Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых - покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных - игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

• жильё;
• коммерческую недвижимость;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• коттеджные поселки;
• промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев , как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата - больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной - и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры - это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30-40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной - застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу - тем дороже доля. Это довольно неплохой , но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками - доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства - обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

• Цели инвестирования
• Экономический и эффект инвестирования
• Обоснование выбора места строительства
• Основные строительные решения
• Сроки и очередность проведения работ
• Оценку воздействия строительства на среду
• Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ - вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть , которая уже построена и готова к эксплуатации.

Представим ситуацию: у вас есть солидные сбережения в размере нескольких миллионов рублей, использовать которые в ближайшие время вы не планируете. Эти средства можно положить на банковский счет или хранить «под матрацем», но тогда они будут постепенно обесцениваться из-за инфляции. Но есть способ, который позволит вам не просто сберечь свои средства, но и приумножить их — это инвестиции в новостройки.

Что такое инвестирование в строительство и в чем его преимущества?

Инвестиции в строительство жилой недвижимости – это вложение средств на покупку жилья (квартиры или коттеджа) еще на стадии их возведения с целью получения прибыли в будущем . Этот способ заставить деньги «работать» получил большую популярность, наравне с банковскими вкладами и покупкой акций. Давайте разберемся, почему инвестиции в жилищное строительство так полюбились многим.

• Высокая доходность. Строительные инвестиции при должном подходе к делу могут окупиться за 2-3 года, и принести вам прибыль в 25-50% от вложенной суммы. А во время строительного бума середины 2000-х покупка квартиры в Москве еще на стадии ее возведения приносила инвесторам сверхприбыли, выражавшиеся в сотнях процентах и миллионах рублей.
• Сравнительная простота. Инвестирование в строительство жильяне потребует от вас ежедневного слежения за котировками акций на бирже или необходимости разбираться и понимать все тонкости той или иной производственной сферы. Даже самая простая схема «купил квартиру на стадии фундамента – продал ее в уже готовом доме» способна проносить прибыль, и весьма немалую.
• Надежность. Несмотря на сильный кризис, жилье в России остается по-прежнему в цене. Вкладывая деньги в новостройки, вы гарантированно сможете вернуть свой капитал без потерь даже при негативном развитии событий в экономике. А потерять такой объект инвестиций возможно лишь в случае непреодолимых ситуаций, таких как война или стихийные бедствия.

Инвестиции и строительство – возможные риски

Есть у данного способа распорядиться своими средствами и обратная сторона медали. Как и любое вложение денег, инвестиции в жилищное строительство имеют свои риски, о которых полезно знать:

• Задержки и срыв сроков. Основной головой болью для тех, кто решил вложить свои средства в новостройку, может стать задержка ее сдачи в эксплуатацию. Само строительство требует высокой организации дела, и очень зависимо от человеческого фактора. Ошибки рабочих, аварии, несчастные случаи, срыв поставки материалов – все это может отодвинуть срок сдачи готового дома. При этом подсчитано, что каждая неделя задержки уменьшает доходность на 0,01%.
• Банкротство строительной компании и заморозка строительства.
• Мошенничество – не так давно нередки были ситуации, когда преступники, получив деньги от инвесторов, исчезали. В лучшем случае обманутые вкладчики получали лишь фундамент несостоявшейся новостройки, а в худшем — стройплощадка существовала лишь на бумаге.
• Снос дома. Некоторые компании начинают привлечение инвестиций в строительство, не имея полного пакета документов на возведение жилья или попросту строя его незаконно. В этом случае вполне реален снос здания по решению суда.
• Дефекты и некачественная работа. Выше уже упоминалось, что строительство сильно зависит от человеческого фактора. И если контроль над деятельностью рабочих и прорабов был недостаточен, то инвесторы могут столкнуться с тем, что качество жилья не оправдывает их ожиданий. Это приводит к падению его стоимости и потерям доходности.
• Непредвиденные обстоятельства. Объект инвестиций можно потерять в случае боевых действий, землетрясения или иного стихийного бедствия.

Инвестиции в новостройки – как получить доход

Итак, вы решили вложиться в один из жилищных проектов. А каким способом можно получить прибыль с вашей будущей квартиры или коттеджа? Самый популярный способ – перепродажа.

