннее расположение комнат.

Первый этаж:

• Кухня.
• Прихожая с лестницей.
• Санузел.
• Подсобное помещение.
• Гостиная.
• Второй этаж:
• Две спальни.
• Кабинет.
• Туалет.
• Джакузи с выходом на большой балкон и в спальню.
• Ванная комната.

Кроме этого, под домом находится цокольный этаж, который используется как подсобное помещение, мастерская, или обустраивается как дополнительная жилая площадь.

Общая стена может разделять не только строение: земельный участок разделяется забором, по стилю соответствующему коттеджу.

Преимущества двухквартирных коттеджей

Типовые проекты домов на двух хозяев удобны для проживания больших семей, состоящих из нескольких поколений: родители, дети и внуки. Пожилые родители, нуждающиеся в помощи, всегда могут рассчитывать на поддержку детей, и в свою очередь помогут присмотреть за внуками. Выгодно построить такой дом и из экономических соображений: один дом всегда дешевле двух.

На чем можно сэкономить при строительстве дома на две семьи:

• Заливка общего фундамента.
• Общая капитальная перегородка.
• Общее подведение коммуникаций: водоснабжение, газ, канализация, электричество.
• Строительство общего гаража и подсобных помещений.

Но наибольшее преимущество двухквартирных особняков в том, что, находясь под одной крышей, связанные родственными узами семьи имеют свое жизненное пространство.

Современное строительство - одна из самых популярных сфер деятельности. Основными направлениями этой области являются постройки как торговых и промышленных объектов, так и жилых многоквартирных домов (далее - МКД). Последние особенно популярны в больших городах с населением более 500 тысяч человек. Не каждый в точности понимает, что такое многоквартирный дом. Данная статья поможет разобраться, что означает это понятие, в чем его особенности и чем МКД отличается от других объектов строительства.

МКД: расшифровка термина

Существует несколько определений данного понятия. Чаще всего под термином "МКД" понимают совокупность нескольких квартир, которые имеют выход в помещение общего пользования или прямо на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения - это и есть МКД. Расшифровка этого понятия проста, главное - понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или "хозяина"), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам - юридическим лицам, гражданам или даже государству.

МКД и жилой дом - это одно и тоже?

Многие ставят знак равенства между понятиями "жилой дом" и "МКД". Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:

Наличие собственника;

Составляющие жилого здания;

Органы управления жилым зданием;

Наличие долевой собственности на общее имущество.

По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в как одного, так и нескольких владельцев.

Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в квартиры - в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.

Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД - есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД - собранием.

Отнесение дома к той или иной категории - очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.

Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.

Основные вопросы, касающиеся МКД

Собственники МКД зачастую не всегда в курсе проблем, касающихся общего имущества здания и Это и понятно, ведь на сегодняшний момент существует ряд до сих пор не разрешившихся вопросов по этой проблематике.

Не каждый знает, что подразумевается под общим имуществом собственников помещений. Под эту категорию подходят:

Помещения общего пользования МКД (коридоры, чердаки, подвалы, шахты и т.д.);

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД (фундамент, плиты, колонны и др.);

Электрическое, механическое и другое оборудование, которое обслуживает МКД;

Земельный участок, где расположен дом.

Состав общего имущества определяется и утверждается на общем собрании собственников. В случае, если жильцы создали ТСЖ для организации управления зданием, сам дом остается в долевой собственности владельцев.

общего имущества в МКД

В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.

Что нужно знать о региональной системе капитального ремонта МКД?

Данные программы должны быть приняты в регионах России на достаточно длительный период - от 20 до 30 лет. Но не стоит забывать, что этот вопрос будет пересматриваться каждый год с целью добавления новых или исключения старых объектов.

Расходы на капремонт общего имущества в МКД будут финансироваться за счет специального фонда и иных источников. Возможно создать фонд на отдельном счете или на счете регионального оператора.

Говоря о многоквартирном доме, важно понимать: все вопросы, волнующие жильцов, будь то капитальный ремонт или вступление в ТСЖ, должны обговариваться на общем собрании собственников. Только благодаря единогласному большинству можно решить любую проблему, касающуюся МКД.

от 02.08.2016)

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» 6.

(утв. Госстроем России) Жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники - 24 часа)

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Понятие многоквартирного дома

(«Юриспруденция», 2016) § 6. ПОНЯТИЕ «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ»

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Какое помещение принято считать многоквартирным домом

В настоящее время строительство недвижимости очень развито, особенно в крупных городах, где население превышает 500 тыс. человек. Строительными компаниями возводятся абсолютно разные здания - и промышленные, и торговые объекты недвижимого имущества - они относятся к зданиям нежилого типа и жилого типа. Какие же из них многоквартирные дома (МКД), какими особенностями должны обладать, и в чем их отличие от зданий иного назначения, нам и стоит разобраться.

