Рынок недвижимости отличается быстротечностью, а предложения настолько разнообразны, что неподготовленному человеку будет очень сложно сориентироваться. В большей степени это касается тех жителей, которые хотят не только совершить покупку, но и перевоплотить ее.

Девелоперская компания - что это?

Чтобы помочь покупателям, существуют девелоперские компании. Их деятельность заключается в том, чтобы изменить здание, увеличить его площадь или провести реконструктивные работы. Вследствие подобных мер будет изменен не только вид здания, но и земельного участка.

Осуществление девелоперских проектов под силу специалисту компетентному в своей сфере. Он должен знать особенности рынка недвижимости и хорошо разбираться в тонкостях. Главной задачей девелопера можно считать удачное соотношение затрат, качества выполненной работы и соотношение сроков.

Популярность земельного девелопмента растет с каждым днем. Практически все люди предпочитают работать со специализированными компаниями, которые учтут все пожелания заказчика и доведут работу до конца, продемонстрировав отличный результат. Естественно, такие услуги стоят недешево, но экономить на качестве не стоит.

Девелоперская компания - это работа со строительными объектами, которая невозможна без наличия определенных знаний, навыков и опыта. Эти составляющие являются гарантом высокого качества всех проведенных мероприятий. Прежде чем остановить выбор на конкретной девелоперской компании, необходимо поинтересоваться ее репутацией и послушать отзывы клиентов. Большое количество успешно выполненных девелоперских проектов также свидетельствует о высоком профессионализме сотрудников компании. Это поможет избежать возможных неприятных ситуаций.

Как работают профессионалы?

Хотя условия, согласно которым работают девелоперские компании, могут отличаться, существуют общие моменты. Именно они указывают на профессионализм.

За последние годы строительный бизнес претерпел существенные изменения. Он был дополнен различными компонентами: проектированием, финансированием, риелторской деятельностью, маркетингом и прочими, таким образом, трансформировавшись в девелоперский бизнес. Он включает в себя координацию и управление процессами создания недвижимости от начала до полного завершения.

К основным девелоперским мероприятия можно отнести:

• 
  Приобретение прав на активы, развитие которых планируется. Это может быть земля или недвижимость. А также прав, которые дают основания для действий с активами, принадлежащими сторонним собственникам.
• Выявление целевого сегмента рынка, разработка маркетинговой стратегии.
• Привлечение необходимых ресурсов.
• Разработка проектной документации по объектам,
• Строительство и сдача в эксплуатацию.
• Продажа объекта или его сдача в аренду.
• Юридическая поддержка на каждом этапе проекта.

Структура девелоперских компаний

Инвестиционно-девелоперская компания имеет свою структуру. Она может базироваться как на одном юридическом лице, так и на группе юридических лиц, которые взаимодействуют между собой.

Естественно, структура может отличаться в зависимости от специфики деятельности, целей и задач, которые выполняют девелоперские компании. Но базовые моменты все-таки есть.

Типовая структура девелоперской компании:

• Производственные подразделения: управление девелопмента, управление строительства, управление коммерции.
• Административно-управленческие подразделения: юридическое управление, управление финансов, бухгалтерия, служба режима и кадровая служба.
• Технические и административно-хозяйственные подразделения.

К производственным подразделениям можно отнести те, которые принимают непосредственное участие в проектах.

Вспомогательные подразделения оказывают опосредованное влияние на проекты. Оно осуществляется через взаимодействие с производственными мероприятиями. Функции вспомогательных подразделений являются типовыми для девелоперских компаний. Формируемое бизнес-окружение должно быть максимально благоприятным для успешного развития проектов.

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания - это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

• Необходимость внешнего финансирования.
• Высокие риски инвестирования и длительный
• Зависимость от внешних факторов.
• Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
• Реализация объекта.

ОАО «Национальная ДК»

ОАО «Национальная Девелоперская Компания» занимается продажей земли в Подмосковье и усовершенствованием дачных поселков. Многолетний опыт и квалифицированные специалисты обеспечивают успешную реализацию проектов. Клиенты могут рассчитывать на консультации и юридическую поддержку на каждом этапе работы. которые ОАО «Национальная Девелоперская Компания» предлагает вниманию заказчиков, способны удовлетворить любые потребности и пожелания.

ЗАО «Конструктор»

Девелоперская компания «Конструктор» осуществляет возведение зданий, жилых комплексов и объектов социальной и культурной направленности в Подмосковье. Все жилье отличается высоким качеством и комфортностью. Тот факт, что данная компания является подразделением крупного холдинга «Термосервис», дает возможность девелоперам производить весь цикл работ - от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию.

