Андрей Соколов

Написано статей

Совет многоквартирного дома - орган, появившийся относительно недавно. Зачем он создается? Государство приняло закон, предусматривающий его создание, прежде всего с целью вовлечения жителей дома в решение существующих в нем проблем, потому что даже в новом доме никто не застрахован от их появления. Зачастую требуется коллективное обсуждение проблем всеми жителями здания. Так, совет дома призван координировать и согласовывать действий всех жильцов.

О полномочиях органа

Для чего нужен совет? Какие обязанности на него возлагаются? Совет многоквартирного дома - это орган, деятельность которого тесно связана с удовлетворением интересов жильцов. Создаётся он, если в доме нет ТСЖ или он не управляется жилищно-строительным кооперативом. Ещё одним важным условием является наличие в жилом здании более четырёх квартир.

По закону члены и председатель не управляют домом, а лишь решают существующие проблемы, которые волнуют всех или большинство проживающих. В его состав входят собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в МКД. Регистрация не требуется, а органы местного самоуправления вмешиваются в ситуацию, только если совет не избран в течение одного календарного года. В такой ситуации даётся срок в три месяца, чтобы провести общее собрание собственников и в обязательном порядке избрать председателя совета многоквартирного дома и его членов.

Он действует два года, а затем переизбирается. Произойти это может и досрочно - если избранные члены не выполняли свои обязанности. Совет также перестаёт действовать, если было создано ТСЖ. В полномочия совета входит решение различных вопросов, а основной обязанностью считается контроль управляющей организации. Например, если УК занимается вопросами выполнения ремонтных работ, обнесения территории здания забором, починки коммуникаций, то совет контролирует все процессы оказания услуг. Подписание договоров на выполнение работ от лица жильцов дома - также в его компетенции.

Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с непониманием сути данного органа. Большинство собственников до сих пор верят, что совет многоквартирного дома лишь повторяет функции управляющей компании, и не видят смысла в его работе. Такое видение вопроса - неправильное, ведь именно жильцы знают, какие проблемы являются наиболее важными для конкретного дома. Они имеют шанс указать управляющей компании на вопросы, которые следует решать в первую очередь.

Обязанности и права

Чтобы понять, как работает совет многоквартирного дома, нужно знать его права и обязанности, ведь он даёт возможность жильцам участвовать в усовершенствовании их дома и самостоятельно решать самые актуальные проблемы, не дожидаясь реакции управляющей компании.

Члены должны составлять план работ на каждый год, где необходимо указывать, какие изменения будут произведены. Нужно также выполнять расчеты затрат на предусмотренную деятельность, дабы убедиться, что запланированные изменения отвечают финансовым возможностям проживающих в доме лиц.

В конце года орган управления должен представить отчёт о своей деятельности и выполненным пунктам плана. Случаются ситуации, когда необходимо решить проблему экстренно. Совет многоквартирного дома вправе созывать незапланированное собрание. Другими правами совета являются:

• оповещение управляющей компании о том, что коммунальные услуги предоставляются неудовлетворительно,
• принятие решений о капитальном ремонте, подписание актов приемки оказанных услуг;
• фиксирование фактов ограбления, затопления или нанесения любого другого вреда имуществу дома или его жильцов.

Жильцы избирают домовой комитет - членов и председателя совета дома, определяют круг их полномочий и обязанности председателя совета. Он, прежде всего, призван осуществлять общее руководство и контроль, блюсти интересы всех граждан, и проживающих в доме, и являющихся совладельцами жилья. Так, в полномочия председателя совета входят:

• возможность изменить проект договора управления МКД;
• контроль деятельности управляющей компании в части выполнения ее обязанностей;
• возможность выступать в суде от лица собственников и представлять их интересы;
• приём проведённых работ, подписание актов.

Обычно на общем собрании также обсуждается вознаграждение председателю совета многоквартирного дома и его членам. В таком случае во время прений нужно установить, каким образом будет рассчитываться сумма компенсации за выполнение обязанностей и определить порядок выплат.

На заседание приглашаются все владельцы жилья в МКД. Предупредить жителей дома стоит заранее, следовательно, нужна подготовительная работа. Собирая общее собрание, оповестить о грядущем событии необходимо с помощью заказного письма за 10 (десять) дней до запланированной даты собрания. Оно отправляется каждому владельцу.

