Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокий порог входа. Даже вложиться в строящееся здание будет стоить очень дорого. Но перспективность такого вложения обеспечивают:

1. Рост цен.
2. Возможность сдавать объект в аренду.

Впрочем, всегда можно начать этот бизнес с аренды объектов и сдачи их в субаренду.

Риски:

• Повреждение имущества (защищаемся страхованием, в том числе и от гражданской ответственности).
• В кризисные времена цены на недвижимость и аренду могут упасть.
• Стоит также учесть, что здесь трудно быстро вывести деньги, это не самый ликвидный вариант, чтобы продать офис понадобится некоторое время, в том числе и на регистрацию перехода права собственности.

Куда частный инвестор может податься в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость?

1. Небольшие склады.
2. Небольшие офисы.
3. Покупка офиса блоками.
4. Торговые точки.
5. Торговые павилионы — .

Самое важное: расположение объекта.

1. Склады для использования по назначению требуют , и это один из самых затратных пунктов, плюс утепление, обогрев и т.д. Впрочем, если использовать склад не по назначению, например как магазин, автосервис и т.д., также необходимо переоборудование.
2. Офисы лучше приобретать в бизнес-центрах. Есть парковки, есть варианты расширения. Впрочем офисы на первых этажах в переведённых в нежилые помещения квартирах, особенно в местах с высокой проходимостью также пользуются большим спросом. Достаточно посмотреть на малые города, в которых такие офисы заняты агентствами недвижимости, юридическими консультациями, нотариусами, стоматологами и т.д.
3. Работая с офисными блоками, убедитесь что вокруг вас не будет большого количества однотипных незанятых помещений, иначе их будут сдавать по минимальным ценам и вам сложно будет конкурировать.
4. Торговые точки. Здесь аренда обычно стоит дороже, чем аренда офисного помещения, но и конкуренция за подобные места всегда очень сильна.

Подробно про сопутствующие вопросы в нашей заметке: .

Совет: прежде всего купите газету с объявлениями в вашем городе и откройте соответствующий раздел на . Изучите спрос и предложение, рассмотрите цены. Прогуляйтесь по районам новостроек. часто здесь можно взять в аренду помещения на первых этажах у застройщиков или управляющих компаний. Некоотрые предприниматели строят бизнес на том, что берут в аренду сразу все доступные помещения в доме, а потом сдают их магазинам, мед центрам и т.д.

Вопросы:

Можно ли начать инвестировать в коммерческую недвижимость имея ?

На эту сумму можно приобрести б.у. киоск, взять разрешение на его установку в проходном, людном месте, и сдавать его в аренду.

Выгоднее ли это чем сдавать квартиру?

В большинстве случаев — да.

, около 150 тысяч рублей, что можно рассматривать?

Этой суммы явно недостаточно, вероятно вам стоит подумать о кредите или о кооперации с другими инвесторами.

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости. Сегодня рассмотрим критерии выбора при инвестировании в коммерческую недвижимость для получения прибыли путем сдачи в аренду.

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости

Доходность от приобретения офиса и сдачи его в аренду может достигать до 18%. В этом случае важен выбор коммерческой недвижимости — месторасположение, близость к людским потокам, востребованность у определенной категории юридических лиц и т.д.

Есть мнение, что выгоднее положить деньги в банк на депозит и получать доход в виде процентов, чем вложиться, например, в коммерческую недвижимость в Хабаровске. С одной стороны это действительно так — все зависит от той суммы, которой вы располагаете.

Гарантированный возврат депозита на сегодняшний день 700 тыс рублей. Если вы располагаете большей суммой, то нет гарантии, что если случится кризис, вам вернут всю сумму.

Складские помещения

Со складскими помещениями все просто и в тоже время несколько затруднительно. Вы можете довольно успешно инвестировать в коммерческую недвижимость такого типа, как складские помещения только если знаете наверняка, как будет застраиваться тот или иной район и как в будущем будет востребована эта недвижимость.

Поэтому чаще всего продажей и приобретением этого вида коммерческой недвижимости занимаются крупные компании, которые имеют необходимую информацию.