Девелопер - это , занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития

Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке нового проекта, Гильдия управляющих и девелоперов России

Девелопер - это, определение Понятие девелопмента Функции девелопмента Цель и принципы девелопмента Виды девелоперов Стратегия маркетинга в работе девелопера Гильдия управляющих и девелоперов Как вели бизнес первые девелоперы России Крупные девелоперы России Известные девелоперы, потерпевшие неудачи Mirax Group и ее крах санкт-петербургской компании «Макромир» Банкротства зарубежных девелоперов Tremon переходит под конкурсное управление Процедура банкротства девелопера Aifos Habitat ищет защиты от кредиторов Девелопер как проявитель в электрографии Источники и ссылки

Девелопер - это, определение

Девелопер - это организатор процесса в строительном бизнесе. На разных этапах может быть инициатором работы над проектом, автором или заказчиком строительного проекта, собственником участка, на котором будет строиться объект недвижимого имущества. также, он может заниматься привлечением таких лицензированных участников процесса как заказчик и генеральный подрядчик, и специалисты, которые займутся продажей построенного объекта или управлением им в зависимости от первоначальной цели строительства.

Девелопер - это специалист, занимающийся обнаружением, развитием и совершенствованием бизнес-процессов в целом.

Девелопер (Developer) - это

Девелопер - это бизнесмен, получающий свою от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости .

Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. Девелопмент означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопер - это бизнесмен , занимающийся созданием объектов недвижимого имущества и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта.

Девелопер (Developer) - это

Девелопер - это аналитик, разрабатывающий стратегии развития компании , предприятия.

Девелопер - это участник организационного процесса в строительстве. На разных этапах может быть инициатором данной стройки вообще, автором или заказчиком проекта строительства, владельцем земельного участка, на котором будет происходить возведение объекта. Кроме того, он может привлекать лицензированных участников процесса - заказчика и генерального подрядчика, специалистов, которые займутся продажей уже готового объекта или будут им управлять в зависимости от первоначальной задачи строительства. Все эти действия девелопер проводит на свои средства или привлекает инвесторов.

Девелопер - это человек, который покупает участок земли или какую либо другую и улучшает ее характеристики. Например строит на купленном участке земли коттеджный поселок или переделывает заброшенный заводской цех под торговый цех или ночной клуб.

Девелопер (Developer) - это

Девелопер - это разработчик программного обеспечения (ПО), от англ. слова developer. В принципе, синоним слову "программист", однако этим словом принято обозначать программистов сфера задач которых шире чем обычная набивка программного кода. Иными словами, это многопрофильный программист.

Девелопер - это в фотографии то же, что проявитель: раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных фотоматериалах.

Девелопер - это в электрографии смесь материалов, подаваемая к фотобарабану. В двухкомпонентных машинах это смесь тонера и носителя, а в однокомпонентных машинах — только тонер. Термин аналогичен применяемому в фотографии термину проявитель, но обычно в русскоязычной литературе не переводится.

Девелопер (Developer) - это

Понятие девелопмента

Толковый словарь по недвижимого имущества, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин " " исходя из определения этого понятия, данного в законе Англии 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.

В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимого имущества - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимого имущества.

Сущность явления девелопмента можно выразить как:

Особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, анализ конъюнктуры рынка, проектирование, строительство, финансирование , бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимого имущества в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

Преобразование объекта недвижимого имущества в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимого имущества (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью , чем исходный.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимого имущества. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; анализ рынка ; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в рентау с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Содержание и этапы процесса девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимого имущества -особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Инвестиционный проект -- сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

Проекты развития недвижимого имущества, целью которых является создание новых объектов недвижимого имущества, обладающих стоимостью большей, чем расхода по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимого имущества весьма сложными для реализации.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

В наиболее общем виде проект развития недвижимого имущества может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.

С учетом последнего замечания более развернутым является подход по развитию недвижимого имущества, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимого имущества, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

Постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

Определение основной стратегии девелопмента;

Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

Анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

Определение вероятности получения финансов.

Проектирование и оценка проекта:

Формирование команды девелопера;

Подготовка бизнес-плана проекта;

Проектирование, расчет издержек и оценка эффективности проекта;

Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

Заключение контрактов и строительство:

Выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

Создание системы контроля за ходом реализации проекта.

Анализ состояния рынка , управление и распоряжение результатами:

Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

Обеспечение сохранности и безопасности объекта;

Анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

Управление финансовыми потоками по проекту.

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к анализу конъюнктуры рынка и управлению финансовыми потоками . По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимого имущества следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

Цель и принципы девелопмента

Цель девелопмента -- не просто создание объекта недвижимого имущества (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента -- получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимого имущества. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.

Важнейшие принципы девелопмента:

Создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

Тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимой собственности и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных расходов позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

Выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимого имущества, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;

Выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта.

