Начисление налога по кадастровой стоимости недвижимости. Правила уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости

В 2015 году были внесены изменения в порядок калькуляции налога на имущество физлиц. Его уплачивают владельцы жилых домов, квартир в бюджет муниципального образования по месту расположения объекта. Детальнее о том, как правильно рассчитать налог по кадастровой стоимости, читайте далее.

Суть

Кадастровая стоимость - это оценочная стоимость жилья, которую рассчитывают независимые оценщики. Полученные данные вносятся в кадастр недвижимости. Переоценка проводится минимум раз в 3 года, максимум раз в 5 лет.

С 2015 года в России изменился порядок калькуляции налога на имущество. Он будет рассчитываться исходя не из инвентаризационной, а из которая приближена к рыночной. Чем дороже будет оценен объект, тем большую сумму налога придется платить ее владельцу. То есть сумма сбора будет достаточно часто меняться в зависимости от ситуации на рынке.

Как рассчитывается налог за 2015 год?

Все расчеты проводит ИФНС, а затем отправляет уведомление по месту жительства владельца объекта недвижимости. С 2015 года калькуляций осуществляется исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта. Субъектам, которые не успели до 31.12.2015 утвердить оценочную стоимость объектов и предоставить правовой акт, придется рассчитывать сумму сбора исходя из инвентаризационной стоимости. Полный переход на новую схему калькуляции будет произведен до 2020 года.

Объекты налогообложения:

жилые дома, помещения;
строения площадью до 49,99 кв. м, предназначенные для ведения хозяйства;
гаражи;
объекты которые буду использоваться в качестве жилого дома.

Налог на имущество по кадастровой стоимости оплачивает владелец объекта.

Алгоритм

Новый налог по кадастровой стоимости калькулируется по такой формуле:

Нк = (Кадастровая стоимость - Вычет) х Доля х Ставка.

Сумма сбора по рассчитывается иначе:

Ни = Инвен. стоимость х Доля х Ставка.

В случае с объектами, которые за отчетный период были проданы или куплены, рассчитанная сумма налога корректируется на специальный коэффициент. Он определяется соотношением месяцев владения имуществом к количеству календарных месяцев в году. Если сделка купли-продажи была оформлена 15 апреля, то для продавца база для расчета суммы сбора будет составлять 4, а для покупателя - 9.

Переходной период

С целью снижения налоговой нагрузки был разработан специальный переходный порядок расчета, растянутый на 4 года. В течение этого периода ставка налога будет корректироваться на специальный коэффициент: 0,2 - в 1-й год; 0,4 - во 2-й год; 0,6 - в 3-й год; 0,8 - в 4-й год. Переходная схема применяется, только если налог на имущество по кадастровой стоимости превышает последнюю сумму сбора, рассчитанную по инвентаризационной стоимости. В таблице далее представлены примеры калькуляции налога на имущество в виде квартиры.

Исходные данные	Пример № 1	Пример № 2
Кадастровая стоимость, млн руб.

Площадь, м
Сумма налога в 2014 году, руб.
Вычет (20 кв. м)	2554028 (13000000 /101,8 x 20)	2716468 (8000000 / 58,9 x 20)
Налоговая база, руб.	10445972 (13000000 - 2554028)	5283532 (8000000 - 2716468)
Новая сумма налога	15668 (10445972 x 0,15%)	5283 (5283532 x 0,1%)
Сумма налога, руб.	11005 ((15668 - 9840) x 0,2 + 9840))

Примеры расчета налога наглядно показывают, как применяется льгота.

Ставки

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, напрямую зависит от оценочной стоимости объекта. В таблице далее представлены ставки налогообложения.

Кадастровая стоимость (млн руб.)
Жилые дома и строения






Объекты незавершенного строительства
Прочие объекты

Имущество, относящееся к многоквартирному дому, объектом налогообложения не является.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Можно сделать запрос в органы Федеральной службы госрегистрации или посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе "Электронные услуги".

Вычеты

Налоговая база калькулируется по каждому объекту за вычетом стоимости некоторого количества площади.

Льготы

Существует список граждан, которые не платят налог по кадастровой стоимости. К ним относятся:

пенсионеры;
представители творческих профессий;
инвалиды I и II групп;
владельцы хозстроек площадью до 49,99 кв. м, расположенных на земле, предоставленной для личного хозяйства, садоводства, индивидуального строительства.

Льгота не распространяется на объекты, используемые в предпринимательской деятельности, и на апартаменты, являющиеся частной собственностью.

Купля-продажа недвижимости

Большинство сделок с недвижимостью осуществляется по заниженной цене. Квартиры рыночной стоимостью 16 млн руб., судя по документам, реализуются за 1 млн руб. Желающих платить большие суммы налога в государство мало. Снижение стоимости объекта позволяло достичь поставленной цели. Чтобы прервать этот замкнутый круг, в 2014 году были внесены поправки в Налоговый кодекс. Новый налог с проданного имущества физических лиц рассчитывается по большей из величин: контрактной цене или кадастровой стоимости, скорректированной на уменьшающий коэффициент 0,7. Эта величина приравнивается к доходу от продажи объекта.