Схема действий очень проста, даже примитивна:

1. Вы принимаете участие в долевом строительстве и вкладываете деньги на этапе, когда от дома есть лишь котлован или фундамент.
2. Ждем 2-3 года, пока все будет готово.
3. Продаем квартиру в новостройке по рыночной цене и все, строительные инвестицииоправдались, а вы получаете хорошую прибыль.

Альтернативным способом заработка может быть сдача жилплощади в наем. Доходность в таком случае существенно меньше, но деньги могут идти в прямом смысле десятилетиями. При этом есть два способа повысить эффективность подобной инвестиции:

• Сдача жилья посуточно. Необязательно сдавать квартиру на долгий срок, аренда ее на пару дней может принести вам существенно больше дохода. Но здесь есть и свои риски: жилплощадь может простаивать некоторое время, либо нерадивый арендатор может учинить в ней погром и уехать.
• Слежение за рынком недвижимости. Допустим, вы вложились в покупку квартиры, и получаете небольшой доход, сдавая ее. Однако у вас всегда есть возможность продать жилье в любой момент. А если следить за тенденциями рынка недвижимости и «подловить» момент, когда стоимость квадратного метра существенно вырастет – квартиру можно продать с хорошей выгодой.

Инвестирование в новостройки может приносить и менее явные выгоды. Вложив деньги в строительство жилья, вы сами можете жить в нем и получить квартиру по цене, существенно меньше рыночной. А экономия средств в каком-то смысле тоже является доходом.

Теперь пора определиться с объектом инвестиций. Это могут быть либо высотные многоквартирные дома, либо малоэтажные коттеджи или таунхаусы.

Инвестирование в высотные новостройки

Уже немало лет многоквартирные дома являются основным типом жилья в средних и крупных городах, а особенно в мегаполисах. Именно высотные новостройки и стали объектом строительного бума середины 2000-х годов. Почему же они так привлекательны как для жизни, так и для вложения средств?

• Высокий комфорт жизни. Качественная «высотка» способна предложить своим жильцам удобные квартиры, мусоропровод, неплохую парковку, привлекательный внешний вид, надежную крышу и многое другое, что позволит продать квартиру в таком здании за хорошие деньги и оправдать инвестиции в жилищное строительство .
• Срок службы. Грамотно спроектированный и возведенный многоквартирный дом способен простоять целые десятилетия.
• Инфраструктура. Большинство высоток строятся в черте города, а многие – на месте ранее снесенных старых и ветхих построек. Это значит, что рядом с ними уже есть дороги, школы, детские сады, магазины, поликлиники и другая необходимая гражданская инфраструктура.

Чтобы повысить доходность, договор инвестирования строительства стоит заключить как можно раньше, желательно сразу после начала продаж. На этом этапе цены будут минимальны, а, значит, прибыль от вложений в будущем будет выше.

Но гораздо важнее правильно выбрать объект инвестиций, чтобы в итоге получить привлекательное для покупателей жилье с хорошей стоимостью квадратного метра. Помните, что цена квартиры складывается не только из ее площади, но и из множества разных факторов. Как не прогадать на этом этапе и подобрать наиболее достойный вариант вложения денег?

Изучите место постройки и прилегающие окрестности. Представьте себя на месте потенциального покупателя, что для вас было бы важным? Есть ли рядом школа, детский садик, хороший универмаг, далеко ли до поликлиники, будет ли у дома парковка или гаражный кооператив неподалеку, сколько времени нужно пройти до остановки общественного транспорта или станции метро? Все эти факторы необходимо учесть.

Узнайте, что планируется к постройке в этом районе. Если это будет торговый центр – то хорошо, близость к нему может дать небольшой плюс к цене квадратного метра. А если это будет завод – то все наоборот, вряд ли кто-то будет готов заплатить хорошие деньги за жилье в месте с плохой экологией.

Перед тем, как делать инвестиции в новостройки той или иной строительной компанией, опытные вкладчики изучают ее прошлые проекты. Лучший способ сделать это – опросить их жильцов, они вам точно и без прикрас расскажут обо всех плюсах и минусах их домов.