Выбор площадки должен учитывать массу факторов:

Оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков;

Существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

Выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

На стадии строительства важно соблюдать ещё один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных издержек;

Упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимого имущества для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, ещё на этапе проектирования;

Важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации.

Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимого имущества юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.

Управление рисками в процессе девелопмента

Риск - степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.

Инвестиционные риски - это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу позднее.

Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать . Развитие недвижимого имущества сдержит много рисков, и это объясняет. Почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.

Если присущ процессу развития коммерческой недвижимого имущества, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут исков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.

Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.

Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска - вероятностный . Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.

Поскольку девелоперы должны вложить время и , подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги , и каковы их риски. Другими словами, они должны осознать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей.

Самая большая неопределенность существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследования рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, - на основании качественной информации можно принять более правильное решение. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течении проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.

Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.

Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.

Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.

Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления риском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.

Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярные среди девелоперов.

Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.

В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей .

Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.

Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия. Девелопер должен решить, как он будет работать с риском, то есть такой образ действий он выберет. Существует 5 основных образов действий, которые девелопер может применить, работая с любым риском:

Предотвращение риска;

Передача риска;

Разделение риска;

Сокращение риска;

Страхование риска.

Имеются (возможно) неисчислимые риски, стоящие перед девелопером, но, скорее всего, стоит исследовать главные переменные, содержащиеся в пределах оценки проекта развития, чтобы выделить области, содержащие риск.

Девелоперы должны знать, каким образом можно воздействовать на специфические риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества.

Девелопер как создатель объектов недвижимости

Девелопер на рынке недвижимого имущества - это человек, занимающийся продвижением и реализацией строительства какого-либо проекта начиная с его замысла и заканчивая выгодной продажей или сдачей в рентау. Девелопер как правило вкладывает в проект свои денежные средства и выстраивает индивидуальную финансовую схему для того, чтобы этот проект обеспечить. Фактически все финансовые риски, касающиеся проекта, полностью ложатся на девелопера.

Основная цель, которую преследует девелопер - максимально увеличить стоимость проекта. Деятельность девелопера называется девелопмент, что переводится как "развитие". Под девелопментом можно понимать любую предпринимательскую деятельность, которая связана с реконструкцией существующего здания или участка, что приводит к повышению их стоимости.

Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимого имущества. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.

Как финансировать строительство - использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать займы в банках — тоже решать девелоперу.

Для этого необходимо прежде всего финансовое образование: важно верно оценить дисконтные потоки, просчитать будущий проект по издержкам и многое другое. Не обойтись и без знания рынка жилья, цен, спроса и предложений, умения грамотно провести рекламную кампанию. В случае необходимости, девелопер должен быть готов своевременно и оперативно принять решение о перепрофилировании своего объекта для получения большей доходности.

Кроме экономических, девелопер должен разбираться и в юридических вопросах. Иначе невозможно, например, просчитать возврат инвестиций.

А чтобы выбрать метод возведения объекта, нужно знать строительные технологии.

Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлтеры, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.

В Российской Федерации широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в рентау этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Под девелопментом иногда подразумевают и ремонт какого-либо здания или помещения, перепланировку, если он повышает арендную ставку или цену продажи. Такой девелопмент также называют реновация. В последнее время слово "девелопер" получило более широкое распространение, девелоперами называют разработчиков программного обеспечения, а также всех специалистов, которые занимаются созданием, развитием и разработкой различных бизнес-проектов.

Инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимого имущества.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

Поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;

Обеспечение правовых возможностей для его реализации;

Получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

Разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

Поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и за их работой;

Реализация созданного объекта недвижимого имущества или передача его в эксплуатацию;

Возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером, практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.

Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.

Виды девелоперов

В международной строительно-инвестиционной практике существуют следующие виды профессионального девелопмента:

Fee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает ; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение;

Speculative (спекулятивный) - девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки;

Built-to-suit (BTS) - девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского займа .

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимого имущества, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

Девелопмент жилой недвижимого имущества;

Девелопмент коммерческой недвижимого имущества;

Девелопмент загородной недвижимого имущества;

Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимого имущества (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Fее-девелопер — (вознаграждение, в переводе с английского) - , которая создает проект под заказ, не вкладывая финансы. Fее-девелопер обеспечивает полный комплекс услуг (предпроектные согласования, маркетинговая концепция проекта, продажи, стратегия продвижения и т.д.) и получает комиссию 10-20% от общей стоимости проекта. Это модель бизнеса, где функции девелопера и инвестора жестко разведены. В США и Западной Европе доля fее-компаний составляет более 50% от всех девелоперов. Это спекулянты с приличным портфелем проектов, которые внушают доверие будущим партнерам. Их бизнес открыт для рейтинговых компаний. За ресурсы вкладчика идет в открытом режиме, девелоперы демонстрируют потенциальным партнерам свой профессионализм, опыт и репутацию. Для иностранного рынка очевиден на услуги fее-девелоперов. В Российской Федерации данной модели бизнеса пока нет в системном формате, что вполне объяснимо.