Коммерческая недвижимость спальных районов

Это коммерческая недвижимость, которая находится на первых этажах жилых домов в спальных районах. Это самый реальный для большинства инвесторов сегмент рынка коммерческой недвижимости подходящий для инвестирования.

Для того, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость спальных районов достаточно иметь до 10 млн. рублей.

Почему инвестирование в коммерческую недвижимость выгодно?

Во-первых

Она наиболее ликвидная! Посмотрите сколько различных ООО и ИП занимают первые этажи спальных районов: парикмахерские, магазинчики, салоны красоты, мини-сады, фитнес-залы и т.д.

Во-вторых

Ее проще продать, чем, склад, который будет стоить, в зависимости от оснащения, к примеру 20 млн. и потребует довольно длительного срока продажи — от 3 месяцев до полугода-года, при этом, возможно, потребуется дать большой торг.

В тоже время, если вы имеете пять-десять небольших помещений, то их легко продать в случае необходимости и проще найти покупателя, не сбрасывая цены.

Кто ваш арендатор

Допустим, что мы пришли к выводу, что инвестировать в коммерческую недвижимость надо по принципу — небольшие помещения в спальных районах. О’кей! А кто будет вашим арендатором в этом случае?

Магазины шаговой доступности — это один из самых надежных арендаторов вашей коммерческой недвижимости. Наверное, так происходит потому что люди всегда хотят есть:))

На что обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:

• мощность энергосети. Например, если ваше помещение арендует салон сотовой связи, которому необходима мощность сети минимум 8 кВт, а ваше помещение позволяет только 7 кВт, то это будет stop-фактор и подобные выгодные для вас клиенты отсеются, а вы потеряете надежного и доходного арендатора коммерческой недвижимости. Еще пример, кафе, которое нуждается минимум в 20 кВт, а лучше 50 кВт мощности.

Еще, магазин, типа Пеликан, Три толстяка, которые открыты круглосуточно — им понадобится минимум 10 кВт, мясные лавки — требуют 15 кВт мощности. Все эти арендаторы способны платить вам за аренду коммерческого помещения хорошую ставку, поэтому очень важно при выборе коммерческой недвижимости обратить внимание на мощность сети и можно ли ее увеличить в будущем и сколько это вам будет стоить.

Кстати, когда решить купить коммерческую недвижимость, помните, что малая мощность сети может стать хорошим аргументом при торге. Вы можете давить на то, что при малой мощности у вас сужается круг потенциальных арендаторов и поэтому торг должен быть уместен.

• соседи сверху. Это довольно важный фактор, который не просто необходимо учитывать — его надо предусмотреть! Состояние труб канализации и водопровода над коммерческим помещением и адекватность соседей — это два важных фактора при выборе и инвестировании в коммерческую недвижимость. Вы, как арендодатель будете нести ответственность за то, что не предусмотрели эти факторы.

К примеру, если вы не учтете эти факторы, то может случиться так, что после дорогого ремонта ваше коммерческое помещение просто затопят и если это магазин еще куда бы ни шло, а вот ресторан или кафе придется закрывать. А каждый день простоя будет выливаться в копеечку, не говоря уже о стоимости ремонта коммерческой недвижимости.

• дополнительные инвестиции. При выборе коммерческой недвижимости в Хабаровске смотрите насколько готово к сдаче в аренду коммерческое помещение — надо ли делать ремонт, какой ремонт и во сколько пример он вам обойдется. Хорошо заранее просчитывать кому вы хотите сдавать в аренду коммерческое помещение.

К пример, если сдавать в аренду Мегафону, Евросеть, МТС и т.д. то вам достаточно сдать им в аренду пустое коммерческое помещение, а они уже сами сделают свой фирменный ремонт. Либо будут арендаторы коммерческой недвижимости, которые скажут, что готовы снять, если будет вот такой пол и такие стены, к примеру.

