Как открыть агентство недвижимости: пошаговая инструкция. Как открыть агентство по недвижимости

Профессиональная инструкция от риэлтора о том как открыть агентство недвижимости, с практическими примерами.

Желание работать на себя также естественно как желание дышать чистым воздухом. Согласитесь, что получить финансовую свободу, руководить самому, а не работать на кого-то - это не просто престижно, а уже необходимо, если вы хотите жить в достатке. Поэтому неудивительно, что многие стремятся завести свое дело и часто выбирают сферой своей будущей деятельности недвижимость. Однако нужно так суметь организовать свой риэлторский бизнес так, чтобы не стать очередной фирмой-банкротом или настолько мелким агентством, что клиенты даже не будут знать названия.

В рамках статьи мы расскажем в виде пошаговой инструкции именно о том, как правильно открыть агентство недвижимости и грамотно организовать работу риэлторского агентства, что поможет вам в будущем получить стабильный доход.

Регистрационные процедуры

Для самого открытия офиса требуется не так много документов. Поскольку лицензирование упразднено, то от вас потребуется:

заявление на регистрацию,
стать на учет и поставить на учет вашу фирму после регистрации,
оформить ИНН,
страховое свидетельство,
оплатить обязательную госпошлину,
заказать печать.

Разумеется, если вы берете кредит под открытие бизнеса, нужен будет бизнес-план, подтверждение вашего дохода, наличие соответствующего залога для кредитования. Нужно сразу отметить: на кредитование агентств банки идут очень неохотно, поскольку сфера недвижимости требует довольно серьезных вложений в течении длительного времени. А банк не может рисковать, это недопустимо для кредитных организаций, поэтому вам нужно будет предоставить весомые аргументы для получения финансового кредита. Но регистрация, получение кредита - лишь верхушка гигантского ледника под названием "недвижимость" .

С чего начать открытие агентства недвижимости: офис, коллектив или..

Первое, что вы должны сделать как руководитель - определить приоритетные задачи для себя и расставить правильные акценты. Необходимо ясно понимать: в течении полугода вы будете вкладывать немало денежных средств в раскрутку вашего головного офиса. От того насколько вы грамотно будете развиваться в первые месяцы зависит весь успех или неудача вашего бизнеса. Если изначально будет допущен просчет, ваша идея прогорит.

Мир недвижимости нестабилен , его можно сравнить с огромным механизмом: стоит оступиться и этот механизм просто задавит. Основная ваша задача на первые два месяца не получение скорейшей прибыли, а отлаживание грамотной работы каждого отдела и создание клиентской базы.

Постарайтесь, чтобы рядом с вами было два специалиста, отлично разбирающихся в недвижимости и ипотечном кредитовании. Будет хорошо, если вы привлечете грамотного рекламщика, но акцентируйте внимание на его опыте в в данной сфере: если он много лет в рекламном бизнесе, то это не значит, что он профи в рекламе по недвижимости. Часто бывает так, что простой риэлтор скорее справится с этой задачей, поскольку многолетняя практика уже научила внутренне чувствовать колебания рынка и востребованность тех или иных объектов.

Если у вас есть личный опыт, что тоже бывает, начинайте работу с того направления недвижимости, который вам хорошо знаком . Даже если это просто аренда жилого фонда: есть множество успешных фирм, имеющих солидный доход на одной аренде.

Выбор месторасположения

Офис должен быть расположен в людном месте, необязательно это центр вашего города. Для вас главное при выборе местоположения - наличие жилого сектора вокруг. Из практики скажем, что большинство клиентов бывает у той фирмы, которая расположена в густонаселенных спальных районах. Однако если вы хотите охватывать все районы вашего города, собирая базу объектов, то офис нужно расположить в центре города.

Часто возникает вопрос: а лучше арендованное помещение или свое? Ответ один: свое и прежде всего потому, что это ваш уровень престижа. Более того, в своем помещении вы можете сделать любое переоборудование. Кстати, офис в собственности - большой плюс для будущего финансирования инвесторами, это хорошее доказательство вашей успешности. Лишне говорить, что в вашем офисе должен быть хороший и доброкачественный ремонт, офисная мебель. Это также необходимо как яркая вывеска над входом: клиенты, посещая ваш офис, будут сначала оценивать внешний вид и презентабельность, а уже потом профессионализм сотрудников. Поговорка " встречаем по одежке" работает в недвижимости точно также, как в обычной жизни.

Важно продумать заранее о том, чтобы в ваш офис всегда могли дозвониться клиенты. Конечно, можно поставить несколько обычных телефонов, однако мини АТС намного лучше справится с этой задачей . Запомните, что клиент не будет повторно набирать ваш номер , если он просто звонит по объявлению: будет занята линия - он позвонит вашим конкурентам. Ему без разницы кому платить комиссионные, но вам это важно, поэтому обеспечение стабильного дозвона - одна из главных составляющих успеха для роста клиентской базы.

Организация рекламной компании

Грамотная реклама - ключ к созданию клиентской базы. Реклама объектов непростая задача, но в этом вся суть при открытии агентства недвижимости. Изначально определитесь с тем, что именно вы будете пускать в рекламу. Вы должны уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в ценовых категориях .

В любом городе, в любое время года всегда ценится дешевый объект, пусть то будет однушка в пятиэтажке или даже просто коммуналка. Начинать раскрутку проще с таких объектов, потому что привлечение элитных клиентов - задача сложная и реклама на такие квартиры весьма недешевая. Обращайте внимание на то подходит ли дом под кредитование, при обычной строчной рекламе это нужно указывать.