Кстати, об опыте. Если для вас строительные инвестиции в новинку – не лишним будет воспользоваться помощью агентства или уже работавших с этим друзей и знакомых . Лишние хлопоты и затраты в этом деле могут уберечь вас от проблем в будущем.

Альтернативой многоэтажным высоткам сегодня выступают коттеджные поселки и таунхаусы, возводимые в черте города или вблизи его. Главное достоинство инвестиции в малоэтажное строительство – приобретение качественного и комфортного индивидуального жилья в местности с хорошей экологической обстановкой. И именно сейчас многие стремятся жить в своих собственных домах и дышать чистым воздухом, не отравленным выхлопами автомобилей и заводов.

Здесь при выборе объекта для вложений критерии слегка отличаются от тех, что существуют для высоток в черте города.

• Во-первых, для коттеджных поселков и таунхаусов высокое значение имеет экологическая обстановка и живописность окружающей местности. Дом на берегу реки будет стоить существенно дороже.
• Во-вторых, особенно остро стоит транспортный вопрос – чем быстрее и комфортнее будет поездка от коттеджного поселка в город, тем лучше. А это зависит от дорожной обстановки на въезде, пробок и наличия шоссе и транспортных развязок.
• В-третьих, стоит узнать, будет ли будущий жилой комплекс охраняемым, будут ли там помимо жилья располагаться другие объекты, такие как детский сад или магазины.

Но, как и для инвестиций в новостройки, перед вложением денег в возведение коттеджей будет полезно разузнать больше о прошлых проектах фирмы-застройщика и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированных специалистов или опытных людей.

Снижаем риски инвестирования

Как не попасться на крючок к мошенникам или недобросовестным застройщикам? Есть несколько вещей, на которые стоит обратить внимание перед тем, как подписывать договор инвестирования строительства. Уделив им внимание, вы убережете себя от аферистов.

• Прошлое компании. Чем больше домов и коттеджей она построила раньше, тем надежнее будут ваши инвестиции в жилищное строительство .При этом вкладываться стоит в то, в чем компания уже имеет опыт. Если она специализируется на коттеджных поселках, то инвестирование в новостройку-высотку от этой же фирмы может быть рискованным.
• Репутация. Инвестиции и строительство– дело ответственное, и поручать свои деньги неизвестно кому не захочет никто. Потому прежде изучите, не было ли у этого застройщика каких-либо скандалов, либо проблем с законом. Быстрее всего это можно сделать с помощью интернета – если имя этой фирмы появлялось в новостях в негативном свете, то найти эти новости будет не слишком трудно. Не лишним будет и опросить знающих людей – вдруг они осведомлены о том, что неизвестно широкой публике.

• Обязательно поинтересуйтесь, есть ли у застройщика обоснование инвестиций в строительство– пакет документов, содержащий цели инвестирования, ожидаемую доходность и экономический эффект, основные строительные решения и обоснование выбора места и проекта жилого здания.
• Как идет работа. Не забудьте посетить строительную площадку – у вас, как у инвестора, на это есть полное право. При ее посещении будьте внимательны и подмечайте детали – каковы темпы работы, есть ли на стройплощадке техника и разгружаются ли материалы. Также убедитесь, что не происходит бегства инвесторов, старающихся продать жилплощадь по любой возможной цене, только чтобы вернуть вложенные средства.

Что такое обоснование инвестиций в строительство

Задача любого застройщика – найти инвестора для строительства. Задача инвестора – просчитать все риски, убедиться, что проект сулить выгоду и вложиться в него. И чтобы все в итоге получилось хорошо, фирма-застройщик должна объяснить, для чего нужно инвестировать в ее предприятие, какие эффекты это сулит (как финансовые, так и социальные) и почему строительство следует вести именно в выбранном месте и именно по выбранному проекту.

Без этого привлечение инвестиций в строительство попросту невозможно. И потому существует пакет документов, называемый «Обоснование инвестиций в строительство». Важность его следует оценить по тому, что его разработка и содержание регулируется государством с помощью свода правил СП 11-101-95.