Пример 1

В 2015 году была продана недвижимость по договорной цене 0,999 млн руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 5,4 млн руб., а скорректированная - 3,78 млн руб. Поскольку сделка осуществлена в 2015 году, то сбор будет уплачен исходя из договорной цены. При этом не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость.

Поправки к закону

Налог по кадастровой стоимости при продаже имущества распространяется на объекты, полученные в собственность с 2016 года. Основания передачи прав собственности значения не имеет. Налогоплательщик может купить, получить по наследству или в дар, построить объект недвижимости. Отсчет начинается с даты внесения записей в госреестр. По объектам, приобретенным до 01.01.2016, применяется старый порядок расчета налога.

Пример 2

Право собственности на квартиру было получено владельцем в 2016 году. Через несколько месяцев он решил ее продать. Оценочная стоимость объекта составляет 4,5 млн руб., а скорректированная - 3,15 млн руб.

Вариант 1. В договоре указана цена сделки 4,9 млн руб. Поскольку договорная стоимость больше кадастровой, то она и будет приниматься для расчета налога.

Вариант 2. В договоре указана цена сделки 0,999 млн руб. В таком случае нужно будет рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости, поскольку она больше договорной.

Долевое участие

Если налогоплательщику принадлежит только часть в собственности, то расчет будет осуществляться по такому алгоритму:

Рассчитывается сумма налога по стандартной схеме с учетом предусмотренного вычета.
Рассчитанная стоимость делится на площадь квартиры, чтобы определить кадастровую оценку одного метра.
Полученное значение умножается на количество метров, которые принадлежат конкретному налогоплательщику.
Рассчитанное значение умножается на если недвижимость была куплена в середине налогового периода.

Такая практика налогообложения действует во всем мире, но в европейских странах ставки налога более высокие. Во Франции имущественный налог составляют 50 % доходов местных бюджетах, в США — 70 %, в Великобритании — все 100 %. Действующий прежде режим налогообложения обеспечивал не более 20 % поступлений в бюджет РФ.

Уведомление

Квитанции по уплате суммы сбора будут направлены жителям с апреля по ноябрь 2016 года. В отсутствие таковой налогоплательщик обязан самостоятельно уведомить ИФНС о наличии объекта. К заявлению нужно приложить копии документов на право собственности и предоставить их в ИФНС до 31 декабря следующего года. Например, если квартира была куплена в 2015 году, то дедлайн сдачи отчетности - 31.12.16 г. До 18.10.16 года уведомления о сумме платежа были также направлены в электронном виде в «Личный кабинет» на сайте ФНС.

Сроки

Уплата налога на имущество должна быть осуществлена до 1 декабря по всех регионах России. В случае нарушения сроков плательщику грозит штраф в размере 20 % от суммы сбора, а также начисление пени по 1/300 ставки Банка России. Так что неполучение уведомления не освобождает от неуплаты налога.

Электронные платежи

Оплатить налог по кадастровой стоимости можно и через сервис на сайте ФНС. Для этого нужно в специальной форме заполнить реквизиты (Ф.И.О., ИНН), указать вид налога, местонахождения имущества и сумму платежа.

Сервис сформирует квитанцию, которую можно оплатить в филиале банка. Можно также прямо на сайте выбрать одну из кредитных организаций и перейти на сайт банка для проведения оплаты.

Завышение оценки

Определение налога на имущество по кадастровой стоимости приведет к росту платежей. Проведенная оценка имущества часто оказывается выше даже рыночной цены. Юристы рекомендуют обращаться в суд и оспаривать экспертную оценку. Больше всего от новых правил расчета налога страдают владельцы элитных квартир, которые получили имущество в наследство.

Налог по кадастровой стоимости на трехкомнатную «сталинку» площадью в 65 кв. м к 2020 году вырастет до 50 тыс. руб. Экспертная оценка проводилась еще до кризиса. Поэтому сегодня она превышает даже рыночную стоимость недвижимости. Это особенно сильно проявляется в регионах, отличных от Москвы. Оценку проводили госорганы, которые заинтересованы в повышении налогооблагаемой базы. Неудивительно, что желающих ее оспорить только в 2015 году было 7,6 тыс. человек. По решению суда оценку удалось снизить на 40-70 %.

Судебное оспаривание

На оспаривание стоимости выделяется пять лет с даты внесения данных в госреестр. Первым делом нужно написать заявление в комиссию при территориальном управлении Росреестра. Основанием для его подачи могут быть:

недостоверность информации об объекте;
некорректное установление рыночной стоимости.