• парковка рядом с коммерческим объектом. Если вы выбрали отличное место, хорошее и перспективную коммерческую недвижимость, но нет парковки — не пройти, не проехать. Это может быть минусом для будущих арендаторов, а следовательно чревато вашими затруднениями в сдаче в аренду под ресторан, кафе, магазин.
• инфраструктура района. Имеет значение в плане выгодности приобретения, нахождение коммерческой недвижимости — в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой и только что построенных кварталах, в которых еще не развита инфраструктура совсем.

Если это район с развитой инфраструктурой, то при поиске арендаторов вы можете обнаружить, что на районе уже есть аптека, магазин, салон красоты. Вы начинаете прозванивать или вам прозванивают потенциальные арендаторы вашей коммерческой недвижимости и спрашивают:

• А у вас есть аптека, салон красоты, магазин?

Вы говорите:

Таким образом круг потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости стремительно сужается, либо будут требовать скидку по аренде.

Если вы приобретаете коммерческую недвижимость в новом районе, где еще нет коммерческих фирм, но жилые дома уже заселены — вам проще будет сдать в аренду коммерческое помещение и держать хорошую арендную ставку. Многие арендаторы захотят сесть туда первыми и будут биться за эти места, что вам выгодно.

• удаленность от транспортных и людских потоков. Прежде чем думать о покупке недвижимости вы должны сориентироваться какой контингент проживает в этом районе — центр это города или окраина или промышленный район. Если вы берете кредит под эту недвижимость, то банк также будет оценивать, насколько интересна эта коммерческая недвижимость и варьировать ставки кредита для вас. Также местоположение будет влиять на то за сколько вы сможете сдать коммерческую недвижимость. Влияет также нахождение вашей коммерческой недвижимости во дворах, либо на первой линии оживленной улицы.

Теперь вы знаете как выбирать, если решите инвестировать в коммерческую недвижимость. По крайней мере основные моменты.

Успешных вам инвестиций!

Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

Коммерческая недвижимость - это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос - обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

• Для себя (под производство, склад, офис).
• Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

• Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
• Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

• Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
• Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
• Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра - ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН - это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

• Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
• Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
• Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка - тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

• Полномочия продавца (или его представителя).
• Юридическую чистоту сделки:
  • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
  • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
  • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

• Паспорт собственника объекта.
• Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
• Правоустанавливающие документы на объект.
• Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

• Положительный (помещение можно переводить в жилое).
• Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс - с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал - то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

• 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
• 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

• НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
• Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Личное мнение

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки - когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

На фоне упавшей доходности вложений в строящееся жилье частные инвесторы все чаще задумываются о возможности приобретения коммерческой недвижимости в жилых новостройках. Насколько оправданы их надежды?

Частному инвестору, который ранее инвестировал в строящееся жилье, а теперь решил вложить эти средства в коммерческую недвижимость, следует учитывать непростую ситуацию на рынке. И еще ряд других возможных проблем, которые могут превратить ожидаемую прибыль в убытки.

Купите магазин! Закон не против

Приобретение коммерческих помещений всегда вызывало интерес у инвесторов. Свои возможности здесь есть и у крупных игроков со значительными объемами собственных или заемных средств, и у частников, распоряжающихся суммой, сравнимой с той, которая требуется для покупки одной-двух квартир в новостройке.

Основных инвестиционных схем у частников всего три: покупка встроенно-пристроенного помещения для сдачи его в аренду; покупка аналогичного объекта в новостройке для перепродажи на завершающей стадии или по окончании строительства; приобретение объекта с целью организации собственного бизнеса, как вариант - с перспективой его дальнейшей продажи.

Никаких ограничений на приобретение физическим лицом коммерческого помещения в законодательстве не существует. Такие объекты можно свободно сдавать в аренду, дарить и продавать. Однако если инвестор в качестве механизма извлечения прибыли выберет самый популярный вариант - сдачу помещения в аренду, то ему придется учесть несколько нюансов. Они существенно отличают работу с коммерческими объектами от операций с жильем.