Созданием этих документов является компания-застройщик, и его разработка начинается еще до составления проекта. Обоснование инвестиций в строительство включает в себя:

• цель вложения средств;
• объяснение выбора места для строительства;
• обзор основных строительных решений;
• план работ и сроки, к которому здание будет сдано в эксплуатацию;
• экономический и социальный эффект от инвестирования в постройку;
• оценка доходности вложений и их целесообразности.

Так как этот документ очень важен, то любой потенциальный инвестор перед принятием решения о вложении средств должен подробно изучить его и оценить возможные риски.

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски - это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

• системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
• несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
• инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Есть разные типы объектов, в строительство которых можно вкладывать деньги. Здесь необходимо отметить, что инвестиции могут быть реальными, направленными на строительство с последующим использованием собственности по назначению, или же средствами коллективного инвестирования. К последним относятся преимущественно ПИФы, работающие в соответствующей области.

Сразу же определимся с типами объектов. По данному критерию инвестиции в строительство можно разделить на следующие категории:

• Строительство жилья;
• Строительство коммерческих и офисных объектов;
• Возведение коттеджных поселков и групп жилых объектов малоэтажного строительства;
• Возведение гостиничных и развлекательных комплексов;
• Промышленное строительство.

Деньги держателей малых капиталов чаще всего размещаются в гражданском непромышленном секторе строительства. Это связано с относительно низкой средневзвешенной стоимостью подобных объектов, по сравнению с промышленными.

Более крупный капитал размещается обычно в промышленном секторе, где, кроме необходимости соблюдать традиционные требования по возведению объектов, необходимо учитывать также и сугубо технологические факторы, сопровождающие будущее производство.

Чем строительство выгоднее покупки уже готового к эксплуатации объекта? Здесь во внимание нужно принимать реальную рыночную стоимость объекта, условия обладания правами на землю и другие характеристики объекта недвижимости. Стоимость покупки готового здания может быть очень высокой и зависит не только от фактической стоимости работы и материалов, но и от косвенных факторов, существенно изменяющих рыночную цену здания.

Наиболее важные факторы ценообразования:

• Качество и возраст объекта;
• Качество и состояние инженерных систем;
• Географическое расположение;
• Окружающая инфраструктура.

Пример 1. Есть два здания. Постройка А расположена в спальном районе города и построена в 90-х годах, нет доступа к проезжей части, состояние инженерных систем не проверялось. Постройка Б расположена в центре города, построена в 2000-х, оснащена подъездом и парковочной зоной, современными системами вентиляции и электроснабжения. Спрос на постройку Б будет несоизмеримо большим, по сравнению со спросом на постройку А, большее количество предложений повышает цену, даже если на строительство объекта А было потрачено больше материалов и человекочасов.

Инвестиции в строительство имеют намного больший шанс на получение приемлемой прибыли. Инвестор может использовать здание по своему усмотрению, расширить свое производство, сдать в аренду или продать. При этом стоимость строительства почти всегда будет ниже рыночной стоимости аналогичного объекта. Меньший объем изначальных инвестиций – больший показатель их возврата.

В нижеследующем примере мы будем использовать уже знакомую нам формулу вычисления ROI. При этом заметьте, что по оценке экспертов разница между стоимостью жилья на этапе ввода в эксплуатацию и в начале строительства составляет до 40 %. Оценить разницу между строительством коммерческих объектов и готовыми зданиями трудно из-за существенного влияния косвенных факторов на ценообразование.

Пример 2. Есть два дома. Дом А куплен на этапе ввода в эксплуатацию за 100 000$, в дом Б было инвестировано 60 000$ на начальных этапах строительства. Каким будет показатель ROI, если объект продан по возросшей цене в 120 000$ через 2 года и в течение этих двух лет регулярно сдавался в аренду с ежемесячной рентой в 1500$? Воспользовавшись формулой, увидим, что для дома А ROI составляет 0.56, а для дома Б – 0.93. Разница в прибыли пропорциональна разнице первоначальных вложений и составляет 39,7 %.

Исходя из примера, предложенного выше, можно предположить, что разница в ROI между готовыми объектами и строящимися объектами часто будет пропорциональна разнице между стоимостью соответствующих инвестиционных инициатив. Этим правилом можно руководствоваться, когда речь заходит идет об инвестиции в строительство жилья.