Во-первых, огромная дистанция в уровне финансовых инструментов. В Российской Федерации до сих пор нет юридических и финансовых институтов, которые могут гарантировать ответственность обеих сторон (и девелопера, и инвестора). Для получения доступа к ресурсам девелоперу необходимо иметь обеспечение, которое серьезно превышает цену инвестиционного проекта. Стоимость доступа к кредитным средствам настолько большая, что проект становится бессмысленным. На Западе у контракта есть реальная сила. Обычно у девелопера имеется внушительный бэкграунд и партнерские отношения со страховыми и финансовыми компаниями, с банками, которые гарантируют его ответственность перед контрагентами. Поэтому инвесторы уверены в отношении девелопера. В нашей же стране контракт пока не означает ничего. Единственным методом формирования необходимого уровня доверия к себе - это вложение наряду с инвесторами собственных средств в проект, разделяя риск на двоих.

В США недвижимость - актив такого же качества, как облигации, акции, драгметаллы. Упакованный продукт, понятный, максимально прозрачный, простой в управлении. Инвестору легко купить акции и также легко вложиться в недвижимость. Соизмерима сложность процедур. В Российской Федерации пока нет такого доступного вхождения в актив .

Во-вторых, формированию предложения в области fее-девелопмента препятствует практически полное отсутствие в Российской Федерации культуры сервиса. Аутсорсинг в таком капиталоемком бизнесе - это, в первую очередь вопрос профессиональной репутации и культуры. Готовность выдерживать высокую планку контрактов, максимальную клиентоориентированность, готовность идти на максимальную щепетильность и большие расходы по всем составляющим деловых коммуникаций. Всему этому предприниматели Российской Федерации еще учатся. Но конъюнктура рынка Российской Федерации меняется, и его участники начинают корректировать пути своего развития. Сейчас напрасно делать прогнозы, какая модель девелопмента будет в Российской Федерации наиболее востребованной. Скорее всего, что в будущем каждая из этих стратегий станет актуальной по-своему.

Сегмент fее-девелопментов уже существует в Российской Федерации, но это очень закрытый рынок. Еще пока невозможно прийти и выбрать себе fее-партнера. В открытых источникх нет информации о компаниях, которые способны вести весь комплекс девелопмента на аутсорсинге. Активно развиваться fее-девелопмент начал только тогда, когда показатели доходности от инвестиций и бизнеса девелоперов на рынке недвижимой собственности стали приравниваться к одному знаменателю. Такой наблюдается и сегодня. Доходы от инвестирования в недвижимость снижаются. Размер комиссии fее-девелоперов растет.

Обычно девелоперские компании начинают вести свой бизнес, как fее-девелоперы. Через некоторое время некоторые из них (30-40%) становятся equity-девелоперами. На ступени fее-девелопмента эти компании являются консультантами, и у собственников земли и у инвесторов появляется вопрос: чем вообще занимаются наемные девелоперы недвижимого имущества? инвесторы, вкладывающие финансы в недвижимость, не понимают, для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать генеральный подрядчик, архитектор, консультанты по управлению недвижимым имуществом, консультанты по анализу рынка и т.д. Они часто считают, что можно нанять специалиста по строительству и менеджера проекта и реализовать проект с их помощью. Но из-за отсутствия опыта в девелопменте в результате допускается много ошибок, которые приводя к большим финансовым потерям, которые во много раз превышают расходы на вознаграждение девелоперов.

Speculative development - более сложная разновидность, чем fee-development. В данном случае девелопер строит коммерческую недвижимость, он выступает единоличным организатором проекта. Девелопер выполняет такие же функции, как при первой схеме, но в этом случае он дополнительно строит финансовую схему проекта. Девелопер вкладывает свои средства в проект, они и становятся стержнем финансовой схемы.

Обычно финансовая схема значительных девелоперских проектов является сложной комбинацией средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций и предоплаты от будущих арендаторов.