Бесплатная юридическая консультация:

Как определяется понятие МКД в законодательстве РФ

Вообще, если говорить просто, то МКД - это тот дом, в котором расположено не менее 2-х квартир, причем каждая обладает собственным выходом в коридор и другие помещения нежилого типа, являющиеся общими для употребления.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2016) гласит, что многоквартирный дом - есть объединение не менее 2-х квартир, имеющих обособленные выходы на земельный участок, принадлежащий придомовой площади и в помещения общего употребления. В МКД расположено общее имущество обладателей помещений согласно ЖК РФ.

Проще - многоквартирный дом - это жилой дом, вмещающий внеквартирные помещения и инженерные системы, совместные для всех проживающих.

Сказать точно, что имеется в виду под «инженерными системами» однозначно не получится, так как у каждого типа здания свои требования. Если технический паспорт предусматривает лифт или мусоропровод, то речь идет о них. Однако, стоит учитывать, что каждое помещение обладает своими особенностями, прописанными в техническом паспорте.

Что такое квартира

Если уж мы упоминаем в определении МКД слово «квартира», стоит определиться, что же понимается под этой формулировкой. Это объект, включающий одну, две и более жилые комнаты, а также помещения бытового характера, взаимосвязанные с проживанием.

Бесплатная юридическая консультация:

Итак, квартира - это помещение, призванное удовлетворять потребности проживания - сохранение условий, комфортных для человека и физически безопасных.

Типы жилых домов

Нередко между «жилым домом» и «многоквартирным» ставится знак равенства. Однако это не совсем верно. Исследование нормативных актов РФ показывает, что, оказывается, понятия синонимичны отчасти. Жилые дома подразделяются на 2 группы:

1. Индивидуальный жилой дом;
2. Многоквартирный жилой дом.

Приказ МЧС РФ №288 дает следующее определение многоквартирному жилому дому - жилое здание, в котором квартиры имеют совместные внеквартирные помещения и инженерные системы.

А приказ Минрегиона РФ №79 определяет, что индивидуальный жилой дом - обособленно расположенный, жилой дом, имеющий три и менее этажа; предназначен для существования единственной семьи.

Жилой дом и многоквартирный - объединяющее и различающее

В постановлении №16 ЖК РФ написано, что жилым домом принято считать объект недвижимости из комнат и помещений вспомогательного порядка. Ничего об индивидуальных выходах в помещения общего порядка не сказано.

Бесплатная юридическая консультация:

К тому же МКД часто принадлежит не одному обладателю - каждая из квартир принадлежит разным владельцам, дольщикам (за редким исключением). Жилой же дом может принадлежать физическому, юридическому лицу или даже государству, причем единолично, т.е. обладатель один. Важно учитывать, в жилом доме обособленный блок располагается на обособленном земельном участке.

Возможна ли смена статуса помещения

Бывают ситуации, когда с годами употребления техническая характеристика меняется. Возможно, появление пристроев или наоборот, часть здания снесена. Тогда владельцу(-ам) имеет смысл внести изменения в технический паспорт объекта, а заодно, при необходимости, и сменить статус помещения.

Для успешного проведения этого процесса необходимо согласие не большинства, а всех владельцев. Если хотя бы один владелец против, то, желательно, все же решать вопрос мирным путем, без обращения в суд. Если все собственники согласны с переводом, то достаточно просто написать заявление в администрацию.

Основаниями для смены статуса помещения могут стать следующие документы:

• План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с дозволением строительства и проектной документации, либо разрешением на строительство и декларации о недвижимом имуществе, если таких документов у обладателей объекта нет;
• План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с образованным до 01.01.2013 паспортом помещения, если оно создано после начала функционирования ГрК РФ, и внесено в государственный технический реестр;
• План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией о недвижимом имуществе и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведен после начала работы ГрК РФ с нарушением кодекса;
• План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией об объекте недвижимости, если разрешительная и документы с содержанием проекта утеряны, без возможности восстановления, или просто отсутствуют, либо документация, сформированная в соответствии с действовавшими до начала функционирования ГрК РФ требованиями и принимающих во внимание принятие и утверждение акта о начале употребления объекта, если он создан до начала функционирования ГрК РФ.

Итак, существует несколько типов зданий жилого типа, среди которых и МКД. Как правило, разные постройки различаются сферой употребления и составляющие компонентами, как то - бытовые помещения и технические.