Принцип создания рекламы под объект в том, чтобы подчеркнуть все возможные плюсы квартиры: местоположение, развитость района, тип дома, этажность - особенно щекотливый момент. Если квартира на последнем или первом этаже, лучше это не указывать. Для таких квартир оптимальна реклама такого вида: "Продается 2к квартира ср/9эт". Пусть вас не смущает некая ложность информации, главное - клиент вам позвонит, а вот уже дальше - работа профессионального риэлтора. Именно он сумеет так выйти из этой ситуации, чтобы клиент ничего не заподозрил и охотно согласился сотрудничать с вашей фирмой.

При запуске рекламы нужно обязательно учесть район , в котором расположен офис. Скорее всего, если человеку нужен северный район города не позвонит вам, если у вас офис в южном. Ваше местоположение легко определяется просто по первым цифрам номера контактного телефона.

Солидный доход агентству недвижимости всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если вы или ваш сотрудник заключили эксклюзив, то необходимо особенно тщательно рекламировать такую квартиру. Для этого недостаточно просто объявления в модуле "Ва-Банка" или строчного в газете "Из рук в руки". Вооружитесь хорошим фотоаппаратом, сделайте несколько хороших и качественных снимков и разместите их в рекламных изданиях.

Для более успешной рекламы необходимо также иметь несколько рекламных растяжек с контактными данными вашей фирмы: они вывешиваются на балконы, окна эксклюзивных вариантов. Расчет строится на привлечении внимания прохожих людей, как правило, объекты с такими растяжками продаются быстрее.

Также хорошо работает расклейка объявлений и рекламные буклеты . Причем обязательно разделять эти два вида рекламы: если буклеты дают прок в магазинах, при распространении на улицах, то расклейка объявлений будет эффективна, если ее делать в людных местах. Например, остановки транспорта, специальные площадки, где собираются люди в поисках подходящих квартир, на подъездах. Очень важно, чтобы расклейка обновлялась раз в неделю, ведь ее могут просто посрывать.

Как работать с клиентом

Доверие клиента - один из основных ключей к удачным сделкам. Недопустимо видеть в человеке только деньги, которые он может заплатить. Умение найти контакт и подход к продавцу/покупателю - это то важное, что нужно требовать как от себя, так и от своих сотрудников.

При контакте с потенциальным клиентом нужно тщательно расспросить его о том, что он хочет от желаемой квартиры: какой ремонт, какой этаж приоритетен, "привязка" к чему желательна (школа, детсад, работа ). Обязательно уточнить: за наличные планируется покупка или в кредит, поскольку при приобретении в кредит есть еще и требования банка-кредитора к жилью. Чем больше будет получено информации, тем выше шанс понять реальность удовлетворения запроса, который можно ненавязчиво подкорректировать по ходу самой беседы.

Обратившийся к вам человек должен поверить, что тут ему обязательно помогут и приложат все усилия для решения его вопроса. Однако не стоит напирать на дежурные фразы типа "мы на рынке недвижимости первые и все будет на высшем уровне" , гораздо эффективнее общаться с человеком на обычном языке: "не волнуйтесь, мы постараемся вам помочь" , "не стоит так нервничать, мы сейчас займемся только вами" . Как каждый человек, клиент любит внимание и если он его не получит в вашей фирме, то просто уйдет.

Подбор персонала

Лесовая Екатерина Гаджиевна - автор статьи, специалист по недвижимости компании по управлению недвижимостью "Алекс":

Открыть агентство недвижимости само по себе действительно лишь верхушка айсберга. Раскрутить фирму, пройти весь тернистый путь проблем и ошибок намного труднее. Но если учесть мои подсказки и приложить максимум усилий и терпения, то в конечном итоге можно получить диплом "Профессионального признания" на трибуне Российской Гильдии Риэлторов, заняв свое место в мире недвижимости.

Профессионализм сотрудников - путь к вашему успеху. При выборе кандидатов нужно учитывать наличие опыта, особенно если вы набираете отдел продажи недвижимости. Дело в том, что арендой может заниматься даже новичок после недельного обучения. Жилая аренда вообще легкое направление для риэлтора , но при этом это хорошая стартовая площадка в том случае, если агент планирует в будущем перейти на продажу.

За несколько месяцев на аренде можно научить работать с людьми, разбираться в ценах, отточить необходимые навыки. Но руководителю нужно учесть, что для дальнейшего роста фирмы нужно постоянно повышать квалификацию своих сотрудников. Для этого обычно проводятся семинары, на которых доступно объясняются не только азы работы в риэлторском бизнесе, но и даются более глубокие знания. В дальнейшем это поможет успешно пройти аттестацию как вам, так и вашему коллективу. Аттестация стала важным показателем, без нее статус вашей фирмы может никогда не подняться выше рядового агентства.

Главными критериями при подборе кадров должны стать: умение работать с людьми и коммуникабельность . Все остальное придет в процессе работы, но если у сотрудника отсутствует терпение и понимание, лучше избавиться от него сразу. Вот как должен выглядеть правильный диалог между риэлтором и клиентом по телефону.

Клиент: Здравствуйте, а я хочу квартиру, что у вас в рекламе, но за меньшую сумму.
Агент: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, как к вам обращаться?
Клиент: Варвара Степановна.
Агент (опытный) : Здравствуйте, Варвара Степановна. Меня зовут Светлана Петровна. Давайте уточним: какая рекламка вас заинтересовала?

Здесь начат диалог с грамотной подачи риэлтора. Однако поворот мог быть иным:

Клиентка: Да вот тут на проспекте Ленина в новом доме.
В корне неверный ответ специалиста: Нет, дешевле хозяйка не продаст. Может другой объект предложить вам? Вы где рассматриваете?