В домах №43, №45 и №48 в п. Развилка на основании решений собственников созданы советы многоквартирных домов. Для чего они созданы зачем, постараемся разобраться в этом вопросе.

Совет многоквартирного дома, является органом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Совет дома избирается в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано товарищество собственников жилья и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ).

Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию.

Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома имеет следующие полномочия:

1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома.
3. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.
4. Представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
6. Представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.
7. Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию, — например ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения общих собраний собственников, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации.

Кроме того, совет является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ). Данная статья гласит, что: «В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как видно из данной статьи жилищного кодекса, полномочия совета дома достаточно существенные, и в первую очередь права совета многоквартирного дома заключаются в защите прав собственников жилья перед управляющей организацией. У совета дома есть право фиксировать все факты ненадлежащего качества предоставляемых услуг и сообщать об этом самой УК с требованием предоставлять только качественные коммунальные услуги. Жители домов всегда могут обратиться в совет дома и получить необходимую поддержку в решении того или иного вопроса. Поэтому жителям домов нужно активно в этом вопросе работать с советом дома.

Пункт 8 статьи 161.1 устанавливает, что председатель совета многоквартирного дома избирается из членов избранного совета многоквартирного дома. В связи с этим к обязанностям председателя многоквартирного дома относятся следующие функции:

• Он ведет переговоры с управляющей организации о проекте договора управления, о возможности внесения в него изменений, в условия, которые не удовлетворяют собственников жилья. Представляет условия договора управления общему собранию собственников; Если собственники передали полномочия по заключению договора управления председателю совета многоквартирного дома, то он имеет возможность от их имени заключить договор управления;
• Непосредственно контролирует все обязательства, которые должна выполнять управляющая организация и подписывает акты приемки работ, которые она провела; Также на основание доверенности от собственников может выступать в суде по вопросам, связанным с управлением многоквартирного дома и поставкой коммунальных услуг.

Собственникам выгодно обращаться за помощью в совет дома, поскольку и совет дома и собственники дома имеют общие интересы, они связаны единой судьбой в отношении дома, в решении его проблем, в улучшении состояния дома, его имущества. Если собственники обращаются в совет дома, то выявляются проблемы, находятся оптимальные пути их решения. И не нужно стесняться в таком обращении, больше активности, это исключительно обоюдовыгодное сотрудничество!

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Комментарий к Ст. 161.1 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права на создание своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
———————————
По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади многоквартирных домов, которыми управляют товарищества собственников жилья, в общей площади всех многоквартирных домов составляет 19,8% (с учетом «многодомовых» товариществ собственников жилья).

2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ (ч. 2 ст. 136 ЖК), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.

3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.

Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий количества квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.

4. Создание собственниками помещений на своем общем собрании совета дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой — для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями.

Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов прежде всего потому, что выполнение возложенной ч. 2 комментируемой статьи обязанности по созыву органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений при невыполнении обязанности по избранию совета дома в предусмотренных случаях может быть реализовано таким органом только при наличии необходимой информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.

Актуальная информация о советах домов и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что данным органам субъектов Российской Федерации предоставлены права на обращение в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение, с согласия собственников, обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.

Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных на них обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и хранение соответствующих сведений, основываясь в том числе на исполнении предусмотренных ч. 3 ст. 165 ЖК РФ обязанностей по предоставлению гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений.

Необходимо обратить внимание на то, что орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. С учетом ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсчет календарного года осуществляется со дня вступления в силу названного Закона, который согласно его ст. 9 вступил в силу через 10 дней после опубликования. Принимая во внимание дату официальной публикации, начиная с 17 июня 2011 г. в течение календарного года собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо в предусмотренных ЖК РФ случаях обеспечить избрание совета дома и его председателя.

Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. При этом, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избраны совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня по 17 сентября 2012 г. должен организовать проведение общих собраний в таких домах. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включается вопрос либо об избрании совета дома и его председателя, либо о создании товарищества собственников жилья.

Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК) представляется не достаточно обоснованным. Если «пассивное» отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если «формально» избранные при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества «жизни» дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома.

5. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным, постоянно существующим органом управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание.

Исходя из целей создания совета дома и его компетенции избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которого создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома.

Совет дома условно можно рассматривать как аналог действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек. При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают.
———————————
Постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 9 августа 1968 г. N 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом» (СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75).

Домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, организации и учреждения в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства.

Если вы считаетесь владельцем жилплощади, то столкнетесь с проблемами, которые нужно разрешать совместно с другими жильцами. Трудностей в многоквартирном доме много, поэтому стоит инициировать создание совета дома.

Этот орган самоуправления настоящая необходимость. Законодатели попытались легализировать советы домов и их функции. Данный орган считается связующим элементом между проживающими в здании и управляющей фирмой. Зачем же необходим совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного здания не может быть юридическим лицом. Это означает, что он никак не может обладать собственным расчетным счетом, печатью и правами, которые непосредственно связаны с деятельностью проводимой юридическими лицами.

Однако, не следует приуменьшать результативность совета многоквартирного дома. При дружной работе всех, кто входит в состав совета, совершенствование деятельности управляющей компании возможно окажется явью.

Памятка! Прямые обязательства совета многоквартирного здания перед жильцами зафиксированы в ЖК Российской Федерации и основной его обязанностью считается контролирование управляющей компании.

Большая часть жильцов значимости совета дома не осознают. Ведь если управляющей фирме платят за работу, то по какой причине необходимо дублировать ее обязанности, спрашивают себя владельцы. Однако, кто как не они понимают намного лучше трудности собственного здания.

Входящая в совет многоквартирного дома группа жильцов должна обращать внимание управляющей компании на первостепенные задачи, которые обязаны быть выполнены по ремонтным работам. А кроме того, обеспечивает подписание договора с управляющей компанией и соглашений с фирмами, которые будут снабжать дом всеми необходимыми ресурсами.

Группа участников совета многоквартирного здания оформляет план на ближний период времени по собственной работе и каждый год предоставляет отчет жильцам о проведенной работе.

Памятка! План создается на основе расходов, которые нужны на те либо другие работы и должен гарантировать осуществление подобных работ.

Совет многоквартирного здания способен инициировать все без исключения мероприятия, какими управляющая компания заниматься попросту не должна.

Задача совета многоквартирного здания состоит в охране прав жильцов от пассивности управляющей компании.

Совет дома имеет права зафиксировать отсутствие либо предоставления плохого качества услуги и потребовать от управляющей компании приведения услуги в нормальное состояние.

Участвует в подготовке и подписании актов, с помощью которых можно инициировать осуществление текущего и капитального ремонта. Также он должен готовить акты в которых необходимо зафиксировать, к примеру, затопление жилплощади либо причинение другого вреда помещению владельца.

Если представители управляющей фирмы не желают инициировать оформление акта, совет многоквартирного здания имеет права, позволяющие продублировать подобные действия.

К возможностям совета здания также причисляется сбор собственников жилища по каждому важному вопросу.

Выборы совета многоквартирного дома: пошаговая инструкция

Создание совета многоквартирного здания совершается на всеобщем собрании жильцов дома. Для начала следует осуществить подготовку. За 10 суток до того, как будет проведен сбор, необходимо поместить сообщение о нем в местах, доступных для всех жильцов здания. Важно зафиксировать на фотокамеру, когда было размещено объявление для того, чтобы затем данный факт невозможно было оспорить.

Проведение сбора возможно в 3-х формах. На настоящий момент наиболее распространенной формой считается очно-заочная. При ней вы сначала можете инициировать проведение сбора владельцев в очной форме. Но, как это часто случается, к общему согласию на данном собрании прийти не всегда не получается. Это не трагедия. На этом собрании вы можете объявить о проведении нового только уже в заочной форме.

Памятка! При очно-заочном способе собрания, заочное наступает уже на следующий день после очного.

Затем вам необходимо раздать опросные листы с целью голосования собственникам жилья. Дату завершения собрания можно устанавливать любую. В законе нет временных ограничений выполнения собрания собственников жилища.

После проведения собрания все его постановления оформляются протоколом. Постановления считаются принятыми, если в собрании участвовало больше половины собственников и проголосовало за эти решения такое же их количество.

Создание совета многоквартирного дома проводится из собственников жилья. Совет дома может быть избран не более чем на 2 года. После этого следует инициировать повторное голосование.

Памятка! В случае если в Вашем здании не избран совет многоквартирного дома, то начать осуществление всеобщего собрания по его выбору должен орган регионального самоуправления, однако, в данном случае, в состав совета может попасть группа людей, лояльных как органу регионального самоуправления, так и управляющей фирмы.