2 Contra инвестирования в строительство

Существует ряд очевидных и не столь очевидных недостатков данного типа инвестиций. Среди недостатков можно выделить:

• Прямая зависимость от человеческого фактора;
• Увеличение рисков пропорционально увеличению сроков строительства;
• Сложность оценки и прогнозирования рыночной стоимости объектов на этапе ввода в эксплуатацию;
• Невозможность легитимного противодействия снижению рыночной стоимости из-за действий конкурентов.

Остановимся подробно на каждом из недостатков. Начнем с того, что обоснование финансовых инвестиций в строительстве требует оценки рисков. Капитал, вложенный в возведение объекта недвижимости, подвержен не только стандартным рискам и ставкам дисконтирования. Традиционные риски увеличиваются из-за наличия вероятности критического влияния человеческого фактора на скорость и качество строительства. Конечно же, данным рискам подвержены любые реальные инвестиции, но данного риска нет при покупке уже готового здания.

С увеличением сроков сдачи здания в эксплуатацию повышается вероятность воздействия вышеупомянутого человеческого фактора. Каждая неделя просрочки может снизить финансовые показатели на незначительную, казалось сумму, скажем в 0,01 %. Такое изменение кажется микроскопическим, но в масштабе стоимости объекта и при наличии 10 таких просрочек эффект становится уже более ощутимым. Если прогнозируемая чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составляет, к примеру, 100 тысяч долларов, то негативное влияние просрочек составит уже тысячу долларов.

Чем дольше строится здание, тем больше вероятность того, что таких просрочек, ошибок работников и несчастных случаев на стройплощадке будет больше.

Теперь о сложностях оценки реальной рыночной стоимости. Существуют математические методы вычисления прогнозируемой стоимости объекта с учетом тех или иных погрешностей. Казалось бы, легко найти подобное здание по соседству, узнать его рыночную стоимость, и вуаля, расчет готов. На самом деле, необходимо учитывать десятки других факторов, влияющих на ценообразование:

• Востребованность данного типа недвижимости в данном районе;
• Общий экономический потенциал региона/города/района;
• Среднестатистические цены на недвижимость и динамику их изменения.
• Влияние ставок дисконтирования на прибыль от эксплуатации или продажи здания.

Последним фактором из разряда Contra мы указали невозможность противодействия конкурентам. Если по соседству кто-то начнет строить аналогичное здание, то у первого строителя не будет никаких способов противодействия демпингу цен на аренду/продажу объекта в данном районе. Соответствующих легальных инструментов просто не существует.

3 О преимуществах инвестирования

Существует, конечно же, и рациональное обоснование инвестиций в гражданском строительстве. Строительство жилья или коммерческих построек все же остается намного более рентабельной и интересной опцией для инвестора по сравнению с покупкой тех же объектов. Инвестиции в строительство жилья и объектов коммерции требуют меньших первоначальных вложений, но инвестору нужно проявить терпение и быть готовым к рискам, возникающим по ходу реализации инвестиционного проекта.

К несомненным достоинствам строительства и прямого инвестирования в него можно отнести:

1. Высокую рентабельность вложений;
2. Надежное размещение относительно крупного капитала;
3. Гарантированный возврат инвестиций при отсутствии условий непреодолимой силы;
4. Большое количество объектов в стадии строительства и возможность для диверсификации капиталовложений в пределах одного инвестиционного инструмента.

Абсолютное большинство инвестиционных стратегий, связанных с размещением капиталов на стройплощадках, показывает хорошие показатели рентабельности по причинам, которые мы уже обсудили ранее в нашей статье. При этом возврат первоначальных вложений почти гарантирован, если вы не вложили деньги в дом на болоте или офисный центр в индустриальной зоне. Проще говоря, здание можно будет продать хотя бы по цене ниже среднерыночной, что из-за меньшей стоимости строительства по сравнению с ценами на готовые объекты позволит вернуть первоначальные инвестиции.

Строительство стоит относительно дорого, но при этом является сравнительно безопасным инвестиционным инструментом. Поэтому обоснование денежных инвестиций в строительстве всегда будет основываться на возможности размещения крупных денежных масс в безопасном и условно прибыльным инвестиционном проекте.