Но, предположим, что вам удалось набрать идеальный штат и все профи своего дела. Тут также следует проявлять руководителю прозорливость и обязательную порядочность. Вы не сможете удержать сотрудника, если он будет получать крохи от заработанного. Не стоит лишать сотрудников перспектив роста, желательно сразу обеспечить им соцпакет.

Как видим, открытие агентства недвижимости само по себе действительно лишь верхушка айсберга. Раскрутить фирму, пройти весь тернистый путь проблем и ошибок намного труднее. Но если учесть мои подсказки и приложить максимум усилий и терпения, то в конечном итоге можно получить диплом "Профессионального признания" на трибуне Российской Гильдии Риэлторов, заняв свое место в мире недвижимости.

Различного типа здания пользуются спросом, так как помещения могут быть использованы для проживания, открытия предприятий и торговых точек. Именно поэтому одним из прибыльных видов предпринимательской деятельности является работа, связанная с их продажей, покупкой или арендой. Прежде чем оформлять необходимые документы, следует внимательно ознакомиться с тем, как открыть агентство недвижимости с нуля, чтобы избежать ошибок и трудностей в дальнейшей работе, а также обеспечить стабильный доход от осуществляемой деятельности.

Актуальность и особенности бизнеса

Актуальность открытия агентства по работе с недвижим имуществом высока. Спрос на покупку или аренду велик, как в больших городах, так и в крупных поселках. Задумываясь над тем, чтобы открыть подобное предприятие, важно знать, что достижения успеха в работе не достаточно умения общаться с клиентами или рассказывать о преимуществах выбранного объекта, потребуются знания в области права.

Особенности заработка таковы, что требуют от предпринимателя внимания к деталям, умения быстро ориентироваться в изменяющихся условиях аренды или иных операций с недвижимостью. Для успешного старта необходим начальный капитал, поэтому потребуется или накопить необходимую сумму, или взять кредит. Еще одной особенностью бизнеса является необходимость открытия офиса – он придаст компании значимости в глазах потенциальных клиентов. Также от будущего предпринимателя потребуется:

Коммуникабельность;
Знание особенностей построек;
Возможность быстрого перемещения по городу (лучше иметь для этой цели автомобиль).

Сфера деятельности в выбранном направлении относится к высококонкурентной, следовательно, предприниматель должен заранее продумать стратегию деятельности и составить список предоставляемых услуг.

Основные шаги: оформление документов

Для того чтобы деятельность агентства по работе с недвижимостью была полностью легальной и не вызывала вопросов со стороны проверяющих и контролирующих органов очень важно оформить все соответствующие документы в отведенные сроки. Первое, что потребуется сделать – определить организационно – правовую форму. Для предпринимателя – новичка в бизнесе оптимальным решением будет регистрации агентства, как ИП. Такая форма предполагает наименьшие затраты по финансам и времени. Не потребуется составлять устав компании. Нужно будет только оплатить обязательную государственную пошлину, которая сейчас составляет 800 рублей. Документы будут готовы уже через неделю после подачи заявления. Налоговая составляющая и штрафные санкции в этом случае мягче, чем к форме работы ООО.

В том случае, если бизнес создается в партнерстве с другим человеком, то здесь безопаснее оформить организационно – правовую форму ООО. В этом случае можно ожидать, что доверие потенциальных клиентов будет на порядок выше, чем к организации, работающей под ИП.

Важно помнить о том, что для того чтобы открыть агентство по работе с недвижимостью не потребуется оформления специальных лицензий. Основные документы для работы на законных основаниях – свидетельства, выданные в налоговой инспекции, а также наличие устава (для ООО), выбранная форма оплаты налогов.

Задаваясь вопросом, как открыть риэлторское агентство с нуля, необходимо помнить, что наличие офиса является необходимым элементом, который увеличит шансы на успешное развитие и рост спроса на услугу. Для открытия офиса также потребуются документы – договор на аренду.

Общие бумаги, которые должны иметься на руках у предпринимателя:

заявление на регистрацию с последующим получением свидетельства о постановке на налоговый учет;
оформление ИНН (если его еще нет у бизнесмена);
справка об оплате государственной пошлины;
страховое свидетельство;
свидетельство с кодами по выбранному направлению деятельности.

Также для полноценного выполнения всех видов работ, связанных с недвижимостью, предпринимателю потребуется оформить и заверить печать.

Особенности и нюансы открытия

В 55% случаев для открытия бизнеса будущему предпринимателю потребуется взять займ у банка, так как сумма, требуемая на открытие, имеется не у всех. Рекомендуется все же накопить первоначальный капитал, так как банки очень неохотно или под большие проценты, что не выгодно новичку в предпринимательстве, выдают средства под открытие агентств по работе с различного вида или класса недвижимостью, поскольку выбранная сфера деятельности требует от бизнесмена довольно серьезных финансовых вложений в течение длительного, до 6-12 месяцев, промежутка времени.

Перед тем как официально объявить о начале деятельности, следует определиться со списком оказываемых клиентом услуг.

Существуют несколько направлений для последующий работы:

Помощь в покупке и продаже жилой недвижимости;
Помощь в съеме или аренде жилья;
Работа с недвижимостью производственного направления.

Также можно совмещать несколько направлений, тем самым повышая возможность получения прибыли за счет увеличения количества обращений. Популярное направление – работа со вторичным жильем. Его можно предлагать в качестве арендного или подбирать варианты на продажу. Со временем можно переходить на работу с различными типами земельных участков. Не стоит упускать из вида и разные виды коммерческой недвижимости, так как бизнес – направление очень популярно в этом сегменте деятельности. Фирма для получения дополнительного дохода может оказывать юридические консультации, также помогать в оформлении документации, в том числе на перепланировку имеющейся у клиента квартиры. Не менее часто люди обращаются за тем, чтобы произвести перевод объектов в нежилой фонд и обратно.