Попытка надеяться на один источник финансов обречена на провал. В случае смешанного финансирования у девелопера есть доля в будущем доходном здании. Если девелопер вкладывает на раннем этапе строительства 10% от всей стоимости проекта, то в будущем он будет претендовать на долю до 50% возведенной недвижимого имущества. Ясно, что высокая прибыльность работы speculative development объясняется большими рисками неудачи проекта, которые лежат под ответственностью девелопера. Поэтому многие специалисты считают, что такой вид девелопмента является самым сложным из возможных операций с недвижимым имуществом на рынке, хотя бы потому, что в общем проекте совмещаются и строительные, и риэлтерские, и архитектурные, и сложнейшие финансовые операции. Многие эксперты считают такой вид девелопмента искусством, которое основано только на личных качествах, удачливости и опыте девелопера.

Built-to-suit - это строительство под конкретного заказчика. Проект реализуется профессиональным девелопером, с учётом “нестандартных” и специфических требований заказчика к техническим характеристикам, инженерии, планировке и объёмам строительства. По окончании реализации проекта built-to-suit заказчик становится единоличным и долгосрочным арендатором, либо владельцем объекта.

Этот новый для Российской Федерации формат built-to-suit пришел к нам с Запада, где рынок складской недвижимого имущества уже давно прошел стадию бурного роста, и девелоперы отказываются от реализации спекулятивных проектов в пользу строительства складов под конкретного заказчика. Преимущества реализации подобных проектов очевидно экономически эффективны для обеих сторон, так как заказчик может получить “идеальное здание” с оптимальными характеристиками и необходимым ему соотношением помещений смешанного назначения: складских (часто разнотемпературных), производственных и административных площадей. Эти помещения будут оснащены инженерными системами и инфраструктурой, отвечающей требованиям заказчика, что впоследствии может значительно снизить затраты. Заказчика так же привлекает возможность работы с одним оператором, который контролирует весь жизненный цикл проекта.

А девелопер в свою очередь получает гарантированного арендатора с долгосрочным договором ренты и понятными сроками окупаемости. Кроме того, подобные проекты с большей долей вероятности получают финансирование под гарантированный арендный поток. Единственным риском для девелопера может быть отсутствие востребованности нестандартного объекта на вторичном рынке.

Девелопер (Developer) - это

В Росcии built-to-suit получил своё распространение сравнительно недавно. До экономического кризиса, на фоне растущего рынка, девелоперы не были заинтересованы в развитии данного направления, а под понятием built-to-suit чаще понимали адаптирование типовых складов класса “А” под требования арендатора. Именно экономический кризис стал импульсом к развитию этого формата в Российской Федерации. В этот период пользователи складской недвижимого имущества научились уделять особое внимание эффективности работы склада и считать расхода на его содержание. И поскольку рынок арендодателя трансформировался в рынок арендатора, застройщики стали прислушиваться к реальным потребностям клиента и строить склады в соответствии с их требованиями.

В Российской Федерации, чаще всего, проекты built-to-suit реализуются для продажи. Это - fee-development, когда строительство объекта финансируется будущим собственником здания, а риски девелопера ограничены стоимостью договоренности подряда, сроками и штрафами. В случае с российскими заказчиками, банки , дающие займы под проекты, пока не очень верят в стабильность ренты built-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока ренты никуда не уйдет.

Девелопер (Developer) - это

На сегодняшний день built-to-suit проекты на продажу уже окончательно утвердились как отдельный сегмент рынка складской недвижимого имущества. Такие именитые западные и российские компании как Volvo Trucks, "Твоё", " " уже воспользовались возможностями рынка built-to-suit.

Крупнейшей сделкой подобного рода в Российской Федерации стало строительство складского комплекса, площадью 49 471 кв. м. во Внуково, для компании "ЦентрОбувь". Девелопером проекта выступила PNK Group, которая на сегодняшний день является одной из немногих компаний, готовых предложить профессиональные решения в области built-to-suit. Здание было построено в рекордные семь месяцев в соответствии с новыми для российского рынка складской недвижимого имущества стандартам Factory Mutual Global (FM Global), которые разработаны ведущими страховыми компаниями мира и предусматривают особые требования к противопожарной безопасности. Некоторые технологические решения применились в Российской Федерации впервые, например, оптимизированная технология кросс-докинга, связанная с потребностью “ЦентрОбувь” в высокой оборачиваемости склада: на 36 000 кв. м. складской площади приходится 103 дока. Этот показатель значительно превышает общепринятые рыночные стандарты складов класса А. Использование в строительстве негорючих материалов, современная система пожаротушения и высокотехнологичная система освещения здания с датчиками движения, выводят девелопмент складов на качественно новый уровень.

Очевидно, что рынок built-to-suit является перспективным для Российской Федерации, и количество таких проектов будет расти с каждым годом, ведь для крупных пользователей складов такие сделки всё чаще становятся единственной возможностью получить в пользование объект с идеальным расположением, хорошими техническими характеристиками и необходимой инфраструктурой. Поэтому, рано или поздно, девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушиваться к требованиям заказчиков.