Бесплатная юридическая консультация:

Иногда возникает потребность сменить статус дома, вызванный изменением его технического облика или сменой среды функционирования. Кроме того, возможно и спорные моменты с коммунальщиками, обслуживающими дом. По этим причинам важно знать характерные особенности того типа здания, в котором Вы проживаете, или куда собираетесь заселяться.

Важнейшими отличиями такого дома являются наличие, как правило, не одного владельца, и он располагается на одном обособленном земельном участке. Но кроме этого существуют и другие нюансы, знать которые стоит каждому владельцу недвижимости.

© 2017–2018 – Налоги и право для физических лиц

Перепечатка материалов разрешена только с указанием первоисточника

Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу

По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.

Бесплатная юридическая консультация:

Особенности

В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:

• помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
• площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
• площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.

Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.

Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.

Квартира

На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.

Коммуникации инженерные

С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.

Бесплатная юридическая консультация:

Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.

Собственность долевая

Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.

К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.

Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.

Бесплатная юридическая консультация:

Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества

Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.

Составляющие общего имущества многоквартирного дома

Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:

• Все помещения, не относящиеся к квартирам и предназначенные для обслуживания двух и более помещений (жилых и нежилых) указанного здания. Сюда относят: лестницы, лестничные площадки, лифты и их шахты, чердаки, колясочные площади, встроенные или подземные гаражи (в том числе и те, что построены на средства жильцов), мастерские, технические подвалы, места размещения коммуникаций (бойлерные, элеваторные узлы и т.д.).
• Земельные участки, расположенные возле дома вместе с зелеными насаждениями. Их пределы прописаны в государственном кадастровом учете.
• Несущие и ограждающие конструкции: фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, балки, колонны и т.д.
• Кровля и элементы, расположенные на крыше.
• Конструкции, предназначенные для ограждения нескольких помещений: парапеты, перила и т.д.
• Дверные и оконные конструкции, расположенные в местах общего пользования (подъезд, подвал и т.д.).
• Оборудование всех типов (санитарно-техническое, электрическое, механическое и т.д.), расположенное в пределах здания, и которое предназначено для обслуживания помещений внутри него.
• Все коммуникационные системы общего пользования: электропроводка (вне квартир), канализация, системы водоснабжения, газопровод.
• Дополнительные элементы и оборудование, размещенное на коммуникационных линиях (стояки, запорные краны, отводы, развязки и т.д.).
• Отопительная система, в том числе: арматура запорного типа, приборы учета (только коллективные) и другое вспомогательное оборудование.
• Системы обеспечения пожарной безопасности (лестницы, огнетушители, ящики с песком и т.д.).

Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.

В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».

Бесплатная юридическая консультация:

Кто несет ответственность за состояние

Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:

1. Владельцы помещений (как жилых, так и нежилых). На их плечи возлагается ответственность за поддержание надлежащего состояния имущества, причисленного к общему.
2. Органы государственной власти. В их обязанности входит обеспечение контроля за содержанием имущества.
3. Органы местного самоуправления. Согласно ст.161 ч.4 ЖК РФ они проводят конкурсные мероприятия с целью определения управляющих организаций.

Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.

В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.

Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.

Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.

Бесплатная юридическая консультация:

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.

В общем виде он выглядит так:

• Поддержание электросетей в надлежащем состоянии. Сюда входит: замена проводки, оценка состояния приборов (выключатели, освещение и т.д.) и при необходимости их замена.
• Плановый осмотр состояния имущества. Он производится жильцами либо другими ответственными лицами (выбранными на собраниях или назначенными УК). По результатам осмотра выявляются проблемные участки и недоработки в инфраструктуре.
• Своевременный вывоз мусора и различных отходов, получающихся от деятельности организаций, расположенных в здании.
• Обеспечение уборки и проведения санитарно-гигиенических процедур, в том числе и на земельном участке вблизи дома.
• Контроль за соблюдением правил (предусмотренных законодательством РФ) пожарной безопасности.
• Уход за насаждениями, растущими на придомовом земельном участке.
• Ремонт (по необходимости) и подготовка здания к эксплуатации к новому сезону (актуально перед началом зимы).
• Проведение процедур, направленных на увеличение энергоэффективности здания.

Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.

В представленный выше список не входят:

• обеспечение функциональности окон и дверей;
• утепление балконов и лоджий;
• замена стекол;
• поддержание земельных участков, не относящихся к дому.

Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.

Бесплатная юридическая консультация:

Особенности проведения акта осмотра

Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.

Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании. Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.

По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.

На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.

Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.

Бесплатная юридическая консультация:

На видео об общедомовом имуществе

Заключение

У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.

Многоквартирный дом

Многоквартирный дом - здание, в котором в собственности физических и юридических лиц находятся квартиры, комнаты и коммерческие помещения.

Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Бесплатная юридическая консультация:

Многоквартирный дом состоит из:

• жилых помещений(квартир или комнат, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим так и юридическим лицам - частным или государственным организациям или Департаменту Жилищной Политике и Жилищного Фонда г. Москвы).

• нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие Департаменту Имущества Города Москвы - ДИГМ, различным юридическим лицам или гражданам)

• Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

• Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален, например в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а в другом не установлено по причине малоэтажности и т. д. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц - собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) - 200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Бесплатная юридическая консультация:

Следует отметить, что несмотря на долю в праве общей собственности собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре . Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели - кладовка, мастерская или ещё что-то.

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования - коридоры, подъезды и лестницы - по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.

Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ и конкретно из ст.39 ЖК РФ.

Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.

На практике это реализуется тремя путями (через общее собрание собственником помещений):

Бесплатная юридическая консультация:

• Заключение договора управления с Управляющей организаций - наиболее простой для жителей-собственников вариант.
• Создание ТСЖ
• Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.

Историческая справка

Первое упоминание многоквартирного дома, как целое словосочетание, было в нормативно-правовом акте 1959 года - постановление совета министров РСФСР от 09.07.1959 г. № 1184 «О МЕРАХ СОДЕЙСТВИЯ КОЛЛЕКТИВНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНЫХ И ОДНОКВАРТИРНЫХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ» (вместе с «ПОЛОЖЕНИЕМ О ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОЛЛЕКТИВАХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»). А в постановлении Совета Министров СССР от 21 июля 1947 г. № 2604 «О ПЕРЕСЕЛЕНИИ КОЛХОЗНИКОВ И ДРУГОГО НАСЕЛЕНИЯ В КОЛХОЗЫ И СОВХОЗЫ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ» года встречается понятие многоквартирный жилой дом. На протяжении всей советской власти в законах, постановлениях и иных нормативно-правовых актах СССР или РСФСР употребляется понятие многоквартирный жилой дом или многоквартирный дом. Разницы в этих понятиях нет.

Примечания

1. п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.
2. ст.244 ст. 245 Гражданский Кодекс РФ.
3. ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
4. пп.1 п.4 ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
5. ст.210 Гражданский Кодекс РФ.
6. см. Раздел VIII Жилищный Кодекс РФ.

• Найти и оформить в виде сносок ссылки на авторитетные источники, подтверждающие написанное.
• Викифицировать статью.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое «Многоквартирный дом» в других словарях:

многоквартирный дом - - [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом EN tenement house … Справочник технического переводчика

многоквартирный дом - 3.7 многоквартирный дом: Жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, или в помещения общего пользования в таком доме. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Бесплатная юридическая консультация:

Многоквартирный дом - 6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе… … Официальная терминология

дом - сущ., м., . Морфология: (нет) чего? дома, чему? дому, (вижу) что? дом, чем? домом, о чём? о доме и на дому; мн. что? дома, (нет) чего? домов, чему? домам, (вижу) что? дома, чем? домами, о чём? о домах сооружение 1. Дом это сооружение, имеющее … Толковый словарь Дмитриева

ДОМ - ДОМ, а (у), мн. а, ов, муж. 1. Жилое (или для учреждения) здание. Д. новостройка. Каменный д. Дойти до дома. Вышел из дома. Флаг на доме. Сбежался весь д. (все живущие в доме). 2. Свое жильё, а также семья, люди, живущие вместе, их хозяйство.… … Толковый словарь Ожегова

Дом (жилище) - Дом в США Многоквартирный дом. Двенадцатиэтажный жилой дом в России Жилище сооружение, место, в котором обитают люди или … Википедия

Дом Икскюль-Гильденбанда - Достопримечательность Дом Икскюль Гильденбанда … Википедия

Бесплатная юридическая консультация:

многоквартирный жилой дом - - EN apartment block An apartment building in which each apartment is individually wholly owned and the common areas are jointly owned. (Source: CED)… … Справочник технического переводчика

Дом Доходный - англ. profitable house обычно многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

Книги

• ARCHIVE-10. Жилой комплекс Дом Наркомфина (стр.), Овсянникова Е.. Дом Наркомфина - всемирно известный памятник архитектуры. Он отчасти переделан и почти разваливается, но, тем не менее, интересен не только специалистам и краеведам, но и широкой публике… ПодробнееКупить за 427 руб
• Многоквартирный дом. Юридический справочник. Выпуск 3/2014, Чашин А.Н.. Предлагаемое читателю пособие предназначено для оказания методической помощи в организации юридического сопровождения функционирования многоквартирного дома, а также защиты своих прав… ПодробнееКупить за 282 руб
• Многоквартирный дом: юридический справочник, Чашин А.Н.. … ПодробнееКупить за 176 руб

Другие книги по запросу «Многоквартирный дом» >>

Мы используем куки для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать данный сайт, вы соглашаетесь с этим. Хорошо

Квартира в многоквартирном доме это

Являемся владельцами квартиры расположенной в двухквартирном доме. Участки земли, на которой находятся квартиры, размежеваны и находятся в собственности. Помещения общего пользования отсутствуют. Считается ли наш дом многоквартирным?