Также очень важно учитывать при формировании доходности будущего бизнеса (при написании финансовой части бизнес — плана), что основным источником дохода для агентств являются проценты от проведенной сделки. В 95% случаев они равны 6-7 %. Допускается возможность установления фиксированной ставки за оказанные услуги. В случае успешного развития доходность компании будет равна 300000 рублей в месяц и более.

Покупка недвижимости в агентстве

Продвижение и реклама

Пошаговая инструкция как открыть агентство недвижимости предполагает, что должна быть проведена мощная рекламная компания. Правильно проведенный маркетинг является ключом к созданию основной клиентской базы, а также постоянному ее пополнению. Здесь важно помнить, что реклама недвижимости требует определенного набора знаний и умений, так как потребуется не просто рассказать о том, что объект имеется в наличии, но суметь раскрыть все его достоинства.

Если работа сосредоточена на аренде, то агенты должны обладать определенным навыком продаж, красноречием, чтобы подробно рассказать о преимуществах выбранного объекта. Другие виды рекламного продвижения, которые должны быть учтены будущем предпринимателем:

Создание сайта с подробным описанием предоставляемых услуг;
Баннеры в социальных сетях и на сайтах со схожей тематикой;
Реклама в газетах, а в дальнейшем и на радио/ТВ;
Раздача листовок;
Изготовление баннеров и вывесок.

Финансовая часть бизнес-плана

Основным элементом для открытия любого бизнеса являются финансы. Для запуска проекта, связанного с агентством недвижимости, потребуется:

Затраты на аренду офисного помещения – 15 тысяч рублей в месяц;
Приобретение офисного оборудования – около 60 тысяч рублей (единовременная трата);
Покупка лицензионных программ и компонентов для офиса – 35 тысяч рублей;
Маркетинг и продвижение – 10 тысяч рублей (ежемесячная трата);
Подключение телефонной линии и интернета – 20000 рублей;
Оплата связи – 2000 рублей;
Зарплата работников (4-5 человек) – 150 тысяч рублей (постоянная статья расходов);
Непредвиденные траты – 30000 рублей;
Оплата коммунальных услуг – 5000 рублей (электричество, вывоз мусора);

За месяц работы компания может заработать около 150– 200 тысяч рублей на первом этапе развития, поэтому потребуется около 1 года, чтобы выйти в прибыльный сектор и начать получать ощутимую прибыль.. В среднем рентабельность такого вида бизнеса высока. Она достигает 25% даже в сложных современных экономических реалиях. Первоначальные вложения частично окупаются уже за 4–5 месяцев деятельности, но потребуется работать не менее 8-10 часов в день.

Офис: где разместить

Открыть представительство компании, то есть основной офис, рекомендуется в людном месте, чтобы обеспечить узнаваемость бренда и названия, а также снизить затраты на рекламную компанию в дальнейшем. Очень важно помнить, что не всегда это должен быть центр города, так как здесь вероятность конкуренции будет выше. Правильное решение – открытие офиса в жилом секторе. Это поможет не только привлечь клиентов, но и найти непосредственно объекты недвижимости, с которыми и предстоит работать.

Задумываясь на тем, что лучше для предпринимателя – аренда помещения под офис или приобретение в собственность, необходимо учитывать несколько факторов – если имеется собственный дом или квартира, то можно сделать офис там, тем самым снизив затраты. Если же свободного личного помещения нет, то на первоначальном этапе деятельности оптимальным решением станет аренда. В дальнейшем можно приобрести недвижимость в собственность.

Персонал

Когда возникает вопрос, как открыть свое агентство недвижимости, нельзя упускать момент с подбором персонала. Здесь важно помнить, что профильное образование в выбранной сфере станет плюсом для имиджа компании. Формируя коллектив, следует исходить из того, что он должен состоять из опытных или перспективных людей. Штат фирмы должен включать в себя:

риэлторов (3- 5 человек с последующим увеличением);
офис-менеджера (консультанта) для приема поступающих заявок и их оформления в текущие задачи;
менеджера по персоналу (не сразу);
бухгалтера;
системного администратора (для решения проблем с компьютерами и программами);
уборщицу.

Также не следует забывать и про охрану. Рекомендуется заключить договор с профессиональным охранным агентством. Для экономии средств на первом этапе после открытия предприниматель может взять часть обязанностей на себя, тем самым минимизировав штат, освободив часть денежных средств, которые могут быть перенаправлены на развитие или совершенствование оказываемых услуг.

Риски и трудности бизнеса

Любой бизнес не застрахован от возможных рисков. Просчитать их все не представляется возможным, но наиболее вероятные учитывать в процессе продумывания стратегии будущей работы необходимо. В случае с недвижимостью наиболее явной проблемой является высокая конкуренция в выбранном сегменте. Также к рискам (минусам) деятельности, которые следует учитывать и по возможности стараться обходить, относят:

отсутствие стабильности спроса на оказываемые услуги (именно поэтому их список следует постоянно расширять);
высокую вероятность мошенничества со стороны клиентов или работающих в агентстве риэлторов (чтобы избежать этого, следует тщательно изучать данные о человеке, принимаемом на работу);
высок риск остаться без процентов от сделки и, соответственно, без прибыли после заключения и проведения сделки.