Председатель совета должен избираться из группы людей, входящих в совет многоквартирного дома. Он осуществляет все без исключения функции совета многоквартирного дома. По этой причине прямые обязанности главы совета многоквартирного дома в некоторых случаях дублируют функции всего совета. В связи с этим к обязанностям главы многоквартирного здания причисляются следующие функции:

• Ведение диалога с управляющей компанией о проекте соглашения по управлению домом, о возможности внесения изменений, в те условия, которые не удовлетворяют собственников жилья;
• Предоставление условий соглашения об управлении дома единой группе собственников;
• Если группа собственников дала право заключать соглашения управления главе совета многоквартирного здания, то он обладает правом от их имени подписать соглашение управления;
• Осуществление контроля всех требований договора, которые должна исполнять управляющая компания и подписание актов приемки работ;
• Выступление в суде по проблемам, связаным с управлением многоквартирного здания и предоставлением коммунальных услуг (на основе доверенности от собственников).

Не следует приуменьшать значимость прав как совета многоквартирного здания, так и главы совета. Глава совета способен осуществить сбор собственников по формированию ТСЖ в своем здании.

В случае если же подобных глобальных планов не имеется, то он может осуществлять надзор за деятельностью управляющей компании.

Кроме того, возможность формирования актов о выполненной работе управляющей компанией и создание актов о дефектах в местах всеобщего пользования либо в комнатах собственников считается значительным средством воздействия главы совета многоквартирного здания.

Все без исключения желают, чтоб в здании был порядок, а за жилплощадь приходилось выплачивать меньше. Однако большая часть полагает, что все это обязано случиться без них. Приведем стандартные доводы против организации совета дома и контрдоводы.

«Есть управляющая фирма, которой мы платим каждый месяц за содержание здания, за услуги по управлению, за текущие ремонты. Вот пускай она и трудится. Отчего жители обязаны безвозмездно выполнять за управляющую фирму ее функции?»

Совет не выполняет деятельность управляющей компании, а приглядывает за ней. Вы владелец жилплощади, который нанял управляющую компанию с целью обслуживания здания и платящий за это деньги. И пока вы не станете контролировать, правильно ли тратятся ваши средства, управляющая компания станет распоряжаться жильем без вашего участия.

«В совете необходимы квалифицированные люди. И они обязаны истратить уйму собственного времени, чтобы самим во всем разобраться. А другие не разбираются в этом.»

При формировании советов стремятся, чтобы в них вступили люди, которые подкованы в техническом и экономическом плане, однако зачастую есть и те, кто не разбирается в вопросах ЖКХ. Главное это стремление разобраться в вопросах управления собственным жильем, собственными средствами. А в процессе работы совета идет взаимное обогащение, обучаться приходится абсолютно всем в одинаковой мере. Помимо этого, ведутся безвозмездные семинары для председателей советов зданий, немало нужной информации печатается в средствах массовой информации.

«Если даже муниципальное управление и прокуратура не смогут добиться, чтобы управляющие компании действовали как необходимо, то разве могут что-то сделать обыкновенные жители? Если даже работника полиции в квартиру не пускают, то как туда допустят владельца и как он может навести порядок в собственном здании?»

Все без исключения советы поначалу имеют крупные проблемы в работе с УК. Управляющая компания станет прислушиваться к владельцам, когда они продемонстрируют осведомленность в законодательстве и делах здания и станут действовать не сами по себе, а совместно. К советам в основной массе случаев отношение уже другое, чем к отдельным владельцам. К тому же совет способен составить с УК договор о взаимодействии, где конкретно прописаны полномочия и прямые обязанности двух сторон. В конце концов, есть контролирующие организации, позволяющие решать конфликтные ситуации с управляющей фирмой.

«Голосование за организацию совета здания не произойдет, потому что общество в основной массе своем неактивно, им плевать, что творится с их жильем. У нас не получается даже в пределах подъезда собрание осуществить, а что, в таком случае, говорить о целом доме!»

В случае если не произошло собрание в очной форме, то организуется заочное. Когда всякий владелец получит бланк, значительно больше шансов, что получится набрать более пятидесяти процентов голосов в доме и осуществится сбор. Владельцы квартир обязаны осознавать, что ни один человек, помимо них, не может ничего поменять относительно их здания. Необходимо лично предпринимать усилия.

Похожие статьи