Один из спорных вопросов состоит в том, нарушает ли физическое лицо, сдающее в аренду коммерческое помещение, законы о предпринимательской деятельности и нужно ли арендодателю регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. С одной стороны, законодательство здесь обязательных требований не предъявляет. С другой - если сдача в аренду осуществляется регулярно или на срок более одного налогового года, то есть риск, что это будет признано незаконной предпринимательской деятельностью. В итоге на собственника будет наложено административное взыскание. Окончательное решение по таким вопросам остается за судебными инстанциями.

Следует также учитывать взаимоотношения с налоговыми органами. Арендатор помещения обязан выплачивать 13% НДФЛ, и если в договоре аренды не предусмотреть иного, то доход, который получит собственник, будет снижен на сумму этого налога.

При составлении договора аренды придется предусмотреть и целый ряд других возможных проблем, которые могут превратить ожидаемую прибыль в убытки. Так, за весь ущерб, причиненный третьим лицам в результате эксплуатации помещения, финансовую ответственность несет именно собственник. И если арендатор произведет незаконную перепланировку, затопит соседей, устроит пожар и т. д., а в договоре его ответственность за подобные случаи не прописана, то компенсировать весь ущерб придется владельцу объекта.

Как видим, для извлечения прибыли из вложений в коммерческую недвижимость требуется значительно больше знаний и усилий, чем при инвестициях в строящееся жилье, которые еще совсем недавно были очень популярны среди частников.
Насколько эти усилия окупаются?

«Кризисный» стрит-ритейл

Одним из самых перспективных направлений использования встроенно-пристроенных объектов всегда был стрит-ритейл.

Генеральный директор Knight Franks St. Petersburg Николай Пашков считает, что инвесторы с суммами в 5-10 млн руб. могут формировать достаточно активный спрос: «Немало людей, которые держали деньги в валюте, и сегодня рассматривают возможность переложить их в другой актив, зафиксировав прибыль». По его мнению, таким инвесторам будут интересны как раз встроенные помещения и небольшие отдельно стоящие объекты.

«Стрит-ритейл является неплохим вложением средств для тех, кто “вырос” из квартирных инвестиций», - соглашается генеральный директор Colliers International St. Petersburg Андрей Косарев.

Другой вопрос, насколько люди, ранее вкладывавшие средства в жилищное строительство, представляют уровень нынешней конкуренции на рынке стрит-ритейла.

Директор Astera St. Petersburg Людмила Рева отмечает весьма печальные для потенциальных инвесторов тенденции. «Объем предложения на рынке стрит-ритейла с IV квартала 2014 года растет с большой скоростью. К нам ежедневно поступают звонки от собственников, от которых ушел арендатор», - комментирует эксперт. По ее мнению, большинство арендодателей еще не готово к неизбежному - ставки аренды придется снижать, причем существенно. По прогнозам экспертов Astera, уже к середине лета ставки просядут на 25-35%.

Схожие тенденции наблюдаются и в других сегментах бизнеса , традиционно интересовавшихся встроенно-пристроенными помещениями: на предприятиях питания и сферы услуг.

Судя по общим процессам в экономике, эти прогнозы отражают объективные системные тенденции. Согласно недавнему прогнозу Миноэкономразвития, в текущем году оборот розничной торговли может сократиться на 8,2%. И это станет печальным рекордом снижения показателей отечественной розницы за последние 25 лет. А значит, можно предположить, что конкуренция среди арендаторов еще более возрастет, а количество вакантных помещений увеличится.

Не время для рантье?

Впрочем, большинство экспертов отмечает, что экономический спад не только снижает актуальность старых схем инвестиций, но и открывает новые возможности. Которые, правда, требуют и новых подходов.

Одно из основных условий кризисных инвестиций - это очень четкое понимание текущих потребностей рынка, плюс скорость принятия решений.

По словам директора департамента исследований и консалтинга East Real Олега Громкова, сегмент коммерческой встройки, в отличие от квартир, требует более профессионального подхода при инвестировании и последующем управлении. Требования к помещениям для осуществления коммерческой деятельности у разных категорий арендаторов различны, поэтому еще на стадии покупки необходимо четко понимать, кому этот объект потом будет нужен. «Встройка востребована на местах с высокой проходимостью, но если поток уже есть, то и цена высока, а значит, доходность инвестиций ниже, чем текущие ставки по депозитам. Хорошая инвестиция возможна в нежилые помещения в новостройках, но нужно обладать опытом, чтобы купить в нужное время в нужном месте», - говорит эксперт.