Этапы классического девелопмента включают в себя:

Выработка концепции и предварительный анализ основных параметров проекта;

Анализ местоположения объекта и разработка ТЭО проекта;

Википедия Энциклопедия инвестора

Девелопер Ипотека. Словарь терминов

Девелопер - юридическое или физическое лицо, инициирующее и обеспечивающее реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования инвестиционного проекта … Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта… … Жилищная энциклопедия

Wir verwenden Cookies für die beste Präsentation unserer Website. Wenn Sie diese Website weiterhin nutzen, stimmen Sie dem zu. OK

Слово девелопер - это заимствование из иностранного языка. С английского developer можно перевести и как проявитель, и как застройщик. Есть смысл разобраться, каковы особенности употребления этого термина в различных ситуациях.

Определение

С того же английского глагольная форма develop может означать еще больше вариантов применения слова. Его можно использовать в значениях: строить, совершенствовать, проявлять, разрабатывать. Такие варианты позволяют применять термин в разных ситуациях и контексах.

В строительстве девелопер - это, в большинстве случаев, специалист (предприниматель), осуществляющий организацию, обеспечение, сопровождение и контроль работ по проекту. Отдельное направление - это анализ, разработка стратегий по созданию или развитию предприятий, компаний, отдельных структурных подразделений.

Для получения фотографий также используют девелопер. Это, в зависимости от применяемой технологии, может быть гель, раствор или порошкообразный материал. Такие вещества тем или иным образом способствуют переносу краски или дают возможность получить (проявить) изображение при печати.

Особенности

Еще одно направление применения слова девелопер - это разработка программного обеспечения для игр и различных приложений. В связи с этим так называют системных специалистов (программистов), а под девелопментом понимают направление такого (сопутствующего) рода деятельности.

В англоязычной среде словосочетания с develop можно встретить в контексте конструирования (чего-либо), развертывания, распространения, обнаружения, развития инфраструктуры. Традиционно девелопер в строительстве - это специализация предпринимательства, направленного на получение прибыли в процессе преобразования в лучшую сторону целевого объекта.

Таким родом деятельности у нас занимаются предприниматели-застройщики. Разделяют два направления в зависимости от вида целевого объекта. Улучшать можно землю (участок) с целью его перепрофилирования. А можно построить (реконструировать, отремонтировать, переоборудовать) здание, сооружение, промышленный объект и пр.

Девелопер для принтера: что это такое?

Особенность двухкомпонентных электрографических устройств, предназначенных для получения фотографий на бумажном носителе, заключается в использовании тонера в смеси с дополнительным носителем. Эти два компонента на пути к барабану смешиваются. Девелопер - это специальная порошкообразная масса, состоящая из мелких шариков (диаметром до 150 микрон) с магнитными свойствами, покрытых тонкой полимерной пленкой.

Смешивание компонентов обеспечивает облегчение переноса красителя (проявителя) из бункера на барабан. При этом возникает трение и электростатические силы. Они притягивают частицы с разными потенциалами, то есть шарики облепляются красителем и в таком виде транспортируются к магнитному барабану. На нем они накапливаются. Соответственно, там же увеличивается и количество тонера (краски).

В процессе получения отпечатков происходит обратный обмен. Краска уходит на бумагу, а девелопер не расходуется. Он остается на барабане и периодически счищается. Но срок его службы не безграничен. Во время работы неизбежны микротрещины поверхности, в которых остается краска, которая полностью не переходит на бумагу. В результате качество отпечатков ухудшается, что свидетельствует о том, что пришло время менять девелопер.

Строительство

Если не вдаваться в тонкости перевода и особенностей использования заимствованного термина, то можно сказать, что девелопер - это застройщик. Он участвует в разработке концепции проекта будущего строительства, оценивает условия местности, правильность расчетов до заключения контрактов. Однако с момента развития рынка недвижимости эти понятия принято разделять.

Девелопер может не иметь всех полномочий, предоставляемых застройщику. Заказчик в зависимости от ситуации может наделять его (физическое или юридическое лицо) лишь частью полномочий. Девелопер в одних случаях может заниматься лишь приобретением земельного участка или пойти дальше: получить разрешения и лицензию, сделать проект, выбрать строительную фирму. На следующем этапе он может проконтролировать работу, принять объект, сдать в аренду или найти брокера для его продажи.

Девелопер должен хорошо разбираться в юридических и финансовых вопросах, владеть информацией о рынках недвижимости, знать спрос, предложения, цены на различные виды строительных услуг и материалы. Он может выступать наемным исполнителем в отношениях с заказчиком и в то же время сам давать работу на следующих этапах реализации задуманного проекта. Девелопер может управлять выделенными средствами, использовать свои (отвечать финансово), брать кредиты или привлекать инвесторов сам или от имени заказчика.