На рассмотрение заявления выделяется месяц. В случае его отклонения следует обращаться в суд. Предварительно нужно подготовить исковое заявление и указать конкретное требование: установить в отношении объекта рыночную стоимость или изменить кадастровую оценку в связи с выявлением недостоверных данных. В любом случае решение комиссии суд рассматривать не будет.

Если кадастровая стоимость по все же будет изменена в меньшую сторону, то пересчет будет осуществлен с 1 января года, в котором было рассмотрено заявление, но не ранее даты проведения последней оценки. Желательно также самостоятельно органы о решении суда или комиссии и предоставить подтверждающие документы. Другой вопрос…

…целесообразно ли оспаривать?

Налог на имущество по кадастровой стоимости сейчас в столичном регионе рассчитывается в таком соотношении: 0,3 % от стоимости участка и 0,1-0,3 % от стоимости помещения. Перед тем как обращать в суд, нужно убедиться, что сумма сбора действительно завышена.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Первым делом необходимо обратиться в Федеральную кадастровую палату, получить справку и паспорт. Параллельно нужно заказать у профессионального по определению рыночной стоимости. К документу нужно приложить положительное заключение СРО, в котором указано, что сданный отчет соответствует законодательству. Если кадастровая стоимость по кадастровому номеру будет выше хотя бы на 30 %, можно обращаться в суд.

Ответчиком следует указать Федеральную кадастровую палату. К заявлению следует приложить отчет оценщика, заключение СРО. Самое сложное - доказать нарушение прав заявителя. Таковым может быть разница в сумме перечисленного налога.

Если разница в расчетах будет менее 30 %, то будет назначена судебная экспертиза по определению цены. Поэтому следует заранее определить круг компаний, которые вы сможете предложить в рамках разбирательства. В случае принятия положительного решения уменьшить сумму сбора можно будет уже за год, в котором подано и рассмотрено заявление.

Цена вопроса

Справка из кадастрового паспорта - 600 руб.

Оценщик - минимум 80 тыс. руб.

Заключение СРО - 20 тыс. руб.

Судебная экспертиза - 80 тыс. руб.

Услуги юриста - минимум 70 тыс. руб.

Госпошлина - 6,5 тыс. руб. (с учетом транспортных расходов).

Общая сумма расходов составляет минимум 257 тыс. руб.

Через суд можно переложить эти расходы на ответчика, но предварительно придется потратиться самому. То есть снижать кадастровую стоимость имеет смысл, если она приближается к 45 млн руб. и, скорее всего, завышена в 2 раза. В таком случае ведение процесса окупится через несколько лет.

Земельный налог по кадастровой стоимости в 2016 году

Сбор платят лица, владеющие участками по праву собственности на постоянное или пожизненное пользование. Сумма налога рассчитывается по такому алгоритму:

Зн = Кс х УД х Ст х Кв, где:

Кс - кадастровая стоимость участка.
УД - доля в праве собственности на участок.
Ст - ставка налога.
Кв - коэффициент владения участком (применяется в год покупки или продажи объекта).

Рассмотрим пример. Допустим, гражданин владеет участком в столице, кадастровая стоимость которого оставляет 2 400 тыс. руб. По таком объекту предусмотрена ставка налога 0,3 %. Сумма сбора к уплате составляет: 2400 х 0,3: 100 = 7,2 тыс. руб.

Предположим, что налогоплательщик владел объектом только 3 месяца в году. Тогда сумма сбора рассчитывалась бы иначе:

2400 х 0,3/100 х (3: 12) = 1,8 тыс. руб.

Сумму сбора, подлежащего уплате в бюджет, рассчитывает ФНС. Физическим лицам по месту жительства направляется уведомление, в котором содержится информация о сумме сбора и сроках его оплаты. Если налогоплательщик уведомление не получил, он обязан самостоятельно уведомить ФНС о наличии земельного участка и предоставить документы на право собственности.

Внимание! Расчеты представленные на нашем сайте являются приблизительными и могут менять в зависимости от региона и других параметров. Более подробную информацию о сумме налога и формуле расчета можно получить на сайте Госуслуг РФ .

В чем суть изменений расчета налога на недвижимость?

С января 2015 года налог на недвижимое имущество исчисляется исходя его кадастровой стоимости, а не как ранее по стандартной ставке налога на имущество, помноженной на инвентарную стоимость недвижимости. При этом ставка не зависит от местоположения объекта, а так же от его фактического состояния. Исходя из возможных недостоверных данных об объектах имущества, расчет налога производится по чаще завышенной, а не заниженной, стоимости. Полноценный переход на новую систему произошел только в 2016 году. Для определения в какую сумму теперь встанет налог на недвижимость, на многих официальных сайтах размещены специальные системы онлайн расчета налога на имущество.