Для того чтобы гарантировано избежать возможных рисков, в штат будущей или действующей компании рекомендуется нанять дополнительно еще и опытного, а лучше всего, практикующего юриста. Этот шаг необходим, так как знание всех необходимых законов поможет начинающему бизнесмену избежать многих финансовых проблем, которые на старте могут оказаться для выбранной деятельности фатальными или повлечь серьезные проблемы в деятельности на этапе сбора клиентской базы.

Осуществление деятельности по франшизе

Нередко работа, связанная с недвижимостью, предполагает, что компания будет открыта под уже известным брендом, но подобная практика популярна зарубежом. Особенность риэлтерского бизнеса и просто работы с недвижимостью в этом направлении в нашей стране связана с тем, что в большинстве случаев крупные компании не дают предложений о работе по франшизе. Основную роль здесь играют знакомства. Именно поэтому в 95% случаев бизнесмену придется уделять внимание развитию собственного бренда. Если же удалось стать частью известной франшизы, то вместе с повышенной прибыльностью на первоначальном этапе, в число обязанностей добавится и следование основным установленным правилам компании, под брендом которой осуществляется работа новой фирмы.

Таким образом, агентство недвижимости как бизнес является достаточно прибыльным и востребованным, но очень сложным видом деятельности. Здесь необходимо учитывать различные нюансы – знания в области юриспруденции, финансов, умение общаться с людьми, распознавать их характеры и желания, уметь красиво и понятно рассказать о преимуществах выбранного варианта. Именно поэтому подобная деятельность доступна не всем, кто рассматривает ее, как основной вид деятельности.

Одним из прибыльных видов предпринимательской деятельности является работа, связанная с продажей, покупкой или арендой недвижимости.

Особенности деятельности

Основные формы работы

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО. Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Самостоятельная работа

Основные затраты

Порог вхождения в бизнес

вступление в УПН — 16 тыс.

Статья постоянных расходов:

аренда — 28,5 тыс.
взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

Итоговые расходы: 260 тыс.

Особенности рентабельности

Современный рынок недвижимости весьма привлекателен для инвестирования и позволяет получить значительную прибыль. Однако, следует учитывать, что создание успешного агентства недвижимости зависит от многих факторов. Такой бизнес требует достаточно больших вложений, тщательной разработки основной концепции бизнес-плана и ознакомления с методикой, позволяющей понять, как открыть перспективное и стабильное агентство недвижимости с нуля.

Особенности деятельности

Основных причин популярности бизнеса в сфере недвижимости несколько и основная из них представлена относительно невысоким порогом вхождения. Кроме того, следует учитывать, что начальный этап не требует найма высокопрофессиональных специалистов и позволяет работать даже в одиночку.

Агентства, обладающие наработанной известностью и штатом опытных сотрудников, имеют значительное преимущество перед новичками в этом бизнесе. Значительная часть агентств по работе с недвижимостью открывается бывшими риелторами, которые не только наработали определённый опыт, но и имеют достаточно развитую клиентскую базу. Оптимальным вариантом перед тем как открыть агентство недвижимости, будет ознакомление с этим бизнесом изнутри и работа рядовым сотрудником в одном из наиболее стабильных на рынке недвижимости агентств.

Основные формы работы

Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.

Услуги по сопровождению сделок

Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.

Услуги информационного характера

В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.

Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.

Пошаговая инструкция для открытия агентства недвижимости

Если принято решение работать в данной сфере, то необходимо чётко уяснить что нужно чтобы открыть агентство недвижимости и какие действия требуется выполнить в первую очередь.

Определение организационно-правовой формы и системы налогообложения

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве или . Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Предпочтительней пройти регистрацию в качестве ИП, что обусловлено более простой процедурой и невысокой стоимостью. Следует учитывать, что штрафы, которые могут быть наложены в процессе работы на индивидуального предпринимателя меньше, чем аналогичные санкции для ООО. Регистрация может быть выполнена на сайте налоговой инспекции. Далее требуется оплатить государственную пошлину в размере 800 рублей и спустя пять рабочих дней забрать готовое свидетельство, которое позволяет встать на учёт в налоговую инспекцию, местное отделение статистики, региональное или городское подразделение пенсионного фонда и местный страховой фонд. Создание партнёрского агентства по работе с недвижимостью предполагает регистрацию ООО. Стандартный пакет документов для регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей нет необходимости обладать собственной печатью, однако работа с документами при наличии такого атрибута придаёт солидности, и вызывает доверие у потенциальных клиентов.

В связи с тем, что режим налогообложения в режиме ОСНО предполагает оплату всех налогов и создание отчетности в форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ и декларации по НДС, наиболее целесообразно выбрать упрощённую систему налогообложения. Особенно актуально применение УСН в свете возможности использовать в течение шести лет налоговые каникулы. Кроме того, можно выбрать систему выплаты единого налога в виде 6 % от дохода или 15 % от прибыли.

Необходимость франшизы и сотрудничества

Некоторое время назад на рынке недвижимости заметно активизировалась продажа франшизы не только крупных городских, но и зарубежных компаний. Безусловно, новички в этом бизнесе могут достаточно сильно вырваться вперёд под началом известных и хорошо раскрученных брендов, однако это правило касается скорее сферы работы столичных агентств.

Довольно частым явлением стало сотрудничество агентств с застройщиками, что позволяет получить обоюдовыгодный синергизм. Дополнительное преимущество для агентства недвижимости может быть получено и в результате сотрудничества со стабильными финансовыми компаниями, которые способствуют получению гарантированного объёма сделок.

Самостоятельная работа

В агентстве недвижимости коллективный труд необходим чаще всего по причине расширения бизнеса и очень важно объединить людей, которые вызывают доверие. Стандартный поиск рядовых сотрудников осложняется отсутствием стабильного заработка и регламентированных доходов, а часто и социального пакета. К очевидным минусам для начинающих сотрудников можно также отнести ненормированное рабочее время и транспортные расходы.