Несколько сотен тысяч долларов можно использовать для торговли на фондовой бирже или сформировать инвестиционный портфель с приемлемыми показателями прибыли, но показатели рисков почти всегда будут превышать цифры, которыми оперирует инвестор, вкладывающий реальные деньги в строительство. О необходимости диверсификации инвестиций мы говорили уже много раз, и в статье о том, что такое доверительное управление, в том числе. Капитал находится в большей безопасности, если разделен и вложен в разные инструменты.

В пределах инвестирования в строительство также можно разделить свои деньги, ведь современные методы коллективного строительства позволяют это сделать рядовому инвестору. К примеру, крупную сумму можно вложить в партнерское строительство коммерческого объекта, а другую часть капитала – в долевое строительство жилья. Обладатели большого частного капитала могут себе позволить размещать свои деньги в нескольких объектах сразу, получая огромные прибыли за счет высокой рентабельности инвестиционных проектов.

4 Расчет эффективности инвестиций в строительство

Инвестору, без сомнения, требуется математическое обоснование денежных инвестиций в строительстве. Рассчитать свои потенциальные прибыли можно, но необходимо учитывать некоторые особенности инвестиций в недвижимость в целом. Между покупкой объекта и его строительством существует заметная разница. Если с покупкой жилья из-за отсутствия большого количества факторов, влияющих на рентабельность покупки, можно обойтись лишь статическими методами оценки, то для строительства необходимо использовать динамические методы оценки инвестиций.

Наиболее эффективным способом расчета будет вычисление чистой приведенной стоимости инвестиционного проекта NPV с учетом некоторых ставок дисконтирования. Строительство объекта растягивается на длительный период времени и требует пошагового вложения средств на определенных этапах работы. По ходу строительства инвестор вынужден дополнительно вкладывать деньги в монтаж инженерных систем, отделку помещений, остекление и установку дверей, а также на другие цели.

Необходимо также учитывать непредвиденные расходы и риски, которые часто влияют на показатель NPV. Согласно идеям Сергея Васильевича Валдайцева, одного из известнейших советских и российских экономистов, риски можно распределить по нескольким категориям. Когда мы говорим о строительстве качественно нового объекта недвижимости с применением инновационных технологий и новейших инженерных систем, в дело идет расширенный набор рисков. Какие же это риски?

1. Технологические риски;
2. Коммерческие риски;
3. Риски необеспечения финансированием;
4. Риски срыва сроков;
5. Риски изменения ситуации на рынке труда;
6. Риски изменения ситуации на рынке стройматериалов и комплектующих;
7. Превышение сметы;
8. Появление непредвиденных конкурентов.

Наряду с данными рисками, существуют также и другие факторы, которые необходимо учитывать по умолчанию. К таковым относятся инфляция, налогообложение, безрисковая ставка, корректирующая поправка на неликвидность, которая с учетом низкой ликвидности объектов недвижимости в целом имеет достаточно высокие значения. Некоторые экономисты предлагают использовать ставку в 5–7 % при оценке NPV инвестиций в объект капитального строительства.

Формула NPV выглядит следующим образом.

Следующий пример потребует сравнения результатов, расчетов и обсуждения некоторых деталей, а потому мы посвятим ему отдельную главу.

5 Сложные решения и трудные случаи

Обычно наши примеры расчетов занимают немного места, но в данном случае нам придется сравнить NPV двух проектов. Представьте себе, что у нас есть два проекта на выбор. Первый проект. Склад, уже введенный в эксплуатацию с рыночной стоимостью в 100 тысяч долларов. Общая полезная площадь составляет 500 кв. метров. 15$ – стоимость аренды кв. метра. Ежегодные амортизационные расходы на поддержание объекта составляют 60 тыс. долларов. Цена продажи объекта через 3 года составит 120 тыс. долларов.

Второй проект. Офисное здание на этапе строительства с первоначальной суммой инвестиций 40 тыс. долларов и поэтапным ежегодным прогнозируемым финансированием в размере 10 тыс. долларов. Цена объекта через 3 года составит также 120 тыс. долларов. Какой проект будет более прибыльным для инвестора? Обратите внимание, что оба проекта потребуют 3 лет для реализации. В нашем случае необходимо определиться со ставками дисконтирования.