Тем собственникам, кто не хочет уходить с рынка, но при этом не имеет достаточного опыта для принятия эффективных решений в новых условиях, придется обращаться к профессиональным посредникам. «Можно прогнозировать, что в ближайшее время увеличится количество договоров на брокерские услуги в сфере аренды коммерческой недвижимости», - говорит Людмила Рева.

Рынок арендодателя постепенно превращается в рынок арендатора, у которого не только значительно расширились возможности выбора объектов, но и появился шанс снизить заявленную собственником арендную ставку. Более того, собственникам следует быть готовым к новым формам расчета арендной платы - арендаторам будет удобнее платить минимальную ставку, компенсируя финансовые потери владельца объекта определенным процентом от торгового оборота.

Определенная часть владельцев коммерческих помещений, приобретавших их с инвестиционными целями, и раньше через некоторое время «дозревали» до открытия в них собственного бизнеса. По мнению экспертов, сейчас количество таких людей будет увеличиваться. А на фоне жесткой оптимизации затрат как населения, так и бизнеса всплеск популярности у инвесторов могут получить объекты в традиционно непрестижных местах - спальных районах, в том числе и удаленные от станций метро.

Самым же распространенным видом использования таких объектов, по прогнозам специалистов, будет продуктовая торговля в среднем и нижнем ценовом сегменте.

Источником дохода могут стать различные сегменты рынка недвижимости. Речь идет как о готовых объектах, так и о жилых и коммерческих, а также земельных участках. Сегодня наибольшим спросом пользуются не те объекты, на которые растут цены, а те, которые можно сдавать в аренду и иметь с этого стабильный доход. Наибольшую привлекательность в этом отношении имеют объекты приемлемой по цене региональной недвижимости, так как можно получить больший доход от их сдачи в аренду. Более выгодно приобретать строящиеся объекты первичного рынка, даже несмотря на риски.

На сегодняшний день специалисты прогнозируют большой приток инвестиций в склады, офисную недвижимость и гостиницы. Сегодня лучшее время для инвесторов, желающих вложить средства в коммерческую недвижимость: цены снижены, покупателей мало, поэтому в условии оживления рынка коммерческой недвижимости можно будет выгодно ее продать или сдать в аренду.

Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представлена торговыми и офисными площадями. Торговая недвижимость инвестиционно более привлекательна, но ее стоимость не по карману большинству людей, к тому же простой между сменой арендаторов может достигать 9 месяцев. То есть именно столько времени понадобиться новому арендатору, чтобы отремонтировать помещение под специфику своего бизнеса. Офисную недвижимость, приобретенную в центре мегаполиса за 15 млн рублей общей площадью 100 м², можно сдать в аренду за 100000 рублей в месяц, тогда ее окупаемость составит 12,5 лет.

12 лет – срок немалый, но срок окупаемости двухкомнатной квартиры в панельной новостройке будет достигать 18 лет и более, так как владельцу еще придется платить налоги за сдачу в аренду, делать за свои деньги косметический ремонт и оплачивать коммунальные услуги в период простоя квартиры между сменой арендаторов. Окупаемость 3-хкомнатной квартиры в монолитном доме составит 20 лет, 2-хкомнатной в сталинском – 18 лет. Наиболее выгодно вкладывать средства в однокомнатную квартиру в панельном доме: ее окупаемость составит около 15 лет при минимальных затратах на косметический ремонт и простое менее 14 дней.

Что выгоднее

Можно сделать вывод, что офисная недвижимость с точки зрения инвестирования является самой привлекательной, так как 1 м² стоит дороже 1 м² , а окупается быстрее. В то время как собственник квартиры вынужден тратиться на ремонт и покупку мебели, офисные помещения сдаются без нее, а косметический ремонт выполняется за счет арендатора. Вообще хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель выше, то вкладывать деньги в такую недвижимость невыгодно.

Похожие статьи