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин " девелопмент " исходя из определения этого понятия, данного в Законе Великобритании 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.

В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимости - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

Сущность явления девелопмента можно выразить как:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционны проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно

Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин - девелопер.

Девелопер, с экономической точки зрения - это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса - недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании).

Понятие «девелопмент» вошло в обиход участников российского рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в России был практически не представлен. Это можно объяснить некоторыми особенностями российского рынка недвижимости - неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

Долгое время российский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить здание - необходимо сделать проект физически возможным, юридически допустимым, а также оправданным и востребованным в данном месте в данном окружении. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и т.д.

На данный момент понятие девелопмент (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) понимается как концепция организации инвестиционного процесса, обеспечивающая эффективные хозяйственные связи между участниками инвестиционного процесса и в максимальной степени нацеленная «на результат».

Сущность этой концепции состоит в системном, «сквозном» воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляются относительно новым для российского рынка участником рынка профессиональных услуг - девелопером, обеспечивающим создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, - нередко с использованием собственных средств.

Девелопмент - это вид деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, например, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Но во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, которые можно определить как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта.

1) Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;

2) Модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

3) Реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;

4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской-терминологии).

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Говорят также, что девелопмент -- это процесс осуществления идеи покупателя/арендатора или заказчика / собственника / застройщика.

До сих пор в русском языке не существует полноценного аналога терминам «девелопмент» и «девелопер» - слова «развитие», «застройщик» «организатор» не в полной мере отражают сущность процессов девелопмента.

Представим основные определения понятий, которые наиболее часто используются в данной курсовой работе, это, прежде всего:

Девелопер - юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта, получающее прибыль от создания объектов недвижимости, для чего выступающее в качестве:

· покупателя прав на земельный участок под застройку;

· организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

· финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Недвижимость, недвижимое имущество - земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты. Имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам исключает его перемещение. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Проект - ограниченное по времени, целенаправленное изменение отдельной системы с установленными требованиями по стоимости и качеству результатов и специфической организацией.

Девелоперский проект - инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

Девелоперская (управляющая) компания - компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др.).

Управление проектом - наука и искусство руководства людскими и материальными ресурсами на протяжении жизненного цикла проекта путем применения современных методов и техники для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Управляющая компания - компания, специализирующаяся на профессиональном управлении (компаниями, проектами); управляющая компания может не владеть собственным производственным потенциалом. Данный термин, таким образом, может быть использован в качестве одной из характеристик девелоперской компании.

Для того чтобы определить место девелопмента в современном управлении проектами рассмотрим схему, приведенную на рис. 1:

Рис. 1.

Управление проектом осуществляется посредством выполнения сформированных бизнес-процессов, которые можно определить как набор взаимосвязанных процедур по реализации проектов, конечной целью которых является получение прибыли за счет продажи созданной проектом продукции. Назначение каждого бизнес-процесса состоит в том, чтобы предложить потребителю продукцию, удовлетворяющую его по стоимости, сервису, качеству и долговечности.

Основными преимуществами девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности являются:

· полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;

· максимальное комплексирование услуг/продукции;

· наработка в силу специфической организационной структуры устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;

· улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);

· обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и как следствие снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства. Работники девелоперских компаний «вынуждены» разрабатывать и внедрять наиболее современные системы менеджмента качества - в первую очередь базирующиеся на требованиях международного стандарта качества ИСО-9000:2000;

· реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;

· объективно обусловленная необходимость реального перехода к конкурсной системе выбора участников строительства.

Для того чтобы реализовать потенциальные преимущества новой концепции, девелоперские компании используют новую стратегию, суть которой сводится к следующим положениям:

· консолидация производственного, управленческого и финансово-экономического потенциалов компаний-партнеров с соответствующим повышением ответственности за консолидированные финансовые результаты проекта;

· системное использование методологии управления проектами;

· переход к проектной (проектно-матричной, дивизиональной) структуре с созданием института проект-менеджеров, обеспечивающих конечный результат в виде законченных объектов;

· развитие горизонтальных систем управления с уменьшением иерархичности и упрощением процесса принятия решений;

· консолидация прибыли как основного источника инвестиций на перспективу;

· привлечение недорогих акционерных и заемных средств;

· обеспечение достаточно высокого уровня доходности на вложенный капитал;

· реализация программы приобретений (поглощений и слияний);

· развитие системы проектного управления и финансирования.