Суть изменения утвердившегося в 2016 году в возможности снижения налога на недвижимое имущество, исходя из социальных норм. К примеру, при расчете налога на дом можно произвести снижение на оценку налогообложения 50 кв.м, квартиры 20 кв.м, а комнаты - 10 кв.м. При этом налоговые ставки изменяются согласно расположения кадастрового объекта, то есть ставки значительно различаются в зависимости от региона.

Рассмотрим, с какого вида помещений взимается налог:

жилое помещение, будь то квартира или комната в коммунальной квартире;
жилой дом (коттедж или загородный дом);
гараж или выделенное машино-место;
недостроенный объект недвижимости;
иные здания, помещения, сооружения (коммерческие, складские помещения).

При ситуации совместного имущества, но без выделенной доли, четко отмеченного в документах о собственности, сумма налога просто делится между всеми поровну. Отметим, что все льготы по уплате налога сохранены. Всего 15 категорий льготников, среди которых как пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи, военные и другие до 2020 года освобождаются от уплаты налогов при владении не более одного объекта налогооблагаемого имущества. Для получения информации о возможном отношении к льготной категории, а так же подтверждении категории льгот необходимо обратиться или в Росреестр или выполнить регистрацию и пройти идентификацию, а так же отправить официальный запрос на сайте Госуслуги.

Современный переход на дистанционное обслуживание позволяет вне зависимости от места проживания иметь доступ ко всем государственным услугам, все производится онлайн. Так же современный налог на недвижимость, исходя из законодательства и плавного перехода к полноценной оплате, имеет ставку пониженного коэффициента. Сама же ставка была снижена в 3-7 раз, по сравнению с предыдущей схемой расчета. Используя для того чтобы рассчитывать налог на недвижимость калькулятор, представленный на сайте, каждый собственник получает четкую необходимую к оплате сумму налогового бремени. Отметим, что дедлайн оплаты налога, в том числе за 2016 год наступает 1 декабря 2017 года.

Налог на квартиру по кадастровой стоимости в обязательном порядке стал рассчитываться начиная с 1 января 2015 года.

До 2015 года налог на имущество рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости принадлежащего гражданину имущества. Новшества коснулись не все регионы РФ, а лишь часть их. По данным Федеральной налоговой службы в 2017 году рассчитывать налог на имущество по кадастровой стоимости будут 72 региона из 85. В остальных субъектах РФ расчет данного платежа будет производится исходя из инвентаризационной стоимости. Полный переход к расчету налогу по кадастровой стоимости планируется завершить до 1 января 2020 года.

Какое имущество облагается налогом по новым правилам

Обложению налогом подлежит следующее имущество:

Жилое помещение (квартира, доля в ней);
Жилой дом (коттедж, дачный домик в СНТ, ДНТ, ЛПХ);
Гараж, место на парковке (машино-место);
Единый недвижимый комплекс (здания, сооружения, трубопроводы, линии электропередач, железные дороги и т.д.);
Объект незавершенного строительства (недострой);
Иные здания, строения, сооружения.

Кто уплачивает имущественный налог

Физические лица (граждане);
Индивидуальные предприниматели на спецрежимах (УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН) - в отношении имущества, не используемого ими в предпринимательской деятельности, а также ИП на ОСН в отношении любого имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Порядок расчета налога на имущество

Налог на имущество физических лиц рассчитывается непосредственно налоговым органом и в виде уведомлений на уплату налога направляется гражданам и ИП.

Если гражданин и ИП не имеет «Личного кабинета налогоплательщика » (далее ЛКН) уведомление будет направлено ему по почте в бумажном виде. Если физическое лицо зарегистрировалось и получило доступ к «ЛКН» уведомление по умолчанию будет направляться ему в электронной форме и отражаться только в «ЛКН». Для того, чтобы получать уведомления, как и прежде, в бумажной форме, гражданин должен написать заявление и указать, что он просит направлять ему уведомления на уплату не в ЛКН а по почте в бумажном виде.

Порядок расчета налога по кадастровой стоимости должен быть утвержден соответствующим правовым актом региона. Если на 1 декабря 2016 года, данный акт принят не был, налог в указанном регионе рассчитывается по старому порядку, исходя из инвентаризационной стоимости.

Узнать, в каком порядке происходит расчет налога в вашем регионе, можно на сайте ФНС РФ, перейдя в раздел « » и указав в выпадающих строках субъект РФ и муниципальное образование, в котором расположено имущество:

В случае, если налоговое уведомление не пришло, гражданин обязан самостоятельно обратиться в налоговый орган и сообщить об имеющихся у него объектах налогообложения.

Как рассчитывается налог на имущество по кадастровой стоимости

Расчет имущественного налога по новому порядку производится по следующей формуле

Налог к уплате = (Кадастровая стоимость - Налоговый вычет) х Доля в имуществе х Ставка по налогу

Кадастровая стоимость

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость - заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра .

Налоговый вычет

При расчете налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено использование налоговых вычетов, в следующем размере:

10 кв. м. для комнаты;
20 кв. м. для квартиры;
50 кв. м. для дома;
1 млн.руб. для единого недвижимого комплекса.

При расчете налога общая площадь уменьшается на указанный налоговый вычет.

Доля в имуществе

При нахождении имущества в общей долевой собственности расчет налога ведется исходя из размера доли каждого собственника.

При нахождении имущества в общей совместной собственности расчет производится в равных долях для обоих собственников.

Ставка налога

Размер налоговой ставки устанавливается каждым регионом самостоятельно и отражается в соответствующем правовом акте. Узнать размер ставки по налогу на имущество в вашем регионе вы можете на сайте ФНС, обратившись к разделу «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

В среднем налоговые ставки не должны превышать следующих значений:

0,1% . Данной ставкой облагаются квартиры, комнаты, загородные дома и дачные домики, недострои, хозяйственные помещения, расположенные на дачных участках (СНТ, ДНТ, ЛПХ) площадью не более 50 кв. м. Также, под ставку 0,1% подпадают гаражи и машино-места.
2% . Самая высокая ставка по налогу установлена для элитного имущества, стоимость которого превышает 300 млн.руб., а также для имущества, включенного в специальный кадастровый перечень (административные деловые и торговые центры и помещения в них) и для нежилых помещений, используемых под офисы, торговые объекты и объекты общепита.
0,5% . Указанной ставкой облагается иное имущество.

Необходимо отметить, что законами местных властей ставки по налогу могут быть как снижены до нуля (с 0,1% до 0%), так и увеличены, максимум в три раза. Власти регионов могут также установить дифференцированные ставки, в зависимости от типа и места нахождения объекта.

Льготы по налогу

Кроме налоговых вычетов, используемых при расчете налога, по налогу на имущество предусмотрены различные льготы, частично или полностью освобождающие гражданина от уплаты налога. Все льготы можно разделить на две группы: федеральные (действующие на всей территории РФ) и местные (действующие на территории конкретного муниципального образования).

Федеральные льготы

Полностью от уплаты налога в отношении одного объекта каждого вида имущества освобождаются:

Герои СССР и РФ, а также носители ордена Славы трех степеней;
Инвалиды первых двух групп инвалидности, в том числе инвалиды с детства;
Участники ВОВ;
Пострадавшие в результате Чернобыльской аварии и аварии на производственном объединении «Маяк»;
Военные пенсионеры, общая продолжительность службы которых составляет 20 и более лет;
Граждане, участвующие в испытании ядерного и термоядерного оружия;
Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
Пенсионеры, достигшие пенсионного возраста;
Иные основания, предусмотренные федеральным законодательством.

Местные льготы

Перечень льгот, установленных в конкретном регионе, можно узнать из правового акта, утвердившего порядок расчета налога на имущество в данном регионе. К дополнительным льготам на местах, могут относится, например, такие, как освобождение от уплаты налога малоимущих граждан, детей сирот и т.д.

Стоит отметить, что региональные власти в редких случаях устанавливают дополнительные льготы жителям своего региона.

Обратите внимание, что льготы по налогу на имущество не зависят от порядка его расчета и предоставляются как при расчете платежа исходя из кадастровой стоимости, так и при расчете по инвентаризационной стоимости.

Примеры расчета налога

Пример № 1. Одна квартира, один собственник (не льготник)

Степанов В.А. имеет в собственности однокомнатную квартиру в г. Москве стоимостью 5 658 000 руб. Общая площадь жилья равна 40 кв. м.

Рассчитываем стоимость кв. м.

1 кв. м. равен 141 450 руб.:

5 658 000: 40

Рассчитываем размер налогового вычета

Налоговый вычет равен 2 829 000 руб.:

20 кв. м. х 141 450

Налог к уплате составит 2 829 руб.

(5 658 000 - 2 829 000) х 0,1%

Пример № 2. Одна квартира, совместная собственность супругов

Супруги Васильевы приобрели в совместную собственность квартиру общей площадью 98 кв. м. Кадастровая стоимость жилья составляет 8 570 000 руб.

Рассчитываем стоимость квадратного метра

1 кв. м. равен 87 449 руб. :

8 570 000: 98

Рассчитываем сумму налогового вычета

Налоговый вычет, как при совместной, так и при долевой собственности, предоставляется в целом на весь объект.

Таким образом, размер вычета составит 1 748 980 руб.:

20 кв. м. х 87 449

Рассчитываем сумму налога к уплате

Налог к уплате составит 3 410,51 руб. на каждого из супругов:

(8 570 000 - 1 748 980) х 0,1% : 2

Пример № 3. Две квартиры, дом, 1 гараж и 1 машиноместо

Селиванов В.С. имеет в собственности следующее имущество:

2-х комнатную квартиру площадью 68 кв. м. с кадастровой стоимостью 3 487 000 руб.;
3-комнатную квартиру площадью 85 кв. м. с кадастровой стоимостью 6 890 000 руб.;
Загородный дом, площадью 175 кв. м. с кадастровой стоимость 9 780 000 руб.;
Гараж, площадью 20 кв. м., кадастровая стоимость которого составляет 850 000 руб.;
Машино-место, площадью 10 кв. м. кадастровая стоимость которого равна 550 000 руб.