Основные затраты

Если в открытии агентства недвижимости не участвуют партнёры и инвесторы, то создание бизнес-плана не является обязательной составляющей и основной процесс будет направлен на просчёт первоначальных затрат. Необходимость бизнес-плана может возникнуть на этапе привлечения финансирования.

Основные расходы будут связаны с арендой офисной площади, приобретением мебели, а также компьютерной и оргтехники. Кроме того, необходимо затратить средства на надёжное программное обеспечение, создание сайта, рекламную кампанию, мобильную связь, транспортные расходы и оплату бухгалтерских услуг. Ежемесячные услуги бухгалтерской фирмы составляют порядка 6 тыс. рублей.

В зависимости от региона создания и предпочтений, эта статья расходов может составлять от 100 до 500 тысяч рублей.

Порог вхождения в бизнес

Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:

процедура регистрации — 7 тыс.
процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
процедура аттестации агентов — 24 тыс.
приобретение оборудования — 74,5 тыс.
вступление в УПН — 16 тыс.

Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.

Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей

Статья постоянных расходов:

аренда — 28,5 тыс.
оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
оплата страхования ответственности — 2 тыс.
рекламные кампании — 11,5 тыс.
разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
расходы представительского характера — 11,5 тыс.
взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

агентские комиссионные — 190 тыс.

Итоговые расходы: 260 тыс.

Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.

Рентабельность составит чуть более 40%

Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.

Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.

Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.

Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.

Риэлторский бизнес – дело с перспективой и быстрой окупаемостью: какое нужно оборудование, персонал + 4 канала привлечения и удержания клиентов.

Капитальные вложения в открытие бизнеса: 200 000 рублей.
Сроки окупаемости агентства: 3-6 месяцев.

Как открыть риэлторскую контору и сколько необходимо вложить средств?

Этот вопрос беспокоит немало предпринимателей, ведь , всегда считался прибыльным капиталовложением.

Особенно часто попытать свои силы на бизнес-поприще стремятся те, кто «отработал в поле» и знает нишу изнутри.

Так что многие риэлторы, после накопления соответствующего опыта в этой сфере деятельности, изъявляют желание открыть свое дело.

Опыт работы – это хорошо.

Однако бизнес предполагает наличие более серьезной подготовки: регистрация ИП или ООО, выбор помещения для конторы, создание финансовых расчетов.

Все подробности разберем в данной статье.

Какой перечень документов следует подготовить для открытия риэлторского бизнеса?

Исходя из закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», риэлторский бизнес лицензированию не подлежит.

Но это не означает, что недавно открытые агентства не должны соответствовать государственным нормам.

На данный момент существует множество разных форм деятельности: ИП, ОАО, ООО, ЧП, ЗАО.

Но для открытия риэлторского агентства нас интересует конкретно «общество с ограниченной ответственностью».

Для открытия риэлторского агентства следует подготовить следующий набор документов:

«Крупный успех составляется из множества предусмотренных и обдуманных мелочей.»
Василий Осипович Ключевский

подписанную и заверенную форму 11001 о государственной регистрации, которая подтверждает факт ;
указанный код ОКВЭД, соответствующий данному направлению деятельности;
документы с информацией об основателе ООО и начальном капиталовложении в данное риэлторское агентство;
постановление о создании данного ООО с утвержденным протоколом собрания (в случае, когда учредителей несколько);
квитанция либо чек, подтверждающие оплату пошлины за регистрацию ООО.

Риэлторский бизнес при открытии следует зарегистрировать как единого налогоплательщика, либо НДС.

Впоследствии в течение 5 рабочих дней вам будут выданы справки и свидетельства регистрации конторы от налоговой службы.

Также потребуется обратиться в банк для открытия банковского счета на бизнес и сообщить его реквизиты налоговым службам.

Клиентская база в риэлторском бизнесе

Доход риэлторского агентства напрямую зависит от охвата клиентской базы.

Поэтому работа с клиентами должна осуществляется максимально прозрачно и проходить в доверительной атмосфере.

Можно выделить несколько основных методов привлечения и удержания людей в риэлторском бизнесе:

А теперь рассмотрим подробнее каждый этих аспектов.

Интернет для продвижения агентства

Интернет на сегодняшний день является огромным ресурсом не только для развития, общения, но также продаж и покупок.

Именно виртуальная паутина будет идеальным пространством для эффективного рекламного продвижения риэлторского бизнеса.

Создание собственного сайта стоит доверить специалистам, так как он станет вашей визитной карточкой и должен производить респектабельное впечатление.

В целом, работа агентств, которые специализируются на продвижении и создании сайтов для бизнеса обойдется от 5 000 до 12 000 рублей.

Конечно, эта сумма приблизительна и может изменяться в зависимости от пожеланий клиента.

Забота о клиентах конторы

Сотрудники агентства должны безупречно выполнять свою работу и дать возможность клиенту прочувствовать всю важность и заинтересованность в решении вопроса.

Сюда также входит умение четко, грамотно и ненавязчиво подчеркнуть достоинства агентства.

Обратная связь

У клиента может возникнуть вопрос, который не входит в компетенцию обслуживающего сотрудника.

Поэтому следует предоставлять возможность переговоров даже с Генеральным директором, если того потребует ситуация.

Следует помнить, что каждый заказчик очень значим для агентства, и доказывать это клиентам нужно не только словом, но и делом.

Извещение об оплате

Клиент в силу неких жизненных проблем может забыть о своем долге перед риэлторской фирмой.