Методы и средства девелопмента позволяют :

· разработать и обосновать концепцию девелопмента применительно к конкретным задачам;

· оценить эффективность проекта, реализуемого на основе концепции девелопмента;

· осуществить подготовку и реализацию проекта на всех фазах его жизненного цикла;

· разработать рациональную схему финансирования, а также смету и бюджет проекта;

· сформировать команду исполнителей;

· оформить юридические права на объект недвижимости;

· организовать сдачу-приемку объекта;

· организовать эффективное управление объектом и его продажу.

Успех девелоперской деятельности определяется рядом факторов, среди которых:

· уровень финансового менеджмента;

· отношения с властными структурами;

· знание рынка в сочетании с профессиональным «чутьем»;

· профессионализм команды;

· инновационная «смелость» во всех сферах девелоперской деятельности - от разработки финансовых схем до технологии сервисного обслуживания построенных объектов.

Девелоперский проект в процессе своего развития проходит нижеследующие стадии:

1. предпроектная стадия:

· анализ рынка недвижимости,

· подбор объекта недвижимости,

· формирование стратегии проекта,

· инвестиционный анализ,

· оформление исходно-разрешительной документации,

· привлечение кредитных и инвестиционных средств;

2. стадия проектирования:

· разработка финансовой схемы, организация финансирования,

· формирование архитектурно-инженерной группы,

· привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади,

· руководство проектированием,

· проведение тендера на строительные работы;

3. стадия строительства:

· координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ),

· контроль качества строительства и сметных расходов;

4. стадия реализации:

· маркетинг, реализация площадей,

· контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений - какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Наиболее важными этапами предпроектной стадии являются исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

· в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем;

· какой именно объект нужно строить;

· каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей;

· каков прогноз рентабельности проекта;

· уровень конкуренции в том или ином сегменте;

· возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегменте рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку реализация таких проектов длится не менее двух-трех лет. Таким образом, осуществление проекта может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Поэтому в последнее время на Западе придерживаются одной из распространенных теорий девелопмента: проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец, местоположением».

Выбор площадки должен учитывать множество факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экологию.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен определить, насколько важны для бизнеса, для которого предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, партнерам по бизнесу, обслуживающему персоналу, жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Следует отметить, что задача выбора земельного участка нередко осложняется вследствие правовой неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, и строительство часто становится нерентабельным. Во избежание финансовых рисков при выборе участка необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые затем рассматриваются с точки зрения их рентабельности.

Центральным вопросом девелопмента является организация финансирования девелоперских проектов.

В международной практике получил широкое распространение комплекс методов и инструментов финансирования инвестиционных проектов:

· долговые обязательства в форме ценных бумаг (акций, облигаций);

· разнообразные ценные бумаги международных финансовых рынков;

· различные виды кредитных линий и банковских кредитов;

· различные виды лизинга;

· различные гарантии;

· обязательства, подкрепленные прямыми гарантиями третьих лиц;

· специфические контракты (обязательства) на продажу будущей продукции;

· структурирование финансирования проектов на основе дочерних компаний, специализированных филиалов, совместных предприятий, специальных проектных компаний, трастовых фирм и венчурных фондов, стратегических альянсов, партнерств и т.п.

Участниками формируемой сегодня международной системы проектного финансирования являются международные и региональные финансово-кредитные институты, различные многосторонние агентства развития и агентства по гарантиям инвестиций, транснациональные и многонациональные корпорации, транснациональные банки, крупные международные страховые ассоциации-синдикаты, национальные правительства, национальные (государственные или полугосударственные) агентства экспортно-импортного кредитования и страхования, а также национальные кредиторы и институциональные инвесторы (финансово-промышленные группы, инвестиционные и пенсионные фонды, холдинги, банки или их объединения, финансовые, инвестиционные, страховые и лизинговые компании, фонды венчурного капитала и специально создаваемые венчуры-инвесторы целевого назначения и др.).

Для успешного выполнения проектов используются различные схемы проектного финансирования, такие как:

· «строй - владей - эксплуатируй» (BOO = «Build, Own and Operate»),

· «строй - эксплуатируй - передай право собственности» (ВОТ = «Build, Operate and Transfer)

· комбинированные схемы «строительство - приобретение нрав собственности - эксплуатация - передача прав собственности и получение дивидендов» (BOOT = «Build, Own, Operate and Transfer), а также другие схемы финансирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение финансирования с ограниченным регрессом и финансирования под

Особенности девелопмента жилой недвижимости

· При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

· Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента офисной недвижимости

· При выборе площадки под застройку приоритетными являются центр города или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

· В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частый случай - доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

· Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

· Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

· При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов , которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем;

2) какой именно объект нужно строить;

3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта;

5) уровень конкуренции в том или ином сегменте;

6)Возможные риски и способы их уменьшения..

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться - в период спада.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Похожие статьи