Квартиры

При расчете налога за квартиры, Селиванов сможет применить налоговой вычет только в отношении одной квартиры на свое усмотрение. Если заявление с выбором квартиры, в отношении которой будет применяться вычет, Селиванов не представит - налоговый орган сам применит вычет по квартире с наибольшим налогом к уплате.

Рассчитаем стоимость 1 кв. м.:

1 кв. м. в 2-х комнатной квартире равен 57 279,4 руб.

1 кв. м. в 3-х комнатной квартире равен 81 059 руб.

Таким образом, Селиванову выгоднее применить вычет в отношении 3-х комнатной квартиры.

Рассчитываем стоимость вычета по 3-х комнатной квартире

Налоговый вычет составит 1 621 180 руб.:

20 кв. м. х 81 059

В отношении 2-х комнатной квартиры налог Селиванову будет рассчитан по всей площади жилья.

Рассчитывает сумму налога по 2 квартирам

Налог по 2-х комнатной квартире составит 3 487 руб.:

3 487 000 х 0,1%

Налог по 3-х комнатной квартире составит 5 268, 82 руб.:

(6 890 000 - 1 621 180) х 0,1%

Итого, налог на имущество с двух квартир составит в общей сумме 8 755,82 руб.

Дачный домик

В отношении загородного дома Селиванов может применить вычет в размере 50 кв. м.

1 кв. м. равен 55 885,7 руб.:

9 780 000: 175

Налоговый вычет составит 2 794 285 руб.:

55 885,7 х 50

Рассчитаем сумму налога

Налог на имущество в отношении загородного дома составит 6 985,7 руб.:

(9 780 000 - 2 794 285) х 0,1%

Гараж и машино-место

В отношении гаража и машино-места предоставление налогового вычета не предусмотрено. Таким образом, налог будет рассчитан исходя из общей площади каждого из указанных объектов

Рассчитываем налог к уплате:

Налог на имущество в отношении гаража составит 850 руб.:

850 000 х 0,1%

Налог на имущество в отношении машино-места составит 550 руб.:

550 000 х 0,1%

Итого Селиванову за 2016 год придется уплатить налог на имущество по 5 объектам (2 квартирам, дому, гаражу и машино-месту) в общей сумме 17 141, 5 руб.

Пример № 4. Две квартиры, собственник пенсионер

Кириллов М.А. является пенсионером и имеет в собственности 2 квартиры:

1-комнатную площадью 34 кв. м. с кадастровой стоимостью 1 750 800 руб.;
3-комнатную квартиру площадью 70 кв. м. с кадастровой стоимостью 4 982 000 руб.

Как пенсионер Кириллов имеет право выбрать один из объектов, принадлежащего ему имущества, в отношении которого он может использовать льготу, предоставленную пенсионерам в виде освобождения от уплаты налога в полном объеме. Кириллову наиболее выгодно применить льготу в отношении 3-х комнатной квартиры. А в отношении 1-комнатной квартиры он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 20 кв. м.

Таким образом, налог он будет платить только по одной квартире.

Рассчитаем стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире

Стоимость 1 кв. м. составит 51 494 руб.:

Размер налогового вычета составит 1 029 880 руб.

20 кв. м. х 51 494

Сумма налога к уплате составит 721 руб.:

(1 750 800 - 1 029 880) х 0,1%

Пример № 5. Долевая собственность

Строганов А.П. и Бельский А.В. имеют в долевой собственности квартиру общей площадью 100 кв. м. с кадастровой стоимостью 9 850 300 руб. Доля Строганова ¼, доля Бельского ¾

Рассчитаем стоимость квадратного метра

Стоимость 1 кв. м. составляет 98 503 руб.:

9 850 300: 100

Рассчитаем сумму налогового вычета

Размер вычета на квартиру составит 1 970 060 руб.:

98 503 х 20

Рассчитаем размер налога для каждого из долевых собственников

Сумма налога к уплате для Строганова А.П. составит 1 970, 06 руб.:

(9 850 300 - 1970060) х ¼ х 0,1%

Сумма налога к уплате для Бельского составит 5 910, 18 руб.:

(9 850 300 - 1 970 060) х ¾ х 0,1%

Если налог по кадастровой стоимости получился больше, чем по инвентаризационной

В случае, если налог по кадастровой стоимости вышел больше, чем был раньше (в прошлых годах, когда он рассчитывался по инвентаризационной стоимости), то расчет ведется по другой формуле:

Налог к уплате = (Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости - Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости

Понижающий коэффициент

При расчете налога по кадастровой стоимости предусмотрено применении понижающего коэффициента первые четыре года (начиная с 2015 года). В 2017 году понижающий коэффициент равен 0,6 .