В этом случае агентство ненавязчиво напоминает о сроках и размерах необходимой суммы для погашения задолженности.

Вежливое отношение и обходительность должны оставаться вашей «фишкой» даже в таких обстоятельствах.

Если вопрос спорный, то сотрудник обязан уведомить руководство.

Например, если в договор вносятся какие-либо коррективы относительно предыдущих обязательств платильщика или возникли финансовые трудности.

Выбираем помещение для открытия риэлторской конторы

Для открытия риэлторского агентства выбирайте помещение в центре города, площадь которого составит 50-110 кв.м.

Это будет стоить намного больше, чем, к примеру, офис где-либо на окраине.

Но следует помнить, что местоположение фирмы может сыграть решающую роль в .

Мало кто поедет через весь город на нескольких маршрутках, стоя в пробках, для подачи заявления на продажу или покупку недвижимости.

Проще всего будет обратиться в другую риэлторскую контору, которая расположена в центре.

Тем более их там внушительное количество.

Зачастую подавляющее большинство клиентов, попавших впервые в риэлторский офис, рассматривают обстановку вокруг себя.

Как выглядит персонал, в каком состоянии помещение или мебель.

Если обои отклеиваются, а стулья выглядит ужасно и на них страшно садиться, скорее всего, этот посетитель не захочет оформить сделку именно здесь.

Это стоит учитывать и также не жалеть средств на оформление внутреннего интерьера помещения.

Какое оборудование нужно для открытия риэлтерского агентства?

Каждый офисный работник, приходя на свое рабочее место в конторе, должен иметь собственный стол, стул и необходимую оргтехнику, а так же стационарный телефон, который обязательно указывается в рекламных листовках.

Если в штате компании более пяти человек, то потребуется два номера.

Приблизительные суммы на офисный набор для всех работников:

Наименование	Кол-во	Стоимость (руб./ед)
Итого:	30	170 000 руб.
Стулья	5	800 – 1 500
Столы	5	600 – 3 200
Стеллажи	3	2 700 – 3 000
Ноутбуки или компьютеры	5	15 000 – 20 000
Принтер	2	3 000
Телефонный аппарат для одного рабочего места	5	1 500
Канцелярия для одного человека	5	2 600

Эти затраты, рассчитанные на фирму из пяти человек, с учетом специфики предприятия составят 120-170 000 рублей.

Необходимый персонал

Средний штат конторы содержит в себе 10-15 человек.

Конечно, на первых порах он может насчитывать и 5 работников.

Как правило, поиск новичков в только что открытое агентство осуществляется с помощью газетных объявлений.

Причина кроется в том, что устоявшиеся риэлторы переходят в другие фирмы исключительно на выгодных условиях с высокой оплатой труда.

Штат агентства может содержать:

В основном, практикуется такая схема оплаты, когда агенты конторы получают прибыль от сделки, а не работают на ставку.

Разумеется, чем крупнее бизнес, тем больше доход работника.

Процентная ставка при этом колеблется, в среднем, в пределах 3–5%.

Такой человек для конторы – на вес золота, и может иметь доход от 70 000 рублей в месяц.

Из видеоролика вы узнаете, какие есть перспективы у бизнеса в сфере недвижимости:

Во сколько обойдется открытие риэлторского бизнеса?

Быть просто хорошим риэлтором иногда бывает мало.

Человек, желающий открыть агентство, должен разбираться во всех тонкостях дела.

Ведь ему предстоит разрабатывать и просчитывать прибыль от маркетинговой стратегии, заниматься документацией и поиском помещения, проводить тренинги со штатными риелторами, риэлторского агентства с приблизительными финансовыми расчетами.

Конечно, предпринимательские навыки – дело наживное.

А вот без соответствующего образования и навыков работы риэлтором не обойтись.

Вернемся к финансовым расчетам.

Сколько же нужно вложить денег, чтобы открыть риэлторское агентство?

Регулярная выручка и сроки окупаемости открытого бизнеса

Если следовать вышеизложенным расчетам, ежемесячная выручка риэлторской конторы со штатом в 5 человек может составить от 250 000 руб.

Это условие достижимо, если надбавка за риэлторские услуги составит 3-5% от каждого договора с клиентом.

Открытое агентство начнет окупаться через 3-6 месяцев с момента основания.

Этот факт порадует каждого начинающего бизнесмена, который интересуется, как открыть риэлторское агентство .

Но следует помнить, что за каждым успешным делом стоит кропотливая и упорная работа.

Чтобы компания функционировала и приносила с каждым месяцем все больше дохода, руководителю необходимо постоянно искать инновации в бизнесе и самосовершенствоваться, а в последующем передавать свой опыт подчиненным.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Здесь вы узнаете о том, как открыть своё агентство недвижимости, что нужно для этого, сможете скачать бизнес-план для его открытия.

Итак, предположим, что у вас есть желание открыть агентство недвижимости. т.е. риэлторскую фирму. Причин для этого может быть великое множество. Вполне может быть, что вы сами совсем недавно занимались поиском подходящего варианта собственного жилья через другое агентство недвижимости (риэлеторскую фирму) и тогда же подумали о том, что за разумную организацию сделки между продавцом и покупателем можно получать весьма довольно неплохие деньги.

Бизнес-план

Здесь вы можете скачать бесплатно готовый пример бизнес-плана недвижимости планирования открытия своего бизнеса в данной сфере. В файле содержатся все примерные цифры и расчеты, которые просто необходимы для своего дела.

Данный пример содержит файл XML, в котором отдельно представлены все таблицы расчетов по данному проекту.