Для первого проекта мы возьмем ставку на некликвидность (5 %), инфляцию (8 %), безрисковую ставку (6 %). Для второго проекта мы будем использовать чуть более широкий перечень ставок. Кроме перечисленных для первого проекта, мы будем использовать ставку дисконта в 12 % (ставка капитализации для складов класса А). Конечно же, наш пример упрощен дальше некуда, но для демонстрации наглядной разницы между двумя проектами данного условного сравнительного анализа достаточно.

• NPV 1 =-100 000 + (3х90 000 + 120 000 - 3х60 000)/(1 + 0,19) 3 =24260$
• NPV 2 =-40 000 + (120 000 - 2x10 000)/(1 + 0,31) 3 =4444$

Опять же, расчеты упрощены. Во втором случае нужно учитывать также и некоторые другие факторы, но мы ограничимся данными результатами, которые наглядно отражают суть. За 3 года NPV первого проекта будет выше из-за возможности получения ежемесячной прибыли в течение 3 лет. На протяжении 10 лет NPV второго проекта будет лучше.

Наше первое сравнение при условии, что периоды реализации инвестиций и строительства равны, показывает, что первый проект обладает NPV, большим на 545 %, по сравнению со вторым проектом. Чтобы понять почему, нужно взглянуть на данные с другого угла. NPV 2 сокращает первоначальные инвестиции в первый проект на 4444$. Второй инвестор по сути вкладывает в начало проекта на 5 % меньше своего конкурента.

Расчеты совершенно нечестные по отношению ко второму инвестору. Нужно учитывать, что строительство склада класса А занимает меньше года. И при тех же показателях, что и у первого проекта, NPV составит совершенно другую сумму. Представим себе, что стоимость здания составила 60 000$, но инвестор потерял 1 год на строительство. Какую прибыль извлечет он из своих вложений?

В конце первого года сумма первоначальных вложений составит 78 600$ (сумма капиталовложений х ставка дисконта). Теперь мы вернемся к первоначальным расчетам и подставим новые значения в знакомую формулу. NPV 2.1 =-78 600 + (2х90 000 + 120 000 - 2х60 000)/(1+0,19) 2 =49 060$. Второй инвестор остается в большей прибыли. Теперь второй проект выглядит на 202 % привлекательнее. Хорошее обоснование финансовых инвестиций в строительстве, не правда ли?

В первом сравнении вы можете увидеть, что даже с учетом затянувшегося строительства, инвестор остался "при своих" с небольшой прибылью и смог бы извлечь отличные прибыли при последующей эксплуатации здания. Во втором сравнении инвестору удалось избежать задержек со строительством и начать извлекать прибыль, что позволит ему заработать больше.

Экономическая эффективность денежных инвестиций в строительстве напрямую зависит от срока введения объекта в эксплуатацию. На протяжении всей статьи мы говорили о том, что если объект удастся построить быстро, то можно извлечь огромную выгоду из строительства. С другой стороны, если строительство затянется, то любые другие способы размещения капитала с целью получения прибыли будут выглядеть намного интереснее.

6 Капиталовложения в строительство – сравнение с другими способами инвестирования

Из наших примеров и общего тона статьи читатель уже мог понять, что данный метод размещения денег является долгосрочным проектом. Строительство потребует от инвестора не только вложения средств, но и осуществления менеджмента, принятия решений и терпения. Деньги, вложенные в капитальное строительство, не будут приносить прибыли на протяжении всего срока проведения строительных работ. Для большинства частных инвесторов подобное промедление неприемлемо.

Из-за этого несколько десятилетий назад возникла схема коллективного инвестирования средств в строительство. В России она приобрела форму паевых инвестиционных фондов, фокусирующих свое внимание на соответствующей отрасли. Из-за особенностей размещения капиталов такие фонды обычно закрытые, и доли в них обладают несколько меньшей ликвидностью по сравнению с ПИФами, работающими с фондовой биржей.