Пример № 6.

Рогов С.А. имеет в собственности квартиру общей площадью 50 кв. м., кадастровая стоимость которой равна 3 540 000 руб.

Субъект РФ, в котором расположена квартира Рогова, перешел на новый порядок уплаты налога с 2017 года. В 2016 году налог на имущество исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости и был равен 2 800 руб.

Так как при расчете исходя из кадастровой стоимости сумма налога значительно выше, чем при расчете исходя из инвентаризационной стоимости, расчет будет производится по формуле:

Налог к уплате = (Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости - Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости

Отразим расчет в таблице:

Итого, Рогову А.П. в 2017 году необходимо будет уплатить налог в сумме 3 948 руб.

В 2018 году расчет налога за 2017 год будет произведен с учетом понижающего коэффициента 0,8 , а в 2019 году налог будет рассчитан исходя из полной стоимости квартиры.

Если право собственности на имущество возникло в середине года

Если право собственности на квартиру, дом или иное имущество возникло в течение года, расчет налога производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение полных месяц владения имуществом к числу месяцев в году.

При этом, если право собственности возникло до 15 числа месяца или прекратилось после 15 числа, месяц берется для расчетов как полный. Если наоборот, право собственности возникло после 15 числа или прекратилось до 15 числа данный месяц не учитывается в расчетах.

Пример № 7.

Белов Е.В. оформил в собственность квартиру 13 мая 2016 года. Кадастровая стоимость жилья составила 4 852 000 руб., общая площадь - 42 кв.м.

Рассчитаем стоимость 1 кв. м.

1 кв. м равен 115 524 руб. :

4 852 000: 42

Рассчитаем размер налогового вычета

Налоговый вычет равен 2 310 480 руб.:

115 524 х 20

Так как право собственности на квартиру возникло до 15 мая, то май берется за полный месяц. Итого, в 2016 году Белов владел квартирой 8 месяцев (май-декабрь)

Рассчитаем сумму налога к уплате

Налог к уплате за 2016 год (за полных 8 месяцев владения квартирой) составит 1 694,3 руб.:

(4 852 000 - 2 310 480) х 0,1% х 8: 12

Пример № 8. Право собственности возникло после 15 числа

Елистратов В.В. оформил 25 сентября 2016 года в собственность квартиру с кадастровой стоимостью 6 321 600 руб. Общая площадь жилья составила 70 кв. м.

Рассчитаем стоимость 1 кв. м.

1 кв. м. равен 90 308 руб.:

6 321 600: 70

Рассчитаем размер налогового вычета

Налоговый вычет равен 1 806 160 руб.:

90 308 х 20

Рассчитаем количество полных месяцев владения имуществом

Так как право собственности на квартиру возникло после 15 сентября, то сентябрь не учитывается при расчете налога. Итого, в 2016 году Белов владел квартирой 3 месяца (октябрь-декабрь).

Рассчитаем сумму налога к уплате

Налог к уплате за 2016 год (за полных 3 месяца владения квартирой) составит 1 129 руб.:

(6 321 600 - 1 806 160) х 0,1% х 3: 12

Ставка для расчета налога исходя из кадастровой стоимости увеличилась с 1,3 до 1,4 % (Закон г. Москвы от 18 11.2015 № 60).

С 2017 года вошли в перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости:

офисы и магазины площадью 3000 кв. метров и менее, земля под которыми предназначена для торговли, офисов, бытового обслуживания и общепита;
прочие здания площадью 1000-2000 кв. метров, если не менее 20 процентов в них занимают торговля, общепит, офисы и бытовые услуги;
здания, которые находятся в пешеходной зоне и по техническим документам предназначены для офисов, магазинов, кафе и др.

Из-за поправок перечень недвижимости, за которую налог надо платить по кадастровой стоимости, вырос втрое — до 23 999 пунктов (Закон г. Москвы от 18.11.2015 № 60; постановление правительства Москвы от 29.11.2016 № 789-ПП).

Расширены льготы по налогу на имущество организаций в Москве. Больше компаний получили 75-процентную скидку по налогу на имущество для производства (ч. 2.1 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64). Организация платит налог на имущество по кадастровой стоимости в 2017 году, если здание находится на участке для промышленных и административных объектов. Можно снизить налог в четыре раза, если компания использует здание для производства.

Раньше льготу вправе был применить только собственник целого здания. Теперь скидку в размере 75 % по налогу с кадастровой стоимости получили производственные компании, которые владеют отдельными помещениями в зданиях. Закон г. Москвы от 23.11.2016 № 36 уточнил, что для льготы 20 % площади должно занимать производство и еще 20 % — вспомогательный персонал и администрация. Процент использования определяет Государственная инспекция по недвижимости.