Бесплатная юридическая консультация:

Ответы юристов (21)

Здравствуйте. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

(ред. от 25.03.2015)

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Бесплатная юридическая консультация:

Общее имущество это не только помещения, но и крыша, инж.коммуникации, стена, подвал и т.д., всё что обслуживает более 1 помещения.

Так что формально Ваш дом МКД

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

«ГОСТ Р4. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» также определяется, что

Многоквартирный дом: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок). "

Таким образом, если Ваш дом соответствует всем поименованным условиям - можно считать его многоквартирным.

Формально ваш дом относится к МКД

Если собственники разные, то да, в таком случае это МКД. Основания указаны выше

Из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки , подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Здравствуйте! Согласно п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

Многоквартирным домом признается совокупность двух иболее квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищнымзаконодательством.

По описанию Ваш дом является индивидуальным жилищным строительством по пол дома у каждого собственника (ов), хотя не исключено, что такой дом может являться и многоквартирным.

Уточнение клиента

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. - вот эта формулировка непонятна. У нас даже крыша разная у меня покрыта металочерепицей у соседа шифер, хотя структурно одно продолжение другого. Общего у нас только одна стена. да и та, в большей своей части, структурно разделена системой вентиляции.

Добрый день, Руслан.

Вопрос достаточно сложный. Одну сторону коллеги привели выше. Но есть и другой взгляд. Есть судебная практика, согласно которой такие дома не признаются многоквартирными.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Дудкиной О.В.

судей: Борзыкина М.В., Латыповой Р.Р.

при участии в заседании:

от заявителя: Усатый К.В. по дов. от 29.01.2014

от административного органа: Анопова Е.А. по дов. от 30.12.2013 N/3

рассмотрев 23 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Гейц И.В.

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Немчиновой М.А., Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.

по заявлению закрытого акционерного общества «Масштаб» (ОГРН9000)

о признании недействительным постановления об административном правонарушении

к комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (ОГРН9731)

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2014 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением и постановлением судов двух инстанций, Москомстройинвест обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт. При этом указывает на то, что строящиеся заявителем жилые дома имеют признаки многоквартирного дома.

От заявителя поступил письменный отзыв на кассационную жалобу с доказательством его направления комитету.

С учетом мнения представителя Москомстройинвест, суд, совещаясь на месте, определил: отзыв приобщить к материалам дела.

В судебном заседании представитель комитета доводы жалобы поддержал, просил отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций как незаконные и необоснованные.

Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам изложенным в представленном отзыве и принятых судебных актах судов двух инстанций.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенной внеплановой документарной проверки соблюдения ЗАО «Масштаб» требований законодательства при строительстве жилых домов блокированной застройки по адресу: Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, Москомстройинвест вынесено постановление N155 от 14.11.2013 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ и назначен штраф в размереруб., а также выдано предписание 14.11.2013 N417/3 об устранении нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Основанием для принятия указанного постановления по делу об административном правонарушении послужили выводы комитета, об осуществлении обществом строительства жилого помещения с привлечением денежных средств гражданки Семеновой В.В, по предварительному договору N ЗСХ/35.3 от 24.09.2012, не прошедшему государственную регистрацию, а также об отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Масштаб» в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным и отмене постановления комитета о привлечении к административной ответственности и признании недействительным предписания Москомстройинвеста.

Суды удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Из буквального толкования части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, следует, что санкции, предусмотренные данной нормой права, применяются только в случаях привлечения денежных средств гражданина на строительство жилого помещения именно в многоквартирном доме, с последующим возникновением права собственности на него.

Согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции» (далее - Постановление Правительства РФ N 47), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом при этом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Руководствуясь вышеназванными положениями, суды пришли к выводу о том, что в отличие от многоквартирного дома, у жилых домов блокированной застройки имеется выход на территорию общего пользования, а также отсутствуют помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, переходные лоджии, лестницы, коридоры, лифты и т.д.).

Судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:21::1890 общей площадьюкв. м осуществляется строительство жилого квартала и объектов инфраструктуры, в том числе трехэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из нескольких жилых помещений - владение N 35. Жилой дом разбит на несколько отдельных (изолированных) жилых помещений, которые расположены в ряд и блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких жилых помещений (таунхаусов) имеет отдельные входы. В данном случае жилое помещение типа «А» с условным номером 35.3, также имеет отдельный вход. Жилое помещение типа «А» с условным номером 35.3 оборудовано гостиной, соединенной с кухней, санузлом, холлом (1 этаж), двумя спальнями, санузлом (2 этаж), спальней, кабинетом, санузлом (3 этаж). Данное жилое помещение не имеет помещений общего пользования. При этом инженерные коммуникации (газ, электричество, водоснабжение, водоотведение, вентиляция) имеют отдельные изолированные вводы в каждый жилой блок.

В договоре N ЗСХ/35.3 от 24.09.2012, заключенном между ЗАО «Масштаб» и гражданкой Семеновой В.В., также указано, что жилой дом малоэтажной застройки является блокированным жилым домом, не имеет помещений общего пользования, имеет отдельный вход и является полностью автономным.

Комитетом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дом, строительство которого предусмотрено указанным договором, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства (договор, разрешительная и проектная документация на строительство объекта недвижимости), руководствуясь применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора нормами действующего законодательства - ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Правительства РФ N 47, СНиП3, утвержденного Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, суды пришли к выводу об отсутствии объективной стороны вмененного ЗАО «Масштаб» административного правонарушения, поскольку спорный объект строительства не является многоквартирным домом, и следовательно, у комитета отсутствовали основания для привлечения общества к административной ответственности предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Довод кассационной жалобы о наличии у строящихся обществом жилых домов признаков многоквартирного дома получил надлежащую оценку судов первой и апелляционной инстанций с учетом положений действующего законодательства.

Довод кассационной жалобы о наличии у строящихся обществом жилых домов признаков многоквартирного дома не соответствует фактическим обстоятельствам, материалам дела и вышеприведенным правовым нормам.

Ссылка комитета на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не является доказательством обратного, поскольку данная норма права устанавливает исключительно права собственников квартир в многоквартирном доме на объекты общего имущества.

Иные доводы жалобы повторяют позицию комитета по делу и направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие Москомстройинвест с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Поэтому необходимо знать контекст вопроса, а зачем вам необходимо знать является ваш дом МКД или нет, и из этого подбирать аргументацию.

Уточнение клиента

Администрация города пытается навязать управляющую копанию, либо чуть ли не ежегодно предоставлять документ в том что мы собираемся сами управлять нашим домом.

Здравствуйте, Руслан. Поскольку в доме две квартиры, такой дом считается многоквартирным.

Во всяком случае, в соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ,

жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Другими словами, принадлежащий вам дом не является жилым (или, как еще называют такие дома, индивидуальным жилым) домом, поскольку в нем расположены не комнаты и вспомогательные помещения, а отдельные изолированные квартиры.

При этом, в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»,

многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным

Письмом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 05.08.2013 NКЛ «О рассмотрении обращения» было дано разъяснение п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.06 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Принадлежащая Вам квартира, является составной частью многоквартирного жилого дома, несмотря на принадлежность земельных участков каждому из собственников.

Устанавливая возможность реального раздела общей долевой собственности между ее участниками, действующее законодательство не предусматривает иной возможности изменения технического учета изначально существующего в качестве двух самостоятельных квартир объекта кроме как посредством совпадения в одном лице их собственников с возможностью последующего их переустройства (ст. 40

С уважением, Федоров Денис Николаевич.

А есть другое мнение и инстанции выше.

Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410

Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Федина А.И.,

членов коллегии Горшкова В.В., Пелевина Н.П.,

при секретаре К.,

с участием прокурора Степановой Л.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Б. о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47,

по апелляционной жалобе Б. на решение Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2013 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Федина А.И., представителя Правительства Российской Федерации С., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Степановой Л.Е., полагавшей апелляционную жалобу необоснованной,

Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 в соответствии со статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Положение).

Пунктом 6 Положения установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Б. в заявлении в Верховный Суд Российской Федерации, требуя признать частично недействующим пункт 6 Положения, фактически оспаривает абзац первый этого пункта.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2013 г. в удовлетворении заявления Б. отказано.

В апелляционной жалобе Б. просит указанное решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, и принять по делу новое решение об удовлетворении его требований. По мнению заявителя, применение пункта 6 Положения в оспоренной части нарушает его жилищные права, поскольку в правоприменительной практике не позволяет изменить статус принадлежащей ему на праве собственности части в жилом доме, оформив это помещение в качестве квартиры в многоквартирном жилом доме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для ее удовлетворения.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 этого кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36 - 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как правильно указано в обжалованном решении суда, из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Понятие многоквартирного дома, использованное в оспариваемой заявителем норме, основано на указанных положениях закона и не противоречит им.