Частному держателю капитала намного удобнее и выгоднее размещать средства в немного более рискованных финансовых инструментах, обладающих хорошими оборачиваемостью и ликвидностью. С точки зрения потенциальной выгоды передача денег в доверительное управление представляется наиболее интересной идеей. Интернет позволил всем размещать свои деньги в , и делать это в один клик мыши.

Если взглянуть на наши отчеты о прибыли, то можно увидеть, что еженедельные доходы небольшие, но стабильные. Даже с учетом вероятности ухода в "негативную" зону общая прибыль при аккуратном управлении своим всегда будет положительной. Если у инвестора недостаточно денег для инвестирования в строительство, то ПАММ-счета будут идеальным решением.

Из-за высокой безопасности капиталовложения в строительство часто будут намного привлекательнее других способов размещения денежных масс при условии, что размер капитала по-настоящему большой и позволяет инвестору вложить деньги на 2–3 года и не получать при этом никаких дивидендов. Подобная схема капиталовложений выгодна для владельцев собственного бизнеса, которые имеют стабильный доход.

Инвестор должен также понимать вероятность возникновения дополнительных расходов и банального превышения сметы. Дополнительные источники доходов и наличие резервных капиталов позволят без ущерба своей финансовой ситуации покрывать издержки строительства.

7 Динамика строительной отрасли в России

За период с 2000 по 2010 годы объемы строительства в России увеличились на 217 % при сохранении пропорциональных долей коммерческого и жилого строительства. Это говорит о постоянно возрастающей эффективности, которой обладает инвестирование в капитальное строительство жилья и коммерческих объектов.

Минрегион опубликовал в 2014 году статистику по прошедшим годам. За 13-летний период динамика ввода жилья в эксплуатацию изменилась на 234 % по сравнению с показателем 1999 года. Несмотря на провалы в экономике России, темпы строительства только увеличивались. Некоторые инвесторы рассматривают квартиры и офисы в качестве золота – безопасного инвестиционного инструмента. В 2008 году было построено почти полмиллиона куб. метров недвижимости.

При этом количество незавершенных построек сократилось почти вдвое за 12 лет с 2000 года. За последние 3 года ситуация также изменилась в лучшую сторону. Во многом этом связано с улучшением технологий и техники, используемых в строительстве. Это позволило существенно сократить сроки строительства в среднем по России и повысить производительность отрасли.

Данная динамика выглядит многообещающе. Российская строительная индустрия развивается и растет, а потому инвестиции в нее будут прибыльными. Опять же, в долгосрочной перспективе. Доля коммерческой недвижимости среди введенных в эксплуатацию объектов регулярно возрастала по сравнению с объемами строительства объектов здравоохранения, промышленности и культуры. Примерно с такими же темпами росла и доля сельскохозяйственных объектов. Это говорит о заинтересованности частного капитала в строительстве.

Огромная доля строительства финансируется за счет реальных инвестиций со стороны держателей капитала, напрямую заинтересованных в расширении собственного бизнеса. При этом сторонний заемный капитал приходит из фондов, часто размещается в строительстве жилья. Это связано с большей безопасностью инвестиций в строительство жилых зданий по сравнению с инвестициями в возведение коммерческих зданий.

Привлечь рядовых граждан к инвестированию в строительство стараются различные фонды, но успехом подобные инициативы пользуются едва ли. В масштабе всей отрасли доля частного заемного капитала все еще остается небольшой.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

• Жилая ;
• Недвижимость коммерческого типа;
• Коттеджные поселки;
• Гостиницы;
• Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые .

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения	Особенности	Когда окупится
Строительство жилой недвижимости	После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду	3 — 4 года
Коттеджи	Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы	Хороший вариант для крупных городов, курортных зон	5 — 6 лет
Промышленные площади	Могут быть объектами для коллективных вложений средств	около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости	Чтобы вкладывать средства, нужен опыт	6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство.То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

• Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
• Высокая ликвидность и ;
• Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

• Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
• Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым . Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

• Цель вложения средств;
• Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
• Данные, характеризующие объект строительства;
• Обоснование выбора места для возведения объекта;
• Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
• Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

• Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
• Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
• С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
• Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

• Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
• Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

• Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
• Заняться оформлением договора долевого участия;
• Осуществить паевой взнос;
• Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

• Плановой дате завершения строительства;
• Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
• Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
• Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.

Похожие статьи