Чтобы компания получила льготу в 2017 году, инспекция по недвижимости должна составить акт не позднее 30 июня 2017 года. За обследованием надо обращаться до конца апреля.

Ставка налога на имущество организаций в Московской области в 2017 году теперь ниже, чем планировалось. Налог на имущество с кадастровой стоимости в 2017 году должен был вырасти до 2 %, но законодатели сохранили ставку 1,5 % (Закон Московской области от 28.11.2016 № 141/2016-ОЗ).

Компании начали платить налог на имущество по кадастровой стоимости за жилье. Жилые дома и помещения, которые компания не учитывает на балансе как основные средства, теперь облагаются налогом по кадастровой стоимости (Закон Московской области от 28.11.2016 № 141/2016-ОЗ).

Увеличился перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости. В перечень зданий, облагаемых по кадастру, вошли 262 новых объекта (Распоряжение Минмособлимущества от 24.11.2016 № 13ВР-1800).

Надо ли платить налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве в 2017 году

Можно проверить, надо ли платить налог на имущество по кадастровой стоимости в 2017 году. Используйте сервис на сайте depr.mos.ru, баннер справа «Включен ли ваш объект в утвержденный перечень объектов недвижимости».

Найти объект в базе можно по кадастровому номеру или адресу. Отдельные помещения нужно искать по адресу всего здания. Если ваша недвижимость попала в список на 2017 год, сайт это покажет (см. рис.).

Если объект оказался в перечне по ошибке, его можно исключить. Как это сделать, рассказали «УНП» специалисты Департамента экономической политики Москвы.

В результатах поиска вы увидите причину, по которой столичные чиновники включили здание в список. Причин три:

участок под зданием предназначен для торговли, офисов, бытового обслуживания, общепита (п. 1 ст. 1.1 Закона г. Москвы от 05.11.03 № 64 в редакции с 1 января 2017 года);
не менее 20 % здания фактически занимают офисы, магазины и др. (п. 2, 2.1 ст. 1.1 закона № 64);
здание находится в пешеходной зоне (список пешеходных зон — в постановлении правительства Москвы от 16.03.16 № 78-ПП) и по техническим документам предназначено для офисов, магазинов, кафе и др. (п. 5, 6 ст. 1.1 закона № 64).

Недвижимость могла попасть в перечень сразу по нескольким причинам. Сайт покажет только одну из них, но остальные можно узнать.

Проверьте, осматривала ли здание Госинспекция по недвижимости. Это можно сделать на ggi.mos.ruв разделе «Результаты инспекционных мероприятий». Здесь вы увидите, проводили ли инспекторы осмотр и какой вывод сделали. Если они признали здание торгово-офисным — из-за этого недвижимость оказалась в перечне.

Если осмотра не было, то здание попало в список из-за вида использования земли либо назначения здания по техническим документам. Уточнить причины можно в департаменте:depr.mos.ru > «Электронная приемная».

Как уменьшить налог на имущество по кадастровой стоимости в 2017 году

Исключите здание из перечня, если оно оказалось там по ошибке. Если для этого нет оснований, можно доказать право на льготу по налогу. Действия компании зависят от причин, по которым здание попало в перечень.

Земля предназначена для торговли и офисов. Можно изменить вид разрешенного использования земли и платить налог с остаточной стоимости. Если не хотите менять вид использования участка, можно доказать, что торгово-офисная площадь занимает меньше 20 %. Попросите Госинспекцию по недвижимости провести обследование.

В Госинспекцию можно обратиться:

по электронной почте ;
через «Электронную приемную» на ggi.mos.ru;
по почте или лично по адресу 101000, Москва, Лубянский проезд, д. 3/6, стр. 6.

В здании находятся магазины и офисы. Здания попадают в перечень, если магазины и офисы в них занимают не менее 20 % площади (подп. 2 п. 3 ст. 378.2 НК РФ). Фактическое использование проверяет Госинспекция по недвижимости.

Если инспекторы ошиблись и в здании нет 20 % торгово-офисной площади, нужно повторное обследование. Обратитесь в Департамент экономической политики и развития г. Москвы.

Если вы перестали использовать здание под торговлю и офисы, нужно получить новый акт Госинспекции. Чтобы назначить проверку, срочно обратитесь в Департамент экономической политики. Отправить письмо в департамент можно через «Электронную приемную» на depr.mos.ru или по почте: 125032, Москва, Вознесенский пер., д. 21.

В обоих случаях Госинспекция по недвижимости составит повторный акт. Если в здании менее 20 % магазинов и офисов, его исключат из перечня.

Последнее обновление Март 2019

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости . В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости .

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре . Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли) .

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. - 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку)) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
Онлайн на сайте Росреестра . Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости . Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости . Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья - 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.