В соответствии со статьями 251, 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом рассматриваются заявления о признании нормативных правовых актов противоречащими полностью или в части федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что оспоренное положение не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, а следовательно, не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Суд проверил доводы Б., повторно изложенные и в апелляционной жалобе, о том, что указанное выше правовое регулирование нарушает жилищные права граждан при решении вопроса об изменении статуса жилого помещения, и пришел к правильному выводу об их несостоятельности, поскольку Положение, как это следует из его пункта 1, устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и не регулирует порядок и основания изменения статуса жилого помещения.Пункт 6 Положения не содержит норм, препятствующих изменению вида объекта учета при наличии для этого правовых оснований, в том числе предусмотренных данным пунктом.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации

решение Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.

Не вижу противоречия, разные дела, разные ситуации, разный контекст, время выхода судебных актов. По мне так позиция арбитражного суда ближе, странно признавать дом многоквартирным на основании только того, что стена общая, а если два отдельно стоящих дома с общим забором, тоже многоквартирный дом?

Есть правовая неопределенность, заданный вопрос и разные мнения только подтверждают наличие таковой.

Если дом является многоквартирным, то требование правомерно, так как согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

3) управление управляющей организацией.

Уточнение клиента

Изначально, мы и предоставили протокол совещания на котором решили что пойдем по первому пункту, т.е. непосредственное управление собственниками помещений. Но прошел год и вот с нас опять требуют такой же протокол, а к нему кучу договоров от электроснабжающей организации, тепловодоснабжающей, газовой. Разово собрать не проблема, но каждый год бегать.

В данном случае поступайте как проще вам, напишите им, что собираетесь управлять домом сами, это лучше чем ходить по судам с непредсказуемым результатом.

Создайте ТСЖ и управляйте сами.

Это все понятно, так как такие дома есть и ижс разделенные на две части. Вопрос в изначальном статусе дома, виде разрешенного использования земельного участка, градостроительным регламенте.

То есть, кто его признал многоквартирным или он изначально таковым являлся?

Уточнение клиента

В свидетельстве о регистрации написано «. четырехкомнатная квартира с земельным участком. » про многоквартирность не указано ни чего. Земельный участок для ИЖС. Признали его многоквартирным только в прошлом году ссылаясь на п6. Постановления правительства РФ №47 от 28.01.2006

Тут нужно смотреть именно как сам дом построен, но можете просто собрать общее собрание (попить чаю с соседом) и определить что у вас в доме непосредственное управление и протокол в администрацию, всё.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Создайте ТСЖ и управляйте сами

Для чего? Чтобы лишние расходы были на создание и ведение деятельности ТСЖ на 2-х человек?

Есть непосредственное управление, вот оно да.

Уточнение клиента

Да мы и хотели сами управлять, он администрациия требует ежегодного протокола о том что мы пе передумали так же управляем сами, к которому нужно прикладывать договора от энергоснабжающей организации, тепловодоснабжающей и газовой. Ключевое слово ЕЖЕГОДНО

Раз квартира, значит и у соседа квартира, была бы доля в праве общей собственности, тогда можно было поспорить бы с адм-ией. А так если квартира, у Вас видимо по всем документам МКД

На земельном участке под ИЖС по логике должен быть индивидуальный дом. Но в свидетельстве квартира. По описанию у вас дом. Все таки склоняюсь к тому что надо посчитать что вам выгоднее, судиться и признать дом ИЖД или согласиться со статусом многоквартирного дома.

Ясно, значит нужно было оспаривать решение о признании дома многоквартирным, хотя, если в свидетельстве о государственной регистрации права указана квартира, а не часть дома, то он многоквартирный.

А Вы им запрос сделайте письменный, где попросите объяснить на каком таком основании Вы ЕЖЕГОДНО должны адм-ии что то предоставлять и вообще с какого перепуга что то должны им предоставлять. Думаю ничего внятного не ответят.

Делайте непосредственное, предоставьте протокол и далее посылайте подальше ту ам-ию. Не обязаны Вы им ничего ежегодно предоставлять.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.

Многие потребители не могут отличить многоквартирные и обычные жилые дома. Предлагаем разобраться с понятием МКД, что это такое в ЖКХ, и как им надо управлять. Это позволит лучше разобраться в тарифах, выставляемых за те или иные услуги, а также с особенностями оказания этих услуг.