Как открыть агентство недвижимости

Рассмотрим подробную информацию о том, как открыть агентство недвижимости. Чаще всего для открытия собственных агентств берутся бывшие агенты по торговле недвижимостью. И это неудивительно, у них есть и опыт, и знания, и возможно даже база данных. Хотя тут все зависит от порядочности сотрудника и от того, насколько защищена информация бывшим агентством. В любом случае, открытие агентства недвижимости выглядит делом простым и не требующим особых усилий. Все, что нужно - это снять офис, поставить мебель, компьютер и телефон и можно работать. Но на самом деле не все так просто.

Во-первых, отсутствие достойного порога вхождения в этот бизнес привело к тому, что агентств на рынке огромное множество. Они появляются и исчезают с одинаковой скоростью, а вот конкуренцию в отрасли создают просто сумасшедшую. Конечно, ростовский рынок переживает такой же бум недвижимости, как и во всей стране, но даже в таких условиях не так просто получить свою долю прибыли начинающему агентству.

За каждого покупателя приходится вести настоящую борьбу. Практически все клиенты стремятся обращаться только в крупные, «раскрученные» агентства, опасаясь мошенничества и обмана. Или же, напротив, сами не прочь обмануть кого угодно. И вот перспектива работы нового агентства на рынке недвижимости вырисовывается не такая уж и радужная:

отсутствие имени на рынке;
бешеная конкуренция среди сотен аналогичных компаний.
самые интересные для агентства клиенты - это люди покупающие недвижимость — квартиры для личных нужд, а не для перепродажи. Но как раз именно эта категория покупателей и продавцов стремится выбрать крупное и известное агентство недвижимости, осознавая собственную неопытность.
в штате вам будет просто необходимо иметь грамотного и опытного юриста, а это дополнительные расходы и весьма немалые. Иначе вы рискуете не заработать на этом бизнесе, а потерять последние деньги.

Но, предположим, несмотря на все обстоятельства вами принято решение открывать таки агентство недвижимости. Как вы уже поняли, все силы на начальном этапе работы и вхождения в рынок вам необходимо бросить на рекламу. Именно она позволит вам рассказать о своем агентстве и привлечь первых клиентов. Это очень серьезное вложение средств.

Не стоит наивно полагать, что вам будет достаточно минимальных затрат на размещение малюсенького модуля в газете бесплатных объявлений. Такая реклама может сослужить вам плохую службу, подчеркнув ваш низкий статус и став, по сути, антирекламой. Если на размещение большого модуля у вас попросту не хватает средств, то выходом может стать имиджевая реклама в различных изданиях.

Но одной только рекламы, конечно, маловато. Она должна быть подкреплена качественными услугами, оказываемыми вашим агентством недвижимости. Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства недвижимости. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор кандидатов на роль агентов крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка - вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости. Не стоит забывать, что решать вопрос со своей недвижимостью людям зачастую приходится по семейным обстоятельствам, а значит и выслушивать агентам приходится немало историй из жизни, и не всегда они приятные.

Очень большую роль играет и так называемое «сарафанное радио», когда один довольный клиент рекомендует вас при случае своим друзьям и знакомым. Не секрет, что такой рекламе многие доверяют гораздо больше, чем любой другой.

Итак, остановимся подробнее на кадровом вопросе. Поиск достойных кандидатов на открытые вакансии агентов может стать для вас неожиданным испытанием. Если в крупных городах, типа Москвы и Санкт-Петербурга устроится на должность агента в серьезную компанию - непростая задача, то в регионах дело обстоит несколько иначе. Их бич - низкая квалификация претендентов и высокая текучесть кадров. Можно встретить агентов, сменивших десятки агентств недвижимости и не забывших при увольнении прихватить базы данных…

Второй вопрос - формирование собственной базы данных продавцов и покупателей недвижимости. Собственно это уже и начало работы вашего агентства недвижимости, ее первый этап. Здесь чаще всего начинающие агентства недвижимости используют метод «псевдочастной» расклейки объявлений. Суть метода очень проста - пишется объявления вроде такого «Семья из трех человек купит/снимет квартиру недалеко от метро…»и расклеивается по всему микрорайону. Далее остается только принимать звонки и заносить их в базу. Поскольку с продавцов обычно не берется никакое вознаграждение, то многие из них с удовольствием соглашаются на размещение информации в агентстве. А вот привлечь покупателей - задача куда более сложная. Здесь уже без рекламы не обойтись.

Для этой цели часто пользуются методом рекламы-фантома. В газетах дают объявления о продаже несуществующих замечательных квартир по низким ценам. Цель - зацепить потенциального покупателя и войти с ним в контакт. При общении по поводу интересующей квартиры, агент скажет, что, к сожалению, именно эта квартира уже продалась, но у агентства недвижимости есть множество других интересных вариантов. И постарается максимально выяснить все критерии для поиска недвижимость, а также взято контактный телефон. Далее дело техники: обзвонить все риэлторские агентства, найти вариант и поделить прибыль пополам между двумя агентствам недвижимости.

Ну и напоследок о самом приятном - о прибыли. Расчеты здесь весьма просты, обычно это 5-6% комиссионных от стоимости покупаемого жилья. Абсолютным лидером на рынке недвижимости являются однокомнатные квартиры. Это самая востребованная позиция и цена на нее весьма предсказуема. Соответственно и подсчет дохода агентства недвижимости не составит большого труда.

Осталось решить только одну арифметическую задачку: сколько квартир надо продать вашему агентству недвижимости, скажем, в месяц, чтобы покрыть расходы на рекламу, зарплату сотрудников и офис?

Считайте, думайте и открывайте!

Подготовлено на основе материала www.openbusiness.ru , автора Татьяны Никитиной.