Читайте в статье

МКД – что это такое в ЖКХ: знакомимся с терминологией

Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:

• элементы конструкции;
• отдельный участок;
• системы, обеспечивающие определённые удобства для проживающих в здании граждан, например, система водоснабжения, отопления и другие.

Основные характеристики многоквартирного дома

Характеристики конкретного МКД прописаны в его техническом паспорте. Он составляется на каждое здание отдельно в БТИ. В процессе эксплуатации многоквартирного дома данный документ периодически обновляется. В нём прописаны:

• площадь здания в целом;
• квадратура конкретной квартиры;
• площади объектов нежилого сектора.

Внимание! Характеристики МКД имеют важное значение при смене собственника здания и выделении средств на его обслуживание.

Чем отличается многоквартирный и частный дом: основные позиции

Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.

В МКД хозяев больше двух

МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.

Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.

Какие помещения входят в состав многоквартирного дома: интересные нюансы

Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:

• жилой сектор, включающий отдельные квартиры, принадлежащие государству, юридическим и физическим лицам;
• нежилой сектор, располагающийся на первом либо нулевом этаже. Его собственником могут быть либо физические, либо юридические лица;
• иные площади, не входящие в состав квартир. Сюда относятся общие коридоры, чердак, подвал, лифт, лестница, так называемое общее имущество.

МКД включает разные сектора

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.

Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.

Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.

Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.

Содержание жилья многоквартирного дома

Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п. 10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.

Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. Содержание жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:

• уход за домовой территорией круглый год;
• вывоз ТКО;
• содержание систем освещения в надлежащем состоянии;
• поддержание температурного режима в рамках нормативов;
• выполнение норм противопожарной безопасности.

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома: порядок и особенности

Формирование тарифов производится ежегодно на собрании владельцев жилья. Граждане, проживающие в квартирах, относящихся к муниципальной или государственной собственности, на собрании присутствуют, но участия в голосовании не принимают. Они дополнительно вносят плату в соответствии с договором социального найма. Между УК и собственниками заключается договор, в котором приводится:

• перечень услуг, которые будут предоставляться;
• стоимость конкретного вида работ;
• срок и порядок оплаты;
• ограничения в предоставлении услуг при возникновении задолженности.

Внимание! При отсутствии договора выставленные счета могут не оплачиваться.

Формирование тарифов производится по четырём направлениям на:

• текущий ремонт;
• содержание общедомовых площадей;
• капитальный ремонт;
• социальный найм.

ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги

Для начала разберёмся, что такое ТКО в ЖКХ. Это коммунальная услуга, предоставляемая всем жильцам многоквартирного дома по сбору, вывозу, обезвреживанию и захоронению твёрдых бытовых отходов. Разберёмся в этом более подробно.

Какими правилами регулируется обращение с ТКО: нюансы

В каждом регионе назначается свой оператор, обеспечивающий обращение с ТКО, формируются единые тарифы на вывоз и переработку. Правила обращения с ТКО включают:

• порядок складирования отходов жильцами;
• обязанности оператора по обращению и порядок действий, если в неположенном месте находится более 1 м³ мусора;
• обязанности собственника земли при наличии места несанкционированного сбора мусора;
• порядок сбора старой электротехники;
• нормативы для мусоровозов;
• правила по обработке, переработке, обезвреживанию и захоронению мусора, а также порядок составления договора;
• причины лишения статуса оператора и обязанности юридического лица после потери статуса.

Плата за ТКО в счёте за коммунальные услуги

За ТКО выставляется в зависимости от количества людей, проживающих в квартире. При разработке норматива учитывается средний объём мусора, который вырабатывает один человек. Для каждого региона устанавливается свой тариф, в зависимости от:

• объёма и количества установленных контейнеров;
• наличия или отсутствия сортировки с возможностью хранения отходов различного вида. В этом случае тариф намного меньше;
• большого процента отходов, которые могут быть переработаны.

На совете МКД решается много вопросов. Давайте узнаем, какие задачи он должен решать, какие функции выполнять, а также какими обязанностями и правами обладает председатель многоквартирного дома.

Основные задачи и функции

К основным функциям совета МКД относится:

• обеспечение выполнения принятых на собрании собственников решений;
• инициация собрания, на которое будет вынесено обсуждение различных вопросов;
• соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников;
• подготовка проекта, который будет вынесен на собрание собственников;
• вынос предложений о порядке пользования, содержания и ремонта общего имущества;
• обсуждение проектов договоров управления, которые заключаются между собственниками дома и управляющей компанией;
• оказание методической и информационной помощи собственникам дома.

Внимание! Совет избирается максимум на 2 года. Если он ещё не сформирован, орган местного самоуправления должен инициировать его создание.

Похожие статьи